棚户区改造项目建议书

1、棚户区改造项目建议书目录第一章总论1项目名称及承办单位1可行性研究的依据1可行性研究的范围和内容2项目承办单位3项目概述及研究结论3第二章项目提出的背景及建设必要性7项目建设区域概况7项目提出的背景9项目建设的必要性17第三章建设用地、征地拆迁及移民安置分析22项目建设用地选址22项目征地拆迁23项目拆迁安置方案23拆迁补偿费用25项目安置还建情况23第四章现状分析27地理位置27棚户区现状分析27某某旧村现状28第五章安置区工程设计方案30棚户区改造项目建议书设计依据34总体规划设计30建筑工程设计33配套工程42 HYPERLINK l _TOC_250009 第六章建设条件56自然条件5

2、6配套建设条件58 HYPERLINK l _TOC_250008 第七章环境和生态影响分析60环境和生态现状60环境保护标准61生态环境影响分析及保护措施62 HYPERLINK l _TOC_250007 第八章节能方案分析73用能指标和节能规范73节能合理性分析76能耗总量分析82 HYPERLINK l _TOC_250006 第九章劳动安全卫生与消防85指导思想85职业安全卫生健康对策与措施85消防设计86 HYPERLINK l _TOC_250005 第十章项目组织机构与物业管理88项目管理的组织机构88物业管理89 HYPERLINK l _TOC_250004 第十一章项目实

3、施进度及建议91棚户区改造项目建议书 HYPERLINK l _TOC_250003 第十二章项目招标方案93 HYPERLINK l _TOC_250002 第十三章投资估算与资金筹措102投资估算102资金筹措103 HYPERLINK l _TOC_250001 第十四章社会效益分析评价106社会效益分析106社会适应性分析107社会风险分析107拆迁风险分析108社会评价结论110 HYPERLINK l _TOC_250000 第十五章结论与建议11115.1结论11115.2建议111第一章总论项目名称及承办单位一、项目名称某某棚户区改造项目二、承办单位某某技术开发区某某办事处三、

4、项目拟建地点本项目建设地点位于经济技术开发区东阳路与泉州路交汇处东北四、可研报告编制单位1、单位名称：某某省某某工程咨询研究院有限公司2、工程咨询资格证书编号：工咨甲某某3、资格等级：甲级4、发证机关：国家发展和改革委员会可行性研究的依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、建设项目经济评价方法与参数实用手册；3、投资项目经济咨询评估指南；4、某某省建设工程消耗量定额；5、中华人民共和国土地管理法；6、某某省人民代表大会常务委员会公告（第88号）某某省城市房屋拆迁管理条例；7、某某省建设工程价目表；8、某某省建设工程费用表；9、某某市城市发展总体规划；10、某某市城市规划技术管理规定；

5、11、中共某某市委、某某市人民政府关于加快我市城市化进程的意见；12、项目单位提供的相关资料。可行性研究的范围和内容一、项目提出的背景及建设的必要性二、项目建设用地、征地拆迁及移民安置分析三、建设内容及规模四、工程设计方案五、建设条件六、环境和生态影响分析七、节能方案八、项目建设与物业管理九、项目实施进度与建议十、项目招标方案十一、投资估算与资金筹措十二、偿债能力分析十三、社会效益分析项目承办单位某某地处某某技术开发区东部，东与临沭县白旄镇隔某某相望， 南与梅家埠街道接壤，西邻芝麻墩街道，北接河东区凤凰岭街道及 汤河镇，西距开发区管委会10 公里。辖区东起某某，西至庙前村，东西最大距离7.8公

6、里；南起吴坊头村，北至后相庄村，南北最大距离13 公里，总面积60.2平方公里。区位和交通优势明显，某某物产丰富，人杰地灵，百姓和谐，在上级部门的关怀下，这里干群关系融洽，社会稳定，经济发展。项目概述及研究结论一、项目建设地点本项目建设地点位于某某技术开发区东阳路与泉州路交汇处东北，用于安置某某旧村拆迁居民。二、拆迁内容及规模本项目拆迁共涉及某某旧村住宅约740 户，涉及拆迁人数2220人，被拆迁住宅房屋总面积约107000 平方米，拆迁土地总面积181300平方米。序拆迁土地拆迁情况一览表拆迁建筑其中拆迁厂房拆迁户拆迁人县区项目名称号面积（）面积（ ）拆迁住宅面积（ ）及其他（）数（户）数（

7、人）经济技某某技术开发区1术开发某某片区棚户区18130010700010700007402220区改造项目三、安置区建设内容及规模本项目在朝阳社区进行还建安置，安置区用地面积90045平方米，还建总建筑面积112300 平方米，建设26 栋5+1 多层住宅楼。规划住宅总户数740户，可安置人数为2220人，安置区绿地率为35.5%，容积率为1.25 。某某片区棚户区建设内容汇总表序县区项目名称用地面积总建筑面积其中（ ）安置户数安置安置人数套数号经济某某技术开发（ ）（ ）住宅配套公建商业地下（户）（套）（人）1技术开发区区某某片区棚户区改造建设项目900451123001123007407

8、402220某某片区棚户区建筑内容明细表序号项目层数（层）面积（ ）户数（户）户型一地上建筑面积1123007401住宅建筑面积5+11123002配套公建面积03商业建筑面积0二地下建筑面积01地下储藏室面积02地下车库面积0三合计112300740备注：建设内容为为 35.5% 。26 栋 5+1 层住宅楼，容积率为1.25 ，绿地率四、项目投资本项目总投资15000 万元，其中：工程费用12523.64万元，工程建设其他费用1762.07万元，预备费714.29万元。总投资估算明细表序号费用名称投资额（万元）备注工程费用12523.64主体工程9770.10强电工程763.64弱电工程2

9、24.60水暖工程561.50消防工程258.29燃气工程190.91一1234567道路、室外配套公用工程569.088绿化美化453.92二工程建设其他费用1762.07建设单位管理费153.50勘察费63.96设计费319.80前期工作费127.92招标代理费35.67工程监理费255.84123456其他规费及手续费48.85场地准备及临时设施费51.179工程保险费38.3810拆迁货币补偿金额费用675.98预备费714.29基本预备费714.29涨价预备费总投资15000合计三12四五、资金筹措本项目总投资为15000万元。资金来源：由项目建设单位筹集解决。六、研究结论随着某某技

10、术开发区的经济快速发展和人民生活水平的逐步提高，人民群众对居住环境和居住质量的要求也越来越高。本项目为棚户区改造工程，是按照各级政府的?统一安排，规模开发，集约用地?、?先急后缓，分步实施 ?、?先规划，后建设，有特色?、?产业支撑保障长远 ?的原则制定的，项目的建设可使某某旧村居民的生活质量和环境得到改善。综合分析，该项目建设符合城市发展总体规划的要求，项目建设场址具有良好的交通区位优势，外部供水、供电、供燃气、供热等基础设施条件良好，为项目建设提供了有利的建设条件。项目的建设规模、建设方案、环境保护、消防安全、实施进度安排、项目组织与管理、投资估算和资金筹措方案是可行的。项目建设具有良好的

11、社会效益，对当地居民的居住环境和居住质量的提高具有积极的重要作用，对促进某某技术开发区的城市化进程和现代化建设， 提升区域的形象有着重要影响。同时对片区进行扶贫开发，发展第二、三产业，促进群众转移就业和增加收入，对促进某某技术开发区的城市化进程和现代化建设，节约集约利用土地，提升某某技术开发区的形象、建立节约型社会有着重要影响。因此，项目建设是完全必要的，也是可行的。第二章项目提出的背景及建设必要性2.1项目建设区域概况某某市位于某某省东南部，地近黄海，东连日照, 西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。地跨东经117度24秒 119 度11秒，北纬 34度22秒 36度22秒，南北最

12、大长距228 公里，东西最大宽度 161公里，总面积 17184平方公里，是某某省面积最大的市。某某市辖兰山、罗庄、河东3区和郯城、兰陵、沂水、沂南、平邑、费县、蒙阴、莒南、临沭9县，某某高新技术产业开发区、某某技术 开发区、某某临港经济开发区3个开发区以及蒙山旅游区，共计157 个乡镇办事处， 7154个行政村。总面积17184平方公里，居民总户数322.78 万户，人口过千万。某某市中心市区人口达120万人，是一个集商贸、工业、旅游为一体的新兴中等城市。某某市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的某某机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音7

13、37、麦道 82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上） 岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到 340公里。2014年，全市各级紧紧围绕市委市政府?四三二一 ?总体发展思路和 ?过四五、双翻番?、与全省同步全面建成小康社会的奋斗 目标，着力抓好现代产业、现代城镇、民生保障?三大体系 ?，形成了? 10+6?产业推进、?1531?骨干企业培植、?1332?国际商贸名城建设 ?三项计划 ?和健全完善营商环境、要素

14、保障、工作推进?三个机制 ?的经济工作主框架，经济社会保持平稳较快发展。近年来，某某市政府注重发挥小城镇后发优势，强化小城镇承接城市、带动农村的作用，努力把小城镇打造成宜业宜居的?美好家园?。通过因地制宜、错位发展。按照?一县一镇 ?原则，确定了12个市级优先发展重点镇，加快建设具有区域竞争力的新兴小城市。两年内，重点镇生产总值、地方财政收入年均增幅分别超过30% 和45，建成区人口平均达到5万人以上。立足当前，着眼长远， 因地制宜，分类指导，全面推进157个乡镇（街道）科学发展。其中， 27个驻地镇坚持综合发展，壮大经济实力，强化支撑带动作用，努力打造宜居宜业的工商复合型强镇。63个重点（中

15、心）镇坚持优先 发展和鼓励发展，培植主导产业，促进规模聚集，努力打造工业大镇、商贸重镇。 67个一般乡镇，坚持特色发展，注重生态保护，培植高效农业，努力打造旅游名镇和农业强镇。某某技术开发区位于某某市东部，地近黄海，东连日照，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。从区位上看，某 某技术开发区处于南北经济的结合部，坐落在北京至上海中间地带， 扼交通要部，形成了海、陆、空三通的立体格局。某某技术开发区于2003年6月经省政府批准启动建设，起步区面 积为 4.88 平方公里， 后经省政府批复， 扩至 12平方公里。 2004年8月， 市委、市政府将芝麻墩、梅家埠两个镇划归开发区，面积达到1

16、22平方公里。 2008年，河东区重沟（朝阳）镇划归开发区，面积达到182平方公里。 2010年12月，成立 7年的开发区经国务院批准升级为国家级经济技术开发区。2011年8月，临沭县原醋庄乡划归开发区，规划 控制面积达到了目前的223平方公里，辖 3个街道， 118个村居， 26万人口，形成了西临某某、东傍某某、南依引沂入沭运河、北靠皇山的科学布局。近年来，开发区经济社会各项事业发展迅速，去年，完成业务总收入 1420亿元，增长 37%；实现公共财政预算收入18亿元， 增长 23%，位居全国 218家国家级经济技术开发区第62位，综合实力成功迈入 482家国家级产业园区百强，位列第99位。先

17、后获评 ?联合国绿色工业平台?、?中国十大效能开发区 ?、?国家生态工业示范园区 ?、?国家火炬计划软件产业基地?、?国家级科技企业孵化器?、?国家低碳工业园区 ?、?国家产业集群区域品牌建设试点?、?国家新型工业化示范基地?、?国家级工程机械高新技术产业化基地 ?、?全国知名品牌创建示范区?、?中国物流示范基地?、?国家循环化改造示范园区?、?国家级青少年科普示范基地?、?全国青少年科技教育基地?、?全国科普教育基地 ?等荣誉称号，是某某省增速最快、进位最快、成长最快的开发区。某某技术开发区坚持以科学发展观统揽全局, 紧紧围绕打造 ?现代标志区 ?这一目标,打造高端装备、医药食品、电子信息、

18、金融 保险、总部经济?五大亮点 ?，全面实施 ?科技创新之区、现代工贸之区、名牌集聚之区、生态旅游之区、文明和谐之区?的?五区? 战略, 经济社会等各项事业高速发展、跨越迈进。开发区先后被评为?某某省科学发展园区 ?、?某某省最佳投资园区 ?、?江浙企业家投资中国首选开发区 ?和?全国十大效能开发区 ?。项目提出的背景一、政策背景?衣食住行 ?是社会日常生活中的四件大事，在衣食无忧之后，?住?在人们心中的分量越来越重，必将成为今后人们的消费重点。随着城市化进程的加快，城市人口数量不断增加。应该看到的是， 城市中相当部分人口仍处于中低收入阶层，部分低收入人群住房需求迫切但住房购买力弱，这需要大量

19、的保障性安居住房建设作为城市建设事业发展的支撑，从而促进低收入人群自住性安居消费，实现城市经济社会和谐发展。棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，是我国当前推进城市住房建设事业发展的重要举措，其在促进城市经济社会和谐发展中具有多方面的作用。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，城市人均建设用地将越来越紧张。城市对原有的棚户区进行改造开发，不仅能够推动城市保障性安居工程建设，改善城市中低收入家庭的住房条件，还可以使用好部分城市存量建设用地，这也将为提高城市住房的有效供给、促进房地产业的健康发展产生积极的作用。党和政府十分重视棚户区改造建设，将其作为改善城市中低收入家庭住房的重要举措之一。20

20、07 年 8 月 7 日，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号）颁布。该文件着重提出?进一步建立健全城市廉租住房制度?、?改进和规范经济适用住房制度 ?、?逐步改善其他住房困难群体的居住条件?、?完善配套政策和工作机制?等四方面工作内容。同时，该 文件提出加快集中成片棚户区的改造的实施原则：?对集中成片的棚户区，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。棚户 区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。?2008年以来，全国各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造

21、纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。 2008 年至2014 年，全国改造各类棚户区1930 万户。2013 年 6 月 26 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议， 研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。本次会议将城市棚户区改造提升到新的战略发展高度：?要保持政策连续性和稳定性，稳定市场预期 ?；?开展棚户区改造不但能实现城市中低收入群众改善生活的愿望，而且能形成新的经济增长点，既稳增长、又调结构，既利当前、又利长远，让群众特别是困难群众得到更多 实惠，扩大国内有效需求?；?要调整优化投资安排，压缩一般性 投资，集中一部分资金重点加强对这些方面的支持，把钱用在刀 刃上，引

22、导、带动信贷和其他社会资金投入。持续推进制度创新， 不断释放改革红利、激发市场活力，促进实现全年经济社会发展预 期目标。?2013 年 7 月 4 日，国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发 201325号）颁布。该文件提出了棚户区改造的总体要求和 基本原则， 今后五年的棚户区建设目标是：2013 年至 2017 年改造城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房等各类棚户区 1000 万户，其中2013 年改造各类棚户区3045000 户。同时，该文件从 ?加大政策支持力度 ?、?提高规划建设水平 ?、?加强组织领导 ?等强调棚户区改造的保障措施：加强政策支持力度，一是多渠道筹

23、措资金（加大各级政府资金支持、加大信贷支持、鼓励民间资本参与改造、规范利用企业债券融资、加大企业改造资金投入），二是确保建设用地供应，三是落实税费减免政策，四是完善安置补偿政策；提高规划建设水平，一是优化规划布局，二是完善配套基础设施建设，三是确保工程质量安全；加强组织领导，一是强化地方各级政府责任，二是明确各部门职责，三是加强监督检查。其中，对于 ?加大信贷支持 ?该文件提出： ?各银行业金融机构要按照风险可控、商业可持续原则，创新金融产品，改善金融服务，积极支持棚户区改造，增加棚户区改造信贷资金安排，向符合条件的棚户区改造项目提供贷款。各地区要建立健全棚户区改造贷款还款保障机制，积极吸引信

24、贷资金支持。?二、项目提出的现实背景根据某某市住房和城乡建设事业发展第十二个五年规划（ 2011-2015 ），到2015 年，某某市城镇化水平达到55%，城镇人口达到 605 万人（其中市区人口达到220 万人以上，县城人口达到250 万人以上），用水普及率100%，燃气普及率100%，集中供热普及率 60%（其中市区达到65%），污水处理厂集中处理率92%（其中市区达到 94%），城镇人均住宅建筑面积32 平方米等。近几年，某某市各类棚户区改造建设取得了积极进展，积累了丰富经验。2011-2013 年，某某市城市棚户区改造开工建设超过24000 套，超额完成某某省下达棚户区改造的任务。根据

25、规划，2014 年某某省某某市建设保障性安居工程的目标是28000 套，其中城市棚户区改造 2.1万套。从近几年的情况看，加快实施棚户区改造，能够帮助困难群众改善住房条件，圆上他们的?住房梦 ?，使他们感受到了党和政府的温暖。同时，棚户区改造还能够拉动投资、消费需求，带动相关 产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构， 提高城镇化质量，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位。今 年以来我国经济形势总体平稳，要继续积极采取既稳增长、又调结 构，既利当前、又利长远，一举多得的有效措施，着力扩大内需。 在此背景下，继续大规模实施棚户区改造，能使千百万困难群众告别?忧居?，可以连续形

26、成新的经济增长点，能够同步发挥助推经 济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应，受棚户区居民欢 迎，也能得到社会普遍认可和积极评价。某某市棚户区改造的一大特色是突出棚户区改造的惠民特色。从改造棚户区居民的角度考虑棚户区改造工作的利弊得失，促进城市居民生活水平均衡发展，主要做好以下三方面工作：一是，优化棚户区改造选址、布局。棚户区改造安置住房建设的选址、布局，事关困难群众的生产、生活。近年来，某某市优先在交通便利、基础设施完善的城市成熟地块规划棚户区改造安置住房项目，实行棚户区改造安置住房、市政公用设施和公共服务设施同步规划、同期建设、同时运行等方式，促进了困难群众住房条件与生产、生活条件的同

27、步改善。二是，不断加强和改进棚户区改造安置住房规划设计。按照某某市对棚户区的改造要求，棚户区改造居民拆迁安置房应按照普通商品房标准建设。要根据城市规划和国家有关建设程序和标准、规范，依法组织项目的设计、施工、监理招标，确保工程工期和质量， 并提倡推广新技术、新材料、新设备、新工艺，建设节能、节水、 节材、节地和环保型住宅。许多棚户区改造居民改造后住房面积明 显扩大，结构更加合理，房屋舒适度显著提升。三是，切实加强工程质量安全管理，确保困难群众能住上放心住房。棚户区改造工程质量问题，社会关注、群众关心。某某市在大规模推进棚户区改造中，采取切实有力措施保障工程质量安全， 规范建设程序，规范招投标行

28、为，落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制，严格建筑材料验核制度等，明确质量安全工作要求；建立了质量责任追溯制度，推行质量安全永久责任制度，要求项目法人对住房质量负终身责任，勘察、设计、施工、监理等单位依法对建设工程质量负责；加大质量安全监督检查力度，严肃查处质量安全违法违规行为。经过近几年的改造，相对容易改造的棚户区大多已经完成或开始改造了，剩下的大部分是改造难度大的?硬骨头 ?。不少棚户区位置偏远，市场运作空间小，配套设施建设压力大，有的还需要异 地搬迁。在一般的城区中待改造的项目，多数也商业开发价值低、 资金难以自行平衡。加上建材、人工费用上涨较快，改造成本持续 高企，各地棚户区改造

29、的现金流资金缺口普遍较大。在新的形势下， 加快推进各类棚户区改造，确保完成棚户区改造的任务，必须不断 总结已有的经验，进一步加大投入、完善政策、强化措施，破解棚 户区改造面临的资金筹措等难题。三、本项目的提出本项目拟改造片区棚户区居住条件较差、房屋质量很差、交通不便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差，严重阻碍了区域城市化的进程，对某某市的城市发展造成不利影响。1、脏。棚户区环境卫生状况极其恶劣，春天污水横流，夏天蚊蝇肆虐，冬天积雪成堆，垃圾点少，厕所大部分是旱厕，无任何排水、排污设施，生活垃圾随地丢弃，成为各种病菌传播的摇篮。2、乱。棚户区内部环境杂乱无章，一是棚户区、旧居住区、城 中村混杂，

30、农村村民和城镇居民乱居; 二是房屋结构参差不一，多以砖木和土木简易结构为主，且年久失修，很多已是危房; 三是乱搭乱建，大屋连小间，大房接楼房，有的甚至在平房上叠加二层三层，由于不断加建，建筑密度有增无减。3、差。改造片区内供水、供电设施陈旧老化，停水、停电现象屡见不鲜；无集中燃气、供暖、排水、垃圾处理等设施，居住区内 垃圾遍地、污水横流，取暖以及炊烟粉尘污染严重，居住环境恶劣。周边学校和医院配套，许多道路没有硬化，高低不平、弯弯曲曲， 加之周边的道路不断加高，使很多棚户区居民住房，在原本就地势 低的情况下，比道路更低，一到雨季便成涝洼区域，再加上没有排 水设施，有的家里大量积水。4、危。棚户区

31、危险隐患随处可见，有的简易房墙体和屋顶采用木板、油毯纸等易燃材料搭建，一家挨着一家，而且生火做饭以及堆放杂物于一体，加上供电线路老化，房屋连片，道路狭窄弯曲， 又没有必要的消防设施和消防通道，极容易发生?火烧连营 ?的惨状;由于改造片区内生活设施大多建成年久失修，早已破旧不堪，片区内存在着极为严重的安全隐患，威胁居民生命财产安全。有的房屋年久失修，基础下沉，墙体倾斜开裂，随时有倒塌危险；生活用 煤以及老化的电线极易形成火灾，加之私建、滥建的房屋连绵成片， 区域内过道狭窄杂乱，更增加了消防安全隐患。5、多。棚户区居民有三多：老弱病残多、下岗职工多、外来人口多。由于居住人口复杂，基层管理薄弱，社会

32、治安差，是计划外 生育、两抢一盗以及吸毒人员的集中居住区，加之棚户区又是从事 重体力劳动或无固定职业，生活条件差、社会地位低的特殊人群聚 集区，而且棚户区居民与城市居民的交往范围局限和信息不对称等， 使其在就业、收入、生活习惯和思维方式等方面与周边城市居民形 成极大反差，形成逆反心理和反常情绪，这将成为社会不稳定的一 大隐患。为进一步加强某某市城市住房保障工作，加快改善片区内中低收入家庭住房条件问题，同时提高片区的承载能力、提高区域形象， 拟实施本项目。项目建成后将为改造片区居民构造美在外表、贵在 内涵的时尚型居住区。项目建设的必要性一、本项目的建设符合国家有关产业政策本项目属于产业结构调整指

33、导目录(2011年本）（ 2013年修订版 ) 中鼓励类第三十七条 ?其他服务业 ?第1 款?保障性住房建设与管理 ?，为国家产业结构调整鼓励类建设项目。2011 年 1 月 36 日，国务院办公厅下发 关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知。该文件为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，针对性地提出了八条措施，即进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度，调整完善相关税收政策、加强税收征管，强化差别化住房信贷政策，严格住房用地供应管理，合理引导住房需求，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，坚持和强化舆论引

34、导等。2013 年 7 月 4 日，国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发 201325号）颁布。该文件在 ?城市棚户区改造?专题中指出： 2013 年至 2017 年五年改造城市棚户区800 万户，其中， 2013年改造232万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上， 各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改 造范围，稳步、有序推进。市、县人民政府应结合当地实际，合理 界定城市棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区 保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范 围。城市棚户区改造可采取拆除新建、改建（扩建、翻建）等多种 方式。要加快城镇旧住

35、宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维 修改造，完善使用功能和配套设施。在改造中可建设一定数量的租 赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。本项目属城镇棚户区改造项目，项目的建设有利于提高区域保障性住房的有效供给，符合各项产业政策要求，是实实在在的利民工程。二、本项目的建设，符合各级政府 ?十二五 ?国民经济和社会发展规划的要求中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出： ?加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产

36、市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。?强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。?某某省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出：?推进保障性住房建设，强化各级政府责任，加大保障性住房供给， 努力满

37、足城镇中低收入家庭、新就业职工和进城务工人员的基本住房需求。?完成保障性安居工程建设任务。大力发展公共租赁住房，推动公共租赁住房和廉租住房并轨建设，加快推进棚户区改造。改进公积金归集、使用和监管机制，加强非公企业住房公积金缴存工作， 研究逐步将农民工纳入住房公积金缴存范围的办法。?某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要也提出：?逐步健全经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等多层次住房 保障体系。推进城中村改造和旧住宅区综合整治，增加普通商品住 房有效供给，控制高档房地产建设项目，提升商务楼宇规划建设档 次，建设集住宅、商业、文化于一体的城市综合体。大力实施房地 产品牌战略，重点发展节能、

38、节地、节水、节材和环境保护型住宅， 积极开展国家级住宅性能认定，推进住宅产业化。支持房地产开发 和建筑骨干企业做大做强，培育在全国具有较强竞争力的大型综合 性企业集团。规范房地产市场交易秩序，积极培育和完善房地产交 易、中介服务物业管理服务体系。?本项目为棚户区住房改造建设，符合各级人民政府颁布的?十二五?规划中有关住房建设事业发展的要求。三、本项目的建设是保障和改善民生的重大举措棚户区简易结构房屋较多，建筑密度较大，房屋使用年限较长， 房屋质量较差，使用功能不全，基础设施简陋。棚户区居民中低收 入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改 造的呼声强烈。实施棚户区改造，是保障和

39、改善民生的重大举措，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信。四、棚户区改造是加快推进城镇化进程的客观要求棚户区安全隐患突出，影响群众生命财产安全，与现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套基础设施和公共服务设施， 有利于改善区域环境，增强区域承载能力；有利于优化土地资源配 置和集约利用土地，加快推进城镇化进程；可以改变基础设施条件， 完善功能，改善地区原先落后的环境面貌，提升文明和谐社区的创 建水平。五、棚户区改造是促进经济社会协调发展、维护社会和谐稳定的有效途径实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，

40、又可以发展社区公共服务，加强社会管理，减少不稳定 因素，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合 点。通过棚户区改造，能够使多数普通群众告别棚户区后搬迁上楼， 可以起到稳定民心的积极作用。本项目为某某技术开发区某某片区住房改造建设，主要面向改造棚户区片区内的中低收入拆迁居民，项目的建设符合各级建设发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实，是一项实实在在的利民工程。第三章建设用地、征地拆迁及移民安置分析项目建设用地选址根据国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意 见（国办发【 2011】45号）和关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发【2013】17号），国务

41、院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）、某某市住房建设发展规划等文件，以及结合项目区的实际情况拟实施本项目。本项目棚户区改造范围为某某技术开发区某某旧村。本项目用地符合某某市城市总体规划，该区地势平坦，交通便利，区位优势明显，适合建设本项目。项目征地拆迁本项目拆迁共涉及某某旧村住宅 740 户，涉及拆迁人数 2220 人， 拆迁住宅房屋总建筑面积约 107000 平方米， 拆迁土地总面积 181300 平方米。项目拆迁安置方案一、拆迁安置补偿遵循的原则根据中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国城市房地产管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例等规定，结合某某技术开发区建设实际，制定

42、征收补偿安置方案。二、住宅类房屋安置政策1、住宅用房的拆迁安置实行还建为主、还建与货币补偿相结合的方式。2、还建房原则上以90平方米户型为基准，根据户型、楼层互找差价；阁楼、储藏室等另行计算。3、拆迁安置实行?一户一宅 ?原则：即每一户不论拆迁几位房子只能搬选一套住房。每户根据拆迁房屋补偿金额和所选还建楼实际购买价之间进行据实结算，多退少补。人均安置住房建筑面积不超过 35 平方米，人均35 平方米以内的部分按还建价购买，超出35平方米部分按成本价购买。为照顾特殊家庭，对拆迁后户安置住房建筑面积仍不足70 平方米的，可按70 平方米予以还建安置。三、住宅类房屋拆迁补偿政策1、全新各类住宅的补偿

43、标准分别为：楼房和新式平房750元/平方米，砖瓦房700 元/ 平方米，砖（土）坯草房650 元/ 平方米。住宅中的彩钢瓦棚、复合板棚执行经营类房屋价格。2、搬家补助费的补偿标准: 搬迁补助费给予每处独立住宅600元补偿。3、被拆迁人需要躲迁的一律自行解决躲迁用房，发给15个月的临时躲迁费，按拆迁调查确定的合法建筑面积每月每平方米3元计发；超期安置的，据实顺延补偿。4、对按规定批准的标准住宅院内空地按169元/ 平方米给予补偿。住宅院内空地小于120 平方米的，据实补偿；超过120 平方米的按 120平方米给予补偿。对取得合法土地和规划批准手续暂未建 设的宅基地，按批准宅基地面积以169 元/

44、 平方米给予补偿（最多不超过166 平方米）。四、新建房屋（非法建筑）拆除奖励新建房屋拆迁时不予补偿。积极按期拆除的，给予适当的奖励。但是，对于街道办事处及相关部门已经下达限期拆除通知的新建房 屋、已经签订无偿拆除协议的新建房屋、启动拆迁后各类抢建的房 屋，一律无偿拆除，不予奖励。积极按期拆除的奖励标准：1、各类无墙、借墙及彩钢板墙的简易房屋（瓦房、草房、复合板、彩钢瓦、石棉瓦等）：20 元/ 。2、四面砖墙、内外抹灰的石棉瓦房、彩钢瓦房、复合板房、草房： 70 元/ 。墙体未抹灰的：20 元/ 。3、四面砖墙、内外抹灰的钢结构大棚（彩钢瓦、复合板、石棉瓦等）： 70 元/ 。无墙、借墙、彩钢

45、板墙、墙体内外未抹灰的：50元/ 。4、四面墙、 内外抹灰的空心砖瓦房：170 元/ 。墙体未抹灰的：120 元/ 。5、四面墙、内外抹灰的空心砖平房及楼房：190 元/ 。墙体未抹灰的： 140 元/ 。6、四面墙实心砖瓦房：200 元/ 。墙体未抹灰的：150 元/ 。7、实心砖平房、楼房：220元/ 。8、猪圈、鸭棚、鸡棚等简易禽畜舍：30-60元/ 。拆迁补偿费用拆迁货币补偿金额：本项目共涉及拆迁740 户，根据某某技术开发区房屋拆迁安置实施办法（试行），给予拆迁货币补偿金额约为 675.98万元，其中：宅基地、院内空地按每户12 平方米补偿，宅基地补偿总额12*169*740=150

46、.08万元；搬迁补助费总额600*740=44.4万元；躲迁费为107000*3*15=481.50万元。项目安置还建情况本项目安置区用地面积90045平方米，安置区总建筑面积112300平方米，规划安置总户数740 户，可安置人数为2220 人。拆迁情况一览表序县区项目名称号拆迁土地面积（ ）拆迁建筑面积（）其中拆迁厂房拆迁住宅及其他面积（ ）拆迁户 数（户）拆迁人 数（人）经济技1术开发区某某技术开发区某某片区棚户区改造建设项目（ ）18130010700010700007402220第四章现状分析地理位置某某旧村是某某一个自然村，相邻于屋村，邢家湖村，后相庄村，物华天宝，空气好。棚户区现

47、状分析本项目拟改造片区棚户区居住条件较差、房屋质量很差、交通不便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差，严重阻碍了区域城市化的进程，对某某市的城市发展造成不利影响。1、脏。棚户区环境卫生状况极其恶劣，春天污水横流，夏天蚊蝇肆虐，冬天积雪成堆，垃圾点少，厕所大部分是旱厕，无任何排水、排污设施，生活垃圾随地丢弃，成为各种病菌传播的摇篮。2、乱。棚户区内部环境杂乱无章，一是棚户区、旧居住区、城 中村混杂，农村村民和城镇居民乱居; 二是房屋结构参差不一，多以砖木和土木简易结构为主，且年久失修，很多已是危房; 三是乱搭乱建，大屋连小间，大房接楼房，有的甚至在平房上叠加二层三层，由于不断加建，建筑密度有增无减

48、。3、差。改造片区内供水、供电设施陈旧老化，停水、停电现象屡见不鲜；无集中燃气、供暖、排水、垃圾处理等设施，居住区内 垃圾遍地、污水横流，取暖以及炊烟粉尘污染严重，居住环境恶劣。周边学校和医院配套，许多道路没有硬化，高低不平、弯弯曲曲， 加之周边的道路不断加高，使很多棚户区居民住房，在原本就地势 低的情况下，比道路更低，一到雨季便成涝洼区域，再加上没有排水设施，有的家里大量积水。4、危。棚户区危险隐患随处可见，有的简易房墙体和屋顶采用木板、油毯纸等易燃材料搭建，一家挨着一家，而且生火做饭以及堆放杂物于一体，加上供电线路老化，房屋连片，道路狭窄弯曲， 又没有必要的消防设施和消防通道，极容易发生?

49、火烧连营 ?的惨状;由于改造片区内生活设施大多建成年久失修，早已破旧不堪，片区内存在着极为严重的安全隐患，威胁居民生命财产安全。有的房屋年久失修，基础下沉，墙体倾斜开裂，随时有倒塌危险；生活用煤以及老化的电线极易形成火灾，加之私建、滥建的房屋连绵成片， 区域内过道狭窄杂乱，更增加了消防安全隐患。5、多。棚户区居民有三多：老弱病残多、下岗职工多、外来人口多。由于居住人口复杂，基层管理薄弱，社会治安差，是计划外 生育、两抢一盗以及吸毒人员的集中居住区，加之棚户区又是从事 重体力劳动或无固定职业，生活条件差、社会地位低的特殊人群聚 集区，而且棚户区居民与城市居民的交往范围局限和信息不对称等， 使其在

50、就业、收入、生活习惯和思维方式等方面与周边城市居民形 成极大反差，形成逆反心理和反常情绪，这将成为社会不稳定的一 大隐患。某某旧村现状村庄建设规划落后，村民住宅分布散乱。农村缺乏科学的规划， 建房随意性很大，导致整个村庄的住房建设极为分散，道路、水电 等基础设施难以共享，村庄面貌也很不整齐。村庄?散、小、乱 ?，中心村的集聚功能不突出。村庄布点规划编制工作滞后，由于意图不明确，政策不到位，致使它们还在勉为其难地维持现状。而一些宜重点发展的中心村由于人口、资金集聚缓慢，建设进度也随之放慢，中心地位不够突出。某某旧村面貌脏乱差、基础设施落后，村民生活水平差，部分低保户、特困户收入不高、经济条件较差

51、的实际情况。为进一步加强某某市城市住房保障工作，加快改善片区内中低收入家庭住房条件问题，同时提高片区的承载能力、提高区域形象， 拟实施本项目。项目建成后将为改造片区居民构造美在外表、贵在 内涵的时尚型居住区。第五章工程设计方案设计依据1、城市居住区规划设计规范（GB50180-2002）；2、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50153-2008）；3、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；4、建筑设计防火规范（GB50016-2014）；5、住宅建筑规范（GB50368-2005）；6、屋面工程技术规范（GB0207-2012）；7、建筑抗震设计规范(GB50011-2010) ；8、

52、砌体结构设计规范（GB50003-2011）；9、建筑地基处理技术规范（JGJ79-2012）；10、建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；11、建筑结构荷载规范（GB50009-2011）；12、混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；13、岩土工程勘察规范（GB50021-2001， 2009 年版）；14、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2008）；15、某某市规划管理部门有关批文。总体规划设计1、安置区建设规模本项目本项目在朝阳社区进行还建安置，安置区用地面积90045平方米，还建总建筑面积112300 平方米。规划住宅总户数740 户，可安置人数为22

53、20 人，安置区建筑密度为25%，绿地率为35.5%，容积率为1.25 。某某片区主要建设指标一览表序号名称单位数量1规划用地面积平方米900452总建筑面积平方米112300住宅建筑面积平方米112300其中储藏室建筑面积平方米0地下建筑面积平方米03规划总户数户7404安置人数人22205容积率1.256建筑密度%257绿地率%35.5某某片区建筑内容明细表序项目层数（层）面积（ ）户数（户）户型一地上建筑面积1123007401住宅建筑面积5+11123002配套公建面积03商业建筑面积0二地下建筑面积01地下储藏室面积02地下车库面积0三合计112300740备注：建设内容为26 栋

54、5+1 多层住宅楼，容积率为1.25 ，建筑密度为 25%，绿地率为35.5%。2、交通组织设计根据地形、用地规模和用地四周的环境条件、城市交通系统以及居民的出行方式，应选择经济、便捷的道路系统和道路断面方式， 充分考虑人流、车流、物流等各种流线安排及各类静态停车空间， 充分考虑建筑寿命期内交通发展变化的需求。小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅、避免往返迂回， 并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行；有利于居住 区内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物布置的多样化，同时 满足居住区的日照通风和地下工程管线的埋设要求。3、消防设计本项目消防道路坡度均小于8，登高面处道路坡度小于3，

55、 消防登高面长度满足要求。4、绿化景观设计居住区内的绿地规划，应根据居住区的规划布局形式、环境特点及用地的具体条件，采用点、线、面相结合的绿地系统，设置花木草坪、花坛水面、凉亭雕塑、小卖茶座。对于规划范围内的已有树木和绿地，特别是名木古树应与予以利用和保护。5、日照、通风与居住健康日照经过计算机模拟计算，均满足规范要求。同时在规划布局、户型选型及户型设计各阶段。均注意研究其通风、视觉卫生等各方 面的问题，最大限度实现居住健康。6、户型设计户型设计贯彻 ?以人为本 ?的原则，注重自然采光、通风和人性化等基本要求。本项目安置区户型有80 、 100 、 120 、 140。7、造型设计建筑造型设计

56、贯彻 ?纯粹、工整 ?的设计理念，立面设计主要以色彩组合的方式分割建筑体量来表现现代、简约、整洁的形体、同时注重材料表现和比例关系，强调纯粹的都市精神，形成独具一格的社区生活品质。8、市政设施区内排水实行雨污分流排水体制，污水需经过处理达标后排放。管线采用地下敷设的方式。地下管线的走向宜沿道路或与主体建筑 平行布置，并力求线型顺直、短捷和适当集中，尽量减少转弯，并 使管线之间尽量减少交叉。建筑工程设计（一）、建筑工程设计建筑分类和耐火等级：建筑类别为二类，耐火等级为二级。建筑设计使用寿命为50 年。建筑抗震设防烈度为8 度。1、墙体非承重墙体以及围墙禁止使用粘土砖0.00线以上的承重墙体，禁止

57、使用实心粘土砖。本工程墙填充部分采页岩烧结多孔砖（非承重）；内墙为120 厚加气混凝土砌块。凡采用砌体砌筑的排风道、排烟竖井、各类管道井、当内部不能粉刷施工时，及其井道内壁要求边砌筑边刮平砌筑砂浆。外墙保温采用外保温系统，保温墙体的施工必须严格按照有关规程或技术要求进行，防止保温层及粉刷出现空鼓和裂缝，保温层的钢丝网应有防雷接地措施。底层室内相邻地坪有高差时，应在高差处墙身的侧面加设防潮层。当墙身一侧设有花坛和覆土时，相邻外侧应设防潮层。2、楼地面室内外回填土必须分层夯实，压实系数不小于0.90 ，并按规范要求控制含水量。回填时不得使用工程垃圾、块状物、过湿土、淤泥、腐植土等。室内地面的混凝土

58、垫层，均应设置纵、横向伸缩缝，纵向伸缩缝应采用平头缝或企口缝，间距为3-6m，横向伸缩缝宜采用假缝， 间距为 6-12m，假缝的宽度为5-20mm，高度为垫层厚度的1/3 ，缝内填水泥砂浆。阳台、外廊、室外楼梯平台、厨房、卫生间的楼地面标高应低于相邻房间及走道的楼地面标高20mm。厕浴、厨房等有防水要求的地面，当房间采用轻质隔墙或空心砌块墙体时， 墙底部应设置高度为180mm，C20 细石混凝土地垄 （地梁）宽度同墙厚。厕浴、厨房的楼板上应加设防水涂膜两度。当允许砌筑在地面时应将隔断过隔墙下的混凝土垫层局部加厚加宽，厚度为250mm，底部宽度为墙厚+200mm且向上按 45放坡，垫层的回填土必

59、须分层夯实。3、屋面屋面防水等级为级，2 道防水设防，防水层耐用年限15 年。平屋坡度为2%，建筑找坡（找坡层可与保温层合二为一），建筑找坡使用憎水膨胀珍珠岩，最薄起始厚度为30mm。卷材防水屋面，卷材采用sbs 改性沥青防水卷材，所用粘合剂、嵌缝胶、保护层应与所选卷材匹配。连接处以及基层的转角处均应做成圆弧。屋面天沟、檐沟纵向排水坡度为1%。泛水及落水管处均附加防水卷材一层。屋内女儿墙或檐口边四周需设置避雷支架。4、防火构造所有墙壁留洞穿管后应用非燃料材料堵塞；楼面用细石砼，墙身与周边标高相同的砖砌体。5、楼梯2（ 1）合理安排楼梯、公共走道和各种管道井，提高每平方米建筑空间的 ?功效?，达

60、到交通流线明晰、简捷通达、安全可靠。2（ 2）疏散楼梯有不小于4.5m室，以满足消防安全疏散要求。的独立前室或不小于6m的合用前（ 3）尽量争取自然采光和通风，节省照明及设备能耗，节约投资和减少设备成本。（ 4）楼梯是建筑安全疏散的主要通道，也是接近地面几层和上部楼层相近层间的垂直交通工具。对楼梯设计的要求首先是通行顺 畅、行走舒适、坚固、耐久、安全。一个梯段地踏步数量最多不超 过18 级, 最少不小于3 级。在梯段及平台边缘上设置保护构件，即栏杆和扶手，保障行走安全。（二）、结构设计本项目上部结构应依据相关规范采用合适的结构形式，基础方案应根据项目区及周围岩土工程勘察报告选择基础持力层，基础