律师教您如何购房

1、 HYPERLINK 商品房购购买流程与与风险防范范-律师教您您如何购房房 第一部分：购买预售售商品房基基本流程 商品房预预售交易是是当事人就就正在兴建建中之房屋屋所进行的的交易行为为，开发商商负有于一一定时期内内将房屋兴兴建完成再再转移所有有权并交付付购房人。通常情形形，在订立立合同时，购购房人据以以参考者，仅仅为开发商商提供的图图纸、模型型或者开发发商兴建的的“样品房”。至于房房屋完成之之实际面积积、建筑材材料之品质质、公共设设施之有无无等等问题，购房房人无法预预先预期或或预见。而而这些问题题往往是购购房人决定定是否进行行交易时之之重要因素素。更何况况，开发商商事后亦可可变更设计计、增加公

2、公用面积，以以致完工时时不符合订订立合同时时之预期约约定等问题题，让房主主哑巴吃黄黄连，有苦苦说不出。买房难，买买期房更难难。在这一一部分，您您可以了解解购买预售售商品房须须知的基本本步骤，对对购买预售售商品房形形成一个基基本轮廓。 购买预售售商品房基基本流程：11.审查文件件（国有土土地使用权权证、建设设工程规划划许可证、建设用地地规划许可可证、建设设工程开工工许可证、商品房预预售许可证证） 22.签定认购购书 33.签定预售售合同 44.预售登记记 55.过户、领领取房产证证 66.房地产交交付 第二部分分：具体流流程分解近年来，随随着我国房房地产市场场的建立和和快速发展展，商品房房预售作

3、为为一种新型型房屋销售售制度应运运而生。商商品房预售售俗称“卖楼花”，相对于于现房销售售而言，处处于弱势地地位的买受受人的合法法权益更易易遭受侵害害。如虚假假广告、面面积“缩水”、质量低低劣等问题题屡见不鲜鲜，因此而而引发的诉诉讼逐渐呈呈上升趋势势。在这一一部分，我我们将对购购买预售商商品房基本本流程进行行分解，让让您知道每每一个具体体分解步骤骤的注意事事项，以防防范风险和和维护自己己的合法权权益。 一、审查查文件 为保护购购房者的合合法权益，我我国对商品品房预售的的条件和程程序进行了了严格的限限制。中中华人民共共和国房地地产管理法法第44条规定，商商品房预售售应当符合合下列条件件：（一）已已

4、交付全部部土地使用用权出让金金、取得使使用权证书书；（二）持持有建设工工程规划许许可证；（三三）按提供供预售的商商品房计算算，投入开开发建设的的资金达到到工程建设设总投资的的25%以上，并并已经确定定施工进度度和竣工交交付日期。（四）向向县级以上上人民政府府房产管理理部门办理理预售登记记，取得商商品房预售售许可证明明。开发商商齐备上述述证件及批批准文件，表表明商品房房买卖是否否属于合法法交易的范范畴。审查查前述文件件时的总原原则是：一一定要求开开发商提供供原件，不不能仅看复复印件。这这些文件大大多包含附附页和附件件，体现很很多内容。同时，复复印件也比比较容易被被涂改或造造假。 1.审查国国有土

5、地使使用权证 国有土土地使用权权证是证证明土地使使用者已经经缴纳土地地出让金，获获得国有土土地使用权权的法律凭凭证，受法法律保护。上海颁发发该证的部部门应该是是上海市房房地局。要要注意的是是：正式的的国有土土地使用权权证应同同时加盖人人民政府和和行政主管管部门公章章；对于普普通商品房房，土地证证上应加盖盖“有偿土地地使用证专专用章”；如果土土地证上加加盖了“临时土地地使用证专专用章”则表明土土地使用者者尚未缴足足价款，会会给日后办办理产证带带来隐患；土地证上上载明的土土地使用者者应当和开开发商的名名称相一致致；看看土土地证上是是否有土地地使用权抵抵押记录；最好是还还能要求查查看一下开开发商支付

6、付土地使用用金的收据据。 2.审查建建设工程规规划许可证证 建设工工程规划许许可证是是表明有关关建设工程程符合城市市规划要求求的法律凭凭证，是建建设单位建建设工程的的法律凭证证。该证的的主管部门门为市和区区的规划行行政部门。注意：没没有此证的的建设单位位，其工程程建筑是违违章建筑，不不能领取房房地产权证证件；开发发商在取得得建设工程程规划许可可证后，方方可办理开开工手续。 3.审查建设设用地规划划许可证 建设用用地规划许许可证是是建设单位位在向土地地主管部门门申请征用用、划拨土土地前，经经城市规划划行政主管管部门确认认建设项目目位置和范范围符合城城市规划的的法律凭证证，是建设设单位用地地的法律

7、凭凭证。注意意：无此证证的用地单单位是非法法用地，房房地产商的的销售行为为属非法，不不能领取房房地产权证证件；如卖卖房人没有有此证，则则说明其开开发的土地地未经规划划；此证不不能保证规规划不变更更，开发商商有可能申申请变更规规划获得批批准，对此此的应对办办法是与开开发商约定定其应当在在变更规划划获批后一一定期限内内书面通知知买受人，并并约定不及及时通知时时开发商应应承担风险险（购房人人有权退房房和索赔）。 4.审查建建设工程开开工许可证证 建设工工程开工许许可证是是表明建筑筑施工单位位符合各种种施工条件件，允许开开工的批准准文件，是是建设单位位进行施工工的法律证证书，也是是房屋权属属登记的主主

8、要依据之之一。此证证由建设行行政主管部部门颁发。注意：要要看看期房房工程开工工手续是否否齐全，无无此证的建建设项目均均属违章建建筑，不受受法律保护护。 5.审查商品房预预售许可证证商品房房预售许可可证是政政府房地产产行政主管管部门允许许房地产开开发商企业业销售商品品房的批准准文件。此此证的颁发发是上海的的房地局。注意：查查看该证是是否在有效效期限内，是是否是所要要购买的房房产在此证证许可销售售的范围之之内；该证证应该在销销售现场悬悬挂；房房地产预售售许可证包括下列列内容：（一一）预售许许可证编号号；（二）发发展商名称称；（三）项项目名称；（四）项项目坐落地地点；（五五）土地使使用权出让让合同书

9、号号、地块编编号；（六六）房地地产证编编号、栋数数；（七）批批准预售的的建筑面积积，其中包包含的各类类建筑面积积和套数、间数；（八八）发证机机关、有效效期；（九九）附注内内容等。办办理预售许许可证：七七层以下的的达到主体体工程封顶顶；七层以以上的，主主体工程须须建到工程程预算投资资总额的三三分之二以以上层数。 相关的法律律、法规及及司法解释释都规定了了“出卖人未未取得商品品房预售许许可证明，与与买受人订订立的商品品房预售合合同，应当当认定无效效”，“但是在起起诉前取得得商品房预预售许可证证明的，可可以认定有有效”。 同时又有有规定：如如果出卖人人故意隐瞒瞒没有取得得商品房预预售许可证证明的事实

10、实或者提供供虚假商品品房预售许许可证明、导致合同同无效、或或被撤销的的，买受人人可请求返返还已付购购房款及利利息，赔偿偿损失，并并可以请求求出卖人承承担不超过过已付购房房款一倍的的赔偿责任任。 二、签定定认购书 认购书不不是购买房房产的必须须手续。不不过，实践践中开发商商在购房者者有购买意意向时，都都会要求购购房者签定定认购书。认购书是是当事人双双方对交易易房产有关关事宜的初初步确认，名名称较多，一一般有认购购书、定购购书、预定定书、意向向书、允诺诺书、定金金收据、预预付款收据据等形式。如果购房房的心意已已决，可以以将购房合合同应具备备的主要条条款写在认认购书中，以以有利己方方；如果还还处在可

11、变变阶段，希希望能够有有机会随时时退出，那那就不要在在认购书中中约定过于于详细。注意：在在签定认购购书时，一一般都会要要求交纳定定金，此定定金可以适适用定金罚罚则，因此此，为保护护自己利益益，应当具具体约定双双方当事人人在一定期期限内不能能达成一致致意见或签签定购房合合同时的责责任条件。如不约定定，一般来来讲是对处处于弱势方方的购房者者的限制或或影响较大大。 我们经常常会碰到这这样的情况况，一旦客客户看中某某种户型、表现出一一点点购房房的意向，售售楼人员就就会告诉你你说这个户户型就只有有一套了，如如果不交付付定金别人人就会买走走，要求客客户马上交交付定金。如果客户户说没有带带够定金，售售楼人员

12、就就会要求客客户先交五五百到一千千元的“小定”，签订认认购协议书书，然后要要求客户次次日交齐“大定”。而一旦旦客户把“大定”也交了，售楼人人员也就完完成了把客客户套住的的任务。因因为，我们们看到的认认购协议书书经常会有有这样的条条款：“如果在约约定的时间间内未能签签约，所付付定金不予予退还”。有许多多客户在签签署认购协协议书后，经经过再三考考虑不想购购买已经认认购的房子子时，考虑虑到认购协协议书约定定不签约就就不退还定定金，为了了避免定金金的损失，就就会签署自自己并不愿愿意签的合合同，从而而给自己带带来更大的的损失。 三、签定定预售合同同 为规范商商品房预售售消费市场场，有关主主管部门已已实施

13、了示示范合同文文本的推荐荐使用制度度，但即使使是这种比比较规范的的标准合同同文本，在在保障购房房人权益权权方面，仍仍不够完整整。因此，为为了维护自自己权益，把把好预售合合同签定关关，有必要要坚持的原原则是：合合同逐条审审查，范本本不是不能能改，内容容该细化的的细化，避避免模糊约约定，不清清楚处可以以要求开发发商给予解解释，对己己不利处要要力争补充充协议修改改。 购房人在在签定合同同时，应当当注意一些些来自开发发商陷阱，并并通过合同同条款补充充来保障自自己的权利利。 11.广告(包括沙盘盘、售楼书书等)陷阱 为了卖掉掉房子，开开发商往往往会在售楼楼广告中(包括沙盘盘、售楼书书等)对绿化、会馆、学

14、学校、幼儿儿园、游泳泳池、健身身房、车位位、超市、容积率、楼房间距距等配套设设施做美好好的描述，但但对于这种种承诺又不不写在合同同里。结果果当出现规规划变更、绿地变停停车场、房房屋底下有有大水泵、道路开通通遥遥无期期等情况，买买房人要求求有一个说说法时，开开发商却以以规划变更更已经通过过规划部门门批准为由由，推卸责责任，或以以合同约定定不清搪塞塞，消费者者一般很难难得到补偿偿。房地产产开发商或或代理商就就是利用购购房者想当当然地以为为广告内容容都会写入入合同的心心理，瞒天天过海。结结果，发生生争议、对对簿公堂时时，法官一一般会以合合同条款作作为依据判判断是非曲曲直，而不不完全是广广告。 22.

15、销售陷阱阱 抓住消费费者的盲从从心理，开开发商就给给买房人设设下了陷阱阱：，以小利诱之，在在拿到预售售证之前搞搞内部认购购。内部认认购是指房房地产开发发商小规模模、不公开开地预售商商品房。由由于内部认认购的商品品房价格相相对较低，对对那些买房房人自然有有吸引力。内部认购购的商品房房是在开发发商未取得得商品房房预售许可可证的情情况下销售售的，其销销售行为是是不合法的的，因此，一一旦出了问问题，购房房者的合法法权益往往往无法受到到法律的充充分保障。 33.合同陷阱阱 几经斟酌酌后，客户户便要决定定购房了，因因此得与开开发商签订订商品房房买卖合同同。一般般情况下，开开发商(售楼人员)会递给客客户一份

16、拟拟好的合同同，合同会会有许多空空白的地方方，有些地地方是有待待双方确定定后注入相相关内容的的，而有些些选择性填填写处可能能还空着。这时，购购房者往往往以为该说说的都已注注明了，合合同就算是是完成了，殊殊不知就是是这些空白白处为开发发商日后作作弊提供了了条件。比比如，标准准合同第十十五条迟延延办理产权权证的，违违约金每日日按已付房房款的万分分之三计算算，但您一一不留神，开开发商(售楼人员)便将此条条款设计成成按购房全全款的万分分之三承担担违约责任任。前不久久我们从报报上看到过过这样的案案例：迟延延办证一年年多，只赔赔付96元。或者者在不能按按时办理好好时，干脆脆让购房人人退房。还还有的合同同中

17、写明的的违约条款款表面上貌貌似公平，实实际不公平平。例如：约定任何何一方解除除购房合同同都要支付付总房款40的违约约金。这实实际上只是是限制购房房人，开发发商自己一一般不可能能将卖出去去的房子再再收回不卖卖。 所以，签签订购房合合同时一定定要慎重对对待，因为为您的权利利和义务都都体现在内内了。另外外，一旦将将来与销售售方发生纠纠纷，购房房合同可是是解决的重重要根据和和凭证。在在合同中，要要充分行使使法律赋予予的权利，在在交易过程程中始终坚坚持平等互互利、协商商一致的原原则。不要要轻信开发发商(售楼人员)的花言巧巧语，买房房人必须要要把全部有有疑惑的问问题落实下下来，您希希望得到的的一切承诺诺，

18、和双方方业已形成成的协议内内容，务必必以书面形形式记录下下来，以免免日后空口口无凭。通通常，发展展商会将一一些承诺印印在宣传品品中，或由由售楼人员员口头答应应，但是等等到实际交交付的时候候，很可能能就会出现现问题，而而引起纠纷纷。发展商商会把先前前的承诺推推翻，说合合同中没写写。所以，您您千万不要要疏忽大意意，任何值值得注意的的问题都要要落实在合合同里。 要有强烈烈的法律意意识。您如如果对签订订合同没有有把握，可可以委托律律师来协助助办理，律律师可以帮帮助您起草草补充协议议、审查税税费明细表表、审核契契约须知、制定签约约后的付款款进程表、审查付款款情况等等等。 签定合同同时，还要要注意以下下方

19、面的内内容： （1）中华华人民共和和国建筑法法及相关关法律、法法规中，针针对建筑工工程质量问问题都进行行了明确规规定。其中中包括：勘勘察、设计计、施工质质量必须符符合国家有有关建筑工工程安全标标准要求；建筑物在在合理的使使用寿命年年限内，必必须确保地地基基础工工程和主体体结构的质质量，建筑筑工程竣工工时，屋顶顶、墙面不不得留有渗渗漏、开裂裂等质量缺缺陷，对已已发现的质质量缺陷，施施工企业应应当修复；交付竣工工验收的建建筑工程必必须符合建建筑工程质质量标准；建筑工程程实行质量量保修制度度等。建设设部规定，开开发企业向向用户交付付销售的新新建商品住住宅时必须须提供住住宅质量保保证书和和住宅使使用说

20、明书书。 住宅质质量保证书书的内容容有：工程程质量监督督部门检验验的质量等等级、地基基基础和主主体结构在在合理使用用寿命年限限内承担保保修的承诺诺；用户报报修的单位位、答复和和处理的时时限；正常常使用情况况下各部位位、部件保保修内容与与保修期的的最低期限限。房地产产开发企业业应当按照照住宅质质量保证书书的约定定，承担保保修责任。住宅质质量保证书书可作为为商品房买买卖合同的的补充内容容，实际是是商品房的的保险书。其中质量量保证书中中应当标明明正常使用用情况下，各各部位、部部件保修内内容和保修修期。商品品房整体工工程及其内内部设施的的保修期限限各有不同同，按照建设工程程质量管理理条例第第40条的规

21、定定，商品房房的保修期期限从竣工工验收交付付使用日期期算起。具具体期限如如下：A.基础设备备工程房屋屋建筑的地地基基础工工程和主体体结构工程程，为设计计文件规定定的该工程程的合理使使用年限；B.屋面防水水工程、有有防水要求求的卫生间间、房间和和外墙面的的防渗漏，为5年；C.供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；D.电器管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。住宅使用说明书的内容有：住宅的结构、性能和各部件（部位）的类型、性能、标准等说明，并提出使用注意事项，装修、装饰注意事项，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门窗类型、结构类型、配

22、电负荷、承重墙、保温墙、防水层、阳台部位的注意事项及其他需要说明的问题等。同时指出，如因用户使用不当，装修等造成质量问题，开发商不承担保修责任。 （2）购房时房屋的建设进度和资金的落实情况。购房人有权知道预付楼款是否确实被用于所购房屋的建设。作为预售项目，开发商拒不提供预售许可证的原件，则应在合同中注明开发商最迟应在一个月之内到房地产管理部门做好预售登记，否则买方有权退款、退房。如果开发商不答应此项约定，则可能该项目存在缺陷，可能是开发商并没有完全取得该项目的预售许可，或者别的其他原因。 （3）建设部制制定了商商品房销售售面积计算算及公用建建筑面积分分摊规则，国家质质量技术监监督管理部部门也制

23、定定了商品品房销售面面积测量与与计算，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积，销售面积的测量方法，计算及测量偏差都作了相应规定。最新颁布的商品房销售管理办法与商品房买卖合同示范文本 均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墙水平投影面积。套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。 3.1计算全部建筑面积的范围：3.11永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围水平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。3.12穿过房屋的通道、房屋内的大厅、

24、门厅，不论其高度，均按一层计算。3.13楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层计算。3.14封闭的阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算。 3.2计算一半建筑面积的范围：3.21与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。3.22独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。3.23未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。 3.3不计算建筑面积的范围：3.31凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台阶等。3.32半园柱的雨篷。3.33房屋的天面、挑台，天面上的花园、游泳池。 3.4应

25、分摊的共有建筑面积：3.41各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。3.42套（单元）与公用建筑空间之间的隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。 3.5不应分摊的共有建筑面积：3.51从属于人防工程的地下室、半地下室。3.52供出租或出售的固定车位或专用车库。 （4）如果开发商同意在房屋竣工交付之日起两年内能取得房屋所有权证并将其写在合同中，则买方的风险可能会减少。因为按照正常的合法的房地产开发程序，自房屋竣工交付之日起一年左右应该能够取得房屋所

26、有权证，最多不会超过两年。要求开发商将取得房屋所有权证的确切、时间写在合同中、如果到期不能取得房产证，则买方有权退房、或者逾期不能取得房产证，则按日、按一定比例支付违约。 四、预售售登记 中华人人民共和国国城市房地地产管理法法第四十十四条第二二款规定：“商品房预预售人应当当按照国家家有关规定定将预售合合同报县级级以上人民民政府房地地产管理部部门和土地地管理部门门登记备案案”。只有经经过预售登登记备案，买买受人对预预购商品房房的请求权权才具有一一定的排他他效力，这这是因为预预售合同的的登记备案案是将物权权公示手段段运用于债债法上的请请求权，使使买受人对对预购商品品房的请求求权具有对对抗第三人人的

27、效力，从从而具有保保全买受人人请求预售售人交付商商品房的债债权实现的的作用。签签完购房合合同后，买买卖双方应应到房屋所所在地的区区、县房屋屋管理局交交易管理部部门办理预预售(预购)登记手续续。预售登登记对保护护房屋交易易双方的权权益非常重重要，只有有在办理完完预售(预购)登记后，购购房合同生生效。 根据上上海市商品品房销售合合同网上备备案和登记记办法的的规定，在在取得商品品房预售许许可证或房房地产权证证后，市房房地产交易易中心应将将商品房证证照信息、价格信息息、部位、结构、面面积等具体体的楼盘信信息以及经经市房地资资源局、市市工商局联联合制定的的商品房销销售合同、定金合同同示范文本本在网上房房

28、地产备案案登记系统统（以下简简称网上操操作系统）予予以公布。房地产开开发企业和和购房人根根据合同示示范文本拟拟订条款，合合同经双方方确认后，通通过网上操操作系统传传送至房地地产交易中中心办理备备案和进行行房地产登登记申请。 五、过户户、领取房房产证 预售商品品房的房地地产开发企企业应当在在依法办理理新建商品品房初始登登记并取得得房地产权权证书后，与与购房人向向房地产交交易管理机机构提出过过户申请，办办理房地产产权利变更更登记。注注意：在预预售期间，转转让当事人人就预售合合同约定的的事项有变变更的，如如建筑设计计变更、建建筑面积变变更等，应应当签定补补充合同。补充合同同是预售合合同的组成成部分，

29、办办理交易过过户手续应应当一并向向房地产交交易管理机机构提供。 在上海，根根据规定，预预售合同已已进行网上上备案的，由由房地产开开发企业和和购房人按按下列规定定，通过网网上操作系系统，办理理房屋交接接手续： （1）房地产产开发企业业在取得大大产证后的的七个工作作日内，向向市房地产产交易中心心申报，由由市房地产产交易中心心通过网上上操作系统统及时公布布大产证、商品房实实测面积、“房屋交接接书”示范文本本等信息；若该商品品房项目尚尚未全部预预售，则还还应公布商商品房出售售合同示范范文本。 （2）经申报报后，房地地产开发企企业书面通通知购房人人办理商品品房交接，并并由商品房房销售当事事人双方根根据网

30、上公公布的示范范文本订立立“房屋交接接书” 。“房屋交接接书”经当事人人双方确认认后，由房房地产开发发企业通过过网上操作作系统，将将“房屋交接接书”文本传送送至市房地地产交易中中心。 （3）市房地地产交易中中心及时完完成网上传传送的“房屋交易易书”文本的校校核，给予予编号，并并通过网上上操作系统统发送房地地产转移登登记申请受受理书。 （4）房地产产开发企业业打印“房屋交接接书”和房地产产转移登记记申请受理理书，并与与购房人共共同在“房屋交接接书”上签名（盖盖章）。 （5）商品房房预售的购购房人在办办理房屋交交接后的七七日内，持持“房屋交接接书”、房地产转转移登记申申请受理书书和其他规规定的登记

31、记材料到房房屋所在地地的区县房房地产登记记机构办理理过户登记记、申领房房地产权证证（小产证证）。 六、房地地产交付房地产开开发商须在在房屋竣工工后，按商商品房预售售合同的要要求及时办办理房屋交交付手续，购购房人凭合合同及房屋屋交付凭证证办理相关关的房地产产过户手续续，并交纳纳有关费用用。注意：在房屋交交付之前，你你首先要查查阅一下预预售合同有有关房屋交交付的约定定条款，其其次是房屋屋的验收。房屋验收收是一项具具有专业知知识和规范范的操作程程序，其涉涉及上水、下水、房房屋结构等等，你可以以在验收之之前咨询有有关工程管管理方面的的专家。 11.在什么情情况下，房房地产开发发项目可以以交付使用用 房

32、地产开开发项目竣竣工，经验验收合格后后，方可交交付使用；未经验收收或者验收收不合格的的，不得交交付使用。房地产开开发项目完完工后，房房地产开发发企业应当当提请规划划、消防、环保、质质量技术监监督、城建建档案、燃燃气和民房房等有关主主管部门进进行专项验验收，并按按专项验收收部门提出出的意见整整改完毕，取取得合格证证明文件或或准许使用用文件，并并组织设计计、施工和和监理等单单位进行竣竣工验收。 22.在交付时时，与样板板房不一致致时该如何何处理 房地产开开发企业销销售商品房房时设置样样板房的，应应当说明实实际交付的的商品房质质量、设备备及装修与与样板房是是否一致；未作说明明的，实际际交付的商商品房

33、应当当与样板房房一致，不不一致的，按按合同违约约处理。 33.在房屋交交付时，开开发商应提提交哪些文文件 在房屋交交付时，房房地产开发发企业应当当根据商商品住宅实实行质量保保证书和住住宅使用说说明书制度度的规定，向买受受人提供住宅质量量保证书、住宅宅使用说明明书。 44.未经验收收或验收不不合格就交交付使用的的，开发商商该承担什什么责任 房地产开开发企业将将未组织竣竣工验收、验收不合合格或者对对不合格按按合格验收收的商品房房擅自交付付使用的，按按照建设设工程质量量管理条例例的规定定处罚。 55.在房屋交交付使用后后，在质量量保修方面面有哪些规规定 房地产开开发企业应应当对所售售商品房承承担质量

34、保保修责任。当事人应应当在合同同中就保修修范围、保保修期限、保修责任任等内容做做出约定。保修期从从交付之日日起计算。商品住宅宅的保修期期限不得低低于建设工工程承包单单位向建设设单位出具具的质量保保修书约定定保修期的的存续期；存续期少少于商品品住宅实行行质量保证证书和住宅宅使用说明明书制度的的规定（以以下简称规定）中中确定的最最低保修期期限的，保保修期不得得低于规规定中确确定的最低低保修期限限。非住宅宅商品房的的保修期限限不得低于于建设工程程承包单位位向建设单单位出具的的质量保修修书约定保保修期的存存续期。在在保修期限限内发生的的属于保修修范围的质质量问题，房房地产开发发企业应当当履行保修修义务

35、，并并对造成的的损失承担担赔偿责任任。因不可可抗力或者者使用不当当造成的损损坏，房地地产开发企企业不承担担责任。 第三部分分：购买预预售商品房房纠纷解决决途径 在购买预预售商品房房的过程中中，总会因因为各种原原因出现一一些纠纷，解解决这些纠纠纷我们可可以采取的的途径有：协商、仲仲裁和诉讼讼。协商是是房产买卖卖双方自主主积极解决决纠纷的方方法；仲裁裁是当事人人双方达成成自愿协议议把纠纷提提交仲裁机机构裁决；诉讼是当当事人在纠纠纷发生后后，为维护护自己的合合法权益，向向法院提交交诉状，寻寻求公权力力的保障。 下面，我我们应该注注意以下几几个方面的的购买预售售商品房纠纠纷的解决决。一、在下下列情形下

36、下，购房者者的利益遭遭受了重大大损害，可可允许购房房者解除预预售合同： 1发展商商迟延交楼楼，在购房房者起诉要要求解约时时起1年内不能能竣工交楼楼的。此种种迟延交楼楼严重违约约，且1年内都不不能交楼，购购房者无法法入住，严严重损害订订约目的，应应依法解约约。 22发展商商货不对板板，所交付付的房屋楼楼层与原约约定严重不不符，此时时可予解除除合同。但但对于朝向向有所变更更，应视情情况而定。如改变的的朝向更有有利于居住住，通风采采光更好，则则合同目的的尚可达到到，不足以以构成根本本违约，可可通过违约约金给付等等手段加以以调整，不不宜解约。对于发展展商交付的的房屋面积积缩水或面面积加大，如如超过原约

37、约定面积3%的，视为为严重违约约，可予解解约，但如如购房人已已入住，从从实际出发发也不宜再再解除。可可通过调解解，让开发发商承担责责任，对少少面积则退退还价款，多多面积则由由发展商主主动放弃该该部分价款款或以成本本价收取。未超过原原约定面积积3%的，应视视为建房过过程中存在在的正常误误差，可通通过调整购购房款项加加以解决。对于交付付的房屋中中提供的装装修与约定定不符的，鉴鉴于装修是是房屋的附附合物，并并非房屋主主体，装修修不符可通通过评估后后予以补偿偿，以给付付违约金方方式调整，不不宜解除合合同。33房屋质质量存在问问题，应视视不同情况况加以认定定：如房屋屋仅存在轻轻微瑕疵，如如漏水、凹凹凸不

38、平等等问题，可可通过修补补、给付违违约金方式式补偿业主主损失，不不应仅因违违反合同中中的一般性性条款就解解除合同。对于房屋屋存在严重重质量问题题，将足以以影响居住住者的人身身安全，经经有权鉴定定机关确认认后，可视视为其不能能满足居住住目的，可可予解除合合同。 44发展商商以提供银银行按揭为为优惠，指指定按揭银银行为购房房者提供贷贷款，嗣后后又无法办办妥按揭手手续提供贷贷款。此时时鉴于按揭揭贷款是购购房者购房房的先决条条件，款项项的交付是是合同的重重要条件，不不能提供贷贷款将导致致购房者给给付不能，且且购房者对对按揭银行行无选择权权，其无过过错，故应应视为合同同目的不能能达到，可可以解除合合同。

39、但如如果是购房房者自行选选择按揭银银行，则开开发商对按按揭贷款不不能办妥无无过错，不不应解除合合同，应给给购房者一一定宽限期期来缓解资资金困难。 55对于购购房者主张张开发商所所建房屋环环境与广告告宣传不符符而要求解解约的，应应区分不同同情况来对对待。如广广告用语只只是用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描描述性用语语，应视为为对环境的的感性宣传传，无实际际约束力，不不应因此予予以解约；如广告用用语使用明明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等，则如未符合，一般情况只应视为违约，不应解除合同，因合同的居住目的尚能达到；但如该广告要约非常明确，如“可入上海户口”，却又未能履行，而购房者的购房目的不仅

40、为居住，还因受广告内容吸引，有强烈意愿要求满足广告要约的内容，此时应视为合同目的不能达到，对此种情况可以解除合同。 二、2003年通过的司司法解释释在第八八、第九条条规定了惩惩罚性赔偿偿责任，为为商品房买买卖合同纠纠纷案件提提供了明确确的法律依依据，且力力求最大限限度的保护护购房者的的权益。其其目的在于于对商品房房买卖过程程中因出卖卖人恶意违违约和欺诈诈，致使买买受人无法法取得房屋屋的交易行行为，予以以超出违约约责任范围围的民事责责任追究。对此，解释第第八、第九九条规定了了五种情形形：商品房房买卖合同同订立后，出出卖人未告告知买受人人又将该房房屋抵押给给第三人（第第八条）；商品房买买卖合同订订

41、立后，出出卖人又将将该房屋出出卖给第三三人；故意意隐瞒没有有取得商品品房预售许许可证明的的事实或者者提供虚假假商品房预预售许可证证明；故意意隐瞒所售售房屋已经经抵押的事事实；故意意隐瞒所售售房屋已经经出卖给第第三人或者者为拆迁补补偿安置房房屋的事实实（第九条条）。凡属属上述五种种情形，从从而导致商商品房买卖卖合同目的的不能实现现，或导致致合同无效效、撤销、解除时，买买受人可以以请求返还还已付购房房款及利息息，赔偿损损失，并可可请求出卖卖人承担不不超过已付付购房款一一倍的赔偿偿责任。 三、根据据相关的法法律、法规规及该司法法解释的规定：（一）如如因房屋主主体结构质质量不合格格不能交付付使用，或或者商品房房交付使用用后，购买买人认为主主体结构质质量不合格格，可以向