开发区市场及海信调研报告

1、开发区市场及海信深度分析2009-05-2222022/8/30（一）开发区宏观市场分析N0.1地理环境分析N0.3发展规划及政策分析N0.2经济环境分析开发区宏观市场分析|要点概述中国首批14个国家级开发区之一；外来人口较多、生活配套完整；环境优美，景观资源丰富；经济发展迅速，GDP总量位于烟台6区前茅；进出口总额占烟台总量一半以上；经济活力十足；招商引资强劲，截止目前已有43家世界500强进驻；开发区持续西拓，八角港、潮水机场等大型项目待建，逐渐成为大烟台的西部枢纽；政府政策灵活，为企业、楼市发展保驾护航。N0.142022/8/30开发区宏观市场分析|地理环境N0.1开发区属于烟台六区之

2、一，位于烟台西部，北与天津、大连隔海相望，南与上海、青岛陆路相通，东与韩国、日本一衣带水。 地理位置 1984年10月经中华人民共和国国务院批准设立，是中国首批14个国家级开发区之一。区域定位对外开放和经济发展的龙头、高新技术产业的基地和高标准的现代化城市新区，建设成为一流国家级开发区。开发区宏观市场分析|地理环境N0.1 区域定位 开发区宏观市场分析|地理环境N0.1东连夹河，西接蓬莱，南与福山区毗邻，北濒渤海.规划面积220平方公里，全区辖3个办事处，两个社区管理处，29个居委会，93个行政村，总人口达到近20万人。而其中外来人口的比重达到了70%左右。多为烟台各县市区务工人员，外企驻烟台

3、中、高层领导，以及来自省内外来烟台工作的人群，其中省外以东北三省居多。行政区划区内主要交通干线：四横三纵。由南向北依次为滨海路、黄河路、长江路、珠江路，由东向西依次为泰山路、天山路、昆仑山路。开发区宏观市场分析|地理环境N0.1交通路网商业：开发区商业主要聚集于长江路两侧，商圈中心区位于长江路与黄山路交汇处。包括：彩云城、德胜商城、振华商厦、家家悦超市等。医疗：开发区的医疗条件比较优越，就医比较方便。拥有烟台开发区医院、烟台开发区眼科医院、东海中医院、开发区泰山中医院、首钢医院等多家大中型医院。金融：开发区经过多年的发展，逐渐形成了完备的自身金融配套。在长江路沿线分布着大型银行网点和写字楼，银

4、行包括：农业银行、建设银行、工商银行等；写字楼包括：华新国际、科信大厦等。酒店服务业：烟台新时代大酒店，“国家特级酒家”，集多种功能为一体的商务酒店，拥有各种类型客房308余套；金沙滩大酒店，金沙滩大酒店是“三星级”涉外酒店，拥有总统套房1间，豪华套房和标准客房154间， 静海大酒店是一座四星级标准的旅游涉外酒店开发区宏观市场分析|地理环境N0.1生活配套辖区内景观资源优越，环境优美：东临烟台母亲河夹河，北靠渤海，并有“万米金沙滩”、海水浴场、福来山公园以及“千米松林带”烟台开发区于1993年10月被山东省人民政府批准为金沙滩旅游度假区。开发区宏观市场分析|地理环境N0.1资源环境金沙滩沿海滨

5、拓展。这里大海碧蓝，沙滩细柔，林带葱茏，空气清新，是一处集游泳、赏景、娱乐、休闲、美食于一体的综合性公园。公园主要有天街广场、万米海水浴场、七彩城嬉水乐园、空中世界4个景点。 千米松林带，贯穿于开发区滨海路南侧，起到防风、防沙的作用。福来山公园位于开发区东区西南部，北起长江路、东至凤台山路。总占地面积28公顷，依山傍水而建。102022/8/30（一）开发区宏观市场分析N0.1地理环境分析N0.3发展规划及政策分析N0.2经济环境分析112022/8/30N0.2烟台市经济发展强劲并持续快速增长，2004年烟台市GDP总量已超过济南，仅次于青岛，居山东省第二位；烟台市规划开发区为居住中心、工业

6、中心，开发区的GDP总量在烟台五区中排位居第一；开发区GDP每年以30%以上的速度增长。开发区宏观市场分析|经济环境GDP122022/8/30N0.2开发区GDP总值仅仅用了7年时间翻了近6倍，从2002的100亿元增长到2008年的580亿元。2007年9月，商务部发布了中国首个中国国家级经济技术开发区发展报告报告，对2007年54个国家级经济技术开发区进行了分析，并通过对基础设施配套能力、低经营成本、人力资源及供给水平、社会及环境等7项指标的分析，对它们的综合投资环境进行了评价，在33个设立时间较早的国家级经济技术开发区综合排名中烟台排第六位。开发区宏观市场分析|经济环境GDP排名132

7、022/8/30N0.2开发区宏观市场分析|经济环境08年社会经济综合指标142022/8/30N0.2开发区构筑以机械汽车、电子通讯两大产业为龙头，以新材料、生物医药、纺织化纤、食品加工为重点的产业发展格局，拥有雪佛兰轿车、斗山大宇挖掘机、LG手机、纽士达氨纶丝等国内外知名产品，已建成为全国重要的第三代移动通信和台式电脑、消费电子生产基地、汽车及零部件生产基地、挖掘机生产基地和氨纶丝生产基地。在中国国家级开发区投资环境综合评价中居第6位,在所有7类指标中，基础设施配套能力、低经营成本、人力资源及供给水平、社会及环境、技术创新环境等5类指标均进入前10位。开发区宏观市场分析|经济环境企业分布1

8、52022/8/30N0.2 截止08年末，开发区全区登记注册各类企业（含私营个体）达14021家，其中在开发区入驻的世界500强的企业有43家。 拥有产值过亿元企业95家、过10亿元的17家、过50亿元的6家。 根据烟台开发区“127牡丹花企业”培育目标，到2010年，全区产值过百亿元的“金花”企业将达到10家、过50亿元的“银花”企业达20家、过5亿元的“铜花”企业达70家，“127牡丹花企业”总数突破100家，形成百花齐放的大企业集聚良好局面。 开发区宏观市场分析|经济环境企业分布162022/8/30N0.2开发区经济环境|小结近几年，烟台市经济发展迅速，三产比例日趋合理，自2005年

9、国内生产总值已经位于山东省和全国前列，经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础，开发区更是加大招商引资力度，到目前位置已经有43家世界500强企业进驻开发区，对开发区经济的发展，外资的引进，起到不可估量的作用。与此同时企业带来的员工，中高层领导等大量优质的置业者也为开发区的房地产市场的发展起到了推动作用。172022/8/30（一）开发区宏观市场分析N0.1地理环境分析N0.3发展规划及政策分析N0.2经济环境分析空间规划整体分为东区、西区两大城市组团 西区东区N0.32020年远景规划：工业和生活服务功能为主的综合发展区，常住人口20万开发区宏观市

10、场分析|发展规划N0.3根据烟台市政府出台的烟台市房地产产业发展战略研究内容，政府将针对芝罘、莱山、福山、牟平及开发区按照组团式城市结构要求，根据不同组团特性合理布局不同类型、不同档次的住房。针对开发区外来企业多，人口流动性大，人均收入较高的特性，重点安排高新技术企业发展所需要的酒店和写字楼及配套生活设施，住宅的开发也以中高档住房为主，主要解决开发区引进项目及其所需人才的住房问题。住宅项目要体现时代特色，具有现代化水平，以现代化的高层建筑为主，海岸带适当安排低密度住宅。开发区宏观市场分析|发展规划产品规划中高档现代化高层为主新规划将福山区的古现镇和蓬莱市的大季家镇划入开发区（图中框线内围部分显

11、示）；八角、古现片区调整后的区划功能定位于开发区的副中心，同时兼具观光休闲、物流服务、生活配套中心等多项功能。规划用地基本以工业用地（褐色色块显示）为主，居住用地（黄色色块显示）所占比重有限；可以看出西区除规划工业用地为主外，居住用地多分布于各工业用地组团周边，形成较分散的分布形态。N0.3开发区宏观市场分析|发展规划烟台开发区西区规划 烟台港八角港区是烟台市城市总体规划中预留的大型深水港区。在为传统经济腹地服务的基础上，将逐步发展成以集装箱及能源、石油化工运输为主，临港工业原材料及成品运输为辅的港区。烟台港西港区（八角港区）规划在八角东岛咀至九曲河约16公里港口岸线上，共设有五大功能区：（1

12、）集装箱作业区；（2）液体散货作业区；（3）大宗干散货作业区；（4）多用途码头作业区；（5）临港工业作业区。N0.3开发区宏观市场分析|发展规划重点建设工程烟台港西港区（八角港区）规划烟台潮水国际机场设计为国内民用中型机场、国际定期航班机场、航空公司基地机场。总体规划近期目标年为2025年，年旅客吞吐量为1000万人次，货邮吞吐量为14万吨；意义：潮水国际机场建成后将与八角港、绕城高速相互依托，对于开发区交通网络骨格形成极大的促进作用，将对开发区产业形成刺激。N0.3开发区宏观市场分析|发展规划重点建设工程烟台潮水国际机场八角港绕城高速潮水国际机场（规划）中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷

13、款基准利率的通知中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度有关问题的通知中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知2008-10-82008-10-222008-10-29下调一年期以上（包括一年）存贷款基准利率0.27个百分点将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20% 下调一年期以上（包括一年）存贷款基准利率0.27个百分点2008-11-27下调一年期以上（包括一年）存贷款基准利率1.08个百分点中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知N0.3开发区宏观市场分析|政策支持宏观政策一览 N0.3开发区宏观市场分析|

14、政策支持关于促进烟台市房地产市场平稳健康发展的若干意见2008-11-9契税根据不同情况按比例减免；提高公积金贷款额度，同时延长贷款期限重新界定第二套住房购买对象支持骨干型房地产企业及项目发展优化住房供应结构开发区关于促进房地产市场平稳发展保障居民住房需求的意见2008-12-8当地楼市政策一览 针对房地产市场持续低迷及开发区居民住房供需矛盾仍较突出等问题，开发区管委出台关于促进房地产市场平稳发展保障居民住房需求的意见（颁发时间为2008年12月8日），从住房保障、规费收取、行政管理、税收信贷、审批环节等五方面制定推出22条新举措；根据意见规定，开发区对个人购买普通住宅商品房将给予适当优惠和补

15、贴；企业政策相关开发费用减、免、缓；调控政策提高优良地段建设档次。N0.3开发区宏观市场分析|政策支持楼市政策出台22条地产新政温暖楼市 对个人购买范围内90平方米（含）以下普通商品住宅的，在取得房屋所有权证后，按其所缴纳地方契税数额的60%给予补贴；对购买90平方米以上、144平方米（含）以下普通商品住宅的，按其所缴纳地方契税数额的30%给予补贴。所需补贴资金由财政负担。新建商品房住房公积金贷款额度由20万元提高到30万元，贷款最长期限由20年延长到30年；二手房住房公积金贷款额度由10万元提高到20万元，贷款最长期限由10年延长到20年。 N0.3开发区宏观市场分析|政策支持楼市政策个人购

16、买普通住宅商品房优惠、补贴在政府规费收取方面，对涉及到房地产项目的政策性规费做了适当调整；资金确有困难的住宅类房地产开发项目，企业与执收部门、财政部门签订还款协议书并报管委批准后，基础设施配套费可缓交至预售许可后3个月内，也可协商实物抵顶；放宽项目预售许可条件，将过去要求的多层封顶、小高层、高层框架达到三分之二以上的申报条件，放宽至多层正负零以上、小高层2层以上、高层完成总层数的八分之一以上即可受理预售申请；其他税费标准均有不同程度减免。N0.3开发区宏观市场分析|政策支持企业政策相关费用减、免、缓为营造宽松建设环境，意见还在土地出让、优化房产结构等方面做出相关规定，即，在满足国家强制性规范和

17、土地政策的前提下，适当提高建筑容积率和扩大商业网点建设面积，优化房产结构；对东区长江路以北、西区206国道以东区域内的住宅项目，暂不执行“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总建筑面积的70%以上”的规定，提高优良地段的建设档次；在土地出让前，管委将责成国土资源部门统一进行环保测评、地震安全性评估、固定资产投资项目节能性评估，不再单独向企业收取费用。鼓励企业使用新材料、新设备、新工艺，推进节能减排，并给予资金政策支持。 N0.3开发区宏观市场分析|政策支持调控政策提高优良地段建设档次2022/8/30（二）开发区区域房地产市场分析N0.1发展历史回顾N0.3市场发展预测

18、N0.2市场现状分析N0.4楼盘横向对比分析19851991年稚嫩的萌芽期自我觉醒时期19921994年寒冷的冬蛰期19951998年温和的复苏期19992002年黄金发展时期20032007年积蓄待发时期2008至今N0.1发展历史回顾2022/8/30N0.1发展历史回顾“稚嫩的萌芽期”（19851991年） 发展背景：烟台市经济技术开发区正式建区为1984年；在分配机制上延续了“切块分配、租赁使用”的计划经济时代模式，产权上属于房管局的“直管公房”。 发展契机：1985年3月11日，烟台市长办公会议研究通过了烟台经济技术开发区土地使用管理办法、88年11月19日 开发区管委以烟开字（88

19、）第302号文件，发布烟台经济技术开发区实施烟台市城镇住房制度改革试行方案暂行办法。90年颁布一系列房产交易管理规范法规。 市场开发特征：主要以国企为主，如：烟台开发区房地产有限公司等。 市场需求特征：从这一阶段区域房地产建成面积、成交量等方面来看还十分微弱，但这是重要的起步阶段，为市场的运作和开发积累了许多的经验，更重要的是，向几十年来习惯于等待分房的老百姓输送了购房置业的思想观念。 补充数据：截止1991年全区年末总户数为2420户，年末总人口为8054人，年末从业人数13555人；职工年平均工资2140元；1991年全年固定资产总投资37238万元，其中基础设施投资7389万元；新开工建

20、筑面积23.3万平方米，竣工建筑面积13.6万平方米。“自我觉醒时期”（19921994年） N0.1发展历史回顾 发展背景：从1992年开始，全国经济掀起一轮发展浪潮，经济形势空前活跃。与此相适应，房地产市场也急剧升温，政府放宽准入制度，随着烟台整体房地产形势一片大好，开发区房地产房地产开发也逐渐进入一个自我觉醒的时期。 发展契机：1992年1月5日 开发区管委以烟开19932号文件，发布烟台经济技术开发区住宅小区管理办法，以规划、促进区域房地产市场的发展。 市场开发特征：这一时期的开发主体已呈多元化，但主要以本土的几家一级开发企业以及大型国企为主，此时的民营房地产企业尚在襁褓之中。土地出让

21、方式以协议出让为主，出让地价相差较大。 市场需求特征：这期间的商品住宅项目集中于对一线海景低密度住宅开发，消费主体以市区及外地迁移客群为主。 补充数据：截止1994年全区年末总户数为10095户，年末总人口为33063人；1994年全年固定资产总投资130498万元，其中基础设施投资16760万元；新开工建筑面积45.3万平方米，竣工建筑面积52.5万平方米。“寒冷的冬蛰期”（19951998年） N0.1发展历史回顾 发展背景：这一时期，应对出现的经济过热现象，政府采取紧缩政策，促使经济“软着陆”，房地产行业首当其冲，受到严重的影响。 市场开发特征：这一时期开发商的格局发生重大变化，除了本土

22、的开发企业由于固有的优势仍保持一定的开发能力外，具有国企背景的开发商逐渐悄然隐退，而一批民营新锐逐渐成长，如金东建筑开发公司等。这期间的开发项目在数量上逐渐增加，出现金光、晨光、丹阳、风台等小区，但空置面积也十分明显（以90年代早期兴建一线海景别墅为典型）。 市场需求特征：政府也出台一系列扶持房地产发展的政策，其中最重要的就是购房入户和按揭贷款，这些政策对于外来群体置业构成一定的正面促进作用。 补充数据：全区年末总户数为14912户，年末总人口为48010人，固定资产总投资250826万元，其中基础设施投资13499万元；新开工建筑面积18.8万平方米，竣工建筑面积33.8万平方米。温和的复苏

23、期（19992002年） N0.1发展历史回顾 发展背景：1998年国家逐步实行住房分配货币化，直接促进了区域房地产市场的复苏，市场需求逐渐活跃。 发展契机：199年9月20日开发区管委以烟开199960号文件，印发烟台开发区政策性个人住房贷款实施细则的通知；大宇重工、LG浪潮等国际知名企业进驻。 市场开发特点：这时期区域本土民营、外来开发企业进一步发展壮大，逐步成为烟台房地产开发的生力军，如万泰置业、科信房地产开发有限公司、银河怡海等。这时间开发的项目主要集中在黄河路-长江路沿线，如：静海小区、碧海云天、银河怡海花园等 市场需求特点：积蓄已久的个人置业需求开始逐渐爆发，并呈多样化发展趋势。

24、“黄金发展时期”（20032007年） N0.1发展历史回顾 发展背景：开发区政府招商引资力度加大，开发区功能定位逐渐完善（高新技术产业、先进制造业、现代物流为导向），整体行业大环境整体全面上扬。 发展契机：东星集团、首钢工业园、八角港区和东岳汽车等重要项目逐渐成型，富士康等大型国际知名企业进驻。 市场开发特点：本土民营开发企业逐渐壮大，如诚信置业、天马实业、万泰置业、金东实业等，同时外来开发商也开始进入并逐渐扩大区域影响力，如海信地产等；市场供应产品分布更加广泛、供应量达到“井喷”、产品类型丰富。 市场需求特点：区域“价值洼地”效应凸显，外来置业、投资、养老等客群集中。 补充数据：截至200

25、7年10月底，烟台开发区固定资产投资总额累计达1001.11亿元。 “ 积蓄待发时期 ”（2008至今） N0.1发展历史回顾 发展背景：受整体经济形势影响，开发区区域市场也受到重创，成交量持续萎缩；伴随着“大烟台东拓、西进、南扩”战略发展规划的提出，烟台开发区西区规划逐渐清晰，在原东区规划基础上，增加大季家、古现、八角等几大组团，发展空间巨大。 发展契机：08年年底开发区管委出台关于促进房地产市场平稳发展保障居民住房需求的意见；烟台城市建设重点建设工程如潮水国际机场、八角港等投入建设。 市场开发特点：这一时期的项目主要沿开发区西区规划居住用地、三线海景板快分布，代表项目有嵛景华城、香格里拉花

26、园、海信惠园、月光兰庭等小区。 市场需求特点：整体形势低迷的情形下，市场刚性需求成为维持行业市场发展的重要力量，一线海景改善型产品成交量难以有较好表现。2022/8/30（二）开发区区域房地产市场分析N0.1发展历史回顾N0.3市场发展预测N0.2市场现状分析N0.4楼盘横向对比分析N0.2市场现状分析三大板块受区域城市规划特征、资源分布特征将开发区区域市场划分为三个板块，如右图所示。一线海景板块主要以黄河路-滨海路为界，由东向西拓进发展，其资源稀缺效应日益突出，区域内高端、中高端项目基本分布在这一板块，产品形态以低密度住宅逐渐向高层住宅过渡，整体价格区间维持在6000元/左右； 随着开发区中

27、心区（长江路沿线）趋于饱和，区域内房地产开发向西及西南方向扩张，即形成二线（长江路-黄河路路）、三线（主要为长江路以南 ）两个典型板块，在价格上形成二线三线的明显递减趋势，而三线板块相对可规划用地较广阔，近两三年内开发区区域内大盘多集中于该板块，价格区间在3500-4500元/。一线海景板块二线海景板块三线板块 开发区08年出让土地（居住、商服）面积及宗数较少（仅6宗），这与其整体用地规划有一定关系。（工业规划用地比例相对较大） 整体规划容积率接近3，说明未来的产品供应以高层为主。N0.2市场现状分析土地供应量情况N0.2市场现状分析二级市场供销情况 2008年开发区总供应量为370.2万平方

28、米； 当前市场剩余供应量（市场存量）约为280.8万平米； 开发区08年全年推售144.2万平米，消化量为83.2万平米，销售率约为58%。N0.2市场现状分析价格分布及走势根据以上图表数据，可知：开发区房地产三大板块房价从北向南依次降低。截止当前开发区住宅均价为5214元/平米，比2007年同期下降3.5%（2007年开发区住宅均价为5405元/平米）；比2008年上半年下降5.2%（2008年上半年开发区住宅均价为5500元/平米）。项目来源地调查样本数（户）购房意向租房意向无意向其他户数比例户数 比例户数 比例户数 比例莱山区+芝罘区2888415711519.77%24850.55%开

29、发区43822804622.36%5172.18%3479174%4581.46福山区3027820706.84%2050.68%2783991.94%1640.54%牟平区4034320675%411%3816092%752%根据以上分析，可知：开发区的总体购房意向较强，芝罘区、莱山区次之，而福山区和牟平区最弱。开发区、芝罘区、牟平区是经济最发达、城市化进程较高、外来人口较多的区域，上述特征的表现一定程度是由于受其影响。开发区的城市发展进程最晚，也就是外来人口涌入时间较晚，首先表现在租房居住的意向强烈。N0.2市场现状分析需求现状数据来源：烟台市政府政府专项普查报告（截止2008年）目前烟台

30、购房能力最强的消费者主要是政府公务员、银行、开发区企业之类工作人员及政府部门企事业单位员工、教师及外地消费者等，一般市民购买能力有限。N0.2市场现状分析需求现状以上数据来源：开发区成交客群统计分析（抽样样本：区域内4个典型楼盘成交情况监测） 从购房原因来看，首先为婚房/首置需求，其次为改善居住条件，外地客户在烟台置业主要是为了度假和投资。 来源属性动机属性N0.2市场现状分析需求现状面积偏好价格接受度首置客户以二房或三房为主，面积在70120平方米之间。改善型客户主力面积需求90-140平方米。投资/度假者比较关注7090平方米的两房。大多数成交价格在35-45万/套之间，即单价不超过450

31、0元/平方米。少数对价格敏感度相对较低的，主要集中于一线海景房成交客户。以上数据来源：开发区成交客群统计分析（抽样样本：区域内4个典型楼盘成交情况监测）2022/8/30N0.2市场现状分析需求现状结论分析 未来的区域市场放量依然巨大，单一的刚性需求根本无法填满市场放量。 改善型需求成为区域潜在的重要置业方向特征。 政策性城市规划导因，极大程度的影响了区域市场分布特征。 区域性市场回暖还需要通过经济复苏来拉动。2022/8/30（二）开发区区域房地产市场分析N0.1发展历史回顾N0.3市场发展预测N0.2市场现状分析N0.4楼盘横向对比分析N0.3市场发展预测发展预测要点 潜在需求：受经济危机

32、影响，近两年拿地较少，但存量较大，短期市场供应减量不大 潜在供应：常住人口较高增长，人均收入增长速度高于其他四区，未来市场潜力仍然巨大 价格走势：从长期来看，开发区住宅价格尤其一线海景板块仍有一定上升空间，两三年后可能出现的短期市场供应量不足也将对价格的提成起到推动作用。2022/8/30N0.3 根据08年市场供销情况分析，09年市场除了08年的市场剩余供应量280.8万平米。 09年新增项目供应量预计不足100万平米 。 受经济危机影响，近两年开发商拿地较少，但因存量较大，短期内市场供应量将不会有较大幅度的减少。 综合以上分析长期来看，预测在2、3年后会出现短期市场供应量不足。市场发展预测

33、潜在供应预测受经济危机影响，近两年拿地较少，但存量较大，短期市场供应减量不大分析如下：2022/8/30N0.3 开发区经济发展虽然一定程度上受到金融危机的抑制，但由于经济基础和经济结构相对较好，随着环渤海经济带的刺激，可以预见在长远发展上潜力巨大。 此外，优良的旅游资源也将成为开发区区域市场持续增长保持旺盛的消费潜力来源之一。市场发展预测潜在需求预测常住人口较高增长，人均收入增长速度高于其他四区，未来市场潜力仍然巨大分析如下：2022/8/30N0.3市场发展预测未来价格走势 进入08年下半年，受经济危机影响开发区住宅均价开始回落。 09年上半年，开发区项目普遍调低价格或变相降价促销，销售情

34、况得到好转。 预计09年下半年开发区住宅价格仍将持续走低，短期内很难有较大提升。 从长期来看，开发区住宅价格尤其一线海景板块仍有一定上升空间，两三年后可能出现的短期市场供应量不足也将对价格的提成起到推动作用。2022/8/30（二）开发区区域房地产市场分析N0.1发展历史回顾N0.3市场发展预测N0.2市场现状分析N0.4楼盘横向对比分析2022/8/30开发区地产板块特征明显，各板块集中大部分同质项目。横向对比应以板块为基础，主要包括同区域内产品类型、面积配比、客群构成等方面楼盘横向对比分析N0.4一线海景板块二线海景板块三线板块楼盘横向对比分析N0.4一线海景版块天马相城临海君天下静海苑广

35、源天际维亚湾项目名称开发商项目地址物业构成产品类型维亚湾烟台瀛海信息产业有限公司长江路西段住宅9栋高层，70户别墅、一栋超五星级酒店天马相城（三期）烟台天马产业开发有限公司黄河路西端369号卡斯特酒庄北侧高层、商业 独立 双拼 联排别墅 小高层 高层板式 公寓临海君天下烟台金沙滩旅游度假村有限公司泰山路北端（紧邻金沙滩浴场）住宅高层广源天际烟台广源建设发展有限公司天山路一号住宅高层静海苑烟台东银房地产开发有限公司开发区黄河路与峨眉山路交界住宅高层 小高层楼盘横向对比分析N0.4基本情况项目名称总占地面积（万）总建筑面积面（万）容积率维亚湾12.9322.6天马相城521002.01临海君天下2

36、.38.83广源天际1.852.2静海苑2.67.32.8楼盘横向对比分析N0.4建筑规模除天马相城产品线较为丰富外，一线海景板块项目主要为高层公寓；高端项目建筑规模不一而足，除天马相城和维亚湾具备中大盘规模，其他三个项目都为中小规模；容积率在2-3之间；对土地的利用率较高，易于发挥一线海景的资源优势；但低密产品较为稀缺；楼盘横向对比分析N0.4建筑风格维亚湾广源天际临海君天下静海苑天马相城项目名称户型面积区间（）主力户型房型维亚湾87208152208三房、四房天马相城45273107201两房、三房、四房临海君天下193279193279三房、四房广源天际110、155、186155、18

37、6三房、四房静海苑8520585127两房、三房楼盘横向对比分析N0.4面积户型一线海景住宅以中大户型为主；户型面积区间较大，从45到279的户型均有，客户选择的范围较大； 主力户型在120、150左右的三居和四居。楼盘横向对比分析N0.4销售情况项目名称开盘时间开盘均价价格区间总量总销量维亚湾（三期）08.09.2770008500（均价）1236套约300套天马相城2008.06.23390063001717套约1200套临海君天下2007.5.126000北侧均价6000，南侧4800约900套约680套广源天际2007.1048006000600套尾盘阶段静海苑2008.5.17540

38、0起价：4230均价：5230最高价：6800786套390多套楼盘横向对比分析N0.4销售情况均价为5500元左右，维亚湾价格较高，但销售率较低为25%；价格涨幅不大；临海君天下甚至出现负增长；而广源天际与静海苑价格几乎没有变化，08年地产的萧条对一线海景放的冲击较大；天马相城开盘时间较早（一期06年开盘）价格涨幅为40%；从销售率来看，大部分项目为50%以上，维亚湾由于入市时间较晚，价格较高，销售速度较慢。销售率均价与涨幅N0.4项目名称物业管理公司物业费（元/平方米月）物业服务内容维亚湾世邦魏理仕（暂定）未定未定天马相城深圳万科物业管理有限公司一期6.8，二、三期未定基本内容，但一期标准

39、较高临海君天下开发商持有1.8普通服务项目广源天际开发商自持1.2普通服务项目静海苑开发商自持1.1普通服务项目楼盘横向对比分析N0.4物业管理60%物业管理为开发商自持，只有天马相城聘请万科物业作为其服务公司；物业费基本都在1-1.5之间，服务项目为公共设施维护、清洁等；物业服务与其高端项目定位不符，整体物业水平不高。项目名称主题广告语主打卖点维亚湾中国烟台领航环渤海豪华邮轮生活海景、品质、园林、物业天马相城葡萄园里的奢侈建筑海景、物业、大盘、葡萄园临海君天下领海墅居君天下 海景、金沙滩旅游景区广源天际静海苑在海边过纯净的生活海景、产品品质楼盘横向对比分析N0.4营销推广海景、居住的奢侈感受

40、是一线海景的主推广语及主打卖点，符合一线海景房的资源优势；但整体的营销水平一般，推广表现的卖点基本一致，没有差异化卖点。楼盘横向对比分析N0.4客户构成高端住宅的主力客群以地缘客户为主；外地客户也是消化高端项目的另一大主体；维亚湾在针对性外销有一定效果，异地客户比例最高。楼盘横向对比分析N0.4一线海景房小结一线海景住宅以中大户型为主； 主力户型在120、150左右的三居和四居；均价为5500元/平米，价格涨幅不大，受金融危机及楼市低迷的双重影响，一线板块价格没有表现出与其定位相符的特征；整体销售情况较好，08年开盘的项目，去化困难；客户构成仍以开发区为主；外地客户位居第二，一线海景良好的生态

41、景观资源，成为外地投资养老的首选之一。楼盘横向对比分析N0.4由于开发区目前在二线板块项目较少，多为小盘的尾盘阶段，因此将二线板块与三线板块合并分析二线、三线版块万泰海公馆国奥天地金东国际海信慧园香格里拉嵛景华城月光兰庭翠园芳邻山水名园金鑫家园海天景苑楼盘横向对比分析N0.4基本情况项目名称开发商项目地址物业构成产品类型万泰海公馆山东万泰置业长江路与天山路路口商务公寓、酒店式高层国奥天地银和怡海长江路西段住宅高层嵛景华城烟台嵛景华城房地产开发有限公司通天河路和秦淮河路交汇处住宅高层山水名园烟台永兴房地产开发有限公司金沙江路与凤台山路交汇处住宅高层 小高层海信慧园西区青岛海信房地产开发有限公司昆

42、仑山路与秦淮河路路口住宅小高层、高层、多层洋房、海天景苑北京志远伟业房地产开发有限公司长江路与206国道交汇处上海通用对面住宅高层北方月光兰庭烟台北方房地产开发公司金沙路与昆仑山路交汇处住宅高层 小高层翠园芳林烟台英伟置业凤台山路与金沙江路住宅高层香格里拉花园烟台开发区地雅置业有限公司开发区凤台山路与沭河路交汇处住宅高层金鑫家园开发区鑫利经济发展总公司开发区泰山路和柳子河路交汇处E-14小区住宅多层、小高层N0.4项目名称总占地面积（万）总建筑面积面（万）容积率万泰海公馆1.66.93.89国奥天地28.6802.3嵛景华城46.4801.72山水名园1.982.2海信慧园西区16.7301.

43、63海天景苑2.411.54.06月光兰庭8.5172金东国际3102.5翠园芳林1.96.73.6香格里拉花园3102.8金鑫家园9.616.31.632022/8/30楼盘横向对比分析建筑规模建设规模以中小规模社区为主，其中建筑面积在20万平米以上的项目只有3个； 建筑面积在10-20万平米的约占项目总数的19%； 建筑面积在5-10万平米的约占项目总数的44%； 建筑面积在5万平米以下的约占项目总数的6%。此区域中小等规模住宅社区是市场的主导。容积率约为2.5，容积率2.5以上为区域内主流，多层将逐渐成为稀缺。N0.4楼盘横向对比分析建筑规模项目名称户型面积区间（）主力户型房型万泰海公馆

44、2814660146两房、三房国奥天地64254154245三房、四房嵛景华城501265090一房、两房山水名园6812688118两房、三房海信慧园西区4915088140两房、三房海天景苑581206090复式月光兰庭621047490两房金东国际501654080两房、三房翠园芳林691258398两房、三房香格里拉花园5312485124两房、三房金鑫家园7313480100两房、三房楼盘横向对比分析N0.4面积户型楼盘横向对比分析N0.4面积户型 二、三线板块的户型面积适中； 市场主流供应的户型面积区间为70-120之间。 主要满足开发区年轻群体的首次置业和少量的改善型需求。房型以

45、两居和三居室为主。 从市场的反应来看，70-120的户型，正是市场需求最旺盛的区间段。国奥天地：123楼盘横向对比分析N0.4价格情况项目名称开盘日期均价总量总销量万泰海公馆2006.04.245500497350套左右国奥天地07.06.0948003176套一期交房，销售率60%嵛景华城2007.637007200约1000套山水名园200.54200700尾盘阶段海信慧园西区2008.5.1842202352接近800套海天景苑2006.350001200尾盘阶段北方月光兰庭未定未定1968套0金东国际2008.5月5000约600套约300套翠园芳林2007.83500830约400套

46、香格里拉花园2008.8.31约4000800约400套金鑫家园2008.9.21小高层：37001246约600楼盘横向对比分析N0.4价格情况 二、三线板块均价在4200左右； 其中，二线项目国奥天地、金东国际均价达到5000； 二、三线板块的价格涨幅基本都在10%左右，较为稳定，08年开盘的项目可能出现负增长。楼盘横向对比分析N0.4销售情况二、三住宅整体销售情况较好，基本都在50%以上；价格低、户型面积适中，是板块整体的竞争力；月光兰庭尚未开盘，目前处于认购阶段，效果较好；海信、嵛景华城等项目体量较大，由于后续入市面积较多，每期推售量稳定。楼盘横向对比分析N0.4营销推广项目名称主题广

47、告语主打卖点万泰海公馆上层建筑，新公馆生活品质、配套国奥天地我运动我健康我选择运动主题嵛景华城生态地产、人文大盘生态、教育、大盘山水名园-海信慧园西区有爱，建筑也动情产品品质、园林景观、开发商品牌海天景苑-月光兰庭兰心慧质，新锐家庭产品品质、园林景观金东国际河海双景、巅峰之座夹河河景、海景翠园芳林城中山地、翡翠优品产品品质、配套优越香格里拉花园-金鑫家园烟台开发区15万“鑫”生活家园性价比N0.4广告语各有千秋，推广主题涉及运动、教育、自然景观、园林景观、产品品质、开发商品质。但大多数在实际推广过程中对SLOGEN的挖掘不够深入，主题不鲜明，缺乏市场影响力和亮点。整体市场营销水平一般，大部分楼

48、盘销售手段单一，包装呆板，广告推广途径相对有限且不太注重。在营销中适当提升营销渠道和营销手段，将对项目销售起到重要提升作用。楼盘横向对比分析N0.4营销推广N0.4楼盘横向对比分析N0.4客户构成普通住宅的主力客群以地缘客户为主，基本在总量的70%；相比于高端项目，外地客户所在比重较少。N0.4楼盘横向对比分析N0.4物业管理项目名称物业管理公司物业费（元/平方米月） 物业服务内容万泰海公馆开发商自持1.5普通服务内容国奥天地银河怡海物业管理公司未定未定嵛景华城开发商持有 小高层、高层1；多层0.5普通服务项目山水名园国泰物业管理有限公司1普通服务项目海信慧园西区海信物业0.7普通服务项目海天

49、景苑开发商自持1.3普通服务项目月光兰庭未定未定未定金东国际未定1.3未定翠园芳林开发商自持1普通服务项目香格里拉花园未定未定未定金鑫家园开发商自持0.70普通服务项目2022/8/30物业费基本都在1-1.5元/之间，服务项目为公共设施维护、清洁等；物业服务意识不高，多期项目的交房部分，由于业主对物业的口碑不高影响后续的销售；目前开发区市场对物业服务的重视程度不高，并没有将其提升到作为提高项目竞争力的高度。N0.4楼盘横向对比分析N0.4物业管理2022/8/30楼盘规模及产品类型： 开发区楼盘的特点是数量多，但体量小，产品类型中高层住宅占到绝对主力，市场上楼盘的主流容积率都在2.5以上。户

50、型面积区间： 从供需反应来看，主流供应与主流需求的面积区间基本对等，可见开发商对市场对客户的把握比较到位。销售及客户情况 由于总价及户型优势，二三线板块整体销售率较好，客户以地缘性为主。营销水平及物业管理 目前开发区整体营销水平一般，销售力的打造能力不强，推广渠道比较单一。物业服务意识不高，多为开发商自持物业，并没有将其打造为项目的竞争优势。N0.4楼盘横向对比分析N0.4二三线板块小结2022/8/30（二）海信慧园竞品分析N0.1区域板块分析N0.3嵛景华城N0.2北方月光兰庭N0.4香逸中央N0.5天马相城期N0.6竟品总结2022/8/30区域板块概述一线:海景资源优越,均价相对最高。

51、代表楼盘：维亚湾二线:区域中心,生活配套齐全,均价中等。代表楼盘：万泰海公馆三线:新兴区域,自然环境优越，均价最低。代表楼盘：海信慧园N0.1一线海景板块二线海景板块三线板块2022/8/30N0.1区域板块研究区域缺乏海景资源，却拥有丰富的山景资源例如：凤台山，福来山、云龙山等，更有福来山公园，自然环境清新。区域内自然资源较好凤台山福来山2022/8/30N0.1区域板块研究区域人文氛围浓厚，多所教育院校环伺周围，人文氛围浓厚例如：岗嵛小学、开发区高级中学、职业学院、耀华国际学校、技术学院。职业技术学院耀华国际中学高级中学职业学校区域内教育资源优越N0.1区域板块研究靠近长江路得区域生活和交

52、通都比较便捷而南部区域属于新兴区域，生活配套和交通还不是特别的成熟。德胜商城长江路生活配套、交通便利性南北相差较大金沙江路昆仑山路2022/8/30N0.1区域板块研究项目扎堆情况严重海天景苑嵛景华城奇章新村月光兰庭 海信慧园东区山水名园海信慧园西区翠园芳邻香格里拉花园凤台山庄在售项目中有半数的项目分布在三线版块例如：月光兰庭、凤台山庄、香格里拉花园、山水名园、翠园芳邻、海信慧园、嵛景华城、海天景苑、奇章新村。2022/8/30竞品选取原则 区域距离较近（开发区、福山福海路板块） 价格线相似（均价在3800元/- 4500元/区间以内） 产品线相当（小高层、高层类，户型面积区间重叠）嵛景华城同

53、区域内产品相似价格相当生态大盘天马相城产品相似价格相当海景优势月光兰庭相距百米产品相似价格相当直接竞品香逸中央客源分流产品相似价格相当竞品界定海信慧园2022/8/30（二）海信慧园竞品分析N0.1区域板块分析N0.3嵛景华城N0.2北方月光兰庭N0.4香逸中央N0.4天马相城期2022/8/30 开发商：北方房地产 岱山实业 物业类型：普通住宅（高层） 占地面积： 8.5万平米 建筑面积：总建23万，地上17万 项目位置：烟台开发区昆仑山路与金沙江路交汇处 周边配套：东接开发区高级中学，南临国税小区和海信慧园，西侧为福莱山公园和烟台职业技术学院。项目附近有家家悦超市。N0.2海信慧园竞品分析

54、北方月光兰庭 开发线 N0.2海信慧园竞品分析北方月光兰庭 项目由14栋1830层高层建筑组成。 项目均采用两梯六户，90平米以下户型达82%。 项目追求文化氛围与自然景区的环境平衡，以兰亭序集书法意境来构筑园区。 当前推售：一期推出楼座3#（30层）、5#（28层）、6#（28层）、7#（18层）、8#（18层）共60932平方米，共计732套。 产品线 1#2#3#5#6#7#8#10#9#11#16#15#13#12#户型建筑面积（）数量（套）比例三室89.9017223%89.8117223%104.47210%两室73.7417223%73.517210%一室61.547210%总套

55、数732100%N0.2海信慧园竞品分析北方月光兰庭 产品线-期户型配比 根据统计首期五栋楼座一室户型共72套、二室户型244套，三室户型共416套。户型以7090 的小户型为主，符合区域市场主流需求。912022/8/30N0.2海信慧园竞品分析北方月光兰庭户型名称：兰之贵户型：三室二厅二卫所在楼号：7#、8#建筑面积：约10优点：全明三房，双卫朝阳，客厅气派方正，次卧独特转角窗设计。不足：餐厅与客厅及卧室之间连动区域面积利用率低，主卧卫生间开门方向不合理。产品线期户型展示户型名称：兰之馥户型：三室二厅一卫所在楼号：3#、5#、6#建筑面积：约优点：通透版式布局，3.6米大开间观景客厅，大幅

56、落地窗，主卧3米景观落地阳台。不足：客厅与卧室之间的走廊过于狭长，面积利用率低。922022/8/30N0.2海信慧园竞品分析北方月光兰庭户型名称：兰之雅户型：三室二厅一卫所在楼号：3#、5#、6#建筑面积：约90产品线期户型展示户型名称：兰之逸户型：二室二厅一卫所在楼号：3#、5#、6#建筑面积：约74优点：三室全明，客厅带2.5米宽景观阳台，双卧朝阳，采光和实用性较好不足：入户门与阳台相对，不符合风水讲究。优点：厨房独特采光，次卧新颖45度飘窗，主卧3米宽景观阳台。整体利用率较高。不足：卧室离卫生间相对较远。932022/8/30N0.2海信慧园竞品分析北方月光兰庭户型名称：兰之锐户型：二

57、室二厅一卫所在楼号：7#、8#建筑面积：约74产品线期户型展示优点：户型方正， 双卧超宽采光面，明厨、明卫， 客厅阔景阳台， 次卧带45度飘窗。不足：客厅电视墙过短，设计受限。户型名称：兰之尚户型：一室二厅一卫所在楼号：7#、8#建筑面积：约62优点：明卧、明厨、明卫，厨房南向采光，客厅3.6米宽大观景阳台，整体空间布局紧凑、实用。不足：异型厨房可能有一定市场抗性。2007年4月29日，“北方.月光兰庭杯”烟台房地产开发系统第三届乒乓球大赛隆重举行。 2007年8月14日，北方月光兰庭过建设部2A级住宅预审。2007年12月25日 ，建设部住宅性能认定预审会在山东济南举行， “北方月光兰庭”项

58、目顺利通过了建 设部 2A 级性能认定预审。 2008年4月5日，北方月光兰庭售楼处正式启用。2008年4月30日，北方月光兰庭举行盛大奠基仪式。2008年6月27日，北方月光兰庭被评为宜居小区。2008年10月12日，北方月光兰庭南大街展示中心启用。2009年4月16日，北方月光兰庭冠名2009烟台春季生活展。2009年4月18日，北方月光兰庭项目认购会在开发区锦江国际酒店大厅热烈举行，项目开始认购。N0.2海信慧园竞品分析北方月光兰庭 营销线营销动作 北方月光兰庭于09年“五一”期间推出活动：凡五一期间到售楼处看房客户，均赠送精美纪念品；凡五一期间认购客户，均可得精美礼一份。凡五一期间认购

59、北方月光兰庭VIP置业卡客户，享受“三万抵四万”、“一万抵一万六”的优惠。凡富士康员工，凭有效证明，可享受2000元人才安居支援凡在北方月光兰庭通过国家建设部2A住宅性能预审之日起结婚登记客户，可获得999元新婚祝福礼N0.2海信慧园竞品分析北方月光兰庭 营销线-活动 项目从09年4月18日至今，认购200余套。项目从拿地立围挡到认购已有较长时间，客户多为前期积累的客户，主要为开发区企业职工。以婚房居多。价格尚未推出，预计开盘均价3900元/平米。N0.2海信慧园竞品分析北方月光兰庭营销线认购情况N0.2海信慧园竞品分析总结 品牌方面：北方房地产品牌+项目品牌（国家建设部2A级住宅性能认定）区

60、位方面：位于开发区的学院区，毗邻福莱山、凤台山等公园美景，距金沙滩2100米，与 海信、国税小区等形成一个大型的居住区域。目前区域不成熟，但项目区位前 景较好。产品方面：主打户型，90平米一下户型达82%。价格方面：尚未公布价格，预计将比照竞品海信价格进行价格拦截。推广方面：强调文化感，以活动营销为主。2022/8/30（二）海信慧园竞品分析N0.1区域板块分析N0.3嵛景华城N0.2北方月光兰庭N0.4香逸中央N0.4天马相城期开发商：烟台嵛景华城房地产开发有限公司 物业类型：普通住宅 占地面积：46.38万平米 建筑面积： 80万平米 项目位置：长江路和秦淮河路交汇处 交通：21、28、2