房地产开发企业财务风险及其防范

1、房地产开发企业财务风险及其防范摘要：房地产开发企业在我国尚属一个新兴行业，具有很大的开展潜力，是一个开展潜力较大的行业。由于房地产开发投资周期长、投资额宏大，所以，房地产开发企业一般需要通过财务杠杆来融资用于工程开发，而运用财务杠杆就有可能带来风险。因此，在进展房地产开发投资决策前一定要在考虑自有资金和可能筹集到的资金总量的根底上，选择合适自己企业投资才能的工程，以稳健的开展代替快速扩张,尽可能减少企业财务风险。关键词：房地产开发；企业；财务风险；风险防范由于受到不断紧缩的金融信贷政策影响，资本市场严把融资门槛，当前房地产开发企业资金缺口需求明显。进入2022年以来，房地产业内就没有太平过，从

2、王石的“拐点论，到潘石屹的“百日剧变论，从楼盘降价促销，到企业纷纷转让工程，再到各上市公司经营现金流多为负值，对房地产开发企业资金链的问题争论不休，可以肯定的是，资金紧张的迹象不言而喻，这也从一方面凸显房地产开发企业财务风险的隐患。一、房地产开发企业财务风险内涵在新会计准那么中，对财务风险的定义是：财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。而详细到房地产开发企业，主要是指房地产开发企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资，以及其报酬无法全部收回的可能。因此，财务风险是房

3、地产开发企业非系统性风险之一。房地产开发企业在我国尚属一个新兴行业，具有很大的开展潜力，是一个有开展前景的行业。但由于房地产开发投资周期长、投资额宏大，所以，房地产开发企业一般需要通过财务杠杆来融资用于工程开发，而运用财务杠杆就有可能带来风险。表如今使用财务杠杆，使得资金得以循环使用，前期收益对于后续开发将产生决定性影响。因此，一旦将来房地产市场销售价格、开发建立本钱或者市场吸纳才能发生变化，都会对房地产开发企业的预期收益产生宏大的影响，有可能产生由于实际收益未能到达预期收益，出现无法到期归还债务或者影响到后续开发的资金链等等。二、当前房地产开发企业财务风险的市场表现在全国房地产业快速开展的同

4、时，房地产行业的风险也逐渐显现出来，引起专家学者的关注。由于受到不断紧缩的金融信贷政策，资本市场严把融资门槛，笔者认为，当前房地产开发企业资金缺口需求明显，财务风险凸显，详细有如下四个方面：1.转让土地工程现象日益突出2022年下半年以来，房地产开发企业间土地工程转让的态势比拟明显，凸显企业资金紧张，对将来市场信心缺乏。如上海外高桥发布公告，公开挂牌转让其运作多年的“森兰外高桥工程中的南部国际社区的a1-1、a1-2地块，疑为资金紧张而“割肉；在重庆，2022年4月份重庆市结合产权交易网重点工程一栏中，各区县挂牌转让工程17个，其中房地产工程就有13个；同时，据中国土地一级开发网信息显示，20

5、22年5月份的前21天，转让开发工程的信息到达45条，工程来自北京、广东、山西等城市，工程类型种类较多，有别墅、也有住宅、商业工程，这么多省份不同程度地出现了众多中小房企转让土地工程的现象。这一迹象说明当前中小企业的资金已非常紧张，财务隐藏着较大的风险隐患。2.土地市场流拍、退地现象增多另外一个值得注意的迹象就是2022年以来，以北京为例，北京朝阳区南河滩东路3号地块和曾经流拍的来广营清河营住宅及配套，商业金融一号地工程用地在北京市国土局开标，但分别仅有3家企业竞标。原方案同时开标的配建廉租房的广渠道路15号商品房工程用地，由于投标开发商未到，法定的3家而流标。导致土地拍卖流标、流拍的原因，资

6、金紧张仍然是主要原因。目前开发商的资金自有率普遍只有25%左右，约75%的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得的，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金到达35%才能申请工程贷款。很多开发商的钱只够买地，在后续建立资金没有保障的情况下，开发商不敢轻易拿地。3.降价促销，回笼资金随着楼市观望气氛的进一步深化，市场上降价促销的现象开场显现，很多开发企业通过降价促销的方式，加快销售进度，以期到达快速回笼资金以缓解资金压力。在北京某楼盘甚至打出7.5折优惠的促销；在深圳有的楼盘打出买房送装修或送汽车的优惠。笔者走访了秦皇岛市正在热销的楼盘“恒大玉龙湾，它们采取的优惠政策是，只要业主购房，

7、在房屋交付使用前假设房屋降价就退差价，以此来吸引购房者。从国家发改委发布的最新统计数据显示，2022年9月份，秦皇岛市房屋销售价格同比上涨3.8%，环比下降0.1%。9月份涨幅又创新低。同时，受二手房价格波动，环比出现近一年来首次下降。2022年以来，全国各地的房地产市场都经历了一段较长时间的观望，这导致整个房地产市场成交缓慢。在业界人士看来“金九银十的销售旺季，也没有旺起来。4.开发企业经营活动现金流净值多为负值企业财务指标的不乐观一定程度上反映出企业财务风险隐患突出。从2022年第三季度公布的房地产上市公司季报中可以发现，在经营性活动现金流净值指标中，多数企业为负值，其中就包括万科、保利、

8、招商、陆家嘴四大房地产公司，其每股经营性现金流量指标分别为万科-0.18元，招商地产-2.20，陆家嘴-0.76，保利最低，为-3.33，从一定程度上显现出当前房地产开发企业的现金流普遍紧张的态势。从上述种种市场迹象说明房地产开发企业的财务风险已经显现，隐患突出。三、房地产开发企业财务风险的成因分析一般来讲，房地产开发企业的财务风险主要来源有：筹资风险、投资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等五方面，结合当前的实际情况，笔者认为，造成当前房地产开发企业财务风险隐患突出的原因主要有以下三方面：融资风险加大、销售资金回笼不乐观和企业自身土地储藏的资金积压等历史遗留原因。1.融资渠道的严把关，筹

9、资风险加大这是房地产开发企业当前财务风险最主要的来源之一，金融信贷政策的持续紧缩、资本市场融资门槛的严把关，导致房地产开发企业融资难度加大，能否筹集到所需的资金，关系着房地产开发企业的将来命运。一方面表如今金融信贷政策的持续紧缩，一方面表如今融资渠道的严把关。1金融信贷政策的持续紧缩2022年，中国银监会发布了?关于加强商业性房地产信贷管理的通知?，对商业性房地产信贷政策进展了调整，通知进一步严格房地产开发贷款条件。这使得开发商通过银行工程融资贷款，再将贷款用于购置土地已不可能。同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳奖转为“从紧。2022年6月7日，中央银行再次上调存款类金融

10、机构人民币存款准备金率1个百分点，至此，2022年上半年已连续五次上调金融机构存款类人民币存款准备金率，目前到达17.5，创历史新高，此举在控制商业银行的贷款资金规模，控制资金的流动性。金融信贷的持续收紧对房地产开发企业，尤其是中小型企业的融资造成难以估量的影响。由于受全球金融危机的影响，央行在2022年10月份两次下调存贷款基准利率，对中小企业来说是一个利好的消息。2修正企业所得税预缴税基，对开发商的现金流要求更高2022年4月国家税务总局发布?关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知?国税函2022299号明确房地产开发企业在未完工前采取预售方式获得的收入，应按照规定的预计利润率计入利润总额

11、预缴企业所得税，开发产品完工后在按照实际利润进展调整，进步房地产开发企业的预缴计税基数确定标准，对开发商的现金流要求更高。一系列调控政策继续出台，将加速房地产行业的洗牌，相当一局部房企将因资金链的断裂而淡出楼市。2.整体市场不容乐观，销售进度落后预期，资金回笼不理想自2022年7月以来，在紧缩性货币政策及置业者观望气氛浓重的背景下，全国楼市降价风愈演愈烈，不管房企规模是大是小，皆争相打出降价大旗，以期在淡市中谋取足够的竞争优势，回笼短缺的资金。事实上，进展降价销售已经成为很多地产企业自救的第一步。在广州、深圳、上海等城市，近几个月来实际楼价都存在不同程度下降。特别是在刚刚过去的被开发商寄予厚望

12、的“金九银十，全国楼市并没有出现料想中的转折性变化。四、如何防范和应对房地产开发企业财务风险在宏观调控下,虽然金融信贷政策有所放松，但土地储藏仍可能转变成为企业的包袱。在那些资本原始积累较少，盲目跟随上市房企囤房囤地的企业，应该如何防范和应对财务风险呢？1.房地产开发企业财务风险防范的一般方法笔者认为，房地产开发企业财务风险防范的一般方法有：风险躲避、风险损失控制、风险分散和风险转移。1风险躲避。躲避风险有两种根本途径：第一种是回绝承当风险，如理解到某工程风险较大，回绝业主的投标邀请；第二种是放弃以前所承当的风险，这一类事例很少，如理解到某一研究方案有许多过去未发现的新风险，决定放弃研究以防止

13、风险。一般来说，躲避风险是一种消极的手段。因为在现代社会经营中广泛存在着各种风险，要想完全躲避风险是不可能的。2风险损失控制。风险损失控制是一种具有积极意义的风险处理手段。在现代社会里，风险不仅很多，而且难以完全防止，所以风险损失控制方法具有较强的社会现实性，且可以通过事先控制或采用应急方案，使风险不发生或一旦发生后使损失额降到最校3风险分散。分散与别离有类似之处，它们的不同在于：分散是将企业承当风险的单位增多或扩大，而别离是将风险单位别分开。通俗地说，分散风险是通过扩大企业规模来增强抵御风险的才能，而别离那么是通过别离风险因素而减少风险带来的损失。比方，一个核心的企业可以通过兼并、参股来扩大

14、企业的规模，就可以分散规模经营中的风险，从而进步抵抗风险的才能。规模经济就是分散风险的好方法。4风险转移。这里的风险转移是指风险控制下的转移，而不是财务对策下的有偿转移。风险控制转移只可以转移财务风险或人身风险，包括以下两方面：将风险的财产或活动转移。主要是通过转卖方式，比方企业卖掉所有的一切设备，就将设备风险也一并转移给对方。总承包商假如担忧工程的空调工程会超过投标时的预算，那么可以分包给空调安装分包商，这就转移了这种超预算而致亏损的风险。根据合同将风险转嫁给别人。业主可以利用苛刻的免责条款开脱自己的风险而转移给承包商。这是一种不公平的做法，但承包商在工程较少时往往可以承受。这种风险控制转移

15、与风险财务转移往往容易混淆，最重要的差异是前者往往是有失商业道德的。2.当前房地产开发企业防范财务风险的途径在认清防范企业财务风险一般方法的根底上，企业可根据自身特点，分别采用合适自身的风险防范措施。详细到房地产开发企业，有效的应对措施可采取风险分散和风险躲避这两种。1方式一：风险分散，即通过调整工程布局和操作方式，在优势区域采取快进快出方式退出市场，在优势区域通过兼并和合作开发实现规模开展；详细来讲有转嫁到异地二三四线城市和企业结合拿地开发两种策略。策略一：转向异地二三线城市。对于财务压力较大的房地产企业来说，已经很难与其他企业在一线城市里正面碰撞争夺土地和资金，一线城市本钱相对较高，因此，

16、在客观上有分散风险的要求。相比之下，目前二三四线城市楼市周期与一线城市并不同步，从人均收入程度来看，其正值地产开展顶峰期，潜力较大。因此，转战二三线甚至三四线城市是企业合理分散当前的财务风险的有效途径，也是企业长期生存和开展之道。事实上很多大型企业已经开场转向二三线城市，如万科、绿地、碧桂园等，关键是要控制好拓展的步伐问题，根据资金情况，理性的投资。策略二：企业结合拿地开发。要躲避风险，更需重视资金周转，假如销售回款状况不好，不但是将来拿地受困，手中其余工程的开发还会受到影响，结合拿地是一种考虑。在这种市场行情，尤其在上海、北京、深圳等一线城市拿地，应当是非常慎重的，对资金的要求比拟大。但是，作为开发商始终是要拿地的，因此，几家公司结合成立工程公司结合拿地、共同开发成为有效方式。一方面，可以分散财务风险，特别是如今销售不畅，回笼资金比拟慢，开发过程中急需大量后备资金补充，另一方面，也可以保持各个企业现金流的稳定，等待时机，寻找适宜的工程。2方式二：风险躲避，即通过退出或放弃的形式来应对，详细来讲选择的策略有企业退出房地产业和企