中原蚌埠华夏一街区定位包装及营销推广报告一个人的

1、 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word“华夏(Huxi)第一街区定位、包装及营销推广(tugung)报告 深圳中原(zhngyun)物业参谋(cnmu)中国(zhn u)深圳目 录 TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc68378538 目 录 PAGEREF _Toc68378538 h 2 HYPERLINK l _Toc68378539 第一(dy)局部(jb) 引言(ynyn) PAGEREF _Toc68378539 h 4 HYPERLINK l _Toc68378540 第二(d r)局部(

2、jb) 工程定位 PAGEREF _Toc68378540 h 6 HYPERLINK l _Toc68378541 一.形象定位 PAGEREF _Toc68378541 h 6 HYPERLINK l _Toc68378542 二.工程整体推广主题定位 PAGEREF _Toc68378542 h 11 HYPERLINK l _Toc68378543 三.总体规划建议 PAGEREF _Toc68378543 h 12 HYPERLINK l _Toc68378544 1.目前规划存在的问题 PAGEREF _Toc68378544 h 12 HYPERLINK l _Toc683785

3、45 2.中原建议一期 PAGEREF _Toc68378545 h 12 HYPERLINK l _Toc68378546 四.客户群定位 PAGEREF _Toc68378546 h 17 HYPERLINK l _Toc68378547 1.经营商定位 PAGEREF _Toc68378547 h 17 HYPERLINK l _Toc68378548 2.投资者定位 PAGEREF _Toc68378548 h 21 HYPERLINK l _Toc68378549 3.消费者定位 PAGEREF _Toc68378549 h 25 HYPERLINK l _Toc68378550 五

4、.功能定位 PAGEREF _Toc68378550 h 28 HYPERLINK l _Toc68378551 六.细节设计建议 PAGEREF _Toc68378551 h 30 HYPERLINK l _Toc68378552 1.铺位设计与分隔 PAGEREF _Toc68378552 h 30 HYPERLINK l _Toc68378553 2.街区特别设计建议 PAGEREF _Toc68378553 h 32 HYPERLINK l _Toc68378554 七.价格定位 PAGEREF _Toc68378554 h 33 HYPERLINK l _Toc68378555 八.

5、招商公司推荐 PAGEREF _Toc68378555 h 35 HYPERLINK l _Toc68378556 九.商场管理建议 PAGEREF _Toc68378556 h 36 HYPERLINK l _Toc68378557 第三局部 包装建议 PAGEREF _Toc68378557 h 37 HYPERLINK l _Toc68378558 一.标识LOGO与主打语 PAGEREF _Toc68378558 h 37 HYPERLINK l _Toc68378559 二.地盘包装建议 PAGEREF _Toc68378559 h 38 HYPERLINK l _Toc683785

6、60 1.工地形象包装建议 PAGEREF _Toc68378560 h 38 HYPERLINK l _Toc68378561 1)总体思路： PAGEREF _Toc68378561 h 38 HYPERLINK l _Toc68378562 2)工地形象包装效果 PAGEREF _Toc68378562 h 39 HYPERLINK l _Toc68378563 3)工地围墙包装 PAGEREF _Toc68378563 h 39 HYPERLINK l _Toc68378564 2.装修标准 PAGEREF _Toc68378564 h 43 HYPERLINK l _Toc68378

7、565 3.商业包装建议 PAGEREF _Toc68378565 h 44 HYPERLINK l _Toc68378566 三.售楼处设计及模型制作建议 PAGEREF _Toc68378566 h 45 HYPERLINK l _Toc68378567 1.售楼处建议 PAGEREF _Toc68378567 h 45 HYPERLINK l _Toc68378568 2.模型设计建议 PAGEREF _Toc68378568 h 49 HYPERLINK l _Toc68378569 四.对印刷品、制作品等售楼资料的设计建议 PAGEREF _Toc68378569 h 50 HYPE

8、RLINK l _Toc68378570 1.宣传风格建议 PAGEREF _Toc68378570 h 50 HYPERLINK l _Toc68378571 2.候车亭广告、车体广告 PAGEREF _Toc68378571 h 50 HYPERLINK l _Toc68378572 3.报纸广告 PAGEREF _Toc68378572 h 51 HYPERLINK l _Toc68378573 4.电视广告 PAGEREF _Toc68378573 h 52 HYPERLINK l _Toc68378574 5.网络广告 PAGEREF _Toc68378574 h 53 HYPERL

9、INK l _Toc68378575 3)户外广告牌 PAGEREF _Toc68378575 h 54 HYPERLINK l _Toc68378576 4)楼书、宣传折页 PAGEREF _Toc68378576 h 55 HYPERLINK l _Toc68378577 5)展板、模型 PAGEREF _Toc68378577 h 57 HYPERLINK l _Toc68378578 6)展销(zhn xio)场地包装、布置 PAGEREF _Toc68378578 h 57 HYPERLINK l _Toc68378579 第四局部(jb) 营销(yn xio)推广 PAGEREF

10、_Toc68378579 h 59 HYPERLINK l _Toc68378580 一.营销(yn xio)推广策略 PAGEREF _Toc68378580 h 59 HYPERLINK l _Toc68378581 1.推售时机(shj)建议 PAGEREF _Toc68378581 h 59 HYPERLINK l _Toc68378582 2.销售阶段安排 PAGEREF _Toc68378582 h 59 HYPERLINK l _Toc68378583 3.推售单位安排 PAGEREF _Toc68378583 h 60 HYPERLINK l _Toc68378584 4.招商

11、建议 PAGEREF _Toc68378584 h 60 HYPERLINK l _Toc68378585 5.各阶段营销策略与媒体组合 PAGEREF _Toc68378585 h 62 HYPERLINK l _Toc68378586 1)预热期 PAGEREF _Toc68378586 h 62 HYPERLINK l _Toc68378587 2)蓄势期 PAGEREF _Toc68378587 h 63 HYPERLINK l _Toc68378588 3)强攻期广告轰炸初期 PAGEREF _Toc68378588 h 64 HYPERLINK l _Toc68378589 4)内

12、部认购派筹期广告轰炸中期 PAGEREF _Toc68378589 h 66 HYPERLINK l _Toc68378590 5)公开出售前期广告轰炸后期 PAGEREF _Toc68378590 h 69 HYPERLINK l _Toc68378591 6)公开出售后期 PAGEREF _Toc68378591 h 72 HYPERLINK l _Toc68378592 7)自然销售期 PAGEREF _Toc68378592 h 72 HYPERLINK l _Toc68378593 二.推广费用预算 PAGEREF _Toc68378593 h 74 HYPERLINK l _Toc

13、68378594 1.营销费用总额预算 PAGEREF _Toc68378594 h 74 HYPERLINK l _Toc68378595 2.推广费用预算 PAGEREF _Toc68378595 h 74 HYPERLINK l _Toc68378596 第五局部 国际著名商业街资料 PAGEREF _Toc68378596 h 75 HYPERLINK l _Toc68378597 一.俄国莫斯科市阿尔巴特大街 Arbat-street PAGEREF _Toc68378597 h 75 HYPERLINK l _Toc68378598 二.美国纽约第五大道 FIFTH AVENUE

14、PAGEREF _Toc68378598 h 77 HYPERLINK l _Toc68378599 三.法国巴黎香榭丽舍大街 CHAMPS-ELYSEES PAGEREF _Toc68378599 h 80 HYPERLINK l _Toc68378600 四.阿根廷布宜诺斯艾利斯佛罗里达大街 PAGEREF _Toc68378600 h 81 HYPERLINK l _Toc68378601 五.奥地利维也纳克恩顿大街 PAGEREF _Toc68378601 h 82 HYPERLINK l _Toc68378602 六.印度尼西亚雅加达格劳道科大街 PAGEREF _Toc683786

15、02 h 85 HYPERLINK l _Toc68378603 七.德国柏林KUDamm 大街库达姆大街 PAGEREF _Toc68378603 h 86 HYPERLINK l _Toc68378604 八.加拿大蒙特利尔地下城 PAGEREF _Toc68378604 h 88 HYPERLINK l _Toc68378605 九.韩国汉城市明洞大街 PAGEREF _Toc68378605 h 96 HYPERLINK l _Toc68378606 十.英国伦敦牛津街 Oxford street PAGEREF _Toc68378606 h 98 HYPERLINK l _Toc68

16、378607 十一.澳大利亚悉尼皮特大街 PAGEREF _Toc68378607 h 101 HYPERLINK l _Toc68378608 十二.新加坡乌节路 0rchard Road PAGEREF _Toc68378608 h 102 HYPERLINK l _Toc68378609 十三.日本东京都新宿大街 PAGEREF _Toc68378609 h 105第一局部 引言承蒙(chngmng)安徽铭基金诺置业对我司的信任，“华夏第一(dy)街区工程(gngchng)组已进驻蚌埠月余，工作中我们(w men)始终把目光放在两个单体上：市场(shchng)和开展商。市场需求什么？我们

17、如何来满足？开展商需求的是什么？我们如何来满足？如何能找到市场需求和开展商需求的交集？ 通读市场调研资料后，结合中原操作假设干深圳及外省工程的经验，我们认为：基于蚌埠本地包括下属县及周边县市，市场需求主要集中在具备低风险、较高稳定收益特点的投资品种上；针对长三角等外域市场需求较多表达在具备短期高增长收益空间特点的投资品种上。中原建议：通过提供产权式销售的商场内铺、可经营可投资的小面积街铺来满足第一种需求；通过诠释工程位置、交通势必为工程带来摩肩接踵的人流，公交流、商务流、会展流、集会与观光流，这就意味着无限的商机。高起点、高标准的建设与配套，广场商业的稀缺性、不可再生性，为以后的物业升值提供难

18、以想象的空间，吸引外域投资人士，以满足第二种需求。由此中原应在两方面帮到开展商：战术层面凭借中原操作(cozu)众多商业楼盘的经验，做好工程(gngchng)各期的筹划(chuhu)、参谋(cnmu)，实现(shxin)楼盘的热销、速销。战略层面整合工程内部的商业经营、商业地产板块商场内铺、步行街街铺和外部的会展经济板块、广场经济板块、旅游经济板块，使工程各期能够良好衔接，实现整体运作的成功。第二(d r)局部(jb) 工程(gngchng)定位(dngwi)形象(xngxing)定位一个房地产工程的成败首先取决于工程本身，即“华夏第一街区是不是一个好的产品？如果规划的是一个好产品，营销是锦上

19、添花；反之那么只能雪中送炭了。一个正确的产品形象定位能够指导规划，使工程成为一个好产品。中原认为，“华夏第一街区应该具备两大特点：综合化和专业化。综合化要求商业街区应满足6大乐趣：走的乐趣交通便利长度适中。 看的乐趣各色商店错落有致。 学的乐趣文化景观特点鲜明吃的乐趣果腹饕餮中洋俱全。 买的乐趣品类齐全价格合理。 玩的乐趣运动休闲各取所需。 专业化：但求精于一技 对于“华夏第一街区这样一个大体量工程来说，面面俱到是当然之选，但是对蚌埠这样一个缺乏消费量和辐射力的较小城市来说，可以承载这样大的体量吗？答案是无法承载。因此如何凭借特色自行扩大商圈成为重中之重。“华夏第一街区应是一个能够满足儿童、老

20、人、妇女、男人各种需求同时又具有鲜明特色的工程，“综合化应是形，“专业化才是神。那么(n me)“华夏第一街区的专业化应表达(biod)在何处(h ch)？中原(zhngyun)公司多年来对全国假设(jish)干商业步行街研究的资料显示，到步行街的人有60以上是为了娱乐、旅游和休闲，而只有不到40的人是专为购物而来，同时，这个数字还在不断向前者倾斜。以娱乐化方式经营商业将成为步行街最大商机与挑战。众所周知，经营商业最首要的就是要有人流，虽然目前国内大局部商街都出现了“旺丁不旺财的情形，但是“旺丁毕竟是“旺财的根底保证。国内大局部商街特别是商业地产工程也都秉承此一意旨，纷纷开始做“情景式商业，提

21、倡“体验经济，如“夏威夷风情、“加勒比风情、“多国风情。中原认为，这种方向是正确的，但是纵观国内的这些工程，开展商为了尽量压缩建设本钱，几乎都是采取将街道进行情景化布置，建筑方面几无特色，很多情景布置都流于形式。其实国际各大著名商业街并无情景化布置，无一例外都是依靠建筑本身固有特点，依托周边历史沉淀形成特色。中原认为，风景和商业工程并无直接关联，建筑语言本身和国际商业街区所蕴含的文化积淀才是最吸引人的体验。“华夏第一(dy)街区既然(jrn)是一个以商业街区为主的工程(gngchng)，就应该(ynggi)从“情景(qngjng)式商业中加以提炼、升华，抛却空洞的各国风情，提取“国际商业街这一

22、精华。中原建议，本工程的形象定位：集购物、休闲、娱乐、餐饮、住宿、旅游于一体的“71国际商业街区 诠释：“购物、休闲、娱乐、餐饮、住宿无须赘述“71:7个国际著名商业街区华夏古镇游将整幅地块规划为8局部，分别建设“法国巴黎香榭丽舍大街、“美国纽约第五大道、“俄罗斯莫斯科阿尔巴特大街、“日本东京新宿大街、“英国伦敦牛津大街、“德国柏林库拉姆大街、“新加坡乌节路7大商业街区和“中国古镇游街区。7大商业街区的规划是将多国风情的细化，意在构筑有别于国内众多多国风情的宣传和竞争壁垒。首先，此种规划在国内尚属首例，在推广上具有独占性和创新性，在招商和销售、经营上能够给到目标客户群以更多想象空间，继而促进销

23、售；其次，本工程规划的难点之一在于远离淮河文化广场区域，吸引更多人流到上述区域的目的一方面可以通过业态规划来帮助到达，另一方面可以通过8大区的以淮河文化广场为中心的纵向辐射规划，以各区不同的建筑风景线吸引人流进而到达参看本报告附件一。再者，蚌埠本地并无为安徽省乃至长三角、全国周知的特色，无论从立足本地市场还是辐射远域市场考虑都需要有所创新和提升。“旅游(lyu)和“华夏(Huxi)古镇游：目前中国(zhn u)最热的产业是什么？看一下全国各地的报纸广告就可以知道：房地产、汽车、旅游、药品、化装(hu zhung)品、瘦身。当然我们(w men)可以在工程中规划比方临车行道的汽车展厅、集中的珠宝

24、、化装品售卖、美容、美甲、舍宾俱乐部，还有更重要的一点就是如何使商业地产产业和旅游产业更加真正意义地结合起来。旅游产业的深层次嫁接正是前文所讲的但求精于一技的专业化。蚌埠的旅游资源有哪些？华夏文明的发源地之一、大禹治水旧地、历史上小有名气的采撷珍珠之地蚌埠别名珠城。可以把半圆形的建设中的淮河文化广场看作一颗珍珠，把工程地块看作是一块玉璧，做“珠联璧合规划考虑，所谓珠联，既是以淮河文化广场为中心“大珠，以 “大珠辐射向地块的各道路与地块中道路的交叉口规划小广场和雕塑为“小珠，“大珠和“小珠通过珠链辐射路实现联结。也可以称之为八条龙八大街区抢珠的“天龙八部规划。参看本报告附件一只要稍微关注一下售卖

25、旅游书籍的书店或是(hu sh)小摊、网站就会发现，但凡有卖，绝对少不了中国古镇系列(xli)的羊皮书，古镇游是当前旅游线路中的热点。中原建议“71国际商业街区中包含(bohn)“华夏古镇游街区(ji q)的理由为：包括朴实无华的“西北古村镇、充满(chngmn)神秘宗教色彩的“西藏古村镇、各领风骚的“南诏古村镇、另类浪漫的“川渝古村镇、富贵大气的“北方大院、小巧精致的“水乡古村镇、风情如画的“楠溪江古村镇、大家风范的“徽派古村镇、个性鲜明的“闽粤古村镇、风景秀丽的“广西古村镇、清秀灵异的“湘黔古村镇的古镇游对于当今中国的广阔旅游爱好者来说，比7大国际商业街更加有吸引力，遍访上述11处古镇可能

26、需要消耗大量的金钱和时间，对于非旅游专业人士来说，可能是一生难以实现的梦。地处中国南北分界线的“华夏第一街区华夏古镇游可以给到绝对数量巨大的该局部人群一个预演和浏览的时机，在这里可以见到华夏各地的古镇建筑大观、乡情、乡景，可以买到代表各古镇特色的纪念品，可以吃到代表各古镇特色的小吃，“无需东奔西走，只要信步蚌埠。中原建议和国家旅游局或是各大旅行社达成战略联盟关系(gun x)，或者最低限度获得在招商和销售推广中使用“联合推广等字眼广告的许可(xk)，这样我们就可以实现房地产业和旅游业的初步联合，这种产业联合可以派生的盈利点会有很多，在此不再(b zi)赘述。对于我们这样一个数年才能开发、销售完

27、毕的工程(gngchng)，后期(huq)的销售肯定会受到前期工程经营状况优劣的影响，我们必须具有这样一种比拟优势。功能定位业态布置与商业街区的协调：建议根据不同商业街区的人文特点来放置业态，比方：香榭丽舍大道街区经营珠宝、服饰等；第五大道街区放置酒吧等娱乐业态；古镇游街区以各色中式餐饮为主等等。建议每个街区拿出23家店铺实行三到五年免租，以引纳能够反映该区特色的商家进驻。形象定位总结：综合化和专业化保证经营平稳成功向招商目标(mbio)和销售目标传递的信息为：“齐全顾近客，特色(ts)招远客，通过(tnggu)综合化稳固(wng)和扩大商圈，通过(tnggu)专业化扩张商圈；多产业联合保证大

28、幅度的增值空间会展经济、旅游经济、广场经济、商业地产的深层次联合可以给到投资者空前的想象空间。工程整体推广主题定位综合化而且专业化大而全并且有特色，就会吸引消费者；吸引消费者，就会吸引经营者；吸引经营者，就会吸引投资者。所以工程的推广主题应遵循：吸引消费者吸引经营者吸引投资者的原那么推广的主题既不应偏离投资，又照顾到消费，因此中原建议推广主题定位为：“华夏第一街区畅游世界创富华夏总体规划建议(jiny)目前规划存在(cnzi)的问题没有按照地块实际尺寸来规划，建筑、广场、道路等凭空想象，不符合经营(jngyng)和销售的需要；无视(wsh)了弧形地块外延的商业(shngy)规划；没有解决二层商

29、业经营的生存问题。中原建议一期以铭基金诺公司提供给中原的地块延安路边进深250M为依据，考虑商业步行街路宽、车行道路宽、铺位进深、街铺二层的存活因素，建议如下：参看本报告附件一道路：步行街路宽控制在13M左右；附件一图中灰色道路车行道规划(guhu)为4车道(chdo)26M左右(zuyu)；附件(fjin)一图中黑色道路(dol)根据大百货84M边长单层面积7000M、经济型旅馆进深18M的预估，并考虑沿淮河文化广场边做退红线5M的根底上，穿越地块之横贯东西的车行道北部可最多规划3条东西向步行街，由步行街分隔成的四列街铺的进深都是18M，亦即单个铺位进深9M；车行道南部可规划1条东西向步行街

30、，街两侧街铺进深为21M，亦即单个铺位进深为10.5M。街铺：铺位进深以不宜超过12M，最好控制在10M以内，即每列铺位背靠背不宜超过24M；分区：一期规划为4个区，自涂山路往东依次为：香榭丽舍大道街区、华夏古镇游街区、第五大道街区、阿尔巴特大道街区。前两个街区通过规划南北向步行街和水系加以分隔。情景布置：见附件二广场群：由沿涂山路的“协和广场、红旗四路旁的椭圆形“牌坊广场、地块外侧“中央公园广场带及假设干位于各道路交叉口之小广场组成。“协和广场：50M60M的矩形(jxng)广场，设置大型TV WALL，以做为商户(shn h)发布商品信息，同时也是大笔广告收入的来源；布置时装秀台表演台以安

31、排旺场活动；放置(fngzh)凯旋门雕塑；做水幕电影；“牌坊(pifng)广场：“中央公园广场(gungchng)带：沿弧形(h xn)地块外弧规划50M进深广场带，一方面可以沿引周边居住人口，另一方面可以通过沿广场街铺的曲线设计增加临街铺位的面积，同时可以起到沿斜坡广场进入负一层的作用，负一层对于从外弧进入的人群(rnqn)来说是首层，正负零层对从广场方向来的人群是首层，负一层通过多中庭、天井设计采光，通过多处扶梯实现和地面步行街的连通。另一种方法，可以通过整体抬高地面层1.7M的方式(fngsh)实现负一层和一层的针对多方向人流的双首层。如不考虑负一层，该广场带也可直接引致人流致2层。另外

32、在广场带区域(qy)也可规划住宅或写字楼、停车场。各道路交叉口之小广场：市场需求决定铺位面积、铺位面积决定规划(guhu)道路的多寡，由于地块内规划道路较多，需要多设置一些300400M直径(zhjng)10M的小广场，以引导人流，并提供(tgng)休憩地。1、2层的空间(kngjin)关系：将2层街道(jido)做3M宽，以到达宽敞的空中步行效果，街道间多以横街相连，建议二层街道做成磨砂毛玻璃材质，以增加1层采光，横街上规划1.5M1.5M小铺位，道宽可以参照1.5M，以引导人群穿梭。1、2层间多设置大天井、扶梯；2层街道下方之1层铺位局部设计成骑楼，以实现遮挡风雨效果，可炒作“全天候商街。

33、其他：车行道旁应规划(guhu)沿途(ynt)咪表停车；步行街内规划电讯系统如：IC卡 机、广告(gunggo)机、音箱全天(qun tin)播放公共信息及各种背景音乐、组合式邮筒；多多设置路标；步行街内依各区风情多规划座椅、花坛、铁花雕饰、路灯(ldng)等等；客户群定位经营商定位聚集各种业态零售商，为顾客提供“一次过购物的超大型购物集群物业组合。工程应由34个核心店及众多中小型零售商店组成，经营商按照规模不同主要分为以下几种业态：集团化大型连锁品牌经营商国际知名连锁店、店中店外乡知名连锁品牌专门店品牌加盟店、同类货品专营店、社区效劳店、自营店集团化大型连锁品牌经营商经营面积20000M2此

34、类经营商具有极高知名度，无论对投资者、消费者还是对其他经营者而言，都具有极大的带动作用，同时，集团化大型连锁品牌经营商在提升整个商业街区的经营形象，平衡街区内部因自身地域因素造成的人气淡旺两极分化，最终实现开展商经济回报价值最大化起着无法替代的重要作用。商业街区对该类经营商的引进，应遵循(zn xn)优势互补、差位经营的原那么(n me)统筹安排，防止(fngzh)造成(zo chn)经营商之间的恶性竞争；传统(chuntng)百货、超市类主题商场类特点：行业旗舰，独立经营，品牌知名度高；消费群体覆盖面广，牵动人流如潮；全国乃至全球连锁的著名零售企业，对其他零售商具有带动作用；信誉良好，对消费

35、者有极大的吸引力；规模大，辐射能力强；建筑面积在2千3万M2之间对大型停车场依赖性极强；选址标准严格，且主要选址为单体物业或有效隔离的组群物业；对层高、进深、楼板承重、柱距等硬件都有自己的标准；租赁时间长，一般(ybn)都要求在8至15年以上(yshng)；对租金、免租期等租赁条件(tiojin)的要求非常苛刻；商品价格较廉价(linji)；国际(guj)知名连锁店、店中店经营面积3502000 M2商业街区对超大型集团品牌经营商的引进无疑是非常重要的，它将强有力的保障整个商业街区的长期繁荣、有效的提高物业的总体推广绩效，树立并激发投资者的信心，但同时，该类经营商的引进也意味着开展商的租金回报

36、在短期内的大量“流失。为此，在有效引进上述商家的同时，依靠国际知名连锁店、店中店提升工程其他物业的含金量，获取租售价值最大化，是非常必要的，此类经营商虽然规模上相对较小，但仍然需要提供相当的优惠措施，并辅以针对性的引进工作：目标客户锁定：麦当劳、肯德基、必胜客、屈臣氏特点：独立经营；品牌知名度高；店内根底投资较大；选址标准严格、慎密，对理性投资者、经营商具有极大的感染力；单店选址(xun zh)地点一般为主通道的交汇处；店中店选址一般为卖场的主入口(r ku)位置；租期较长，并拥有大量(dling)固定的、广泛的消费群体；对停车位有一定(ydng)要求和依赖；外乡(wixing)知名连锁品牌专

37、门店经营面积100500 M2相对前两工程标客户，外乡知名连锁品牌专门店那么是整个商业街区的中坚力量，他们将占据大局部商铺，为顾客提供丰富的“逛街文化，吸引并聚集大量随机购物人流，且勿须开展商提供大幅优惠即可入住；目标客户代表：名牌服饰连锁店、周大福、星巴克、连锁酒吧特点：经营方式相对灵活随着零售业竞争的不断加剧，在店面装修投入、布置、更新上呈直线上升趋势，经营利润稳定；个性鲜明、色彩斑斓；严格的店面形象、效劳质量控制；品牌加盟店、同类货品专营店、社区效劳店、自营店此类经营商是商业街区的根底局部，他们通过以下几种方式获取大局部消费群体的认可：提供(tgng)恒等价值的效劳(xio lo)；提供

38、(tgng)廉价的效劳(xio lo)；通过经营货品(hupn)质地与品牌货品的贴近；通过满足商圈居民日常生活中的突发性需求；同时此类经营者也存在着不利的一面，即大量的自营店构成了商业街区整体运营中最不稳定的因素；此类经营商包括体育用品专卖店、户外用品专卖店、玩具专营店、美容店、纤体中心、婚纱店、干洗店、冲晒店、诊所、宠物中心、服饰店、五金店、速食店、娱乐场所等；特点：对店面选址没有科学的分析，全凭主观意识或接待人员介绍；消费群主要依靠商业街区规模经营带来的畅旺人流；人员素质、效劳态度参差不齐；相对管理难度较大；日常经营中抵御淡季或经营风险的能力较差，导致流动性较大；投资者定位(dngwi)根

39、据市场调查分析结果(ji gu)，结合本工程(gngchng)自身(zshn)特点，中原认为本工程(gngchng)商场内铺和局部街铺的目标投资客主要集中在蚌埠市包括下属县，并辐射周边区市，以及皖北地区；整个工程大局部街铺的目标投资客集中在长三角，特别是江浙地区。蚌埠市本地居民这局部投资客主要以市区的居民为主，并辐射到下属县等地，其主要特征是：对蚌埠，特别是市区非常熟悉；文化素质普遍中等；大局部已组成家庭，并有了下一代；有稳定的经济收入，手头上有闲钱；对投资的可行性的综合判断往往较模糊，有购置的冲动；期望资金回报高于银行存款、债券及购置住宅；对品牌经营商的认知度非常高；对较新的商业理念比拟推崇

40、；一般自己不经营，故对投资保障要求较高；对商场返租的年限要求较长，主要看重工程稳定回报；首先考虑投资物业的总价，再考虑商铺的楼层、形状、间隔等；蚌埠的私营(syng)业主他们的主要(zhyo)特征为：工作非常繁忙(fnmng)，闲暇时间不多；经济(jngj)收入很高；对知名的品牌(pn pi)经营商较认同；投资心理稳健，有一定风险意识，投资非常理性；对投资回报要求较高；有理想、有冲劲、有毅力，有一定的冒险精神；大局部资金都在固定资产上，流动资金不多；主要看重投资物业的升值潜力企业高级管理人员他们的主要特征是：经济能力较强，收入较稳定；有一定积蓄，希望资金能够稳定增值；文化素质较高；容易接受新事

41、物，对国外新的商业业态或商业理念较推崇；做事周密、严谨，分析能力强，有一定风险意识，投资较理性；对品牌经营商较认同，品牌商家的进驻直接影响到他们的投资；非常看重投资物业的升值(shngzh)潜力；投资的商铺(shn p)总价低；大多数会选择轻松(qn sn)的付款方式；政府(zhngf)公务员此局部(jb)投资者属于蚌埠区文化素质高的群体，他们的主要特征是：文化素质较高，绝大局部是大专以上；较年轻，年龄段主要集中在2535岁之间；经济收入相当稳定；有思想、有见地，投资欲望较强；对国外较新的商业业态或较新的商业理念较推崇；属于较冲动型买家，容易受现场气氛和朋友的影响；非常看重物业今后的升值潜力；

42、品牌大商家的进驻将是他们判断物业升值潜力的重要标准；商铺的总价是影响他们购置的重要因素；大多数会选择轻松的付款方式。周边区市投资客户 虽然距蚌埠市区较远，但相信随着蚌埠经济的迅速开展、投资环境的日益改善，加上本工程高起点的规划、规模优势，本工程将吸引相当数量的市内投资者，他们的特征是：对蚌埠市的商业(shngy)环境非常熟悉；对蚌埠有一定(ydng)了解亲戚朋友(qn q pn yu)在蚌埠或经常去蚌埠；曾成功(chnggng)地进行过商铺投资，是老道的投资者；手头(shutu)资金相当充裕；非常看重投资物业的地段，希望在商业气氛浓的地段进行投资；非常关注物业的升值潜力；会考虑商场的规划布局、

43、商铺的间隔、形状等因素；熟悉商场返租操作手法，看重返租回报率及返租年限；对品牌经营商非常认同，品牌经营商的进驻将对他们的投资起到极大的促进作用。长三角苏锡常地区和包括作为上海腹地的浙江周边的投资客 中原认为如果推广得当，本工程将吸引到江浙地区的投资者，他们的特征是：经济收入高；对商业地产有一定了解；文化素质普遍较高；对国外较新的商业(shngy)业态或较新的商业理念非常推崇；对品牌商家非常认同(rn tn)，品牌经营商的进驻对他们有极大的吸引力；非常看重商铺(shn p)的短期升值潜力； 能接受总价高的商铺(shn p)，心理承受能力较强；自己一般不直接(zhji)经营，对投资保障要求较高中原

44、认为以上三局部投资客的比例为：70：20：10消费者定位本工程位于城市CBD，交通十分便利，工程的经营范围涵盖日常生活用品、家居用品、餐饮、娱乐，为人们提供“一次过购物的享受，而且本工程在建筑风格、内部景观、经营种类上还将围绕八大国际商业街区进行规划与设计，并且定期组织相应的表演及促销活动，将成为一个集旅游观光及购物休闲于一体、以旅游为主打主题的华夏第一商业街区。本工程将以其丰富的商品品种及齐全的餐饮、娱乐等配套设施，主题购物街所营造的异域风情形成强大的辐射能力，除蚌埠区居民外，还将吸引皖北及整个安徽省的消费者。蚌埠消费群蚌埠的个体私营(syng)业主及企业高级管理人员此类消费(xiofi)者

45、的收入是蚌埠收入最高的人群，其主要消费特征为：经济收入(shur)非常高；绝大局部(jb)为男性(nnxng)；工作繁忙，购物时间并不多；喜欢方便、快捷的购物方式；对价格非常不敏感；家庭生活用品及服装、鞋等个人用品一般由家人代买；经常会与客户在高档酒楼或情调高的咖啡厅进行业务洽谈；蚌埠本地居民蚌埠本地居民是蚌埠极具购置能力的群体，他们对蚌埠非常熟悉，一般性的消费多会就近在蚌埠完成，其主要消费特征如下：经济收入较平，购置力一般；比拟注重商品的质量；对商品的价格较敏感； 对卡拉OK等一些较轻松的文体娱乐有一定需求； 影响其购物的主要因素有交通便利(binl)、购物环境、商品种类等蚌埠的政府(zhn

46、gf)公务员此类消费群属于蚌埠的中高收入一族，其主要消费特征(tzhng)如下：经济收入稳定，对商品(shngpn)的品牌、档次有一定(ydng)要求；文化娱乐等精神消费在总消费支出中占一定比重；对商品的价格不是太敏感；年龄较轻，比拟喜欢时尚、新潮的新鲜事物；信誉好的品牌商家是他们购物的首选场所；比拟注重购物过程中的享受，交通便捷、购物环境、效劳质量是影响他们消费行为的主要因素周边市、皖北消费者 本工程高起点的规划，新颖的主题定位及丰富多彩的表演及活动将吸引相当局部的周边市、皖北消费者，他们的主要消费特征为：经济收入较高，购置力强；年龄较轻；一般周末会驾车(ji ch)出行；接受新事物(shw

47、)能力强，喜欢尝试流行的新事物；追求生活的品位，尽情(jnqng)享受生活；追求(zhuqi)商品的品牌及档次；对商品的价格(jig)不敏感；购物环境、交通便利、商品品种是影响他们购物的主要原因皖中、苏北的消费群 本工程商圈还将辐射到皖中、苏北等区域，此类消费群主要特征为：经济收入非常高，是当地的高收入一族；经常性驾车出游；一般日常生活消费在周边完成，而高档品及耐用品那么会选择在较远的购物场所进行消费；对商品品牌及档次非常注重；喜欢购置国外的高档品；交通便利、停车方便、购物环境、商品档次都是影响他们购置的主要因素功能定位以下是中原对全国第三(d sn)大商业步行街江汉路所做的市调，仅供参考：江

48、汉路步行街业态(y ti)组合经营业态数量总体经营状况比率女装36好14%休闲装59最好23%男装5一般2%童装3一般1%皮具、皮鞋45好17%运动用品、服装12好5%工艺品19一般7%珠宝、首饰6一般2%眼镜8好3%布艺3一般1%美容、美发4一般2%餐饮20好8%光学仪器、摄影9一般3%酒店、宾馆、旅社6一般2%银行、保险83%其它15一般6%合计258100%针对(zhndu)工程(gngchng)的功能(gngnng)细分参看附件三、附件四细节(xji)设计建议铺位设计(shj)与分隔内铺如下是取得巨大成功的深圳中原(zhngyun)代理之全国首家产权式商城中港城商铺的面积比例表面积区间

49、首层二层三层四层总计4-8m237369%29245%25737%20230%112444%8-12 m212223%25739%27840%30345%96038%12-20 m2285%6810%12118%13420%35114%20 m2以上153%376%325%335%1174%小计538100%654100%688100%672100%2552从上表可见(kjin)，中港城商铺面积在4-8 m2的比例(bl)最大，到达总数量的44%，而面积在8-12 m2的商铺比例也较大，到达总铺位数量的38%，可见，面积在4-12 m2的铺位是中港城的主力铺位，占总铺位数量的82%。如能顺利招

50、进大商家，只需从投资角度去考虑。本着充分降低总价和首期的原那么，根据蚌埠当地实际情况，中原建议，以57M为主力铺位面积，待开展商认可确定均价后，中原将进行相关测算，以给到确切的铺位比例。街铺从招商和经营角度(jiod)考虑：各行业商家(shn ji)对铺位的根本(gnbn)需求(xqi)类别行业面积(使用面积)技术需求餐饮特色餐饮1,000以上上下水，电力、天然气、排烟、 营业时间较长。充足的停车位、排风、隔油池。新风、广告位咖啡厅80-200 上下水、电力、广告位。店铺外有环境幽雅的庭院，可将座位散放出来。增加气氛和吸引人流。西餐吧300以上上下水、电力、天然气、排烟。排风、隔油池、新风、广

51、告位酒吧约200上下水、电力 24小时营业效劳配套行业美容美发150以上上下水(冷、热水)。电力，营业时间到晚10点美体500以上上下水(冷、热水)、电力 营业时间到晚10点。最好提供停车位。洗衣店50-100上下水、电力、房屋进深便利店150-500电力 小储藏室，24小时营业药店100-200电力，与同业相隔须超过300米 24小时营业花店应在100平米以上上下水银行500-1000电力、独立出入口、前面柜台的 租买并举,租赁年限需10年以上彩扩店60上下水、电力展厅汽车展厅500以上电力、层高、通透的玻璃 停车场充足精品店服装服饰、鞋帽、钟表、化装品等100以上电力根据(gnj)市调报告

52、，54的受访者认为开间4M比拟合理，42的受访者能承受5060万的总价，同时23的受访者认为铺位面积应在30M以下，26的人接受40M以下铺位，从销售角度考虑：建议以4M10M为标准位，辅道2.5M5M。建议与设计师进行沟通，以确定铺型。街区(ji q)特别设计(shj)建议虚拟明星(mngxng)乐园在赋予(fy)工程(gngchng)主题风情还要注意更多细节上的推敲，为工程参加更多娱乐性和可欣赏性等亮点。选取?福布斯?杂志公布的最有影响力的虚拟人物和全世界可爱的卡通形象小熊维尼、米老鼠、哈利波特、蜘蛛侠、?指环王?的主角弗洛多、?星球大战?里的“黑武士维达、?怪物公司?里的“蓝毛怪萨利，还

53、有HELLO KETTY、史努比、白雪公主、伽菲猫等用商品售卖的方式集中展示，并通过生动的卡通雕塑，建筑形式的表现，建造一定的游乐设施，营造一个别具特色并能体验与游历的虚拟明星世界。此主题乐园可集中于以餐饮娱乐为主的主题街区，或分散于各个主题街区当中，以不同的虚拟人物主题出现，让消费者特别是带有小孩的不断在街区中寻找、发现，乐此不疲、留恋忘返，形成街区又一亮点。价格(jig)定位价格(jig)定位的方法有包括本钱(bn qin)法、市场(shchng)比拟(bn)法、租金返算法等多种，鉴于蚌埠市内可供参考的街铺售价非常有限，而且有些定价偏离市场较大，中原认为以租金返算法为主，结合市场比拟法较为

54、合理。通过分析市调资料，结合亲身踩盘，中原认为，南山路街铺、麻虾街、奋勇路、中山街的租金水准对于本工程近期而言比拟有指导意义，本工程整个1期内外街铺的一层平均保守租价应为4045元/M月，现运用租金返算法，按照市场通行的每年8的商铺收益率进行推断：1层均价4012/86000元/ M同理，以45元/M月租金返算，可得1层均价为6750元/ M因此1层均价为60006750元/ M沿主道街铺租价应为70元/M月，返算可得：沿主道街铺1层均价7012/810500元/ M2层租金均价以2427元/M月进行考量，均价为：36004050元/ M3层租金(zjn)均价以1520元/M月进行(jnxng

55、)考量，均价为：22503000元/ M综上所述，中原(zhngyun)认为在工程(gngchng)运作初期街铺定价应低开高走，给投资者以升值空间，根据市场状况逐步(zhb)提价，建议1期定价：1层均价：6500元/ M2层均价：3800元/ M3层均价：2600元/ M采用返租后的商场价格可上浮5左右，那么：商场1层均价：6825元/ M商场2层均价：3990元/ M商场3层均价：2730元/ M商场商场总体均价：4515元/ M建议商场采取返租销售，返租是保持工程的竞争力及吸引投资客的最有利手段，因此，灵活变通的返租销售是工程成功的关键。返租年限及返租率：中原建议，本工程商场局部的返租率可

56、定为每年8%。商铺返租年限：依与大商家谈定的租赁期限(qxin)而定，先假定为15年返租，其优点(yudin)是对投资买家有强大的吸引力，可实现短、平、快的销售。2返租租金(zjn)返还方式：购置(guzh)首层商铺，首两年的返租租金，直接(zhji)以减免首期款的形式一次性返还。购置二层及三层商铺，首三年返租租金，直接以减免首期款的形式一次性返还。说明：一次性将23年的返租款直接在首期款上作扣减，会减少开展商头几年流动资金获取，但降低了投资客的投资门槛，拓宽了投资客户层面，对销售将起到极大的促进作用。在剧烈的市场竞争中要有所得必先有所弃，方为致胜之道。招商公司推荐鉴于当前招商工作的进展，中原

57、建议从上海和深圳各找一家知名招商公司负责区域招商工作。根据对深圳各相关公司的了解，特建议从以下深圳公司选取：深圳市雅景物(jngw)业深圳市新港物业(w y)参谋(cnmu)公司(n s)商场管理(gunl)建议聘请或委托有份量的物业管理公司对商场实行统一管理，或提供物业管理参谋效劳，以增加客户的信心。较著名的物业管理公司可考虑“第一太平、“怡高物业参谋、“魏理仕、“戴德梁行等。在招租合约上，建议要求租户将店铺设计图呈交开展商预检，以保证商场的原先规划得到保障。开展商可以考虑协助客户取得营业执照，提供详尽的办理营业执照的咨询效劳，并将营业执照的办理程序通过楼书、展板等宣传资料告知客户。这样能解

58、除客户的疑虑，免除客户后顾之忧，从而促进销售。第三(d sn)局部(jb) 包装(bozhung)建议标识(biozh)LOGO与主打(zh d)语中原认为作为一个以商业为主体的工程其LOGO应该简单、易记、有商业味、同时最好兼具卡通味道，建议参考20世纪福克斯公司的徽标。将“20th改作“华夏，将“century改为“第一商业街区，将“FOX改为“中国蚌埠主打语为：畅游世界创富华夏备选LOGO:地盘(dpn)包装建议工地形象包装(bozhung)建议总体(zngt)思路：工地形象包装应跳出普通楼盘(lu pn)仅是一个展示作用的旧有模式，它所创造的应是一个蚌埠城市内外人所皆知、都想去参观、游

59、览、拍照(pi zho)留念的“集世界主要著名商业街区特色、各种玩乐设施、旅游、购物、休闲于一体的城市中心。为了到达这个目标，本工程的整体包装上就应脱离旧有模式的框框，而应将本工程与旅游休闲产业相结合，使人们产生到华夏第一街即可尽情饱览世界最具特色商业、全球最有吸引力的虚拟人物造型和娱乐设施，以及蕴涵中国神秘文化的古镇风情，玩遍各和各样有趣的新鲜玩意，充分体验“畅游世界，创富华夏全新投资、消费、生活模式。从本工程的市场切入点来说，首先它应创造的是与众不同的市场知名度，而知名度的产生那么有赖于其“集好看、好玩于一体娱乐设施的建成及对外开放，在本地市场上等于是建造一个全新的主题公园。从操作的可能性

60、而言，要到达如此高度，中原建议最好由专业的旅游集团公司介入这一大型工程。当本工程(gngchng)在蚌埠城市内外形成其独特市场知名度时，其商业(shngy)全民投资理念的商场和铺位推出，必然会引起很好的市场效果。具有游乐功能的商业工程(gngchng)不仅满足人们的购物一站式的全程享受，更多了让人留连(li lin)和玩乐的乐趣。本工程(gngchng)如果能实施这一创新性与旅游产业相结合的策略，相信能使本工程到达名利双收的效果。工地形象包装效果本工程在工地包装上要到达的效果类似“世界著名大街沿街建筑，工程先满足沿涂山路街面及临市民广场的建筑，同时增设一些特别标识物，如以“商业街故事为主题的围