房地产交易-法律讲座

1、关于商品房房买卖合同同纠纷若干干问题的理理论与实践践 房地产产业业在近年来来飞速发展展，其基础础性、支柱柱性产业的的地位已经经收到了国国家和社会会各界的肯肯定。与此此同时，在在房地产开开发、建设设、交易、管理的过过程中，各各种法律纠纠纷层出不不穷。据最最高人民法法院的统计计，最近两两年，在全全国法院系系统受理的的民商事案案件中，有有关房地产产的案件数数量已经占占到受理案案件总数的的30%以以上。这已已经引起了了各界的充充分重视，这这也推动了了国家立法法的发展。关于房地地产方面的的法律法规规非常多，比比较常用的的有城市市房地产管管理法、土地法法、物物权法、合同法法、物物业管理条条例、房地产交交易

2、管理办办法、城市房屋屋拆迁管理理条例以以及最高人人民法院关关于土地转转让、商品品房买卖、施工合同同纠纷的三三个司法解解释。此外外，还有建建设部、计计委等相关关部门一系系列的部门门规章，各各个地区、城市还纷纷纷出台了了自己的地地方性规定定。可以说说，房地产产相关的法法律法规，其其数量是非非常多的。省部级以以上立法部部门颁布的的法律、司司法解释、行政法规规、地方性性法规、部部门规章、地方规章章大概有2200多部部，这并不不包括各地地政府的各各种这方面面的管理制制度。我受公司领领导的委托托和指派，来来为大家将将一堂房地地产法律讲讲座。面面面俱到有着着现实的困困难，如果果完整的讲讲，每天半半天，大概概

3、需要半年年时间。因因此，根据据公司领导导的要求，我我今天主要要为大家讲讲一讲商品品房买卖及及售后易发发生的法律律问题。最最高人民法法院20003年颁布布了关于于商品房买买卖合同纠纠纷适用法法律若干问问题的解释释，总结结了近年来来我国常见见纠纷的处处理方法。我选了几几个常见问问题，和大大家一起探探讨。 问题一：关于商品品房买卖的的形式根据解释释第一条条商品房房买卖合同同，是指房房地产开发发企业（以以下统称为为出卖人）将将尚未建成成或者已竣竣工的房屋屋向社会销销售并转移移房屋所有有权于买受受人，买受受人支付价价款的合同同。商品房买卖卖的形式：现房销售售（一手交交钱，一手手交货）、商品房预预售（先交

4、交钱，以后后交货）。要尽量避避免三种违违法的销售售方式：（11）返本销销售；（22）售后包包租；（33）拆零销销售。返本销售，就就是将现价价提高，在在若干年后后将本金归归还购买者者。销售者者靠这些本本金的利息息获利，是是融资的一一种方式。 售后包租，一一般是销售售店面时由由开发商承承诺在交付付后的前几几年，由开开发商代业业主出租店店面，以保保证业主的的利益。拆零销售，是是指将一套套单元房分分割成若干干部分，分分别销售给给不同的买买房人。签订此三种种合同的法法律效力，目目前尚有争争论。但可可以肯定的的是，存在在很多不确确定的风险险和纠纷，而而且很可能能受到行政政查处。因因此，建议议我们公司司非因

5、重大大原因，不不采取这三三种销售方方式。问题二：不不符合商品品房预售条条件，所签签合同是否否有效？年按照城市市房地产管管理法的的规定，商商品房预售售要符合以以下条件：（1）已已交付全部部出让金，取取得土地使使用权证书书；（2）取取得建设工工程规划许许可证；（33）完成投投资额的225%，并并已确定施施工进度和和竣工交付付日期；（44）已办理理预售登记记，并取得得预售许可可证。根据解释释第二条条出卖人人未取得商商品房预售售许可证明明，与买受受人订立的的商品房预预售合同，应应当认定无无效，但是是在起诉前前取得商品品房预售许许可证明的的，可以认认定有效。本条规定，没没有说明前前三项内容容的缺失对对合

6、同效力力的影响，是是因为预售售许可证的的取得应以以前三项为为基础，而而法院只有有形式审查查义务。至至于如果没没有前三项项而取得预预售许可证证，法院仍仍然会认定定销售合同同有效。本规定出台台后，对以以前的法律律规定有所所放宽，只只要起诉前前取得预售售许可证的的，即可以以认定销售售合同有效效。尽管如此，我我们在实际际操作中，还还是遵循法法律的规定定，以免造造成不必要要的损失。合同无效效对谁都没没好处，而而且，还要要面临行政政查处。问题三：销销售广告的的内容与买买卖合同的的关系根据解释第第三条商商品房的销销售广告和和宣传资料料为要约邀邀请，但是是出卖人就就商品房开开发规划范范围内的房房屋及相关关设施

7、所作作的说明和和允诺具体体确定，并并对商品房房买卖合同同的订立以以及房屋价价格的确定定有重大影影响的，应应当视为要要约。该说说明和允诺诺即使未载载入商品房房买卖合同同，亦应当当视为合同同内容，当当事人违反反的，应当当承担违约约责任。要约邀请，是是合同法中中的概念。合同的订订立，采取取要约、承承诺的方式式。要约，是是指对他人人发出希望望订立合同同的意思表表示；承诺诺，是指另另一方同意意要约的意意思表示。要约邀请请，是指希希望他人向向自己发出出要约的意意思表示。要约、承承诺构成了了合同订立立的过程，受受法律约束束。比如，买买房人到售售楼处，要要求购买一一套房屋，为为“要约”；销售人人员同意出出卖房

8、屋，为为“承诺”。要约邀邀请不受法法律的约束束，比如寄寄送价目表表、招标公公告、商业业广告等，都都是希望对对方或不特特定的人对对自己发出出购买商品品的要约。但是，在商商品房买卖卖中，如果果销售广告告和宣传资资料就商品品房开发规规划范围内内的房屋及及相关设施施所作的说说明和允诺诺具体确定定，并对商商品房买卖卖合同的订订立以及房房屋价格的的确定有重重大影响的的，应当视视为要约。比如，广广告称该商商品房为钢钢混结构、小区绿化化率达到880%、每每个单元配配两部日本本原装三菱菱电梯、规规划区某处处有一个双双语幼儿园园等等。如如果宣传和和广告中出出现如上述述的内容，即即使未在合合同中列明明，也应视视为合

9、同的的内容。如如违反，出出卖人要承承担违约责责任。案例：年月，同同力创展开开发公司在在工程建设设过程中发发布了预售售宣传广告告，称“阳光人本本花园一楼楼全部带院院”。年月月日，原原告朱某与与同力创展展开发公司司签订了商品房买买卖合同，约定原原告以元的价格格购买被告告开发建设设的阳光人人本花园号楼室商商品房。后后原告发现现该房屋未未建小院，双双方发生纠纠纷。法院院认为：被被告同力创创展开发公公司制作的的预售宣传传广告称“阳光人本本花园一楼楼全部带院院”，该内容容具体明确确，应视为为合同内容容，被告同同力创展开开发公司应应予履行。（或者开开辟一个小小院，或承承担赔偿责责任）这里要求我我们，在制制作

10、销售广广告和宣传传资料时，要要特别小心心 。如果果广告中出出现了具体体承诺，一一定要实现现；如果将将来不确定定能够兑现现，就不要要出现在广广告中。问题四：认认购书中的的定金在发发生纠纷时时如何处理理？根据解释第第四条出出卖人通过过认购、订订购、预订订等方式向向买受人收收受定金作作为订立商商品房买卖卖合同担保保的，如果果因当事人人一方原因因未能订立立商品房买买卖合同，应应当按照法法律关于定定金的规定定处理；因因不可归责责于当事人人双方的事事由，导致致商品房买买卖合同未未能订立的的，出卖人人应当将定定金返还买买受人。对于交付定定金的，一一般的做法法是：买房房人不买了了，定金不不予返还；出卖人不不卖

11、了，双双倍返还定定金。但如如果双方都都无错误，合合同不能订订立的，返返还定金。比如，对对于合同中中的重要条条款双方无无法达成一一致意见的的情况，包包括产权办办理期限、房屋交付付时间、房房屋价款及及支付方式式等。2007年年，一个韩韩国人在东东直门认购购了一套房房屋，交了了定金后，不不想买了，但但担心开发发商不退还还定金，求求助于我。根据实际际情况，我我给他设计计了一套方方案，在与与开发商合合同磋商过过程中，卖卖房人要求求在订立合合同后900日内办理理产权登记记，而开发发商则坚持持360天天。于是，要要求返还定定金，开发发商同意返返还。问题五：认认购书与买买卖合同的的关系根据解释第第五条商商品房

12、的认认购、订购购、预订等等协议具备备商品房房销售管理理办法第第十六条规规定的商品品房买卖合合同的主要要内容，并并且出卖人人已经按照照约定收受受购房款的的，该协议议应当认定定为商品房房买卖合同同。 按按照商品品房销售管管理办法第16条条的规定，商商品房买卖卖合同应当当明确以下下主要内容容：（一）当当事人名称称或者姓名名和住所；（二）商商品房基本本状况；（三）商商品房的销销售方式；（四）商商品房价款款的确定方方式及总价价款、付款款方式、付付款时间；（五）交交付使用条条件及日期期；（六）装装饰、设备备标准承诺诺；（七）供供水、供电电、供热、燃气、通通讯、道路路、绿化等等配套基础础设施和公公共设施的的

13、交付承诺诺和有关权权益、责任任；（八）公公共配套建建筑的产权权归属；（九）面面积差异的的处理方式式；（十）办办理产权登登记有关事事宜；（十一一）解决争争议的方法法；（十二二）违约责责任；（十三）双双方约定的的其他事项项。应该说明的的是，并非非认购书包包括以上所所有内容。根据一般般理解，凡凡认购书具具备了当事事人、标的的物基本状状况、价款款的，即可可认定为包包含了主要要内容。再再加上另外外一个条件件：已收受受购房款，才才会被认定定为买卖合合同。一方方违约，应应当承担违违约责任，并并可主张损损害赔偿。因此，我们们在销售过过程中，如如果认购书书包括了房房屋基本状状况、价款款及支付方方式等内容容，而且

14、已已收受部分分或全部购购房款，就就要当作购购房合同对对待。如果果不想出售售，那就不不要收钱了了；但也要要承担双倍倍返还定金金的法律责责任（因为为认购书是是可以独立立存在的：20000年某月，某某人认购了了搜狐现代代城的一套套房屋，交交纳定金33万。当时时开发商未未取得预售售许可证。买房者提提出开发商商取证后在在签合同，引引发纠纷。一审认为为认购书无无效，返还还三万；二二审认为有有效，返还还6万）。 问题六：一一房二卖的的认定和处处理根据解释第第八条具有下列列情形之一一，导致商商品房买卖卖合同目的的不能实现现的，无法法取得房屋屋的买受人人可以请求求解除合同同、返还已已付购房款款及利息、赔偿损失失

15、，并可以以请求出卖卖人承担不不超过已付付购房款一一倍的赔偿偿责任：（一）商商品房买卖卖合同订立立后，出卖卖人未告知知买受人又又将该房屋屋抵押给第第三人；（二）商品品房买卖合合同订立后后，出卖人人又将该房房屋出卖给给第三人。这里有两种种情况：（1）售出出后，不告告知，抵押押给第三人人。根据担担保法的规规定，抵押押权是一种种优先权，优优先于所有有权。因此此，如发生生纠纷，买买受人很可可能无法取取得所购房房屋。如果果告知了，即即可以抵押押吗？我认认为，不经经买受人同同意，仍然然不可办理理抵押。（2）一房房二卖。司司法实践中中，对一方方二卖处理理是非常严严格的。如如果开发商商在与购房房者签订买买卖合同

16、后后，未将合合同解除前前，将该房房另行出售售，都会被被认为是一一房二卖。目前，北北京已经支支持了买受受人数起对对开发商一一方二卖的的双倍赔偿偿的诉请。在全国范范围内，各各地也已经经认同了这这种处理方方法，不同同的仅仅是是赔偿额度度、比例上上根据个案案特点的差差别。案例：兰州州崔娟案。20077年某月某某日，购房人崔娟娟购买了我我们所开发发的兰州北北岸公馆项项目的一套套商铺，并并交付了首首付款。合合同约定，买买房人应在在30日内内办妥贷款款，否则我我公司有权权解除合同同。由于购房人人无法在合合同约定的的期限内办办理贷款手手续，我公公司经过多多次与买房房人进行电电话交流，在在确认对方方不再购买买该

17、房屋后后，在时隔隔半年后，将将该房另行行出售。该该房售出后后，崔娟以以一房二卖卖为由起诉诉我方，要要求双倍赔赔偿损失。此案正在在审理中。在这个案件件中，本来来我们是有有利的，但但是，我们们没有注意意保留解除除合同的证证据。当纠纠纷上升到到法律层面面，一定是是要讲究证证据的。因此，以后后遇到类似似情况时，我我们一定要要向原买房房人发送解解除合同的的通知，行行使合同解解除权后，再再将该房另另行出售，并并且要妥善善保存证据据（特快专专递的小票票）。问题七：合合同无效、撤销、解解除，导致致双倍赔偿偿的情况根据解释第第九条出出卖人订立立商品房买买卖合同时时，具有下下列情形之之一，导致致合同无效效或者被撤

18、撤销、解除除的，买受受人可以请请求返还已已付购房款款及利息、赔偿损失失，并可以以请求出卖卖人承担不不超过已付付购房款一一倍的赔偿偿责任：（一）故故意隐瞒没没有取得商商品房预售售许可证明明的事实或或者提供虚虚假商品房房预售许可可证明；（二）故故意隐瞒所所售房屋已已经抵押的的事实；（三）故意意隐瞒所售售房屋已经经出卖给第第三人或者者为拆迁补补偿安置房房屋的事实实。第八条规定定的是买受受人无法取取得房屋的的两种情况况，本条是是三种合同同无效或被被撤销的情情况。共同同点是这五五种情况都都可以引发发当事人的的双倍索赔赔。案例：年月日，华海海开发公司司在未取得得商品房预预售许可证证的情况下下与原告张张某签

19、订了了认购房房屋协议书书，约定定：乙方购购买甲方开开发建设的的门面房套，建筑筑面积平方米；购房款元，乙乙方应在合合同签订的的日内预预付，余款在在交房时付付清；甲方方于年月月底将验收收合格的房房屋交付使使用；本协协议与国家家通用协议议具有同等等效力。同同日，原告告张某交付付被告购房房预付款万元。后发生纠纠纷。法院院判决：认认定原告张张某与被告告华海开发发公司签订订的认购购房屋协议议书无效效，判决该该公司返还还原告张某某已付购房房款元元、利息元，赔偿偿原告张某某元。这里要求我我们，一定定要严格按按照法律规规定办事：（1）对对于所出售售的房产一一定要取得得预售许可可证明；（22）如果该该房已抵押押，

20、必须在在合同中列列明；如果果格式合同同中无此项项内容，也也要告知买买房人，并并让其在告告知书上签签字。（33）如果为为补偿安置置房屋，在在未取得被被拆迁人同同意前，绝绝对不能出出售，否则则，拆迁人人和买房人人都有权要要求我们双双倍赔偿。问题八：必必须严格履履行交房手手续第十一一条对房房屋的转移移占有，视视为房屋的的交付使用用，但当事事人另有约约定的除外外。房屋毁损、灭失的风风险，在交交付使用前前由出卖人人承担，交交付使用后后由买受人人承担；买买受人接到到出卖人的的书面交房房通知，无无正当理由由拒绝接收收的，房屋屋毁损、灭灭失的风险险自书面交交房通知确确定的交付付使用之日日起由买受受人承担，但但

21、法律另有有规定或者者当事人另另有约定的的除外。如果没有特特别约定，“交钥匙”即视为房屋的交付。在实际操作中，我们可以给业主发出书面交房的通知，并确定交房日期。如果买房人无正当理由拒绝接收，则视为房屋已经交付。无书面证据，很可能产生延期交房等问题的法律纠纷。我最近代理理的一起案案件中，买买房人已经经在交房通通知上签字字确认，但但入住后不不久，发现现了一系列列重大的质质量问题，导导致买房人人无法正常常居住。经经过与开发发商、物业业多次交涉涉无果后，向向法院起诉诉要求开发发商立即修修复，并承承担延期交交房的违约约责任，违违约金数额额大概有110多万元元。法院经经审理，开开发商负有有维修责任任；但认为

22、为房屋已经经交付，因因此驳回了了房主要求求按照延迟迟交付计算算损失的请请求。因此，我们们在交房时时，一定要要发入住通通知；业主主领取钥匙匙时要签字字确认 。这样做，既既转移了风风险；有可可有效避免免延期交房房、责任追追究等问题题的发生。问题九：业业主入住后后，房屋发发生质量问问题的处理理根据解释释第十二二条因房房屋主体结结构质量不不合格不能能交付使用用，或者房房屋交付使使用后，房房屋主体结结构质量经经核验确属属不合格，买买受人请求求解除合同同和赔偿损损失的，应应予支持。第十三条因房屋质质量问题严严重影响正正常居住使使用，买受受人请求解解除合同和和赔偿损失失的，应予予支持。需要指出的的是，损失失

23、赔偿部分分，除了装装修、定作作家具、租租住其他房房屋的房租租等损失，还还包括房屋屋增值给买买房人带来来的损失。我们前年代代理了一起起因房屋质质量问题严严重影响买买房人正常常居住和生生活，买方方要求解除除合同和赔赔偿损失的的案件，我我们代理买买方。在案案件审理过过程中，买买方向法院院提交了房房屋价格鉴鉴定申请，要要求开发商商赔偿房屋屋增值的损损失。法院院指定了一一家房产价价格鉴定机机构对房屋屋现值进行行了鉴定，根根据鉴定结结果，判决决开发商向向买房人承承担了除装装修、租房房等损失之之外的200多万元的的增值损失失。交付使用的的房屋存在在质量问题题，在保修修期内，出出卖人应当当承担修复复责任；出出

24、卖人拒绝绝修复或者者在合理期期限内拖延延修复的，买买受人可以以自行或者者委托他人人修复。修修复费用及及修复期间间造成的其其他损失由由出卖人承承担。前不久，我我公司开发发的涿州别别墅项目（军军欣家园），发发生了一起起水管破裂裂的案件。水管突然然破裂，给给业主造成成了较大的的损失。由由于在保修修期内，所所以我们应应当对质量量问题进行行修复处理理。对于业业主的损失失，则应当当按照实际际损失进行行赔偿。目目前此事正正在处理中中。这个问题带带给我们的的教训是：（1）我我们签约的的施工单位位必须合乎乎资质要求求，在施工工过程中，对对主体质量量、设备设设施的质量量必须要严严格控制；（2）先先期物业服服务单位

25、必必须完善规规章制度，并并落到实处处，以减少少售后房屋屋质量问题题的发生。问题十：如如何行使合合同解除权权？解释释第十五五条根据据合同法法第九十十四条的规规定，出卖卖人迟延交交付房屋或或者买受人人迟延支付付购房款，经经催告后在在三个月的的合理期限限内仍未履履行，当事事人一方请请求解除合合同的，应应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规规定或者当当事人没有有约定，经经对方当事事人催告后后，解除权权行使的合合理期限为为三个月。对方当事事人没有催催告的，解解除权应当当在解除权权发生之日日起一年内内行使；逾逾期不行使使的，解除除权消灭。在商品房买买卖合同中中，开发商商欲解除合合同，一般般都是由于于

26、买房人不不按照约定定付款。一一般来说，我我们会在合合同中设置置合同解除除条款，约约定解除条条件。当条条件成就时时，我们可可以先行催催告，而后后解除合同同，但不要要超过自催催告之日起起的1年期限。也可以不不予催告而直接接解除，但行使解解除权也不不要超过11年。合同不能自自动解除，行行使合同解解除权的方方式为：通通知。当合合同解除的的条件成就就后，行使使合同解除除权的一方方应当通知知对方解除除合同。一一般情况下下，我们应应当采用书书面通知的的形式。如如果没有证证据证明我我方已通知知对方解除除合同的，一一旦发生纠纠纷，会处处于不利的的地位。在兰州崔娟娟一案中，我我公司与崔崔娟的买卖卖合同约定定：崔娟

27、应应自合同签签订一个月月时间内办办理完毕贷贷款手续，否否则，我方方有权解除除合同。其其后，经过过了大约半半年的时间间，崔娟仍仍没能办理理完毕贷款款手续。在在此期间，我我方多次电电话联系买买房人，要要求解除合合同、退还还已付购房房款。然后后，我方将将该房屋出出售给第三三人。在事事实上，我我们已经做做到了仁至至义尽，但但在法律层层面，我们们没有证据据证明我们们已经行使使了合同解解除权。也也就是说，在在法律上，该该合同仍会会被认定为为没有解除除，我们第第二次售房房行为很可可能被认定定为一房二二卖，即将将面临购房房款一倍以以内的赔偿偿风险。在这里，要要求我们销销售人员：凡是已经经签订了买买卖合同或或是认购协协议的，如如果不打算算向原来的的购房人出出售（打算算另行出售售的），首首先审查是是否具备合合同解除的的条件；其其次，如果果具备解除除条件的，必必须以书面面通知的方方式通知对对方解除合合同。在每每个开发项项目上，我我们都应建建立合同定定期整理、审查的制制度，凡是是发现符合合解除条件件的买卖合合同（包括括认购书），如如果仍然打打算出售给给原购房者者，就发通通知催告；如果打算算另行出售售，则通知知其解除合合同。问题十一：如何降低低由于产权权办理期限限问题引发发的法律风风险？解释释第十八八条由于于出卖人的的原因，买买受人在下下列期限届届满未能取取得房屋权权属证书的的，除当事事人有特殊殊约