房地产公司财 务 管 理 制 度模版

1、财 务 管 理 制 度总 则为了加强公司财务管理和会计核算工作，规范公司财务行为，维护投资者合法权益，根据中华人民共和国中外合资经营企业法、中华人民共和国会计法、企业财务通则、企业会计准则、外商投资企业财务制度、房地产开发企业会计制度及国家有关法规，结合公司实际情况，制定本制度。公司在办理财务收支和进行会计核算的过程中，必须遵循本制度。公司财务活动直接受总经理领导，并接受公司董事会、监事会的监督，确保资产的保值与增值。会计制度 公司财务部为公司的会计机构。公司会计核算工作必须遵守国家有关法律、法规的规定。 公司发生的经济业务均应按规定填制会计凭证、登记会计账簿、编制会计报表。会计科目的设置和使

2、用可依据行业会计制度的规定和公司自身需要进行增减或合并使用，达到会计核算清晰、及时、准确。 会计记账。会计记账采用借贷记账法。会计记录必须以实际发生的经济业务及证明经济业务发生的合法凭证为依据，如实反映财务状况和经营成果，做到内容真实、数字清晰、项目完整、手续齐备。公司应按照权责发生制的原则记账。会计事项的处理必须于当期内进行，不得提前或延后。凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，都不应作为当期的收入和费用。各项财产物资应当按照取得或购建时发生的实际成本核算，除国家另有规定者外，一律不得自

3、行调整其账面价值。会计信息必须符合国家宏观经济管理的需要，满足各方了解企业财务状况和经营成果的需要，满足公司加强内部经营管理的需要。 会计核算。会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制会计报表。会计期间分为年度、季度和月度。会计年度自公历1月1日起至同年12月31日止。季度、月度均按公历起讫时间确定。公司的会计核算以人民币为记账本位币。以外国货币计算的，应当折合人民币记账，同时登记外国货币金额和折合率。会计核算必须符合国家的统一规定，会计核算方法应当前后一致，不得随意变动。如有必要变动，应当将变动情况和原因、变动后对公司财务状况和经营成果的影响，在会计报告中说明。会计核算应当全面反映公司的

4、财务状况和经营成果。对于影响决策的重要经济业务，应当分别核算，分项反映，并在会计报告中重点说明。公司向外报送的会计报表包括：资产负债表；利润表；现金流量表；利润分配表；其他有关附表。公司的会计报表附注至少应当包括下列内容：不符合会计核算基本前提的说明；重要会计政策和会计估计的说明；重要会计政策和会计估计变更的说明；或有事项和资产负债表日后事项的说明；重要资产转让及其出售的说明；企业合并、分立的说明；会计报表中重要项目的明细资料；有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项。公司报送年度会计报表应附送财务情况说明书，主要说明：公司生产经营的基本情况；利润实现及利润分配情况；资金增减和资金周转情况；

5、对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。 公司财务会计报告应按月或按年报送当地财税机关、开户银行、总经理、董事会和股东单位。月度财务会计报告应于月份终了后6天内对外提供；季度财务会计报告应于季度终了后15天内对外提供；年中财务会计报告应于中期结束后30天内对外提供；年度财务会计报告应在年度终了后60天内对外提供。 公司对其它单位投资如占该单位资本总额50%以上（不含50%），或虽然占该单位注册资本总额不足50%但具有实际控制权的，应当编制合并会计报表。合并会计报表的编制原则和方法，按照国家统一的会计制度中有关合并会计报表的规定执行。第八条 公司年度会计报表要由会计主管、财务经理

6、、总经理签名盖章。并按国家有关规定，在要求时限内，聘请中华人民共和国政府批准的注册会计师，对企业的年度财务会计报告进行审计，出具审计报告。 财务预算、决算管理第九条 财务预算分为年度财务指标预算和工程项目的财务预算，包括：资金流量预测，财务指标及利润计划，开发项目进度等预算。财务决算分为年终会计报表和工程项目竣工决算等。 预算：根据企业具体情况，将年度财务预算和工程项目开发财务预算合并进行。各部门应在每年的12月15日前编制出各项指标的收支计划，交由财务部综合汇总，核定各部门的收入、税金、成本、费用、利润等计划指标和公司年度各项计划指标，编制出资金计划和筹资计划，报总经理、董事会审议批准后执行

7、。 工程开发项目决算：项目竣工后，由工程部、财务部等部门负责，与工程有关单位对账（合同、材料、设备、工程施工、水电费等）后，依有关定额、制度进行全面决算，工程决算资料需各项目相应工程师、预算工程师、工程部经理、主管副总签字，总经理批准后，报董事会审查备案。同时财务部应按照规定在项目竣工1年半内，报请主管税务机关进行清算，补缴或退回多交的企业所得税。根据年度工作计划、财务预算，按季度进行各部门各项财务指标的完成情况检查、公司整体预算执行情况检查和资金流量情况检查，将主要情况进行分析后，报总经理、董事会。第四章 流动资产管理第十三条 流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营业周期内变现或耗用的资

8、产，主要包括现金、银行存款、短期投资、存货、应收账款、预付账款、其他应收款、待摊费用等。流动资金是流动资产的货币价值形态。票据管理。购入的现金支票、转账支票、发票、收据等有编号的票据，要设置备查簿，严格签领使用手续，遵循票据法有关规定。现金管理。公司的现金收支，应依照现金管理暂行条例进行管理。日库存现金一般不超出5000元，可备足2日库存，特殊情况有急需时方可多备。收、支现金要及时入账，不得坐支现金。及时记账，做到日清月结。财务经理要不定期地对现金收支情况、票据使用情况、签领管理状况进行检查，及时纠正问题。除财务部外，任何部门和个人不得私自收取现金。凡公司的现金，不得以个人名义在银行开户存储。

9、遵照银行账户管理办法的规定开立公司各项银行账户。严格账户管理，凡公司设立的银行账户，均需经总经理批准。对于不再使用的临时账户，财务部应及时销户。撤销账户应报告总经理。银行存款管理。银行存款应按银行和其它金融机构的名称、存款种类进行明细核算。做到银行存款日记帐，银行存款的账面余额应当与银行对账单定期核对，按月编制银行存款余额调节表。及时办理按揭贷款手续，及时催回以保证金代垫的业主逾期按揭贷款，及时解冻银行按揭贷款保证金。第十四条 应收票据、应收账款、其他应收款、预付账款等按照实际发生额记账，按规定分别设置明细账，进行明细核算。对各种往来账户应定期核对与清理，特别是对于数额较大或账龄较长的应收账款

10、，应明确催收措施及有关责任人，及时收回。应收款项实行预提坏账准备金制度，公司于年终，按账龄分析法计提坏账准备，对超出两年的应收款项账面余额计提坏账准备金，计入管理费用。公司用坏账准备金弥补坏账损失时，须报公司总经理批准。第十五条 待摊费用是指企业已经支出，但应当由本期和以后各期分别负担的、分摊期在1年内（含1年）的各项费用。待摊费用应按费用种类设置明细账，进行明细核算。存货管理第十六条 存货包括材料、设备、开发成本、开发产品、出租开发产品、周转房、低值易耗品等。第十七条 存货按实际成本计价，发出存货亦按实际成本确定。 公司发出的周转材料，在用出租开发产品和周转房按受益对象分期摊入成本。单位价值

11、在200元以上且不能形成固定资产的存货列为低值易耗品管理，采用一次摊销法。第十八条 公司的低值易耗品及其它小额办公用品由综合部统一购置和保管，并建立辅助购领登记制度。第十九条 公司建立存货定期、不定期盘点制度，年度终了由财务部、综合部共同组织一次全面的盘点清查，对于盘盈、盘亏、毁损及报废的存货应及时查明原因，报总经理或董事会审批后分别处理，并经财政、税务机关同意后计入损益。第六章 投资和项目开发管理第二十条 公司对外投资、兼并、收购或进行项目开发，需由总经理班子集体研究后报董事会批准。资金使用需由市场发展部、工程部等相关部门制定计划，由领导会签批准后，报财务部列入公司资金预算，按计划执行。第二

12、十一条 开发项目工程进度款按工程合同规定支付。工程部应检验施工单位的工程完成数量及质量，出具检验报告，分单体编制“工程进度统计报表”，包括人工、材料、机械、费用等，作为付款依据。第二十二条 开发项目材料和设备的采购与发出均采用计划管理，预算工程师按照设计方案和进度每月25日前分别编制下月材料、设备的采购计划和发出计划，一式三联，送工程部材料会计、财务部各一份。工程部材料会计按此计划填写采购申请单，经预算工程师、工程部经理和主管副总经理签字认可，并经总经理审批后，方可采购。工程部设专人负责工程存货的保管，材料会计负责存货的明细核算，建立存货的出入库制度及验量与验质相结合的验收制度。存货购入后由仓

13、库保管人员、质检人员和采购人员认真组织验收，填写验收入库单（一式三联），并注明存货质量是否合格，其中一联为仓库存根，一联为工程部材料会计据以记账，一联由采购人员并同购入的存货发票、采购申请单一起到财务部办理付款。对于有预付货款的采购业务，采购人员拿此联并存货发票到财务部销账。另外，也可采用招投标方式采购材料，验收方法同上。施工单位或有关部门领用或安装存货时，须填写出库单，一式三联（出库单上注明该批存货用于哪个单体工程），由预算工程师、工程部经理或领用部门负责人批准后，报主管副总经理、总经理审批。保管员应严格复核领导批准的出库单，复核后发货，不得先发料后补手续或依据未经批准的出库单发货，并及时将

14、出库单转财务部和工程部材料会计记账，并于每月月末编制“材料收、支、存汇总报表”报财务部稽核。第二十三条 各部门应于每月25日前编制下月大额资金使用计划报财务部。工程招投标应有财务人员参加，工程合同、大宗材料、设备合同及销售、出租合同签定后应及时报送财务部备案或存档，以利于财务部进行资金准备、财务分析和合理筹划税收。 第二十四条 竣工结算管理开发项目竣工结算时，预算工程师根据工程合同、进度款的支付情况，材料、设备的发出情况，与财务部及各施工单位对账情况等，出具竣工结算书，经工程部经理、主管副总经理和总经理审批后，交财务部进行竣工核算。第七章 固定资产和其他资产管理第二十五条 公司固定资产核算参照

15、新颁会计制度、房地产企业财务制度的有关规定执行。固定资产以原价计价，采用平均年限法计提折旧，估计残值按10%计算。第二十六条 固定资产购建采用预算制，由使用部门编制预算，经总经理审批。单价人民币10万元以上的固定资产购置由董事会审批。第二十七条 公司建立固定资产年度盘存制度，由综合部、财务部于每年12月下旬对各部门保管和使用的财产进行清点核对，对需报废、更新和现有继续使用的财产进行一次清理登记，清理以后由各部门负责人在财产登记表上签字确认。大宗固定资产报废、更新要由总经理班子集体研究并报请董事会批准。第二十八条 临时设施作为一项其他资产，以建造时发生的实际支出计价，按工程受益期限分摊计入工程成

16、本，报废、清理、回收的残值扣除清理费用列作营业外收入。临时设施的建造须由工程部提议，经主管副总经理同意，报总经理审批后方可建造。第二十九条 无形资产管理。无形资产是指企业为生产商品或者提供劳务、出租给他人或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉等。对购入或创建的无形资产，按合同或受益期内进行平均摊销。第八章 财务支付报销管理第三十条 公司日常业务的资金使用一律经总经理审批签字后支付。第三十一条 开发工程费用的支付开发工程应签定合同，合同原件由经办人送财务部一份存档。需支付的工程款、设备及材料款，均依照合同的约定支付，无合同不

17、予付款。购入设备、材料付款，由经办人填写用款申请，凭供货发票、入库单、出库单，经部门经理、主管副总、财务经理、总经理依次签批后，方可到财务部办理。若保修期满付质保金，还须取得销售部客户服务经理及物业管理公司的书面意见和供货方的收据或发票。工程（包括设计、监理）付款，由经办人填写用款申请，凭专业发票，经部门经理、主管副总、财务经理、总经理依次签批后，方可到财务部办理。支付工程进度款，还应附工程进度结算表、甲方供应材料、水、电等扣款情况，并由监理公司预算工程师、总监及工程部预算工程师、工程部经理在结算表上签批。支付工程签证款项（含决算阶段付款），需由各项目相应工程师、工程预算工程师、部门经理、工程

18、监理部门有关人员签字认定后，凭专业发票，经主管副总、财务经理、总经理依次签批后，方可办理付款。工程有关费用付款，由经办人填写用款申请，凭专业发票或财政部门的收据，经部门经理、主管副总、财务经理、总经理依次签批后，方可到财务部办理。5.银行划拔的水、电费单据，由专业主管和主管副总签字后方可支付。若有代垫部分，要由专业主管负责将当月水电用量分解到各用户，用户签字后，一并送财务部，由财务部负责开具票据收款及账务处理。第三十二条 日常费用支出的报销工资性费用，由综合部经办人依据上月考勤编制工资表，由部门经理、主管副总、总经理依次签批，财务部经理复核无误后，发给个人。汽车维修必须经部门经理、主管副总经理

19、批准后进行，维修费用凭发票、维修单经部门经理、主管副总、财务经理、总经理签批后到财务部报账。办公用品、劳保用品、低值易耗品等由综合部负责统一购买，凭发票、明细单，由经办人、验收人、部门经理、主管副总、财务经理、总经理签批后，方可到财务部报账。业务招待费，执行先请示后消费的原则。凭专业发票由经办人、部门经理、主管副总、财务经理、总经理签批后，到财务部报销。5.广告费开支，要由售房部及相关策划公司按季度共同提出方案及费用计划，经公司领导研究批准后实施，由经办人、部门经理、主管副总、财务经理、总经理依次签批后，到财务部报销或付款。6.销售提成工资及其他销售费用报销，需由部门经理、主管副总签批、财务经

20、理复核后付款。总额控制应由公司领导研究后另行按项目规定。7.银行划拔的电话费、养老统筹金、住房公积金、医疗保险金、失业保险金等费用支出，要由主管人签字审核，综合部经理、主管副总签批后，方可入账。8.福利费开支，由公司办公会议研究决定，由综合部统一办理，凭发票或发放表，由经办人、综合部经理、主管副总、财务经理、总经理签批后付款或入账。9.财务部费用报销，需经财务部正、副经理联签，主管行政副总审签后，总经理签字后报销。第三十三条 借款手续签批1、经办购物、消费、出差等，需从财务部借款，要填写借款申请单，注明用途，由经办人、部门经理、主管副总、财务经理在申请借款单上依次签批后，到财务部借款。超过50

21、00元的，要由总经理批准。出差回公司一周内，市区内办完事后三天内必须报账，借款单抽回。跨月的借款，借款单入账，报账后由财务部开具收据冲借款。2、外单位借款，原则上不予办理。但因业务往来临时周转，须经公司总经理班子会议研究并报请董事会批准，经办人、财务部应负责如期收回借款。第三十四条 报销的各种发票必须合法、真实、内容完整、大小写相符、无涂改。对不符合要求的发票，财务部有权要求更换或拒收。差旅费管理第三十五条 公司员工因业务需要出差，需由主管副总同意后方可。在出差前必须将出差目的地、停留地、所需时间、出差任务等情况如实向主管副总汇报，并办理出差手续。第三十六条 国际及港澳台地区出差，差旅费报销依

22、国家有关规定执行。国内出差人员的报销标准为：副总经理以上职务凭合法票据，食宿费、业务费等实报实销。部门经理（含副职）出差，每天住宿费标准为：一般地区200元，特殊地区（指经济特区）300元，凭发票在限额内报销；每天伙食津贴为省内30元，省外50元。业务主管出差，每天住宿费标准为：一般地区150元，特殊地区200元，凭发票在限额内报销；每天伙食津贴为省内30元，省外50元。 一般人员出差，每天住宿费标准为：一般地区100元，特殊地区150元，凭发票在限额内报销；每天伙食津贴为省内30元，省外50元。 由业务单位接待或住在亲友家，无住宿发票的，一律不予报销，只能按实际出差天数报销伙食津贴。市内交通

23、费根据需要据实报销。其他相关规定：若报伙食津贴，则不能同时报销非业务餐费；随同副总经理以上领导出差，若不能区分住宿、业务、用餐等情况的，费用合并报销，视情况分别报销伙食津贴。员工出差经总经理批准方可乘坐飞机。一般可乘坐火车硬卧、豪华空调车、空调汽车或客轮三等仓。自带交通工具出差的，可据实报销路、桥费、停车费、汽油费等。出差人员趁出差之便，事先经领导同意就近回家省亲的，其绕道车、船费，扣除出差直线单程车、船费，多开支部分自理，同时按回家的实际天数扣除伙食津贴。若当天未做停留，则不扣津贴。特殊情况需报销业务招待费的，需经总经理批准。第三十七条 员工出差期间须遵守国家法律政策和当地的风俗习惯，注意维

24、护公司形象和声誉。第三十八条 员工出差返回后，应及时报账清理借款，不得将多余的预借款长期占用，否则，扣发本人工资、奖金等，以抵还公司欠款及占用利息，直至全部抵还欠款为止。第十章 业务招待费管理第三十九条 业务招待费应坚持必须、合理、节俭和分级归口控制的原则。每年初，公司财务部根据全年业务量预测，按一定百分比编制公司全年招待费预算，然后根据各部门业务需要，经总经理班子研究分解到各部门。确保总量控制，与业务发展协调平衡。年终由综合部、财务部进行考核、总结并向总经理汇报。第四十条 所有因公招待均需通过各部门主管副总经理批准，并说明事由。各部门（含副总经理）招待费使用情况由财务部按月统计汇总并通报各部

25、门。各月费用累加不能超出年计划。特殊情况的招待费用，需报总经理批准后消费。第四十一条 招待范围：因工作需要，公司管理或业务部门需要接待的客人。所有员工的私客，一律不准用公款招待。第四十二条 招待标准：根据需要，由各部门主管副总经理制定标准。副总经理以上职务，可在指定的饭店签单。不准部门经理以下人员签单消费，特殊情况经授权，可由部门经理代签，随后由主管总经理补签。宴请标准：部门经理原则上不超过1000元，副总经理原则上不超过1500元，特殊情况超支要补充理由，报综合部备案。第四十三条 无论是签单消费，还是在外就餐，招待费用一般应控制在尽可能低的范围内，不能奢侈浪费。签单消费应签订协议，注明优惠比

26、例，按月结账。第四十四条 适当控制陪客人数，一般情况下，由部门经理及主管业务人员陪同，重要客人需由主管副总经理、总经理陪同的，要及时联系，妥当安排。中午尽可能不上白酒。第四十五条 业务性用烟、酒、纪念品等，要根据需要购入，综合部应设置账项，登记购入与领出。领出要由主管副总经理签批。第四十六条 凡公司举行的有全体员工参加的团拜会、联欢会、茶话会等集体活动的会餐，要由总经理班子集体研究，综合部统一筹办，总经理审批。第十一章 成本与费用管理第四十七条 公司在房地产开发及销售产品等过程中发生的各项支出，按照国家有关规定计入成本和费用。第四十八条 开发产品成本包括：1、土地征用及拆迁补偿费；2、勘察设计及前期工程费；3、建筑安装工程费；4、基础设施建设费；5、开发间接费用；6、项目应交营业税等税金。工程竣工结算时，应由工程部编制竣工结算书。第四十九条 费用包括：1、管理费用；2、财务费用；3、营业费用。公司应严格控制费用开支的范围和标准，以国家