项目投资成本控制

1、 提纲、 、 建立有效的成本控制 组织 体系、制定项目投 资成本管理制度、组织结构、订立岗 位职责、投 资 成本 动态管理、投 资 机 会选择和 决 策 阶 段成本控制、投资机 会选择的成本控制、项 目 决 策分析的成本控制、 前期 阶 段成本控制、合同条件的 谈判 与签约、获 取土地使用 权、征地补偿费、规划设计阶段的投 资成本控制、招标阶段成本控制、 、 项 目施工阶 段建筑成本的控制、 、 、 、编 制或审 核成本计划 ，确定成本控制目 标、 、 、 、审查 施工 组织设计 和施工方案、 、 、控制工程设计变更、洽商及索赔、 、 、抓好甲供 设备、材料投资管理、 、 、 、控制工程款的动

2、态结算、 、 、合同管理、 、 、竣工决算六、租售阶 段的投 资 成本控制、销售形式、参与 制定租售方案项 目竣工 财务决 算附件项目投资成本控制、建立有效的成本控制组织体系（一）、制定项目投资成本管理制度（二）、组织结构（三）、订立岗位职责 二、投资成本动态管理价、投资机会选择和决策阶段成本控制（一）、投资机会选择的成本控制面对可能出现的多种投资可能性，对每一种可能性，投资成本管理部门都要根据 自己的成本管理经验，快速地初步判断其可行性，形成文件，作为决策者投资效益测算 依据。（二）、项目决策分析的成本控制此阶段主要包括市场分析和项目的财务评价两方面工作。投资 成本控制的重点是 协助公司策划

3、部门切实做好可行性研究，根据市场需要及发展前景，合理确定建设规 模。对建设产品的技术来源、市场容量、市场 前景以及经济效益分析等各方面作出深入 的调研和正确的评价，编制尽可能全面的投资估算，充分考虑建设期间可能出现的各 种因素（如材料价格上涨系数）对工程造价的影响，使投资估算真正起到控制 项目投资 的作用。、 前期阶段成本控制（一）、合同条件的谈判与签约所有的合同条款由实施部门草拟，由工程部审核，最终由投资成本管理部门进行费用控制，此过程投资成本控制的重点是主 动分析研究市场、积极参见谈判，最终确定 合同价款。（二）、获取土地使用权核算土地开发成本、及时评估土地价格，为决策者提供选地依据。土地

4、使用权获 得 的方式：1、土地使用权出让1）、招标出让国有土地使用权2）、拍卖出让国有土地使用权3）、挂牌出让国有土地使用权4）、协议出让国有土地使用权2、土地使用权划拨3、原有划拨土地上存量房地产土地使用权4、与当前土地使用权拥 有者合作（三）、征地补偿费1、土地补偿费征用耕地的补偿费，为该耕地被征前3年平均年产值的6-10倍。征用其他土地的 补偿费，各省、自治区、直辖 市有具体规定。2、安置补助费征用耕地的安置 补助标准，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业 人 口数按照被征用的耕地数量除以征地前被征用 单位平均每人占有耕地的数量来 计算。 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准

5、，为该耕地被征用前3年平均年产值的 4-6倍。征用其他土地的安置补 助费，各省、自治区、直辖 市有具体规定。3、附着物和青苗补偿费被征用土地上的附着物和青苗 补偿标准，各省、自治区、直辖 市有具体规定。征用 城市郊区的菜地，应当按照国家规定交纳新菜地开发建设基金。（四）、规划设计阶段的投资成本控制由公司的规划部门提供详细的规划设计方案和规划设计条件，内容包括：地ft面积、 土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、绿地比例、需配置的公共设 施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他。投资成本管理部门取得相关资料后，根据规划设计的深度编制或审查相应的设计 概算、施工图预算等，初步确定投资

6、成本。（五）、招标阶段成本控制标底预算）陶制工作程序1、确定招标的方式作为投资成本管理部门，在招标前应正确评价项目的建设规模和复杂程度，形成 文字报告，作为决策者选择招标方式的依据，招标的方式：1）、公开招标2）、要求招标2、招标机构的确定1）、成立招标小组根据项目的特点，投资成本管理部门可以自行编制招标文件和组织评标，同寸向 有关行政监督部门备案。2）、委托招标代理机构根据项目的特点，委托招标代理机构编制招标文件和组织评标，断成本管理部 门积极组织成立招标小组，负责全面的招投标工作。3、确定承包方式作为投资成本管理部门，在工程施工承包前，应根据项目的特点准确分析市场情况，为决策者确定承包合同

7、的方式提供依据，合同承包的方式：1）、总价合同、单价合同、成本加酬金合同；2）、全部包工报料、部分包工报料、专业 工程发包。4、招标中的日常事务投资成本管理部门在项目招投标活动中应发挥重要作用，日常事务工作主要包括:发布招标公告或邀请招标函；编制和发送招标文件；编制或审核标底；审查投标者资格；组织勘察现场和解答投标人提出的疑问；接受并妥善保管投标人的标函；开标、审核标书并组织评标；谈判签订协议或合同。、项目施工阶段建筑成本的控制项目施工阶段投资成本管理部门的主要工作是工程款使用 计划的审核与工程合同 管理、工程进度款的审核、工程变更价款的审核、工程索赔费用的审核。其目的是以工 程合同为依据，达

8、到全过程确定与控制工程造价的目 标。（一）、编制或审核成本计划，确定成本控制目标材料设备成本计划施工机械费用计划人工费成本计划临时工程成本计划管理费成本计划（二）、审查施工组织设计和施工方案（三）、控制工程设计变更、洽商及索赔工程变更、现场签证及索赔审核的依据应充分，设计变更手续、签证程序应齐全, 内容与实际情况应相符，所选用的计价方式应合理并符合施工合同规定，工程变更的 数量（包括核增与核减）应考虑全面。工程设计变 更及现场签证应由项目造价工程师或 预算员审核并签发。控制的目的是尽量减少和控制工程变 更的数量，设计变更、洽商及 索赔的要求：1、设计变更内容应符合规定；2、手续符合规定；3、内

9、容要清楚；4、签证要准确；5、索赔要有理有据。建设工程变更管理工作流程（四）、抓好甲供设备、材料投资管理业主自行采购的设备、材料必须坚持以大渠道供货为主，市场自行采购为辅。投资 成本管理部门应积极开展市场调研、询价等工作，及时把握市场动态，在自行采购时,做到心中有数，并且坚持货比三家，力求质优价廉，大型的设备订货可采取招标方式， 在签订的合同中要明确质量等级和双方责任义务。大宗物资及设备采购、保管、消耗工作流程建立材料、设备档案库（五）、控制工程款的动态结算在承包合同中应明确工程预付款的拨付方案；进度款的支付，需由施工单位提出， 并编制进度款的详细构成，由监理部门审核，投资成本管理部门复核后支

10、付，防止超付。1、工程款使用计划应在合理的施工组织设计及工程合同价款的基 础上编制，其内 容应与工程合同确定的工程款支付方式相一致，在 设计或施工进度变化较大的情况下 应按需进行动态调整；2、工程进度款的审核与确定报告应符合施工合同相关支付条款的要求，所套用的 计价基础上应正确，工程量的核定应与施工进度相一致，中期付款报告的签发程序及 时间应符合施工合同要求；工程进度款支付工作流程3、工程决算款的支付项目竣工并经验收达到合同规定的质量标准后，由投资成本管理部门对项目的建 筑成本进行竣工决算，核算各施工单位的合同价与决算价后，方可支付决算款项，并按 合同预留工程保修金。（六）、合同管理投资成本管

11、理部门在合同管理中应发挥重要作用，其主要工作包括：1、建设工程合同的总体策划确定工程范围、承包方式、合同种类、合同形式与条件、合同重要条款、合同签订 与 实施过程中可能遇到的正大问题、以及相关合同内容、时间、组织 及技术等方面的协调2、投标招标阶 段的合同管理通 过对 招 标文件、合同风险、投标文件等文件的分析和审查 ，明确合同 签订 前 应 注意的 问题。3、合同分析与解释通 过 合同分析具体落实 合同 执 行 战 略，同 时还 使每一个 项 目管理参与者，都明白自己在合同实 施过程中的位置、角色及相关内外部人员的关系。4、合同实施 过 程中的控制主要是立足于现场的合同管理。主要工作包括：合

12、同实 施 监督、合同跟踪、合同诊断和合同措施的决策等。（七） 、竣工决算工程 项 目竣工 验 收达到合同 规 定的质 量 标 准后，承包单 位 应递交竣工 结 算 报 告及完整的结 算 资 料，投资 成本管理部门 初步 审 核后，双方按照 协议书预 定的合同价款及专 用条款 约 定的合同价款调 整的内容和方式， 进 行工程竣工结算。1、项 目竣工 结 （决）算阶 段的主要工作审 核建 设 工程竣工结 （决）算报 告，其目的是反映建设 工程 项 目 实际 造价和投 资 效果。2、收集和整理相关资料（1）、建设工程 项目的概况，包括名称、地址、建筑面积、结构形式、主要设计单位与施工单 位等内容；、

13、项目 经 批准的概算或相关计 划指 标、新增生产力、完成的主要工程量等内容；、项目竣工 验 收 资 料，包括 经认 可的竣工 图、相关施工合同文件、施工过程所 发生的所有 设计变更、签证材料及施工单 位 编 制的竣工结 算申请材料；、涉及项目后评 估工作的，还 需收集建设 工程从开工起至竣工止发 生的全部固定 资产投 资资 料及投 产 后 经济、社会、环境效益 资 料；、若项目 还 存在收尾工程， 则应明确收尾工程的内容。计划完成 时间 及尚需的 资金 额 度；、其它相关的依据资料。3、竣工决算的校审、审 核成果文件所需依据的完 备性，成果 结论 的真 实性和科学性；、项目竣工 结 （决）算

14、应严 格依据施工合同的规 定 执 行，对 工程量 计 算与 计价、相关 费用的核定、设计变更、工程签证的手 续 复合性及 实际 竣工项 目的一致性进 行 审 核，确保 计 算无 误、计价正确、符合规定要求、计算和 结论清楚、附表齐全；、其它相关工程造价审核主要工作 ，包括投 标报 价 书 的 审核、工程造价的信息咨 询、工程造价的签证等内容。其目的是依据造价工程师的 专业管理、监督各单 位的基本建 设 投 资。六、租售阶 段的投 资 成本控制、销 售形式1、自行销 售2、委托中介公司代理销售、参与制定租售方案租 赁方案包括 选择出租或出售、租售进度、租售价格，投资成本管理部 门应为销 售部门

15、提供整个项 目的投资 成本分析 说 明， 销 售策划部 门 根据这 个 说明， 结 合市 场 情况制定上市价格。七、项 目竣工 财务 决算为 了更有效地 节约 投 资成本、控制建设成本，提高投资 效益，投资 成本管理部门应开展 项 目竣工 财务 决算，以便全面反映建设项 目投 资财务情况。以项 目的资 料来源与去向 为 出 发 点， 结 合 项 目内部控制制度评 价与 实质 性 测试 ， 对项 目的 财务报 表及相关资料进 行审计 ，主要工作有：、评审 内部控制制度： 对项 目的控制 环境、会计体系控制程序等内部控制制度进 行了解，做相 应记录 ； 对 的 业务 流程 进 行初步划分，并相 应实 施一定的符合性 测试 ，证实 有关内部控制 设计 和 执 行的效果； 评 价 项 目内部控制的强 弱，确定内部控制薄弱的领域 扩 展审计 程序，降低 审计风险。、审查 工程概算的 执 行情况，工程 资金的来源、使用、节 余的 财务 情况，其他 费 用的分 摊 情况，交付使用固定 资产情况。、审查 工程 项目合同工期、质量与 结 算方式的控制情况，核算各项应 付 账 款是否真 实、完整。、审查 基本建 设生 产成本、管理费用、财务费 用核算是否真