捷商务酒店可行性报告0625修改

1、目 录TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc7879 一、前 言 PAGEREF _Toc7879 2 HYPERLINK l _Toc3180 1-1项目背景 PAGEREF _Toc3180 2 HYPERLINK l _Toc3471 1-2项目目的 PAGEREF _Toc3471 2 HYPERLINK l _Toc7643 1-2.1 整体目标 PAGEREF _Toc7643 2 HYPERLINK l _Toc7177 1-2.2 项目契机 PAGEREF _Toc7177 2 HYPERLINK l _Toc5563 二、调 查 篇 PAGEREF _T

2、oc5563 5 HYPERLINK l _Toc1955 2-1市场调查方法 PAGEREF _Toc1955 5 HYPERLINK l _Toc8673 2-1.1 流动调查 PAGEREF _Toc8673 5 HYPERLINK l _Toc7289 2-1.2 酒店需求问卷 PAGEREF _Toc7289 5 HYPERLINK l _Toc17706 2-1.3 调查统计 PAGEREF _Toc17706 6 HYPERLINK l _Toc25693 2-1.4 酒店数据矩阵 PAGEREF _Toc25693 7 HYPERLINK l _Toc21220 2-2调查结果

3、说明 PAGEREF _Toc21220 9 HYPERLINK l _Toc6942 PAGEREF _Toc6942 9 HYPERLINK l _Toc24179 PAGEREF _Toc24179 10 HYPERLINK l _Toc31260 2-3 SWOT分析 PAGEREF _Toc31260 11 HYPERLINK l _Toc2328 2-3.1 S项目优势 PAGEREF _Toc2328 11 HYPERLINK l _Toc15722 2-3.2 W项目劣势 PAGEREF _Toc15722 12 HYPERLINK l _Toc9997 2-3.3 项目机会

4、PAGEREF _Toc9997 12 HYPERLINK l _Toc5901 2-3.4 T项目威胁 PAGEREF _Toc5901 12 HYPERLINK l _Toc15944 2-4 社会经济效益 PAGEREF _Toc15944 13 HYPERLINK l _Toc10515 三、决策建议篇 PAGEREF _Toc10515 14 HYPERLINK l _Toc13485 3-1 规划内涵 PAGEREF _Toc13485 14 HYPERLINK l _Toc9631 3-2 规划决策建议 PAGEREF _Toc9631 14 HYPERLINK l _Toc28

5、790 3-2.1 楼层规划方案 PAGEREF _Toc28790 14 HYPERLINK l _Toc27678 PAGEREF _Toc27678 14 HYPERLINK l _Toc1294 四、执 行 篇 PAGEREF _Toc1294 16 HYPERLINK l _Toc30007 4-1 战略与战术 PAGEREF _Toc30007 16 HYPERLINK l _Toc6082 PAGEREF _Toc6082 16 HYPERLINK l _Toc11069 PAGEREF _Toc11069 16 HYPERLINK l _Toc17134 4-1.3 战术沙盘模

6、拟 PAGEREF _Toc17134 17 HYPERLINK l _Toc31526 4-2 执行步骤 PAGEREF _Toc31526 20 HYPERLINK l _Toc13197 PAGEREF _Toc13197 20 HYPERLINK l _Toc2650 PAGEREF _Toc2650 21 HYPERLINK l _Toc23641 4.2.3 推广规划 PAGEREF _Toc23641 24 HYPERLINK l _Toc8152 PAGEREF _Toc8152 26 HYPERLINK l _Toc13021 4-3 投资回报预测 PAGEREF _Toc1

7、3021 26 HYPERLINK l _Toc884 4-3.1 客房收入 PAGEREF _Toc884 26 HYPERLINK l _Toc20009 4-3.2 成本 PAGEREF _Toc20009 27 HYPERLINK l _Toc27725 PAGEREF _Toc27725 28 HYPERLINK l _Toc15363 五、展 望 篇 PAGEREF _Toc15363 29一、前 言1-1项目背景按照沧州市第一塑料厂对原厂区及办公场所的改造再利用整体规划，本着充分利用现有资源和区位优势，为第一塑料厂创造新的利润增长点的原则，我公司经过市场调研，决定投资位于新华路与

8、朝阳街路口的原沧州市第一塑料厂办公楼，建设一家具备餐饮、住宿、娱乐、会议等多功能于一体的快捷商务酒店,使之成为一塑原厂区改造计划的重要组成部分，并为沧州一塑的再发展作出贡献。为此我公司经过认真的筹划准备、细致的调查研究及慎密的分析预测，编制本报告，敬请审批。1-2项目目的1-2.1 整体目标 （1）配合沧州一塑厂区改造计划，打造具备餐饮娱乐、旅客住宿、商务会议的多功能酒店。 （2）紧抓沧州市的经济发展契机，整合优势资源，发展酒店主业，强化自身优势。（3）通过对已有建筑的合理规划，以较少的资金投入，争取较大的市场收益，为沧州一塑创造新的利润增长点。（4）引入专业的酒店管理团队，确保酒店健康可持续

9、发展，打造一流的商务酒店品牌，领跑沧州市商务酒店市场。1-2.2 项目契机（1）沧州拥有丰富的旅游资源“一部水浒传天下，无人不知古沧州”。沧州作为一座历史文化名城，不仅拥有沧县铁狮子、东光铁佛寺、献县大教堂等名胜古迹，还拥有“黄骅冬枣园”“泊头梨花园”“海兴湿地”“任丘白洋淀”等自然旅游资源。而“吴桥杂技节”“沧州武术节”等文化旅游已经形成了向世界介绍沧州的知名品牌，每年都吸引大量中外游客慕名而来，流连忘返。沧州市具备历史、自然、文化等多重旅游资源优势，蕴藏着丰富的旅游潜力，必然为旅游、餐饮、旅店等服务业带来巨大的商机。（2）沧州拥有便利的交通优势沧州位于河北省中东部，是北京、天津的南大门，自

10、古就是南北往来的要冲。由京沪、京珠、沿海、石黄等高速公路形成了高速公路网络，方便连接北京、天津、石家庄以及山东等大中城市及外省，而京沪高铁、京沪铁路、朔黄铁路形成了连接东南沿海及内陆的快速旅游及货运通道，近年来，随着黄骅大港的建立，又为沧州开启了面向广阔海洋、走向世界的窗口。便捷的交通资源使得沧州成为沟通南北，连贯东西的重要纽带，必然为沧州的商贸及旅游提供得天独厚的优势。（3）沧州拥有巨大的发展潜力除了旅游和交通优势之外，沧州作为“环渤海经济隆起带”的重要支点，拥有巨大的发展潜力。每年一届的管业商贸洽谈会和皮草交易洽谈会成为沧州对外交流贸易的重要品牌，为沧州带来了巨大的经济效益，黄骅大港的建成

11、，进一步提升的沧州的整体竞争实力，渤海明珠沧州因而又一次焕发光彩。此外，按照沧州市的建设规划，沧州高新技术开发区将成为沧州市新的经济增长点，必然会吸引大量的中外商贸旅客来沧投资，带动沧州的经济飞速发展。综上，未来沧州市的旅游、商务等客源必然呈现爆炸性增长趋势，沧州市委市政府制定的远景规划中，也将“把经济服务业打造成全市新兴主导产业”作为十二五我市发展的战略目标，大力扶持经济服务精品工程，精心打造沧州旅游、文化、休闲的整体形象。因此，得天独厚的资源和区位优势以及政府的政策扶持为沧州市宾馆业的发展提供了优越的条件，在沧州投资建设一家具有较高接待能力和服务水平的快捷商务酒店必然大有可为。二、调 查

12、篇2-1市场调查方法2-1.1 流动调查 对于商铺及部分酒店的调查，采用在大街上对规定的人群随机抽样的方式调查。2-1.2 酒店需求问卷 问卷涉及如下内容：1、受访者性别； 2、来自哪里； 3、职业； 4、年龄；5、到沧的目的；6、到沧的次数；7、通常外出住什么酒店； 8、选择酒店的原因； 9、选择酒店是否提供宽带功能； 10、入住酒店的价位； 11、出差住宿的标准； 12、入住的酒店位置； 15、酒店应该具备的功能； 16、酒店应该具备的配套设施。2-1.3 调查统计 问卷总数 本次问卷调查合计调查了共500份，有效问卷共377份，有效比为75.40%。 调查问卷分卷情况如下：市调类型问卷数

13、量有效数量有效比酒店50037775.40% 有效问卷辨析方法 本次问卷调查总共调查500份问卷，调查过程中，调查组根据现场的情况，进行了如下问卷有效性分析。问卷卷面分析，调查组先排除了问卷中相互矛盾的影响问卷有效成立的问卷，共123份。 有效问卷总数本次调查经过筛选，共获得有效问卷377份，有效率为75.40%，高于要求最低60%有效率的市调标准，因此本次市调为有效市调。2-1.4 酒店数据矩阵2-2调查结果说明2-2.1沧州市区酒店现状分析随着沧州市经济建设和旅游产业的迅猛发展，沧州市区的各类酒店如雨后春笋般迅速发展，其中，商务快捷酒店发展尤为突出。主要呈现以下特点：高档酒店较少，承载能力

14、较弱。目前我市星级酒店为数不多，较高档的酒店有金狮国际酒店，阿尔卡迪亚酒店等，但当有大型活动如“武术节”“杂技节”时，其接待量有限。二、商务快捷酒店发展迅速，品牌众多。目前，入驻沧州市的快捷酒店品牌有如家、汉庭、锦江、格林豪泰等快捷酒店等。此外还有一些本地自主经营的酒店品牌，如金永快捷酒店等。截止2012年5月在工商部门登记的快捷酒店就超过了20家。快捷酒店市场已呈现日趋激烈的竞争形势。 三、服务水品参差不齐，市场定位模糊。面对与日俱增的来沧旅游和经商客户群，酒店数量仍显不足，但由于部分快捷酒店的市场定为模糊，仅局限于打价格战，争抢客源，造成服务水平不高，影响了快捷酒店产业的整体发展。四、配套

15、设施不全，消费挖掘不充分。在调查中发现，很多快捷酒店的配套设施不足，有的酒店设置没有停车场，顾客的车辆只能停在路边，有的酒店没有设计会议室，商务旅客的洽谈或小型会议无法在酒店进行，有的酒店没有棋牌室等休闲娱乐场所，顾客的二次消费挖掘不充分。 我们对市场客户群体需求进行了调研，并对火车站、高客站、高铁站等客流密集场所进行了问卷调查，主要反映出的问题有： 一、旅游业的蓬勃发展使得越来越多的季节性旅游客人进入沧州地区。据统计，每年10月份左右，仅来沧参加“武术节”或“杂技节”的中外游客、嘉宾、工作人员超过万人，且平均每人在沧的居住时间超过一日。 二、探亲访友群体，尤其是南方回乡群体逐年增加。随着京沪

16、高铁的修建完成，上海、南京等东部沿海发达城市到达沧州的时间从过去的十几小时缩短到5小时之内，这使得上海、南京等地已纳入沧州一日抵达圈，随之而来的就是探亲访友的顾客群体逐年增加。 三、商务客户在沧州停留洽谈业务群体与日俱增。随着沧州经济实力的不断增强，商机不断增多，外来经商洽谈业务的群体日益增多，这其中出部分高端客户外主要的构成是中、低端客户，主要为业务员、企业采购经理、个体企业老板等。日均消费在两百元以内的客户占总客户群体的75%。 四、客户对住宿条件及服务的要求不断提高。通过调查显示，受访者普遍认为高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、卫生又不合格。而经济型快捷商务酒店最符合大多数客户需求。且酒

17、店提供免费宽带、24小时热水、订票等服务已经成为酒店必须具备的基础服务需求。 五、道路交通需求成为客户选择酒店的重点。一座酒店的交通是否便利直接影响了旅客的居住舒适度。受访者大多选择交通便利的酒店入住，主要考察标准是有无公交车通过、是否临街方便打车、离长途车站有多远、离市中心有多远等。2-3 SWOT分析2-3.1 S项目优势 *项目地处城市交通主干道，交通便利 *快捷酒店市场处于起步阶段，发展空间广大 *经营管理团队成熟，有利于健康持续发展 *依托人脉资源发展新酒店速度要比其它酒店快 *依托两侧的学校，商业区，大面积住宅区新项目有相对稳定的客户群资源2-3.2 W项目劣势 *起步时间晚于其他

18、快捷酒店 *外阜客户群体锁定困难 *人员工资上涨、原材料价格上涨 *推广营销费用投入较大2-3.3 O 项目机会 *本地区经济的快速发展，将吸引更多目标客户 *快捷酒店已成为我城市的主要接待方式 *入住我市其他酒店品牌较多但市场定位模糊 *全国性快捷酒店品牌广告投放相对较弱 *其他快捷酒店停车位置及其他配套设施少 *多数小旅店经营比较随意，脏，乱，差情况明显2-3.4 T项目威胁 *本地区已出现同类竞争者 *快捷酒店品牌多数已进驻沧州市，竞争压力不断加大 *市内个人快捷酒店对价格下压很大 *快捷型酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销2-4 社会经济效益 *我快捷商务酒店品牌建设，将为沧州

19、市的接待能力提升做出自己的贡献。 *我商务酒店结合全厂的整体规划将做出高品味的设计，必将成为项目所在地区的标志性建筑，提升厂区的整体形象。 *给人们提供了更好休闲娱乐的去处，带动厂区的消费增长，促进厂区经济繁荣。*我商务酒店项目的成功运营，一定会为项目所在地区增加更多就业职位。三、决策建议篇3-1 规划内涵 我快捷商务酒店根据建设要求和商业利用价值，将新的规划先初步定位为具备酒店、餐饮、娱乐休闲和停车场等多功能高水准的综合性建筑，依托厂区的整体建设和规划，提升酒店品味和功能优势，形成厂区改造的重要组成部分。3-2 规划决策建议3-2.1 楼层规划方案 沿街一侧（原宴王食府）将设接待大堂、商务中

20、心；后台（鑫诚旅馆和原办公室）将设洗手间、棋牌室、大小会议室、客房。 按照四星酒店标准客房，标准间60间，套间20间。棋牌室5间，大小会议室各一间。 我酒店将委托东意日盛设计公司对我快捷商务酒店整体改造方案进行设计，设计者将在对快捷商务酒店所在的区域位置进行充分的分析和理解的基础上，既注重使建筑融入厂区文化之中，与周围环境和谐一体；又注重在城市环境中彰显建筑的个性；同时关注商业价值和经济效益。希望能营造出形象优雅，同时富于古典和现代精神，文化气息浓郁，籍此使酒店的商业效益得到完全开发，使此地域整体形象得以提升，成为厂区门前的标志性建筑，提升厂区整体形象，为整个厂区增添一道新风景。 该项目地处市

21、区中心地带，新华路从门前通过。酒店拥有客房80间，设有会议厅、自助早餐厅。房间内配备有线电视、免费宽带上网，卫浴设施、床上用品干净舒适。酒店温馨舒适，配套设施功能完善，酒店外部设有停车场。为您解除旅途的辛劳。团体及会员客户还可享受到优惠待遇。 设计理念是现代建筑的简洁和传统建筑物的精致巧妙融合，高技术与现代材料的运用进一步增强了建筑物的表现力。整组建筑物一气呵成，建筑语言完整统一，增强了建筑物的标志性与独创性。四、执 行 篇4-1 战略与战术（1）整体整合（2）方案优选（3）特色出位（4）错位经营（5）强调区域特性（6）集团化管理沧州地区的酒店目前还不注重推广和营销，很多酒店资料极其简陋，更谈

22、不上策划和包装，酒店运营商几乎没有战略，没有系统的推广计划，反过来我们的宣传更容易突出。酒店产业的几大优势（1）人气旺酒店规模大，则人气旺盛，商业氛围浓厚。（2）气场足良好的商业氛围一应俱全，经营起来得心应手，财源滚滚。（3）管理好由专业酒店管理团队，统一规划，统一管理，提供的服务周到、齐全，前景广阔。（4）规划好在规划上有酒店管理团队统一安排，规划、建设、定位等十分明确。（5）经营成本降低酒店管理团队规模大，在商务酒店项目开发、酒店管理等方面均可取得规模化效益，从而降低成本和经营的负担，避免酒店管理等费用过高的弊端。4-1.3 战术沙盘模拟手法1：差异化市场营销酒店差异化的市场定位，就是在市

23、场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸显项目的特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响酒店业成功的因素很多，如区域经济、客户群、旅游规模、商务繁荣程度及其影响力，酒店所处区域环境，竞争对手实力与策略等。地段选择所在地段位置是否有发展前景；周边有良好客户群；交通是否便利；具备较好基础配套设施。具有前瞻性市政规划、道路规划、道路的扩建、改建延伸，道路延伸伴随着经济发展的延伸等等。一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能成为热点，此类热点地区能形成商务氛围，带动一定客户群。寻求市场空白点酒店业开发也要针对该项

24、目所在地的政治、经济、旅游、文化、消费水平及结构，类似酒店的竞争状况等商业环境作出详细的分析和论证。寻求市场细分后空白点、切入点。有效挖掘客户营销渠道酒店客户营销传播的主要渠道是大家的口碑，按传播理论，每个人大约可以影响250人，按照客户营销理念也可以采用电视、报纸广告作为客户营销传播媒介。创新客户成本控制酒店采用客户营销可以降低广告费用50%-80%。酒店对客户必须有所选择，选择最能够发挥自己的专长的客户作为重点服务对象。手法二： 品牌营销策略在当前激烈的酒店业竞争市场，酒店产品的竞争已逐渐演变成为酒店品牌之争。品牌是酒店竞争力的重要体现，谁拥有更知名的酒店品牌，谁就能更快地抓住消费者的视线

25、，形成“眼球经济”，抢占更大的市内外酒店市场。因此，树立知名的酒店品牌是当前众多酒店企业所竞相追逐的目标，酒店品牌营销的重要性更是不可忽视。三大关注要点品牌是酒店的象征，不仅代表着酒店产品和酒店本身，更体现着酒店顾客的利益。因此，在进行酒店品牌营销时，应关注酒店品牌、酒店产品和顾客需求三大要点。酒店品牌酒店品牌是酒店企业的代名词，酒店的经营属性、类别和风格等都是酒店品牌制定的依据，酒店企业本身的发展历史、经营战略、企业文化、团队气氛、行为准则等都深深影响着广大顾客对酒店的整体形象的感知，更与酒店品牌价值息息相关。因此，在进行酒店品牌营销的时候，必须结合酒店本身的特点，从企业的角度出发，使酒店企

26、业的形象、酒店未来的发展战略等都与酒店品牌的营销推广相吻合。酒店产品 酒店产品的特征是制定酒店品牌营销策略的重要依据，优秀的酒店产品和服务也是酒店品牌得以生存和发展的重要保障。当前世界著名的酒店集团纷纷在全球范围内实施多品牌经营策略，品牌创立的依据就是酒店集团所经营的不同产品特色，人们甚至通过品牌来识别酒店的产品和服务。另外，酒店品牌的价值要通过酒店产品和服务体现，优质的酒店服务产品是提升顾客价值的重要途径，酒店品牌营销的最终目的是吸引新顾客、留住老顾客。因此，酒店产品是酒店品牌营销关注要点之一。顾客需求酒店品牌的营销推广要加强与顾客的联络，应通过分析消费市场的特点，根据顾客的消费心理偏好和消

27、费行为特征来制定酒店的品牌营销战略。市场需求和顾客偏好是进行酒店品牌营销的着力点，酒店企业在进行品牌营销时，必须时时关注市场动态，掌握顾客需求，并通过积极的品牌营销策略来引导市场需求，创造顾客需求，从而为酒店赢得更多顾客。4-2 执行步骤快捷酒店设计建设经营虽然说现在快捷酒店装修已经逐渐的成熟起来，但是快捷酒店设计还是呈现出一定的误区，这些会阻碍着快捷酒店的正常健康的发展。快捷酒店装修规划不合理，功能与规划的匹配，比如说大堂缺卫生间、贵重物品保管、行李寄存等。快捷酒店装修设计与社会需求脱节。有些投资者仅凭自己对酒店的一些感性认识，就直接投资建新酒店，没有先完成市场调研、酒店选址、酒店定位、酒店

28、规模档次确定、项目可行性分析等工作。也没有设计单位介入到酒店筹建的初期阶段，这是极度不科学的。快捷酒店装修设计复制严重，没有亮点。我们说这是一个个性十足的时代，没有个性就没有市场。酒店装修设计在不断的发展之中也变得更加细分，面对不同的群体及不同的地域的不同消费习惯及不同的消费能力，要对酒店制定出不同的差异化方案，要确定酒店在本地的市场环境下及当地的文化背景下要能够健康有序的发展。快捷酒店装修对客房不够重视。客房是酒店创造效益的主要部分，酒店客房设计不是一件容易的事，其设计要最大限度体现到对客人的关怀，因为客人对客房的要求远比对大堂、餐厅的要求更细。客房设计不好、不精、不方便，不仅对客人不好，也

29、会降低酒店的档次。快捷酒店装修缺少地区性文化的支撑，竞争力不强。民族的就是世界的，我们想要走出去就要能够赢得本地市场，这就要求酒店设计师在设计之初，要更加注重项目所在地“文化”，包括地域文化、民族文化、历史文脉，以便准确、合理地定位好酒店的文化内涵，让酒店具有深厚的文化底蕴和无穷的魅力，给客人带来不仅生理上，还有情绪上，甚至心灵上的享受。 快捷酒店装修设计是一个全面的营造过程，我们只有将那种舒适的享受融入进来，才能给人一种吸引，进而获得市场创造价值。 配置 组织机构我快捷商务宾馆实行总经理负责制。机构设有5个部门，即：前厅部、客房部、保安部、会议部、综合办公室。职级分别为：总经理、部门经理、楼

30、层主管、领班。 人员配备本着精简部门，提高效率，降低成本的原则，酒店暂时按30-40人配备，人员安排如下： 一、 商务宾馆设总经理1人，负责宾馆全面经营管理工作，直接管理财务出纳员、物品采购员、库房管理员的工作。二、 前厅部： 1.前厅部经理1人，负责前厅范围内的工作并兼一级质检。 2.前厅部设接待登记员1人、收银员1人、收银员兼客服中心文员，三班倒共6人、保洁2人，共计9人。三、 客房部： 1.客房部经理1人，负责客房部范围内的工作兼二级质检。2.服务员每层楼2人，领班1人，三班倒共6人， 客房部共计8人。四、保安部：根据停车场规模的情况，设保安部经理（或主管）一人，兼管消防安全防范工作及设

31、施。设白班保安员2人，夜班保安员3人，共计5人。 五、综合办公室： 1.综合办公室主任1人，负责酒店日常事务，会议安排及接待，对外事宜，兼一级质检，职工宿舍、食堂、浴室管理。2、设维修工1人负责宾馆内设备维修。3. 设财务出纳员1人，负责财务核算，银行业务，报税业务和部门的各类业务。4、设采购员1人，负责餐饮和其它部门的物品采购，常用物品由蓝鲸酒店管理公司安排统一配送。5、设库管员1人，负责宾馆所有物品的出入库工作。 6，综合办公室共3人，快捷商务酒店岗位图酒店总经理客房部经理前厅部经理综合办公室主任浴 室宿 舍食 堂外 联保 安 员库 管 员出 纳 员采 购 员服 务 员 客 房 服 务楼

32、层 领 班总 台 接 待收 银配套设施保养酒 店 保 洁4.2.3 推广规划 整体品牌包装 专业团队将对快捷商务酒店进行有效的整合，统一的管理，促进我商务快捷酒店能更快让客户群体认知并快速发展创造效益。 广告推广策略 广告推广和酒店先期营业同步执行，公司企划部将进行全程广告策划及监督，即推出整体形象，又突出酒店的独特部分，相互补充，互为联动。 第一步：新闻稿件形式炒作，通过新酒店开业及活动为酒店项目经营优势造势。 第二步：举行各类公关活动，推广项目，以各类承办活动营销作配合，全面展开酒店经营工作。 第三步：广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推广，促进酒店获得成功。 广告推广以政府接待、旅

33、游接待和外地商务人群为主。 通过品牌形象 强化快捷商务酒店规划经营优势宣传 加强酒店服务管理推出特色服务 全面推广自身品牌成功运营方式 我快捷商务酒店项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点推广阶段分为第一、第二、第三和第四阶段。 第一阶段为商务快捷酒店项目认知阶段，推广主题：主要是政策、交通、旅游、规划、设计、经营。 第二阶段为快捷商务酒店项目公开宣传阶段，在建立酒店项目即将开业形象后，逐步加强宣传客房、餐饮，娱乐休闲经营优势与优势服务项目推广。 第三阶段为广告铺开及人员招聘宣传阶段，客户消费群对酒店将开业项目已深入认识，通过媒体及户外广告宣传大量招聘管理层和员工，是酒店品牌形象推广的重要组成

34、部分。 第四阶段为试营业开业阶段，试营业达到50%以上的入住率，让客人体验我们酒店的品牌服务，为正式营业打造良好基础。正式开业运营，举办开业庆典活动，提升酒店知名度。 A、以“我宾馆的特色服务”带出酒店项目优势，吸引市场注意。 B、以宾馆管理公司运营管理，打造商务酒店新服务理念。 C、以品牌客户优势带动新商务酒店良好运营。 D、快捷商务酒店项目运用“地段+人流+经营模式”酒店致胜元素，我们经营商务酒店。 项目总预算 酒店管理公司开发项目，快捷商务酒店土地费用100万，装修费用约350万，其中房间装修及配套设施约100万，楼体内外装修约180万。停车场修复及建设约20万，不可预见费用约50万。

35、需要说明的是，在预计快捷商务酒店项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。4-3 投资回报预测4-3.1 客房收入 酒店客房有标准间60间，套间20间，按照以下标准概算： 入住率 80% 客房年收入=标准间日价格标准间数80%365 =6010080%365 =1752000 套件年收入=套间日价格*套间数*50%*365 =20*150*50%*365 =547500 营业收入合计：1752000+547500=2299500 4-3.2 成本酒店的成本主要由物料成本、人工成本和水电费构成。 水电费用=房间数*365*消耗 =85*365*4 =1241

36、00 物料成本 维修费用=维修费用/月12 =50012 =6000 员工餐费用=员工餐/日员工数365 =2*735365 =178850 广告公关费用=广告公关/月12 =50012 =6000 客房费=客房日消费*80%*365 =30*80*60%*365 =525600 其它费用=其它费用/月12 =50012 =6000 人工成本 人工成本按照35名员工数数及员工平均工资计算，员工平均工资按1300元/月计算，计算公式如下： 人工成本=员工数员工平均工资12 =35130012 = 546,000 总成本=水电+物料+人工 =1392550 预计利润=酒店总收入-总成本 =2299

37、500-1392550 =906950需要说明的是此数字为估算，待房屋租金，各项材料费用，税收费用落实再做详细计算。五、展 望 篇 随着沧州经济的飞速发展，旅店业必然呈现蓬勃发展之势。目前，我市旅店业的整体尚处于起步阶段，行业标准低、入行门槛低，而市场十分开阔，正是大举进入抢占有利位置的绝佳时机。我公司拥有专业的酒店管理和运营团队，对管理快捷商务酒店项目具有良好宏观经济和产业优良背景，能够且充分利用现有资源，挖掘资源潜力，形成商业优势，创造最大利润。新项目投入运营后将成为沧州市地区新兴的拥有现代化管理体系的快捷商务酒店品牌，为厂区的整体形象。面对机遇与挑战，我们有理由相信，通过我公司与沧州一塑

38、的精诚合作，一定能够实现双赢、共赢的发展目标，并必将为沧州酒店业书写下新的篇章。 快捷酒店 年 月 日下面是余秋雨经典 HYPERLINK :/ liuxue86 /fanwen/lizhiyulu/ t _blank 励志语录，欢迎阅读。 不需要的朋友可以编辑删除！ 关于年龄1.一个横贯终生的品德基本上都是在青年时代形成的，可惜在那个至关重要的时代，青年人受到的正面的鼓动永远是为成功而搏斗，而一般所谓的成功总是带有排他性、自私性的印记。结果，脸颊上还没有皱纹的他们，却在品德上挖下了一个个看不见的黑洞。2.我不赞成太多地歌颂青年，而坚持认为那是一个充满陷阱的年代。陷阱一生都会遇到，但青年时代的

39、陷阱最多、最大、最险。3.历史上也有一些深刻的哲人，以歌颂青年来弘扬社会的生命力。但这里显然横亘着一种二律背反：越是坚固的对象越需要鼓动青年去对付，但他们恰恰因为年轻，无法与真正的坚持相斡旋。4.青年时代的正常状态是什么，我想一切还是从真诚的谦虚开始。青年人应该懂得，在我们出生之前，这个世界已经精精彩彩、复复杂杂地存在过无数年，我们什么也不懂，能够站正脚下的一角建设一点什么，已是万幸。5.中年是对青年的延伸，又是对青年的告别。这种告别不仅仅是一系列观念的变异，而是一个终于自立的成熟者对于能够随心所欲处置各种问题的自信。6.中年人的当家体验是最后一次精神断奶。你突然感觉到终于摆脱了父母、兄长、老

40、师的某种依赖，而这种依赖在青年时代总是依稀犹在的;对于领导和组织，似乎更贴近了，却又显示出自己的独立存在，你成了社会结构网络中不可缺少的一个点;因此你在热闹中品尝了有生以来真正的孤立无援，空前的脆弱和空前的强大集于一身。7.中年人一旦有了当家体验，就会明白教科书式的人生教条十分可笑。当家管着这么一个大摊子，每个角落每时每刻都在涌现着新问题，除了敏锐而又细致地体察实际情况，实事求是地解开每一个症结，简直没有高谈阔论、把玩概念的余地。这时人生变得很空灵，除了隐隐然几条人生大原则，再也记不得更多的条令。8.中年人的坚守，已从观点上升到人格，而人格难以言表，他们变得似乎已经没有顶在脑门上的观点。他们知

41、道，只要坚守着自身的人格原则，很多看似对立的观点都可相容相依，一一点化成合理的存在。于是，在中年人眼前，大批的对峙消解了，早年的对手找不到了，昨天的敌人也没有太多仇恨了，更多的是把老老少少各色人等照顾在自己身边。请不要小看这“照顾”二字，中年人的魅力至少有一半与此相关。9.中年人最可怕的是失去方寸。这比青年人和老年人的失态有更大的危害。中年人失去方寸的主要特征是忘记自己的年龄。一会儿要别人像对待青年那样关爱自己，一会儿又要别人像对待老人那样尊敬自己，他永远活在中年之外的两端，偏偏不肯在自己的年龄里落脚。10、某个时期，某个社会，即使所有的青年人和老年人都中魔一般荒唐了，只要中年人不荒唐，事情就

42、坏不到哪里去。最怕的是中年人的荒唐，而中年人最大的荒唐，就是忘记了自己是中年。11、中年太实际、太繁忙，在整体上算不得诗，想来难理解;青年时代常常被诗化，但青年时代的诗太多激情而缺少意境，按我的标准，缺少意境就算不得好诗。12、一般情况下，老年岁月总是比较悠闲，总是能够没有功利而重新面对自然，总是漫步在回忆的原野，而这一切，都是诗和文学的特质所在。老年人可能不会写诗或已经不再写诗，但他们却以诗的方式生存着。看街市忙碌，看后辈来去，看庭花凋零，看春草又绿，而思绪则时断时续，时喜时悲，时真时幻。13、老人的年龄也有积极的缓释功能，为中青年的社会减轻负担。不负责任的中青年用不正当的宠溺败坏了老人的年

43、龄，但老人中毕竟还有冷静的智者，默默固守着年岁给予的 HYPERLINK :/tool.liuxue86 /shiren_view_9b9ac143ac9b9ac1/ t _blank 淡然的尊严。14、只有到了老年，沉重的人生使命已经卸除， HYPERLINK :/ liuxue86 /live/ t _blank 生活的甘苦也已了然，万丈红尘已移到远处，宁静下来了的周际环境和逐渐放慢了的生命节奏构成了一种 HYPERLINK :/ liuxue86 /fanwen/zongjie/ t _blank 总结性、归纳性的轻微和声，诗的意境出现了。15、中青年的世界再强悍，也经常需要一些苍老的手

44、来救助。平时不容易见到，一旦有事则及时伸出，救助过后又立即消失，神龙见首不见尾。这是一种早已退出社会主体的隐性文化和柔性文化，隐柔中沉积着岁月的硬度，能使后人一时启悟，如与天人对晤。老年的魅力，理应在这样的高位上偶尔显露。不要驱使，不要强求，不要哄抬，只让它们成为人生的写意笔墨，似淡似浓，似有似无。关于人生1.我们对这个世界，知道得还实在太少。无数的未知包围着我们，才使人生保留迸发的乐趣。当哪一天，世界上的一切都能明确解释了，这个世界也就变得十分无聊。人生，就会成为一种简单的轨迹，一种沉闷的重复。2.人有多种活法，活着的文明等级也不相同，住在五层楼上的人完全不必去批评三层楼的低下，何况你是否在

45、五层楼还缺少科学论证。3.人生的道路也就是从出生地出发，越走越远。一出生便是自己，由此开始的人生就是要让自己与种种异己的一切打交道。打交道的结果可能丧失自己，也可能在一个更高的层面上把自己找回。4.不管你今后如何重要，总会有一天从热闹中逃亡，孤舟单骑，只想与高山流水对晤。走得远了，也许会遇到一个人，像樵夫，像路人，出现在你与高山流水之间，短短几句话，使你大惊失色，引为终生莫逆。但是，天道容不下如此至善至美，你注定会失去他，同时也就失去了你的大半生命。5.人生的过程虽然会受到社会和时代的很大影响，但贯穿首尾的基本线索总离不开自己的个体生命。个体生命的完整性、连贯性会构成一种巨大的力量，使人生的任

46、何一个小点都指点着整体价值。6.如果有一天，我们突然发现，投身再大的事业也不如把自己的人生当做一个事业，聆听再好的 HYPERLINK :/ liuxue86 /fanwen/gushi/ t _blank 故事也不如把自己的人生当做一个故事，我们一定会动手动笔，做一点有意思的事情。7.杰出之所以杰出，是因为罕见，我们把自己连接于罕见，岂不冒险?既然大家都很普通，那么就不要鄙视世俗岁月、庸常岁序。不孤注一掷，不赌咒发誓，不祈求奇迹，不想入非非，只是平缓而负责地一天天走下去，走在记忆和向往的双向路途上，这样，平常中也就出现了滋味，出现了境界。8.就人生而言，应平衡于山、水之间。水边给人喜悦，山地

47、给人安慰。水边让我们感知世界无常，山地让我们领悟天地恒昌。水边让我们享受脱离长辈怀抱的远行刺激，山地让我们体验回归祖先居所的悠悠厚味。9.第一根白发人人都会遇到，谁也无法讳避，因此这个悲剧似小实大，简直是天网恢恢，疏而不漏，而决斗、毒药和暗杀只是偶发性事件，这种偶发性事件能快速置人于死地，但第一根白发却把生命的起点和终点连成了一条绵长的逻辑线，人生的任何一段都与它相连。10、谁也不要躲避和掩盖一些最质朴、最自然的人生课题如年龄问题。再高的职位，再多的财富，再大灾难，比之于韶华流逝、岁月沧桑、长幼对视、生死交错，都成了皮相。北雁长鸣，年迈的帝王和年迈的乞丐一起都听到了;寒山扫墓，长辈的泪滴和晚辈

48、的泪滴却有不同的重量。11、人格尊严的表现不仅仅是强硬。强硬只是人格的外层警卫。到了内层，人格的天地是清风明月，柔枝涟漪，细步款款，浅笑连连。12、黄山谷说过：“人胸中久不用古今浇灌，则尘俗生其间，照镜觉面目可憎，对人亦语言无味。”这就是平庸的写照。如此好事，如果等到成年后再来匆匆弥补就有点可惜了，最好在青年时就进入。早一天，就多一份人生的精彩;迟一天，就多一天平庸的困扰。13、再高的职位，再多的财富，再大灾难，比之于韶华流逝、岁月沧桑、长幼对视、生死交错，都成了皮相。北雁长鸣，年迈的帝王和年迈的乞丐一起都听到了;寒山扫墓，长辈的泪滴和晚辈的泪滴却有不同的重量。14、人生不要光做加法。在人际交

49、往上，经常减肥、排毒，才会轻轻松松地走以后的路。15、几乎每一个改革探索者都遇到过嫉妒的侵扰，更不要说其中的成功者了。人们很容易对高出自己视线的一切存在投去不信任，在别人快速成功的背后寻找投机取巧的秘密。关于文化1.真正的文化精英是存在的，而且对国家社会非常重要。但是这些年来，由于伪精英的架势实在是太让人恶心了，结果连真的精英的名声也败坏了。真精英总是着眼于责任，伪精英总是忙着装扮;真精英总是努力地与民众沟通，伪精英总是努力地与民众划分，这就是最根本的区别。2.凡是文化程度不高的群落，总是会对自己不懂的文化话语心存敬畏，正是这种敬畏心理被一些投机文人利用了。3.在文化上，无效必然导致无聊，无聊

50、又必然引来无耻。但是，即使到了这种“三无”的低谷，也不必过于沮丧。因为只有低谷，才能构成对新高峰的向往。4.当今天下百业，文化最大。当今天下百行，文化届最小。那么，岂能再让一个日渐干涸的小池塘，担任江河湖海的形象代表?5.古代绘画中无论是萧瑟的荒江、丛山中的苦旅，还是春光中的飞鸟、危崖上的雏鹰，只要是传世佳品，都会包藏着深厚的人生意识。贝多芬的交响曲，都是人生交响曲。6.善良，这是一个最单纯的词汇，又是一个最复杂的词汇。它浅显到人人都能领会，又深奥到无人能够定义。它与人终生相伴，但人们却很少琢磨它、追问它。7.社会理性使命已悄悄抽绎，秀丽山水间散落着才子、隐士，埋藏着身前的孤傲和身后的空名。天

51、大的才华和郁愤，最后都化作供后人游玩的景点。8.阅读的最大理由是想摆脱平庸，早一天就多一份人生的精彩;迟一天就多一天平庸的困扰。 HYPERLINK :/hanguo.liuxue86 / t _blank 韩国的电视剧，对超女表现出那么单纯的投入，很重要的原因是，韩国艺术家不知道中国 HYPERLINK :/zw.liuxue86 /yilunwen/pinglun/ t _blank 评论家，而超女根本不在乎评论家的存在。10、一切美丽都是和谐的，因此总是浑然天成，典雅含蓄。反之，一切丑陋都是狞厉的，因此总是耀武扬威，嚣张霸道。如果没有审美公德的佑护，美永远战胜不了丑。11、什么季节观什么

52、景，什么时令赏什么花，这才完整和自然。如果故意地大颠大倒，就会把两头的况味都损害了。“暖冬”和“寒春”都不是正常的天象。12、文明的人类总是热衷于考古，就是想把压缩在泥土里的历史扒剔出来，舒展开来，窥探自己先辈的种种真相。那么，考古也就是回乡，也就是探家。探视地面上的家乡往往会有岁月的唏嘘、难言的失落，使无数游子欲往而退;探视地底下的家乡就没有那么多心理障碍了，整个儿洋溢着历史的诗情、想像的愉悦。13、我们的历史太长、权谋太深、兵法太多、黑箱太大、内幕太厚、口舌太贪、眼光太杂、预计太险，因此，对一切都“构思过度”。14、中华文化的三大优点：一、不喜远征。中国人不会举一国之力去攻打远方之国。二、

53、不喜极端。儒家讲究“中庸之道”，会努力寻找一个中间点，规避极端三、不喜无序。中国一直处于集权统治的状态中，习惯所有的事务都在管理之中，中国失控的时候是很少见的。关于爱情很多女孩子觉得责任感不太重要，男人没有责任感反而给了女方一种权利。其实对男人来说，还有什么比没有责任感可怕地呢?与没有责任感的男人谈恋爱，就像与朝雾和晚霞厮磨，再美好也没有着落。爱情非常珍贵，不仅值得用斗争来保卫，而且即使付出生命的代价也值得。其实，未经艰苦寻找的草率结合，对她也是不尊重。她和你一样，都有寻求深刻爱情的权利。每一男女都处在自转之中，当一个男人最散发魅力的一面转向了一位女人，而这女人最美好的一面也刚好朝向了这个男人

54、，那么爱情就挡也挡不住了。当然不是每个人都如此幸运，自转的方向和速度，相对于那个有可能出现或已经错过的异性，总要有偏差，所以老有人找不到自己的爱情。2、能够慢慢培养的不是爱情，而是习惯。能够随着时间得到的，不是感情而是感动。所以爱是一瞬间的礼物，有就有，没有就没有。但反过来说，爱和婚姻实际并不是一回事情，并不是所有的爱情都要结婚的，也不是所有婚姻都有爱情的。6、爱情里，总有一个主角和一个配角，累的永远是主角，伤的永远是配角;有时，爱也是种伤害：残忍的人，选择伤害别人，善良的人，选择伤害自己;人生就是一种承受，需要学会支撑。支撑事业，支撑家庭，甚至支撑起整个社会，有支撑就一定会有承受，支撑起多少

55、重量，就要承受多大压力。7、假如你想要一件东西，就放它走。它若能回来找你，就永远属于你;它若不回来，那根本就不是你的。爱情也是如此。8、为什么把择定终身的职责，交付给半懂不懂的年岁;为什么把成熟的眼光，延误地出现在早已收获过的荒原?9、说了那么多旳“如若你不在，我等待你归来。”也比不过你一句“我不会等，我去找你!”关于友情1.常听人说，人世间最纯净的友情只存在于孩童时代。这是一句极其悲凉的话，居然有那么多人赞成，人生之孤独和艰难，可想而知。我并不赞成这句话。孩童时代的友情只是愉快的嘻戏，成年人靠着回忆追加给它的东西很不真实。友情的真正意义产生于成年之后，它不可能在尚未获得意义之时便抵达最佳状态。2.很多人都是在某次友情感受的突变中，猛然发现自己长大的。仿佛是哪一天的中午或傍晚，一位要好同学遇到的困难使你感到了一种不可推卸的责任，你放慢脚步忧思起来，开始懂得人生的重量。就在这一刻，你突然长大。3.在人生的诸多荒诞中，首当其冲的便是友情的错位。友情的错位，来源于我们自身的混乱。4.置身于同一个职业难道是友情的基础?当然不是。如果偶尔有之，也不能本末倒置。情感岂能依附于事功，友谊岂能从属于谋生，朋友岂能局限于同僚。5.在家靠父母，出外靠朋友。这种说法既表明了朋友的重要，又表明了朋友的价值在于被依靠。但是，没有