南京别墅项目开发定位分析

1、 “盛唐艺术园”整体定位分析及可行性研究报告委托单位位：南京京盛唐艺艺术投资资有限公公司报告单位位：上海海开启房房地产投投资咨询询有限公公司 上海海天启企企业策划划有限公公司报告日期期：二000二年年三月十十四日天启&开开启地址：上上海市凯凯旋路222000号凯旋旋大厦22楼电话：0021-6466870090 传真真：0221-66441127220E-maail:keyy8118900.neet目 录总经理摘摘要第33页第一章：项目简简介第66页一、项目目位置项目概况况第二章：土地价价值研判判第88页第三章：项目开开发理念念第111页一、整体体目开发发理念二、产皮皮设计理理念第四章：项目定

2、定位建议议第116页一、项目目总体定定位二、项目目市场定定位三、项目目消费者者定位四、市场场竞争定定位第五章：总体规规划分析析及建议议第221页一、分区区思路二、分期期思路三、分区区中的两两种不同同布局思思路四、容积积率五、各区区参数第六章：项目建建筑规划划及建议议第226页一、产品品规划分分析二、物业业类型建建议三、单体体面积建建议四、面积积及房型型配比五、房型型设计建建议六、建筑筑及风格格建议第七章：环境规规划分析析及建议议第335页一、景观观环境设设计理念念二、景观观环境手手法第八章：公共、芙蕖设设施规划划建议第339页一、艺术术馆区建建议二、公共共设施建建议第九章：分期推推案建议议第4

3、43页第十章：新材料料、新技技术的应应用第444页第十一章章：经济济指标建建议及财财务分析析第445页第十二章章：盛唐唐艺术园园20002年工工作推进进计划 第488页附件：项项目经济济指标的的多个论论证方案案第449页【总经理理提要】本次报告告是在前前几次报报告基础础上从项项目简介介、土地地价值研研判、开开发理念念分析、项目定定位、消消费群分分析、市市场竞争争重点、产品建建议以及及配套、公共服服务设施施规划、推案建建议、项项目技术术指标分分析等多多方面进进行了进进一步的的论证分分析，并并提出相相关建议议，力求求对项目目的规划划设计、开发操操盘等方方面起到到相应的的作用。我们一直直认为本本地块

4、是是建造别别墅的一一块好地地，具备备了较强强的先天天的资源源优势；综合本本项目的的艺术性性质立项项、容积积率限定定、低地地价取得得等因素素，本地地块在后后期的操操作中有有较大的的价值提提升空间间，因此此对于本本项目的的开发理理应有十十分的信信心。在开发理理念思考考方面，我们提提出“围绕市市场，赚赚足利润润”、“ 做精精品，树树品牌”、“既要考考量现实实，又要要适度超超前”、“尊重共共性，突突出个性性” 整体体开发的的四大理念念，在产产品上以以“一幢一一境界，一户一一艺境”为理念念进行规规划设计计。我们将本本项目总总体定位位为“南京首首座自然然生态顶顶级艺墅墅社区”，并确确定了“双层次次高档物物

5、业对应应双层次次高档客客户群”的市场场定位。我们认为为本项目目的消费费者定位位应该是是两大主主力阶层层为主导导，覆盖盖整体中中高收入入阶层，既包括括身家数数百万、可承担担1000万以上上房价的的老板阶阶层（针针对高档档别墅客客户群），也包包括可承承担总价价80万万以下的的较高收收入精英英阶层（针对一一般别墅墅客户群群）；他他们的主主体年龄龄分布在在3550岁岁之间，并形成成年龄逐逐渐趋低低的趋势势，其中中购买力力最为旺旺盛的集集中在335岁左左右和445岁左左右。根据南京京别墅市市场的发发展现状状，本项项目总价价竞争与与同品质质物业竞竞争并存存，因此此我们作作好针对对同类型型的别墅墅物业（主要

6、对对手集中中在亚东东新区、江宁区区）和针针对同总总价的公公寓型社社区（对对联体别别墅而言言，主要要对手集集中在河河西、城城中心一一带）实实施“远东战战役”与“南方会会战”两大战战役的准准备。产品方面面，我们们建议以以独栋、双拼别别墅为主主，以高高尚纯别别墅概念念统领社社区内所所有产品品（除传传统的独独栋、双双拼别墅墅外，可可考虑引引进双立立别墅、别墅楼楼中楼；同时以以联体别别墅、别别墅楼中中楼等一一般别墅墅类型产产品作为为补充，依势而而造）。单体面积积的设计计，既要要充分满满足别墅墅居家的的空间需需求，也也要考虑虑到市场场承受能能力，尤尤其是总总价的承承受力；而空间是是别墅的的灵魂，因此必必须

7、从房房型上对对南京的的别墅房房型进行行一场“空间革革命”。景观方面面我们提提出“大地艺艺术，唐唐诗遗韵韵，自然然人文” 的设设计理念念，本次次环境规规划的思思路应从从自然、艺术、唐朝的的人文历历史（如如唐诗意意境等）中去充充分挖掘掘，提炼炼出本案案景观设设计的理理念和各各种元素素。在整体容容积率为为0.33的情况况下，本本项目的的开发及及建设成成本为2288,6444,2500元，收收益为4409,2711,2000元，利润为为73,5600,7622元，利利润率为为18%。第一章：项目简简介一、项目目位置： 本项目位位于南京京江宁经经济技术术开发区区西南部部，地处处将军路路延长线线、牛首首山

8、风景景区整体体规划范范围之内内。基地地南临佛佛城西路路，连接接将军路路，北靠靠将军山山脉，东东侧隔康康辰豪园园与河海海大学新新校区相相连，西西接牛首首山国家家级度假假休闲风风景区。可直接接与江宁宁城区及及南京市市中心联联系，距距市中心心新街口口约155公里，距禄口口国际机机场约220公里里，交通通十分便便捷。规规划和居居住环境境上是一一个正在在日渐成成熟的新新区高尚尚住宅区区。由于江宁宁区将军军路沿线线的大规规模开发发，联系系基地的的道路业业已具备备了通畅畅的交通通状况、完善的的基础设设施与良良好的视视觉景观观。江宁宁区主干干道将军军路跨外外秦淮河河大桥的的竣工、共青团团路的开开通，可可直接通

9、通向新街街口，大大大减少少了基地地与南京京市中心心的时距距；距将将军路11公里的的机场高高速公路路，也增增强了该该区域的的交通选选择性，为基地地成为市市域性地地块准备备了充足足条件。二、项目目概况：本项目占占地面积积5000亩，基基地呈方方形。规规划红线线面积332公顷顷，其中中小部分分必须用用作主题题艺术馆馆及艺术术园区的的建设。基地南南临佛城城西路，北靠将将军山脉脉，东側側隔康辰辰豪园与与河海大大学新校校区相连连，西接接度假休休闲风景景区，是是将军山山脉中自自然资源源较为丰丰富的区区段，具具有一定定的环境境优势。基地内地地势北高高南低，同时具具有浅丘丘、平地地、人工工湖、林林地、沼沼泽等多

10、多种地形形地貌 。将军军山脉在在基地北北侧形成成4座山山峰，峰峰谷交错错，形成成良好的的基地背背景。基基地中部部相对平平坦，局局部有水水塘和沼沼泽，南南侧地势势略高有有缓坡，形成与与南側道道路的天天然屏障障，在隔隔尘挡噪噪方面有有良好作作用。从从佛城西西路越过过此缓坡坡，隔湖湖望山，别有洞洞天。基基地西南南部、东东北部有有两个人人工湖（康后湖湖与韩老老洼水库库），是是基地宝宝贵的景景观元素素和生态态资源。东北部部尚有一一景观独独特的废废旧采石石场。整整个基地地范围内内植被茂茂盛，空空气清新新，集景景观性、生态性性于一体体。具备备建设高高品位住住宅所需需的多种种资源。本项目规规划容积积率为00.

11、3左左右。第二章：土地价价值研判判 土地属属性分析析： 尊重每每一块土土地。只只有视土土地如生生命，精精心挖掘掘它的各各种属性性，并赋赋予它内内涵，才才能发挥挥土地的的最高价价值。我们从先先天和后后天两大大方面来来研判本本地块的的价值：1、先天天资源：将将军山脉脉形成的的四座山山峰，林林木茂盛盛；坐拥拥康后湖湖与沐英英湖两大大水体，更有遍遍布基地地的人工工湖、水水潭；同同时具有有浅丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼泽等等多种地地形地貌貌，基地地腹地的的废旧采采石场也也是一道道独特的的风景景景观。应应该说，本基地地的自然然资源在在整个南南京都属属上乘，在将军军路沿线线更为突突出。景观：韩韩府山

12、、翠屏山山、将军军山的联联体山脉脉，正好好在本地地块上拐拐个弯，形成了了本地块块最好的的景观优优势，坐坐北朝南南，靠山山面水，可充分分利用自自然的山山水景观观。 位位置：整整个将军军路板块块均为高高尚住宅宅区，本本地块南南临佛城城西路，北靠将将军山脉脉，东側側隔康辰辰豪园与与河海大大学新校区区相连，西接度度假休闲闲风景区区，与运运盛正好好构成将将军路板板块的头头尾，而而且道路路沿线均均具有良良好的自自然景观观，符合合高档别别墅的区区位和环环境要求求。交通：距距市中心心16公公里，距距区政府府所在地地6公里里，距开开发区管管委会新新址1.5里，距禄口口国际机机场200公里。沿将军军路跨秦秦淮河大

13、大桥与共共青团路路贯通连连接市中中心和沿沿机场路路高速与与城东干干道贯通通连接市市中心均均只需220分钟钟。同时时地铁11、2号号线延长长线三年年后的接接通为交交通的更更加便利利埋下很很好的伏伏笔。从先天条条件看，本地块块是一块块自然山山水生态态的绝佳佳别墅用用地，具具备建造造高尚别别墅区的的各种条条件，称称得上是“山山水生态态，别墅墅天成”。2、后天天艺术文脉脉：本地地块本身身就是以以“盛唐艺艺术园”的名义义立项的的，园内内必须有有60-1000亩的艺艺术园用用地，而而且“亚明艺艺术馆、江宁区区博物馆馆”就在小小区内，艺术性性必将是是本地块块价值提提升的最最大的亮亮点和特特色。历史沉淀淀：“

14、三山半半落青天天外，二二水中分分白鹭洲洲”，从唐唐诗宋词词中可以以找到很很多关于于将军山山，翠屏屏山的典典故和人人文传说说；本地地块属牛牛首山风风景区，“春牛首首，秋栖栖霞”，从中中可以借借用很多多牛首山山的历史史掌故，本地块块上本身身也有少少数历史史遗迹和和古墓；再加上上本项目目命名为为“盛唐”，唐本本盛世，江宁为为“六代繁繁华”之地，“十朝京京畿”要冲，本地块块的历史史资源较较为丰富富。人文氛围围：项目目位于南南京新建建大学城城内，五五所大学学、两所所国际学学校，众众多高新新技术企企业（包包括144家世界界5000强企业），使得得整个大大环境充充满独一一无二的的知识氛氛围，成成为高素素质人

15、才才的聚集集地。超低地价价：本地地块的取取得价格格十分优优惠，使使得本地地块比竞竞争对手手更有条条件建造造出高品品质、低低容积率率的别墅墅从后天条条件看，本地块块具有很很大的价价值提升升空间。艺术和和人文为为本地块块价值提提升的两两大手段段，而超超低地价价的取得得为本地地块获得得了后发发的重要要优势。从本地块的是建造别墅的一块好地，具备了较强的先天的资源优势；综合本项目的艺术性质立项、容积率限定、低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间。第三章：项目开开发理念念太多年了了，南京京市场最最好的别别墅还是是被帝豪豪花园之之类所占占据，营营销的升升级只能能从金陵陵家天下下的炒作作中

16、依稀稀看见这个个城市从从不稀缺缺顶级的的山水资资源，但但真正顶顶级的产产品，太太少太少少。从开发商商的角度度出发，盛唐人人不仅仅仅希望赢赢取利润润，更希希望赢得得掌声；从策划划公司的的角度出出发，我我们也不不仅仅期期望能够够完成特特色传播播和快速速去化的的任务，更希望望从营销销的立场场出发，尝试从从土地的的固有属属性去提提升它的的价值，以别墅墅消费的的心态去去构造产产品，在在纷杂的的竞争中中凸显产产品的特特色与差差异。对于本案案的开发发，我们们充满热热情和信信心。当当然，我我们的信信心必须须来源于于开发商商的专业业和实力力，我们们的热情情只能建建筑在实实实在在在的产品品和品质质上。一、整体体开

17、发理理念理念之一一：围绕绕市场，赚足利利润作为为一个发发展商，赚钱是是本能和和动力；只有赚赚钱，才才能生存存，才有有发展；卖掉掉产品，才能赚赚得利润润；要卖卖掉产品品，就必必须尊重重市场，从市场场的真正正需求出出发。理念之二二：做精精品，树树品牌作为为一个有有责任的的发展商商，不仅仅要赚钱钱，更要要做精品品，树品品牌；先天天的山水水资源和和后天的的价格优优势为打打造精品品准备了了充分条条件；艺术术立项的的性质和和股东合合作的本本意，也也必须要要做好项项目。不是是顶级价价格，但但必须抢抢占顶级级概念，塑造顶顶级品质质理念之三三：既要要考量现现实，又又要适度度超前南京京别墅市市场的现现实情况况和发

18、展展阶段，必须充充分考虑虑；必须须超前，因为开开发有周周期；只只能适度度，走快快一步，避免“前浪死死在沙滩滩上”。理念之四四：尊重重共性，突出个个性南京京的特性性要尊重重，但南南京的客客户可教教育；只有有突出个个性，才才能形成成差异，将军路路的错位位竞争才才能形成成。以盛唐对对江宁新新城市未未来居住住文化的的深刻把把握，和和对南京京别墅市市场需求求的准确确理解，集海内内外精英英团队于于一体，在江宁宁这个活活力四射射的板块块上，以以全面人人性关怀怀的理念念，为这这新城市市中的精精英人士士打造一一座极艺艺术性的的别墅园园。把现现代人的的心灵从从钢筋水水泥的丛丛林中解解放出来来，让疲疲惫的心心回到自

19、自然本源源的乐土土中，让让山水人人性成为为“精神艺艺术的家家园”。从所处地地带的“前瞻性性”、物业业的“规模性性”、产品品的“高档性性”，和开开发商的的“艺术及及品牌性性”出发， 本案需需要诠释释时尚别别墅概念念，破译译时代精精神秘诀诀，充分分挖掘最最能反映映南京高高阶层特特有的居居住文化化特征，以及在在建筑物物业上的的居住感感受。包包括社区区规划格格调、环环境的唯唯美性、房型的的舒适性性、立面面的雅致致性、动动线的合合理性、物管的的细致性性、会所所的全面面性、社社区的开开放性、生活的的国际性性，均要要符合南南京顶级级人土的的居住感感受和审审美需求求，为南南京高档档物业提提供一个个未来国国际新

20、生生活典范范。二、产品品设计理理念一幢一境境界 一户一一艺境亭台楼榭榭，彰显显人性温温暖 山水树树石，蕴蕴含生命命热爱每一户都都有自然然利用用自然地地势和植植物，把把别墅“种”在大自自然的怀怀抱中，让每一一幢，每每一排都都与自然然资源真真实结合合，让自自然成为为每个家家庭的亲亲密成员员。每一幢都都是意境境按自自然地理理设计别别墅，完完全以自自由自在在的形式式来组织织园区，造型、户型都都国际化化，个性性化设计计。每一一幢都是是风景，是艺术术。每一点都都有艺术术我们们导入艺艺术原则则。目的的就是让让居住者者的生命命在自然然中得到到养育；用“艺术”的概念念来贯穿穿环境、会所、社区文文化和物物业管理理

21、等，让让生活就就是艺术术，在艺艺墅中享享受艺术术。每一处都都是空间间我们们用“独享空空间”的别墅墅特征来来统领本本案的物物业形态态。既强强调别墅墅消费很很强的个个人领域域感，又又通过社社区公共共设施、会所、艺术馆馆区、产产品组团团设计等等附加“围合”概念，营造人人际和谐谐的社区区文化，让居者者在建筑筑空间、环境空空间、精精神空间间中净化化心灵，体验别别墅生活活的宗旨旨。 别墅墅精神=领域感感+独立感感+尊贵感感+占有感感+价值感感+人际情情感一篇有思思想的文文章可以以流传永永世，一一栋有理理念的旷旷世建筑筑得以价价值逾恒恒。从法法国的凡凡尔赛宫宫、罗马马的圣彼彼得大教教堂、中中国的紫紫禁城，到

22、莱特特大师的的落水山山庄、比比尔盖茨的的未来世世界皆以超超越时代代的理念念而恒留留在大地地上，成成为人类类追求生生活的最最高象征征。盛唐艺术术园，正正以凌驾驾南京别别墅业界界的超前前理念，挑战国国际顶级级别墅名名宅的一一切标准准，势必必跃升为为金陵富富豪晋身身上流舞舞台的生生活指标标！第四章：项目定定位建议议一、本项项目的总总体定位位南京首座座自然生生态顶级级艺墅社社区二、本项项目的市市场定位位双层次高高档物业业对应双双层次高高档客户户群。双层定位位，双头头并进第一层面面独立立、双拼拼为主的的高档别别墅类型型，其中中以独立立别墅作作为精神神领袖，拔高整整个社区区的品位位，赚取取主要利利润；第二

23、层面面以以联体别别墅、双双立别墅墅为主的的一般别别墅类型型，其中中以联体体别墅为为二期产产品迅速速跟进，加快资资金回笼笼。三、本项项目的消消费者定定位两大主力力阶层为为主导，覆盖整整体中高高收入阶阶层。鉴于本项项目的产产品类型型主要为为两类：高档别别墅（独独栋/双双拼/双双立）一一般别墅墅（联排排/复式式别墅），主力力市场分分成两个个层面：第一层面面：针对对高档别别墅客户户群身家数数百万、可承担担1000万以上上房价的的老板阶阶层；第二层面面：针对对一般别别墅客户户群可承担担总价880万以以下的较较高收入入精英阶阶层。职业特征征：1、各类类私营业业主，创创业型业业主2、经营营管理领领域：职职业

24、经理理人，管管理顾问问，专业业代理（商），高级营营销人员员3、专业业技术领领域：高高级工程程师、高高级建筑筑师、电电脑程式式设计师师、高级级会计师师、高级级医师、证券高高级从业业者、高高科技产产业研究究人员、高级贸贸易从业业人员4、社会会人文科科学领域域：律师师、记者者、演员员、艺术术家、画画家、音音乐家、教授5、有隐隐性收入入的政界界人员消费者经经济特征征分析根据行业业及职业业特征分分布，我我们推算算出本地地该阶层层人士的的家庭（以三口口之家二二人收入入为依据据）。年年均收入入水平依依其所处处的事、企业单单位的效效益差异异，可分分为三个个经济收收入家庭年收收入水平平 比比例 档位5%高位阶层

25、 20%15万以以上 中位阶层6-100万75%基础阶层3-5万万本案目标标层次主主要以高高位价层层（金字字塔顶端端部分）为主要要目标客客户，实实际运作作中随着着品牌和和形象的的深入，还会有有一部分分中高层层次（金金字塔中中部偏上上部分）人群跟跟入。消费者年年龄特征征分析：从目标客客户的层层面及前前述经济济特征分分析，作作为新生生代中产产阶级的的主力，除了拥拥有丰厚厚的家庭庭经济背背景的人人群。其其或多或或少存在在初级创创业、原原始积累累和扩大大发展三三个过程程，才能能达到对对本案的的实际消消费能力力，这显显示出本本案的目目标客户户必须是是有一定定年龄的的成功人人士，由由此可以以得出：主体年龄

26、龄分布在在3550岁岁之间，并形成成年龄逐逐渐趋低低的趋势势。其中购买买力最为为旺盛的的集中在在35岁岁左右和和45岁岁左右。四、本项项目的市市场竞争争定位：总价竞争争与同品品质物业业竞争并并存“远东东战役”与“南方会会战”针对同类类型的别别墅物业业主要要对手集集中在亚亚东新区区、江宁宁区。竞争优势势（1）自然然资源与与后天整整合优势势。（22）产品品的品质质与价格格优势。（3）板块联联动优势势。针对同总总价的公公寓型社社区（对对联体别别墅而言言）主要对对手集中中在河西西、城中中心一带带。竞争优势势以创创新独立立的别墅墅空间为为概念，从生活活观、生生活品质质方面对对抗“杂居型型”的公寓寓物业形

27、形态。第五章：总体规规划分析析及建议议一、分区区思路将将整体基基地划分分为三大大区：以单单体与双双拼别墅墅为物业业形态的的高档别别墅区；以联联体别墅墅、双立立别墅为为主的一一般型别别墅区；艺术术馆园区区艺术馆园园区作为为两个别别墅区的的共享区区，除艺艺术馆外外，会所所、幼儿儿园等配配套均在在其中，可考虑虑在其中中增加经经营性的的画家村村功能，做足艺艺术配套套服务的的文章。二、分期期思路： 抢占占南京大大型高档档纯别墅墅社区概概念，抢抢占定位位制高点点；以艺艺术园区区作为小小区的亮亮点和特特色，与与首期开开发的样样板段联联动，打打响盛唐唐品牌；先推推单体和和双拼别别墅，树树立高档档形象，拨高地地

28、价，再再推排屋屋，迅速速回笼资资金；跑量量以排屋屋为主力力，双拼拼次之，单体盘盘量依据据市场适适当分期期分区推推出。三、分区区中的两两种不同同布局思思路：A：维持原原规划方方案中TT字形的的大格局局：艺术园（包括会会所、幼幼儿园等等配套）规划在在基地通通向采石石场的平平缓处及及大门两两侧，并并增加画画家村的的配备；左方为为高密度度联排/双立别别墅，量量体尽量量放大；右方为为超低密密度单体体与双拼拼别墅，山顶部部分做少少量的顶顶级概念念别墅。B：将艺术术园等配配套设施施，全部部放在佛佛城西路路沿街；基地西西侧及进进入采石石场的平平缓地带带，用来来盖联排排/双立立别墅；基地东东侧做单单体与双双拼别

29、墅墅的混合合区，山山顶部分分仍做少少量顶级级概念单单体别墅墅四、容积积率方案案一：整整体容积积率为00.3左方排排屋的容容积率做做到0.55（以目前前市场为为标准但但较低）；右方方全面释释放，最最大限度度的发挥挥原始生态态山水别别墅的顶顶级概念念，做到到0.118的超超低容积积率；配配套及艺艺术园区区为0.3。方案案二：整整体容积积率提高高到0.35左方排排屋的容容积率为为0.667；右右方别墅墅的容积积率提高高为0.2；配配套及艺艺术园区区为0.35。五、各区区参数：以容容积率00.3计算算。A：以T字形为为大格局局进行功功能定位位： 艺艺术园及及配套放放在采石石场近基基地的平平缓地带带，并

30、尽尽量靠近近佛城西西路；艺艺术馆园园区总占占地600亩，容积率00.3，建筑面面积122,0066平方米米； 左左侧规划划经济型型别墅区区，建筑筑高密度度联排别别墅，为为主要出出容积率率的地方方；经济济别墅区区占地1140亩，容积积率0.55，建筑面面积511,3599平方米米；右侧山地地规划为为高尚别别墅区，安排为为超低密密度单体体与双拼拼别墅，山顶部部分根据据地形地地貌做少少量豪宅宅，高尚尚别墅区区占地3300亩亩，容积积率0.18，建筑面面积366,0188平方米米； B：将艺术术园等配配套设施施，全部部放在佛佛城西路路沿街：艺术馆园园区总占占地600亩，容容积率00.3，建筑面面积12

31、2,0066平方米米基地西侧侧及进入入采石场场的平缓缓地带，用来做做经济型型别墅，盖排屋屋；经济济别墅区区占地1160亩亩，容积积率0.51，建筑面面积544,4277平方米米；基地东侧侧做单体体与双拼拼别墅的的混合的的高尚别别墅区，山顶部部分仍做做少量顶顶级概念念单体别别墅；高高尚别墅墅区占地地2800亩，容容积率00.188，建筑筑面积333,6177平方米米；方案A与与方案BB相比，排屋的的占地面面积扩大大了200亩左右右。而且且充分考考虑了艺艺术园区区的开放放性与经经营管理理的方便便性，尽尽量减少少对社区区居民的的日常生生活影响响。第六章：项目建建筑规划划分析及及建议一、产品品规划分分

32、析本项目产产品规划划将面临临三大矛矛盾：一一是如何何考虑南南京高档档别墅现现阶段的的购买力力和总价价抗力；二是如如何针对对目标对对象，规规划合适适产品；三是大大规模开开发，如如何区隔隔板块内内其它产产品，塑塑造产品品的差异异性，抢抢占市场场。本案的区区域位置置、容积积率等都都明确指指向本案案的物业业型态为为别墅，而南京京的别墅墅市场还还需要培培育和时时间催化化，这些些决定了了我们在在产品规规划建议议上必须须考虑各各种别墅墅的盘量量和总价价，以便便更符合合目标市市场对产产品的定定位。鉴于目前前南京别别墅市场场的现状状，联体体别墅的的去化量量肯定远远大于单单体和双双拼。但但综合各各种因素素，尤其其

33、是从将将军路板板块的竞竞争角度度来看，主打联联体别墅墅，与运运盛、瑞瑞景文华华等相比比并无优优势，而而交通抗抗性不可可避免，竞争上上又很难难造成差差异；规规划单一一的独栋栋/双拼拼别墅，又存在在现实市市场去化化速度的的制约，资金回回笼慢，风险很很大。所以，从从原则上上，由于于联体别别墅的市市场上升升很快，建造部部分联体体别墅是是为了提提高容积积率，降降低风险险，迅速速回笼资资金；而而以独栋栋/双拼拼别墅为为主概念念推广，是为了了准确本本项目的的竞争定定位，在在迎合市市场、引引导市场场的过程程中赚取取利润。二、物业业类型建建议以独独栋、双双拼别墅墅为主，以高尚尚纯别墅墅概念统统领社区区内所有有产

34、品。 除除传统的的独栋、双拼别别墅外，可考虑虑引进双双立别墅墅。从建筑型型态角度度分类建建议：（1） 独栋栋别墅独门门独户独独院，自自由空间间，备享享尊荣，从二百百多平米米的一般般独栋到到六七百百平米的的别墅王王，应有有尽有；（2） 双拼拼别墅两户户共用一一堵墙，内部空空间仍旧旧为独栋栋排场，但售价价降低；双立别墅墅假双双拼。优优于双拼拼，比双双拼别墅墅多一堵堵墙，但但又是两两栋紧贴贴的独栋栋别墅， 甚至两两栋间以以设备房房或佣人人房相连连。售价价可介于于独栋和和双拼之之间。鉴于景观观设置的的多线路路要求，我们本本着广告告传播和和营销卖卖点整合合的需求求进行产产品分类类建议：流水别墅墅沿中中部

35、的溪溪水，湖湖泊，构构建流水水别墅，以业主主每一窗窗都能拥拥有天然然的流水水，或垂垂钓，或或听水，或枕溪溪，享受受人间仙仙境。岛居别墅墅面湖湖而建临临水型，半岛别别墅，开开门既见见清风徐徐来，水水波潋滟滟，鱼翔翔水底，细石可可辨，椅椅窗听荷荷，雅兴兴徒增。云顶别墅墅专为为顶级度度身定造造的休闲闲别墅，产生坐坐庭院看看落日染染红远山山，听鸟鸟鸣唱绿绿山谷，和着山山野的天天籁之声声，一种种悠长的的梦想便便随白云云而翻飞飞，一种种君临天天下的大大气风范范便油然然而生。森林别墅墅将军军山北边边茂密的的森林，将别墅墅种植于于森林中中。于健健康步道道中漫步步，体验验“运动与与健康”的感受受，是悠悠闲假期期

36、的好去去处。以联联体别墅墅、别墅墅楼中楼楼等一般般别墅类类型产品品作为补补充，依依势而造造。除传统的的联体别别墅外，可根据据实际情情况考虑虑规划部部分双立立、别墅墅楼中楼楼的创意房房型。（1） 联体体别墅三联联/四联联/六联联 四四联/六六联可改改进为双双立别墅墅叠加式别别墅创新版版。四层层或六-七层电电梯，但但外立面面造型为为二层或或三层，客厅挑挑空设计计，三大入门门途径：首层于于空中花花园入客客厅，二二层于阳阳台入主主人房及及工人专专用门入入厨房或工工人房。可考考虑导入入部分木木质结构构的独栋栋别墅，以营造造产品差差异，但但缺点是是隔音效效果差，成本高高。三、单体体面积建建议单体面积积的设

37、计计，既要要充分满满足别墅墅居家的的空间需需求，也也要考虑虑到市场场承受能能力，尤其是总总价的承承受力。单体别墅墅： 主力面面积：3300-350 mm2；沿将将军山山山体或山山顶部分分可度身身定做豪豪宅（别别墅王）：5000-8800 m2双拼别墅墅：主力面积积：250-3000 mm2；双立别墅墅：主力面积积：200-2550 mm2；联体别墅墅：主力面积积：1880-2220 m2；别墅楼中中楼：主力面积积：1660-2200 m2；四、面积积及房型型配比项目容积率用地亩数数建筑面积积所占比例例总用地面面积0.3500亩亩333,5000 M22总建筑面面积100,0500 M22100

38、%其中单体别墅墅0.188300亩亩36,0018 M236%联排别墅墅0.555140亩亩51,3359 M252%配套及艺艺术园区区0.360亩12,0006 M212%户型比：独栋双拼联排双立总计35%65%15%20%55%10%100%五、房型型设计建建议空空间是别别墅的灵灵魂。必必须从房房型上对对南京的的别墅房房型进行行一场“空间革革命”！单体/双双拼/双双立别墅墅建议：两层层半或三三层为主主，层高高三米以以上户型型设计基基本要求求：动静静分开、公私分分开、主主次分开开、干湿湿分开；户型设计计的重点点：客厅厅和主卧卧。客厅厅：所有有的客厅厅必须挑挑高（44.5米米，5.4米以以上）

39、；大面宽宽、大开开间；最最好能营营造多种种空间感感受； 大面积积玻璃、弧形落落地窗、低窗台台落地大大凸窗、壁炉等等都可可考虑主卧卧必须气气派，主主卫、衣衣帽间、甚至与与起居厅厅、书房房、健身身房相连连，最好好外带大大露台卫生生间建议议：尽可可能使主主卫做到到不小于于10平平方米（根据总总面积作作适当调调整），次卫66-8平平方米厨房房：可考考虑有中中式厨房房或西式式厨房两两种，或或开放式式厨房餐厅厅或客房房可做夹夹层（一一夹二或或二夹三三）充分分利用地地形地势势：部分分山地别别墅还可可考虑结结合地形形偷出地地下室的的面积，让看起起来的二二层实际际为三层；沿沿湖部分分也可设设计出有有创新的的别墅

40、房房型或生生活型态态充分分考虑别别墅居家家的特性性，把握握好具体体各房间间的尺度度功能能必须齐齐备，别别墅的五五大区域域必须充充分考虑虑，合理理安排礼仪区：玄关、客厅 / 交交往区：餐厅、家庭活活动室、书房 / 私私密区：卧室、卫生间间功能区：车库、洗衣房房、佣人人房、健健身房、视听室室 /室外区：车库门门、辅助助出入口口、总门门、花园园庭院、露台、会所、公共绿绿化沿湖湖、或沿沿山，可可考虑聘聘请国外外著名的的设计师师，从外外立面到到内部装装修全部部进行设设计，不不为卖房房，首先为炒炒作概念念，用大大手笔体体现盛唐唐实力与与特色，也是营营销创新新的一种种手段，为项目目形象提提升打下伏笔笔。特别

41、别的豪宅宅：这可可以说是是盛唐艺艺术园的的明星产产品，也也是小区区的物业业领袖，可以特特别设计计，创新新、有个性，可加配配小型游游泳池，双车库库等特别别设施。联体别墅墅房型建建议：流水水线产品品：大量量可复制制的成熟熟产品，只推33-4种种经典房房型房型型创新：客厅全全部挑空空，4.2-44.5米以以上；三三层半空空间；大大开间（5.4米或或以上）外车车库设计计：去除除室内车车库，全全部放在在室外，弥补挑挑空的面面积损失失（据调调查而知知，很多多住别墅墅的客人都都喜欢停停车在室室外）加大大花园：减少公公摊面积积，加大大花园面面积面积积控制：全部2200平平米以下下，有效效控制总总价六、建筑筑立

42、面及及风格建建议整个个社区建建筑单体体结合不不同组团团主题采采用相应应的建筑筑风格。三个区区（高尚尚别墅区区、艺术术园区、联排区区）各有有特色，但总体体协调；高档档别墅的的建筑风风格应遵遵循传统统、经典典或经典典改良型型、稳重重、大气气，不应应过分现现代或时时尚，必必须经得得起时间间考验；（唐代代建筑的的风格特特点就是是气魄宏宏伟、严严整而又又开朗）联体别别墅的建建筑风格格可更现现代化、创新化化、特色色化；建筑筑立面上上：高尚尚别墅追追求个性性，但不不张扬，必须在在整体协协调的情情况下多多样化；联体别别墅则建建议相对对统一化化。主题题艺术馆馆园可单单独设计计，采用用现代前前卫风格格，初期期可先

43、做做两座已已定的亚亚明艺术术馆与江江宁区博博物馆，其余尽尽量先与与有兴趣趣的相关关人或厂厂家谈好好意向，根据其其要求结结合园区区的整体体风格再再行建造造。第七章：环境规规划分析析及建议议一、景观观设计理理念： “大地艺艺术，唐唐诗遗韵韵，自然然人文”本项项目的名名称是盛盛唐艺术术园。盛盛唐和艺艺术正是是我们需需要挖掘掘的两大大卖点。大唐唐是中国国十多个个朝代中中最为兴兴盛的一一个，大大唐人民民生活安安定，无无忧无虑虑，平时时就有很很多时间间去钻研研艺术，因此产产生了很很多文人人，诗词词歌库，更有唐唐诗三百百首，唐唐宋八大大家流传传千古，因此大大唐最突突出的就就是大唐唐文化。在园园林方面面，随着

44、着大唐封封建社会会中经济济和意识识形态的的变化，园林艺艺术日益益发展，庄严的的宫殿被被打破，反之以以模拟自自然山林林为目标标的建筑筑出现了了，人和和自然界界进一步步的联系系，人为为场所自自然化，与自然然合为一一体。园园林提供供了一个个用来满满足士大大夫公余余或退休休后追求求隐逸的的心理需需求，所所以园林林是无处处不透露露出文人人的品位位，而这这在唐朝朝建筑中中是很常常见的。从另另一方面面讲，本本项目在在环境上上最大的的优势就就是拥有有绝佳的的原生态态自然景景观，环环境的规规划应以以最大限限度地不不破坏自自然为前前提；艺术术又是本本项目立立项的基基础，也也是我们们最强调调的特色色；而在在现代的的

45、大地艺艺术中，摩尔的的雕像是是最典型型的代表表。综合大唐唐、艺术术和本地地块与生生俱有的的优越性性，我们们认为：本次环环境规划划的思路路应从自自然、艺艺术、唐唐朝的人人文历史史（如唐唐诗意境境等）中中去充分分挖掘，提炼出出本案景景观设计计的理念念和各种种元素。现代艺艺术和唐唐代艺术术在大地地自然景景观上得得到了很很好的统统一：即即：自然然的艺术术；艺术术的自然然；而各各种景观观设置和和雕像小小品中也也能品悟悟出浓浓浓的唐诗诗遗韵。 （一旦旦主题明明确，我我们将与与环境设设计公司司一道，确定主主要的景景观设置置主题和和具体内内容）二、景观观设计手手法：借景景：将军山、沐英湖湖、康后后湖都属属可利

46、用用的外部部资源，建议在在规划充充分利用用。园区区本身有有许多可可资利用用的优越越的自然然环境：山体植植被的尽尽量保留留或移植植，两大大水库的的借景与与引水作作用，区区内塘水水的合理理利用，采石场场的独特特景观，部分竹竹林与野野菊花的的自然景景观，都都是别的的基地所所没有的的，需要要我们很很好的加加以利用用和保护护； 造景景：两大大手段水和和绿，增增强渗透透性水是本案案有别于于将军路路对手的的一大特特色。外外水，内内水，既既能娱目目，更能能传情。引水入入小区，聚水戏戏溪，汇汇溪成湖湖，以水水的文化化意义和和精神感感召力为为核心，将水文文章“做透”、“做精”、“做细”。内部主景景观水带带可“变细

47、”、“变长”、“变曲”，绕过过尽量多多的别墅墅，为销销售制造造优势资资源又有有利于以以后物业业管理的的成本控控制。利用花、草、灌灌、乔、高大的的成年老老树，打打造充满满自然意意趣的生生态绿色色环境是是塑造别别墅环境境的基本本，人工工天成是是最高境境界。根根据小区区的分区区规划理理念，景景观规划划宜与建建筑风格格相协调调，注重重雕塑、主题景景观、小小品的表表现。三、重要要提示：一进进大门的的主景观观轴线和和视界内内的公共共景观将将直接代代表盛唐唐艺术园园的档次次和在民民众心目目中的地地位，建建议以造造公园的的大手笔笔规划予予以实施施，需做做得够大大、够精精、够美美、够好好，够气气派。各组组团的主

48、主轴线和和主中心心的公共共景观做做大、做做好；内内部环境境则可考考虑尽量量减少共共用面积积，加大大私有的的花园面面积，为为客户提提供更多多的依据据个人喜喜好营造造园林的的机会。艺术术园区在在早期将将成为本本案的主主要出入入通道，本身既既是建筑筑，又是是一道独独特的景景观，应应特别设设计，而而且建议议设计一一代表本本案形象象的精神神堡垒,以增加加人气，吸引人人潮。污水水处理站站、箱变变、垃圾圾收集站站等设施施周围可可否适当当填土造造坡，并并建乔木木林或灌灌木丛，目的在在于让所所有可能能影响住住户视觉觉及心态态的地上上物从住住户视线线中移除除。建筑筑物四周周的散水水坡可使使用低成成本的鹅鹅卵石铺铺

49、设地坪坪，其一一使细节节之处也也能与整整个环境境相互协协调，保保持美观观；其二二可消除除因雨水水的侵蚀蚀产生视视觉不悦悦的感觉觉。第八章：公共、服务设设施规划划建议一、艺术术馆区建建议：通盘考虑虑本项目目的艺术术性宗旨旨，本区区域将是是最能发发挥园区区特色的的一个所所在，要要求其建建筑与景景观的布布置要有有利于人人文性景景观的最最大限度度发挥，同时其其建筑风风格要旗旗帜鲜明明，富于于特征性性，利于于空间展展示。同同时要求求其配套套设施需需在一般般小区配配套功能能的基础础上，突突出艺术术功能。另外一一个不能能忽视的的因素是是由于与与本项目目地域上上的接近近性和品品位上的的相似性性，河海海大学学学

50、生的强强大消费费能力，需在项项目的配配套中给给其安排排一定的的消化区区域。在会所的的考虑上上，既可可与艺术术中心合合二为一一，亦可可单独建建造。但但功能上上必须有有所互补补：经营营性的商商业用房房和以增增进交流流为主要要目的的的艺术中中心，建建议尽量量放在佛佛城西路路沿线， 同时时可穿插插部分对对外性强强的艺术术馆。艺艺术中心心可考虑虑设置画画家村的的功能，充分考考虑展示示空间的的问题，一楼的的空间尽尽量开阔阔，考虑虑在楼盘盘开始销销售后先先做售楼楼中心用用。1、艺术术会所：50000平方方米左右右，功能能设置可可从以下下各项考考虑：服务性的的：以提提供打字字、传真真、复印印、票务务及小型型会

51、务服服务为主主的商务务中心；提供日日常服务务的超市市、美容容美发形形象设计计中心、洗衣房房、银行行、电信信办事处处等；运动型的的：室内内温水游游泳池、桑拿浴浴室、影影音室、健身房房、韵律律操房、棋牌室室、乒乓乓房、台台球房、壁球馆馆，室内内排篮球球馆兼多多功能室室；餐饮：餐餐厅、咖咖啡屋、酒吧、西餐厅厅等其它：阅阅览室、保健诊诊疗室等等。2、艺术术交流中中心：220000平方米米左右。对外营营业，主主要功能能考虑以以满足艺艺术人员员的居住住、展示示、交流流沟通为为主，集集会议、住宿、酒店功功能等于于一体。3、主题题艺术馆馆：6所所，每所所5000-6000平方方米，是是小区的的亮点，是最可可以

52、淋漓漓尽致的的发挥设设计师的的专业水水准与专专业追求求的地方方，在主主题明确确的情况况下，可可以给设设计师最最大的发发挥余地地。亚明明艺术馆馆、江宁宁区博物物馆、茶茶艺馆、陶艺馆馆、南京京云锦展展示馆、民俗文文化馆等等，风格格方面可可以是现现代的、前卫的的，也可可以是经经典的、唐朝的的、江南南的，主主要根据据最终的的功用来来定。建建议可邀邀请世界界著名建建筑设计计大师设设计1-2个艺艺术馆，一提升升小区的的形象，二可以以为炒做做概念埋埋下伏笔笔，三可可以成为为小区的的最大卖卖点。4、艺术术幼儿园园：10000平平方米，规划为为高档次次的、特特色艺术术幼儿园园，特色色要在建建筑造型型上就有有所体

53、现现。室外配套套设施：建议两两个别墅墅区各建建造两个个标准网网球场，铺设健健康步道道，儿童童游乐场场，部分分艺术馆馆之间可可建造风风雨连廊廊，溪流流之上架架设别致致的小桥桥，水景景旁安置置精致小小品。特特别注意意人际沟沟通的需需要。二、公共共设施建建议：室外配套套设施：建议两个个别墅区区各建造造两个标标准网球球场，铺铺设健康康步道，儿童游游乐场，部分艺艺术馆之之间可建建造风雨雨连廊，溪流之之上架设设别致的的小桥，水景旁旁安置精精致小品品。特别别注意人人际沟通通的需要要。同时时，可利利用采石石场建造造如室外外攀岩、利用两两个水库库设置游游艇码头头等智能化系系统：建议从三三个方面面来考虑虑：信息息

54、网络系系统、安安全防范范系统、物业管管理系统统。信息网络络系统：由Innterrnett宽带网网接入（每户要要求100M带宽）。设置置小区局局域网络络系统及及网络信信息服务务，程控控电话，有线电电视和VVOD点点播。安全防范范系统（1）门门禁系统统 （2）周边防防范系统统 （33）电子子巡更系系统 （4）可可视对讲讲及家庭庭安防系系统物业管理理系统（1）停停车场管管理系统统 （2）耗耗能自动动接收系系统 （3）一卡通通系统 （4）背背景音乐乐，小区区照明自自动控制制，火灾灾自动报报警，设设备管理理系统 （55）综合合物业管管理系统统 （6）物物业服务务：以艺艺术概念念为统领领的社区区，需要要提

55、供许许多个性性化的服服务，在在硬件设设备完善善的基础础上，在在一般社社区服务务的基础础上，举举行各种种艺术交交流活动动将是以以后社区区生活中中不可缺缺少的部部分：如如钢琴、舞蹈、艺术等等少儿素素质训练练，美墅墅家摄影影艺术展展览，主主妇健美美韵律操操比赛，国画、油画技技法培训训，业主主业余合合唱团等等社区活活动。而而如何使使居民对对类似活活动产生生兴趣是是摆在物物业公司司面前的的一个现现实的课课题。这这就对物物业管理理公司提提出了很很高的要要求，要要既能提提供完善善的服务务，又使使活动具具有一定定的感召召力，塑塑造社区区生活的的艺术氛氛围是关关键。 第九九章：分分期推案案建议根据上述述对规划划

56、设计要要求的描描述，我我们建议议本项目目按三期期分期推推出，具具体分期期如下：第一期：以艺术园园区作为为小区的的亮点和和特色先先期建造造，作为为样板段段部分；项目左左侧高尚尚别墅区区靠近佛佛城西路路平缓地地带先推推；一期期体量为为30-40栋栋单体、双拼别别墅，树树立高档档形象，拨高地地价，抢抢占南京京大型高高档纯别别墅社区区概念，抢占定定位制高高点，打打响盛唐唐品牌；第二期：加推项目目右下侧侧平缓地地带的一一般别墅墅区，约约5-66万平方方米联体体别墅/双立别别墅，迅迅速回笼笼资金，体量：2500套左右右；同时时，单体体和双拼拼继续去去化；第三期：项目右右侧高尚尚别墅区区山地部部分，11-2

57、万万多平方方米。 第第十章：新材料料、新技技术的应应用对于别墅墅这种高高档次、高价值值、高享享受的特特大件特特殊商品品，为提提高其附附加值，相关新新材料、新技术术的应用用十分必必要。根根据对南南京市场场的了解解和对国国家相关关政策与与规定的的研究，建议在在盛唐艺艺术园的的规划设设计中，尽量考考虑以下下新材料料、新技技术的应应用：新型型保温、隔热材材料 防渗渗漏、噪噪音材料料新型型门窗、新型板板材 集中中供暖、变频直直供水绿色色环保建建材建议按照照国家康康居示范范工程十十大标准准、参照照国家商品住住宅性能能评定方方法和指指标体系系之33A级标准准和绿绿色生态态住宅九九大指标标的相相关规定定。 第

58、第十一章章：经济济指标建建议及财财务分析析项目主要要经济指指标项目容积率占地面积积建筑面积积预期均价价总用地面面积（平平方米）0.3500亩亩333,5000 M22总建筑面面积（平平方米）100,0500 M22其中单体别墅墅0.188300亩亩36,0018 M26,8000元/ M2联排别墅墅0.555140亩亩51,3359 M23,2000元/ M2配套及艺艺术园区区0.360亩12,0006 M2成本构成成表项目单价（元元/平方米米）建筑面积积（平方方米）合计（元元）备注土地成本本10000 1100,0500 1000,0550,0000 500亩亩前期费用用100 1100,0

59、500 100,0005,0000 上交建委委的建设设费水电增容容费75 1100,0500 77,5003,7750 规划设计计费110 1100,0500 111,0005,500 包括单体体、景观观设计费费室外工程程350 1100,0500 355,0177,5000 包括道路路、景观观、水系系等建筑成本本10000 1100,0500 1000,0550,0000 框架结构构智能化系系统75 1100,0500 77,5003,7750 安保、监监控、宽宽带等资金利息息125 1100,0500 122,5006,2250 不可预见见费50 1100,0500 55,0002,550

60、0 成本合计计2,8885 2888,6444,2500 注注：以00.3容容积率计计，总建建筑面积积以1000,0500平方米米计，开开发周期期以5年年计。 项目损益益表项目单价（元元/平方方米）建筑面积积（平方方米）合计(元元)销售收入入单体别墅墅 66,8000 36,0188 2444,9922,4000联排别墅墅 33,2000 511,3559 1664,3348,8000销售收入入合计 4009,2271,2000 减销售费用用销售收入入的4% 116,3370,8488管理费用用销售收入入的2% 8,1185,4244营业税销售收入入的5.5% 222,5509,9166土建成