“文殊院”建设项目投资可行性研究报告

1、 “文文殊院”建设项项目投资资可行性性研究报报告第一章 项目目总论一、项目目概况“文殊院院”建设项目目规划用用地面积积18.62万万平方米米，约合合2799.300亩。其其中155.344万平方方米用地地上规划划总建筑筑面积为为32.05万万平方米米，地上上总建筑筑面积为为27.20万万平方米米，地上上商业建建筑面积积为199.300万平方方米（其其中177.055万平方方米为BB代号地地块上建建筑物，其余为为C代号号地块上上的商业业建筑），地上上居住办办公用房房建筑面面积7.90万万平方米米（其中中含1万万平方米米的公共共配套设设施建筑筑面积）；地下下建筑面面积4.85万万平方米米。其余余C

2、3、C5、C7三三宗地共共3.228万平平方米（约合449.22亩），用于拍拍卖。二、投资资可行性性研究依依据中房集团团（成都都）尺度度地产营营销有限限公司对对“文殊院院”项目进进行项目目可行性性研究评评估工作作，并提提交投资资可行性性研究报报告用于于项目银银行贷款款，其主主要研究究依据如如下：1、中中华人民民共和国国房地产产管理法法；2、中中华人民民共和国国土地管管理法；3、中中华人民民共和国国城市规规划法；4、成成都市城城市总体体规划；5、房房地产开开发项目目经济评评价方法法、房地产产估价规规范；6、成都都市有关关房地产产开发、销售的的法规政政策；7、二年年四川川省建筑筑工程计计价定额额、

3、全国统统一安装装工程预预算额四四川省估估价表及相应应的取费费标准；8、国家家及地方方关于营营业税、土地增增值税、所得税税和税收收管理条条例；9、委托托方提供供的相关关资料：10、成成都市220011年至20004年年统计计年鉴；11、其其他相关关资料。三、投资资可行性性研究假假设前提提和限制制条件1、本项项目土地地使用权权能合法法取得；且以本本报告设设定的价价格取得得为本报报告的假假设前提提；2、本报报告设定定的最高高最佳使使用用途途能够最最终通过过规划部部门的认认可批准准；3、政府府对周边边商业服服务设施施、基础础配套设设施有整整体规划划；4、本项项目建筑筑设计功功能完善善、布局局合理，配套

4、设设施完善善、适度度，能引引导足够够客流量量并能满满足消费费者需求求；5、本项项目地质质状况较较好，工工程建设设能按计计划顺利利进行；6、本项项目单位位工程竣竣工验收收符合国国家相关关验收标标准，项项目综合合验收能能顺利通通过政府府规划部部门和其其他相关关职能部部门的验验收，项项目能及及时交付付使用;7、政府府的相关关政策、房地产产市场、经济环环境保持持良好的的发展趋趋势，没没有较大大波动；8、委托托方提供供的资料料合法、真实可可靠。四、项目目投资可可行性研研究结论论（一）市市场分析析结论根据对“文殊院院”建设项项目的综综合分析析得知：该项目目的开发发建设具具有文化化内涵、区位、规模、品牌等等

5、优势。由于近近年来房房地产市市场的全全面升温温，尤其其是商业业、住宅宅类房地地产市场场良好的的有效需需求增长长；旅游游产业作作为四川川的支柱柱产业之之一，近近年来得得到了快快速、健健康、持持续的发发展，为为本项目目奠定了了较好的的市场基基础。从从市场的的角度来来开，该该项目开开发的产产品符合合市场需需求，项项目开发发建设可可行。通过对该该区域内内房地产产市场状状况以及及房地产产市场发发展变化化的趋势势，结合合本项目目的具体体情况（包括实实物形态态、档次次等）。在充分分考虑影影响项目目价格的的若干因因素和未未来变动动趋势的的前提下下，利用用房地产产价格评评估中的的市场比比较法、收益法法、长期期趋

6、势法法等评估估方法原原理，对对开发完完成后的的该项目目各类房房屋的平平均销售售单价进进行了预预测。商业用房房：1550000元/（平均均价格）住宅及综综合用房房：45500元元/（平均价价格）汽车停车车位：222800元/（按成成本价格格出售）（二）财财务评价价结论通过对该该项目的的主要财财务指标标的分析析预测，本项目目在整个个运作期期内，销销售收入入将达到到32550500万元；产生净净利润3396008.555755万元；上交销销售税金金及附加加178877.75万万元、所所得税1195008.669255万元，共计上上交税金金373386.44225万元元。总投投资利税税率：223.88

7、3%,总投资资净利率率：155.977%,销售利利税率:11.50%,销售售净利率率:122.166%.综上所述述，项目目在市场场和财务务上是可可行的。第二章 投资资环境与与市场分分析一、成都都市经济济、房地地产市场场发展的的宏观环环境（一）、成都将将在中国国经济发发展中的的作用1、 在在中国经经济版图图上，出出现了三三大城市市圈：大大北京、大上海海、大广广州。这这三个城城市圈，是中国国城市化化进程中中起步最最早、发发展最成成熟、最最具规模模化的地地区，在在相当长长时期内内，仍将将担负中中国城市市化领头头羊的角角色。2、 三三大城市市经济圈圈已经为为中国的的经济形形成了坚坚固的基基础，犹犹如一

8、支支长弓，而长江江流域经经济带则则犹如一一支利箭箭，张弓弓搭箭，将确定定中国经经济整体体均衡发发展的新新格局。大北京城市圈大上海城市圈大广州城市圈长江流域经济带西部的致动点、发力点“1”在哪里？3、 要要实现中中国整体体均衡增增长与可可持续发发展，关关键在中中西部的的崛起。西部的的整体发发展，关关键还在在城市，特别是是大规模模城市经经济圈的的拉动。4、 在在这个引引弦蓄势势的格局局上，幅幅员广袤袤、发展展滞后的的西部亟亟需中心心城市作作为发力力点！“3+11”的中中国区域域城市经经济发展展的新格格局呼之之欲出，“3+11”格局局的“11”，只只可能出出现在西西部！5、 这这是历史史给予的的一个

9、巨巨大的天天时！以以重庆和和成都为为两极的的长江上上游（成成渝）城城市经济济圈最有有可能成成为：启启动西部部大发展展的龙头头，取得得进入“3+11”格局局的入场场券。6、 成成都市新新一届市市委市政政府的战战略目标标也确定定为：建建设国家家级区域域中心城城市,担担当成渝渝经济圈圈的领导导角色,推进“3+11”格局的的真正形形成！（二）、成都经经济发展展地位和和主要城城市的比比较城市总体体经济实实力：220033年成都都市国内内生产总总值（GGDP）为18870.8亿元元，排名名保持去去年第四四的位置置；20033年成都都经济发发展态势势横向比比较研究究城市人口口发展状状态：220033年成都都

10、市年末末总人口口10444.33万，仍仍居首位位，比去去年增长长15.82万万人；城市居民民购买力力总体状状态：从从社会消消费品销销售总额额角度判判断，成成都市居居民的购购买总体体实力位位居第四四位，其其相对发发展速度度与西安安并列排排第六位位；城市居民民潜在购购买力状状态：从从居民储储蓄余额额角度判判断，成成都市居居民潜在在购买力力排名第第四位，其相对对发展速速度排列列第六位位；城市对外外开发程程度状态态：从实实际利用用外资角角度，成成都市的的对外开开放程度度还相当当落后，保持倒倒数第三三位，但但其相对对发展速速度位居居前列，居第七七位；城市居民民收入状状况：就就人均城城镇居民民可支配配收入

11、角角度，成成都市城城市居民民人均可可支配收收入水平平处于中中下游，城市居居民的收收入状况况还有待待于进一一步提高高；固定资产产投资状状况：成成都市固固定资产产投资位位居第五五位，其其相对发发展速度度排第八八位；（三）成成都市房房地产市市场发展展的宏观观环境成都市是是我国西西部地区区的科技技中心、商贸中中心、金金融中心心和交通通、通信信枢纽，四川省省政治、经济、文化中中心，国国家级重重要的旅旅游中心心城市和和国家级级历史文文化名城城，由于于成都得得天独厚厚的地理理位置与与迅猛发发展的经经济，成成都已成成为西南南五省市市的中心心，大型型外资企企业多把把西南区区总部设设在成都都，借以以辐射西西南地区

12、区。在国家西西部大开开发的大大背景下下，成都都市正努努力改善善各种硬硬件配套套设施，力图创创造一个个更加良良好的投投资环境境。20002年年成都市市规划部部门制定定和推出出“中心城城向东向向南发展展规划”、“沙河综综合整治治规划”等有关关旧城改改造的城城市总体体规划。上述城城市规划划的实施施以来，使成都都的城市市面貌焕焕然一新新，极大大地改善善成都市市的对外外交通，增强了了吸引外外来投资资的竞争争能力。由国家统统计局城城市社会会经济调调查总队队、中国国经济景景气监测测中心、中国信信息报社社共同举举办的中中国综合合实力百百强城市市评估结结果日前前发布，成都位位居20003年年百强城城市综合合实力

13、排排名第111位，超过乌乌鲁木齐齐、西安安、重庆庆和昆明明，位居居西部第第一。220033年市辖辖区地区区生产总总值超过过2000亿元的的百强城城市达到到68个个，其中中，上海海、北京京、深圳圳、广州州、天津津、南京京、大连连、杭州州、沈阳阳、哈尔尔滨位居居百强前前十位。二、成都都市城市市总体规规划成都作为为四川省省的政治治、经济济和文化化中心，工业齐齐全，是是中国重重要的粮粮油和农农副产品品基地，金融、商业、交通、通信对对中西部地区有较较强的辐辐射能力力。成都都市坚持持以城市市规划为为“龙头头”，进进行旧城城改造、新区开开发和城城市道路路等基础础设施建建设，以以较快的速速度发展展，市容容、市

14、貌貌发生了了较大的变变化。（一）、城市发发展战略略中心城布布局形态态逐步由由现在的的密集“圈层式式”发展为为疏密结结合的“扇叶式式”布局。优化城镇镇体系结结构与布布局，淡淡化“中中心城”的概念念，形成成“一主主七卫”（市中中心及个外围围片区：新都片片区、青青白江片片区、龙龙泉片区区、华阳阳片区、东升片片区、温温江片区区、郫县县片区）的都市市区格局局。优化城市市产业结结构和用用地布局局，采取取有效措措施，引引导城市市向东部部、南部部发展城南新区区的规划划控制范范围为2205平平方公里里，建设设用地规规模约996.66平方公公里。城城南副中中心规划划占地面面积3.59平平方公里里，规划划建筑面面积

15、达4460万万平方米米。南部部新区以以城南副副中心为为核心，主要发发展商务务、行政政办公、商贸金金融、生生态居住住及高新新技术产产业。东部新区区规划面面积766平方公公里，定定位为以以生活居居住、旅旅游休闲闲、教育育科研等等功能为为主的生生态型城城市新区区。其总总体包括括一个副副中心、一个片片区中心心、六个个片区、十五个个居住区区、五纵纵五横的的干道系系统。城城东副中中心是成成都向东东向南发发展规划划的延续续，它将将“生活居居住”排在了了首要位位置。东东部新区区凭其独独有的环环境优势势，将成成为一个个绿色的的新区。“井”字字形道路路：东城城根街、红星路路、新华华路、滨滨江路（中心区区快速交交通

16、路网网）； 环状状道路：内环路路、一环环路、二二环路、三环路路、外环环路； 放射射状道路路：成绵绵、成渝渝、成南南、成雅雅、成邛邛、川陕陕、成仁仁、老成成渝等。 （二）、成都市市向东向向南发展展规划1、发展展规划（1）向向东发展展A、总体体格局采用带状状形式，即连片片发展，以充分分利用台台地及道道路、供供水等基基础设施施。主要要依托成成渝高速速公路、老成渝渝公路、成洛、成龙公公路及三三环路、外环路路和成环环线（即即“四横三三纵”的道路路交通系系统）重重点发展展十陵、洪河、大面、龙泉、同安五五个片区区，其中中十陵片片区以发发展居住住和旅游游休闲功功能为主主，在此此形成城城市东部部副中心心；大面面

17、片区和和龙泉片片区分别别是机械械工业发发展基础础和成都都经济技技术开发发区；龙龙泉山是是未来都都市区重重要的旅旅游休闲闲地；同同安镇将将是成都都市重要要的公路路口岸。B、主要要项目（非基础础设施部部分）东大街改改造十陵历史史文化风风景区东部城市市副中心心文化居住住区成都经济济技术开开发区百工堰山山水公园园省级公路路口岸沙河整治治向东发展展基础设设施城市向东东发展，依托“四横三三纵”的的干线系系统。四四条放射射线分别别为成渝渝高速路路、驿都都大道（老成渝渝路）、成洛大道道（成都都洛带带公路）及成龙龙大道（成都龙泉驿驿交通性性主干道道）。通通过四条条放射线线的建设设使东部部片区与与中心城城市紧密密

18、联系起起来。而而三环路路、外环环路、环环城路（成环路路）“三三纵”的的建设又又使得东东部片区区与成都都市的各各公路干干线、航航空港、火车站站有便捷捷的联系系。（2）向向南发展展A、总体体格局主要依托托成仁路路、红星星路南延延线、人人民南路路南延线线、元华华路、高高新大道道和站前前路、三三环路、外环路路（即“五纵三三横”道路交交通系统统）重点点发展高高新区、华阳和和牧马山山旅游开开发区，主要实实施人民民南路南南延线和和火车南南站改造造工程，为高新新区创造造优越的的发展环环境和充充足的发发展后劲劲。城市市总体规规划确定定在站南南组团形形成城市市南部副副中心。B、主要要项目（非基础础设施部部分）国家

19、级成成都高新新技术产产业开发发区火车南站站改造项项目，建建成南站站客运转转换枢纽纽内贸部南南站贸易易区建设设项目南站体育育公园琉璃场柳柳江工业业区三瓦窑居居住区、石羊、新园居居住区及及东光居居住区南部城市市副中心心府河延伸伸整治向南发展展基础设设施城市向南南发展的的道路骨骨架可归归纳为“五纵三三横”。“五纵纵”为锦锦华大道道（成都都仁寿寿）、府府城大道道（红星星路南延延线）、天府大大道（人人民南路路南延线线）、元元华大道道（元华华路）及及高新大大道。“三横”为盛丽丽大道（站前路路）、三三环路和和外环路路。城市市向南将将依托五五条纵向向道路轴轴向开发发，流动动发展。三、成都都市房地地产市场场总体

20、发发展状况况成都市房房地产已已成为成成都市经经济发展展中最为为重要的的产业之之一。220033年成都都城镇居居民人均均居住类类支出达达8199.188元/人人，位居居西部第第一。成成都市的的房地产产市场处处于良性性发展阶阶段，统统计数据据表明119988-20003年年成都市市房地产产开发投投资从778.66亿元上上涨到2245.4亿元元，而商商品房销销售从119988年的3324.2万平平方米增增至20003年年的9666.335万平平方米，年平均均上涨幅幅度达330%。其整体体涨幅大大于全国国20%的增长长。根据成都都市统计计局统计计，20003年年成都市市（含郊郊区县）商品房房竣工面面积

21、10018.27万万平方米米，共销销售商品品房9666.335万平平方米，整体来来看，总总供求状状况相对对平衡，供求两两旺的基基本格局局已经形形成，市市场步入入一个良良性发展展的轨道道。（一）、近期成成都房地地产市场场的基本本状况成都市房房地产发发展形势势，无论论从投资资形势、消费现现状方面面目前正正处于繁繁荣、理理性时期期；同时时，就最最新的房房地产发发展状况况的态势势来看，房地产产开发继继续保持持良好走走势，开开发投资资正从依依托型（主要依依赖银行行贷款）转向主主要依靠靠企业自自身力量量和市场场力量的的自主型型发展投投资形式式，而在在销售方方面也保保持原有有规模稳稳步扩大大。以房地产产开发

22、、房屋买买卖、租租赁、房房地产抵抵押、典典当、互互换，以以及房地地产交易易代理、中介服服务、信信息咨询询和物业业管理等等为主要要内容的的房地产产市场体体系已形形成，各各级市场场交易日日趋活跃跃，特别别是自220022年银行行接受二二手房按按揭以来来，有力力地推动动了房地地产业及及其他相相关产业业的发展展。目前成都都市房地地产市场场整体的的特点为为：外地实力力开发商商纷纷进进驻成都都，与本本土开发发企业形形成对垒垒的竞争争格局，竞争的的加剧促促使开发发商在产产品定位位上更加加注重市市场调研研环节，更加注注重研究究购房者者的消费费心理和和行为习习惯，以以及竞争争对手的的情况。住宅产品品在房型型、户

23、型型、面积积、质量量、功能能等内在在品质方方面越来来越趋向向市场细细分的多多元化发发展，品品牌、环环境、企企业形象象等日益益成为重重要品质质指标，同时，高品质质而非高高档次的的精品住住房越来来越赢得得消费者者认同，竞争的的加剧促促使开发发商更加加注重产产品的内内涵质量量和外在在形象。大盘开发发逐渐成成为趋势势，由于于市区土土地资源源的相对对匮乏，使大盘盘开发的的热点区区域主要要集中在在郊区，尤以华华阳、龙龙泉、温温江为大大盘较密密集的区区域。个性化项项目越来来越多，新的房房地产营营销概念念不断出出现。投资需求求促使城城市区城城性商业业、产权权酒店、小户型型等项目目日益增增多。大规模旧旧城改造造

24、使小户户型项目目持续走走俏，同同时促进进了二手手房市场场、租赁赁市场日日益升温温。旧城城改造成成果显著著。郊外交通通、配套套的逐渐渐完善以以及人们们居住意意识的不不断提升升，使近近郊的房房产开发发热度随随之提高高，符合合环境需需求、满满足二次次置业的的产品的的市场前前景逐渐渐被看好好。（二）成成都房地地产发展展形势的的趋势预预测政府的三三大工程程改造及及相关规规划方案案，将进进一步促促进近期期房地产产产品的的消费力力度；同同时，就就远期相相关地产产经济预预测及远远期政府府规划显显示，未未来200年内郊郊区化舒舒适型住住宅将成成为主流流消费意意识，成成都将形形成大成成都三圈圈六轴的的发展格格局；

25、打打造规模模化都市市地产，房地产产开发投投资任重重道远。1、城东东区域城东，目目前仍未未成为成成都市民民居住置置业的首首选区域域，而只只是进入入了市场场 培育育阶段。由于当当前的住住宅类消消费主流流已移至至城南、城西方方向，待待西部热热点区域域的开发发进入高高潮，价价格上扬扬，或者者开发量量的减少少，则城城东的开开发、消消费高潮潮才会正正式来临临。可以预见见的是，城东下下阶段的的开发，将要依依托城东东副中心心十陵陵片区的的启动，但就市市区内的的改造而而言，其其重头戏戏必然在在沙河流流域。沙沙河整治治完成之之后，将将全面改改善城东东的居住住环境，也将形形成沿河河22.22公公里的景景观绿化化带，

26、同同时也将将大幅拉拉升沙河河及其110条支支流所辐辐射的区区域的房房地产价价格。从政府开开始实行行向东向向南的战战略部署署后，城城东将完完成由传传统工业业区向新新型居住住区的转转变，发发展成为为以居家家为主，集物流流配送、商业金金融、科科技产业业、旅游游休闲等等功能为为一体的的综合性性区域，政府对对该区域域内的1150多多个中小小企业进进行拆迁迁改造，预计将将有2.95平平方公里里的土地地进入房房地产开开发。2、城南南区域南面二环环路区域域的开发发已近尾尾声，但但三环路路区域的的开发尚尚未正式式启动，以至市市场主流流向西南南、正西西方向转转移。虽虽然从目目前表现现来看，城西、城西南南片区的的三

27、环路路区域的的整体开开发已经经启动，但市政政府南移移、城南南副中心心规划、南延线线沿线开开发等规规划举措措的制订订和实施施，将使使南三环环片区启启动之后后的规模模与市场场效应，相对其其它区域域而言可可能更为为庞大、持久。规划中的的政府南南移，将将使自人人南立交交桥始至至外环路路的区域域，形成成以行政政办公、商业金金融、教教育科研研和部分分居住功功能的四四个次片片区，成成为城市市扩张中中率先向向南伸出出的触角角，并向向带状格格局方向向发展，此举若若得以顺顺利实施施，则此此区域的的发展将将给以南南延线为为联系纽纽带的华华阳、中中和等板板块的房房地产市市场带来来回暖、升温的的契机。3、结论论此可以推

28、推论，未未来本案案将在成成都市房房地产市市场的持持续、稳稳定、快快速增长长的整体体拉动下下得以攀攀升，尤尤其当作作为四川川、成都都的支柱柱产业之之一的旅旅游业的的进一步步发展，将带动动该项目目的整体体价值的的提升。四、成都都旧城改改造工程程各大板板块概述述（一）与与文殊院院片区旧旧城改造造工程同同期进行行的其他他旧城改改造板块块概况综综述与文殊院院片区旧旧城改造造工程同同时进行行的，较较大规模模的旧城城改造工工程主要要有青石石桥片区区改造工工程、大大慈寺片片区改造造工程、东大街街片区改改造工程程。相比较而而言，青青石桥片片区的改改造更注注重于环环境的改改善，新新片区主主题是改改造前片片区主题题

29、的强化化与扩展展。该片片区地理理位置优优越，其其本身所所形成的的青石桥桥商圈无无论从长长期以来来所形成成的片区区主题、商业业业态还是是固定消消费群体体量等方方面都有有明显的的优势。改造前大大慈寺片片区中的的“大慈寺寺”原为中中等规模模的成都都历史文文物博物物馆，具具备一定定的历史史文化保保护价值值。原长长年经营营名家书书画，茶茶铺，人人气旺盛盛。同时时由于与与传统春春熙商圈圈接壤，而春熙熙商圈的的人气、商气依依然是成成都各大大商圈的的王者，其扩张张是必然然的趋势势。由于春熙熙路商圈圈本身的的影响力力及扩张张性，加加之大慈慈寺本身身的历史史文化价价值，改改造后的的大慈寺寺片区在在自然纳纳入春熙熙

30、商圈扩扩张范围围后，会会打造为为集历史史文化、餐饮、旅游、休闲、购物、高尚住住宅为一一体的多多功能中中心商业业文化区区，有可可能成为为春熙商商圈东区区。改造造后的大大慈寺片片区将出出现历史史文化保保护与商商业结合合、并重重的局面面。东大街片片区原为为灯具一一条街，曾有过过“金融一一条街”的定位位。由于于改造后后的东大大街片区区的主题题已经完完全脱离离原该片片区的单单一性商商业属性性，而同同属城中中区的顺顺城街片片区客观观上又已已经形成成了成都都的金融融中心，因此，东大街街的改造造目标的的实现不不仅仅是是拆除与与重建，更要面面对市场场的培育育与选择择。（二）文文殊院片片区自身身特点文殊院片片区旧

31、城城改造是是成都市市20002年旧旧城改造造工程中中规模最最大、体体量较大大的板块块。该片片区具备备鲜明的的历史文文化特征征，改造造地块的的总量较较大，但但个体地地块的体体量又较较小。1、属目目前旧城城改造中中市场脉脉气最弱弱的板块块文殊院处处于城北北区域，而城北北板块是是目前成成都房地地产开发发中市场场脉气最最弱的板板块。在在成都城城区范围围内，城城南、城城西板块块是目前前成都住住宅开发发的主战战场，无无论从开开发量还还是销售售量等指指数来看看，都呈呈现出持持续攀升升的趋势势。其中中，城南南板块（主要是是桐梓林林区域及及棕树区区域）主主要以高高质高价价为特征征，延续续城南高高尚住宅宅区开发发

32、。而城城西则集集聚了一一大批中中档价位位、品质质的楼盘盘，城西西的品牌牌效应也也开始突突显，与与城南形形成两雄雄并峙的的局面。城东板板块虽然然有城东东城市副副中心等等政策利利好，但但居住环环境等条条件的改改善非一一日之功功，目前前城区的的开发主主流仍然然是以低低价房、安居房房等为主主体。而而城北板板块，商商业地产产仍以城城市物流流为主体体，住宅宅业开发发量及消消费量都都呈现萎萎缩趋势势，住宅宅的开发发以小规规模、低低价为主主体。与其他同同期的旧旧城改造造中大规规模历史史文化保保护区相相比，大大慈寺片片区接壤壤春熙商商圈，市市场人气气商气指指数相对对较高。其后期期改造倾倾向于在在保护的的同时与与

33、市中心心商业圈圈的对接接。宽窄窄巷子片片区川西西民居规规模较文文殊院片片区的民民居建筑筑更大，更完整整，并呈呈现出自自然街区区分布状状态，其其片区的的保护区区倾向于于民居和和街区的的展示。同时，该片区区属城西西“贵地”，靠近近市中心心，相临临人民公公园，周周边区域域无论商商务办公公或居家家住宅都都较文殊殊院更佳佳。2、片区区宗教文文化特征征与传统统的商业业、住宅宅业相冲冲突就文殊院院片区的的商业现现状来看看，整体体处于形形态落后后、经营营业种单单一的原原始状态态。如果果采取常常规性的的操作模模式开发发商业，又存在在商品生生产和交交易规模模较小、没有传传统城市市商圈可可以依靠靠的问题题。作为住宅

34、宅开发，文殊院院片区自自身不具具备开发发高档住住宅的优优势，同同时还存存在宗教教特征与与住宅开开发冲突突的问题题（文殊殊锦苑仅仅入住55人）。同时，由由于文殊殊院片区区旧城改改造成本本地价较较高，如如果正常常拍卖，有流标标的可能能性。如如果拍卖卖成功，也可能能出现高高地价带带来高房房价销售售困难等等问题。而文殊殊院周边边地块的的开发限限高，更更加重了了开发的的成本问问题。实实际操作作难度较较大。3、结论论基于上述述文殊院院片区特特点，我我们可以以得出方方向性的的结论：常规性性的开发发不适用用于文殊殊院片区区的改造造工作。文殊院院的开发发不可能能回避其其宗教特特征，而而如何借借宗教文文化之势势，

35、变其其弱点为为特点，结合旅旅游产业业开发，对片区区内宗教教文化、民居文文化等资资源进行行整合，进行特特色化开开发，将将是整体体盘活文文殊院片片区的最最佳途径径。五、成都都城区内内旅游景景点及相相关经济济圈分析析本章从成成都旅游游市场经经济的角角度，对对文殊院院片区及及成都市市内数个个典型旅旅游景区区及其关关的旅游游经济圈圈进行分分析，并并以此为为文殊院院片区改改造方向向的提供供支持。（一）武武侯祠经经济圈武侯祠是是中国历历史上唯唯一一座座按帝王王规格建建造的丞丞相祠堂堂，现存存有部分分春秋战战国时期期的珍贵贵文物，其价值值主要体体现在历历史文化化遗迹的的保护方方面。相对于城城区内其其他旅游游景

36、点，武侯祠祠及周边边形成旅旅游经济济圈是目目前成都都市内经经营最好好，旅游游经济体体现最明明显的景景区。除除了景区区本身所所具备旅旅游吸附附力外，其硬件件配套全全面是该该景区经经营成功功的决定定性因素素之一。武侯祠祠周边打打造为三三国文化化一条街街，其业业态涵盖盖了服务务于大型型旅游群群体的酒酒楼（占占总经营营商业总总量的111.44%）、特色小小吃店（8.66%）、火锅店店（4.8%）、宾馆馆（1.9%）、茶坊坊（3.8%）、银行行（2.9%）、娱乐乐场所（1.99%）、古玩市市场（11%）、各种生生活配套套等。详详见下表表。武侯祠周周边商业业业态分分布表序 号业种类型型业种数目目百分比(%

37、)1服装1615.222酒楼1211.443小吃店98.64火锅店54.85办公用品品(文具具)43.86茶坊43.87美容美发发43.88市政配套套43.89中餐馆43.810茶叶店32.911副食干杂杂32.912汽车专卖卖店32.913体育用品品32.914银行32.915宾馆21.916冲印彩扩扩店21.917商场21.918水果店21.919五金21.920烟草专卖卖21.921药品21.922娱乐场所所21.923浴足保健健21.924布艺11.025超市11.026车辆维修修11.027房屋中介介11.028古玩市场场11.029旅行社11.030烧烤11.031书店11.032

38、网吧11.033诊所11.0合 计105100.0很明显，旅游区区周边的的商业配配套，要要实现其其最大价价值，必必须将景景区与周周边商圈圈将紧密密结合。而武侯侯祠周边边商业圈圈，基本本形成了了满足旅旅游者“吃、住住、行、玩、购购物”的需求求，实现现了景区区周边商商圈与景景区旅游游资源相相互支撑撑，相互互促进的的良性循循环。尽管武侯侯祠景区区的经济济效益在在市内各各大景区区中最优优，但其其收入的的很大部部分都来来自于门门门票收收益，武武侯祠较较高的门门票成本本又在客客观上提提高旅行行社带团团的成本本，这无无疑与旅旅行社追追求利润润最大化化的目标标存在矛矛盾。（二）杜杜甫草堂堂经济圈圈据传，杜杜甫

39、草堂堂是当年年诗圣杜杜甫的在在成都故故居，但但目前尚尚无真正正有说服服力的证证据能够够证明，但杜甫甫草堂毕毕竟因此此而闻名名于世。杜甫草草堂除了了流传已已久的诸诸多优美美传说外外，游草草堂，更更多的是是感受园园林美，体会诗诗人“位卑未未敢忘忧忧国”的胸怀怀。目前前，杜甫甫草堂是是成都城城区内除除武侯祠祠外旅游游最红火火的景区区，是成成都旅游游的亮点点之一。经过数年年的改造造，杜甫甫草堂周周边也已已经形成成了较完完善的配配套，客客观上形形成了草草堂旅游游经济圈圈。杜甫甫草堂周周边共有有商铺668家，其中酒酒楼占所所有经营营商业总总数的111.88%，茶茶铺占88.8%，中餐餐馆占77.4%，火锅

40、锅店占55.9%，古玩玩市场、书画市市场、娱娱乐场所所各占11.5%，其余余主要为为各种生生活活配配套。详详见下表表。草堂寺周周边商业业业态分分布表序 号业种类型型业种数目目百分比1酒楼811.88 2茶铺68.8 3中餐馆57.4 4冲印彩扩扩店45.9 5服装45.9 6火锅店45.9 7旅行社45.9 8宾馆34.4 9美容美发发34.4 10小吃店34.4 11办公用品品(文具具)22.9 12超市22.9 13副食干杂杂22.9 14烟草专卖卖22.9 15银行22.9 16浴足保健健22.9 17保险公司司11.5 18布艺11.5 19茶叶店11.5 20车维修11.5 21打印

41、11.5 22典当行11.5 23古玩市场场11.5 24市政配套套11.5 25书店11.5 26书画字画画11.5 27音像用品品11.5 28娱乐场所所11.5 合 计计68100.0 完备的旅旅游硬件件配套同同样是杜杜甫草堂堂堂赢得得旅游者者、旅行行社认同同的最大大原因。但与武武侯祠一一样，杜杜甫草堂堂同样存存在门票票价格较较高的问问题。尽管武侯侯祠、杜杜甫草堂堂都有很很高的历历史文化化保护价价值，也也是目前前公认的的成都市市旅游景景区中的的两大亮亮点，但但这两处处景区卖卖点都相相对单一一，仍未未实现历历史文化化与地方方文化的的完美结结合，达达到“游什么么即是游游成都”的效果果。成都都

42、，尚无无一张能能够真正正将成都都的历史史文化与与地方文文化全面面代表的的名片。（三）宽宽窄巷子子片区宽窄巷子子街区是是目前成成都现存存规模较较大的街街区式川川西民居居建筑群群。但对对旧存民民居的合合理保护护不够，形成目目前周边边区域相相对复杂杂的格局局。该区区域有计计划结合合长顺街街形成清清末民初初川西民民居建筑筑和街区区集中展展示区域域，形成成其周边边3公里里范围内内的“古少城城”特色旅旅游文化化街区。虽然该片片区的改改造规划划已经出出台，但但由于种种种原因因而迟迟迟未能启启动。目目前该片片区内古古建筑的的维护等等都还处处于自然然状态，尚未结结合区域域内古建建筑的保保护形成成实质性性的商业业

43、圈。同同时，由由于宽窄窄巷子区区域的街街道拓宽宽，客观观上形成成了商业业口岸，古建筑筑的居民民已纷纷纷破墙开开店，宽宽窄巷子子的古建建筑正在在日益消消失。宽宽窄巷子子的保护护已经迫迫在眉睫睫。（四）大大慈寺片片区大慈寺位位于成都都市东风风路一段段，古称称“震旦旦第一丛丛林”，成都著著名古诗诗。据记记载，唐唐代名僧僧玄奘曾曾在这里里受戒。当年玄玄奘在此此讲经，听众数数百人，甚至武武昌、汉汉口、南南京等地地都有佛佛教信徒徒前往。该寺创建建于唐代代，唐玄玄宗赐匾匾“敕建建大圣慈慈寺”。唐代鼎鼎盛时期期，寺内内有966院，楼楼、阁、殿、堂堂等85524间间，壁画画15991幅。相传唐唐代大师师吴道子子

44、、前蜀蜀画家李李升、后后蜀画家家黄荃父父子都曾曾在此创创作大量量的壁画画，所有有画像“皆一时时绝艺”。是一一座极其其珍贵的的艺术宝宝库。大慈寺历历经兴废废，多次次毁于兵兵火。现现存建筑筑有天王王殿、观观音殿、大雄殿殿、说法法堂、藏藏经楼等等，系清清代中叶叶重建，殿宇宏宏丽。现现为成都都市博物物馆，馆馆藏有新新中国成成立后成成都地区区出土和和征集得得来的历历史文物物、资料料，品种种齐全，数量众众多，是是研究古古代蜀文文化的重重要佐证证。（五）文文殊院片片区文殊院为为作为成成都的著著名文化化遗产，其历史史渊缘、地缘文文化底蕴蕴深厚；在本地地区内享享有相当当的知名名度。文文殊院片片区之所所以一直直未

45、能形形成成都都旅游热热点景区区，片区区内硬件件配套的的缺乏是是重要原原因之一一。文殊殊院周边边商业业业态的类类型以生生活配套套为主，未能与与景区结结合形成成相关的的旅游商商业圈，不能满满足现代代旅游景景区发展展的需求求。（六）小小结成都四川的的省会城城市，也也是四川川的政治治、经济济、文化化中心。随着被被称为“无烟工工业”的旅游游业近年年来的迅迅猛发展展，旅游游经济在在国民经经济中占占有越来来越重要要的地位位。对于于中国大大多数相相对偏远远的西部部城市，旅游业业的兴起起甚至具具备盘活活一个城城市、一一个地区区的巨大大能量。作为中国国西部门门户的成成都，880年代代即被列列入中国国历史文文化保护

46、护名城的的行列，而多年年以来，成都这这一城市市在旅游游经济的的洪流中中却更多多只是的的作为交交通枢纽纽的存在在。目前前，成都都城区内内还没有有一个真真正能够够代表成成都，能能够留住住旅游者者，促使使其进行行消费的的景区。借旧城改改造的契契机，将将文殊院院片区打打造成突突现文殊殊院特征征、川西西民俗特特征的旅旅游商圈圈，从而而吸引外外地旅游游者，分分享旅游游经济的的成果，已不仅仅是文殊殊院片区区改造的的目标，也是西西部旅游游市场的的迫切需需求。第三章 “文殊院院”项目分分析一、项目目概况“文殊院院”项目位位于人民民中路旁旁的成都都市文殊殊院历史史保护片片区作为为成都现现代旅游游休闲中中心RBBD

47、的重重要组成成部分，与传统统城市商商务中心心CBDD相融合合。依托托省级重重点文物物保护单单位文殊院院核心保保护区55.733公顷，形成东东至北大大街、草草市街，南至白白家塘街街、通顺顺桥街，西至人人民中路路，北至至大安西西路规模模的协调调区，成成为宗教教和民俗俗文化的的保护区区，总规规划用地地面积为为26.53公公顷，将将打造成成为城市市旅游休休闲的顶顶级消费费商圈。“文殊院院”建设项目目规划用用地面积积18.62万万平方米米，约合合2799.300亩。其其中155.344万平方方米用地地上规划划总建筑筑面积为为32.05万万平方米米，地上上总建筑筑面积为为27.20万万平方米米，地上上商业

48、建建筑面积积为199.300万平方方米（其其中177.055万平方方米为BB代号地地块上建建筑物，其余为为C代号号地块上上的商业业建筑），地上上居住办办公用房房建筑面面积7.90万万平方米米（其中中含1万万平方米米的公共共配套设设施建筑筑面积）；地下下建筑面面积4.85万万平方米米。其余余C3、C5、C7三三宗地共共3.228万平平方米（约合449.22亩），用于拍拍卖。详详细规划划指标见见下表：项目用地地平衡表表序号地块编号号用地性质质用地面积积（公顷顷）容积率地上建筑筑面积（平方米米）建筑密度度建筑限高高（米）绿地率车位配比比1B2商业1.4881.82227000053%2030%本区域

49、共共设停车车位8550个2B30.90.8337500064%1028%3B41.4660.82212000061%1028%4B52.3771.27730000056%1529%5B61.8331.48827000065%1525%6B71.7992.23340000056%2026%7B91.1552.35527000059%2025%8C1商住、综综合1.2555.670000070%18%本区域共共设停车车位5336个9C20.7881.62212600023%2450%11C41.0661.78818900025%2450%14A2停车场0.455该范围共共设地面面车位4460个个1

50、5C60.82216合计15.334272000018466个停车位的的设置原原则：在在B地块块内按每每1000平方米米建筑面面积不少少于0.5个车车位设置置，C地地块范围围内按成都市市规划技技术管理理规定要求设设置；项项目整体体范围内内共设置置停车位位18446个。二、项目目所处区区域因素素分析（一）青青羊区区区域位置置、经济济特征、经济发发展趋势势分析青羊区为为成都市市中心区区，全区区面积667平方方公里，辖144个街道道办事处处、乡人人民政府府，常住住人口约约46万万人。区区内高等等院校、科研院院所云集集，职业业教育、基础教教育水平平较高，会计师师事务所所、律师师事务所所、人才才交流中中

51、心等中中介机构构齐全。中国第第一个华华侨经济济技术开开发区-成都都华侨经经济技术术开发区区落户我我区。220000年，全全区实现现国内生生产总值值1144.866亿元。青羊区还还是成都都市重要要的商品品集散地地，专业业一条街街众多，尤以电电讯一条条街最为为著名。以金融融机构集集中、大大商厦、大宾馆馆云集为为特征的的骡马市市金融、商贸圈圈为投资资者提供供巨大的的商业机机会。全全区20000年年社会商商品零售售总额达达到777亿元。区内有四四川省人人民医院院、成都都中医院院大学附附属医院院、成都都市第三三人民医医院及杜杜甫草堂堂、青羊羊宫、文文殊院等等名胜古古迹。青羊区地地处成都都中心城城区，是是

52、规划中中的成都都中央商商务区的的核心区区，人流流、物流流量大、交通发发达、信信息通畅畅。20011年220033年青羊羊区各年年度经济济指标分分析单位：万万元20011年20022年20033年国内生产产总值114886066130112855150115522第一产业业497994575596988第二产业业310114336188454379952第三产业业83344849348865105339022（资料来来源：成成都统计计年鉴220022-20004）从以上经经济指标标可看出出：各经经济指标标都有不不同程度度的增长长，特别别是第二二、第三三产业增增长速度度较快，这表明明青羊区区今后的

53、的投资、生产和和服务活活动将日日益活跃跃，对住住宅、商商业用房房和文化化娱乐设设施的需需求会随随之增长长。（二）青青羊区区区域交通通状况青羊区区区东西向向的新华华大道、羊市街街西沿线线、蜀都都大道、西大街街、江汉汉路和南南北向的的人民北北路、人人民中路路、顺城城街、解解放路、太升路路、同仁仁路、长长顺街、东城根根街、青青羊大道道及一环环路、二二环路、三环路路将区域域内连接接成方便便的城市市道路网网络。区间道路路与干线线道路纵纵横交错错、四通通八达、公共汽汽车线路路网络覆覆盖，站站点交汇汇地段将将聚集消消费人流流，是开开发商业业物业的的理想地地段。（三）城城市基础础建设改改善成都市旧旧城改造造已

54、经进进入实施施阶段。城东近近年来通通过对东东大街、顺江路路、龙舟舟路、成成龙路、老成渝渝路等道道路的改改造与建建设，区区域内的的基础实实施明显显改善，成都市市以一、二环路路间的房房地产开开发逐渐渐接近尾尾声，二二环路以以内的地地块已经经成为成成都市房房地产开开发的绝绝版地块块。这些些区域内内的土地地以及开开发后形形成的物物业将具具有极高高商业和和保值、增值价价值。（四）项项目所在在区域政政策环境境旧城古迹迹和历史史建筑最最能体现现出一个个城市的的地域文文化，成成都市政政府以“政府主主导，市市场化经经营”方针，拟定相相关政策策及系列列优惠措措施，积积极鼓励励和支持持投资商商参与成成都市旧旧城改造

55、造和房地地产开发发建设。针对文文殊院片片区旧城城改造项项目政府府将给予予更加优优惠政策策，为保保障项目目顺利实实施，特特成立项项目专家家组指导导和监督督历史文文化保护护片区的的商业运运作。重重视文化化保护与与可持续续发展，“保护”有双重重意义，对于建建筑的保保护，并并不简单单是对建建筑的保保护，而而应该是是对保护护片区内内建筑文文化和精精神的浓浓缩和保保护，只只有这样样才有可可能实现现政府打打造都市市名片的的战略目目标。对对于人文文的保护护，其主主要目的的是实现现对民风风、民俗俗的全面面挖掘和和再现。中房集团团在成功功开发了了蜀风花花园之后后秉承政政府的意意图和战战略目标标，以二二十年的的开发

56、经经验和超超前的开开发理念念，担当当起完成成大型的的片区从从拆迁、市政配配套设施施建设、城市文文化价值值的发掘掘与保护护等一系系列任务务。目前，该该项目所所处区域域无论从从现实的的宏观政政策、发发展状况况、经济济特征、发展趋趋势、交交通状况况还是从从城市规规划、城城市建设设、人文文环境等等方面都都处于一一个生活活、消费费和服务务活动将将日益成成熟的时时期。居居住、商商业物业业面临一一个大好好的发展展机会。该区域域是开发发高档居居住物业业较为理理想的地地段，投投资商业业物业前前景较好好。（五）项项目所在在区域的的文化环环境1、宗教教文化佛教传入入中国后后，经过过初传、开拓、传播等等阶段，逐渐与与

57、我国的的传统文文化相溶溶合，逐逐步形成成了中国国佛教文文化。成成都佛教教文化经经历了东东晋南北北朝、隋隋唐时期期、宋元元明清时时期、中中华民国国及以后后四个时时演变和和发展，现在成成都地区区开放的的寺庙有有58座座。禅宗宗是中国国佛教史史上的大大宗派，也是中中国佛教教独有的的宗派。成都唯唯禅宗独独霸,成成都的文文殊院在在宗教界界有较高高的地位位，古有有“上有文文殊、宝宝光，下下有金山山、高明明”禅宗四四大丛林林之说，文殊院院通过“五化”改造后后，将发发展成为为“文化型型、园林林式、多多元化功功能的国国际寺院院”。 14000年古寺寺文殊院院文殊院坐坐北朝南南，建筑筑面积1116000平方方米。

58、天天王殿、三大士士殿、大大雄殿、说法堂堂、藏经经楼庄严严肃穆，古朴宏宏敞，为为典型的的清代建建筑。寺寺院始建建于隋唐唐（公元元6055年），以康熙熙年间最最为兴盛盛，康熙熙帝御笔笔“空林”二字，钦赐“敕赐空空林”御印一一方，康康熙帝墨墨迹至今今仍存院院内。院院内3000余尊尊佛像，观 音大士士像为青青铜铸造造，可称称雕塑精精品。护护法神韦韦驮像，为清道道光九年年（18829年年）第七七代方丈丈本圆用用青铜翻翻砂而成成，工艺艺精细，童颜神神态，体体现了“童子相相貌，将将军威仪仪”的风度度。还有有一尊列列为“空林八八观之一一”的缅甸甸玉佛，是院僧僧性鳞和和尚于民民国111年（119222年）历历尽

59、艰辛辛，步行行募化到到缅甸请请回的。珍贵文文物、佛佛经、文文献上万万册，如如：院僧僧先宗等等3人于于每日清清晨刺舌舌取血书书写的“舌血经经书”；明神神宗的田田妃绣的的千佛袈袈裟；清清杨遇春春长女以以自己头头发绣制制的水月月观音。院内所所藏唐僧僧玄奘顶顶骨尤为为珍贵，因成都都是唐僧僧的受戒戒地。中国第一一都市禅禅林文殊院片片区所在在的城北北地区是是成都古古寺遗址址最集中中的区域域，这里里是成都都宗教文文化的精精神中心心，不但但有文殊殊院传统统的“中中国四大大丛林”之一、全国十十大佛教教禅院之之一。文殊院的的佛教文文化在全全国乃至至国际上上都有重重要的影影响。曾曾经出了了四位世世界著名名高僧。有“

60、中国第第一比丘丘尼”隆莲法法师修行行处爱道道堂，隆隆蓬法师师蜚声中中外，曾曾有泰国国、斯里里兰卡、日本、美国以以及不丹丹国王等等佛教人人士纷纷纷来访。另外，文殊片片区内还还有金沙沙庵、娘娘娘庙、椤伽庵庵、会庵庵堂、五五岳宫等等近十个个寺院，形成名名副其实实的宗教教文化大大观园，是全国国唯一的的都市禅禅林。2、城市市文化成都以历历史悠久久、文化化浓郁、风光秀秀美、景景点众多多而闻名名于世，“窗含西西岭千秋秋雪，门门泊东吴吴万里船船”，是蓉蓉城当年年商贾如如云、车车水马龙龙的生动动写照；“九天开开出一成成都，千千户万户户入画图图”，描绘绘出了名名冠中外外的“锦绣天天府”。 多彩之都都浓缩了花花会、