酬金制物业管理合同

1、酬金制物业管理合同篇一：北京市朝阳区XXX小区物业服务委托协议（酬金制）20XX0412北京市朝阳区XXX小区物业管理服务委托协议（酬金制）（不含保安人员）（20年月日-20年月日）甲方：（业主大会）北京市朝阳区XXX小区业主委员会【注1】业主委员会备案号：土地出让协议编号：规划许可证号：法定代表人/业主委员会主任：通讯地址：邮政编码：联系电话：乙方（物业服务企业）：营业执照注册号：资质证书号【注2】：资质等级：组织机构代码：法定代表人：通讯地址：邮政编码：联系电话：【注11：根据中华人民共和国物权法，并参考国务院物业管理条例第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业

2、服务协议”。【注2】：资质证书号指：物业服务企业资质证书号（依据物业服务企业资质管理办法的规定）、特种设备安装改造维修许可证书（依据机电类特种设备安装改造维修许可规则（试行）（国质检锅20XX251号）的规定）等。协议目录第一章总则第二章协议相关原则约定附件目录附件一：规划平面图附件二：本住宅区建筑物及附属设施设备构成细目附件三：XXX小区物业费共管规定附件四：设备完好率的相关评价指标根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国消费者权益保护法及本小区管理规约，参考国务院物业管理条例及北京市物业管理办法等有关法律、法规和规章的规定，甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础

3、上，就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜，协商订立本协议。第一章本小区基本情况第一条物业管理服务区域基本情况：住宅区名称：XXX小区建筑用途：住宅地址：北京市朝阳区第二条本住宅区四至为：东至；西至；南至、北至。规划占地面积：万平方米（以为准）规划总建筑面积：平方米，其中地下建筑面积平方米,地上总建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米，商业与办公用房建筑面积平方米。规划平面图见“附件一”，委托服务范围见“附件二”本住宅区建筑物及附属设施设备构成细目。第三条本协议委托乙方提供物业管理服务的实际收费面积以本次协议签定时物业交接验收并核实的实际面积为准。如协议期间的实际收费面积发生变动，则以实际面积计算。第

4、二章协议相关原则约定第四条依据本小区管理规约，本期物业管理服务中乙方计酬的方式为酬金制，物业费及共有部位经营收益等共有资金的预算、支出和决算，采用权责发生制的会计准则。第五条依据本协议第四条，以及北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告（20XX年第8号），参考中华人民共和国发展改革委、建设部物业服务收费管理办法（发改价格20XX1864号），乙方作为物业费的代管方，应在本协议签订后设立XXX小区分公司的独立财务帐户，甲方委托乙方进行小区物业费的财务代管。该资金帐户为共管帐户，相关的财务支出项均需按照本协议约定或XXX小区物业费共管规定，由业主委员会签署书面同意意见后方可

5、执行。（共管帐户的具体运作详见XXX小区物业费共管规定，该规定作为本协议的“附件三”。）乙方应在本协议签订后个月内完成该账号的开立。在该共管账号未开立前，已收取的物业费存放在业委会账号中。在乙方开立完账号后的一个月内，业委会应将已收取的物业费转移至该共管账号。物业服务企业应根据北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告（北京市地方税务局公告20XX年第8号），在交接后一个月内开始办理代管资金的税务登记。第六条乙方应按照物业费年度预算总额的3%提交服务质量保证金（即履约保证金）。物业服务质量保证金用于以下用途：（1）物业服务企业发生违约行为时，根据违约条款的约定支付违约金；（

6、2）当季应收物业费不足时，垫付不足部分的物业费，用于资金周转；垫付资金不应超过保证金总额的70%第七条服务酬金按照季度提取。在依照本物业管理服务协议及该季度服务方案，由业主委员会评定合格完成各项管理服务任务后，乙方可以提取当期的服务酬金。如未能依照本物业管理服务协议及该季度服务方案完成当期服务计划。【因乙方原因】未合格完成一个服务内容扣减当期服务酬金的2%在下一个季度补充完成该服务内容后，补充提取该扣减部分的服务酬金。如在下一季度依然没有补充完成前一季度未合格完成部分，该扣减部分的酬金不再支付和提取。物业费委托乙方收取时，如当期物业费收缴率未达到当期应收率，依照物业费收费率提取当期服务酬金。在

7、下一季度的物业费收缴率达到100%且收费余额可以补足前一季度的未收额后，可以在下一季度提取酬金时，补充提取依据本款约定延期支付的前一季度酬金。如收费余额不足以补足前一季度的未收额度，暂不提取；收费余额可以补足时，再提取延期支付的相应酬金。【补充鼻子提出的问题。】如一个季度中即未合格完成该季度服务方案，同时当期物业费收缴率也未达到当期应收率，则在当期服务酬金中应同时扣减前述两款约定的酬金支付额度。第八条物业费的归集和使用，原则上以各个单元为基本单位。每个单元应按月公布物业费的归集、使用情况，该公示在次月的第物业费月度归集和使用情况在公示前，应与物业费发票复印件同时提交业主委员会备存。如未能达到应

8、收额度，乙方应作出情况说明及改进计划；同时业主委员会应配合乙方的请求，发布缴费督促通知。第九条当期收取的物业费应优先缴纳共有设施设备的能源费（主要是电费），避免发生因能源费欠费导致的电梯、水泵停运等事故。锅炉设备折旧费应及时计提，并于每一年度年4月15日前结算并保存于双方共管账户。第十条本期物业管理服务委托协议中，乙方可提取的服务酬金项目和比例为：全区物业费（除保安人员费用、共有设施设备的能源费以外）的10%;供暖、制篇二：酬金制物业管理简介“酬金制物业管理”简介什么是酬金制？物业管理酬金制：是指在预收的物业服务资金中，按约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理区域

9、的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务收费酬金制的优点：一、“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管理企业也就有可能会被广大业主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收

10、入被侵占。二、“酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构，人员编制、服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。三、酬金制是实现阳光财务的有效途径物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。“酬金制”下物业管理的财务从理财的角度看，分两个部

11、分，一个是物业管理企业的公司财务理财。一个是以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。前者是一种企业自主经营活动，物业管理企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财；后者物业管理处财务理财则是在替业主理财。在酬金制下，物业管理企业只能从中按照合同约定的比例提取物业管理费的酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。酬金制将物业公司的权益与业主的权益严格分离开，更具透明性。物业管理酬金制的内容与特征酬金制方式下，物业管理企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专业服务提供商，并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资

12、金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认可。业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的，这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现全体业主的权利。使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。要达到上述目的，酬金制方式下必须建立以下制度和机制：一、建立管理预算制度管理预算也称为物业管理费年度预算，是物业管理活动中酬金制方式下核心内容之一，是由物业管理区域负责人根据该区域全年可支配的全部物业服务收入和履行物业服务义务所需的全部支出而做出的收支平衡预算。二、建立物业服务费收支情况报告制度也称为接受监督，

13、费用公开制度。这是在管理预算制度的基础上，因业主平时需要了解物业管理和物业管理费的使用情况而采取的一个补充做法。三、建立物业管理审计制度酬金制方式下对物业服务费这样的代管资金的监督是业主的权利，正常情况下这种监督可以通过管理预算和收支报表的公布来实现，但在有些情况下这种正常的监督不能满足业主的需要，或者物业管理企业对业主所提管理方面的问题有不同意见时，就可聘请专业机构进行审计。这种审计是业主和物业管理企业合同关系基础上双方的权利审计。四、建立多退少补机制本年度物业管理服务费可能出现节余或亏损，在“酬金制”下节余其权益归全体业主，具体可采取弥补上年度亏损、纳入专项维修基金或根据业主大会的决定进行

14、处臵，如果出现不足则应有全体业主进行分摊。五、建立奖励机制物业管理费的结余有一种情况，是由于管理服务工作者管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命等管理者主观努力的因素，在保证了管理服务标准的前提下，使管理费出现结余，其节余部分在上述多退少补原则基础上，应建立奖励机制，即在这部分节余中拿出一部分进行奖励性的二次分配，以鼓励管理服务者。总之，实行酬金制就是为了更好、更科学、更合理地将业主交纳的物业管理服务费用使用在为业主服务的项目上，保障业主的合法权益，充分体现“取之于民，用之于民”的精神，同时也保障了物业管理企业能“君子取财，取之有道”明明白白地获得应有的利润，实现企业运作的良性循环。酬金制包

15、干制优劣比较比较包干制：服务内容+服务标准=约定价格（服务成本+税金+利润）物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准；酬金制：酬金=（服务内容+服务标准+服务成本+税金）*1-15%物业公司根据服务要求测算收费标准；物业管理酬金制将有更大的市场空间所谓物业管理酬金制。是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理费用的计费方式。这种模式，在国外和港澳等一些物业管理比较发达的国家和地区，已经被普遍米用。国家发改委、建设部物业服务收费管理办法指出，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业应当向

16、业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；物业管理企业或业主大会可以按照物业合同约定聘请专业机构或价格成本监审部门对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计和监审。当业主或业主大会对公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。目前我国的物业管理市场尚处于发展初期，各种法律、法规、标准、规程尚待修订和逐步建立，业主对物业管理的认识也刚刚从懵懂中走出来，而对物业服务的有偿消费的观念和对物业管理服务内容和范围的界定也并未了然。目前处于一个不完全市场化机制的商业化运行状态。在此时推出物业管理的酬金

17、制并非最佳时机。然而，物业管理的酬金制是未来在商业化相对发达阶段的一个代表。此时采取物业管理酬金制运营，不仅需要物业管理企业自身具有极高的入门条件外，而且还要取决于广大业主的素质和业主管理委员会的作用。辽宁大阳物业管理有限公司与沈阳的移动馨苑业主管理委员会签订了物业管理协议，采取的物业服务收费酬金制。从运营的时间来看，效果显著，矛盾弱化，业主和物业管理企业实现了双赢。总结成功受益之处，前提条件是组建业主管理委员会，而非业主委员会。它明显的区分在“管理”二字。作为民间的群团篇三：前期物业酬金制管理协议“#家园B组团”前期物业酬金制管理协议甲方：重庆（以下简称甲方）乙方：#物业管理有限责任公司（以

18、下简称乙方）“同B团”工程已进入验收和准备移交给业主的重要阶段。为做好安全保卫和物业服务工作，甲方委托乙方提前介入物业管理和服务，双方本着共同提升“渝高”品牌的愿望，在平等互利原则下，协商达成如下管理协议：一、前期物业管理服务范围：1、“#B组团”负一楼停车场；2、住宅楼1、2、3、4、6、9、13栋共7栋主楼；3、商业裙楼共栋；4、7班幼儿园；3、周边公共环境卫生；4、周边公共安全巡逻、控制；二、前期物业管理期限：本着树立“渝高”品牌的目的，将前期物业管理服务期限约定为：1、开始时间：从20XX年4月15日起。2、终止时间：业主入住(物业公司接房)达到60%或收取的物业管理费与支出的物业管理

19、费达到盈亏平衡时，以谁先到为准。收取的物业费=已接房建筑面积x单位面积物业费标准+应接未接房物业费。三、乙方职责及物业管理服务主要内容1、水电管理：负责完工正式变配电房设备运行管理及值班；负责设备的安全运行及值班记录；配合施工单位的送电和停电工作；负责施工单位的用电管理及挂表收取社工单位电费工作；负责施工单位临时电源的拆除(只负责停运)和正式电源转换接通，协调安排工作；负责对施工单位临时用水点及正式供水点转换协调工作；负责对电梯调试、集水坑泵试运、给水泵试运、各类风机试运、卷帘门试运、消防水池及水箱进行日常巡视及管理；（8）负责收集、检查各种设施的故障情况，及时准确地向甲方报告；（9）负责对现

20、场设备、成品、半成品进行安全防护；（10）根据“#B组团工程进度及项目移交专题会议纪要”所约定的原则，负责水电费的收支管理，并按时向供电局及水厂代缴水电费。2、安保管理范围及职责（1）负责各出入口的控制管理，严格控制车辆、人员的进出，完善材料物资的出门管理制度（甲方应完善出入口的基本安保措施）；（2）负责组织定时对小区内进行巡逻检查（负一层、113栋主楼及周边环境），确保移交给乙方的设施设备的安全（未移交的设施设备、材料由甲方约定单位负责）；（3）负责检查出入小区的可疑人员；（4）办理移交手续后，设备、成品、半成品进行发生被盗、损坏由乙方负责恢复至原状。3、业主入住、装修的接待服务与管理（1）

21、业主接房、入住资料准备协助渝高公司拟定并实施业主接房工作方案；审定临时业主公约、物业公众服务制度及业主接房入住、装修协议、各类表单文件的印制；业主接房的接待工作人员组织、安排；包括房屋产权审核、登记，各项服务费用的收取，办理业主验房、移交，客户诉求接待、回访处理等；协助完成向业主交房现场的环境布置。（2）装修期间管理协助业主完成装修方案的审核，并告之物业装修的注意、禁止事项。对装修施工单位的资质进行审核，并告之装修施工的注意事项。选定装修材料进入的路线。安排管理人员对施工期间进行装修巡查。协助业主对装修施工质量进行监督。落实对装修垃圾堆放地点，并进行清运。4、负责建立物业服务费收入台帐并每月定

22、时交甲方审核。四、甲方职责和义务1、协助乙方加强施工单位的管理，要求施工单位加强其施工范围内的安全防范措施。2、负责要求各施工单位的材料物资出场须提供甲方出具的出门条。3、负责在约定时间内完善乙方提出的为满足安全保卫要求所需的必要条件4、协助乙方完成施工单位人员出入证的管理制度。5、负责督促个施工单位做好本区域内的清洁卫生。6、负责安对移交物业外墙进行一次清洗。7、有权对乙方建立的物业管理服务费收入台帐进行审核，并按审核后的收支差额按时向乙方支付费用。&按照“同#B组团工程进度及项目移交专题会议纪要”所约定的原则，承担并支付商场、门面、车库、走廊、门厅等公共区域及设备的水电费。9、负责提供消防

23、验收文件及按规定配备消防设施、消防器材。10、负责本物业服务项目的物业公共安全责任保险。五、本协议有效期间的人员配置及数量1、具体的人员配置及数量见附件一和附件二2、在本议有效期间期间，甲方可根据实际需要，在不影响安全保卫和服务质量的情况下，经乙方同意，可要求乙方调整岗位人员配置。六、前期物业管理服务资金及相关费用的处理（一）在本协议有效期内物业服务费采用酬金制的方式。1、即乙方按本协议的约定提供物业服务，甲方向乙方支付物业管理服务所产生的一切费用和乙方计提的管理费。2、其他购房业主按其拥有的建筑面积自其接房之日起，预先向乙方缴纳物业服务费，具体标准如下:（1）住宅：元/月.平方米（含电梯使用

24、费）；（2）商业物业：元/月.平方米；（3）接房后未使用的空置房：按上述标准的50%计收；（4）车库停车位管理费：元/月.个；（二）乙方向甲方和其他业主交纳的服务费主要用于以下开支：（乙方服务人员工资标准及构成明细见附件三，不足15天者按半月计算，超过15天者按一月计算。）1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；&物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。（三）乙方每月计提的管理酬金按本条第

25、2款第1项金额的10%提取，由甲方承担；（四）乙方在进行本条第2、3、4、5等歀约定的物业服务时，所需日常材料、耗材的费用，由乙方根据实际需要编制材料计划，报经甲方审批后米购、报销；第8款约定的物业公共安全责任保险事宜，也由甲方购买并承担责任（五）物业服务费及结算方式1、本协议生效之日起至20XX年4月30日止期间，乙方每月向甲方收取的物业服务费+物业服务固定资产折旧费理论值为：68,元（具体的构成明细见附件四）20XX年5月1日起至本协议终止期间，乙方每月向甲方收取的物业服务费+物业服务固定资产折旧费理论值为：90,元（具体的构成明细见附件五）3、进行物业服务所产生的费用支出由乙方负责垫付，

26、乙方每月编制向其他购房业主收取的“物管费收入报表”报甲方审核后，如收不抵支，由甲方分时段按本条第1或2款的约定数减去乙方己收或应收的物管费后，支付给乙方；反之乙方将剩余部分划转给甲方。七、物业公共区域、公共设备设施运行所产生的水电费公摊处理办法；篇四：酬金制物业管理酬金制物业管理简介什么是酬金制？物业管理酬金制：是指在预收的物业服务资金中，按约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务收费酬金制的优点：一、“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益“酬金制”模式克服了“包干制”模式

27、的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管理企业也就有可能会被广大业主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。二、“酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费

28、用的财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构，人员编制、服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据三、酬金制是实现阳光财务的有效途径物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。“酬金制”下物业管理的财务从理财的角度看，分两个部分，一个是物业管理企业的公司财务理财。一个是以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。前者是一种企业自主经营活动，物业管理企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财；后者物业管

29、理处财务理财则是在替业主理财。在酬金制下，物业管理企业只能从中按照合同约定的比例提取物业管理费的酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。酬金制将物业公司的权益与业主的权益严格分离开，更具透明性。物业管理酬金制的内容与特征酬金制方式下，物业管理企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专业服务提供商，并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认可。业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的，这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现全

30、体业主的权利。使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。要达到上述目的，酬金制方式下必须建立以下制度和机制：一、建立管理预算制度管理预算也称为物业管理费年度预算，是物业管理活动中酬金制方式下核心内容之一，是由物业管理区域负责人根据该区域全年可支配的全部物业服务收入和履行物业服务义务所需的全部支出而做出的收支平衡预算。二、建立物业服务费收支情况报告制度也称为接受监督，费用公开制度。这是在管理预算制度的基础上，因业主平时需要了解物业管理和物业管理费的使用情况而采取的一个补充做法。三、建立物业管理审计制度酬金制方式下对物业服务费这样的代管资金的监督是业主

31、的权利，正常情况下这种监督可以通过管理预算和收支报表的公布来实现，但在有些情况下这种正常的监督不能满足业主的需要，或者物业管理企业对业主所提管理方面的问题有不同意见时，就可聘请专业机构进行审计。这种审计是业主和物业管理企业合同关系基础上双方的权利审计。四、建立多退少补机制本年度物业管理服务费可能出现节余或亏损，在“酬金制”下节余其权益归全体业主，具体可采取弥补上年度亏损、纳入专项维修基金或根据业主大会的决定进行处置，如果出现不足则应有全体业主进行分摊。五、建立奖励机制物业管理费的结余有一种情况，是由于管理服务工作者管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命等管理者主观努力的因素，在保证了管理服务

32、标准的前提下，使管理费出现结余，其节余部分在上述多退少补原则基础上，应建立奖励机制，即在这部分节余中拿出一部分进行奖励性的二次分配，以鼓励管理服务者。总之，实行酬金制就是为了更好、更科学、更合理地将业主交纳的物业管理服务费用使用在为业主服务的项目上，保障业主的合法权益，充分体现“取之于民，用之于民”的精神，同时也保障了物业管理企业能“君子取财，取之有道”明明白白地获得应有的利润，实现企业运作的良性循环篇五：北京市朝阳区倚林佳园小区物业管理合同（酬金制）北京市朝阳区倚林佳园小区物业管理服务合同（酬金制）（20XX年9月16日-20XX年9月15日）委托方（甲方）：倚林佳园业主大会受托方（乙方）：

33、北京金罗马物业管理有限公司日期：20XX年9月15日物业管理服务合同第一章总则第一条本合同当事人委托方（以下简称甲方）名称：北京市朝阳区倚林佳园业主大会受委托方（以下简称乙方）：名称：北京金罗马物业管理有限公司物业管理资质等级证书编号：（建）107002资质等级:一级根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方为北京市朝阳区倚林佳园小区提供物业管理服务，订立本合同。第二条物业管理区域基本情况物业名称：倚林佳园物业用途：住宅座落：北京市朝阳区洼里乡龙王堂村四至：东至林萃路（白庙村路）、西至市汽车公司第一修理厂、南至科荟路（辛店村路）、北至京师园小区规划占地面积：10万平方米规

34、划总建筑面积：平方米，其中地下建筑面积平方米地上总建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米，商业与办公用房建筑面积平方米。委托管理的物业范围及构成细目见附件一倚林佳园物业构成细目。本合同委托管理的物业范围的实际收费面积以本次合同签定时物业交接验收并核实的实际面积（如合同期间的实际收费面积发生变动，则以实际面积计算）为准。第二章合同相关原则约定第三条依据中华人民共和国物权法和物业管理条例，甲乙双方平等协商决定，本期物业管理服务合同采用酬金制计酬的管理模式。第四条本期物业管理服务合同采用酬金制计酬管理模式，物业管理企业仅作为物业资金的代管方，在依照物业管理服务合同合格地完成各项管理服务任务后，物业管理企

35、业提取相应比例的管理者酬金；提取管理者酬金后的其他各项小区物业资金收入等将依据业主大会的授权和本合同的相关约定，用于本小区的物业管理费用支出、小区建设及其他约定项目。第五条本期物业管理服务合同中物业公司可提取的管理者酬金项目和比例为：全区物业费、供暖、制冷及供热总收入、地面停车费、地下车库停车管理收益等各项总额的5%。第六条乙方设立倚林佳园分公司的独立财务帐户，业主委员会委托乙方进行小区公共物业资金与收入的财务代管，即该财务帐户为共管帐户，相关的财务支出项均需按照本合同约定或业主大会对业主委员会的授权，由业主委员会签署书面同意意见后方可执行，具体的财务支出运作方式将参照已公示的业主委员会财务管

36、理相关程序和文件执行。（共管帐户的具体运作详见倚林佳园财务共管规定并作为本合同的附件）第七条倚林佳园物业费、供暖供热等费用的收缴工作由业主大会委托物业公司负责，业主委员会将履行督促和协助催缴的义务。第八条业主大会将建立针对物业管理企业总体服务质量的考核机制，业主委员会将通过定期召开全区业主楼代表会议的形式（书面会议和大会两种方式）对物业管理企业的总体服务质量进行评定和监督。在各项管理服务指标达到合同要求时，物业管理企业将按季度（在每季度末）提取管理者酬金，管理者酬金将按照与物业费、供暖供热费的收缴比例及总体服务质量评议状况挂钩。第九条在本合同周期中每季度末，业主委员会将组织一次至少有50%以上

37、业主参与的服务质量书面评议活动，并召开由业主委员会和楼代表参与的物业管理服务质量综合评议会议，将服务质量评价级别分为不满意、一般、满意共三个级别。如果本季度乙方的总体服务质量评议状况的不满意率超过参与服务质量书面评议活动业主人数的20%,则乙方将被判定本季度服务质量不达标；甲方有权对此服务质量不达标情形而要求乙方限期（一个月）整改，逾期未整改的，经物业管理服务质量综合评议会议通过，甲方有权减扣20%的乙方该季度的管理者酬金作为对乙方服务质量缺陷的经济处罚。即：乙方该季度的管理者酬金将只能按照物业费和供暖供热费等实际收缴比例的80%提取，具体罚金将从下一季度管理者酬金中扣除；如果乙方服务的不满意

38、率不超过投票业主人数的20%则乙方的本季度管理者酬金将按照物业费和供暖供热费等实际收缴比例足额提取。甲方根据物业服务满意率调查结果，物业费收缴率，设备完好率以及年终财务审计等情况，将对乙方倚林佳园分公司人员进行奖励。甲方有权决定当年奖金的总额，且奖金数额上限不超过当年物业费、供暖费等收入总额的3%具体奖励办法另行规定。第十条本期物业管理服务合同中，将建立针对第三方服务（如保安、保洁、绿化、维保、工程等分项）承包企业选聘的竞争机制和淘汰机制。根据本次酬金制相关运作规则，倚林佳园业主大会具有选聘合同中第三方承包企业的决策权和监督管理权，乙方或乙方授权的分公司有配合义务并在签约后承担对第三方的管理责

39、任并且有具体的管理权。为有效降低第三方服务承包的总体成本，建立第三方服务的质量竞争机制，第三方服务承包公司原则上应通过公开招标形式择优确定，业主委员会将会同物业公司与相关第三方服务承包方进行谈判和沟通，并确定相关的服务内容、服务标准、考核方式、分包成本以及对第三方的管理模式。第三方服务承包企业选定后，须向业主大会提交叁万元服务质量风险保证金，除上述保证金外，物业公司不得向第三方服务承包企业另行收取其他管理费用。如果第三方服务达不到相关标准，乙方有权向甲方提出整改直至解除第三方服务合同的建议。第十一条第三方服务承包合同将在本期物业管理服务合同签定的同时，由业主委员会、物业公司和第三方服务承包方共

40、同签定，并作为本期合同的附件合法生效。在三方协议因故无法及时签定的情况下，为保障园区各项目服务工作的正常进行，乙方可执行原合同。当发生第三方合同预算超标的情况，超出的部分由甲方负责调剂。第十二条乙方派驻甲方的分公司工作人员应当在定编、定岗的前提下确定工资标准并纳入预算。甲方除按照合同支付本项目的管理者酬金和乙方分公司在预算内相关人员的费用外，不另行承担乙方总部因对分公司人员进行日常行政管理或自行组织的各项活动的其他各项管理成本。第十三条本期物业管理服务合同将严格按照倚林佳园小区20XX-20XX财务年度（酬金制）的总体预算计划进行资金支出、考核与管理，小区财务年度预算将坚持合理压缩支出、收支总

41、体平衡、财务阳光透明、程序合法合规的总体原则，争取在不增加业主物业费支出标准和负担的同时，充分利用小区的各项资金收入，尽量为全体业主和小区的公共事务及社区建设提供资金保障。甲方应对乙方提交的预算及时进行审核确认，乙方对预算应承担尽职说明义务。如甲方在乙方提交预算30日内未予答复，乙方有权暂按照上一年年度预算执行，但必须预先告知甲方。第十四条本期物业管理服务合同的财务年度计算起止时间将按照完整的财务年度执行。本期物业管理服务合同的约定期限为一年，从20XX年9月16日至20XX年9月15日为一个酬金制财务年度，如合同双方在合同到期前均无异议，本合同将依此自动延续一年。第十五条在本期物业管理服务合

42、同的酬金制财务运作管理规则中，将严格依据小区财务年度的总体预算，执行预算内承包和预算内审批两种资金管理模式。各项预算内承包项目由乙方进行财务资金的运作和管理，甲方进行监督；所有预算内审批项目的资金支出均需经业主委员会按照业主大会的授权和相关程序出具书面同意文件，未经合法程序或授权，任何单位或个人不得私自使用和挪用本小区各项公共物业管理资金。特殊情况时（如出现应急事件或紧急维修需求时），需先向业主委员会及时通报，经业主委员会紧急协商后，将委托业主委员会主任或副主任紧急协助办理，事后将按照应急预案的约定原则补办相关的财务手续。在本期物业管理服务合同执行过程中，将严格控制预算外资金的审批和支出。所有

43、预算外资金项目的申请需要提交“物业管理服务合同概预算审核与成本管理工作组”进行审核和研究，如符合小区建设和物业维护的实际需要，同时符合小区年度预算资金承受能力，经过公示和相关程序后，由业主委员会签署相关文件后具体执行。共管帐户的具体运作及财务审批程序详见倚林佳园财务共管规定。第十六条根据本期物业管理服务合同的酬金制财务运作管理规则，小区的各项资金收入和成本支出将根据实际需求纳入专业审计委托审核范围。业主大会将聘请专业审计事务所按年度进行审计。如在审计过程中发现存在弄虚作假、挪用资金、贪污受贿等损害业主公共利益情节时，合同当事方及相关当事人将承担相应的法律责任并赔偿相应损失。第十七条为提高本期物

44、业管理服务合同的运行和监督效率，业主大会在设立“物业管理服务质量监督小组”的同时，将同时设立“物业管理服务合同概预算审核与成本管理工作组”，负责对物业管理服务合同概预算的筹备、出谋划策、管理和成本监督等工作，工作组成员由业主委员会成员和具有专业特长的楼代表及热心业主组成（具体参见相关公示文件）。第三章物业服务内容分类第十八条制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等。第十九条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙篇六：物业管理酬金制关于物业管理“酬金制”计费形式探析由国家发改委和建设部联合颁布的物业服务收费管理办法

45、自20XX年1月1日起施行，其中明确，物业服务费用可采取包干制或者酬金制形式。一、酬金制概念分析酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。对物业服务收费管理办法所下的酬金制定义，作为物业管理从业人员，不应该机械的去理解，而应全面的理解其实质的内涵。1、采取酬金制形式时，物业管理企业收取的物业服务费属于代收代付性质，所以收取的费用在使用以前称之为预收的物业服务资金，其所有权仍属交纳该费用的业主所有。物业服务资金使用支出以后，实际结算确定的数额才是物业服务费用。2、物业管

46、理企业所得的酬金，可以按约定比例，即占预收的物业服务资金基数的比例提取，这里所讲的基数，应该是包括维修费用、能耗费用在内的所有费用。因为，这些消耗中都包含了物业管理企业所付出的服务劳动。酬金也可按约定的数额提取，即固定酬金。固定酬金回避了比例的大小，取而代之的是绝对数额的多少。其实，酬金无论按比例还是固定数额提取，说到底，本质是一样的。最终还是看酬金的绝对数额是否符合市场行情，由合同的双方业主方（前期物业管理阶段是开发建设单位）和物业管理企业通过商务谈判后确定（约定）。“全3、酬金制定义中有这样一句表述：除酬金外，“其余全部用于物业服务合同约定的支出”。其实，酬金本身也是物业服务合同约定支出的

47、一部分。“其余”并非一定都要部”支出，关键要看合同的约定（主要是预算）以及现场管理的实际需要与否，如果需要，当然要“全部”支出；如果可以有节余的，那就“不需全部”支出；如果有特别的需要或意外的发生，还必须要“超额”支出。4、节余由业主享有，应该没有问题，节余的钱留在账户上仍然是物业服务资金。不足由业主承担，并不等同于要真金白银立马向业主增收，在征得业委会或业主大会同意的情况下，它可以有几种处理方式：一是向业主增收，决算确定后直接由业主补交；二是用其它公益性的收入来贴补不足部分；三是在下一个预算年度中摊消。如果按上述理解来运作酬金制形式，其可操作性的问题就解决了。二、酬金制运作流程分析无论酬金制

48、还是包干制并不是针对物业管理企业的财务运作而言，而是就某一个具体的物业管理项目而言的。酬金制的运作流程包括：制订年度工作计划；编制年度费用预算；提交招标方审核；实施执行计划、预算；公布费用使用情况；年终决算、结算。其操作流程见下图：具体运作时，需要关注一些主要环节和细节：1）制订年度工作计划年度工作计划是编制年度预算的基础和依据，在编制预算之前，首先要重视做好年度工作计划的制订。制订年度工作计划应该考虑三个方面的依据：一是合同的约定。主要是合同中有关物业管理企业的职责和义务部分，即物业管理的工作内容、标准和目标承诺等；二是合同的甲方在新形势、新情况下对物业管理服务和物业管理企业提出的新的要求；

49、三是物业管理企业自身提出的新的追求和新的目标。2）编制年度费用预算编制新的年度费用预算，原则上也应该考虑三个方面：其一是年度工作计划的内容和要求；其二是往年物业管理开支的历史数据；第三是已经及/或可预期的物价调整、费用变动情况。编制年度预算一定要坚持科学的、实事求是的态度，既要不漏项目内容、又要留有余地、更要切忌弄虚作假。3）提交招标方审核制订和编制完成的年度工作计划、年度费用预算要提交给招标方物业服务合同的甲方进行审核。如双方有不同的意见和想法，应进行坦诚的沟通与协商，必须达成一致以后方可实施。为了给招标方留有足够的时间进行讨论审核及与物业管理企业协商，所以，物业管理企业应当将年度工作计划和

50、年度费用预算提前3045天送达招标方，以确保年底以前能确定明年的工作和预算。4）实施执行计划、预算年度工作计划和年度费用预算经招标方审核通过，双方达成一致意见后才能实施执行。执行过程中，物业管理企业对工作计划中明确的内容、标准和目标、承诺等，应该努力完成，如果因外界客观因素的影响需要作部分调整的，应该事先告知招标方，达成谅解后才能作变更。费用预算在总量不变的前期下，可对具体项目作适当的合理调整；但凡是超出预算总额的费用必须事先报给招标方审批，经审核同意后才能支出。如果双方对工作计划和费用预算的调整、变更不能达成一致意见，而其中一方又坚持认为需要更动的，可邀请第三方（如房地主管部门、中介咨询机构

51、等）介入参与协调。再协调不成的，也可通过合同约定的仲裁或诉讼程序谋求问题的解决。5）公布费用使用情况依据物业管理有关法规的规定和物业服务合同的约定，物业管理企业应当定期公布物业服务资金的收支情况，或一年一次，或半年一次，或每季度一次。向全体业主公布的账务科目可以是大类，不宜过细（除维修资金、公共停车费等外）；向业主方公布的应是预算执行明细，对实际使用与预算数额差异较大的单项要说明原因。业主、业委会对公布的账务情况提出质询时，物业管理企业应当及时给予答复。招标方要求对物业服务费使用情况进行审计的，应当委聘有专业资质的审计事务所进行审计。业主、业委会不可以直接到物业管理企业查账6）年终决算、结算经

52、过以上五个环节后，到年底再进行决算和结算就比较容易了。经过一年物业管理实际运作后，物业服务资金如有结余，应归业主享有，通常是转入下一年度使用。如果有不足，也应由业主承担，在具篇七：物业服务合同中包干制与酬金制的比较分析物业服务合同中包干制与酬金制的比较分析物业服务合同按收费标准不同可分为包干制和酬金制物业服务合同。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。1

53、、包干制的优点首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业服务企业进行管理方式创新，节约成本。2、包干制的缺点首先，在包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业服务企业可能会收到钱不花或者少花，往往导致物业服务企业为了降低管理成本而对工作草率了事的行为；其次，包干制的成本限制，使得物业服务企业对需要进行及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决

54、，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响；第三，实行包干制的物业服务企业在费用不足时，只有依靠多元化经营维持企业的利润，不利于物业管理专业化。3、酬金制的优点首先，酬金制费用更加透明，业主对物业服务企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理；其次，物业服务企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有利于物业管理的专业化；第三，酬金制体现了物业服务企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业服务企业和业主在物业收费方面的矛盾。4、酬金制的缺点首先，酬金制需要对物业服务企业进行账目监督和审计，要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。其次，物业服务

55、企业处于利润的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据，由此可能带来物业管理费用的攀升。从上述分析可看出，包干制简便易行，对业主的要求不高，节省了业主的管理成本，但是会存在更多的非市场行为，不利于业主和企业之间的沟通和谅解。对物业服务企业提高技能和专业化发展有一定的阻碍，在一定程度上制约着物业管理行业的发展。酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业服务企业专业化水平的提高，但是酬金制对业主的要求较高。从目前我国物业管理发展的阶段来看，两种收费方式都有其存在的理由和必要性。大

56、家在签订合同时，可以根据不同的情况，选择不同的收费方式。篇八：物业管理酬金制与包干制的介绍一、酬金制与包干制（熟悉）物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。（一）物业服务费用酬金制物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由

57、业主享有或者承担。物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的

58、固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。（二）物业服务费用包干制物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制的物业管理企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费额度和服务内容、服务质量标准，并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业管理企业承担的，企业的经济效益与其管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风

59、险自担、结余归己。但业主可以对物业管理企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督，对物业管理工作提出改进建议。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。酬金制和包干制的财务特征(了解)1.会计主体在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算。在包干制

60、下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。2收入采取酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。3.成本费用物业管理企业固定成本的比例较高。人工成本占总成本的比例较高。物业管理企业成本费用的可预测性较强。物业服务费的测算编制应考虑的因素二、物业服务费的测算编制应考虑的因素物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。