某城市广场项目定位及营销推广建议书

1、明发城市广场项目定位及营销推广建议书 明发集团自成立以来，始终扮演着城市生活开发的拓荒者与领航者角色。至今已成功开发“厦门明发商业广场”、“明发滨江新城”、“明发国际新城”、“明发海景苑”、“明丽山庄”等三十余项高品质项目，开发总规模达1700万，土地开发总量约12000亩。在上海、南京、合肥、无锡、扬州、泉州等地区，相继启动了一系列商业广场项目。 明发集团与世界500强、东南亚、港、澳、台以及国内知名商家强强联手，建立了战略合作联盟、共同构建出高价值的财富平台。引言 本项目为明发集团进军成都的首个大型商业项目，旨在打响本地品牌知名度、并迅速打开明发相关项目的成都市场。前期我司已成立由资深策划

2、师组成的专案小组，对项目进行了初步研讨；在对现今商业地产市场的深刻理解及项目周边区域调研的基础上，结合迈腾置业各位同仁多年房产策划和营销推广的经验，对贵项目进行了初步分析，并最终形成这份报告。 以下内容为初步建议，如有下一步继续深度合作的机会，我司还将根据市场状况做相应之完善与深化。 市场环境说明项目自身解析目标客群分析区域布局/业态规划关于“公寓”的思考项目推广策略项目团队搭建与管理 -目录-市场环境说明2011年成都房地产市场新政 关键词：限购中心城区本地户籍家庭限购三套房本市户籍家庭以房产证界定房屋套数从2月15日起，成都中心城区将暂时实行住房限购政策。 从2月15日起，在成都市锦江区、

3、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。 宏观市场分析 政策解读： 新近出台的调控政策主要是针对住宅投资市场，特别是要遏止投资和投机性住宅买卖，而商业地产基本上没有受到调控的限制。因此，以商铺、写字楼、专业市场等为代表的商业地产反而在近期逐渐升温，成为成都投资者的“宠儿”。2011年成都商业地产市场

4、现状 目前，在限贷、限购、房产税、“3600万保障性住房”等调控政策的压力之下，住宅地产投资价值有所降低，商业地产受到前所未有的热捧。温江五大商圈规划已经出炉，将沿光华大道复合产业分别打造光华CBD商圈、天来白金商圈、丰隆国际商圈、总部及信息软件园及文化产业园。五大商圈总占地超万亩、总体量超千万平米，覆盖整个新光华城。五大商圈规划出炉温江“睡城”苏醒2月24日，成华区与万达集团正式签约打造成华万达广场；与此同时，招商地产开发的东城国际商务广场也在加紧建设。另外，建设路高地对面占地24亩的商业金融业用地已经平整完毕，据传有可能由一级土地整理者万科拿下。地产巨头重谋建设路天府大道北段迅速成长，位于

5、德赛二街以南、拓新西一街以北的大源商务版块写字楼最为集中的区域已经基本呈现，除“海洋中心”，其它项目均已成现房或准现房。低价入市，大源商务租赁市场启动 不难看出, 2011年成都在调控的大背景之下，商业地产成为众多开发商的突围路径，相关开发商正联手上演商业大戏 由双楠片区、双流机场片区、双流东升老城和双流新城四大区域围合而成的低密新区新双楠的发展起点高，市政配套齐备，道路、学校、医院、酒店、公园俱已成型。保利、中粮、中海、远大、绿地、宗申、富豪等品牌开发商纷纷看重该区域并相继入驻。新双楠区域环境分析区域环境状况分析四大区域围合的国际新区：便捷的交通体系： 8车道的双楠大道横向贯穿整个区域，起点

6、内双楠，途经武侯新城，跨越绕城路，再到双流新城，延伸至牧马山。 双楠大道、成双大道、空中枢纽国际机场，地下交通地铁3号线，成绵乐成际高铁等线路，使该区域交通四通八达。棠湖公园簇锦公园永康森林公园公园 新双楠被棠湖公园、映月公园、簇锦公园、江安河生态公园、永康森林公园和双流新城带状森林公园等6大公园环绕。其中双流新城的带状森林公园占地5.65平方公里，相当于15个浣花溪公园，形成了一个城市环状绿“肺带”。因此，该区域具有不可再生的环境资源。六大公园环绕的生态新区： 新双楠以低密产品居多，联排花园洋房。宗申赛纳维、远大林语城、国奥村等项目都是由别墅和电梯洋房构成；富豪新岸则由复式洋房、多层洋房和电

7、梯公寓构成。远大林语城宗申塞纳维低密别墅群落：国际新区+生态新区+低密度别墅群落国际化、生态、高端、时尚、商务延续双楠的城市文脉新双楠：新双楠关键词：新双楠定位：新双楠的客群：有品味、追求潮流、崇尚休闲、注重生态片区商业环境发展的特点受前期城市发展影响，目前片区零售购物类多以社区便利店为主，缺乏集中的、大型的城市精品购物场所。目前经营业态分布较为散乱。随着城市经济的发展、消费水平的提升，新双楠片区作为双流组团经济的“休闲商务区”，正在不断进行升级改造，发展迅速。区域内聚集了九龙仓、远大、国奥、人居、博瑞、东立、棠湖、川投置业、中南投资等数十位重量级投资商，随着他们的共同发力，该片区的住宅/区域

8、商业价值将逐步得到挖掘和迅速提升。片区开发现状及规划情况 “临空经济”，缔造城市商务门户 依托大型机场的吸引力和辐射力，在机场所在地周边地区和更广泛地区内，将形成与航运相关的产业集群，从而带动区域经济的发展。新双楠片区将充分发挥区位优势，通过空港经济、总部经济的产业引导作用，形成对接成都、与双流互补式发展的城市商务门户新格局。城市组团，构建优质人居版图 由双楠片区、双流机场片区、双流东升老城和双流新城四大区域围合而成的低密新区的新双楠，发展起点高、市政配套齐备，道路、学校、医院、酒店、公园已基本成型。低密度别墅群落、复式洋房、多层洋房等精品大盘和国际高品质社区的入驻，必然会使新双楠片区成为未来

9、成都的人居高地。 此外，双楠大道、成双大道、地铁3号线、6号线、双流机场等交通配套构建了新城优良的立体交通网络，将快速形成人流、物流、商贸的中心效应。一个集商务、休闲、居住三大功能于一体的新双楠即将形成时代奥特莱斯 发展商：香港九龙仓集团地理位置：位于双流县双楠大道中段633号（紧邻绕城高速公路双流出口收费站）项目定位：集购物、休闲及餐饮为一体的大型现代时尚购物城规模：占地面积44,000余平方米，总建筑面积超过60,000平方米；店铺数量超过250间；整个卖场以浪漫欧陆小镇建筑风格为主，充满异域风情。经营业态：以“OUTLETS品牌直销折扣店”的定位，集合大量国际国内品牌直销中心，并融合休闲

10、及时尚餐饮服务配套。已于2010年初正式营业。主要竞争对手分析博瑞最世界 发展商：成都博瑞房地产开发有限公司地理位置：位于成都市双流县东升镇一杆旗北段项目定位：集休闲、娱乐、购物于一体的大型商业购物中心规模：占地约55亩，建筑面积约56989平方米；将成为该片区标志性建筑业态规划：以购物、休闲为主，包含电影院、办公、咖啡厅、超市等多种业态现状：08年项目一号楼完成主体封顶，目前相关工程和推广已暂时停滞。市场分析总结 从“博瑞最世界”推广暂停，可见商业地产成功与区域人气、周边居民消费指数等密切相关；而之前片区内商业氛围及人气恰恰尚未完全成型；而“奥特莱斯”则是由销售名牌过季、下架、断码商品的商店

11、组成的“品牌直销购物中心”，其与综合性购物中心有较大差别，对周边人气、商业氛围的要求不高；因此在其独特的定位和开发商雄厚资金保证下，于2009年开业至今方达到正常运营片区可预期到成熟的生活版图，包含诸多大型的高端楼盘，为全面实现各业态功能的发展带来巨大的促进作用；随着新商业地产项目不断入驻，该片区表现出巨大的发展潜力，人气不断提升，商业氛围不断浓厚，为缔造“城市新商业中心”奠定了市场基础；目前片区商业存在大型城市综合体的空白，为“明发城市综合体”的打造创造了市场条件。项目自身解析项目概况：位于商都路西侧，航都路南侧，迎龙路北侧；规划建设总用地面积109101.98平方米，总开发面积26.4万平

12、方米；容积率为1.88。项目基本情况角色新双楠商业的先行者之一实现新双楠城市级商务休闲娱乐消费新中心成熟新双楠形象展示，并形成一个多功能、高效率的“城市综合体”项目发展目标项目整体定位新双楠城市综合体基于对项目自身分析和发展目标的归纳，提炼出本案的整体定位项目突击点：城市名片、区域消费目的地项目SWOT分析城市名片、区域消费目的地目标客群分析项目消费市场定位城市目的性消费聚集地 以综合性商业，构筑人气、聚集目的性。推动城市区域目的性消费主题商业综合商业消费导向目的消费 以主题商业，形成休闲、观光、娱乐、旅游特色，构筑人气； 以综合商业，形成多元化消费，实现消费满足；消费人群分析消费客群定位消费

13、客群引导主张：多元化的目的性消费推动全城消费观念升级 投资者： A、本区域的商铺投资者； B、看好本区域休闲购物发展前景的其它地区的投资者； 经营者： A、经营知名品牌的加盟者或连锁店； B、流行精品、快销品、休闲用品、餐饮等经营者； C、青年创业人群，办公自用者； D、金融机构等； E、看好本区域休闲购物发展前景的其它地区经营者。投资/经营人群分析可分为投资者和经营者1、周边投资人群 项目周边人群有一定的资金实力,进行商业地产投资大多选择就近原则，同时看重区位价值，对本区域的发展和市场前景较为看重2、私企CEO等 对大型商业物业感兴趣，看重其理财保值功能3、大成都地区及外地（二线城市）投资客

14、 考虑租金、房价等多方面的因素，对投资回报率尤为看重4、周边厂矿企业高管人员（如华巍工业园、蛟龙工业区、金恒德汽车城等） 年龄28岁以上，收入稳定；对商业投资较为感兴趣，看重投资前景投资者经营知名品牌的加盟者或连锁店流行精品、快销品、休闲用品、餐饮等经营者青年创业人群，办公自用者金融机构等看好本区域休闲购物发展前景的其它地区经营者经营者 他们都无一例外的，都对所持物业的市场前景尤为看重，希望项目所带来的消费氛围能够对其经营产生良好的促进作用，同时，通过自身的品牌以及经营，对所持物业的价值起到提升的作用。区域布局/业态规划项目业态定位项目业态选择上考虑以目的性消费为主的业态，吸引周边居民及市区内

15、消费群体消费。走差异化经营路线，在品牌上提升项目优势，网罗消费群体。全力打造新双楠集酒店、餐饮、购物、休闲娱乐、写字楼等为一体的大型“城市综合体”。项目业态属性购物属性休闲属性娱乐属性餐饮属性交友、休憩、感性、情调、表演、活动快速、简洁、刺激、多变、发泄、互动潮流、时尚、便捷、多样、变化、个性新鲜、奇异、特别、快捷、互动、舒适项目业态分类规划银行/提款机/便利店潮流名店时尚服饰生活休闲钟表/珠宝/时装名店 时尚女装/内衣/时尚配饰/休闲/男装/运动户外 个人护理/家居生活/美容美体/婚纱摄影/SPA/健身会所中西美食 咖啡美点/甜品精选/便利快餐/特色餐厅/主题餐厅/大众餐饮/地方小食娱乐天地

16、酒吧/量贩KTV/数码影院/动漫电玩服务设施一层业态：中餐酒楼，如“红杏”二层业态：茶坊、西餐厅三层业态：量贩式KTV底商业态：由于这部分商铺背街，且靠近停车场，因此我们建议将此部分规划为对人流量要求不是很高的商业，并结合停车场这一因素综合考虑。如：烟酒专卖、银行、WOWO便利店、“置信精典”汽车美容49层：酒店&酒店式公寓A区：SOHO酒店业态建议B区：商业中心业态建议商业中心：商业中心的业态规划我们考虑结合整个项目，引入大型卖场。大型超市（如：家乐福、沃尔玛等）大型家电卖场（如：苏宁电器等）大型影院（如：太平洋影院等）C区：欧陆风情街业态建议主题餐饮区：此部分建议与街对面的公寓进行综合考虑

17、，打造成美食街，但须为具特色的主题餐饮，与风情街的主题吻合，又区别于大众餐饮。如：澳门豆捞、台湾特色菜、私房菜、日韩料理等休闲生活区：如：个人护理、家居生活、美容美体、婚纱摄影、SPA/健身会所、钟表品牌店等时尚购物区：如：时尚男/女装、流行配饰、品质内衣、休闲/户外运动以及潮流名品店等娱乐消费区：此部分应与“商业中心”相结合，形成互动、让消费者在消费过程中有休憩娱乐的场所。如：咖啡店、水吧、动漫电玩等，如“良木缘”等日常生活消费区：该部分为底商，建议对其规划为符合日常生活吃住行需求的商业类型。如：大众餐饮店、便利店、干洗店、奶茶店、机票代售点、地方小吃等商务服务配套区：1-2层底商：商业类型

18、建议与写字楼形成配套服务等。如：展厅（动漫产业产品、电子商务等），快餐店（肯德基、德克士、乡村基等）、特色餐饮店（滋味烤鱼、百度烤肉、特色火锅等）、办公用品店等。310层：企业总部基地等D区：底商业态建议“新双楠”生活状态与梦想关于公寓的思考 地产项目的营销推广根据开发商本身的需求，一般来说有“争取快速回款”及“最大限度挖掘产品价值”两种方向。基于两种方向，采取的营销推广策略也将不同 为此，根据对项目公寓部分的初步理解，我们对其推广策略有两个方向的思考，形成了两种思路可根据本项目自身的实际需求，考虑采用何种思路进行营销推广。 当然这两种思路有着诸多共通点，因此我们亦可考虑通过对两个思路的融合运

19、用，让“快速回款”与“挖掘产品价值” 完美结合，进而形成良性互动！ 即根据项目本身中小户型的产品结构，针对首次置业的青年客群、首次改善型客群、周边厂矿企业管理人员以及看好区域价值的客群，打造思路一以中小户型为主的“实用主义”青年置业首选物业1:首次置业的年轻群体(诸如成都、双流白领等)22-28岁左右，初涉社会，有首次置业的购房需求事业正处于上升期间，对自己充满信心，向往高品质生活。 2:周边厂矿企业管理人员（如华巍工业园、蛟龙工业区、金恒德汽车城等）年龄28岁以上，收入稳定；有置业经验。有过渡居住的需求 对物业的环境、价格较为关心；3:大成都地区及外地（二线城市）投资客年龄在30岁以上，具有

20、多次置业经历；看中物业的投资价值，对价格较为敏感。但购买时对朝向、楼层等产品本身情况不太关注；期望物业出租便利，看重物业管理中的租赁服务。该思路主要目标购买群案名&定位明发新楠锐馆新楠：新双楠的新标识，一语双关，一个年轻俊杰云集的地方；锐馆：独立式的精致私属家园，是都市新锐的心灵归属。案名大气，提升了项目的品质感，迎合了目标人群的身份喜好，将心理附加值最大化。备案名：新楠俊园、印象新楠、新楠锦寓项目定位：新双楠60-90m2菁英生活馆形象定位：新双楠都市新锐文化的延伸属地 形象占位：小户型 大生活核心推广语：独立派，新主张 依照目前区域内逐渐形成的高端住区气质（该区域内以低密度别墅、洋房等产品

21、居多），结合项目商业，将项目打造成为思路二 高端公寓产品，形成区域标识 此思路操作难度与风险相对比较大，然而却能使得项目品质得到最完美的提升，最大限度提升项目附加值、实现高利润回报！价值认同感 身份的象征升值潜力楼盘的综合素质生活的品位新双楠区域价值新双楠质素最好的楼盘新双楠的潜力价值明发鼎力之作尊贵感、文化味和格调感的生活目标消费者的需要本项目给予的目标消费者心理分析 通过对这群消费者的心理分析，我们可考虑将部分经典户型作精装产品，增强项目整体的品质感与竞争力，体现出尊贵感、文化味和格调感。并作为该区域的独特卖点，能更有效吸引目标购买群。大公馆 一个“大”与户型本身的“小”对比，产生反差和诙

22、谐的意味。结合了所在区域繁华宁静、品质市井等包罗万有的“大”，同时将欲望可以无限放大、状态无限自由的含义也包涵在了其中。 公馆：独立式豪华的私人宅邸。案名大气，提升了项目的品质感和尊崇感，迎合了目标人群的身份喜好，将心理附加值最大化。备案名：铭御汇、紫经碧纬、新楠熙郡、新楠1号案名&定位项目定位：新双楠6090m2国际公馆形象定位：新双楠没日没夜享乐主义大人物形象占位：小户形态 城市标识核心推广语：大公馆，享生活 我们应最大化地挖掘项目潜力，使之成为区域乃至城市标识，使它在目标群之中形成口碑传颂，成为成都小户型市场的一个典范！项目推广策略项目营销推广模式 通过对市场环境以及项目SWOT分析，我

23、们可看到，虽然该片区表现出巨大的发展潜力，逐渐成熟的生活版图，包含诸多大型的高端楼盘，为全面实现各业态功能的发展带来的巨大促进作用。但是我们也意识到，目前区域内人气不足，人口密度较低，区域商业氛围不足，消费导向没有完全形成。而博瑞最世界的推广停滞，正是由于区域商业氛围还不够成熟造成。因此我们建议首先树立产品的市场形象，引起市场关注，再对项目进行销售：项目入市人气商业氛围拉动营造促进明发进军成都打造“城市综合体”铺垫市场关注铺垫铺垫商业营销刺激主题定位，明发战略联盟 与主力商家建立品牌战略联盟，提升商家及投资者的信心。特色商家，补位欧陆风情街 借助欧陆风情街的市场氛围，有针对性“挑选”特色商家入

24、驻；促进消费，形成良好的消费氛围，进而吸引投资者的目光。统一经营管理 统一经营管理，控制项目整体形象，成功将项目打造成新双楠最具特色的城市综合体。带租约销售 在成功招商的前提下，带租约销售，增强投资者信心。（商业）营销推广模式第一阶段：对商业中心进行主力店招商，招商对象包括大型超市、大型家电卖场、大型电影院等。以此展示项目商业前景，提升商家及投资者对项目信心，促进后续招商，促进商铺销售。第三阶段：销售跟进，对带租约现铺进行销售，这类商铺的租金收益为可预见的，投资有保障。进一步加强市场信心，对剩余商铺的销售具有较强的促进作用。第二阶段：对欧陆风情街中的主题餐饮区、时尚购物区、娱乐消费区、休闲生活

25、区分别进行主力店招商，主力店必须符合区域主题，且必须具有一定的特色，渲染出欧陆风情街的主题氛围，为其他商家的进驻提供参照，并能有效的提高投资人群信心，为后续欧服风情街的开街作好铺垫。营销推广阶段三个阶段起点标准价值新双楠，生活新起点城市综合体商业投资价值明发模式的全国COPY推广周期11月5月4月3月2月1月12月11月8月7月6月5月20112012蓄水，主力店招商9月10月品牌&项目形象产品卖点诉求热销信息，商业投资价值项目进入强销期招商开始售楼部开放“新双楠，新生活方式”公寓及商业部分开盘销售公寓从持销期到清盘期，项目热销信息、活动炒作，加强商业销售起点标准价值12月10月10月项目开盘

26、商场营业前完成90%可售商业的销售公寓清盘商业试营业 2011年5月9月：展示品牌&项目形象，并对项目进行蓄水、开始主力店招商，项目整体开盘。5月：项目进入市场形象导入期，树立“明发”品牌形象，宣传明发全国各地精品项目，进而导入项目“城市综合体”形象，为项目销售蓄水，并开始进行商业招商。6月：售楼部亮相开放，营造项目形象9月：项目整体开盘（公寓及商业同时开盘） 媒体配合：以项目围墙、户外、道旗为主发布项目信息、开盘预告及招商广告；通过报纸，投放公关活动及开盘信息，并配合软文炒作；投放适量网络广告，进一步扩大项目影响。“起点”阶段推广计划 2011年10月2012年1月：项目进入强销期，进行产品

27、卖点诉求。10月：项目进入强销期，并处理在开盘销售中遇到的相关问题2012年1月：明发品质之旅，详细宣传全国各地明发商业运作模式，建立明发是标准，进一步增强市场信心 媒体配合：通过项目围墙、户外、道旗对项目卖点进行诉求；短信、DM单配合活动节点投放；加大报纸广告投放量，对明发品质之旅作系列软文炒作。“标准”阶段 2012年2月2013年初：公寓由持销期到清盘期，对项目热销信息、商业投资价值及活动进行炒作，加强商业销售2012年10月：公寓实现清盘2012年12月底2013年初：项目可售商业预计完成90%的销售，并择机试营业，营造出浓烈的商业气氛，达到市场预期。 媒体配合：项目围墙、户外、道旗以

28、商业广告为主，公寓进入成熟推广期，大量老客户带新客户，媒体投入减少。短信、DM单配合活动节点及相关促销政策投放；报纸广告以商业广告为主，加大商业投资价值及活动软文炒作力度；网络广告投放适量加大。“价值”阶段活动主题：新双楠，新机遇，新生活新双楠发展论坛明发招商发布会主力店签约仪式阶段1起点公关活动设想事件营销1：投资论坛时间：2011年3月形式：论坛/发布会/讲座主题：新双楠商业发展模式探讨目的：树立项目形象邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者、相关经济或商业投资分析专家、权威人士、成都中心商圈知名商家。事件营销2：招商推介新闻发布会时间: 2011年4月地点: 市区酒店目的:项目预热，区域

29、炒作主题：项目商业价值，项目推介邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者、有号召力的品牌商家事件营销3：主力店签约仪式 时间: 视招商具体进度而定地点: 市区酒店目的:展示项目商业前景，提升商家及投资者对项目信心，促进后续招商，促进商铺销售主题：项目商业价值，项目推介邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者、品牌商家、业内人士一起见证明发16年的标准推广主题：明发品质之旅“明发”全国项目展示 通过明发全国案例展示，提高投资者信心。阶段2标准重点活动1：明发16载各地项目联展“明发”16载项目联展： 在售楼处及各大卖场，展示明发其他城市成功案例，增强投资者信心。漳州明发商业广场 南京明发商业广场新双

30、楠新中心主力店开业庆典欧陆风情街开街仪式阶段3价值推广主题：重点活动1：明发主力店开店庆典展示项目商业良好运营情况，提升其它商家及投资者对项目的信心。重点活动2：欧陆风情街开街仪式项目开街选择在现场（视项目工程进度）。为项目制造火热的商业氛围，吸引目的性消费客的到来，同时诱发潜在投资客的注意。辅助销售手段SOHO酒店（A区）商业中心（B区）步行商业街（C区）公寓（D区）一、销售中心建设 充分借助项目的商业部分规划，利用面临主通道（航都大道车流相对更大）的商铺进行合理改造，建设一流的高品质销售中心，提升项目档次的同时、直接吸引目标消费群的关注！ 同时，内部合理进行动线设计以及道具摆放规划，以细节

31、等直观地向消费者展示项目卖点，并能有效提升项目品质！销售中心装修建议 销售中心的装修必须与整个项目的定位与区域形象相符。本项目为城市综合体，将会成为新双楠的区域新中心，进而加强新双楠整个版块的商业氛围，或将补位新双楠高端住区形象，形成新潮、时尚、高端的商业调性。 因此，销售中心的装修必须与新潮、时尚、高端的商业调性相符，建议整个销售中心采用对比强烈的色调，比如大面积色块的大胆运用，营造出个性与尊贵之感；可采用金属与玻璃进行现场装饰，渲染出现代与潮流感，让客户能从销售中心的整体到细节都能感受到项目的气质。二、样板房装修 摒弃打造临时样板间模式，采用实体样板间打造形式，选择具有代表性的户型打造高水

32、准、高品质的实体精装样板房，让消费者更加直观地体会项目品质，以及感受到不同户型的优势与卖点，由此对未来生活产生更多的憧憬与遐想，进而产生购买欲。而且实体样板间的打造对消费者来说更具有真实感与说服力。销售中心氛围营造设置内部展板分别展示区域项目周边规模、项目建筑产品形态、园林、企业形象、倡导理念等 顶棚增加挂旗，渲染氛围。设立展架，即时发布销售方面的信息；设置形象墙挂置政府批文、预销许可证、获奖荣誉证书等。销售中心外部设置广告看板；升空彩色汽球悬挂条幅营造开盘等活动之气氛，吸引眼球树木包装。可营造销售中心的灯光效果，改善夜晚项目周边人气及强化夜晚的形象“明发城市广场”对新双楠的意义尊重一个城市的

33、历史、文化并未试图去颠覆和改变新双楠有了明发城市广场明发给了新双楠之前没有的视野、气度和一种全新的生活方式新双楠早已习惯的生活至此，有了另外一种选择广告主题/表现建议 新双楠，向这看“生活” 向这看！ “时尚” 向这看！“品味” 向这看！“美食” 向这看！“创意” 向这看！飓风来袭，这里就是风眼 明发城市广场，新双楠，新中心！ 两个“之一”第一品牌项目之一品质商业地产推动者品牌企业之一C:社会影响力一个证明品牌商业地产的一面旗帜【SLOGAN契合品牌远景规划】广告推广将在“影响力”的三个层面达到其它项目无疑比拟的战略高度！A:产品影响力两个“必须 ”商业地产业内必须观摩项目高端消费者必须造访项

34、目B:品牌影响力定位语： 新双楠城市综合体形象占位： 新双楠新中心核心推广语：成就新双楠的想象力明发城市广场广告表现VI创意 基于对项目的初步认识与理解，未来广告推广中项目VI系统的设计将在表现形式、创意上，与项目形象与影响力相结合；广告表现兼顾传统商业VI设计调性的稳重或热烈的同时，更以新潮感、时尚感营造出项目高端品质，强化项目对于区域的深远影响力！明发大气、时尚、质感、鲜明成就“新双楠”的想象力项目团队搭建与管理销售组织及人员构想1、现场人员配置：6-8名。 A、销售经理1名协调监督日常销售工作，进行销售控制帮助销售员进行客户的洽谈定期召开销售现场会议，了解物业及客户动向，做出及时决定定期

35、向发展商汇报业务状况，对销售中产生的问题及时上报领导专案组成员，统筹进行一系列促销活动B、销售主管1名帮助销售员进行客户的洽谈与公司策划师共同协调进行电话量，客户量等统计与策划师共同进行营销策划及广告企划的核对与调整工作每周提交业务情况报表，便于公司对项目工作的了解与协调规范现场操作，纪律等工作C、置业顾问46名负责客户的接待工作，及时把遇到的问题及客户的心理反馈，便于及时进行调整负责电话回访跟踪工作，填写日报表，和周报表，便于经理能及时了解客户情况进行来电和客户登记2、后方辅助小组 辅助小组不定期根据项目实际需要为项目提供跟踪服务。 策划师：1人资深文案：1人高级设计师：2人市场专员：23人

36、项目投资营销迈腾置业可提供之服务内容建筑规划设计概念内容项目形象营销 推广策划内容销售管理物业管理与房地产服务营销项目二次营销9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2022/8/312022/8/31Wednesday, August 31, 202210、雨中黄叶树，灯下白头人。2022/8/312022/8/312022/8/318/31/2022 6:48:02 AM11、以我独沈久，愧君相见频。2022/8/312022/8/312022/8/31Aug-2231-Aug-2212、故人江海别，几度隔山川。2022/8/312022/8/312022/8/31Wednesday, August

37、31, 202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。2022/8/312022/8/312022/8/312022/8/318/31/202214、他乡生白发，旧国见青山。31 八月 20222022/8/312022/8/312022/8/3115、比不了得就不比，得不到的就不要。八月 222022/8/312022/8/312022/8/318/31/202216、行动出成果，工作出财富。2022/8/312022/8/3131 August 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2022/8/312022/8/312022/8/312022/8/319、没有失败，只有暂时停止成功！。2022/8/312022/8/31Wednesday, August 31, 202210、很多事情努力