吉安项目管理及经营管理知识分析报告

1、凤凰城国际公寓酒店项目 经营可行性分析报告广州东酒承业集团酒店管理有限公司 第 PAGE 30页共 NUMPAGES 33页 Guangzhou Oriental Hotel Group Management Co.,Ltd.凤凰城国国际公寓寓酒店项项目经营可行行性分析析报告20111年12月10日目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc311410186 目录 PAGEREF _Toc311410186 h 11 HYPERLINK l _Toc311410187 第一章 项目简简述 PAGEREF _Toc311410187 h 3 HYPERLINK l _T

2、oc311410188 1.1项项目概况况 PAGEREF _Toc311410188 h 3 HYPERLINK l _Toc311410189 1.2 初步定定位建议议 PAGEREF _Toc311410189 h 3 HYPERLINK l _Toc311410190 1.3 报告编编写依据据 PAGEREF _Toc311410190 h 5 HYPERLINK l _Toc311410191 第二章 市场环环境及项项目定位位分析 PAGEREF _Toc311410191 h 6 HYPERLINK l _Toc311410192 2.1市市场环境境概况及及分析 PAGEREF _

3、Toc311410192 h 6 HYPERLINK l _Toc311410193 2.1.1地理理位置及及自然资资源优越越： PAGEREF _Toc311410193 h 6 HYPERLINK l _Toc311410194 2.1.2经济济发展势势头强劲劲： PAGEREF _Toc311410194 h 6 HYPERLINK l _Toc311410195 2.1.3商业业需求呈呈上升趋趋势： PAGEREF _Toc311410195 h 6 HYPERLINK l _Toc311410196 22吉吉安近年年旅游、酒店服服务业市市场发展展、消费费情况 PAGEREF _Toc

4、311410196 h 7 HYPERLINK l _Toc311410197 2.2.1旅游游市场概概况 PAGEREF _Toc311410197 h 7 HYPERLINK l _Toc311410198 2.2.2居民民消费力力 PAGEREF _Toc311410198 h 7 HYPERLINK l _Toc311410199 2.2.3酒店店、餐饮饮、娱乐乐服务业业消费现现状 PAGEREF _Toc311410199 h 7 HYPERLINK l _Toc311410200 2.2.4吉安安部分酒酒店宾馆馆经营基基本情况况： PAGEREF _Toc311410200 h 8

5、 HYPERLINK l _Toc311410201 2.2.5吉安安酒店业业现状及及特点分分析： PAGEREF _Toc311410201 h 8 HYPERLINK l _Toc311410202 2.3本本章小结结 PAGEREF _Toc311410202 h 9 HYPERLINK l _Toc311410203 第三章 项目总总体功能能定位布局（调整方方案） PAGEREF _Toc311410203 h 11 HYPERLINK l _Toc311410204 3.1客客房功能能布局 PAGEREF _Toc311410204 h 11 HYPERLINK l _Toc3114

6、10205 3.1.1 客客房层功功能汇总总表 PAGEREF _Toc311410205 h 11 HYPERLINK l _Toc311410206 3.1.2客房房层功能能布局图图 PAGEREF _Toc311410206 h 12 HYPERLINK l _Toc3114102207 3.22餐饮功功能布局局 PAGEREF _Toc311410207 h 15 HYPERLINK l _Toc311410208 3.2.1 餐餐饮功能能汇总表表 PAGEREF _Toc311410208 h 15 HYPERLINK l _Toc311410209 3.2.2餐饮饮功能布布局图 P

7、AGEREF _Toc311410209 h 16 HYPERLINK l _Toc311410210 3.3休休闲娱乐乐布局 PAGEREF _Toc311410210 h 17 HYPERLINK l _Toc311410211 3.3.1 休休闲功能能汇总表表 PAGEREF _Toc311410211 h 17 HYPERLINK l _Toc311410212 3.3.2 休休闲功能能布局图图 PAGEREF _Toc311410212 h 18 HYPERLINK l _Toc311410213 3.4其其它功能能板块 PAGEREF _Toc311410213 h 20 HYPE

8、RLINK l _Toc311410214 3.4.1 其其他功能能汇总表表 PAGEREF _Toc311410214 h 20 HYPERLINK l _Toc311410215 3.4.2 大大堂功能能布局图图 PAGEREF _Toc311410215 h 21 HYPERLINK l _Toc311410216 3.5总总体功能能系统汇汇总表及及说明 PAGEREF _Toc311410216 h 22 HYPERLINK l _Toc311410217 第四章 项目经经营及预预测分析析 PAGEREF _Toc311410217 h 23 HYPERLINK l _Toc31141

9、0218 4.1客客房营业业收入 PAGEREF _Toc311410218 h 23 HYPERLINK l _Toc311410219 4.2餐餐饮营业业收入 PAGEREF _Toc311410219 h 23 HYPERLINK l _Tocc311141002200 4.33康体娱娱乐收入入 PAGEREF _Toc311410220 h 24 HYPERLINK l _Toc311410221 4.4其其它收入入 PAGEREF _Toc311410221 h 25 HYPERLINK l _Toc311410222 4.5前前三年经经营收入入预测汇汇总表 PAGEREF _Toc

10、311410222 h 25 HYPERLINK l _Toc311410223 4.6经经营损益益分析（酒店三三年损益益预测表表） PAGEREF _Toc311410223 h 26 HYPERLINK l _Toc311410224 第五章 售价定定位及财财务测算算（产权权客房部部分） PAGEREF _Toc311410224 h 27 HYPERLINK l _Toc311410225 5.1销销售价格格定位说说明 PAGEREF _Toc311410225 h 27 HYPERLINK l _Toc311410226 5.2 收益还还原法-销售价价格定位位 PAGEREF _Toc

11、311410226 h 28 HYPERLINK l _Toc311410227 5.3产产权式酒酒店投资资回报组组合策略略 PAGEREF _Toc311410227 h 31 广州州东酒承业集集团酒店店管理有有限公司司 Guuanggzhoou OOrieentaal HHoteel GGrouup MManaagemmentt Coo.,LLtd.江西吉安安市凤凰凰城国际际公寓酒酒店项目目经营可行行性分析析报告中国江西西省吉安安市吉安安县20111年12月第一章 项目简简述1.1项项目概况况本项目酒酒店位于于吉安县县吉安大大道凤凰凰园区的的交通主主出入口口，由吉吉安绿地地置业有有限责任任

12、公司开开发和投投资建造造，作为为凤凰城城商住小小区的配配套项目目。酒店店楼高115层，建筑面面积1447055 平方方米（含含6#楼楼三层用用于水疗疗功能）。项目目计划拟拟于建成成后按产产权酒店店形式出出售，以以实现资资金的快快速回笼笼。1.2 初步定定位建议议初步定位位建议：总体拟定定位为一一家集住住宿、餐餐饮、休休闲娱乐乐、会议议接待为为一体的的四星标标准商务务休闲型型（产权权式）酒店。酒酒店的硬硬件设施施较为配配套齐全全，应为为目前吉吉安县最最高档次次酒店之之一，并并在经营营项目、硬件、品质和和特点方方面优于于本地区区同类酒酒店。其依据基基于以下下六点：机 遇：吉安县乃乃至吉安安市目前前

13、高星级级酒店少少，与吉吉安的经经济格局局不对称称，无法法满足今今后本区区经济发发展以及及旅游会会议接待待的需求求，高端端酒店有有很大的的发展空空间，此此机遇不不可错失失。市场发展展趋势：目前全国国乃至各各地区的的酒店发发展趋势势都朝向向高星级级方向提提升靠拢拢，呈现现“星级越越高效益益越好”的特点点，不但但新建酒酒店的规规格在攀攀升，而而且老三三星酒店店都纷纷纷改造变变身为四四星和五五星级酒酒店，这这已成为为当前经经济发展展需要的的必然趋趋势，上上世纪末末备受市市场青睐睐的三星星级酒店店正逐步步失去市市场地位位，酒店店市场开开始形成成两头大大中间小小格局。造价成本本可控：酒店的功功能块虽虽有增

14、加加，但造造价成本本弹性较较大，通通过严格格的专业业把控，布局设设计合理理，可以以稀释和和缓冲成成本压力力。经济效益益明显优优于经济济型酒店店：目前吉安安四星级级酒店的的房价比比经济型型酒店平平均房价价高出约约10002000元，四四星级酒酒店的各各功能板板块（餐餐饮、娱娱乐等）的交叉叉互动效效应，又又能拉动动消费和和营业收收入的增增长，促促进物业业增值。提升物业业价值利利于售楼楼工作开开展：项目定位位为四星星标准，有助于于物业的的预期值值上行，对购楼楼形成较较大吸引引力，起起到助推推作用。利用“高高地”优势打打造企业业品牌：恰当的档档次定位位和迎合合市场需需求的配配套，极极有利于于开业后后能

15、迅速速提升酒酒店的认认知度和和品质，打造出出一方品品牌。综上所述述：如要保持持项目在在本区域域的可持持续发展展，应充充分考量量到上述述因素。在以下下章节里里我们将将对定位位思路进进行详细细分析论论证。1.3 报告编编写依据据项目经营营可行性性分析报报告编制制委托合合同；吉安市市城市总总体规划划；国家计划划委员会会发布的的关于于建设项项目进行行可行性性研究的的试行管管理办法法；国家计划划委员会会、建设设部发布布的建建设项目目经济评评价方法法与参数数（第三三版）；国家计划划委员会会发布的的投资资项目可可行性指指南；中华人人民共和和国建筑筑法;住宅建建筑设计计规范GGBJ996-886;民用建建筑设

16、计计通则JJGJ337388;建筑物物抗震设设计规范范GB5501991933;吉安市历历年统计计年鉴；本项目初初步规划划方案；其它相关关法律、法规、标准和和规范；其他相关关依据资资料及实实地调查查资料；项目单位位提供的的有关本本项目的的基础资资料、技技术资料料等。第二章 市场环环境及项项目定位位分析2.1市市场环境境概况及及分析2.1.1地理理位置及及自然资资源优越越：吉安县地地处江西西省中部部，位于于长江三三角洲、珠江三三角洲、闽南经经济区的的“扇轴轴”部位位。物产产资源丰丰富，现现辖122镇7乡乡，人口口50万万，总面积积21117平方方公里。境内形形成了以以井冈山山机场、京九铁铁路、1

17、105国国道、赣赣粤高速速、武吉吉高速、赣江黄黄金水道道为主轴轴的立体体交通网网络。县县城敦厚厚距吉安安市中心心城区和和吉安海海关、吉吉安商检检、吉安安火车站站10公公里，距距井冈山山机场330公里里，距赣赣粤高速速出入口口3.55公里，距赣江江燕子窝窝水运码码头2公公里，城城东设有有京九铁铁路吉安安货运南南站，交交通异常常便利。2.1.2经济济发展势势头强劲劲：近年来吉吉安县经经济进入入快速发发展轨道道，“十十一五”期间GGDP年年均增长长率达114%。20100年，实实现生产产总值774.002元，人均生生产总值值达1661000元，比比上年增增长155%，各各项经济济指标均均提前一一年完

18、成成“十一一五”规规划目标标。根据据“十二五”规划划目标，到“十十二五”期末年年生产总总值将达2000 亿亿元，人人均生产产总值达达到60000 美元左左右。2.1.3商业业需求呈呈上升趋趋势：目前全县县工贸企企业有一一千多家家，规模模以上企企业近1100多多家。其其中有如如上市公公司联创创光电、台商投投资的电电子产业业公司等等多家省省市著名名大中型型企业。区内以以及周边边所属各各规模企企业的政政务、商商务、会会务活动动，大小小会议经经常举办办，经贸贸活动频频繁；旅旅游客源源市场的的开拓和和游客量量的增长长，带来来酒店消消费量的的增大。分析小结结：以上三个个方面条条件无疑疑给本区区酒店服服务业

19、带带来极大大商机，对本项项目形成成强有力力的支撑撑。22吉吉安近年年旅游、酒店服服务业市市场发展展、消费费情况2.2.1旅游游市场概概况20100年全年年全市接接待入境境旅游者者12.25万万人次，增长221.55%；旅旅游外汇汇收入228388万美元元，增长长25.6%。全年全全市接待待国内旅旅游者114022.355万人次次，增长长15.3%；国内旅旅游收入入88.23亿亿元，增增长211.5%。2.2.2居民民消费力力 资料公布布显示：吉安市市20111年116月份份城镇居居民人均均可支配配收入为为88886.336元（月均114811.066元）、吉安县县19月份份城镇居居民人均均可支

20、配配收入为为117753元元（月均均13005.88元），购买力力在全国国属于中中等水平平。2.2.3酒店店、餐饮饮、娱乐乐服务业业消费现现状但通过我我们的市市场调查查发现，本地区区的实际际消费实实力与官官方公布布的居民民可支配配收入极极不对称称，消费费力之强强劲直逼逼一线城城市。通通过对当当地 华华拓大酒酒店 开开元洲际际大酒店店 宏泰泰国际酒酒店 吉吉安宾馆馆 锦洋洋宾馆 君嘉商商务酒店店 龙腾腾商务宾宾馆等113家酒酒店宾馆馆、湘君君酒家 食为天天 皇冠冠酒楼餐餐厅 锦锦源酒家家 闽圳圳酒家 鸿港海海鲜酒楼楼等100家酒楼楼食肆、宏泰国国际水疗疗会 海海阔天空空 华拓拓桑拿 大浪淘淘沙洗

21、浴浴中心 碧涛阁阁水疗会会所 天天之道 大汉松松骨 文山国国际足浴浴中心等等10家家桑拿洗洗浴和沐沐足会所所的抽样样调查显显示：经济型商商务酒店店平均房房价为11001500元、三三星以下下（含三三星）平平均房价价为1550元2200元元、四星星（含准准四星）平均房房价为2200元元3600元，年年平均开开房率普普遍达到到60%以上，有的甚甚至高达达75%。各店店房价和和入住率率的高低低与所处处地段位位置、硬硬件设施施状态有有较大区区别。以一般中中档装修修水平的的酒楼食食肆为例例，人均均消费达达5080元元。午餐餐上座率率40%-880%，晚餐上上座率770%1220%不不等，消消费相当当旺盛

22、。桑拿场所所收费：普通按按摩服务务12001400元90分分钟，莞莞式服务务50006000元。各各处场所所生意都都比较火火爆。其其价格和和繁荣程程度甚至至已超过过珠三角角许多经经济发达达地区。2.2.4吉安安部分酒酒店宾馆馆经营基基本情况况：酒店名称称等级标准准平均房价价平均开房房率吉安华拓拓国际大大酒店四星级260元元63%吉安开元元洲际大大酒店四星级350元元62%吉安文山山国际大大酒店四星级274元元62%吉安宏泰泰国际酒酒店四星标准准245元元64%吉安白鹭鹭宾馆四星级220元元66%吉安宾馆馆三星级200元元66%文山国际际酒店三星标准准198元元59%吉安皇冠冠酒店三星标准准16

23、8元元56%庐陵宾馆馆二星标准准140元元66.55%吉安君嘉嘉商务酒酒店二星标准准130元元67.55%锦江之星星经济快捷捷型140元元71%吉安龙腾腾商务宾宾馆经济商务务型150元元60.55%吉安 HYPERLINK o 南苑宾馆预订 o 南苑宾馆预订 南苑苑宾馆经济型100元元65%（数据来来源：吉吉安市旅旅游局）2.2.5吉安安酒店业业现状及及特点分分析：高星级酒酒店不足足，且分分布不均均匀。全全市目前前仅有四四星级酒酒店122家，其其中吉安安县城仅仅有准四四星酒店店一家（宏泰酒酒店）。酒店多以以招待所所、小型型宾馆为为主。多多数酒店店无暇翻翻新，趋趋于简陋陋。高端端市场需需求难以以

24、满足。宾馆酒店店业的发发展多注注重住宿宿功能，酒店硬硬件落后后、产品品、配置置、硬件件和功能能普遍滞滞后，又又因缺乏乏配套较较为完善善的高星星级酒店店，导致致大型会会展活动动难以开开展和推推广，失失去许多多举办全全省、全全国、乃乃至国际际大型商商务会议议的能力力。吉安的经经济和旅旅游业的的快速增增长对酒酒店业的的需求逐逐步上升升，給酒酒店业很很大提升升空间。根据酒酒店行业业的标准准，酒店店平均开开房率达达到600%属于于良性经经营状态态，目前前吉安酒酒店业入入住率平平均超过过60%以上，且无明明显淡旺旺季。经济型酒酒店占较较大比例例，入住住率略高高于高星星级酒店店，但房房价收入入低，因因此总体

25、体而言，高星级级酒店的的经济效效益远高高于经济济型酒店店，这一一趋势今今后将更更为凸显显。目前吉安安及其周周边酒店店的类型型单一，经营同同质化倾倾向十分分严重；缺少休休闲度假假酒店(包括产产权式或或时权式式度假酒酒店)，低中高高三档酒酒店数量量呈现出出典型的的正态分分布，酒酒店市场场远没有有达到均均衡状态态。大多数酒酒店内的的配套休休闲娱乐乐项目仍仍停留在在上世纪纪90年年代末期期的水平平，比珠珠三角地地区乃至至内地的的许多城城市相对对滞后110年以以上。表表现为：服务理理念严重重滞后，桑拿洗洗浴业基基本上是是沿袭传传统模式式或是“莞式服服务”的复制制产品，新概念念的水疗疗SPAA会所还还没在

26、市市场出现现。品牌力较较弱，酒酒店管理理理念落落后。吉吉安地区区的高端端酒店普普遍缺乏乏品牌影影响力和和缺乏引引进先进进的管理理理念、高标准准的服务务水准。2.3本本章小结结吉安的经经济和旅旅游业的的快速增增长对高高端酒店店的需求求逐步上上升，本本地区高高端酒店店的数量量与地区区需求的的缺口已已经显现现，同时时餐饮娱娱乐业目目前普遍遍存在的的硬件和和软件的的滞后和和缺失，又恰是是我们抢抢占吉安安酒店高高端市场场的契机机。重要要的是如如何把握握好机遇遇。本案对项项目酒店店的定位位是恰当当的，只只有将本本项目打打造成配配套设施施相对齐齐全，在在设备选选型上要要至少领领先同行行业35年以以上，硬硬件

27、带有有前瞻性性的四星星级酒店店，以全全新水疗疗文化产产品为卖卖点，异异军突起起，形成成优势，与其他他同行进进行差异异化竞争争。按照照这一思思路，我我们定能能抢占先先机，在在本地区区酒店娱娱乐业市市场占据据重要位位置。第三章 项目总总体功能能定位布局（调整方方案）3.1客客房功能能布局3.1.1 客客房层功功能汇总总表序号项目名称称数量（间间/套）套内面积积（m22)楼层位置置建筑面积积（m22)每套建筑筑面积（m2)1标准客房房102395-100层5322252.118 2豪华标准准客房483911-113层2661155.444 3豪华客房房163914-115层1774455.444 4

28、联通房47814-115层110.88 5平层套房房27814-115层110.886复式套房房27814-115层110.887客房合计计1745-155层975778其中:套套房/联联通）84.600%14-115层卫生洁具具3件套3.1.2客房房层功能能布局图图伍-十层层功能布布局调整整图十一-十十三层功能能布局调调整图十四-十十伍层功能能布局调调整图3.2餐餐饮功能能布局3.2.1 餐饮功能能汇总表表序号项目名称称数量（间间/套）套内面积积（m22)楼层位置置总面积（m2)1大堂吧咖咖啡厅1601层602早餐厅11201层1203厨房12301层2304餐厅VIIP包房房9392层35

29、15餐厅豪华华宴会包包房3782层2346储物间1202层207备餐间1392层398其他公共共面积12层243合计129773.2.2餐饮饮功能布布局图3.3休休闲娱乐乐布局3.3.1 休休闲功能能汇总表表序号项目名称称数量（间间/套）套内面积积（m22)楼层位置置总面积（m2)1水疗休息息厅、沐沐足、影影视厅、棋牌室室、K房房、乒乓乓球、桌桌球1228773层(33#+66#楼）228772水疗VIIP包房房17394层6633其他公共共面积1224合计317443.3.2 休休闲功能能布局图图3层（33#+66#楼）功能布布局图（等阿才才图）4层水疗疗VIPP包房层层功能布布局图3.4其

30、其它功能能板块3.4.1 其其他功能能汇总表表序号项目名称称数量（间间/套）套内面积积（m22)楼层位置置总面积（m2)1大堂1801层802前台11层03行李房1101层104客房办公公室1201层205仓库1301层306综合办公公室1251层257员工饭堂堂（小会会议）181层88消防中心心1151层159后勤门廊廊191层910公共厕所所1201层2011PA161层612工程部办办公1301层3013办公仓库库上部做做阁楼1501层50合计3033.4.2 大大堂功能能布局图图备注：5-客房办公室&仓库上部做阁楼3.5总总体功能能系统汇汇总表及及说明位置功能区建筑面积积（m22)百分

31、比备注首层前台、大大堂吧、多功能能厅、厨厨房、办办公室8876.033%2层多功能宴宴会厅、餐厅包包间8876.033%12间(宴会)3层(33#+66#楼水疗休息息厅、沐沐足、影影视厅、棋牌室室、K房房、乒乓乓球、桌桌球2287715.555%4层水疗馆VVIP包包厢8876.033%17间5100层标准客房房5322236.119%102间间11113层豪华标准准客房2661118.110%48间14115层豪华套房房层1774412.006%复式套22、平层层套2、联通房房4、豪豪华客房房16合计147005100.00% 第四章章 项目目经营及及预测分分析说明：考量到本本项目酒酒店所处

32、处的地理理位置，当前和和今后的的市场环环境发展展趋势，项目的的定位性性质，开开发区建建设的拉拉动效应应等综合合因素，在开业业第二年年后酒店店开房率率和营业业收益率率会逐年年递增。本酒店店的特色色SPAA水疗对对于今后后的客源源也是一一个强有有力的支支撑，至至开发区区全部启启动后收收益将达达到高峰峰期。以下对项项目开业业后三年年的经营营情况进进行分析析。4.1客客房营业业收入 项目名称称第一年第二年第三年客房数量量(间)182182182年平均开开房率45%58%65%年平均房房价(元元)190240280年营业收收入(万万元)5609121,19924.2餐餐饮营业业收入基本经营营思路：由于本

33、项项目的餐餐饮经营营场所规规模不大大（不足足3000餐位），因此此经营思思路应避避免陷入入传统餐餐饮经营营的“同质化化”误区，在经营营内容、服务方方式、产产品设计计等方面面均要有有所创新新突破，以“精品”和差异异化路线线为导向向，打造造自身“品牌符符号”和“卖点”。餐饮收入入预测 项 目餐位数人均消费费(元)上座率%第一年收收入(万元)中餐包房房午1206045%116晚1208060%207中餐大厅厅午100 4040%57晚100 5030%54大堂吧天50人次次 1527住店客早早餐每天人均均数1220餐标115元3600天=665万元元会议餐每次会议议人均数数1000每天餐餐标900元

34、60天天=544万元餐饮合计计580.004.3康康体娱乐乐收入基本思路路提示水疗SPPA近年年来在国国内发展展势头迅迅猛。被被社会各各阶层人人士所追追捧而成成为当今今引领休休闲方式式的时尚尚主流。本酒店康康体娱乐乐项目以以水疗产产品为主主要卖点点。水疗疗产品预预计会是是今后酒酒店的很很主要的的收入增增长点和和带动酒酒店客房房收入的的亮点。本项目的的设计充充分考虑虑护理区区、按摩摩区、功功能泡浴浴区的完完美结合合，SPPA馆内内将餐饮饮、KTTV、小小影吧、台球房房、棋牌牌房、网网吧全部部融合一一体，打打造成本本地区内内最时尚尚、最高高端的水水疗SPPA休闲闲会馆。产品和服服务将引引进深圳圳皇

35、室假假期管理理团队的的最时尚尚水疗SSPA服服务理念念，柔和和巴厘岛岛SPAA产品五五大元素素，扬弃弃“东莞模模式” 中的的低俗元元素，提提升文化化品味含含量，打打造有自自己产品品特色的的品牌推推向市场场。 康体（水水疗）收收入预测测 服务项目目平均接待待人次天消费单价价（元）第一年收收入（万万元）水疗大厅厅23098811VIP包包厢605001,0880沐足9050162美容306064合计2,11174.4其其它收入入 项 目内容和数数量第一年收收入（万元）会议接待待年平均会会议接待待80天天次、会会议室租租金8000元天6.4商场租金金每月10000元元1.2合计7.64.5前前三年经

36、经营收入入预测汇汇总表 经 营 项项 目运 营营 期第一年（万元）第二年（万元）第三年（万元）客房收入入5609121,1992餐饮收入入580598629康体娱乐乐收入2,11172,18802,2889其他收入入7.67.88.1合计3,2665.3,6998.4,1118.4.6经经营损益益分析（酒店三三年损益益预测表表）单位：（万元） 项 目第1年第2年第3年金 额比例%金 额比例%金 额比例%一、营业收入入3,2665100.00%3,6998100.00%4,1118100.00%二、营业成本本及费用用2,377672.779%2,699472.779%3,055974.228%1

37、、工资总额额42413%48113%53513%2、员工福食食481.5%551.5%611.6%3、物料消耗耗983.000%1113.000%1233.000%4、设备保养养维修 20 0.600%220.600%250.700%5、能源消耗耗费用2618.000%2958.000%3298.000%7、餐饮成本本2618.000%2958.000%3298.000%8、水疗成本本3169.7%3589.7%39910%9、技师提成成3249.9%3669.9%40710%10、营业税及及附加2618.000%2968.000%3298.000%11、行政费用用401.222%451.22

38、2%501.4%12、广告费 561.711%631.711%70 2%13、洗涤费 752.300%852.300%942.500%14、通讯费230.700%260.700%290.800%15、交通费331.000%371.000%411.000%16、服装费 60.188%660.188%740.2%17、管理公司司管理费费150.466%170.466%190.488%18、其它费用用1153.522%1303.522%1453.6%三、经营利润润88627.221%1,000427.221%1,055925.772%注释: 餐饮成成本率按按餐饮收收入455%计算算，水疗疗成本率率按

39、水疗疗收入115%计计算，按按摩技师师按收费费按155%计提提成，营营业税按按总营业业额的88%统一一税率计算算。第五章 售价定定位及财财务测算算（产权权客房部部分）5.1销销售价格格定位说说明 定价前提提：目标项目目所在市市场环境境持续稳稳定、健健康发展展（包括括政策环环境）；目标项目目的开发发进度顺顺利，没没出现特特殊情况况；目标项目目的产品品达到项项目应有有的素质质与功能能要求；目标项目目具备基基本的应应有的销销售能力力。价格定位位的条件件符合房地地产销售售及租赁赁的合法法条件，即本案案须得在在法律许许可的范范围内进进行销售售或租赁赁；符合开发发商对投投资利益益回报的的价值评评估，并并相

40、应的的产生经经济和社社会效益益的价值值回报；符合目标标客户群群对价格格的承受受力，并并由此产产生的本本案价格格的认同同和尊贵贵感；符合在竞竞争市场场的竞争争力，并并以得到到价格竞竞争的最最大优势势。 定价综综合考虑虑因素推售时机机：良好好的营销销时机使使物业的的整体销销售事半半功倍；区位因素素： 环境境自然然环境、商业环环境、升升值潜力力 交通通通达达程度、道路状状况 配套套休闲闲娱乐配配套、文文化设施施物业因素素： 项项目规划划、项目目规模、档次星星级、园园林装修修、酒店店配套、外观设设计、户户型面积积营销因素素：PAGE 东酒集团项目分析报告 第 PAGE 33 页 共 NUMPAGES

41、33 页管理公司司品牌、管理服服务内容容、发展展商品牌牌、代理理商品牌牌、地盘盘包装、宣传效效果5.2 收益还还原法-销售价价格定位位客房各种种套型面面积换算算和统计计表序号项目名称称数量（间间/套）套内面积积（m22)总套内建建筑面积积（m22)总建筑面面积（mm2)每套建筑筑面积（m2)楼层位置置1标准客房房10239397885322252.118 5-100层2豪华标准准客房4839187222661155.444 11-113层3豪华客房房16396241774455.444 14-115层4联通房478312110.88 14-115层5平层套房房278156110.88 14-1

42、15层6复式套房房278156110.88 14-115层客房合计计17470988975775-155层套房按22间计算算合计182客房区十十年期经经营收入入预测表表项目名称称年平均第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年备注客房数量量(间)182182182182182182182182182182182套房按22间算收收入年平均开开房率62%45%58%65%65%65%65%65%65%65%65%年平均房房价(元元)310 190240280294309 324 340 357 375 394 年营业收收入(万万元)12866 560 912 11922 12522 13155 13800 14499 15222 15988 16788 测算前提提以酒店十十年经营营期的平平均入住住率622%进行测测算；除客房外外其他部部门最少少营收与与成本持持平，且且控制经经营成本本在合理理范围；十年经营营期的平平均房价价为3110元/间，且且基本变变化不大大；客房部分分的经营营毛利按按30%测算；（备注注：正常常客房的的经营毛毛利为440%，预留110%的的自留毛毛利空间间）测算一：客房建建面全部部可售情情况下的的销售均均价年均入住住率