中原办张庄闸管理处片区改造项目可研报告

1、中原办张庄闸管理处片区改造项目可行性研究报告第 PAGE 57 页 共 NUMPAGES 58 页目 录录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc26798 第1章 总 论 PAGEREF _Toc26798 4 HYPERLINK l _Toc6184 1.1. 项目目背景与与概况 PAGEREF _Toc6184 4 HYPERLINK l _Toc8822 1.2. 问题题与建议议 PAGEREF _Toc8822 7 HYPERLINK l _Toc6541 第2章 项目投投资环境境与市场场研究 PAGEREF _Toc6541 8 HYPERLINK l _T

2、oc4532 2.1. 投资资环境分分析 PAGEREF _Toc4532 8 HYPERLINK l _Toc29353 2.2. 区域域房地产产市场分分析 PAGEREF _Toc29353 10 HYPERLINK l _Toc3708 2.3. 销售售预测 PAGEREF _Toc3708 13 HYPERLINK l _Toc28189 2.4. 营销销策略 PAGEREF _Toc28189 16 HYPERLINK l _Toc10332 第3章 建设规规模与项项目开发发条件 PAGEREF _Toc10332 19 HYPERLINK l _Toc22248 3.1. 建设设规

3、模 PAGEREF _Toc22248 19 HYPERLINK l _Toc14682 3.2. 项目目概况现现状 PAGEREF _Toc14682 19 HYPERLINK l _Toc30196 3.3. 项目目建设条条件 PAGEREF _Toc30196 19 HYPERLINK l _Toc18890 第4章 建筑方方案 PAGEREF _Toc18890 21 HYPERLINK l _Toc20746 4.1. 设计计依据 PAGEREF _Toc20746 21 HYPERLINK l _Toc5104 4.2. 项目目设计主主题和开开发理念念 PAGEREF _Toc51

4、04 21 HYPERLINK l _Toc24190 4.3. 项目目总体规规划方案案 PAGEREF _Toc24190 21 HYPERLINK l _Toc11653 4.4. 建筑筑设计 PAGEREF _Toc11653 22 HYPERLINK l _Toc15114 4.5. 结构构设计 PAGEREF _Toc15114 24 HYPERLINK l _Toc20124 4.6. 给排排水设计计 PAGEREF _Toc20124 24 HYPERLINK l _Toc7090 第5章 节能节节水措施施 PAGEREF _Toc7090 26 HYPERLINK l _Toc

5、10363 5.1. 设计计依据 PAGEREF _Toc10363 26 HYPERLINK l _Toc17326 5.2. 建筑筑部分节节能设计计 PAGEREF _Toc17326 26 HYPERLINK l _Toc5214 第6章 环境影影响评价价 PAGEREF _Toc5214 27 HYPERLINK l _Toc18083 6.1. 编制制依据 PAGEREF _Toc18083 27 HYPERLINK l _Toc24902 6.2. 环境境现状 PAGEREF _Toc24902 27 HYPERLINK l _Toc25018 6.3. 项目目建设对对环境的的影响

6、 PAGEREF _Toc25018 28 HYPERLINK l _Toc314 6.4. 环境境保护措措施 PAGEREF _Toc314 28 HYPERLINK l _Toc19026 第7章 劳动卫卫生与消消防 PAGEREF _Toc19026 29 HYPERLINK l _Toc6573 7.1. 指导导思想 PAGEREF _Toc6573 29 HYPERLINK l _Toc1891 7.2. 职业业安全卫卫生健康康对策与与措施 PAGEREF _Toc1891 29 HYPERLINK l _Toc22494 7.3. 消防防设计 PAGEREF _Toc22494 3

7、0 HYPERLINK l _Toc21191 第8章 组织机机构与人人力资源源配置 PAGEREF _Toc21191 32 HYPERLINK l _Toc12654 8.1. 组织织机构 PAGEREF _Toc12654 32 HYPERLINK l _Toc10758 8.2. 人力力资源配配置 PAGEREF _Toc10758 32 HYPERLINK l _Toc14981 第9章 项目实实施进度度 PAGEREF _Toc14981 33 HYPERLINK l _Toc12896 9.1. 项目目开发期期 PAGEREF _Toc12896 33 HYPERLINK l _

8、Toc17979 9.2. 项目目实施进进度安排排 PAGEREF _Toc17979 33 HYPERLINK l _Toc29210 9.3. 项目目实施过过程控制制措施 PAGEREF _Toc29210 33 HYPERLINK l _Toc27419 第10章章 项目目招投标标 PAGEREF _Toc27419 35 HYPERLINK l _Toc12648 10.11. 工工程项目目招标投投标概述述 PAGEREF _Toc12648 35 HYPERLINK l _Toc5378 10.22. 工工程项目目招标投投标因素素分析 PAGEREF _Toc5378 36 HYPE

9、RLINK l _Toc10084 10.33. 招招标依据据 PAGEREF _Toc10084 38 HYPERLINK l _Toc22178 10.44. 招招标范围围 PAGEREF _Toc22178 38 HYPERLINK l _Toc31723 10.55. 招招标方式式 PAGEREF _Toc31723 38 HYPERLINK l _Toc113 第11章章 投资资估算与与资金筹筹措 PAGEREF _Toc113 39 HYPERLINK l _Toc11625 11.11. 投投资估算算 PAGEREF _Toc11625 39 HYPERLINK l _Toc28

10、628 11.22. 资资金筹措措 PAGEREF _Toc28628 39 HYPERLINK l _Toc8649 第12章章 财务务评价 PAGEREF _Toc8649 41 HYPERLINK l _Toc24762 12.11. 项项目评估估依据 PAGEREF _Toc24762 41 HYPERLINK l _Toc9257 12.22. 财财务评价价基础数数据的选选择 PAGEREF _Toc9257 41 HYPERLINK l _Toc7434 12.33. 财财务评价价 PAGEREF _Toc7434 41 HYPERLINK l _Toc23818 12.44. 不

11、不确定性性分析 PAGEREF _Toc23818 42 HYPERLINK l _Toc147 第13章章 社会会评价 PAGEREF _Toc147 43 HYPERLINK l _Toc266 13.11. 项项目对社社会的影影响分析析 PAGEREF _Toc266 43 HYPERLINK l _Toc15708 13.22. 风风险分析析 PAGEREF _Toc15708 44 HYPERLINK l _Toc4721 13.33. 社社会评价价结论 PAGEREF _Toc4721 44 HYPERLINK l _Toc27521 第14章章 研究究结论与与建议 PAGEREF

12、 _Toc27521 46 HYPERLINK l _Toc13331 14.11. 可可行性研研究结论论 PAGEREF _Toc13331 46总 论论项目背景景与概况况1、项目目名称：中原办张张庄闸管管理处片片区改造造项目2、承办办单位概概况单位名称称：濮阳市市正大置置业有限限公司单位性质质：有限限责任公公司注册资金金：人民民币95516万万元业务范围围：房地产产开发、销售 、法定代表表人：邵亚3、可行行性研究究报告编编制依据据与委托方方签订的的咨询协协议；国家计委委计办投投资审定定的投投资项目目可行性性研究指指南（试试用版）；国家发展展改革委委员会、建设部部联合颁颁发的建设项项目经济济

13、评价方方法与参参数（第第三版）；城市房房地产开开发经营营管理条条例；房地产产项目经经济评价价方法。4、编制制范围依据国家家有关政政策、法法律、法法规、规规程、规规范，对对青年城城项目建建设的目目的、必必要性、项目区区域概况况、项目目规划方方案及建建设内容容、项目目建设组组织管理理、项目目招标方方案、投投资估算算、融资资方案与与效益分分析、财财务分析析、项目目风险分分析等方方面进行行全面论论证和研研究。5、项目目提出的的理由项目建设设符合国国民经济济发展当前，我我国国民民经济运运行正处处于一个个特殊发发展时期期，为了了促进国国民经济济的稳步步健康发发展，必必然要求求扩大内内需，优优化消费费结构，

14、把住宅宅建设作作为推动动国民经经济发展展的支柱柱产业之之一。根根据国家家统计局局的分析析和研究究，房地地产对国国民经济济的拉动动作用约约1.552个百百分点。濮阳房房地产占占GDPP的比重重还将快快速上升升，对GGDP的的贡献率率还将逐逐步增大大。根据国家家有关部部门的分分析和预预测，我我国居民民住宅目目前正在在从生存存型向舒舒适型方方向转变变，到220088年，我我国城镇镇居民人人均建筑筑面积将将达到222平方方米，平平均每户户拥有一一套功能能基本齐齐全的住住房，住住房消费费占整个个消费的的比重将将达到115%，城市化化水平将将提高到到36%左右。我国居居民住宅宅的近期期发展目目标是户户均一

15、套套、人均均一室，力争220100年达到到人均建建筑面积积35平平方米，主导户户型为三三室两厅厅和两室室两厅。正因为房房地产投投资的带带动作用用较大，国家为为推动我我国国民民经济的的持续健健康稳定定发展，将建筑筑业列为为国家的的支柱产产业之一一。因此此，本项项目的建建设是国国民经济济发展的的需要。 项目目对城市市建设将将起到促促进作用用20122年12月月24日日，在河南省各各民主党党派省委委、无党党派人士士和省工工商联参参政议政政联合调调研课题题组向河河南省委委、省政政府提交交的“3+55”新型型城市群群建设及及产业发发展思路路与对策策研究总总报告中，提提出要把把“3+5”新新型城市市群打造

16、造成为功功能互补补的高新新产业聚聚集区、发展布布局合理理的新型型城市连连绵区、中部领领先的现现代大商商业区、环境优优美的综综合生态态区。濮阳作为为“3+5”新新型城市市群建设设的中心心城市之之一，其其经济发发展速度度在河南南区域经经济中领领先地位位更加突突出，对对全省各各地乃至至中南地地区都具具有较强强的辐射射力，在在以长株株潭为中中心的“3+55”城市群群发展建建设的环环境下，濮阳市市委市政政府提出出要突出出濮阳城城市形象象建筑，提高濮濮阳城市市品位，加强城城市辐射射功能的的目标。根据河河南省住住宅与房房地产业业20113年规规划，未未来100年内河河南省将将斥资333277亿元打打造城市市

17、住宅，使城镇镇人均住住宅建筑筑面积增增加到330.118平方方米。目前，濮濮阳市的的人均住住宅面积积偏小，而且居居住条件件也比较较差，与与河南省住住宅与房房地产业业发展规规划相差差甚远。因此，改善濮濮阳市人人民的居居住条件件已经成成为濮阳阳市政府府特别关关心的问问题之一一。同时时，随着着濮阳经经济的发发展和人人民生活活水平的的不断提提高，人人们对居居住环境境等方面面的要求求也越来来越高，近年来来实施的的房地产产开发建建设就是是为了使使濮阳城城市居民民的生活活环境、居住环环境不断断得到改改善。青年城项项目符合合濮阳城城市建设设总体规规划，贯贯彻了 “3+55”城市群群建设的的发展战战略，其其对加

18、快快城镇化化进程，美化城城市空间间，创造造新的城城市景观观，提升升城市品品位都具具有积极极意义。 解决决劳动就就业的需需要由于我国国目前正正处于经经济结构构的调整整时期，部分行行业职工工下岗再再就业也也就在所所难免，广开就就业渠道道，解决决人民的的生活与与就业问问题已成成为当前前各级政政府的头头等大事事。而投投资、消消费、出出口是国国民经济济增长的的原动力力，因此此国家固固定资产产投资总总的政策策仍然是是继续保保持投资资总量的的稳定增增长，以以创造更更多的就就业机会会。据有关权权威人士士测算，我国GGDP每每增长11个百分分点，全全国可新新提供880多万万个就业业岗位，而住宅宅投资每每增加11

19、0%，大约可可以拉动动GDPP增长00.5个个百分点点，则可可提供440多万万个就业业岗位。因此，住宅建建设投资资的增加加对于增增加社会会就业机机会有着着不可忽忽视的作作用，而而本项目目作为濮濮阳市重重点商品品住宅建建设项目目工程之之一，将将为增加加濮阳市市当地社社会就业业岗位作作出一定定的贡献献。6、拟建建地点本项目位位于濮阳阳市京开开路与中中原路交交叉口北北路东，总占占地面积积23亩自自然环境境优越，道路交交通便利利。7、预期期目标中原办张张庄闸管管理处片片区改造造项目拟在占地地面积334亩，建设总总容积率率为2.33，建建设密度度为233.6%,总总建筑面面积为11682270平平方米的

20、的。8、主要要建设条条件为了加快快招商引引资力度度，加快快濮阳城城市基础础设施建建设，促促进经济济社会可可持续发发展，把把濮阳建建设成为为区域性性中心城城市。主要技术术经济指指标序号项目单位数值1总用地面面积34亩2规划总建建筑面积积16822702.1其中：住住宅建筑筑面积70,6652.32.2其中：11-4层商铺铺建筑面面积3719902.3其中：地地下停车车场位741位位3建筑密度度%23.664容积率2.3335绿地率%35.3326项目总投投资万元5000007财务净现现值万元4000008财务内部部收益率率%140.009静态投资资回收期期年2.110动态投资资回收期期年1.5问

21、题与建建议项目开发发商已合合法取得得本项目目土地使使用权，各项建建设手续续正在申申办中。分析测测算过程程假定本本项目在在土地取取得、立立项、开开发建设设、销售售等方面面均遵照照国家及及濮阳的的房地产产项目开开发程序序及规定定。根据测算算，在预预计的销销售价格格、销售售率条件件下，本本项目具具备良好好的可行行性。濮阳市房房地产市市场正处处于开发发高潮时时期，竞竞争日趋趋白炽化化，因此此需要切切实考虑虑市场容容量和市市场销售售节奏；在建设设过程中中，需要要严格控控制工程程成本和和管理成成本。充分利用用地块区区域优势势和景观观资源；与知名名专业设设计公司司、中介介顾问公公司合作作，强强强联合，打造小

22、小区品牌牌和企业业品牌；制定合合理的市市场营销销方案，扩大媒媒体宣传传，注重重营销推推广，保保证销售售资金回回款。项目投资资环境与与市场研研究投资环境境分析国家政治治经济形形势及有有关政策策20133年全年年国内生生产总值值2466,6199亿元，比上年年增长111.44%。分分产业看看，第一一产业增增加值228,9100亿元，增长33.7%；第二二产业增增加值1121,3811亿元，增长113.44%；第第三产业业增加值值96,3288亿元，增长111.44%。第第一产业业增加值值占国内内生产总总值的比比重为111.77%，与与上年持持平；第第二产业业增加值值比重为为49.2%，上升00.3

23、个个百分点点；第三三产业增增加值比比重为339.11%，下下降0.3个百百分点。固定资产产投资增增长较快快全年全全社会固固定资产产投资1137,2399亿元，比上年年增长224.88%。在在城镇投投资中，第一产产业投资资1,4666亿元，比上年年增长331.11%；第第二产业业投资551,0200亿元，增长229.00%；第第三产业业投资664,9288亿元，增长223.22%。全年房地地产开发发投资225,2800亿元，比上年年增长330.22%，其其中商品品住宅投投资188,0100亿元，增长332.11%。商商品房竣竣工面积积58,2366万平方方米，增增长4.3%。商品房房销售面面积7

24、66,1933万平方方米，增增长233.2%，其中中商品住住宅699,1044万平方方米，增增长244.7%。中央经济济工作会会议将220088年的调调控政策策业位于于紧缩，为“防止经经济增长长由偏快快转向过过热、防防止价格格由结构构性上涨涨演变为为明显的的通货膨膨胀”，20007年年12月月8日，央行将将存款利利准备金金率提高高一个百百分点；同年111月CCPI同同比上涨涨6.99%；随随后央行行、银监监会明确确规定第第二套房房贷以户户为单位位；122月国务务院发出出禁令：城镇居居民不得得到农村村购买小小产权房房，继220044年经来来，因家家出台的的宏观调调控政策策频率之之高，调调控力度度

25、之大，前所未未有，以以“管严土土地，看看紧信贷贷”为主的的宏观调调控措施施，紧紧紧扼住了了房地产产开发的的两大命命脉，房房贷利率率持续涨涨高，同同时各地地政府在在房地产产税收方方面也加加大了调调控力度度。以上上政策对对打击房房地产投投机，消消除房地地产泡沫沫，保障障房地产产业的健健康稳定定发展产产生了巨巨大的作作用。2、项目目开发地地区的经经济社会会情况及及管理、政策因因素20133年，濮濮阳市实实现生产产总值（初步核核算）8823.51亿亿元，增增长155.3%。其中中第一产产业增加加值2001.44亿元，增长 4.11%；第第二产业业增加值值3355.433亿元，增长220.22%；第第三

26、产业业增加值值2866.688亿元，增长117.33%。按按常住人人口计算算，全市市人均生生产总值值122287元元，比220000年增长长2133.8 %，翻翻了一番番。近五五年，是是濮阳经经济发展展较快的的五年，经济总总量从220033年的4432.34亿亿元，增增加到220077年的8823.51亿亿元，年年均增长长速度达达到111.999%。经经济结构构发生明明显变化化，第二二产业比比重上升升，20007年年二产业业占GDDP的比比重达到到40.73%，比220033年上升升5.223个百百分点。一产业业占GDDP比重重较20003年年下降00.555个百分分点。主主要经济济结构比比重

27、见图图2。就就业再就就业成效效显著。年末就就业劳动动力3997.55万人，新增就就业人员员5.775万人人，其中中城镇新新增就业业人员55.611万人，其中下下岗失业业人员再再就业44.199万人。组织农农村劳务务输出55.3万万人。年年末城镇镇登记失失业率为为4.33 %，就业形形势保持持稳定。物价总总水平温温和上涨涨。全年年居民消消费价格格总水平平比年初初上升55.277个百分分点，其其中,服服务价格格上涨11.233个百分分点。商商品零售售价格上上涨6.47个个百分点点。食品品类价格格上涨112.331个百百分点。房屋销销售价格格上涨55.499%，其其中商品品房销售售价格上上涨7.23

28、%。安全全生产形形势好转转，全年年共发生生各类安安全事故故8644起，同同比下降降14.88；死亡亡2422人，同同比下降降26.89；亿元元GDPP生产安安全事故故死亡率率为0.55，道路交交通万车车死亡率率10.1；煤煤炭百万万吨事故故死亡率率8.33；工矿矿商贸企企业十万万从业人人员生产产安全事事故死亡亡率3.75，四项安安全生产产事故死死亡率均均比上年年有较大大幅度的的下降。20133年，濮濮阳市人人口和计计划生育育工作稳稳定发展展。年末末全市户户籍人口口7288.833万人，其中城城镇人口口3000.433万人，增长111.88%；乡乡村人口口4288.455万人，下降66.4%。人

29、口口出生率率11.32，人口口死亡率率6.332，人口口自然增增长率55.000。城乡居居民生活活继续得得到改善善。20007年年濮阳市市全部职职工年平平均工资资176673元元，月平平均工资资14773元。城市居居民人均均可支配配收入1106881 元元，比上上年增长长16.54 %；扣扣除物价价因素，实际增增长100.7%。农民民人均纯纯收入448855元，增增长144.533%，实实际增长长8.88%。城城市居民民人均生生活消费费76008元，比上年年增长115.33%，扣扣除物价价因素，实际增增长9.5%；农村居居民消费费35554元，增长114.002%，实际增增长8.5%。2000

30、3-220077年城乡乡居民人人均收入入情况见见图6和和图7。社会保保障事业业稳步推推进。年末全全市五项项社会保保险扩面面19.31万万人次，参保总总人数1196.66万万人次，征缴基基金177.266亿元（含企业业养老保保险清欠欠），支支付各项项保险待待遇200.988亿元。其中企企业养老老保险新新增参保保人数33.744万人，参加社社会养老老保险人人数655.455万人，其中职职工数446.222人，离退休休人员119.335万人人；参加加企业改改制保险险的单位位1555家，参参加失业业保险的的职工人人数133.044 万人人；基本本医疗保保险的参参保人数数达500.877人，新新增4.6

31、1万万人，其其中职工工34.79万万人，离离退休人人员166.099万人。参加工工伤保险险人数222.112万人人，参加加生育保保险人数数35.09万万人。居居民享受受最低生生活保险险的对象象共有220.118万人人，城市市居民领领取失业业保险人人数0.89万万人，基基本做到到应保尽尽保。20133年，濮濮阳市固固定资产产投资较较快增长长，投资资结构进进一步优优化。全全社会固固定资产产投资完完成2227.99亿元，比上年年增长228.33%。从从产业投投向看，第一产产业投资资3.44亿元，与去年年持平；第二产产业投资资1144.9亿亿元，增增长522.4%；第三三产业投投资1009.66亿元，

32、增长110.88%，工工业投入入明显加加大。全全年工业业完成投投资1114.99亿元，比上年年增长553.33%。其其中制造造业完成成投资882.11亿元，占工业业投资的的比重为为71.5%；电力、燃气及及水的生生产供应应业完成成投资88.5亿亿元，占占工业投投资的比比重为77.4%。社会会事业和和基础设设施投资资均有大大幅度的的增长。房地产产开发投投资稳步步增长，全年完完成投资资额233.5亿亿元，增增长411.7%，最近五五年是濮濮阳投资资额增加加最快的的五年。区域房地地产市场场分析1、濮阳阳房地产产市场区区域分布布及特点点 主城城区板块块主城区为为濮阳市市老的行行政、商商业、金金融、文文

33、化教育育中心，交通便便利、配配套完善善，商业业氛围浓浓厚，升升值潜力力及投资资价值大大，土地地成本较较高，主主要以中中高档次次的高层层住宅、商铺为为主、销销售价格格受到规规模和建建筑规划划水平的的不同，住宅在在18000-330000元/平平方米左左右。老老城区比比较有代代表性的的有熙园园、中泰泰峰境、亚华名名都、世世纪名城城等。主要特征征：市区区中心位位置，规规模较小小，占地地面积不不大，高高容积率率，一、两栋楼楼体，多多为高层层，居住住环境一一般，小小区景观观，面积积以中、大户型型为主，售价多多为18800-30000元/平方米米左右。华龙区区板快濮阳市新新的行政政中心，市委市市政府等等行

34、政事事业性单单位均已已入驻该该片区，已形成成一定的的规模，政府机机关搬迁迁工作已已基本完完成，区区域的后后发优势势已经开开始体现现，片区区市场将将具有较较大的发发展和潜潜力。濮濮阳市民民对华龙龙区的认认可度是是比较高高的，片片区规划划较好，路网建建设已经经完成，生活配配套设施施正在逐逐步完善善，生活活便利程程度不断断提高。由于片片区拥有有良好的的区位优优势和优优美片区区环境，现已成成为濮阳阳市民购购房置业业的首选选区域。主要特征征：普遍遍的楼盘盘规模比比较大,档次相相对其他他几个区区域要高高,户型型面积上上相对而而言设计计比较合合理,以以三房为为主力,一般做做到1220-1150平平方米,12

35、00-1330平方方米的三三房旺销销,四房房面积一一般在1160-1900平方米米。楼盘盘在同等等档次的的情况下下，销售售速度比比其它几几个区快快。 立新新片区板板块相对其它它几个区区域而言言，立新新区虽然然离老城城中心区区比较近近，但感感觉比较较偏僻，区域形形象不佳佳，规划划不好，小区档档次普遍遍比较低低，建设设速度也也比较慢慢，交通通、购物物、休闲闲、商业业、生活活配套也也未完全全上来，并且档档次不高高，缺乏乏基本的的生活配配套设施施，生活活的氛围围远未形形成。主要特征征：片区区市场在在售楼盘盘少，先先天条件件不足，推出楼楼盘一般般中低档档次，主主要通过过价格优优势抢占占市场份份额，如如蒸

36、湘奥奥运世纪纪城为代代表的楼楼盘，价价格相对对比较低低。2、濮阳阳房地产产投资分分析从上面的的图表数数据中可可以看出出，濮阳阳房地产产投资一一共出现现两次较较大幅度度的增长长，一次次是20003年年，一次次是20013年。20110年开开始出现现房地产产投资的的热潮兴兴起，也也可以说说是华新新开发区区的正式式启动，而20013年将将这种热热潮推向向了顶峰峰。投资资的热潮潮源于市市场需求求的策动动，两者者呈现着着良好的的增长势势头。从近几年年的数据据，我们们分析其其房地产产投资增增长，如如下：年 份份20100201112012220133房地产开开发投资资金额（亿元）12.44813.2231

37、6.55923.551增长幅度度8.433%6.011%25.44%41.771%上表中很很明显，20112、220133年是濮濮阳房地地产投资资的快速速增长年年，快速速的投资资增长来来自于濮濮阳房地地产市场场需求的的提升。从走访访的楼盘盘看，很很多都是是20006年就就开始兴兴建的项项目，只只经过11-2年年的销售售，项目目就基本本售完，表明销销售速度度大大提提升。3、濮阳阳房地产产供求分分析1）供给给分析年 份份20100201112012220133商品房施施工面积积（万平平方米）248.14271.49311.58460.13其中新开开工面积积（万平平方米）81.44894.44283

38、.999197.84新开工面面积增幅幅33.44%15.888%-11.05%135.55%20133年，不不管是施施工总面面积和新新开工面面积都增增加了1100万万平方米米以上，尤其是是新开工工面积增增幅达1135.55%,与市市场投资资呈现着着明显的的正比递递增关系系，20007年年可以算算是一个个不折不不扣的濮濮阳房地地产开发发年。2）需求求分析年 份份201112012220133商品房施施工面积积（万平平方米）86.335107.85120.92增幅 1408%24990%12112%年 份份201112012220133商品房施施工面积积（万平平方米）9.68813.5517.44

39、2增幅 1604%39446%29004% 从上页的的系列图图表中可可以看出出，不管管是商品品房销售售还是销销售总金金额均保保持着较较大的增增长势态态，市场场需求整整体向好好。4、濮阳阳房地产产市场特特征分析析：综上所述述，我们们可以对对近几年年濮阳房房地产市市场的特特征总结结如下：房地产开开发投资资持续增增长，但但增速与与市场需需求的增增长呈良良性发展展关系。增量地供供应大幅幅度增加加，存量量地减少少，住宅宅用地供供应总量量增加。商品房供供给快速速增长，市场需需求较为为平稳。产品建筑筑设计水水平的提提高，不不管是立立面设计计、内部部结构、实用率率、园林林等等方方面，任任何项目目都不会会具有非

40、非常明显显的优势势。5、20008年年濮阳楼楼市分析析 濮阳阳房地产产市场走走势随着国家家宏观调调控政策策的贯彻彻落实，濮阳220133年尤其其是下半半年房地地产市场场预计将将呈现以以下特点点：1）房地地产开发发投资增增长回落落。当前前房地产产开发投投资需求求由强转转弱，新新注册房房地产开开发企业业比上年年减少，增量资资金谨慎慎入市。另外，调整住住房供应应结构的的措施将将进一步步减缓已已批准项项目的投投资节奏奏。房地地产开发发投资增增速将低低于全社社会固定定资产投投资增速速。2）住房房供应结结构调整整加快。按照国国家调控控政策的的要求，套型建建筑面积积90平平方米以以下的住住房供应应将大幅幅增

41、加，中低价价位、中中小套型型普通商商品房的的土地供供应也将将大幅增增加，大大户型住住房建设设与供应应受到相相应限制制，中小小套型普普通商品品住房将将逐步成成为房地地产市场场的主流流产品。3）土地地供给将将进一步步紧缩。继续执执行从严严从紧控控制新增增建设用用地的政政策，住住宅用地地中增量量地供应应将更加加困难，存量地地供应仍仍会保持持增长，但供应应总量将将减少。房地产产投资需需求减弱弱，将缓缓解土地地供求的的矛盾。 20013年濮濮阳楼市市走势对濮阳房房价的走走势，目目前受到到宏观调调控政策策、CPPI指数数持续的的攀高居居民生活活压力加加大、股股市动荡荡跌至330000点以下下等情况况的影响

42、响，楼价价增长势势头将相相对放缓缓，但是是总体上上依然呈呈现增长长的势头头，主要要是因为为土地成成本的增增加，建建筑材料料的价格格增长，人工工工资的提提高，直直接导致致开发成成本的大大幅度提提升，所所以20008年年楼市房房价依然然有一定定的上涨涨空间。销售预测测1、项目目需求分分析本项目所所在地华华龙区是是濮阳市市最大的的一个区区,人口口众多,交通发发达,但但湘江以以东尚没没有一个个具有一一定规模模的高档档商住小小区,在在这里工工作和经经商的人人很多,学校、医院、幼儿园园、工厂厂、商品品经营与与批发等等云集在在这里，人流量量非常大大。人们们物质生生活的不不断改善善，带来来消费的的增长，人们对

43、对住房的的要求越越来越高高，项目目将利用用其“傍水依依城”的良好好生态和和区位优优势在濮濮阳华龙龙区打造造出一个个人文共共生的生生态示范范小区，以创新新的开发发理念和和居住生生活方式式打造濮濮阳高品品质、高高标准、不可复复制的江江景住房房，使得得沿河而而居成为为濮阳人人民追求求新生活活的时尚尚，成为为追求高高品质生生活的一一种必然然。2、项目目销售目目标群定定位本项目规规划为濮濮阳地区区的中高高档楼盘盘，销售售目标客客户群定定位如下下： 一类类客户：企事业业单位职职工本项目周周边的大大型企业业较多，上万人人的企业业包括中中钢衡重重企业职职工、濮濮阳铁路路部门职职工等等等。 二类类客户：周边的的

44、私营业业主项目毗临临濮阳火火车站，周边的的中小私私营业主主较多，主要分分布在火火车站商商贸城、东方广广场、创创富商城城、广东东路批发发街等几几大濮阳阳主力批批发市场场，具备备大批有有购买实实力的经经营商家家及商铺铺业主过过万人，目前都都住在江江东，街街道狭小小，而且且普遍家家庭人口口众多，居住空空间不够够，急需需添置物物业解决决亲人居居住问题题。 三类类客户：周边学学校老师师华龙区学学校众多多，从小小学到大大学皆而而有之，如华龙龙区实验验小学、濮阳师师范学院院、濮阳阳工业大大学、濮濮阳机械械技术学学校、濮濮阳财政政学校等等等，从从业教师师近万人人，而且且学校老老师待遇遇较高，具有较较强的购购买

45、能力力。 四类类客户：华龙区区公务员员华龙区公公务员系系统，包包括企事事业单位位员工近近万人，该部分分客户主主要考虑虑就近工工作就近近上班，但由于于江东缺缺少大型型的优质质物业，不能满满足他们们改善居居住环境境的基本本要求，而湘水水明珠的的出现完完全改变变了这种种尴尬的的局面，本区公公务员必必将置业业的目光光从江西西重新转转移到江江东。 五类类客户：濮阳在在外地成成功人士士目前湘江江边乃至至整个濮濮阳，大大型规模模的社区区都罕有有，特别别是别墅墅社区，对于在在外工作作的濮阳阳籍人士士回家乡乡购房，一定选选择景观观好品质质高的规规模社区区，作为为唯一的的别墅区区无疑是是该部分分金字塔塔高端人人群

46、的置置业首选选。特别别是刘和和平等名名人作为为湘水明明珠的准准业主，对项目目内在品品质的提提升是更更大的促促进。濮阳人具具有很强强烈的恋恋土情结结，外地地成功人人士普遍遍愿意在在当地置置业，一一方面是是为了改改善父母母的居住住环境；另一方方面也是是考虑逢逢年过节节回家能能有一个个好的居居住环境境。 六类类客户：各下辖辖县区、乡镇成成功人士士“居住农农村向城城市转移移”，这是是普遍多多数县市市以下居居民的心心愿，其其中部分分经济条条件较好好的必将将置业眼眼光投入入到市区区，对湘湘水明珠珠的销售售也将起起到很大大的促进进作用。 七类类客户：各地房房地产投投资人士士濮阳房价价目前在在全国来来讲都偏偏

47、低，220133年全国国地级市市房地产产销售平平均价格格27000元/,濮濮阳现在在的水平平还不到到23000元/，有有着极大大的升值值空间，将会吸吸引各地地有眼光光的人士士前来购购买。本项目暂暂时未作作任何广广告宣传传，已经经有近5500批批客户慕慕湘水明明珠风光光带的名名声前来来公司作作登记，希望能能第一时时间购买买到湘水水明珠的的房屋。销售部部计划在在项目开开盘前进进行为期期3个月月的蓄客客期，计计划储备备客户330000批以上上。销售计划划鉴于目前前青年城城项目工工程进度度，销售售部根据据目前市市场情况况，制定定以下销销售计划划。 销售售量一期工程程1至33号楼标标准商业业、住宅宅、办

48、公公 销售售进度本项目预预计20014年5月初开开盘：开盘后一一个月内内，即至至20114年111月底底，完成成总销售售任务的的50%，约1186套套住 宅宅，销售售金额约约90000万；开盘后三三个月内内，即至至20115年11月底，完成总总销售任任务的770%，约2660套住住宅，销销售金额额约1.4亿；销售收入入预测1）周边边城市房房价比较较：许多业内内人士认认为，濮濮阳目前前房价水水平处于于全省中中等水平平，经济济发展潜潜力大，在未来来相当长长的一段段时间里里，将有有比较好好的成长长空间，20113年110月下下旬，由由省建设设厅、统统计局、国土资资源厅、发改委委、中国国人民银银行长沙

49、沙中心支支计行，河南银行行监局，国家统统计局河河南调查查总队等等部门在在长沙召召开的全全省前三三季度房房地产市市场联席席会议上上获悉：全省商商品房住住宅均价价为22291元元/平方方米，濮濮阳的均均价为337099元/平平方米，高于全省省平均水水平。在濮阳市市开发协协会第三三届理事事会换届届选举会会议上，市城建建开发办办主任田田世凡的的发言中中发现，濮阳房房地产发发展分为为三个阶阶段：990年代代至20001年年为第一一极端，这一阶阶段主要要表现为为房地产产的起步步和调整整；20002年年至20006年年为第二二阶段，这一阶阶段是濮濮阳市房房地产开开发行业业发生翻翻天覆地地的一个个重要阶阶段，

50、也也是谱写写濮阳市市房地产产开发行行业新篇篇章的一一个重要要时期。这一阶阶段全市市共完成成开发投投资611.299亿元，完成土土地开发发面积1117.81万万平方米米,竣工工房屋面面积4334.339万平平方米,实现商商品销售售额333.299亿元。20007年开开始进入入第三阶阶段，濮濮阳楼市市经过前前两阶段段的发展展后，已已向品质质、人文文、居住住等高端端方向发发展。经过前面面两个阶阶段的准准备，许许多业内内人士认认为，濮濮阳房价价上涨已已是万事事惧备，并且已已经在现现在楼市市上体现现出来了了。一是是房贷新新政策抬抬高门槛槛，开发发企业融融资成本本增加，自然促促进房屋屋价格上上涨；其其次是

51、本本身就稀稀缺的土土地，协协议出让让方严管管后，地地价还有有进一步步上升的的趋势；其三是是建材价价格在上上涨，提提高了建建筑成本本；第四四是随着着人居环环境和小小区规划划的日益益完善，房屋成成本上涨涨；最后后城市变变化带来来了较大大的有效效需求促促进房地地产行业业的发展展。这些些因素将将让濮阳阳房价面面临快速速爆发的的到来。20110年66月份时时，濮阳阳商品房房均价为为37009元/平方米米,但到到年底已已经突破破40000元/平方米米,上涨涨势头迅迅猛。濮阳楼市市价格现现状：项目销售售价格定定位：根据本项项目住宅宅和商铺铺房预测测销售价价格，标标准层住住宅实现现销售均均价不低低于27700

52、元元/；其中11号住宅宅楼销售售均价228000元/平平方米，2号住住宅楼销销售均价价26550元/平方米米，3号号住宅楼楼销售均均价28800元元/平方方米，11号至33号楼公公共停车车场30000元元/平方方米，33号楼一一层商铺铺销售均均价90000元元/平方方米，33号楼二二层商铺铺销售均均价50000元元/平方方米，本本项目预预测销售售总收入入为6559133.4223万元元，详见见附表五五销售售收入及及税金估估算表。营销策略略本项目拟拟在价格格策略上上采取低低开高走走的定价价策略推推向市场场。该项项目价位位有较高高的上涨涨空间，升值的的潜力很很大。本本项目将将确定以以下推广广策略：

53、1、推广广渠道 报纸纸广告包括濮阳阳日报、濮阳晚晚报，属属于典型型的政府府报，报报纸不宜宜投入过过多，开开盘和推推新品前前122周进行行344次推广广既可。 短信信推广 成本低低，覆盖盖面广，操作简简单灵活活，可以以作为一一种长期期的营销销手法。 影视视广告当地几个个电视台台收视率率不高，主要用用来开盘盘和新品品集中投投放。电电视广告告是唯一一的动态态广告平平台，值值得周期期性的高高密度投投放。 单张张派发贯穿项目目营销始始终的宣宣传利器器，濮阳阳地方小小，人口口集中，单张派派发能起起到良效效。 营销销活动活动一：“百年濮濮阳风光光带”摄影图图片展”。活动二：濮阳人人说濮阳阳大型文文化论坛坛。

54、活动三：系列名名人讲座座。活动四：濮阳人人说濮阳阳大型文文化论坛坛2、媒体体宣传组组合开盘前三三个月，公司会会以电视视广告，平面媒媒体，户户外广告告三大主主力广告告集中宣宣传湘水水明珠，增强前前期登记记客户数数量，扩扩大蓄客客量，为为开盘销销售一半半做好蓄蓄客准备备。开盘盘当月，公司会会配合风风光带竣竣工，举举办各种种活动，扩大在在濮阳的的知名度度，加以以促进销销售。开开盘三个个月后，公司会会尽快出出样板房房、实景景园林开开放，加加大广告告投放力力度。公交和站站台广告告：开盘盘前三个个月至开开盘后三三个月，周期半半年。路桥广告告：贯穿穿项目营营销始终终。影视广告告：开盘盘前一个个月高密密度投放

55、放,开盘盘后在每每次推新新货时前前一周每每天投放放。濮阳报纸纸：开盘盘前一月月投放334次次，以及及每次新新货上市市投放11次。 单张派发发：每天天均需进进行的推推广方式式,力求求单张波波及到濮濮阳的每每一个角角落。短信推广广：一般般一个月月派发446次次，开盘盘前每周周发送223次次。建设规模模与项目目开发条条件建设规模模中原办张张庄闸管管理处片片区改造造项目拟在占地地面积334亩，建设总总容积率率为2.33，建建设密度度为233.6%,总总建筑面面积为11682270平平方米的的。项目概况况现状1、地点点与地理理位置本项目位位于濮阳阳市京开开路与中中原路交交汇处，总占地地面积334亩，小区

56、自自然环境境优越，交通十十分便利利，是一一个理想想的商业业、住家家的风水水宝地。本项目土土地的开开发建设设规划，已经濮濮阳市规规划局审审议通过过。项目建设设条件气温年平均气气温 188.4一月份气气温 33.5七月份气气温 288.3极端最低低气温 -2.9极端最高高气温 38.7降水量量年平均降降水量 16660.44mm年降雨天天数 300天日最大降降水量 1000.5mmm湿度最冷月平平均相对对湿度 81%最热月平平均相对对湿度 75%风风速年平平均值 2.77m/ss主导风向向 夏夏季 NNWW 22.6mm/s 冬季 NNNW 2.88m/ss30年一一遇最大大风速 223m/s最大

57、积积雪深度度 100cm最大冻冻土深度度 5ccm全年日日照时数数 17717.0h6、施工工条件本项目所所在地地地势平坦坦，不占占用城市市主干道道，无需需大规模模拆迁。城市主主次干道道的水、电、煤煤气、通通讯等市市政设施施配套完完善，承承担施工工任务的的施工队队伍，只只要满足足施工资资质的企企业就能能完成施施工任务务。而河河南省满满足资质质要求的的企业有有几十家家，施工工队伍不不成问题题，施工工所需场场地、施施工道路路、用水水、用电电均已满满足，故故施工条条件较好好。7、政策策环境本项目的的建设符符合濮阳阳城市建建设总体体规划和和濮阳市市华龙区区总体规规划，贯贯彻了濮濮阳市政政府城市市建设的

58、的发展战战略，其其对加快快城镇化化进程，美化城城市空间间，创造造新的城城市景观观，提升升城市品品位都具具有积极极意义。 建筑方案案设计依据据1、城城市居住住区规划划设计规规范 GGB5001800-933（20012年版版）2、民民用建筑筑设计通通则 GGB5003522-200053、高高层民用用建筑设设计防火火规范 GBB500045-954、汽汽车库、修车库库、停车车场设计计防火规规范 GGB5000677-9775、城城市规划划编制办办法6、濮濮阳市城城市规划划行政技技术准则则7、濮阳阳市20004年年城市总总体规划划8、本项项目邻近近的湘江江风光带带设计项目设计计主题和和开发理理念在

59、建筑设设计上，景为导导向，考考量濮阳阳当地居居民的生生活习惯惯，利用用地形，让建筑筑楼栋合合理布局局，充分分保持景景观的均均好性、通风及及采光的的自然畅畅通，而而且每栋栋均拥有有宽绰楼楼间距，使每一一户均能能享受开开阔视野野和捕捉捉天生禀禀赋的自自然美景景。在项目整整体规划划上，以以西方建建筑特色色为蓝本本，融合合东方居居住理念念，倾力力打造国国际生活活标准社社区，为为业主营营造高品品位、高高质量的的居住氛氛围。中原办张张庄闸管管理处片片区改造造项目以以建筑、自然与与人和谐谐为理念念，旨在在打造尊尊贵、健健康、运运动、休休闲、生生态、养养生的水水岸生活活。在住住宅的设设计理念念上，项项目引入入

60、了“新都市市主义”、“街区型型规划”、“仿生规规划”等先进进设计理理论，力力求将欧欧洲经典典艺术的的大气、尊贵与与东方文文化的“天人合合一”理念有有机结合合，将和和谐生活活氛围的的营造融融入社区区文化建建设的精精神层面面。项目总体体规划方方案 挖掘掘地块核核心价值值，以城城市连营营的商业业视角规规划社区区； 以销销售为主主导的分分期规划划设计，保证项项目滚动动有序运运作； 节点点式园林林景观视视线轴设设计，以以建筑群群体围合合创造灵灵活多变变的环境境空间； 人车车双路线线设计，即相对对人车分分流系统统，避免免车流对对社区的的穿越破破坏。2、项目目结构和和布局本项目总总体规划划领先于于河南和濮濮