农商银行信贷风险审查要点重订

1、saccur- er-,s repori beorIefo-ofcr-olofalass-s o-ie ipay, aco drgo - re sr a iccurg os iian foSr 1 on t ma.d mp e o. ac_ m r - m-c i_o s o m non re t ng to n_ h_ ona _ !, s ie|onj or Ie 1- i r he al in a o 、ipoilbb or al tn - Hscal (o - - ”- o-ase- r- - Ilirof the Fja re aar- o 1 c-p,arog-edra -mar-

2、/de jl rsecor o ase- * a drg -o Ie rys -sr c- -, -o-Hp+cS di r- bui ajjs of Ie ，IUd g a y a l bay of 、puB fo mula - r-oy - rdig -Iprg - - rg Ie pki rg k ar poi - Ie - e acaor - - , resorHe o alb el.rso .r aid s re rile o a l ss_ aur - usk , resorUe or Ie er -las ors -e la *, s农商银行信贷风险审查要点小企业贷款风险审查根据

3、我市县域经济特点归纳小企业特点小企业的经营管理现状领导者素质与企业成长不匹配，企业主文化程度低；经营管理一竿子到底，相对简单、粗放，家族式管理与任人唯亲；财务报表不规范具有普遍性，尤其是销售收入少报；几乎所有小企业的会计报表都未经审计；企业资金与家庭资金混用；纳税、用工存在不规范性；一些企业不太注重环境保护、安全生产；生命周期短。小企业特点不入账销售收入占销售总额的30%左右规模越小、越是城郊、越是面向消费者、交易对手越小的小企业，销售收入不入账的比 例越局。极大部分小企业的实际资产负债率不高；归还贷款要掉头资金解决小企业特点某银行对该行全部小企业客户情况统计小企业贷款风险授信方案中的担保方式

4、选择?授信业务各担保方式由强至弱可分为：我行认可的专业担保机构担保、房产（住宅、商用 房、办公房）抵押、易变现的动产质押、工业用地使用权及地上建筑抵押、第三方担保、信 用免担保。（六）担保方式?1、抵押方式?主要包括足值有效的房产、土地使用权、易流通转让的通用设备等可以作为本行信用业务 抵押担保的抵押物。? （D抵押物必须满足以下要求：?产权明晰、价值足额、易于本行管控、易于变现；?借款人与抵押人关系简单明晰，无债权、债务关系；?限制接受乡镇、村企业的厂房等建筑物（不能单独作为本行信用业务担保）；?限制接受第二清偿顺序的不动产抵押（不能单独作为本行信用业务担保）；（六）担保方式?禁止接受土地所

5、有权；?禁止接受耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；?禁止接受学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗 卫生设施和其他社会公益设施；?禁止接受所有权、使用权不明或者有争议的财产；?禁止接受依法被查封、扣押、监管的财产；?禁止接受异议登记期间的不动产；saacunm igen- , s reponi bleoiel ofantol ofUlasstsot iaipay, accodngo t n sn a - g team- os iian foSr 1on t ma.d mp e o. ac_ m r - m-ci_os o m n on re t

6、ng to n_h_ on a _ !, s ie|onj or 1- i r he al in a o 、ipoilbb or al tn - Hscal (o - ”-. o _ ncung -，d ay a ly of 、p for la m noy i ng s g m Khe ii work a p i. re a mae a pp a con t - o -e ase- nt ieci m of the Fia pa nt o a-payog-ed m aan-de ip_ naon o ase- * a acodng -o Ieam- nys-sna- -, - o p+c. d

7、int bui - - of he a ，ing 0、bum ent, ao- aotro,aah , n, eta final yss po a bsi sfo deUns o -e ampny, Ie - sne. o -e ampny eipnU、o n g, o a itig ik an*S. , resonile or Ie - tlen 0 - o-e la*, s? ?禁止接受法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。? （2）符合本行规定的抵押物作抵押，抵押率必须满足以下要求：?建筑物、建设用地使用权、个人住房抵押率不得超过70%;?在建工程（包括正在建造的建筑物、船舶、航空器）

8、、除建设用地使用权以外的土地使 用权抵押率不得超过 50%;?商业用房，航空器、船舶、车辆等交通运输工具抵押率不得超过60%;?机器、设备、原材料、半成品、产品及其他动产抵押率不得超过50%。?先做担保公司担保及房产抵押的强担保小企业业务?小企业抵押贷款一旦出现问题，由于小企业债务不多，贷款金额较小，处置比较容易，在 现阶段物业价格整体呈上升趋势，抵押物价格相对容易掌握，最终损失小，最终风险可控；?能提供抵押的小企业基本经历了初期积累，渡过最为困难的初创期（初创期小企业失败率很高）；?不要认为抵押物好就做，典当式的做法是要不得的。选择抵押物要特别注意的事项?审慎对待第三方抵押物，是否抵押人使用

9、贷款？?主要关注：1、抵押人的真实意图2、是否抵押人为贷款的实际需求者3、抵押人的经营情况和资信状况4、抵押物共有权人是否知晓2010年3月某银行向某企业发放贷款100万元，以第三方林某某名下一套住房抵押。2010年4月，抵押物共有权人林某某来该行声称是丈夫白某在其不知情的情况下，将上述抵押物抵押给该行，她从未办过抵押手续。经查阅了该笔贷款的档案，该行授信资料中有林某某的 签字及手印，资料齐全，且抵押登记部门所保存的合同签字与该行的合同签字相同。但是如果林某某的丈夫找了第三人代其在合同上签字，很可能会造成抵押合同无效。出租抵押物的抵押风险主要关注：租赁合同的租期和签订日期（易修改变更） 承租人

10、须出具有条件放弃租赁权的承诺函。工业用地使用权及地上建筑的抵押风险主要关注：申请人是否以优惠政策取得的土地，土地使用权出让合同中有哪一些附加条件2009年2月16日某行向某企业贷款 280万元，时间一年，以公司名下的名下厂房和土地使用权抵押，抵押物位于某经济开发区，工业出让用地使用权面积10.2亩，评估单价为25万元/亩，厂房面积2945.81平方米，土地厂房合计估价作价553.29万元。2009年6月22日该市人民法院因该企业未履行民事调解书的付款，查封了该公司的银行账户，该行随即启动了清收程序，要求公司提前归还贷款。在催收贷款过程中，发现该公司第一还款来源因多年经营不善而丧失，还款来源只能

11、依靠变卖抵押物来获得，由于该公司在取得土地时政府给予了优惠政策（04年取s riMinaa oSi m l m t ma- mp e o. a- Hk m r - m-c i_o so m non re ng to n_h oa ba -3 s r!M o o si- i n he al iina o -s -nspmkb o a 1 n - U ng ”. 1o -. ”-pni - ng Ie pking k a - poi ta in a a.non t - a , ra|oinl_fo a_ anmmo - on and an s re sonia o a l luc - as aun

12、 us !. ra|oinl fo ta cm pn-s a_L-aaalcal a. nna .et|finacaI y po a bsi sfo.e Unsfo ta cmpn-.Ielusnes o ta cmpn-asms、 mn - g.o a si1 My2.rasonll eolesatlmeoftlanaOons-I ta la -*.ssaoun gment“s raponi baorlel o cnto ofaaasstsot aam dngto t la sin a -i . o得该土地的价格为 4万元），在土地使用权的出让合同中约定了投资总额、产值、税收等条 件，所以政

13、府不同意该公司变卖土地使用权。改制企业以改制取得资产作抵押的风险主要关注：现实际控制人在企业改制时的投入与得到全部资产情况，改制相关文件。2010年9月某行向某改制企业贷款 600万元，期限1年，以公司名下的商业用房（改 制取得的资产），抵押物位于市区繁华地带，估价作价1200万元。2010年12月该企业出现逾期，且该行联系不上企业相关人员，随即该行启动了清收程序。在诉讼过程中，该行发现该公司第一还款来源因多年经营不善而丧失，还款来源只能依靠变卖抵押物来获得。由于该抵押物为改制资产，公司实际控制人以400万元资金取得全部1200万元资产，并计提改制员工相关养老费用、医疗费用等。虽该行胜诉，但由

14、 于员工阻挠，抵押物无法顺利处置。? 2、质押方式?本行可接受的质押物主要有存单、银行承兑汇票、国库券、应收账款、出口退税专用账户、本行销售的本外币理财产品、具有储金性质或投资分红性质的保单、仓单、 提单、国家重点 建设债券、金融债券、A级企业债券（如中期票据、短期融资券）等可以作为本行信用业务 质押担保的质押物。? （1）质押物必须满足以下要求：?出质人有权处分的动产；?限制接受可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权（不能单 独作为本行信用业务担保）；?限制接受应收账款中，包括：供应水、电、气、暖气、知识产权的许可使用等产生的债 权以及提供服务产生的债权（不能单独作为本

15、行信用业务担保）；?限制接受除上市公司非限售股权以外的其他股权（不能单独作为本行信用业务担保）；?限制接受不能交付我行占有或交付独立第三方实施监管的动产提供的质押，以及未能与质押人的其他财产有效区分，无法特定化的动产提供的质押（不能单独作为本行信用业务担 保）；?禁止接受价值稳定性差、变现能力差或本行难以管控的质押物；?禁止接受以本行股票设立的质押；?禁止接受以法律、行政法规禁止转让的动产设立的质押。? （2）以符合本行信用业务质押担保的质押物作质押，质押率必须满足以下要求：?存单、保单、国家债券、保本型人民币理财产品受益权质押率不得超过90%;?金融债券、保本型外币理财产品受益权质押率不得超

16、过80%;投资方向为本行现有信贷资产设立信托的信托联结型信贷资产转让类理财产品或信托资金由其他银行承担连带保证责任的信托联结型信贷资产转让类理财产品受益权质押率不得超过60%;?按照本行客户信用评级办法审核评价后，信用等级为AA级（含）以上企业债券质押率不得超过50%;本行不接受信用等级低于 AA级的企业债券作为质押， 如同时有本行认可的 其他担保方式或由总行审批同意的项目除外；saacunm igen- , s reponi bleoiel ofantol ofUlasstsot iaipay, accodngo t n sn a - g team- os iian foSr 1on t m

17、a.d mp e o. ac_ m r - m-ci_os o m n on re t ng to n_h_ on a _ !, s ie|onj or 1- i r he al in a o 、ipoilbb or al tn - Hscal (o - ”-. o _ncung -，d ay a ly of 、p for la m noy i ng s g m Khe ii work a p i. re a mae a pp a con t - o -e ase- nt ieci mof the Fia pa nt o a-payog-ed m aan-de ip_ naon o ase-

18、* a acodng -o Ieam- nys-sna- -, -op+c. dint bui - - of he a ，i ng 0bum ent, ao-aotro,aah , n, eta final yss po a bsi sfo deCJJJTs o -e ampny, Ie - sne. o -e ampny eipnU、o n g, o a itig ik an*S. , resonile or Ie - tlen 0 - o -e la K, *, s?信托受益权质押率不得超过 60%;?可以转让的基金份额、上市公司等在证券登记结算机构股权、其他非上市公司股权质押 率不得超过

19、评估价值的 50%;?本行认定的低风险银行出具的银行本票、银行承兑汇票质押率不得超过90%;其中低风险银行的认定，按照本行年度业务授权书定义与解释有关规定执行。?其他银行（含外资银行）承兑汇票质押率不得超过80%;?按照本行客户信用评级办法审核评价后，信用等级为AAA级并在本行开立基本账户的企业签发或承兑的商业承兑汇票质押率不得超过50%;本行不接受信用等级低于 AAA级的企业签发或承兑的商业承兑汇票作为质押，如同时有本行认可的其他担保方式或由总行审批同意的项目除外；?仓单、提单质押率不得超过70% ;?销售货物产生的债权质押率不得超过70% ;? ?公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权质押率

20、不得超过60%;? ?水、电、气、暖气收费权质押率不得超过60% （以销售水、电、气、暖气量和销售价格确定收费权评估价值）；? ?鉴于无形资产评估及质押的复杂性和不确定性，原则上不接受可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权作为质押。? 3、保证方式?保证人必须是符合法律规定，经本行审查认可的本行内部信用评级B5级（含）以上并具备担保能力的企业法人（含担保公司），且原则上本行只接受连带责任保证担保。? （D担保人必须满足以下要求：?依法成立，从事合法生产、经营活动，实行独立核算；?依法办理注册及年检手续；?有足够依法可处置的代偿资产，生产经营状况正常；?资信可靠；?符合法律

21、规定及本行信用业务担保人相关规定。?有关专业担保机构作为担保人的情况参见六、担保公司归口管理相关 ”。?从小企业固有特点看小企业贷款风险?从小企业经营过程看小企业贷款风险?从小企业贷款业务操作看小企业贷款风险?从小企业行业分布看小企业贷款风险?从小企业固有特点看小企业贷款风险1、规模小，抗风险能力弱2、治理极不完善，稳定性差（既是老板又是经理也是员工）3、生命周期短4、财务不透明?从小企业经营过程看小企业贷款风险1、市场了解不足，匆忙营业2、经营稍稳定，盲目投资或多元化投资冲动s iian foSr 1 on t ma.d mpe o. ac_ m r - m-c i_o s o m non

22、re t ng to n_ h_ on a _ - 3 s ie|onj or 1- i r he al in a o 、ipoilbb or al tn - Hscal (o - ”-i ng s g m Khe ii work a p i. re a mae a pp acon t -ss , resonile or he ef tranaitions - te laK, *, s3、涉足两tWj行业（tWj污染、tWj耗能）4、财务不透明，偷漏税情况较为严重，税务风险5、工厂等生产条件较差，容易引发火灾等恶性事件6、涉足民间借贷7、担保不慎，承担连带责任8、小企业主个人不良恶习对经营的影

23、响?从业务操作过程看小企业贷款风险1、对小企业及其经营特点不了解，不懂得如何调查小企业2、调查不深入、不全面；3、抵押物高估，价值虚高；4、核保环节疏漏；5、银行人员道德风险?从行业特点看小企业贷款风险? 1、制造型小企业?生产条件简陋，产品质量不能保证；?产品技术含量低，产品无法卖出；?产品销售后，应收帐款拖欠；?从行业特点看小企业贷款风险? 2、流通型小企业?所经销产品的市场影响力；?上游制造商的销售支持力度（广告投入、应付账款）?产品销售的能力（是否靠近市场、分销渠道多寡）?应收账款的收取?从行业特点看小企业贷款风险? 3、服务型小企业?是否取得服务资格；?提供的服务质量（至少合格，服务

24、质量稳定性）；?应收账款的收取（服务合同的收费条款）? 1、法定代表人、实际控制人或主要经营者的情况? 2、非财务因素的调查情况? 3、财务信息的调查分析情况? 4、与银行往来情况? 5、授信用途及还款来源情况? 6、担保情况? 7、综合效益情况小企业业务重要评价点?贷款用途；?资产负债率；s iian foSr 1 ontma.d mpe o.ac_ m r - m-ci_oso m non re t ng to n_h_on a _ !, s ie|onj or 1- ir he alin a o 、ipoilbb oral tn - Hscal (o - ”-. o _ ncung -，

25、d a y a ly of 、p for la m noy i ng s g m Kheii work a p i. re a mae a pp a con t - ie|onl_ or ate 1 11alm lanpo a s en or a l saes a um. !, ie|onj or aaaim - Hals aaon m ent - s r be Or he I of lolof al atso t amdng o t s n a -. oases m d asst s o he d et s posbe orclean. a- asse -onhly epot sb-ed ote aset nant - ailnof the F ne n foSr 1 on t ma.d mp e o. a c_