利民开发区项目定位分析

1、 HYPERLINK / 利民CBBD大众众国际商商铺营销销项目商商业运营营策划方方案目 录录 0.前言言 21.利民民印象 32.项目目定位 93.业态态规划 124.招商商策略 155.营销销推广 176.运营营管理 217.经济济概算 308.结论论 30 利民CBBD大众众国际商商铺营销销项目商业运营营策划方方案 0.前言言 很高兴能能看到公公司高层层的前瞻瞻意识，在“利利民大众众国际商商铺”项项目商业业运营之之初即寻寻找并吸吸纳商业业运营专专业人员员，以科科学、系系统、专专业、规规范、负负责的态态度运作作本项目目。同时时对王总总、孙总总监给予予我充分分的信任任，并提提供了参参与本项项

2、目相关关商业运运营工作作的机会会与可能能性深表表感谢。商业地产产的策划划就是运运用整合合营销的的概念，对开发发建设的的项目，从地域域、文化化、观念念、区位位、环境境、设计计、规划划、价格格、品牌牌、包装装、宣传传、推广广等方面面上进行行整合，合理确确定商业业地产目目标市场场的实际际需求，以开发发商、运运营商、消费者者及社会会四方共共同利益益为中心心，通过过市场调调研、项项目定位位、布局局规划、推广策策划、运运营执行行等营销销过程的的分析、计划、组织和和控制，在深刻刻了解目目标及潜潜在消费费群体深深层次及及未来需需求的基基础上，为项目目规划出出合理的的经营取取向，从从而使产产品及服服务完全全符合

3、消消费群体体的需要要，并通通过消费费群体的的满意使使开发商商获得利利益的过过程。 根据公司司的安排排对本项项目进行行考察后后，对本本项目的的前期策策划工作作非常重重视，本本着负责责、严谨谨、客观观、求实实的态度度，通过过各种方方式认真真、仔细细的对本本项目的的相关信信息进行行了初步步的了解解、调研研与分析析，并根根据商业业地产全全程营销销的专业业运作模模式与内内容及自自身的专专业优势势，有针针对性对对本项目目提出以以下的策策划方案案与运营营意向。 1.利民民印象1.1哈哈尔滨利利民经济济开发区区概况哈尔滨利利民经济济开发区区是19991年年6月经经省政府府批准创创办的省省级开发发区，规规划面积

4、积24.39平平方公里里。区内内现有企企业2660户，引进资资金总额额1222.7亿亿元，固固定资产产88.1亿元元。建区区以来，开发区区累计实实现税收收8.115亿元元，出口口创汇22.255亿美元元，为区区域经济济发展做做出了突突出的贡贡献。到到目前为为止累计计投入近近13亿亿元进行行基础设设施建设设，已经经完成了了道路、给水、排水、供电、通讯、供热、燃气、有线电电视、宽宽带网等等城市基基础设施施配套项项目的建建设。完完善的基基础设施施吸引着着越来越越多的投投资者进进区谋求求发展。 利利民开发发区经过过十几年年的发展展建设，现已形形成四大大支柱产产业。一一是以中中泰合资资黑龙江江正大实实业

5、有限限公司、龙丹乳乳业、哈哈尔滨义义利实业业有限公公司等一一批农副副产品精精深加工工企业为为骨干的的资源型型精深加加工企业业；二是是以济仁仁、乐泰泰、圣泰泰、儿童童等288家高科科技医药药企业为为骨干的的哈尔滨滨利民医医药科技技园区，20002年被被批准为为“国家家火炬计计划利民民医药产产业基地地”；三三是形成成了哈尔尔滨师范范大学、黑龙江江警官学学院、哈哈工大华华德应用用技术学学院等110余所所大学相相对集中中的文化化教育产产业；四四是由于于入区人人口的迅迅速增加加，为满满足居住住生活需需要而兴兴起的房房地产业业。现已已开发出出宏信广广场、绿绿海田园园、志华华商城、名流新新城等多多处环境境优

6、良的的住宅小小区。具具有最新新设计理理念，代代表新一一轮潮流流的环境境优良的的绿色生生态园区区已成为为这里发发展的靓靓点。 利利民开发发区以其其全新的的开放形形象、突突出的区区位优势势、优越越的发展展环境迅迅速崛起起于松花花江畔，逐渐成成为新世世纪最具具活力和和发展潜潜力的地地区之一一。1.1.1区域域优势：利民开发发区距离离哈尔滨滨松花江江南岸老老城区只只有9公公里，有有飞架南南北的松松花江公公路大桥桥相连。通过即即将兴建建的松花花江江底底隧道，驱车55分钟即即能够进进入哈尔尔滨老市市区；1.1.2中心心优势呼兰区已已经成为为哈尔滨滨市的一一个行政政区。由由于哈尔尔滨市政政府北迁迁和呼兰兰区

7、委、区政府府等政府府机关的的入区，利民开开发区正正处于哈哈尔滨政政治、文文化和经经济发展展的中心心区域，开发区区的各项项事业必必将得到到前所未未有的全全面发展展，其前前景无可可限量；1.1.3交通通优势滨北、滨滨州两条条铁路，哈黑、哈伊、哈萝及及哈大、哈绥等等5条公公路纵横横交错在在区内通通过。哈哈尔滨港港是中国国八大内内河港口口之一，可直航航于俄罗罗斯四个个城市,经江海海联运可可直接通通向日本本、朝鲜鲜及东南南亚。哈哈尔滨还还拥有558条国国际、国国内航线线，可办办理1000余个个国家和和地区、2000余个机机场的供供货配运运业务。水、陆陆、空三三位一体体的立体体交通网网络，将将开发区区与黑

8、龙龙江腹地地和俄罗罗斯的远远东地区区以及世世界市场场紧紧联联系在一一起。尤尤其强调调的是，含哈萝萝公路在在内的贯贯穿中国国南北的的黄金大大道同三三高速公公路，就就在开发发区内通通过。这这条北起起黑龙江江边城同同江市，南至海海南省三三亚市全全长57700公公里的大大动脉，连接了了“长三三角”、“珠三三角”这这两个现现今中国国最发达达地区，她将利利民开发发区融入入了全国国沿海经经济圈，对开发发区的整整体发展展必将产产生深远远的影响响；1.1.4市场场优势开发区所所在的哈哈尔滨市市及其周周边地区区，是全全省人口口比较密密集的地地方，消消费需求求量大，商品流流动性快快，市场场林立，商贾云云集，堪堪称全

9、省省贸易黄黄金地段段；1.1.5能源源优势松花江在在利民开开发区身身边流过过，呼兰兰河这条条松花江江流域哈哈尔滨段段的主要要一级支支流亦直直接注入入利民开开发区的的躯体。这在目目前我国国6000多个城城市中，有4000多个个城市常常年处于于供水不不足的严严峻形势势下，利利民开发发区所具具有的丰丰富的地地表水和和地下水水资源，以及较较低的水水价，极极具诱惑惑力。 近近年来全全国约有有20余余个省市市拉闸限限电，电电力供应应频频告告急，令令无数商商家叫苦苦不迭，而黑龙龙江省却却充分保保证了工工农业生生产和生生活用电电的需求求。黑龙龙江省目目前每天天的用电电量约为为一亿千千瓦时，这只占占全省每每天发

10、电电量的三三分之二二。电力力供应充充足的局局面得益益于黑龙龙江省电电网建设设的科学学规划和和适度超超前发展展，而省省内最大大的发电电厂“哈哈三电”就坐落落在呼兰兰区域内内，无“电荒”的后顾顾之忧，无疑使使利民开开发区更更成为一一处适宜宜投资之之所。1.2利利民经济济开发区区未来展展望利民开发发区经过过10年年的艰苦苦创业，取得显显著成果果，进入入经济文文化社会会全面发发展的新新时期。为了实实现我国国现代化化建设第第三步战战略目标标，根据据全省未未来发展展方向，落实 “省内内当龙头头，全国国进百强强”和提提前5年年实现小小康社会会的奋斗斗目标，牢牢把把握改革革开放的的总方针针，站高高望远，审时度

11、度势，迎迎接新的的挑战。实施规规划领先先，功能能开发、基础先先行的城城市发展展战略；在充分分掌握发发展的主主动权上上，运用用科学管管理手段段，实施施强企富富区战略略；进一一步完善善管理体体制、运运行机制制，坚持持大开放放、大招招商、大大发展的的理念，坚持环环境就是是硬道理理，实施施软环境境优化战战略。在在各项经经济指标标快速增增长的同同时，全全面推进进区域社社会各项项事业快快速发展展，力争争在未来来十五年年内把利利民开发发区建设设成为多多功能、外向型型、园林林式、现现代化的的哈尔滨滨新城区区。1.2.1基础础设施建建设目标标20033年至220077年阶段段发展规规划。利利民开发发区基础础设施

12、建建设至220077年计划划投资115.55亿元。道路工工程1881.66万平方方米，投投资4.4亿元元；排水水工程116.116万米米，投资资2.664亿元元；给水水工程11.444万米，投资112633.1万万元；电电力工程程85公公里，投投资17700万万元；绿绿化工程程1411万平方方米，投投资1.19亿亿元；路路灯工程程28998盏，投资335955万元；铁路专专用线77.8公公里，铁铁路专用用货物225万平平方米，投资332899万元；煤气工工程主干干线1665公里里，支干干线1115公里里，区域域调压站站56座座，投资资2. 45亿亿元；防防洪工程程6公里里，投资资63330万元

13、元；消防防工程管管线333公里，消防站站18座座，消防防栓6668个，投资22.211亿元；污水处处理厂11座，投投资90000万万元；垃垃圾处理理场1座座，投资资10000万元元。 20008年到到20110年阶阶段发展展规划。到20010年年计划投投资7.54亿亿元。道道路工程程60万万平方米米，投资资1.338亿元元；排水水工程66万米，投资11.244亿元；给水工工程0.9万米米，投资资8100万元；电力工工程600公里，投资112000万元；绿化工工程622万平方方米，投投资54400万万元；路路灯工程程12000盏，投资115277万元；煤气工工程主干干线1220公里里，支干干线7

14、55公里，投资11.844亿元；消防工工程管线线30公公里，消消防站112座，消防栓栓4000个，投投资2.19亿亿元。 220111年到220155年阶段段发展规规划。到到20115年计计划投资资13.2亿元元。道路路工程1100万万平方米米，投资资2.33亿元；排水工工程100万米，投资22.066万元；给水工工程1.5万米米，投资资13550万元元；电力力工程770公里里，投资资14000万元元；绿化化工程1110万万平方米米，投资资85000万元元；路灯灯工程220000盏，投投资25545万万元；煤煤气主干干线2110公里里，支干干线1225公里里，区域域调压站站80座座，投资资3.

15、006亿元元；消防防工程管管线500公里，消防站站15座座，消防防栓5000个，投资33.655亿元；污水处处理厂完完成211座，投投资5.4亿元元；垃圾圾处理场场1座，投资220000万元。 220166到20020年年阶段发发展规划划。到220200年预计计投资112.448亿元元。其中中：道路路工程1100万万平方米米，投资资2.33亿元；排水工工程100万米，投资22.066亿元；给水工工程1.5万米米，投资资13550万元元；电力力工程880公里里，投资资16000万元元；绿化化工程1120万万平方米米，投资资85000万元元；路灯灯工程225000盏，投投资25545万万元；煤煤气

16、主干干线2220公里里，支干干线1225公里里，区域域调压站站90座座，投资资3.006亿元元；消防防管线550公里里，消防防站155座，消消防栓5500个个，投资资3.665亿元元。1.2.2社会会事业发发展目标标未来155年时间间，利民民开发区区从业人人数达到到10万万人，常常住人口口达到225万人人。进一步完完善教育育产业。预计至至20115年，通过引引进、联联合办学学等形式式在区内内再建七七座大学学，使区区内高等等院校达达15座座，完善善初级中中学、高高级中学学、职业业技术学学校教育育体系，不断提提高开发发区的文文化层次次和教育育水平。引进兴建建五座有有现代化化水平的的综合性性医院、疗

17、养院院和休养养所，接接纳省市市医疗单单位和医医学院校校在开发发区开办办各类门门诊、医医学和医医药研究究机构，改善卫卫生医疗疗环境。 推推进生态态和生活活环境建建设，提提高区域域绿化亮亮化水平平。启动动建设主主题公园园，完成成规划界界定，植植树植草草，逐步步完成景景区建设设；完善善亮化工工程。至至20110年，全区实实现国际际标准的的生态环环境。 搞搞好文化化场所建建设，增增强区域域文化含含量。与与大专院院校合作作，筹建建一座能能够容纳纳50000名观观众的具具有室内内外功能能的大型型体育运运动场。充分利利用进区区开发商商的资本本，在开开发区中中心地带带建一处处能接纳纳国内外外专业剧剧团、艺艺术

18、团体体表演的的多功能能剧场。开发大大型游乐乐项目，增强小小区文化化品位，满足开开发区内内日益需需求的文文化艺术术的发展展。 为为了满足足区内企企事业单单位职工工、居民民生活需需要，未未来十五五年内的的房地产产业将在在20003年的的基础上上有较大大的发展展。新增增住宅面面积规划划为300万平方方米。开开发若干干花园式式住宅小小区或别别墅区，香化、绿化、美化水水平要达达到国内内领先水水平。同同时，与与开发商商合作，在建成成的志华华商城、志华广广场的基基础上，再建十十五处超超市或连连锁店商商场，使使开发区区成为集集科贸教教学、生生产加工工、旅游游观光、购物居居住为一一体的新新型城区区。1.3小小结

19、利民经济济开发区区以其全全新的开开放形象象、突出出的区位位优势、优越的的发展环环境迅速速崛起于于松花江江畔，逐逐渐成为为新世纪纪最具活活力和发发展潜力力的地区区之一。哈尔滨滨利民经经济开发发区是119911年6月月经省政政府批准准创办的的省级开开发区，规划面面积244.399平方公公里。区区内现有有企业2260户户，引进进资金总总额1222.77亿元，固定资资产888.1亿亿元。完完善的基基础设施施吸引着着越来越越多的投投资者进进区谋求求发展。依托新新兴的现现代化城城区和有有利的政政策优惠惠支持，合理运运用辐射射推广力力广阔商商业运营营项目、采用科科技含量量高、专专业集合合式发展展路线，势必在

20、在将来的的市场竞竞争中有有所大作作为！ 2.项目目定位2.1项项目背景景今天的利利民经济济开发区区这个新新兴城区区，洋溢溢着一片片欣欣向向荣的气气息。机机关、名名校、名名企争相相入驻，道路、桥梁、隧道相相继连通通，巨大大的财富富磁场效效应日益益显现。专家预预测未来来利民繁繁荣状况况：100年内常常住人口口可达到到1000万以上上，商业业配套逐逐渐完善善，商圈圈基本形形成；经经济繁荣荣发展，与江南南形成隔隔江鼎立立之势。随着利利民新城城市中心心的崛起起，大量量的企事事业单位位入驻和和新居民民的迁入入，新的的商业需需求正在在颠覆旧旧有自然然商业模模式。拥拥有大型型化、专专业化、整体化化、新型型业态

21、的的大利民民商圈呼呼之欲出出。2.2项项目综述述大众国际际雄距利利民新城城市中心心南南京路与与远东大大街交汇汇处，是是财富坐坐标的原原点上，率先启启动上万万品方米米专业化化、体验验式、西西班牙风风格的主主题商业业街区。其独特特的创意意和成熟熟的商业业运作模模式，诠诠释着利利民未来来CBDD的神韵韵英姿。大众国国际是上上海大众众交通集集团在哈哈尔滨利利民开发发区推出出的创新新建筑力力作。西西班牙式式设计、商铺外外挂红钻钻理石，绝版地地段，44.8米米挑高，实用面面积大于于建筑面面积。2202200mm各类类商铺共共200000mm适合合各类投投资者轻轻松入驻驻赚得利利润。 2.3项项目SWWOT

22、矩矩阵分析析SWOTT矩阵说明：SWOTT分析法法能够较较客观而而准确地地分析和和研究一一个项目目现实情情况，是是市场竞竞争分析析的常用用方法。这种研研究方法法，是由由美国旧旧金山大大学的管管理学教教授在二二十世纪纪八十年年代初提提出来的的。所谓谓SWOOT分析析法，也也被称为为态势分分析法，是运用用系统分分析的思思想，把把各种因因素相互互匹配起起来加以以分析，从中得得出一系系列相应应的结论论（对策策）。运运用这种种方法，有利于于市场竞竞争参与与者对所所处市场场环境进进行全面面、系统统、准确确的分析析，借此此制定相相应的市市场对策策，提高高市场竞竞争力。SWOTT分析法法，包括括四个方方面因素

23、素，即内内部优势势因素（Strrenggthss）、劣劣势因素素（Weeaknnessses）和外部部市场环环境中的的机会因因素（OOppoortuunittiess）、威威胁因素素（Thhreaats）四个方方面。就就一个房房地产项项目而言言，所谓谓内部优优势因素素（Sttrenngthhs），是该项项目与竞竞争对手手相比在在某些方方面所具具有的对对方不可可模仿的的独特能能力，是是在哪些些方面比比竞争对对手做得得更好；内部劣劣势因素素（Weeaknnessses），是该该项目与与竞争对对手相比比在某些些方面的的缺点和和不足；外部市市场环境境中的机机会因素素（Oppporrtunnitiies

24、），是指指外部市市场环境境变化趋趋势中对对该项目目产品营营销起积积极的正正向作用用的方面面，若能能把握和和利用机机会因素素可以增增强项目目竞争优优势；外外部环境境中的威威胁因素素（Thhreaats），是指指外部环环境变化化趋势中中对该项项目的产产品营销销不利的的消极的的方面，若不能能回避或或恰当地地处理这这些威胁胁因素会会损伤该该项目在在市场竞竞争中的的优势。因此，我我们找出出本项目目客观存存在的主主要内部部优势因因素（SStreengtths）、劣势势因素（Weaakneessees）、以及外外部市场场环境中中的机会会因素（Oppporttuniitiees）、威胁因因素（TThreeat

25、ss），运运用SWWOT分分析法，提出相相应的市市场对策策，其目目的是为为了能够够提出更更具有针针对性的的市场定定位。 项目SWWOT矩矩阵分析析表内部优势势因素（Strrenggthss）内部劣势势因素（Weaakneessees）S1. 大众的的品牌以以及实力力优势S2. 区位优优势和环环境、交交通优势势S3. 商铺建建筑面积积户型多多样并有有变化余余地S4. 商铺品品质卓著著，S5. 运营机机动灵活活，经营营模式专专业化、规模化化、多元元化配套套组合，实现经经营目的的W1. 建筑本本身布局局和规模模存在“缺憾”W2. 目前大大众国际际商铺格格局设计计特点约约束经营营主题W3. 大众国国际

26、商铺铺品质卓卓越，约约束经营营级别档档次W4. 地产型型企业向向商业地地产型企企业过渡渡阶段，团队建建设仍需需时间W5. 已售出出商铺业业主与整整体运营营主题会会存在分分歧，阻阻碍统一一经营运运作外部机会会因素（Oppporttuniitiees）外部威胁胁因素（Thrreatts）O1.利利民经济济开发区区五大优优势结合合开发区区优惠政政策将为为投资者者创造无无限的商商机O2. 利民开开发区经经过十几几年的发发展建设设，现已已形成四四大支柱柱产业。周边将将形成规规模住宅宅区和商商业集群群，势必必形成多多元化商商业业态态组合群群，实现现互补性性商圈，直追江江南商圈圈。O3.新新江桥的的开工建建

27、设，为为利民发发展有质质的飞跃跃。O4.外外部新型型商业集集团相续续入驻，提升利利民开发发区消费费理念的的提升O5.房房地产开开发带动动作用T1.新新兴城区区的“冷冷清”现现状，影影响商铺铺投资者者的热情情与信心心T2.利利民经济济开发区区现有市市场需求求的业种种和业态态单一，制约商商铺经营营范围T3.北北方地域域因素，经济发发展速度度整体缓缓慢，新新兴城区区发展壮壮大时间间漫长，商铺投投资回报报率偏低低。T4.开开业时间间晚于志志华等周周边商圈圈市场，制约新新兴商铺铺区经营营吸引力力的营造造T5.公公共交通通工具的的匮乏，制约客客流 2.3.1商铺铺优势及及劣势分分析 1）Sttrenngt

28、hh(优势势分析)S1. 大众的的品牌以以及实力力优势大众国际际的创建建者大大众交通通集团享享誉国内内，有雄雄厚的经经济基础础和商誉誉信誉，本项目目依托其其强大实实力，必必将成为为哈尔滨滨商业地地产市场场的一大大亮点，在消费费者心目目中有品品牌和商商誉优势势，有招招商感召召能力。S2.区区位优势势和环境境、交通通优势大众国际际区位优优势在于于市政府府北迁和和呼兰区区委、区区政府等等政府机机关的入入区，利利民开发发区正处处于哈尔尔滨政治治、文化化和经济济发展的的中心区区域。环环境优势势在于社社区所在在区域生生活氛围围成熟，云集政政府机关关、金融融机构、呼兰一一中等教教育机构构及业态态丰富的的商家

29、，繁华程程度直追追江南城城区。交交通优势势在于地地处交通通要道，松花江江公路大大桥、即即将兴建建的过江江隧道及及道外新新江桥与与江南相相连。交交通局即即将开辟辟江南至至呼兰区区交通线线路。 S3.商商铺建筑筑面积户户型多样样并有变变化余地地大众国际际商铺44.5米米挑高，实用面面积大于于建筑面面积。2202200mm各类类商铺共共200000mm适合合各类投投资者轻轻松入驻驻赚得利利润。772席全全临街商商铺位置置优越。大众国国际商铺铺本身为为框架结结构，建建筑结构构改造相相对容易易。可以以根据不不同业种种商铺的的需求灵灵活调整整商铺局局部面积积。S4.商商铺品质质卓越商铺西班班牙式设设计、高

30、高雅独特特，彰显显尊贵品品质。商商铺外挂挂红钻理理石，厚厚重典雅雅。4.8挑高高，魔幻幻空间，灵性设设计，活活性分割割，使用用面积大大于建筑筑面积。外墙结结构、门门窗构成成、配套套部分、公共部部分、智智能管理理、物业业管理等等诸多方方面体现现出品质质卓越。S5.运运营机动动灵活，经营模模式专业业化、规规模化、多元化化配套组组合，实实现经营营目的瞬息万变变的商业业市场，不同的的机制因因素和机机遇导致致不同的的发展方方向，企企业经营营模式如如果能快快速、适适用，通通过企业业发展的的不同阶阶段能采采取机动动灵活的的时效性性更为强强烈的经经营管理理运作方方法，运运营机动动灵活，经营模模式专业业化、规规

31、模化、多元化化配套组组合，实实现经营营目的。这些都都是现代代成功高高效企业业的显著著特征。2）Weeaknnesss（劣势势分析）W1.建建筑本身身布局和和规模存存在“缺缺憾”目前大众众国际商商铺是以以居住楼楼的首层层和二层层作为复复式模式式商铺，商铺成成Z字型型排列布布局分布布。由于于Z字型型商铺布布局排列列，客流流动线方方向变化化大和视视觉感观观容易使使光顾的的顾客产产生混乱乱的视觉觉感受，不能形形成顾客客环流，不利于于整体商商铺顾客客动线的的设计，影响顾顾客流量量；商铺铺临南京京路街一一侧拟建建的银行行物业，对那栋栋楼一侧侧商铺起起到很大大的遮挡挡作用，容易造造成顾客客光顾困困难，降降低

32、继续续浏览商商铺的欲欲望，影影响后面面商铺的的客流拉拉动。另另外，772席2200000 m的的商铺区区对满足足社区生生活配套套商业服服务固然然体量过过大，抛抛去为社社区生活活配套的的商业服服务所必必要的商商铺面积积后，剩剩余的商商铺容量量在经营营主题上上很难选选择能形形成有区区域竞争争力和吸吸引力的的经营项项目，也也很难形形成有区区域市场场吸引力力和竞争争力的区区域商圈圈，对经经营收益益预期也也会迷茫茫。W2. 目前大大众国际际商铺格格局设计计特点约约束业户户经营主主题目前大众众国际商商铺格局局设计的的特点是是202000m各各类临街街高档化化商铺，这些特特点约束束未来商商铺经营营者对能能具

33、有区区域市场场商圈吸吸引力和和竞争力力的商业业业种和和业态的的选择，经营主主题范围围锁定在在单体经经营面积积较小的的经营主主题上。现代新新兴城区区的商圈圈，都是是以单体体面积超超大的主主力店（百货、超级市市场等）和室内内商铺区区组成的的MALLL购物物中心的的形式，来打造造极具区区域吸引引力和竞竞争力的的商业圈圈。如果果经营主主题缺乏乏在当地地现有商商业水平平上的相相对创新新，若没没有标志志性的突突出自己己的经营营主题和和经营特特色。与与现有竞竞争商圈圈雷同之之处过多多，势必必削弱自自身商铺铺区与其其它周边边商业圈圈交互利利用，并并失去了了与整体体商圈互互动辅助助作用。雷同竞竞争是商商业经营营

34、竞争的的惆怅，新商铺铺区与成成熟正火火的周边边商圈雷雷同竞争争更是惆惆怅。W3. 大众国国际商铺铺品质卓卓越，约约束经营营级别档档次目前大众众国际商商铺建筑筑的特点点是高档档化商铺铺，商铺铺西班牙牙式设计计、高雅雅独特，彰显尊尊贵品质质。商铺铺外挂红红钻理石石，厚重重典雅。4.88挑高，魔幻空空间，灵灵性设计计，活性性分割，使用面面积大于于建筑面面积。外外墙结构构、门窗窗构成、配套部部分、公公共部分分、智能能管理、物业管管理等诸诸多方面面体现出出品质卓卓越。这这些特点点约束未未来商铺铺经营者者对能具具有区域域市场商商圈吸引引力和竞竞争力的的商业业业种和业业态的选选择，商商铺的经经营品种种会局限

35、限在档次次相对较较高，符符合大众众国际目目标顾客客需求水水准的范范围较小小的经营营主题上上。品质质卓越的的商铺的的造价比比普通商商铺要高高，势必必商铺投投资大于于普通商商铺，在在经营上上也约束束经营者者做投资资回报率率较高的的经营项项目，才才能获得得收益。品质卓卓越的商商铺在形形象感观观上首先先会给顾顾客带来来高档品品质经营营内容的的体会，经营的的内容应应该符合合这样的的高品质质感观，表里如如一才会会有顾客客忠实光光顾。W4. 地产型型企业向向商业地地产型企企业过渡渡阶段，团队建建设仍需需时间众观全国国房地产产企业发发展，企企业功能能多元化化风格各各异，单单一功能能企业逐逐步向具具有多元元化复

36、合合全流程程商业地地产企业业功能发发展，体体制的机机动灵活活，商业业地产业业时效性性更为强强烈的经经营管理理运作方方法，认认真朝着着长期可可持续发发展目标标努力，逐步提提升在商商业市场场竞争社社会中的的份额。单一地地产型企企业向商商业地产产型企业业过渡阶阶段，团团队建设设需要一一些时间间的组建建与磨合合，逐步步形成自自己有效效的经营营管理团团队。 W5.已售出出商铺业业主与整整体运营营主题会会存在分分歧，阻阻碍整体体经营运运作现已售出出商铺业业主与整整体运营营主题会会存在分分歧，阻阻碍整体体统一经经营运作作。这样样的实例例在很多多商业地地产项目目中屡见见不鲜。商铺业业主个人人的利益益与整体体运

37、营主主题出现现分歧时时，人性性自私的的一面表表现得淋淋漓尽致致，失去去主权的的商业运运营管理理公司在在整体商商铺区主主题运营营、经营营统一步步调工作作上很难难发挥作作用。 2.3.2机会会点及威威胁分析析1）Oppporrtunnityy（机会会分析）O1.利利民经济济开发区区五大优优势结合合开发区区优惠政政策将为为投资者者创造无无限的商商机利民经济济开发区区五大优优势结合合开发区区优惠政政策将为为投资者者创造无无限的商商机。利利民经济济开发区区在已经经具有的的区域优优势、中中心优势势、交通通优势、市场优优势、能能源优势势的基础础上结合合了开发发区优惠惠的政策策为投资资者创造造了无限限商机。这

38、些招招商引资资的优惠惠政策主主要是：呼兰区区招商引引资优惠惠奖励政政策 第一条 为了鼓鼓励和吸吸引投资资者在呼呼兰区投投资兴办办企业，推动区区域经济济快速健健康发展展，结合合我区实实际，特特制定本本优惠奖奖励政策策。第三条 财政扶扶持政策策。 11、新办办企业。为支持持新办企企业加快快发展，鼓励企企业扩大大经营规规模，从从纳税年年度起给给予奖励励扶持，扶持额额度按照照企业年年为区财财政贡献献额的一一定比例例计算确确定，扶扶持方式式以开发发新产品品和挖潜潜改造投投入等给给予实现现。企业业投产纳纳税后，第一年年至第三三年，参参照实缴缴增值税税和企业业所得税税的区级级以下分分享部分分中的550%，由

39、区财财政奖励励给企业业。第四条 投资资政策。用地规规模在55公顷以以下，固固定资产产投资在在50000万元元以上的的生产加加工型企企业，且且年向区区级财政政实缴税税金2000万元元以上的的，土地地出让金金按规定定标准收收取，由由区财政政一次性性投入550万元元以下资资金为企企业进行行红线内内基础设设施建设设和市政政建设；对投投资规模模大、纳纳税高、效益好好、用地地节约、环境污污染小的的大企业业，可采采取一事事一议的的办法给给予特殊殊政策。第五条 收费费政策。新办企企业在执执行行政政事业性性收费时时，按照照国家和和省市有有关规定定的下限限或最低低标准收收取，属属于区级级管理权权限的收收费项目目，

40、实行行“零收费费”。第六条 奖励政政策。(二） 引进国国内资金金（含技技术、设设备）活活动中，起到重重要引荐荐和推荐荐作用的的个人，引荐成成功（资资金全部部到位）并在本本区注册册和纳税税的，经经有关部部门确认认，实行行以下办办法：第十一条条 对投投资规模模较大、科技含含量高并并能对区区域经济济起到特特殊拉动动作用的的项目，可采取取一事一一议的办办法，给给予特殊殊优惠。 企业如何何能利用用好政策策优惠，将是企企业快速速发展的的基础 O2. 周利民民开发区区经过十十几年的的发展建建设，现现已形成成四大支支柱产业业。周边边将形成成规模住住宅区和和商业集集群，势势必形成成多元化化商业业业态组合合群，实

41、实现互补补性商圈圈，直追追江南商商圈。随着利民民开发区区经过十十几年的的发展建建设，现现已形成成四大支支柱产业业。周边边将形成成规模住住宅区和和商业集集群，势势必形成成多元化化商业业业态组合合群，实实现互补补性商圈圈，直追追江南商商圈。，利民经经济开发发区开速速发展，区域商商业辐射射能力会会进一步步增强，这样更更有利于于大众国国际商铺铺优势的的发挥。O3. 新江桥桥的开工工建设，为利民民发展有有质的飞飞跃。由于哈尔尔滨道外外区二十十道街跨跨江大桥桥已经在在今年44月开工工建设，预计22年竣工工。该跨跨江桥建建成后，从江南南到江北北乘车只只需3分分钟。新新江桥的的建成迅迅速缩短短了利民民开发区区

42、与江南南中心区区域的交交通距离离，也就就是说从从竞争角角度讲是是大众国国际商铺铺向上提提高档次次的一个个外力，而大众众国际商商铺现在在介入就就可以顺顺势而上上。O4. 外部新新型商业业集团相相续入驻驻，提升升利民开开发区消消费理念念的提升升近年来随随着外部部现代商商业业态态、新型型商业集集团相续续入驻，如志华华商城和和嘉润购购物广场场等的相相续入驻驻开业，提升利利民开发发区的消消费理念念，对品品牌时尚尚的认知知逐步加加深，更更有利于于时尚经经营主题题商业的的发展，和区域域消费文文化整体体素质的的提升。O5. 房地产产开发带带动作用用房地产开开发通常常对区域域市场都都有“换换血”作作用，一一般通

43、常常都会使使区域消消费能力力增强。目前，利民经经济开发发区商品品房开发发面积很很大，预预计到220166年常住住人口将将达到1100万万，是现现在的44倍多，这么多多的人口口住房问问题的解解决是通通过新的的房地产产开发住住宅新区区来完成成的。所所以从这这一角度度看，区区域消费费能力也也会极具具增强。2）Thhreaat（威威胁分析析）T1.新新兴城区区的“冷冷清”现现状，影影响商铺铺投资者者的热情情与信心心由于老东东江桥的的提前退退役，新新江桥的的施工建建设没有有在预期期建设，致使利利民开发发区没有有按预期期快速发发展。大大众国际际左边还还是能感感觉到新新兴城区区初级阶阶段的“冷清”现状。配套

44、基基础设施施和服务务生活设设施的不不完善和和匮乏势势必影响响商铺投投资者的的投资热热情与对对未来发发展的信信心。T2. 利民经经济开发发区现有有市场需需求的业业种和业业态单一一化，制制约商铺铺经营范范围利民经济济开发区区虽然经经过十多多年的不不懈努力力，但在在基础城城市特征征上，还还是比较较单一。由于新新兴城区区的组成成结构内内容单一一化，势势必影响响社会消消费需求求的单一一化。相相对江南南比较利利民经济济开发区区现有市市场需求求的业种种和业态态不是很很多元化化，只是是能够基基本满足足特定人人群的简简单需求求。区域域市场需需求的单单一化，从而制制约了商商铺的经经营范围围。T3. 北方地地域因素

45、素，经济济发展速速度整体体缓慢，新兴城城区发展展壮大时时间慢长长，商铺铺投资回回报率偏偏低由于振兴兴东北老老工业基基地的中中央号召召一直没没有停顿顿，没有有停顿就就是还要要继续号号召。也也可以这这么说，振兴东东北还要要继续不不间断的的努力。北方边边疆地域域因素，经济发发展相对对南方地地区整体体缓慢，而新兴兴的城区区发展壮壮大更需需要慢长长的时间间。经济济的区域域薄弱，势必影影响商铺铺投资汇汇报率。T4. 开业时时间晚于于志华等等区域商商圈市场场，制约约新商铺铺经营吸吸引力的的营造现在在利利民经济济开发区区已经初初具规模模的志华华商城等等商圈，已经具具有一定定的区域域吸引力力和商业业竞争力力，也

46、培培养了一一大批当当地的忠忠实消费费群体。如果后后兴建的的新区域域商圈，没有更更震撼的的规模和和高商业业内涵，很难改改变当地地消费者者已经养养成的消消费场所所选择习习惯的。势必制制约新兴兴商铺区区经营区区域吸引引力的营营造。T5. 公共交交通工具具的匮乏乏，制约约客流新兴城区区的初级级阶段，由于常常在人口口保有量量相对偏偏低，社社会人员员流动次次数偏少少，致使使新城区区公共交交通工具具的匮乏乏，也制制约了新新兴商铺铺区域的的客流量量。 2.3.3.劣劣势及威威胁的弥弥补方案案 1）针对对劣势的的弥补方方案A、针对对W1：在商铺铺区域业业种和功功能设计计规划布布局中尽尽量回避避建筑本本身布局局存

47、在“缺憾”，在选选择商铺铺区域经经营主题题上回避避规模上上存在的的“遗憾憾”，强强调满足足商铺区区域以后后发展需需要。针对建筑筑本身布布局存在在“缺憾憾”，顾顾客动线线受楼体体Z字型型排列位位置影响响较大，可以采采取分区区设计规规划经营营业种和和品类组组合，形形成一种种多层次次、多角角度吸引引顾客流流动，增增加销售售成交机机会，减减少商铺铺区死角角地区；选择市市场参与与经营的的个体规规模数量量相对精精练，经经营收益益率较高高，能极极具区域域市场辐辐射力和和吸引力力的经营营集群主主题，就就能很好好的规避避“缺憾憾”，展展现自身身魅力！B、针对对W2：目前大大众国际际商铺格格局设计计特点约约束经营

48、营主题针对大众众国际商商铺格局局设计特特点，规规划选择择经营场场地面积积需求偏偏少，经经营收益益率偏高高的经营营行业种种类。在在经营行行业种类类设定上上，应选选择区域域市场空空白并且且未来市市场需求求潜力广广阔的的的业种，并能有有效突出出商铺区区经营主主题、特特色。努努力营造造极具辐辐射力与与发展力力的专业业经营，技术领领先的特特色主题题。C、针对对W3：大众国国际商铺铺品质卓卓越，约约束经营营级别档档次针对大众众国际商商铺的品品质卓越越，从而而约束经经营级别别档次。建议在在经营定定位规划划选择上上能够实实现“表表里如一一”因为为商铺高高品质的的物业硬硬件，经经营高品品质的内内容，这这样才会会

49、相辅相相成，互互为作用用，促进进利润实实现。反反之是互互相阻碍碍，得不不偿失。高科技技含量与与高品质质硬件是是互补的的两个因因素，两两者完美美结合，会另有有一片天天地。D、针对对W4：地产型型企业向向商业地地产型企企业过渡渡阶段，团队建建设仍需需时间二十一世世纪企业业最珍贵贵的是什什么，这这也是很很多企业业在不断断地思索索着。专专业化团团队建设设的组建建、磨合合、成熟熟需要一一段过程程，谁能能掌握先先机，谁谁就能加加大企业业在未来来的市场场竞争中中获胜的的概率。企业外外部引进进，内部部培育，多在经经营实战战中锤炼炼磨合，促使快快速成熟熟。专业业技术员员工与企企业文化化的快速速融合加加快专业业化

50、团队队建设，迅速磨磨练成熟熟一支服服务于企企业在商商业地产产市场竞竞争中稳稳步快速速发展的的队伍是是很重要要的工作作。E、针对对W5：已售出出商铺业业主与整整体运营营主题会会存在分分歧，阻阻碍统一一经营运运作已售出产产权商铺铺户于商商铺区整整体统一一经营所所出现的的争议，在国内内很多商商业地产产项目中中出现过过，统一一经营与与单个产产权商铺铺之间的的利益纠纠葛，一一直困扰扰着商铺铺区的整整体发展展。对于于如何指指导并制制约产权权商铺未未来的经经营活动动，能够够按着统统一规划划开展经经营活动动，统一一宣传、统一步步调，经经营互补补，集合合优势，共创市市场强吸吸引力经经营主题题从而获获得更广广阔的

51、市市场空间间。在商商铺区规规划上应应该有所所区分和和界定。统一经经营主题题核心区区域品类类只租不不售；对对辅助服服务业种种品类，可以销销售，并并且用产产权销售售合同附附加合同同规定，限制未未来经营营活动接接受商铺铺区统一一指导范范围，不不得与整整体商铺铺区经营营主题相相抵触。商铺区区是在统统一经营营主题状状态下的的自由互互补复合合式经营营发展，这也是是对大众众国际商商铺区的的美好期期望。 2）.针针对威胁胁的弥补补方案 A、针对对T1T5：发发挥现有有利民开开发区政政策和发发展优势势结合大大众国际际商铺区区自身优优势的同同时并勇勇于出新新在商业竞竞争日益益激烈的的今天，唯有发发挥地域域优势和和

52、现有自自身优势势，以自自身强项项、不断断学习提提高自身身管理团团队商业业运营素素养，集集中优势势兵力才才能取得得比较好好的成绩绩。而商商铺区经经营的专专业化、规模化化、系列列化对于于人流的的吸引也也有着积积极的作作用。对对于原有有购物习习惯的阻阻隔，应应该积极极开展吸吸引人气气的活动动，如恰恰当的针针对目标标顾客的的企划宣宣传、适适时举办办目标顾顾客喜爱爱的促销销活动等等。商业业经营辐辐射范围围有多大大，它的的市场就就有多大大，只有有创造极极具吸引引力的商商业经营营模式，才能更更好的生生存与发发展。招招商的引引力亮点点注重：开发区区政策优优惠优势势、省级级专业技技术集结结地优势势、商铺铺物业全

53、全方位服服务优势势、新跨跨江大桥桥即将贯贯通对江江北发展展大提速速的心理理共振优优势。勇勇于立大大旗，才才会有大大事业！B、针对对T2：在在招商和和日后经经营中做做好心理理准备，循序渐渐进利民经济济开发区区消费者者专业商商品在江江南商圈圈习惯购购物，消消费人群群回流将将是一个个逐渐的的过程，且是部部分人群群或者是是部分人人群的部部分购物物行为，所以是是一个长长期的过过程。所所以在招招商时要要做好充充分准备备，利于于日后调调整。 2.4产产品定位位结合本项项目自身身规划、规模条条件、利利民经济济开发区区商业格格局特征征以及上上述因素素，我们们认为本本项目定定位必须须结合城城市的远远期规划划与发展

54、展，用前前瞻性的的思考去去定位本本项目，通过对对利民经经济开发发区商业业地产市市场的初初步分析析与综合合考虑，我们将将本项目目整体开开发目标标定位为为：在统一经经营主题题状态下下的自由由互补复复合式经经营发展展模式的的商业地地产2.3.1作用用最大的优优势在于于资源共共生、聚聚合增值值。从世世界各国国大、中中型城市市发展的的经验可可以看出出，城市市的发展展已经走走过了功功能单一一、条块块分割布布局的时时代，未未来的趋趋势是以以某一突突出功能能为主导导，复合合办公、购物、休闲、娱乐、居住、文化、旅游等等要素的的大体量量综合性性产品。2.3.2优势势 高高可达性性HOPSSCA通通常位于于城市交交

55、通网络络发达，城市功功能相对对集中的的区域，如位于于城市的的副中心心或规划划中的城城市未来来发展新新区，拥拥有与外外界联系系紧密的的城市主主要交通通网络和和信息网网络。本本项目的的位置位位于城市市的未来来发展新新区地段段，符合合复合式式商业地地产对地地段的要要求。 高高集约性性 整整体统一一性建筑风格格统一，复合式式商业地地产各个个单体建建筑相互互配合、影响和和联系；建筑群群体与外外部空间间整体环环境统一一、协调调。 功功能复合合性自身可以以实现完完整的工工作、生生活配套套运营体体系。其其拥有城城市的多多种功能能：商务务办公、居住(包括酒酒店、住住宅、居居住公寓寓等)、商业、文化、购物餐餐饮娱

56、乐乐消费、物资集集散、旅旅游、展展览、交交通等，形成复复合式商商业地产产功能的的多样性性和复合合性，同同时各功功能之间间联系紧紧密，互互为补充充。 土土地使用用均衡性性复合式商商业地产产注重均均衡的土土地使用用方式和和最大限限度地利利用土地地资源，避免土土地过分分集中于于某一特特定功能能。不同同种类的的土地相相对均衡衡地分布布于不同同功能的的建筑群群。兼顾顾不同时时段对综综合体中中各个功功能的不不同使用用，例如如昼夜之之间、工工作日和和周末之之间的不不同时段段，会对对商务、商业、居住、娱乐消消费产生生不同的的需求。 内内部、外外部联系系完整性性复合式商商业地产产内部拥拥有复杂杂、完善善的通道道

57、体系，通过多多样通道道网络的的建立，使内部部各不同同功能的的建筑有有机结合合；复合合式商业业地产对对外界的的交通依依赖较强强，其外外界的交交通体系系直接影影响综合合体内部部不同功功能的使使用效率率和规模模。 巨大大的升值值潜力一个成功功的复合合式商业业地产项项目的开开发及运运营，会会带来巨巨大的社社会价值值，为开开发商、运营商商带来巨巨大的品品牌价值值，同时时作为地地产物业业的复合合式商业业地产，随着城城市的不不断发展展，其物物业自身身也具有有升值潜潜力。通通过其内内部商业业、商务务办公、会所、居住等等多种功功能的组组合，通通过强强强联合，创造了了新的盈盈利模式式；临街街铺位及及步行街街高价销

58、销售获利利；住宅宅则通过过成功销销售获利利。通过过成功商商业运营营，自身身价值也也必会有有所提升升，开发发商更通通过此项项目巨大大的社会会效应，产生良良好的口口碑和巨巨大品牌牌效应。2.3.3结论论复合式商商业地产产，是当当代城市市社会经经济相互互交融、有机联联系的必必然结果果。城市市本身就就是一个个巨大的的、复杂杂的多功功能综合合体。在在其内部部，由于于各类功功能要素素空间组组合的差差异，大大型复合合式商业业地产可可视为城城市大系系统中的的一个重重要组成成部分。HOPPSCAA概念，就是一一个将办办公、酒酒店、住住宅、商商场、景景观结合合到一起起进行综综合性开开发的地地产模式式，从社社会发展

59、展的角度度上来说说，这种种模式必必然成为为未来地地产发展展的主流流方向。2.4市市场定位位根据商业业地产的的特殊属属性，目目标市场场客户的的定位应应分为投投资者和和消费者者两大类类，下面面就这两两大目标标市场客客户群体体分别进进行定位位阐述。2.4.1投资资者定位位商业市场场成熟且且相对发发达地区区购铺自自营者与与购铺出出租者的的比例约约为3:7，具具有购铺铺不经营营、经营营不购铺铺的成熟熟商业特特点；商商业市场场不成熟熟且相对对欠发达达地区购购铺自营营者与购购铺出租租者的比比例约为为7:33，还没没有形成成通过有有效投资资进行收收益回报报获利的的理财理理念。利利民的商商业市场场现状应应属于后

60、后者，需需要进行行合理有有效的培培养与引引导。 购购铺自营营者：私私营业主主； 购购铺出租租者：企企业家、 自由由职业者者、 企企事业高高层、高高薪行业业从业者者； 租租赁经营营者：经经营商户户； 2.4.2消费费者定位位消费者定定位是结结合本项项目商业业业种和和业态定定位进行行考虑的的，本项项目的商商业业态态以专业业行业集集合为主主导，其其它业种种生活服服务配套套的形式式出现，那么，本项目目的消费费者定位位即可涵涵盖社会会各阶层层的消费费群体。2.5业业态定位位根据复合合式商业业地产(HOPPSCAA)概念念，本项项目应具具有业务务承揽商商务办公公、专营营专卖、商业街街铺、会会所、餐餐饮休闲