江苏农业科技国际

1、江苏农业科技国际交流中心项目前期定位报告01.1 地块区位及现状地块规整、路网成型东至-上新河路西侧南至-纬九路北侧西至-滨江大道东侧北至-碧瑶花园南侧地块位于河西新城CBD西侧，奥体中心西南方位于地铁一号线奥体中心站与元通站之间区位四至地块成比较规则的西南、东北向长方形东西向约168米，南北向约203米目前地表无建筑物，场地比较平整四周路网已经成型 地块地貌（地块区位图）（地块俯瞰图）（地块现状）CBD11.1 地块区位及现状城市资源环境初步成型周边环境资源 交通：公交 7路、126路、134路 地铁一号线：奥体中心站、元通站 酒店：金陵滨江（五星） 仁恒辉盛阁（五星） 联强国际（五星办公）

2、 金奥大厦（五星办公） 世茂凯悦酒店（超五星、在建） 金梦都宾馆等 住宅区：金马郦城、碧瑶花园、滨江奥城、 朗诗.国际街区等 医疗：明基医院 市政配套：滨江公园、奥体中心、绿博园 人文教育：南京外校河西分校、骊城小学 艺兰斋、金陵图书馆等本案21.2 项目经济技术指标分析新城节点性建筑综合体用地面积：34100（51.15亩）容积率：1.4总建面积：47900 建筑密度：30%建筑高度： 35米 (可调整至40米)基本指标规划建筑位于纬九路商业休闲区（轴线）的西端，是新城区特定意图区（即新城核心、CBD）的重要节点；用地规划范围内允许布置江苏省农业科技国际交流中心、农业科技展示、办公及相关的配

3、套设施；规划要求项目在市政规划上属于河西新城的重要节点；物业类型涵盖展览、办公、商业、酒店、公寓等五种类型，作为新城节点性建筑综合体，将发展成为依附于CBD的一个城市功能体。现有方案分析（数据来源：由甲方提供）31.3 本次物业研究重点酒店物业盈利模式产权属性归属： 可供嘉胜集团持有产权的物业约40600m2，以酒店、公寓和少量商业三类组成。开发模式研判： 酒店、公寓、商业以及代建的展馆、办公物业形成一个建筑群落，可归类为复合地产开发业态中的酒店地产模式。 研究重点： 酒店地产是不同利益主体相结合的产物，因此在开发、销售、投资回报、运营等模式设计上必须顾及开发商、酒店管理方、业主等各利益主体平

4、衡机制的设计非，其均衡点在于酒店的长期稳定经营。 本次研究的重点将是适合本案的物业定位/盈利模式是什么？酒店运营和地产开发的互动示意42.1 酒店地产的盈利模式现金流、长线投资、合理避税和融资工具开辟地产资本新的增长空间。与住宅地产的一次性购买不同，通过投资开发、运营酒店地产，沉淀资金、作长线投资，为企业不断带来现金流，享受土地持续升值收益。群落式开发形成产业共生关系。由于本案物业除了单体酒店之外，还有展馆、办公、商业、公寓等物业，形成一个建筑群落，将来可能形成良性互动：周围建筑向酒店输送稳定客源，而酒店又为周围建筑提升物业价值。合理规避税收负担。利用酒店，将企业所得转化为固定资产投资，享受财

5、务杠杆和合理避税的益处。酒店为持有型物业，能成为融资工具。通过银行抵押贷款、REITs(房地产投资信托基金)等融资形式，支持企业其他项目开发。案例：开元旅业集团300多亩千岛湖项目由一座五星级酒店和88栋别墅组成。52.2 项目SWOT分析S:具备高品质物业基础优势(Strength)建筑综合体规划有利于共生经济发展，使得各种物业能够共生共荣；地块规整、平坦：规划、施工易于实现，从而降低建设成本；交通便捷：地铁时代的到来对于区域距离产生的弱化效应；自然人文资源优良：地块南侧为南京外国语学校，周边奥体中心、滨江公园、绿博园等景观资源丰富，为提高项目整体定位提高品质。62.2 项目SWOT分析W:

6、CBD边缘、商圈尚未成型本案劣势(Weakness)展馆、办公、酒店和酒店式公寓的等几类物业的服务性质和地段要求，绝大部分位于城市中心区或成熟的商业区周边。本地块相对区域而言，略偏于奥体商业轴线，位于CBD边缘，周边商圈尚未成行将制约酒店地产/展会经济的迅速发展；多种物业形态、非单一产权结构使得开发、销售、运营等环节利益主体较多，项目盈利模式和利益均衡机制设计较为复杂，增加项目的风险。CBD7河西新城金融CBD 中央商务区规划将是项目发展的基点和重要利好。河西中部科技园、南部产业园规划为项目提供强有力的产业支撑；奥体中心的同等物业项目多为高端定位项目，为提高本项目的形象起到促进作用；南京房产价

7、格仍保持供销两旺、高位横盘趋势。 机会( Opportunity)2.2 项目SWOT分析O:CBD高端定位奠定项目高起点基础本案8威胁(Threat)2.2 项目SWOT分析T:政策兑现有待时日，区域供应压力较大规划的实现、区域的繁荣需要一个过程，河西新城特别是奥体板块仅建设5年不到，未来发展不确定性多、政策兑现有待时日；奥体周边人口还没有达到一定的规模和密度，商业氛围尚未成型；区域供应标杆多、压力较大：展馆方面有奥体中心、南京会展中心；酒店方面有五星级的金陵湖滨、联强国际、 金奥大厦，以及在建的超五星级酒店世茂凯悦直接竞争；同时奥体-CBD板块写字楼供应达57万平米 、住宅成交量近期下滑3

8、3.61%。资料：南京主要商圈发展年限新街口 90年湖南路 15年 河西新城 5年龙江 12年数据来源2006年酒店业年鉴92.3 综合评价地块周边产业结构设计、城市规划、人文自然等资源适合项目作为一个酒店综合体进行开发；作为新城市节点性建筑综合体，将成为城市功能体的一部分，对开发商在开发、运营方面提出较高要求，需要整合相关资源、特别是后期运营经验丰富的团队；奥体酒店、展馆分布相对密集，项目后期压力较大，在无法更改规划的前提下，建议开发商专注于开发，通过合作、售卖等方式将风险转移给酒店运营商、投资机构，从而抽身出来进行下一个项目的开发工作；结合地块技术指标、酒店地产的盈利模式和项目SWOT综合

9、评价103.1关于公寓定位的思考改作精装修小户型公寓，迅速回笼资金公寓物业定位 鉴于酒店施公寓需要酒店物业管理公司（酒店管理团队）和具备广泛客户分配系统的运营商（如连锁酒店、租赁中介等） 提供后期优质服务支持，涉及环节较多、人力物力成本较高、风险较大； 因此建议作10600m2的公寓由原酒店式公寓方案修改为精装小户型公寓，一次性销售。 数据来源2006年酒店业年鉴113.2 关于酒店定位的思考商务/会议酒店，作为企业资本运作工具两种模式的样本参考酒店定位结合CBD和奥体板块的发展趋势，对照国际酒店常见分类标准（附件1），建议本案酒店定位商务/会议酒店；星级及内部功能定位需结合酒店管理团队专业意

10、见和中华人民共和国星级酒店评定标准予以制定；酒店经营模式可根据企业财务方案和战略方案，在持有合作运营和整体销售两种方案中决策。整体销售 指将整栋卖给投资者。买家更多的可能性是国内外基金及投资银行。优点：尽快回收资金，抽身从事其他项目开发。 通过专业团队运作更大的可能性提升整体物业价值，从长 远保障项目利益。缺点：单价很低，当前利润很低。 前期谈判时间很难控制，超时的话会让项目陷入困境。 持有合作运营 持有物业产权，将经营权委托给酒店管理团队。优点：企业获得长期土地增值、现金流和融资工具收益。 持有成本成为合理逼睡条目； 作为城市功能体的运营商，可向政府申请优惠政策。缺点：后期需要投入大量人力物

11、力维持运营，对专业团队、行业 资源要求较高，风险较大。 在45%成本费用率、5.5%营业税率和33%所得税率情况下每间客房平均价格和利润的对应关系数据来源2006年酒店业年鉴123.4 经济测算公寓散售+酒店持有模式公寓散售+酒店整售模式注：本方案将展示中心及酒店部分成本均计算在内,土地费用暂没有计入。注:本方案为精装公寓单项估算表,其中酒店部分未计入成本收益核算，土地费用暂没有计入。 134 下一步需要做什么？和酒店管理集团进行接洽，商议酒店运营合作事宜；根据管理集团的要求，展开酒店规划设计工作；可先期和投资银行、基金公司等投资企业接洽，商议酒店+公寓/酒店/公寓的整体认购意向；和建筑规划设

12、计单位、销售公司磋商精装小户型公寓产品设计；14附件1：常见酒店类型比较商务/会议酒店: 这一类酒店物业为商界或团体组织提供完善设施，以便进行团体活动。它们的位置有些是与市内的会议中心相连或是非常接近会议地点，有些自设会议场所；更有位处郊外的隐逸地点，让住客远离城市的烦嚣或滋扰。商务/会议酒店往往会在旅游旺季吸引渡假旅客，然后在非旅游旺季（通常是会议旺季）专注于会议业务。渡假酒店:是以康乐为主的酒店物业；通常位处湖边、海滨、滑雪渡假区、高尔夫球场或沙漠水泉等优越地点。渡假酒店不一定纯为渡假旅客而设，许多商旅也喜欢在出差旅程中入住，稍作慰劳歇息。大型渡假酒店顾名思义是非常大型的渡假设施，通常设有

13、各式餐厅、泳池、活动及设施，甚至被视为旅游目的地。全包（All-inclusives）式渡假酒店只会收取单一项价钱而提供所以服务和设施：住宿、膳食及玩乐设施。渡假酒店通常是属于豪华或优质级。机场酒店:这类型的酒店临近机场，特别受不愿花费长时间往返机场的旅客欢迎。由于房客入住时间短，机场酒店的房间及会客室一般会较小，而消闲设施亦不会像渡假酒店般多（虽然目前情况正在改变）。大部分机场酒店会提供往返机场的穿梭交通服务。Bed&Breakfast（B&B旅馆）: 许多形形色色的私人家居、村屋及农舍等地点会提供非常独特的住宿服务。B&B的房价一般是包括住房（通常是住宅内的其一个房间）及丰富早餐。（在好些国家，类似B&B的住宿服务物业统称为pensions-公寓或zimmer-房间。）有时，这类旅馆的浴室会设在公用大堂，完全与房间分隔。Inns是指较大型的B&B旅馆，设有较多的标准酒店服务和