工业区商业配套项目定位方案

1、龙岗宝龙龙工业区区商业配配套项目目定位方方案类别:我我的文章章 评论论(0) 浏览览(23353) 20008-09-24 11:39 标签： HYPERLINK /blogView.aspx?key=策划推广 策策划推广广 HYPERLINK /blogView.aspx?key=营销策划 营销策策划 一、宝龙龙工业区区商业需需求分析析一）宝龙龙工业区区经济发发展及企企业现状状分析1、宝龙龙工业区区基本概概况宝龙工业业区位于于宝龙碧碧岭片区区，是深深圳市龙龙岗区高高新技术术产业带带上面积积最大的的高新技技术园区区，规划划面积331.77平方公公里，由由宝龙工工业城和和碧岭工工业区组组宝龙工业

2、业城遥感感图成，其中中宝龙工工业城规规划面积积11.6平方方公里，碧岭工工业区规规划面积积为200.1平平方公里里。至今今为止龙龙岗区政政府在宝宝龙碧岭岭片区的的开发建建设上已已经投入入8亿多多元人民民币。目目前，宝宝龙工业业城土地地基本平平整完毕毕。同时时道路、供电、供水、通讯、燃气等等市政管管网已铺铺设完成成，基本本实现“七通一一平”，发展初初具规模模。碧岭岭工业区区作为片片区发展展的后劲劲，目前前正在紧紧锣密鼓鼓地开展展征地、规划以以及市政政配套建建设等工工作。宝龙工业业城位于于龙岗区区中心位位置，以以四通八八达的高高速公路路连接着着龙岗、深圳和和香港以以及其它它珠江三三角洲地地区，是是

3、深圳市市高新技技术产业业带中地地理条件件最优越越规划最最好的园园区之一一。2、片区区公交体体系和道道路交通通规划宝龙工业业城为先先规划后后招商的的高新科科技工业业园区，其内部部交通网网络建设设十分完完善，但但由于仍仍处于建建设期，各项规规划设施施尚未健健全，交交通状况况主要表表现为以以下特点点：1）内外外交通路路网健全全宝龙工业业城对外外交通路路网发达达，有机机荷高速速、深汕汕公路、深惠公公路、水水官高速速、盐坝坝高速、梅观高高速等高高速公路路跨区而而过，距距深圳宝宝安机场场50公公里，距距皇岗口口岸388公里，距罗湖湖口岸228公里里，距盐盐田港117公里里，距蛇蛇口港550公里里。园区区到

4、市中中心、深深圳宝安安机场、盐田港港及南部部海滨均均在300分钟车车程内。宝龙工业业城内部部交通路路网已经经形成，现有宝宝龙大道道及宝龙龙一路至至宝龙七七路、锦锦龙大道道、高科科大道、清风大大道等，贯穿东东西的宝宝龙大道道承担着着重要的的交通运运输功能能。2）公共共交通匮匮乏与宝龙工工业城路路网健全全形成较较大反差差的是其其内部公公共交通通匮乏，宝龙工工业城内内现有公公交线路路较少，现有的的3条线线路为8823、8611、9885，另另在临近近宝龙工工业城的的深汕公公路上有有3666、8666、9985三三路公交交线路设设有宝龙龙工业城城站点，但工业业城内部部消费者者需要步步行较长长距离才才能

5、达到到该站点点，不利利于消费费者出行行。3）交通通规划健健全，交交通环境境不断改改善。根据在龙龙岗区交交通规划划科及龙龙岗交通通局运政政科的调调查了解解，根据据规划，未来在在宝龙工工业城内内将设有有2个公公交首末末站及11个枢纽纽站，其其中公交交枢纽站站设在锦锦龙大道道与南同同大道北北部。22个公交交首末站站1个在在宝清路路与南同同大道交交汇处，1个在在宝龙工工业城5502地地块。同时根据据规划，将新规规划3条条公交线线路在宝宝龙工业业城内绕绕行，另另规划有有内环路路、第二二通道等等即将建建设。铁铁路方面面规划有有深厦铁铁路穿过过宝龙工工业城西西面，同同时规划划12号号地铁将将在宝龙龙工业城城

6、东面穿穿过，113号地地铁将在在宝龙工工业城北北面穿过过。附图：宝宝龙工业业城交通通系统规规划示意意图3、片片区配套套1）生活活配套宝龙工业业城周边边生活配配套设施施完善，可以满满足企业业高管和和技术骨骨干居家家、休闲闲等日常常生活需需要，园园区5公公里范围围内的龙龙岗中心心城，规规划、建建设有一一流的商商品房小小区，是是理想的的居住场场所。2）教育育配套片区周边边拥有龙龙岗、平平岗、龙龙城、坪坪山等多多所中学学和十余余座小学学。3）医疗疗配套片区有龙龙岗区中中心医院院、龙岗岗区第二二人民医医院、坪坪山医院院三所三三甲医院院。4）商业业配套园区周边边散布岁岁宝百货货、百佳佳购物广广场、人人人购

7、物物中心、万佳百百货等十十余家大大型商场场。5）娱乐乐配套园区北侧侧的中信信绿色高高尔夫球球场、龙龙园和南南侧的马马峦山旅旅游中心心、龙岗岗区体育育中心、龙岗大大众高尔尔夫球场场都可供供休闲娱娱乐。6）金融融机构配配套周边有四四大国有有商业银银行、各各股份制制银行以以及保险险公司等等金融机机构。4、龙岗岗及宝龙龙工业区区经济发发展龙岗自建建区以来来，大力力推进基基础设施施建设，努力改改善投资资环境，积极进进行各项项改革，扩大对对外开放放，取得得可喜的的成就，全区经经济持续续快速建建康发展展。全区区国内生生产总值值GDPP20002年达达到2223亿元元左右，增长117.22%，比比深圳市市增幅

8、高高2.998个百百分点；而20003年年GDPP预计将将会达到到2888亿元，增长114%。近年来来，龙岗岗区国民民经济一一直保持持健康快快速的发发展趋势势，并形形成了以以高新技技术、先先进制造造、现代代物流和和滨海旅旅游为支支柱的产产业体系系。20066年，全全区实现现地区生生产总值值10553.887亿元元，第一一、二、三次产产业的增增加值分分别为22.477、6994.559、3356.82亿亿元，三三产比例例是0.2：665.99：333.9。20005年，全区共共完成工工业总产产值17734亿亿元，同同比增长长22%；实现现外贸出出口1338.33亿美元元，同比比增长88.9%；实

9、现现外商直直接投资资实际利利用外资资3.77亿美元元，同比比增长331.99%。220055年，龙龙岗区工工业总产产值超亿亿元的企企业有1196家家，实现现工业总总产值112600亿元，占全区区工业总总产值的的72.3。初步形形成了以以工业为为主导，“三高高”企业业稳步发发展，商商贸、运运输、房房地产、旅游等等第三产产业初具具规模的的外向型型经济格格局。宝龙工业业城是深深圳市龙龙岗区开开发建设设较早、规划完完善的大大型工业业区，位位于龙岗岗街道与与坪山街街道交界界处。片片区主要要以ICC芯片制制造业、电子信信息、光光电子、机电一一体化、汽车电电子、汽汽车制造造等高新新技术产产业为主主导。一一流

10、的硬硬件环境境和优质质的政府府服务，吸引了了大批国国内外知知名企业业蜂拥而而至。园园区半导导体制造造业代表表有意法法半导体体、深爱爱半导体体、方正正微电子子、华润润微电子子、天马马微电子子等；汽汽车制造造业品牌牌企业有有五洲龙龙汽车、中集专专用车等等；知名名电子制制造企业业有华强强三洋、同州电电子、思思达仪表表、兄弟弟工业等等。现已已入驻 48 家高新新技术企企业，其其中已投投产的229家企企业，其其总产值值达到 2000亿元。部分代表表企业投投产情况况表（节节选）投产情况况企业名称称已建意法半导导体公司司比亚迪股股份有限限公司深圳市二二砂深联联有限公公司兄弟工业业（深圳圳）有限限公司深圳天马

11、马微电子子股份有有限公司司深圳市五五洲龙实实业发展展有限公公司深圳市兴兴日生实实业有限限公司深圳市顺顺嘉高新新建材有有限公司司深圳思达达仪表有有限公司司深圳京能能集团有有限公司司（一期期）深圳深爱爱半导体体有限公公司太平洋电电线电缆缆（深圳圳）有限限公司深圳市华华大电路路科技有有限公司司深圳市欧欧帝光学学有限公公司深圳市方方正微电电子有限限公司在建深圳市同同洲电子子股份有有限公司司深圳市益益心达医医学新技技术有限限公司深圳市兰兰普源照照明科技技有限公公司正在办手续创益科技技发展有有限公司司华润微电电子（深深圳）有有限公司司时运达（深圳）电子有有限公司司明利五金金电业（深圳）有限公公司深圳市赛赛

12、格导航航科技股股份有限限公司5、宝龙龙工业区区入住企企业现状状分析宝龙碧岭岭片区以以IC制制造产业业、电子子通讯产产业、汽汽车制造造产业为为产业导导向，汇汇集一大大批国内内外知名名企业。宝龙工工业城以以宝龙五五路为界界线，将将宝龙工工业区一一分为二二，宝龙龙五路以以东为东东片区，宝龙五五路以西西为西片片区。附图：宝宝龙工业业城东、西片区区划分图图1）宝龙龙工业区区东片区区企业概概况宝龙工业业区东片片区位于于宝龙五五路以东东，截至至到20007年年底，进进驻投产产企业总总计为229家，企业主主要以IIC芯片片制造、医疗器器械生产产、ITT通讯器器材生产产、打印印复印器器械生产产、服饰饰生产、家私

13、生生产、玩玩具生产产、小型型电子元元器件生生产等行行业为主主，截至至到20007年年员工数数量达到到35，0400人左右右。从企业员员工比例例来看，在ICC芯片制制造、医医疗器械械生产、IT通通讯器材材生产、打印复复印器械械生产等等资金资资本密集集型的现现代新型型行业企企业中，由于企企业本身身科技含含量高，产品附附加值大大等特点点，企业业员工人人数相对对较少，但企业业员工素素质、学学历相对对较高；同时由由于这些些企业技技术性、管理性性的特点点，故而而在这些些企业之之中，高高学历、高收入入、高要要求的“三高”型中高高层技术术、管理理员工所所占比例例较高，其所占占比例范范围在11030之间。从收入

14、来来看，这这类企业业各层次次员工相相对于其其他行业业员工起起点高，收入也也相对高高。我司司对工业业园区的的收入状状况调查查结果也也印证了了这一观观点，普普通员工工的工资资在15500-25000元/月之间间，中高高层管理理人员工工资则在在60000元以以上。而从事服服饰生产产、家私私生产、玩具生生产、小小型电子子元器件件生产等等行业的的企业，由于企企业为传传统的劳劳动密集集型企业业，技术术相对成成熟，需需要以大大规模生生产来降降低成本本，这些些企业员员工数量量相对较较大；同同时由于于生产相相对简单单、企业业本身科科技含量量不高、产品附附加值低低等特点点，使得得企业更更多需求求的是技技术纯熟熟的

15、蓝领领工人，所以该该类企业业多为员员工数量量多，厂厂区规模模大的生生产型企企业，其其中高层层技术、管理员员工所占占比例较较小，在在510之间。其员工工收入情情况为，普通员员工工资资在8000-113000元/月月之间，中高层层员工收收入则在在30000-550000元/月月之间。2）宝龙龙工业区区西片区区企业概概况宝龙工业业区西片片区位于于宝龙五五路以西西，截止止到20007年年底，进进驻投产产企业总总计为110家，企业主主要以汽汽车制造造、医疗疗器械生生产、IIT通讯讯器材生生产、仪仪器仪表表生产、光学设设备生产产、养殖殖设备生生产、高高新建材材生产等等行业为为主，截截止到220077年底，

16、西片区区员工数数量为4450000人左左右。从企业员员工比例例来看，由于西西区企业业进驻较较晚，企企业普遍遍为汽车车制造、医疗器器械生产产、ITT通讯器器材生产产、仪器器仪表生生产、光光学设备备生产、养殖设设备生产产、高新新建材生生产等行行业的资资本密集集型及劳劳动密集集型企业业，企业业科技含含量高、产品附附加值大大、企业业工业产产值高、企业规规模大、员工数数量多。鉴于这这些企业业固有的的特性，宝龙工工业区西西区企业业的员工工素质、学历、收入低低于ITT、芯片片制造等等行业企企业的员员工，但但高于其其他传统统行业企企业员工工，介于于两者之之间。由由于这些些企业规规模较大大，对管管理和技技术要求

17、求也相对对较高，故而在在这些企企业之中中，高学学历、高高收入、高要求求的“三三高”型型中高层层技术、管理员员工所占占比例也也较高，其比例例范围在在728之间。从收入情情况来看看，这类类企业各各层次员员工收入入低于IIT、芯芯片制造造等新型型行业企企业员工工，但高高于其他他传统行行业企业业员工。我们的的调查结结果也印印证了这这一观点点，在这这一行业业中，普普通员工工工资在在11000-220000元/月月之间，而中高高层管理理人员工工资则在在300001100000元之之间。二）宝龙龙工业区区消费人人口布局局及未来来消费群群体分析析1、宝龙龙工业区区消费群群体分析析随着大型型企业入入驻数量量的增

18、加加，宝龙龙工业区区将建设设成为以以集成电电路产业业为龙头头，带动动软件设设计、芯芯片制造造、封装装、测试试及其配配套生产产企业的的高新技技术工业业区，作作为此类类工业园园区，其其区内的的消费群群体将呈呈以下特特点：1）年轻轻化作为高新新技术产产业园区区，工业业区内的的人员以以中高层层管理人人员、高高级技术术工人和和从事基基础工作作的普通通工人为为主，该该群体整整体年龄龄较为年年轻，特特别是作作为主力力消费人人群的普普通工人人年龄一一般在220-330岁之之间，消消费观念念较靠前前。2）消费费时段规规律化由于区内内消费群群体属于于“上班班族”，消费时时段集中中于下班班后和节节假日，而上班班时间

19、段段人流量量较少，故人流流量呈现现出随时时间变动动而变化化的规律律。3）以低低档次消消费为主主，少量量中高档档消费片区内企企业普通通员工占占据700%以上上，因此此消费群群体以低低档次消消费为主主，配有有少量的的中高档档消费品品以满足足片区内内中高层层管理人人员的消消费需求求。2、未来来消费群群体的消消费需求求1）零售售需求工业区现现有约88万人人人口规模模，对生生活用品品、休闲闲娱乐等等需求巨巨大。目目前消费费场所主主要集中中在街区区小店、集贸市市场，随随着政府府投资的的加大，大型企企业的进进驻，区区域内消消费群体体的收入入必将进进一步提提高，对对大型零零售商家家、连锁锁超市需需求在现现有的

20、基基础上将将进一步步加大。2）大工工业环境境下的商商务消费费需求经过近十十年的发发展，龙龙岗区工工业从原原来以“三来一一补”为为主的单单一型格格局发展展到十大大行业齐齐头并进进、快速速发展的的“大工工业”时时代。目前建有有龙城工工业园、宝龙工工业城、坂雪岗岗工业区区、葵涌涌高新技技术生态态走廊等等四个大大型工业业区，深深圳市龙龙岗大工工业区也也设在龙龙岗区内内；全区区共有工工业企业业53115家，其中内内资企业业12007家、“三资资”企业业12445家、三来来一补企业228633家（如如宝龙工工业城的的比亚迪迪），此此类企业业所带来来的商务务需求也也将日渐渐彰显，如商务务酒店、商务餐餐厅、会

21、会晤中心心等方面面需求较较为突出出。3）娱乐乐休闲需需求由于区域域内年轻轻人较多多，加上上目前工工业区离离深圳市市中心较较远，大大批工业业区内员员工下班班之后的的交友、会友、休闲、娱乐需需求也较较为突出出， KKTV、电子游游戏城、网吧和和酒吧等等休闲娱娱乐场所所将受到到年轻人人欢迎。4）女性性的消费费需求深圳城市市人口女女多男少少，而且且以年轻轻女性为为主体，消费以以服装、服饰、化妆品品等为主主，消费费档次取取决于收收入水平平。龙岗女性性以工薪薪阶层女女性、打打工妹为为主体，年轻喜喜欢扮靓靓，最主主要以时时尚、潮潮流的服服装、饰饰品(如如腰带、挎包、头饰等等)、物物美价廉廉的流行行化妆品品为

22、消费费主线，对高档档化妆品品、护肤肤品的需需求不大大，档次次基本上上集中在在中低档档，少量量的中档档消费。三）项目目所在区区域商业业需求分分析1、宝龙龙区比亚亚迪公司司1）比亚亚迪的发发展比亚迪股股份有限限公司始始建于119955年，由由 200 多人人的规模模起步，短短十十年时间间内迅速速成长为为 ITT 及电电子零部部件的世世界级制制造企业业，为全全球第二二大移动动能源供供应商，被誉为为“制造造业基因因携带者者”，“国际OOEM皇皇帝”和和“世界界OEMM隐形冠冠军”。20002年，比亚迪迪在香港港证券交交易所上上市，创创下了554支HH股最高高发行价价的记录录。20003 年比亚亚迪跻身

23、身为全球球第二大大充电电电池生产产商。同同年涉足足汽车工工业，收收购原秦秦川汽车车有限责责任公司司，组建建比亚迪迪汽车有有限公司司。20066年，比比亚迪入入选全球球企业新新兴百强强。今天天，比亚亚迪股份份在全球球拥有员员工1000,0000 余人，公司市市值已超超过3000亿港港币。目目前，比比亚迪IIT及电电子零部部件产业业已覆盖盖手机所所有零部部件及组组装业务务。比亚亚迪创建建于深圳圳，如今今这里也也是比亚亚迪的总总部所在在地和电电池主要要的生产产基地，50万万平方米米的工业业园内聚聚居约22万多名名员工。2）比比亚迪员员工的商商业需求求比亚迪宝宝龙工业业园建成成时间较较短，却却安置了了

24、2万多多员工，周边及及自身配配套设施施不完善善，在比比亚迪园园区内，配备了了少量购购物场所所，但业业态比较较单一，食堂仅仅有两个个，一般般在规定定的时间间出售早早、中、晚三餐餐。员工工选择外外出就餐餐的原因因有以下下几个： 园区区内食堂堂太少，员工太太多，吃吃饭排队队时间太太长，部部分员工工不愿长长时间排排队等餐餐。 食堂堂在规定定时间内内出售早早、中、晚三餐餐，员工工额外时时间就餐餐不方便便。 食堂堂伙食较较差，导导致部分分员工选选择外出出就餐。 食堂堂菜式较较少，为为换口味味而外出出就餐。2、区域域内人员员消费需需求发展展在深圳112000万外来来人口中中，大部部分遍布布在关外外数以十十万

25、计的的工厂内内，由于于厂区性性质的限限制，厂厂区生活活配套的的严重不不足使得得大部分分厂区员员工选择择外出消消费，厂厂区员工工的消费费方式也也在逐渐渐改变，比亚迪迪公司所所在的区区域是深深圳工业业园区一一个缩影影。1）员工工购物场场选择主主要为大大中型超超市在调查中中，选择择在大中中型超市市购买日日常生活活用品的的员工比比例为888.44，说说明绝大大部分员员工普遍遍偏爱到到大中型型超市消消费。而而从员工工居住情情况来看看，超过过65的员工工居住在在企业宿宿舍中，也就是是宝龙工工业区内内，表明明员工日日常购物物消费外外流情况况相当严严重。在在工业区区没有大大中型超超市且交交通状况况较差的的情况

26、下下，部分分员工会会选择到到周边配配备有购购物专车车的超市市购物。那些班班次频繁繁的购物物专车在在一定程程度上也也缓解工工业区员员工出行行购物的的压力。2）员工工日常消消费开支支较为集集中在调查数数据中，服装、日用品品、通讯讯费用、休闲娱娱乐占员员工所有有消费支支出的880.118，由于收收入水平平较低，大部分分员工只只能满足足于日常常生活用用品的消消费开支支。而对调查查问卷进进行分析析发现，在产业业链中所所属位置置较高的的、对员员工素质质要求较较高的、在企业业经济效效益较好好的一些些企业中中，其员员工对于于学习的的要求也也较高。3）员工工的其他他需求及及业余生生活需求求较大根据调查查，银行行

27、、邮政政、书店店、餐厅厅、培训训中心、美容美美发、医医院、电电影院、网吧、歌舞厅厅、溜冰冰场、公公园为员员工需求求量较大大的选项项，表示示这部分分有较大大市场需需求。在员工业业余生活活安排中中，逛街街、看电电视、上上网、会会朋友、学习及及其他休休闲娱乐乐占据了了员工绝绝大部分分业余时时间。二、宝龙龙工业区区商业现现状分析析一）宝龙龙工业区区现有经经营及规规划商业业与生活活配套用用地分析析1、宝龙龙工业区区商业配配套及生生活配套套用地分分布图图例说明明： 已建建成商业业配套； 规划中中待建商商业配套套； 规划划中生活活配套用用地 1）现有商商业配套套 地块块 地块块 地块块（已已建成但但尚未开开

28、始经营营）2）规划划中待建建商业配配套 地块块 地块块 地块块 地块块 地块块3）规划划中生活活配套用用地 地块块 地块块 地块块 地块块 地块块二）项目目所在区区域商业业现状分分析1、周边边商业分分析项目周边边已形成成2个发发展较成成熟的商商圈，为为福乐购购商圈和和南约村村商圈，工业区区内金众众蓝钻钻风景项项目配套套有一定定的商业业面积，但目前前商业尚尚处于前前期销售售阶段，尚未有有商家进进驻。1）在项项目所在在地的为为福乐购购商圈，商圈主主要以宝宝龙大道道为主干干道，宝宝龙大道道呈东西西走向贯贯穿其中中，商圈圈中的商商业主要要以福乐乐购超市市为主，及超市市周边的的众多临临街商铺铺，以此此来

29、服务务于周边边企业。福乐购商商场侧面面福乐购商商场大门门 2）在项目目以北是是南约村村，住宅宅比较多多，居住住氛围比比较浓厚厚，商业业主要分分布在宝宝坪路两两边，主主要商业业有江业业百货和和家和福福百货商商场，以以及围绕绕这两个个主要商商业的零零散型商商业。家和福商商场江业百货货 3）第第三个商商圈为金金众蓝蓝钻风景景商圈,为金众众蓝钻小小区开发发的服务务于其住住宅小区区的商业业配套，离项目目所在地地有一定定的距离离。目前前金众蓝蓝钻商铺铺已经建建成，但但是还未未开始经经营，因因此目前前商圈尚尚未形成成。三、项目目分析一）项项目位置置与地块块状况1、项目目地块状状况项目北面面的宝龙龙大道绿绿化

30、带本项目位位于龙岗岗宝龙工工业城宝宝龙大道道和宝坪坪路交汇汇处，沿沿片区主主干道宝宝龙大道道呈东西西方向的的长方形形地块（如上图图所示），项目目东西长长约3000米，南北宽宽约388米。地地块有坡坡度，呈呈现北低低南高的的地势（靠近比比亚迪地地势较高高，靠近近宝龙路路的地势势较低）。比亚迪公公司的正正门(项项目在大大门的左左边) 2、项目目四至状状况南边为比比迪亚公公司技工工学校地块北面面为宝龙龙大道西面为比比迪亚公公司的正正门东面为宝宝坪路二）项项目经济济指标经初步测测算，项项目总占占地面积积约111，4000；建筑面面积96600三）项项目SWWOT分分析1、优势势（S）1）项目目位于宝宝

31、龙大道道和宝坪坪路交汇汇处，交交通便捷捷。2）项目目紧邻工工区业内内发展较较成熟的的福乐购购商圈，商业氛氛围比较较浓厚；3）项目目周围企企业较多多，工作作人员多多，消费费潜力巨巨大。4）项目目旁边的的比亚迪迪厂区员员工较多多，项目目在厂区区旁边可可以就近近解决员员工消费费需求，充分发发挥其填填补厂区区内业态态空白的的作用。2、劣势势（W）1）商业业街出入入口问题题。由于于项目南南面为比比亚迪公公司，北北面是城城市道路路绿化带带，不能能做出入入口，长长约3000米的的地块只只能在东东西两头头设置出出入口。（如下下图所示示）2）地块块成坡度度，会增增加规划划设计难难度和建建造成本本。3）项目目用地

32、性性质为临临时用地地，对项项目后期期的发展展将会有有很大的的阻碍。3、机会会（O）1）项目目建成会会使比亚亚迪公司司的生活活配套设设施更加加完善，使公司司员工的的生活方方式更加加便捷。2）目前前宝龙工工业区的的套设施施比较缺缺乏，项项目的建建成会让让周边的的生活配配套设施施更加完完善，也也会让周周边的商商业更加加成熟。3）工业业区内的的经营业业态注主主要以小小百货为为主，项项目的划划中的业业态和周周边业态态相比会会有一定定的超前前性，会会吸引一一部分的的客流。4）在产产品水平平上，目目前项目目周边商商业产品品比较老老旧，服服务水平平较低，因此项项目在提提高软硬硬件设施施方面有有较大空空间。4、

33、威胁胁（T）1）项目目在建成成后，相相对周边边成熟的的经营氛氛围，在在前期运运营将会会面临一一定压力力。2）周边边高档消消费不足足，使得得项目只只能走低低端路线线，对项项目的发发展有一一定的威威胁。四）项目目开发对对片区商商业配套套影响分分析1、项目目由成熟熟的开发发商宝盛盛华公司司开发，成熟的的开发商商对项目目的开发发和管理理，会在在项目的的开发和和经营过过程中达达到园区区、开发发商、附附近企业业多赢的的局面。2、项目目的发展展主要是是作为周周边企业业的配套套使用的的，按照照政府的的指示，政府直直属企业业的介入入，会本本着对社社会负责责任的态态度，运运用市场场机制规规范管理理，带头头促进区区

34、域内消消费者的的生活安安全，树树立一个个对大众众负责的的企业形形象。3、在项项目周边边区域内内的部分分厂区（如比亚亚迪）由由于投入入使用年年限较短短，员工工多，生生活配套套不足，并且业业态单一一，随着着员工生生活需求求的逐渐渐增大。项目的的开发可可以在一一定程度度上缓解解周边厂厂区在生生活配套套缺乏上上的压力力，填补补厂区内内的商业业业态空空白，丰丰富厂区区员工的的生活和和娱乐等等消费。在满足足比亚迪迪公司等等附近厂厂区的同同时也可可以在一一定程度度上辐射射整个宝宝龙工业业城的商商业需求求，在高高品质的的经营管管理下也也会促进进周边商商业的良良性发展展。4、项目目周边区区域目前前还没有有类似的

35、的集购物物、休闲闲、餐饮饮和娱乐乐等多功功能为一一体的商商业街项项目，项项目的开开发不仅仅可以在在一定程程度上发发挥配套套作用，还可以以在一定定程度上上改变周周边的商商业环境境，提高高项目的的档次和和形象。四、项目目定位建建议一）项项目整体体定位建建议园区配套套型休休闲娱乐乐主题风风情商业业定位说说明：1、园区区配套型型：商业业项目所所处的区区位及地地段决定定物业的的价值及及升值潜潜力。本项目为为工业园园区内项项目。工工业园区区特定的的发展模模式决定定本项目目的发展展性质。工业园园区主要要以低密密度的工工厂为主主，人口口结构以以工厂普普通工人人为主，常住人人口少，决定本本项目的的发展性性质主要

36、要以解决决园区内内工人的的日常生生活需要要为目的的，是作作为园区区商业配配套而存存在。2、主题题风情商商业：主主题化、个性化化商业模模式是区区域型商商业发展展的趋势势。本项目作作为一个个占地面面积超过过1万平平米的较较大体量量商业，在发展展模式的的选择上上空间较较大。而而发展主主题风情情的商业业，具备备以下明明显优势势：本项项目建成成后，将将有望提提升整个个工业园园区商业业配套的的品质和和档次；项目自自身竞争争力得到到增强，将有效效分流其其他竞争争商圈的的人流和和客流；主题鲜鲜明的商商业定位位，为项项目后期期的招商商和运营营定下了了基调；为消费费者营造造一个轻轻松、文文化气息息浓厚的的购物环环

37、境。3、休闲闲娱乐主主题：休休闲娱乐乐型商业业契合工工业园区区内消费费群体的的现实需需求。 工工业园区区人口构构成主要要以工厂厂普工为为主，年年龄结构构轻，消消费能力力弱。针针对这样样一个年年轻人为为主的市市场，休休闲娱乐乐型商业业契合该该部分群群体的现现实需求求，而工工业园区区内现有有的休闲闲娱乐配配套设施施较匮乏乏，从而而为发展展休闲娱娱乐型商商业提供供了较大大的发展展空间。二）项项目业态态定位建建议1、商业业模式建建议复合型的的主题风风情商业业街区模模式针对本项项目所处处的市场场环境、区位和和地段、地块自自身特征征、目标标消费群群体等因因素，我我们将本本项目商商业模式式定位为为：复合合型

38、的主主题风情情商业街街区。复复合型特特征主要要从以下下几个方方面来体体现：在在服务功功能上，以满足足休闲、娱乐功功能为主主，同时时兼顾餐餐饮、购购物等其其他辅助助功能；在经营营业态上上，街铺铺这一主主力业态态与小型型超市、专业店店等形态态共存。2、经营营业种建建议1）经营营业种类类型及需需求面积积建议在经营业业种的选选择上，主要以以具备休休闲、娱娱乐功能能业种为为主，以以餐饮、购物等等功能业业种为辅辅助。主营业种种建议：序号业种需求面积积（）序号业种需求面积积（）1小型超市市约1500200012录像厅约150020002咖啡厅约1500200013小书店约40603小型餐饮饮约608014水

39、果店约40604女装约608015干洗店约40605饰品店约102016杂货便利利店约60806美容美发发厅约608017小型药店店约40607网吧约1500200018照片洗晒晒点约40608小型KTTV约1500200019珍珠奶茶茶约10209电玩城约1500200020长途电话话亭约406010台球城约1500200021通讯代理理点约608011大头帖约102022面包店约4060主营业种种示意图图：网吧：简简单装修修，经营营规模约约在15502200的小型型网吧，是工业业园区年年轻人最最中意的的休闲、娱乐场场所小型餐餐饮：风风味独特特的地方方特色小小吃，经经营面积积约在660880

40、，满足厂厂区员工工调剂生生活的需需要精品女女装：价价格不高高，款式式新颖、时尚，经营面面积约在在6080的女装装店，是是厂区年年轻的女女工淘货货的主要要场所大头头贴店：面积不不大，经经营面积积约在115220，装修简简单的大大头贴店店，为年年轻的小小情侣、爱搞怪怪的小女女生所钟钟爱，留留下一份份青春的的记忆饰品店店：面积积不大，经营面面积约在在1520，花样样繁多的的小饰品品店是年年轻小女女生经常常光顾的的场所美容美美发厅：经营面面积约在在6080的美容容美发店店，是厂厂区员工工打理形形象、打打理的心心情的去去处台球球城：经经营面积积约在660880的的台球城城，茶余余饭后，约三、五好友友到台

41、球球城去切切磋球技技，是园园区工人人为数不不多的娱娱乐休闲闲之一咖啡厅厅：环境境幽雅、经营面面积约在在6080的咖啡啡厅，满满足了园园区高级级管理人人员和往往来于园园区客户户商务、休闲的的需要2）经营营业种分分布建议议区域业种分布布情况临宝龙大大道一侧侧东段小型餐饮饮中段网吧、录录像厅、小型KKTV西段台球城、电玩城城临比亚迪迪厂区一一侧东段小型超市市、咖啡啡厅、珍珍珠奶茶茶、大头头帖、杂杂货店、长途电电话亭、联通/移动代代理点中段女装、饰饰品店、干洗店店西段小型药店店、照片片洗晒点点、美容容美发厅厅三）项项目形象象定位建建议及命命名建议议1、项目目市场定定位区域服务务型商业业定位依据据：项目

42、目市场定定位为区区域服务务型商业业，目标标客户群群为项目目周边中中低档次次消费者者，主要要服务对对象为比比亚迪公公司员工工，同时时辐射南南约村及及周边区区域，其其中比亚亚迪公司司员工及及附近的的南约村村暂住人人口为本本项目的的主要消消费群体体。项目目由于受受到用地地性质限限制，发发展高档档商业物物业风险险过大；同时，由于园园区内高高档商业业消费能能力有限限，购买买能力弱弱，不足足以支撑撑高档商商业项目目经营。因此，本项目目市场定定位为服服务于工工业园区区内中低低层次消消费者的的区域服服务型商商业。2、项目目形象定定位集休闲、娱乐、餐饮等等诸多功功能于一一体的复复合型主主题商业业定位说明明：在物

43、物质生活活极大丰丰富的今今天，购购物不再再是消费费的唯一一主题。购物过过程中精精神上的的满足和和愉悦成成为新的的消费主主题，购购物功能能下降到到一个从从属的地地位。时时尚、现现代的建建筑元素素，色彩彩丰富的的外观，整洁的的街道，精美的的景观小小品，品品种丰富富的商品品，人性性化的服服务，营营造出一一个轻松松、写意意的购物物环境。这里，是青春春飞扬天天堂；这这里，纵纵容你购购物成癖癖的癖好好；这里里，是培培养美食食家的基基地；这这里，更更是放飞飞心情的的地方。3、案名名建议1）宝盛盛华缤缤纷商业业街案名释义义：将宝宝盛华作作为项目目案名前前缀，可可以起到到突出项项目开发发商宝盛盛华公司司作为工工

44、业园区区配套服服务商的的地位。缤纷商商业街主主要是从从项目的的目标消消费群体体层面考考虑，本本项目目目标消费费客群为为一个年年轻、活活泼、思思维跳跃跃的群体体，而缤缤纷的含含义有色色彩绚烂烂的意思思，给人人以时尚尚、动感感、色彩彩绚烂的的感觉，和本项项目目标标客群的的性格层层次相吻吻合，从从名字上上可以联联想到本本项目商商业街是是一个专专门以年年轻人为为主要服服务对象象的主题题商业街街；同时时，缤纷纷商业街街名字响响亮易记记，朗朗朗上口，给人以以过目不不忘的感感觉。2）宝盛盛华FFLYPARRK商业业街案名释义义：FLLYPPARKK翻译成成中文就就是“放放飞心情情的场所所”。整整个案名名轻盈

45、、灵动，符合项项目目标标客群年年轻、时时尚的特特点，同同时，也也说明本本项目不不仅仅能能满足最最基本的的购物功功能，还还可满足足消费者者其他如如娱乐、休闲、美食等等其他辅辅助功能能，购物物的过程程，就是是一个体体验快乐乐的过程程，心情情在这里里得到放放松。另另外，英英文案名名给人感感觉洋气气、现代代、时尚尚，贴近近目标消消费群体体的审美美情趣。五、项目目规划设设计建议议一）项项目规划划设计建建议1、规划划布局建建议如下图所所示： 市政绿绿化带 宝龙大道道福乐购商商场比亚迪厂厂区厂区正门门A1A2A3A4A5B1B2B3B4图例说明明：1、 项目所所处区域域； 2、 建筑物物；3、 主题题广场；

46、 4、 人人行流线线；5、A11A55主主要建筑筑物；BB1BB4主题广广场和绿绿化景点点规划布布局说明明：1）由于于本项目目地块北北边临宝宝龙大道道一侧为为市政绿绿化带，南边为为比亚迪迪厂区，地块临临街面最最长的两两侧人流流被隔断断。同时时，本项项目地块块呈现东东西长，南北窄窄的地块块特征，故建议议在建筑筑物的摆摆放上：建筑物物自西向向东排列列，南北北向，建建筑物临临宝龙大大道一侧侧和比亚亚迪厂区区分两排排排列，中间形形成商业业内街形形式，人人流自项项目东西西两侧入入口进入入商业街街；2）由于于比亚迪迪公司员员工宿舍舍区位于于该厂区区东部，项目东东侧临宝宝荷路一一侧是比比亚迪公公司员工工出入

47、厂厂区的主主要通道道，也是是本项目目商业人人流最密密集的区区域；而而西侧紧紧邻比亚亚迪厂区区大门，来往人人流主要要以来往往厂区办办事的商商务人士士为主，人流量量较稀少少。故在在商业街街入口的的设置上上，建议议把项目目东侧入入口作为为项目的的主入口口，西侧侧入口作作为项目目的次出出入口，解决商商业街人人行流向向走向问问题；3）由于于项目东东侧入口口为人流流量最密密集区域域，故紧紧邻东侧侧入口地地块商业业价值最最高，东东侧入口口的形象象，代表表着整个个商业街街形象。故建议议把项目目东侧入入口处作作为整个个项目的的一个重重点和亮亮点来打打造，通通过标志志性建筑筑和标志志性景观观的建设设，把东东侧入口

48、口打造成成整个商商业街符符号。西西侧紧邻邻比亚迪迪厂区大大门，为为避免本本项目商商业对比比亚迪公公司造成成干扰，故在西西侧入口口的处理理上，一一方面，通过主主题广场场的设置置，将人人流向宝宝龙大道道一侧引引导；另另外，在在商业街街西侧尽尽头，通通过盆栽栽植物等等形式的的处理，分流商商业街人人流进入入比亚迪迪厂区大大门区域域，同时时，阻隔隔车辆进进入商业业街；4）由于于项目用用地性质质为临时时用地，在项目目的使用用年限上上具有不不确定性性，存在在一定的的风险，故在项项目的建建筑形态态方面，建议以以一层商商业为主主，在项项目的用用材、装装修、装装饰等方方面，在在保证美美观、现现代的前前提下，尽量节

49、节省成本本，以规规避项目目临时用用地所带带来的风风险；5）本项项目全长长3000米，超超出消防防要求，故在建建筑物的的摆放上上，建议议项目整整条商业业街从中中间分隔隔为两段段，一方方面，是是为了满满足消防防要求；另外，避免对对比亚迪迪厂区国国旗点造造成遮挡挡，同时时，在隔隔断区域域位置，设置一一个主题题广场，丰富商商业街的的景观及及造型。2、建筑筑风格建建议 在建筑造造型上，建议以以大面积积墙面为为主，接接点不宜宜过多，以避免免过于繁繁复；在在色彩的的运用上上，简单单搭配，不宜过过于丰富富，通过过立面造造型、色色彩搭配配等细部部处理，来体现现项目简简约、现现代的建建筑风格格。3、建筑筑形态建建

50、议以1层临临街商铺铺为主，局部22层。保保证商业业街铺位位户户临临街，局局部2层层主要是是起到丰丰富商业业街建筑筑层次作作用。4、外立立面建议议 在外立面面的处理理上，以以简约、现代造造型为主主，局部部区域在在色彩、造型上上加以点点缀，以以丰富商商业街的的立面造造型；局局部区域域采用大大面积的的玻璃幕幕墙、钢钢构、造造型等，打造局局部亮点点，提升升整个商商业街档档次。5、顶部部处理建建议 在建筑物物的顶部部处理上上，建议议以飘板板、弧顶顶等造型型处理，丰富建建筑物天天际线。 6、连廊建建议 在商业街街局部22层区域域，以连连廊的形形式将商商业街两两边的建建筑物加加以连接接，一方方面，可可以保证

51、证二楼人人流畅通通，另外外，可以以保证商商业街视视觉效果果不至于于过于呆呆板。7、建建材建议议涂料和面面砖结合合。以涂涂料为主主，重要要建筑节节点使用用面砖，以提升升商业街街形象和和档次。二）项目目园林及及商业步步行街设设计建议议1、项目目园林设设计建议议1）景观观花坛 在步步行街的的中间位位置设置置装饰性性的景观观花坛，美化步步行街的的休闲购购物环境境，但景景观花坛坛不宜过过密，以以566米间隔隔设置为为益。2）雕塑塑小品在商业街街的入口口、各重重要节点点、街道道上，设设置一些些主题性性的雕塑塑小品，丰富商商业街的的文化内内涵。3）花车车 在商业业街设置置一些花花车，成成为商业业街局部部景观

52、亮亮点，起起到美化化商业街街环境作作用。4）休闲闲坐椅商业街上上休闲坐坐椅主要要通过花花坛围凳凳的形式式解决。部分商商家在步步行街上上摆放的的桌椅也也是步行行街休闲闲桌椅的的一种有有效补充充。 2、商业业步行街街设计建建议1）内街街宽度建建议：建建议以668米米为宜 由于本本项目为为一条商商业内街街，且由由于用地地性质等等限制，其商业业体量属属于中等等水平。故在商商业内街街的设置置尺寸上上，建议议以68为为宜。过过宽则显显得商业业街过于于空旷，人气得得不到有有效聚集集；过窄窄则显得得商业街街较拥堵堵，不利利于人流流流动。2）高低低落差处处理建议议由于地块块东西向向和南北北向均有有一定坡坡度的落

53、落差，故故建议在在项目的的高低落落差处理理上建议议如下：东西向的的建筑落落差处理理：整个个地块呈呈现东边边高、西西边低的的地势，故在东东边入口口以台阶阶的形式式进入商商业街，而西侧侧入口则则向宝龙龙大道一一侧引导导，实现现坡度的的自然过过度。南北向坡坡度的处处理：整整个地块块呈现南南边高、北边低低的地势势，故在在南北向向地势高高度落差差的处理理上，北北边地形形平整到到与宝龙龙大道到到同一水水平线上上，北边边地形则则加高到到与比亚亚迪厂区区到同一一水平线线上，这这样会形形成一个个南高北北低的地地块特征征，故在在高低落落差的处处理上，建议以以台阶的的形式，整条商商业街分分为二级级，下面面临宝龙龙大

54、道为为一级，上面临临比亚迪迪厂区为为一级。3）街面面建议 考虑到到项目节节省成本本的需要要，街面面以铺设设简单、档次较较低瓷砖砖。4）装饰饰建议 为美化化整个商商业街的的环境，营造商商业氛围围，在商商业街沿沿街立柱柱上，建建议设置置一些点点缀性的的花饰或或油画框框；在商商业街内内廊上，设置装装饰性的的导示挂挂件，营营造商业业街文化化氛围和和商业氛氛围。5）门廊廊 在铺面面入口的的门廊处处理上，建议预预留一定定面积的的广告位位，一方方面可以以起到店店家标识识的作用用，同时时也能起起到装饰饰的效果果。6）灯光光 在灯光光效果的的处理上上，整条条商业街街的照明明主要通通过沿街街的路灯灯照明，景观花花

55、坛设置置射灯，起到局局部亮点点的作用用。同时时，店铺铺内灯光光作为商商业街灯灯光系统统的一种种补充。可在商业业街主入入口设置置一个大大型射灯灯景观灯 三）项项目出入入口及商商业广场场设计建建议1、项目目出入口口设计建建议1）商业业街东侧侧主入口口设计建建议商业街东东侧主入入口作为为整条商商业街入入口，代代表着整整条商业业街形象象和档次次。建议在商商业街主主入口设设计中，以标志志性建筑筑及标志志性主题题广场的的形式，将商业业街主入入口打造造整条商商业街的的视觉焦焦点，利利用地块块的高低低落差，体现整整条商业业街的气气势。A、标志志性建筑筑 入口广广场标志志性建筑筑，在立立面造型型上，建建议以整整

56、面玻璃璃幕墙的的墙形式式，突出出简约、现代的的设计理理念，利利用地块块和周边边区域的的高低落落差，营营造大气气、高品品质的形形象。在在建筑材材料的使使用上，建议以以大面积积的玻璃璃幕墙和和钢结构构为主，突出项项目的品品质感和和档次。B、主题题广场主题广场场主要以以雕塑、小品等等形式，突出项项目的文文化主题题。在雕雕塑、小小品的设设计和选选用上，重点突突出现代代元素和和高科技技元素，和工业业园区的的高科技技形象相相吻合。 C、坡道道广告位位的处理理在项目主主入口处处，自宝宝荷路进进入商业业街有11个高低低的落差差，行人人通过台台阶进入入商业街街，可在在台阶侧侧面绿化化带处设设置商家家广告位位，一

57、方方面可以以有效利利用空间间，创造造效益；另外，可起到到美化的的作用。2）商业业街西侧侧次入口口由于项目目西侧紧紧邻比亚亚迪厂区区大门，故西侧侧次入口口在设计计上应充充分考虑虑与比亚亚迪厂区区的协调调一致，以避免免设计过过于突出出产生的的突兀感感。A、建筑筑设计建建议在色彩运运用上，应尽量量和比亚亚迪厂区区淡蓝色色主色调调保持一一致，不不宜过于于鲜艳和和突出，以避免免产生突突兀感及及不协调调感；在在建筑形形态上，以不高高于厂区区正门高高度为宜宜，以避避免产生生喧宾夺夺主的感感觉。B、主题题广场建建议 由于西西侧广场场为次入入口广场场，同时时受到要要与比亚亚迪厂区区色调保保持一致致等限制制，建议

58、议在西侧侧入口设设置一个个小型的的叠水喷喷泉广场场。一方方面，水水在风水水上有“旺财”的讲究究，同时时，叠水水喷泉广广场使商商业街入入口和比比亚迪厂厂区大门门结合地地带之间间的视觉觉效果更更加灵动动、丰富富。2、商业业广场设设计建议议1）东侧侧主入口口主题形形象广场场主题广场场主要以以雕塑、小品等等形式，突出项项目的文文化主题题。在雕雕塑、小小品的设设计和选选用上，重点突突出现代代元素和和高科技技元素，和工业业园区的的高科技技形象相相吻合。简洁、现现代的造造型比较前卫卫，充满满金属感感22）西侧侧次入口口喷泉主主题广场场由于西侧侧广场为为次入口口广场，同时受受到要与与比亚迪迪厂区色色调保持持一

59、致等等限制，建议在在西侧入入口设置置一个小小型的叠叠水喷泉泉广场。一方面面，水在在风水上上有“旺旺财”的的讲究，同时，叠水喷喷泉广场场使商业业街入口口和比亚亚迪厂区区大门结结合地带带之间的的视觉效效果更加加灵动、丰富。 3）商业业街中心心街舞主主题广场场商业街中中段是整整条商业业街的一一个重要要节点，由于整整条商业业街全长长近3000米，距离较较大，游游客在消消费过程程中会出出现购物物疲劳。故建议议在商业业街的中中段设置置一个以以休闲、娱乐为为主题，动感十十足的街街舞广场场，一方方面，可可以让购购物者在在购物过过程中神神经得到到休息；另外，与东、西两侧侧主题景景观广场场相呼应应，丰富富商业街街

60、景观效效果。四）项目目户型设设计及配配比建议议1、主力力铺位面面积段建建议以4060、600800面积积段为主主，少量量2000以上上及200以下下铺位2、开间间、进深深、层高高建议开间：33.65米进深：临临宝龙大大道一侧侧1618米米；临比亚迪迪厂区一一侧122144米层高：11层5.6米，2层33.8米米3、铺铺位面积积配比根据我司司多年来来对各种种商业形形态产品品的研究究，建议议在铺位位的面积积配比上上，以440660、6080的铺位位为主力力铺型；少量2200以以上铺铺位为主主力店，起到积积聚人气气的作用用，少量量20以下铺铺位，丰丰富商业业街的业业态组合合。具体铺位位面积配配比如下