资产管理及管理知识分析评估讲义

1、 自考资资产评估串讲讲义义 第一部部分 试试题的题型型题量目前资产产评估试试题的题型型包括五种种题型：单单选题、多多选题、名名词解释、简答题和和计算题，具具体情况如如下表：资产评估估试题题题型和题量量 单选题多选题名词解释简答题计算题合计30题11分=300分10题11分=100分2题3分分=6分2题7分分=14分分4题100分=400分100分 第二部部分 各各章重点串串讲 对资产评估估课程的学学习，应该该做到“全面复习习、重点掌掌握、融会会贯通”，在前面面基础班中中学员已经经进行了全全面复习，下下面我重点点指出各章章关键的知知识点，这这些关键知知识点是本本学科的支支撑点，也也是考试的的重点

2、。 第一章 总总论（）一、本章考考情及重点点1.本章在在考试中处处于重要地地位，属于于考试的重重点章。本本章在考试试中的题型型主要有单单选、多选选、名词解解释和简答答，分数在在8分左右右。例如，22007-20099年考试情情况如下： 2000720099年本章出出题题型和和题量（分分值）统计计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分）2007年年217102008年年21362009年年235 注：越越多越重要要。 2本章的的重点是资产产评估的价价值类型、资产评估估的程序。 二、本章重重点内容串串讲第一节 资资产评估的的含义（一）资产产评估的概概念1资产评评估是指通通过对资产产某一时点

3、点价值的估估算，从而而确定其价价值的经济济活动。2资产评评估主要由由六大要素素组成，即即资产评估估的主体、客体、特特定目的、程序、价价值类型和和方法。（二）资产产评估的特特点现实性、市市场性、预预测性、公公正性、咨咨询性（三）资产产评估与会会计计价的的区别1.二者发发生的前提提条件不同同2.二者的的目的不同同3.二者的的执行操作作者不同第二节 资资产评估的的对象（一）资产产的含义会计学中的的资产是指指过去的交交易或事项项形成并由由企业拥有有或者控制制的资源，该该资源预期期会给企业业带来经济济利益；作作为资产评评估对象的的资产，可可以从以下下几个方面面理解：1.资产是是一种权利利2.资产是是一种

4、获利利能力3.资产必必须为某一一主体所拥拥有和支配配（二）资产产的分类1按资产产存在形态态分类按资产存在在的形态可可以分为有有形资产和和无形资产产。2按资产产是否具有有综合获利利能力分类类按资产是否否具有综合合获利能力力可以分为为单项资产产和整体资资产。3按资产产能否独立立存在分类类按资产能否否独立存在在可以分为为可确指的的资产和不不可确指的的资产。4按资产产的流动性性分类按资产的流流动性可以以分为短期期资产和长长期资产。第三节 资产评估估的价值类类型（）（一）资产产评估的特特定目的资产评估的的特定目的的主要有：资产转让让、企业兼兼并、企业业出售、企企业联营、股份经营营、中外合合资合作、企业清

5、算算、抵押担担保、企业业租赁、债债务重组等等。（二）资产产评估的价价值类型1.价值类类型在资产产评估业务务中具有重重要的作用用，表现在在：（1）价值值类型是影影响和决定定资产评估估价值的重重要因素。（2）价值值类型制约约资产评估估方法的选选择。（3）明确确评估价值值类型，可可以更清楚楚的表达评评估结果，可可以避免报报告使用者者误用评估估结果。2.价值类类型的类别别 （1）市场场价值：自自愿买方和和自愿卖方方在评估基基准日进行行正常的市市场营销之之后所达成成的公平交交易中某项项资产应当当进行交易易的价值估估计数额，当当事人双方方应各自精精明、谨慎慎行事，不不受任何强强迫压制。 （2）在用用价值（

6、3）投资资价值（4）持续续经营价值值（5）清算算价格（6）保险险价值（7）课税税价值3.价值类类型的决定定 决定和影响响价值类型型的因素是是多方面的的，但主要要因素包括括：（1）评评估的特定定目的(经经济行为)；（2）市市场条件；（3）资资产功能及及其状态。第四节 资资产评估的的假设（一）继续续使用假设设从资产评估估角度看，继继续使用假假设是指资资产将按现现行用途继继续使用，或或转换用途途继续使用用。（二）公开开市场假设设公开市场假假设，是假假定在市场场上交易的的资产，或或拟在市场场上交易的的资产，资资产交易双双方彼此地地位平等，彼彼此双方都都有获得足足够市场信信息的机会会和时间，以以便对资产

7、产的功能、用途及其其交易价格格等做出理理智的判断断。（三）清算算(清偿)假设清算(清偿偿)假设是是指资产所所有者在某某种压力下下被强制进进行整体或或拆零，经经协商或以以拍卖方式式在公开市市场上出售售。在不同同假设条件件下，评估估结果各不不相同。在在继续使用用假设前提提下要求评评估资产的的继续使用用价值；在在公开市场场假设前提提下要求评评估资产的的公平市场场价值；在在清算假设设前提下要要求评估资资产的清算算价格。第五节 资资产评估的的原则资产评估的的原则包括括两个层次次的内容，即即资产评估估的工作原原则和资产产评估的经经济原则。（一）资产产评估的工工作原则资产评估工工作原则有有：独立性性原则、客

8、客观性原则则、科学性性原则、专专业性原则则。（二）资产产评估的经经济原则资产评估经经济原则有有：贡献原原则、替代代原则、预预期原则。第六节 资资产评估的的程序（）（一）资产产评估程序序的定义资产评估程程序是指资资产评估机机构和人员员执行资产产评估业务务、形成资资产评估结结论所履行行的系统性性工作步骤骤。（二）资产产评估程序序的重要性性资产评估程程序的重要要性表现在在：1资产评评估程序是是规定资产产评估行为为、提高资资产评估业业务质量和和维护资产产评估服务务公信力的的重要保证证。2资产评评估程序是是相关当事事方评价自自查评估服服务的重要要依据。3恰当执执行资产评评估程序是是资产评估估机构和人人员

9、防范执执业风险、保护自身身合法权益益、合理抗抗辩的重要要手段之一一。（三）资产产评估程序序的内容：有8项内内容，见教教材。（四）履行行资产评估估程序的基基本要求1资产评评估机构和和人员应当当在国家和和资产评估估行业规定定的范围内内，建立、健全资产产评估程序序制度。2资产评评估机构和和人员执行行资产评估估业务，应应当根据具具体资产评评估项目的的情况和资资产评估程程序制度，确确定并履行行适当的资资产评估程程序，不得得随意简化化或删减资资产评估程程序。3资产评评估机构应应当建立相相关工作制制度，指导导和监督资资产评估项项目经办人人员及助力力人员实施施资产评估估程序。4如果由由于资产评评估项目的的特殊

10、性，资资产评估机机构和人员员无法或没没有履行资资产评估程程序中的某某个基本环环节，资产产评估机构构和人员应应当考虑状状况是否会会影响到资资产评估结结论的合理理性。5资产评评估机构和和人员应当当将资产评评估程序的的组织实施施情况记录录于工作底底稿。第二章 资产评估估的基本方方法（）一、本章考考情及重点点1.本章在在考试中处处于重要地地位，虽然然本章直接接分数不是是很多，但但本章是后后面各章不不同资产评评估方法的的基础。本本章在考试试中的题型型主要有单单选、多选选、名词解解释和简答答，分数在在7分左右右。例如，22007-20099年考试情情况如下： 2000720099年本章出出题题型和和题量（

11、分分值）统计计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分）2007年年31372008年年317112009年年314 2本章的的重点是市场场法运用形形式和差异异调整、成成本法各项项指标的计计算、收益益法的应用用形式和指指标计算、资产评估估方法选择择需要考虑虑的因素。二、本章重重点内容串串讲（对照照教材划重重点）第一节 市市场法（）（一）市场场法及其适适用的前提提条件1.市场法法的含义市场法也称称市场价格格比较法，是是指通过比比较被评估估资产与最最近售出类类似资产的的异同，并并将类似资资产的市场场价格进行行调整，从从而确定被被评估资产产价值的一一种资产评评估方法。2.市场法法应用的前前提条

12、件（1）需要要有一个充充分发育、活跃的资资产市场。（2）参照照物及其与与被评估资资产可比较较的指标、技术参数数等资料是是可搜集到到的。（二）运用用市场法进进行资产评评估的方式式采用市场法法时，一方方面是选择择确定参照照物价格，另另一方面则则是分析确确定参照物物的差异调调整因素。参照物差差异调整因因素主要包包括三方面面：一是时时间因素，二二是地域因因素，三是是功能因素素。（三）运用用市场法评评估资产的的程序及其其优缺点分分析1.运用市市场法评估估资产的程程序（1）明确确评估对象象；（2）进行行公开市场场调查，收收集相同或或相类似资资产的市场场基本信息息资料，寻寻找参照物物；（3）分析析整理资料料

13、并验证其其准确性，判判断选择参参照物；（4）把被被评估资产产与参照物物比较；（5）分析析调整差异异，做出结结论。2.市场法法的优缺点点市场法是资资产评估中中最简单、最有效的的方法，其其优点表现现在：（11）能够客客观反映资资产目前的的市场情况况；（2）评评估结果易易于被各方方面理解和和接受。市场法的缺缺点表现在在：（1）需需要有公开开及其活跃跃的市场作作为基础，有有时缺少可可对比数据据以及缺少少判断对比比数据而难难以应用；（2）不不适用于专专用机器、设备、大大部分的无无形资产，以以及受地区区、环境等等严格限制制的一些资资产的评估估。第二节 成成本法（）（一）成本本法及其适适用的前提提条件1.成

14、本法法的含义成本法是指指在评估资资产时按被被评估资产产的现时重重置成本扣扣减其各项项损耗价值值来确定被被评估资产产价值的方方法。2.成本法法应用的前前提条件（1）应当当具备可利利用的历史史资料。（2）形成成资产价值值的耗费是是必须的。（二）成本本法运用的的思路及其其各项指标标的估算 根据成本法法的含义，成成本法的基基本计算公公式可以表表述为：（1）被评评估资产评评估值=重置成本本-实体性贬贬值-功能性贬贬值-经济性贬贬值（2）被评评估资产评评估值=重置成本本成新率1.重置成成本及其估估算重置成本是是指在现在在市场条件件下重新构构建一项全全新资产所所耗费的全全部货币支支出。重置成本一一般可分为为

15、复原重置置成本和更更新重置成成本。复原重置成成本是指运运用原来相相同的材料料、建筑或或制造标准准、设计、格式及技技术等，以以现时价格格复原购建建这项全新新资产所发发生的支出出。更新重置成成本是指利利用新型材材料，并根根据现代标标准、设计计及格式，以以现时价格格生产或建建造具有同同等功能的的全新资产产所需的成成本。选择重置成成本时，在在同时可获获得复原重重置成本和和更新重置置成本的情情况下，应应选择更新新重置成本本。一般来来说，复原原重置成本本大于更新新重置成本本。重置成本的的估算一般般可以采用用下列方法法：（1）重置置核算法。它是指按按资产成本本的构成，把把以现行市市价计算的的全部购建建支出按

16、其其计入成本本的形式，将将总成本分分为直接成成本和间接接成本来估估算重置成成本的一种种方法。（2）物价价指数法。这种方法法是在资产产历史成本本基础上，通通过现时物物价指数确确定其重置置成本，计计算公式为为； 上述二者具具有明显的的区别，表表现在： 物物价指数法法估算的重重置成本，仅仅考虑了价价格变动因因素，因而而确定的是是复原重置置成本；而而重置核算算法既考虑虑了价格因因素，也考考虑了生产产技术进步步和劳动生生产率的变变化因素，因因而可以估估算复原重重置成本和和更新重置置成本。物价指数数法建立在在不同时期期的某一种种或某类甚甚至全部资资产的物价价变动水平平上；而重重置核算法法建立在现现行价格水

17、水平与购建建成本费用用核算的基基础上。（3）功能能价值法也称生产能能力比例法法。这种方方法是寻找找一个与被被评估资产产相同或相相似的资产产为参照物物，计算其其每一单位位生产能力力价格或参参照物与被被评估资产产生产能力力的比例，据据以估算被被评估资产产的重置成成本。计算算公式为： 这种方法运运用的前提提条件是资资产的成本本与其生产产能力成线线性关系。（4）规模模经济效益益指数法应用于许多多资产的成成本与其生生产能力之之间不存在在线性关系系的情况。计算公式式是： （5）统统计分析法法计算公式为为：K=RR/R2.实体性性贬值及其其估算 资资产的实体体性贬值是是资产由于于使用和自自然力作用用形成的贬

18、贬值。实体体性贬值的的估算，一一般可以采采用以下几几种方法： （11）观察法法，也称成成新率法。资产的实体体性贬值=重置成本本（1-实体性性成新率）（2）公式式计算法。其计算公公式为： 公式中：总使用年限限=实际已使使用年限+尚可使用用年限 实实际已使用用年限=名义已使使用年限资产利用用率3.功能性性贬值及估估算 功功能性贬值值是由于技技术相对落落后造成的的贬值。通通常，功能能性贬值的的估算可以以按下列步步骤进行： （11）将被评评估资产的的年运营成成本与功能能相同但性性能更好的的新资产的的年运营成成本进行比比较。 （22）计算二二者的差异异，确定净净超额运营营成本。净超额运营营成本是超超额运

19、营成成本扣除所所得税以后后的余额。（3）估计计被评估资资产的剩余余寿命。 （4）以以适当的折折现率将被被评估资产产的剩余寿寿命内每年年的超额运运营成本折折现，这些些折现值之之和就是被被评估资产产的功能性性损耗（贬贬值），计计算公式为为： 被被评估资产产功能性贬贬值额=（被评估估资产年净净超额运营营成本折现系数数）4.经济性性贬值及其其估算经济性贬值值是由于外外部环境变变化造成资资产的贬值值。计算经经济性贬值值时，主要要是根据由由于产品销销售困难而而开工不足足或停止生生产形成资资产的闲置置，价值得得不到实现现等因素，确确定其贬值值额。5.成新率率及其估算算本书的成新新率有二个个含义：实实体成新率

20、率和综合成成新率。本本处的成新新率是综合合成新率。综合成新新率反映评评估对象的的现行价值值与其全新新状态重置置价值的比比率。该成成新率指的的是重置成成本法运用用的第二个个公式（即即：被评估估资产评估估值=重置成本本成新率）中中的成新率率，它是综综合考虑资资产使用中中各类损耗耗以后确定定的。综合成新率率的估算方方法有以下下几种：（1）观察察法。（2）使用用年限法。 （3）修修复费用法法。需要说明的的是，评估估工作中，有有些评估人人员直接按按照会计学学中的折旧旧年限估算算成新率，这这种做法是是不正确的的，必须摒摒弃。（三）运用用成本法评评估资产的的程序及其其优缺点分分析 1.运用成本本法评估资资产

21、的程序序 （1）确确定被评估估资产，并并估算重置置成本； （2）确确定被评估估资产的使使用年限； （3）估估算被评估估资产的损损耗或贬值值； （4）计计算确定被被评估资产产的价值。 2.成本法的的优缺点 采采用成本法法评估资产产的优点有有： （11）比较充充分地考虑虑了资产的的损耗，评评估结果更更趋于公平平合理； （22）有利于于单项资产产和特定用用途资产的的评估； （33）在不易易计算资产产未来收益益或难以取取得市场参参照物条件件下可广泛泛地应用。 （44）有利于于企业资产产保值。 但但是，采用用成本法的的缺点是工工作量较大大。第三节 收收益法（一）收益益法及其适适用的前提提条件 1.收收益

22、法的含含义 收收益法是指指通过估算算被评估资资产未来预预期收益并并折算成现现值，借以以确定被评评估资产价价值的一种种资产评估估方法。应应用收益法法评估资产产必须具备备的前提条条件是： （11）被评估估资产必须须是能用货货币衡量其其未来期望望收益的单单项或整体体资产； （22）资产所所有者所承承担的风险险也必须是是能用货币币衡量的。（二）收益益法应用的的形式1.资产未未来收益期期有限的情情况 评估估值 对教材例【22-7】的的补充说明明： 评估值3300（166）4400（166）22000（166）3283335661677.98806.99（万元）2.资产未未来收益无无限期的情情况（1）未来

23、来收益年金金化的情形形。资产评估值值（收益现现值）=年收益额额/资本化率率PV=A/r（2）未来来收益是不不等额的情情形。资产评估值值（预期收收益现值）=前若干年各年收益额各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率前若干年最后一年的折现系数 例：某企业业预计未来来五年收益益额分别是是12万元、15万元、13万元、11万元和和14万元。假定从第第六年开始始，以后各各年收益均均为14万元，确确定的折现现率和资本本化率为110%。确确定该企业业在持续经经营下的评评估值。 评评估过程可可按下列步步骤进行： 首首先，确定定未来五年年收益额的的现值。 现现值总额 =120.90091+1150.8226

24、5+1130.75513+1110.68830+1140.62209 =49.22442（万万元） 计计算中的现现值系数，可可从复利现现值表中查查得。 其其次，将第第六年以后后的收益进进行资本化化处理，即即： 114/100%=1440（万元元） 最最后，确定定该企业评评估值：企业评估值值=49.24422+14000.62209=1136.117（万元元）（三）收益益法中各项项指标的确确定收益法中的的主要指标标有三个，即即收益额、折现率或或资本化率率、收益期期限。1.收益额额收益额指的的是资产使使用带来的的未来收益益期望值。关于收益益额的构成成，以企业业为例，目目前有几种种观点： 第第一，税

25、后后利润，即即净利润； 第第二，现金金流量； 第第三，利润润总额。2.折现率率和资本化化率折现率应包包含无风险险利率、风风险报酬率率和通货膨膨胀率。资资本化率与与折现率在在本质上是是没有区别别的。只是是适用场合合不同。折折现率是将将未来有限限期的预期期收益折算算成现值的的比率，用用于有限期期预期收益益还原，资资本化率则则是将未来来永续性预预期收益折折算成现值值的比率。3.收益期期限（四）收益益法评估资资产的程序序及其优缺缺点分析 1.收益法评评估资产的的程序 （1）收收集验证有有关经营、财务状况况的信息资资料； （2）计计算和对比比分析有关关指标及其其变化趋势势； （3）预预测资产未未来预期收

26、收益，确定定折现率或或资本化率率； （4）将将预期收益益折现或资资本化处理理，确定被被评估资产产价值。 2.收收益法评估估资产的优优缺点 （1）收收益法评估估资产的优优点是：能真实和和较准确地地反映企业业资本化的的价值；与投资决决策相结合合，应用此此法评估的的资产价值值，易为买买卖双方所所接受。（2）收益益法评估资资产的缺点点是：预期收益益额预测难难度较大，受受较强的主主观判断和和未来不可可预见因素素的影响；在评估中中适用范围围较小，一一般适用企企业整体资资产和可预预测未来收收益的单项项资产评估估。第四节 资资产评估方方法的比较较和选择（一）资产产评估方法法之间的关关系1.资产评评估方法之之间

27、的联系系从整体上说说，资产评评估方法是是由互相关关联的、内内在相关的的不可分割割的技巧和和程序组成成的。2.市场法法与成本法法的区别：有4点区区别，见教教材。（二）资产产评估方法法的选择（）1资产评评估方法的的选择必须须与资产评评估价值类类型相适应应。资产评估价价值类型说说明“评什么”，是资产产评估价值值的质的规规定，具有有排他性，对对评估方法法具有约束束性；资产产评估方法法说明“如何评”，是资产产评估价值值量的确定定，具有多多样性和替替代性，并并服务于评评估价值类类型。2资产评评估方法必必须与评估估对象相适适应。评估对象是是单项资产产还是整体体资产，是是有形资产产还是无形形资产等，往往往要求

28、不不同的评估估方法与之之相适应。 3评评估方法的的选择还要要受可搜集集数据和信信息资料的的制约。有时，一项项资产同时时采用两种种或两种以以上的方法法评估，会会得出两种种或两种以以上不同的的结论。我我们一般不不能用各种种方法得出出的评估结结果进行简简单平均或或加权平均均得出评估估结论，应应该根据评评估价值类类型以及不不同评估结结果对市场场的适用性性，判断选选择一种评评估结果作作为评估结结论。第三章 机器设备备评估（）一、本章考考情及重点点1.本章在在考试中处处于非常重重要地位，属属于考试的的重点章。本章在考考试中的题题型主要有有单选、多多选、简答答和计算，分数在16分左右。例如，2007-200

29、9年考试情况如下： 2000720099年本章出出题题型和和题量（分分值）统计计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分）2007年年4110152008年年4110152009年年5310182本章的的重点是机器器设备评估估的成本法法，这是每每年必考的的知识点。二、本章重重点内容串串讲（对照照教材划重重点）第一节 机机器设备评评估的特点点（一）机器器设备的特特点1机器设设备是主要要劳动手段段2机器设设备属于动动产类资产产3机器设设备属于邮邮箱资产4.机器设设备更新换换代比较快快（二）机器器设备评估估的特点1机器设设备类资产产一般不具具备独立的的获利能力力。通常采采用成本法法和市场法法评

30、估。2对于整整体性的机机器设备，它它是为了实实现某种功功能，由若若干机器设设备组成的的有机整体体，整体价价值不仅仅仅是单台设设备价值的的简单相加加。3影响机机器设备磨磨损的因素素很多，设设备的磨损损、失效规规律不易确确定，个体体差异较大大。确定贬贬值往往需需要逐台地地对设备的的实体状态态进行调查查、鉴定。4设备的的贬值因素素比较复杂杂，除实体体性贬值外外，往往还还存在功能能性贬值和和经济性贬贬值。第二节 机机器设备的的核查与鉴鉴定（一）机器器设备的核核查机器设备核核查的方式式可分为逐逐项清查和和抽样核查查两种。1.逐项清清查评估人员要要依据委托托评估的资资产清单，对对所有被评评估的机器器设备进

31、行行逐台的清清点、核实实，分别考考察每一台台设备的实实体状态，确确定实体性性贬值、功功能性贬值值和经济性性贬值，计计算评估值值。2.抽样核核查 抽抽样核查是是在满足核核查任务要要求的前提提条件下，根根据随机抽抽样的原理理，核查被被评估机器器设备的一一种方法。（二）机器器设备的鉴鉴定1.机器设设备的鉴定定按其工作作阶段可以以分为 统计计性鉴定 宏宏观鉴定 微微观鉴定 判断性性鉴定第三节 机机器设备评评估的成本本法（）机器设备评评估的成本本法是指通通过估算机机器设备的的重置成本本，然后扣扣减其各种种贬值来估估测机器设设备评估值值的方法。成本法可可以用公式式表示为： 贬值经济性贬值功能性贬值实体性成

32、本重置评估值机器设备（一）机器器设备重置置成本的构构成重置成本一一般包括重重新购置或或建造与评评估对象功功效相同的的全新设备备所需的一一切合理的的直接费用用和间接费费用，如：设备购置置成本、运运杂费、安安装费、基基础费、其其它间接费费用、税金金、资金成成本等。（二）机器器设备重置置成本的估估算1重置核核算法这种方法是是分别估算算机器设备备各构成项项目的成本本，然后求求和得到重重置成本的的方法。2物价指指数法 这这种方法是是在被评机机器设备历历史成本基基础上，通通过现时物物价指数确确定其重置置成本。计计算公式为为： 3规模经经济效益指指数法 x是根据设备备的生产能能力与价格格的比例关关系来确定定

33、重置成本本的方法。 参照物设备的产量参照物设备的重置成本被评估设备的重置成本被评估设备的产量（三）机器器设备的实实体性贬值值及其估算算机器设备的的实体性贬贬值是由于于使用和自自然力的作作用造成的的机器设备备的贬值。实体性贬值值=重置成本本实体性贬贬值率=重置成本本（1-成新率率）1使用年年限法2观测分分析法3修复费费用法（四）机器器设备的功功能性贬值值及其估算算机器设备的的功能性贬贬值是由于于科学技术术的发展，导导致被评估估的机器设设备与新机机器相比功功能的相对对落后，引引起的贬值值；或者是是新技术、新材料、新工艺的的运用导致致被评估机机器设备的的贬值。（五）机器器设备的经经济性贬值值及其估算

34、算机器设备的的经济性贬贬值是由于于外部因素素引起的贬贬值。1因生生产能力降降低造成的的经济性贬贬值2因收益益减少造成成的经济性性贬值3因受环环境保护限限制而造成成的经济性性贬值第四节 机机器设备评评估的市场场法（一）运用用市场法评评估机器设设备的概念念 机器设设备评估的的市场法也也称市场比比较法，是是根据市场场上类似机机器设备交交易的价格格资料，通通过对评估估对象和市市场参照物物各项因素素的分析比比较，从而而确定机器器设备评估估值的方法法。（二）运用用市场法评评估机器设设备中比较较因素分析析 运用市市场法评估估机器设备备时，应对对被评估机机器设备与与参照物进进行比较。这些比较较因素包括括：个别

35、因因素、交易易因素、地地域因素、时间因素素等四个方方面。 第四章 房地产评评估（）一、本章考考情及重点点1.本章在在考试中处处于非常重重要地位，属属于考试的的重点章。本章在考考试中的题题型主要有有单选、多多选、名词词解释、简简答和计算算，分数一一般在166分左右。例如，22007-20099年考试情情况如下： 2000720099年本章出出题题型和和题量（分分值）统计计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分）2007年年4110152008年年4110152009年年52310202本章的的重点是房地地产评估的的市场法、收收益法（含含假设开发发法、残余余估价法）、成本法；影响地产产价格

36、的因因素、建筑筑物评估时时需考虑的的因素等。二、本章重重点内容串串讲（对照照教材划重重点）第一节 房房地产评估估概述（一）房地地产的概念念房地产：是是指土地、建筑物及及其他地上上定着物，又又称之为不不动产。房房地产存在在形态：单单纯的土地地、单纯的的建筑物、土地与建建筑物合成成一体的房房地产。（二）房地地产的特征征房地产的特特征有：位位置固定性性、耐用性性、影响因因素多样性性、投资大大量性、保保值增值趋趋势。 （三）房地地产的评估估程序 明确评估基基本事项拟定评评估工作方方案实地查查勘搜集资资料选用评评估方法评评定估算确定评评估结果，撰撰写评估说说明和报告告。第二节 土土地使用权权评估的特特点

37、（一）土地地使用权及及其实质土地资产可可以作为单单独的对象象进行评估估，也可以以与地上建建筑物一起起作为评估估对象进行行评估，还还可以作为为整体企业业资产的构构成要素随随整体企业业一并进行行评估。（二）土地地资产的分分类及其特特性1资产及及其分类按社会经济济用途划分分：工业用用地、商业业用地、交交通运输用用地、公用用事业用地地、文教、科技和卫卫生用地、行政事业业机关用地地、生活住住宅用地、园林、风风景浏览区区、公共休休息用地、特殊用地地（如军事事设施用地地、监狱、垃圾堆放放处理场、公墓、火火葬场用地地）等。2土地资资产的特性性： （1）自然然特性：土土地面积的的有限性、土地空间间位置的固固定性

38、、土土地使用价价值的永续续性和增值值性、土地地的不可替替代性。（2）经济济特性：用用途多样性性、经济地理理位置的可可变性、可垄断性性。（三）土地地资产价格格体系1土地资资产价格类类型（1）基准准地价：基基准地价是是指城镇国国有土地的的基本标准准价格。是是各城镇按按不同的土土地级别、不同的地地段分别评评估和测算算的商业、工业、住住宅等各类类用地土地地使用权的的平均价格格。（2）标定定地价：在在市、县政政府根据需需要评估的的正常土地地市场中，在在正常经营营管理条件件和政策作作用下，具具体宗地在在一定使用用年限内的的价格。（3）土地地使用权出出让底价：是政府根根据正常市市场状况下下宗地或地地块应达到

39、到的地价水水平确定的的某一宗地地或地块出出让时的最最低控制价价格标准。它也是土土地使用权权出让时政政府首先出出示的待出出让土地或或地块的最最低地价（标标价）的依依据和确认认成交地价价（或出让让金）的基基础。（4）转让让价格：是是使用者将将已取得的的土地使用用权转让给给第三者，由由第三者向向转让者所所支付的一一种价格。由于转让让的本身是是土地使用用者之间的的交易，其其价格形成成也是由交交易双方来来决定的。（5）出租租价格：地地产出租价价格亦称土土地使用权权租金价格格 目前我国的的城市地产产市场按土土地使用权权流转方式式，可划分分为一级市市场和二级市场场。2土地资资产价格的的特点（1）土地地价格不

40、是是土地价值值的货币表表现，其价价格不由生生产成本决决定。（2）土地地价格主要要由土地的的需求决定定。（3）土地地价格具有有明显的区区域性。（4）土地地价格的上上涨性。（四）影响响地产价格格的因素 行政政因素 一般因素素 社会会因素 经济济因素 其他他因素 影响商业业用地的因因素影响地产价价格的因素素 区区域因素 影响住住宅用地的的因素 影响响工业用地地的因素 位置置 地形形地质 个别因素素 面积积 地块块形状 土地地利用1一般因因素：是指指对土地价价格高低及及其变动具具有普遍性性、一般性性和共同性性影响的因因素。2区域因因素：是指指因土地所所在地区的的特性而影影响地价的的因素，也也就是说，土

41、土地所在地地区的自然然条件与社社会经济、行政因素素相结合所所形成的地地区特点所所影响的地地价因素。 影响商业业用地土地地价格的区区域因素：商业繁华华程度、交交通便捷度度、环境优优劣度、规规划限制、其他因素素。3个别因因素：是指指地产所表表现的个别别特殊的如如位置、面面积、地形形地质、宽宽度、进深深等对地产产价格产生生影响的因因素。土地利用因因素：主要要包括容积积率和土地地用途。容容积率是指指地块的建建筑面积与与地块总面面积的比率率。（五）土地地使用权评评估的原则则 包括替替代原则、最有效使使用原则、变动原则则、供需原原则、贡献献原则。第三节 土土地权属及及其处置（一）土地地权属的类类型土地权属

42、按按不同角度度，可以分分为土地所所有权、土土地使用权权、划拨土土地、出让让土地等。 1土土地所有权权我国的土地地是社会主主义公有制制，即全民民所有制和和劳动群众众集体所有有制。 2划划拨土地使使用权以划拨方式式取得的土土地使用权权，土地使使用权不得得单独设定定抵押权，依依法取得了了房屋所有有权连同该该房屋占用用范围内的的划拨土地地使用权，可可以设定抵抵押权。 3出让土地地使用权 土地使用用权出让最最高年限按按用途分别别确定： （11）居住用用地70年年； （22）工业用用地50年年； （33）教育、科技、文文化、卫生生、体育用用地50年年； （44）商业、旅游、娱娱乐用地440年； （55）综

43、合或或者其他用用地50年年。 （二）企业业资产重组组与改制中中土地权属属的处置 土地地权属处置置方式：出出让方式、直接投资资入股方式式、租赁方方式。第四节 土土地使用权权评估的方方法（）（一）市场场法 1市场法及及其适用条条件市场法：也也称市场比比较法，是是将待估土土地与在近近期已经进进行交易的的类似土地地加以比较较，从已进进行交易的的类似土地地的价格，修修正得出待待估土地价价格的一种种评估方法法。 2市场法应应用的步骤骤与过程（1）广泛泛搜集交易易资料，确确定比较案案例 （2）进行行交易情况况的修正（3）进行行交易时间间的修正（4）进行行区域因素素修正（5）进行行个别因素素修正：个个别因素修

44、修正的内容容主要包括括土地使用用年限、容容积率、临临街宽度、临街深度度、面积、形状、地地形、地质质等土地使用年年限修正时时，修正系系数可用下下列公式计计算： 容容积率的修修正计算公公式为 （6）确定定待估土地地评估值 （二）收收益法 1收益法 土土地使用权权评估中的的收益法，亦亦称收益还还原法，是是指通过预预测土地未未来产生的的预期收益益，以一定定的还原利利率将预期期收益折算算为现值之之和，从而而确定土地地评估值的的方法。土地使用权权评估中的的收益法的的应用，重重要的是要要确定土地地的收益额额、土地还还原利率和和土地收益益年限。 2土地收益益额的估算算（1）土地地收益的分分类： 实际收益：是指

45、在现现状下实际际获得的收收益，实际际收益一般般来说不能能用于评估估，因为个个别人或个个别企业的的经营能力力等对实际际收益的影影响较大。客观收益：是排除了了实际收益益中属于特特殊的、偶偶然的因素素后所得到到的一般正正常收益，客客观收益才才能作为评评估的依据据。注意评评估中的收收益应该是是客观收益益。土地收益包包括有形收收益和无形形收益，计计算收益时时不仅要包包括有形收收益，还要要包括各项项无形收益益。 （22）土地纯纯收益的计计算步骤： 计计算总收入入、求取总总费用、求求取总收益益、确定房房屋纯收益益、求取土土地纯收益益。 3土地还原原利率及其其估算（1）利用用收益还原原法公式，通通过搜集市市场

46、上相同同或相似的的土地纯收收益、价格格等资料，反反推算出还还原利率。 （22）通过完完全利率加加上风险调调整值的方方法求取还还原利率。 还还原利率=安全利率率+风险调调整值 4土地收益益年限及其其测算土地收益年年限是指待待估土地从从评估时点点开始，其其收益能力力延续的时时间长度，通通常以年为为单位。土土地的收益益年限一般般是以其出出让年限减减去已使用用年限获取取。（三）成本本法 1成本法及及其适用范范围成本法：亦亦称成本逼逼近法，是是以开发土土地所耗费费的各项费费用之和为为依据，再再加上一定定的利润、利息、税税金以及土土地增值收收益来确定定土地价格格的一种评评估方法 （二二）成本法法评估的步步

47、骤1估算土地地取得费、2估算土土地开发费费3.估算税税费4估算利利息5估算利利润 66估算土土地增值收收益 77估算土土地使用权权评估值 （四）假设设开发法（收收益法的变变形）假设开发法法：亦称剩剩余法，这这种方法是是在评估待待估土地价价格时，将将待估土地地的预期开开发后的价价值，扣除除其正常的的开发费用用、销售费费用、税金金及开发利利润，从而而估算待估估土地价格格的一种方方法。 第五节 建建筑物评估估的特点（一）建筑筑物及其分分类1定义建筑物：是是指与土地地组合的建建设成果，总总体上划分分为房屋和和构筑物两两大类。2 建筑筑物分类方方法 钢结构按建筑物承重结构分类钢筋混凝土结构混合结构工业用

48、建筑物按建筑物使用功能分类 民用建筑（二）建筑筑物评估时时需考虑的的因素应考虑物理理因素、环环境优劣的的影响、经经济地理因因素、新旧旧程度、用用途、产权权、政策因因素、供需需状况、其其他。（三）建筑筑物评估的的原则除遵循一般般工作原则则外，还包包括四个：替代原则则、最有效效使用原则则、供需原原则、房地地合一原则则。第六节 建建筑物评估估的方法（）（一）成本本法 建建筑物评估估值=建筑筑物重置成成本实体体性贬值功能性贬贬值经济济性贬值1建筑物物成本构成成：建筑安安装工程费费、前期费费用、其他他费用、间间接费用、合理利润润、资金成成本、税金金。2建筑物物重置成本本的估算方方法（1）预决决算调整法法

49、（2）重编编预算法（3）价格格指数调整整法：是根根据建筑物物的账面成成本，运用用建筑业产产值价格指指数或其他他相关价格格指数推算算出建筑物物重置成本本的一种方方法。价格指数调调整法计算算公式为：3建筑物物实体性贬贬值率及成成新率的估估算建筑物实体体性贬值率率或成新率率的测算主主要采用使使用年限法法和打分法法。4建筑物物的功能性性贬值：是指由于建建筑物用途途、使用强强度、设计计、结构、装修、设设备配备等等不合理造造成的建筑筑物功能不不足或浪费费形成的价价值损失。5建筑物物经济性贬贬值： 是指指由于外界界条件的变变化而影响响了建筑物物效用的发发挥，导致致其价值贬贬损。从现现象上看，建建筑物出现现经

50、济性贬贬值，一般般都伴随着着利用率下下降，如商商业用房的的空房率增增加，出租租面积减少少，工业用用房大量闲闲置等。（二）市场场法 1.应用市市场法评估估建筑物的的程序资料收集 选择择作比较的的交易实例例 交易行行为的补正正 交易易日期的修修正 区域因素素的修正 个别因因素的修正正 市场场法公式 22.市场法法公式：nii1交易行为的修正系数交易实例评估值 交易日期期的修正系系数 区域因素素的修正系系数 个别因素素的修正系系数）/nn（三）残残余估价法法（收益法法的变形） 建筑物残余余估价法：是指建筑筑物与其基基地合并计计算收益，在在用收益法法以外的方方法能求得得土地的价价格时，从从建筑物及及其

51、基地所所产生的收收益中，扣扣除归属于于基地的纯纯收益，即即可得到归归属于建筑筑物的纯收收益，再用用建筑物的的还原利率率还原，便便可得到建建筑物的收收益价格。建筑物残残余估价法法从评估原原理的角度度属于收益益法的一种种。 第五章 无形资产产评估（）一、本章考考情及重点点1.本章在在考试中处处于非常重重要地位，属属于考试的的重点章。本章在考考试中的题题型主要有有单选、多多选、简答答和计算，分分数在166分左右。例如，22007-20099年考试情情况如下： 2000720099年本章出出题题型和和题量（分分值）统计计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分）2007年年3110142008年

52、年4110152009年年4710212本章的的重点是影响响无形资产产评估的因因素、无形形资产评估估收益法、专专利权的评评估、非专专利权评估估、商标权权的评估、计算机软软件评估、商誉的评评估。二、本章重重点内容串串讲（对照照教材划重重点）第一节 无无形资产评评估的特点点（一）无形形资产及其其分类 无形形资产是指指特定主体体所控制的的，不具有有实物形态态，对生产产经营长期期发挥作用用且能带来来经济利益益的资源。无形资产按按取得渠道道可分为自自创和外购购；按有无无法律保护护可分为法法定无形资资产和收益益性无形资资产；按可可辨识程度度，分为可可确指和不不可确指无无形资产等等。（二）影响响无形资产产评

53、估价值值的因素1.无形资资产的成本本2.机会成成本3.效益因因素4.使用期期限5.技术成成熟程度6.转让内内容因素7.国内外外该种无形形资产的发发展趋势、更新换代代情况和速速度8.市场供供需状况9.同行业业同类无形形资产的价价格水平第二节 无无形资产评评估的程序序与方法（一）无形形资产评估估的程序1.明确评评估目的2.鉴定无无形资产3.确定评评估方法，搜搜集相关资资料应根据所评评估无形资资产的具体体类型、特特点、评估估目的及外外部市场环环境等具体体情况，选选用市场法法或收益法法、成本法法等评估方方法。采用收益法法时，要注注意分析超超额获利能能力和预期期收益。4.整理和和报告，做做出评估结结论（

54、二）无形形资产评估估的收益法法（）1.无形资资产功能特特性附着性、共共益性、积积累性、替替代性2.无形资资产评估中中收益法的的应用 无形资产评评估值= 无无形资产评评估值=最最低收费额额+ 3.无形资资产收益额额的确定无形资产收收益额=销售收入入（利润）销售收入（利润）分成率（1-所得税率）其中： 销销售收入分分成率=销售利润润分成率销售利润润率销售利润分分成率=销售收入入分成率销售利润润率利润分成率率的确定，是是以无形资资产带来的的追加利润润在利润总总额中的比比重为基础础的，评估估无形资产产转让的利利润分成率率有多种方方法：（1）边际际分析法。（2）约当当投资分成成法。（三）无形形资产评估估

55、的成本法法1.无形资资产成本特特性 成成本特性有有不完整性性、弱对应应性、虚拟拟性2.无形资资产评估中中成本法的的应用 第三节 专专利权的评评估（一）收益益法（）1收益法法应用于专专利权评估估，根本的的问题还是是如何寻找找、判断、选择和测测算评估中中的各项技技术指标和和参数，即即专利权的的收益额、折现率和和获利期限限。2.专利权权的收益额额是指直接接由专利权权带来的预预期收益。对于收益益额的测算算，通常可可以通过直直接测算超超额收益和和通过利润润分成率测测算获得。超额收益的的来源，在在于收入的的增加和成成本费用的的节约，因因此，我们们可以将专专利权划分分为收入增增长型专利利和费用节节约型专利利

56、。采用利润分分成率测算算专利技术术收益额，即即以专利技技术投资产产生的收益益为基础，按按一定比例例（利润分分成率）分分成确定专专利技术的的收益。（二）成本本法 自创创专利技术术的成本包包括研制成成本、交易易成本。第四节 专专有技术的的评估 （一）运用用成本法对对专有技术术评估。（二）运用用收益法对对专有技术术评估（）第五节 商商标权的评评估（）商标权评估估较多采用用收益法，收收益法评估估商标权主主要是分析析确定收益益额、折现现率和收益益期限三项项指标。 第六节 计计算机软件件的评估 （）主要介绍绍收益法评评估的方法法。不管给给出什么资资料，一定定要算出三三个要素：收益额、折现率和和现值。第七节

57、 商商誉的评估估（）（一）商誉誉及其特点点商誉是能为为企业带来来超额获利利能力的资资源。（二）商誉誉评估的方方法有： 1.割差法割差法是根根据企业整整体评估价价值与各单单项资产评评估值之和和进行比较较确定商誉誉评估值的的方法。其其基本公式式是：商誉的评估估值=企业业整体资产产评估值-企业的各各单项资产产评估价值值之和（含含可确指无无形资产）2.超额收收益法商誉评估值值指的是企企业超额收收益的资本本化价格。把企业超超额收益作作为评估对对象进行商商誉评估的的方法称为为超额收益益法。1.超额收收益资本化化价格法（无无期限）2超额收收益折现法法（有期限限） （三）商誉誉评估需要要注意的99个问题：见教

58、材2242页。第六章 流动资产产评估一、本章考考情及重点点1.本章在在考试中处处于一般地地位，不属属于考试的的重点章。本章在考考试中的题题型主要有有单选、多多选，有时时可能有简简答，但出出计算题的的可能性非非常小，分分数在8分分左右。例例如，20007-22009年年考试情况况如下： 2000720099年本章出出题题型和和题量（分分值）统计计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分）2007年年4152008年年417122009年年415 2本章的的重点是材料料的评估、应收账款款的评估。 二、本章重重点内容串串讲（对照照教材划重重点）第一节 流流动资产评评估的特点点（一）流动动资产评

59、估估的特点主主要有：1流动资资产评估是是单项评估估。2必须选选准流动资资产评估的的基准时间间。3既要认认真进行资资产清查，同同时又要分分清主次，掌掌握重点。4流动资资产周转速速度快，变变现能力强强。（二）流动动资产评估估方法的选选择1对于实实物类流动动资产，可可以采用市市场法和成成本法；2对于货货币类流动动资产，其其清查核实实后的账面面价值本身身就是现值值，不需采采用特殊方方法进行评评估；3对于债债权类流动动资产评估估只适用于于按可变现现值进行评评估。第二节 实实物类流动动资产评估估（一）材料料评估的方方法1近期购购进库存材材料可以采采用历史成成本法，也也可以采用用市场法评评估。2购进批批次间

60、隔时时间长、价价格变化大大的库存材材料可以采采用最接近近市场价格格的材料价价格或直接接以市场价价格作为其其评估值。3购置时时间早，市市场已经脱脱销，没有有准确市场场现价的库库存材料可可以通过寻寻找替代品品的价格变变动资料来来修正材料料价格。4超储积积压物资在在评估时，对对其中失效效、变质、残损、报报废、无用用的，应通通过分析计计算，扣除除相应的贬贬值额后，确确定评估值值。（二）在产产品评估 在产产品评估有有成本法和和市场法。（三）产成成品及库存存商品的评评估1.成本法法（1）当评评估基准日日与产成品品完工时间间较接近，成成本升降变变化不大时时，可以直直接按产成成品账面成成本确定其其评估值。（2