泛城郊地区住宅大盘开发影响因素分析研究

1、泛城郊地区住宅大盘开发影响因素分析研究摘要:改革开放以来，随着城市化进程的日益加快和住宅郊区化的开展，城市郊区住宅大盘概念受到了人们的高度关注.郊区住宅大盘远离城市中心区域，工程选址通常具备良好的自然生态环境，房产价值增长速度快，开发商以其独特的开发形式获得了比较理想的收益，如重庆市的龙湖地产等。另一方面，房地产开发商也面临着许问题。本文主要研究了泛城郊地区住宅大盘开发的界定及影响因素，并提出了泛城郊地区住宅大盘开发的详细措施.关键词:泛城郊地区；住宅大盘；开发影响因素；研究1.泛城郊地区住宅大盘的界定及特征泛城郊地区住宅大盘是指由一个或多个房地产商单独或者结合在城市郊区或者泛城郊地区进展开发

2、的商品住宅。泛城郊地区住宅大盘主要具有以下特征：1.1开发区域的限制房地产商进展房地产开发活动的区域必须限制在城市郊区.1.2开发规模的限制并不是所有的在郊区进展的商品住宅开发活动都可以称为泛城郊地区住宅大盘开发。必须有一定的规模限制，通常情况下，构成大盘开发的根本条件开发规模至少应为数千亩.1.3房地产商扮演双重角色房地产商除进展泛城郊地区住宅大盘开发活动之外，还必须承担一定的城市根底设施和配套设施的建立经营责任.1.4房地产商实力雄厚泛城郊地区住宅大盘开发的规模决定了房地产商必须拥有雄厚的实力，开发主体既可为一个独立的房地产公司，又可为多个房地产公司的结合体.2.泛城郊地区住宅大盘开发的重

3、要意义2.1加快了城市化进程泛城郊地区住宅大盘开发最直接、最重要的影响就是加快了城市化进程，促进了城市经济大开展。随着城市中心区域的快速开展，原有城市开展形式已不能承载城市经济的进一步开展。大多数城市开始采取离心扩散式的开展形式，主动向城市郊区扩展。一方面可以摆脱城市中心开展所带来的人口、交通、经济等压力；另一方面，城市郊区资源也得到了有效利用，城市规模得到了不断开展。城市郊区住宅大盘的开发使房地产商积极的介入到城市开发的过程中来，实力雄厚的房地产企业在建立郊区住宅大盘的同时，也承担了城市郊区部分根底设施和配套设施的建立和经营，带动城市郊区经济、商业、交通业、房地产业的开展.2.2居住环境得到

4、了明显改善城市中心区域经过长期的开展过程，中心区的土地价格变得非常昂贵，房地产商进展住宅开发的难度越来越大。同时，很多城市的中心区域已经变成了城市的商业中心和金融中心，再加上拥挤的交通环境，已经很难建成宜人的居住环境。此外，现代人们对住宅环境的要求也不断进步.在以上多种因素的作用之下，房地产商将目光投向了地价低廉、环境优美的城市近郊区.2.3有利于城市规划泛城郊地区住宅大盘的开发有利于城市的总体规划，泛城郊地区住宅大盘的开发往往是在城市规划部门的统一筹划之下进展的，在规划过程中。规划部门必然会考虑其与开展规划中的各功能区域的划分和布局相吻合，且与城市工业、商业及其它产业的调整和城市空间布局的调

5、整也必然呈相辅相成的关系.2.4对于房地产商既是机遇，又是挑战房地产开发商面对泛城郊地区住宅大盘开发的机遇，要综合考虑自己的实力，抓住机遇，适时转型。房地产开发商应该通过各种方式进步自身的综合才能，以增强其竞争力.3.泛城郊地区住宅大盘开发影响因素分析3.1市场定位及影响因素泛城郊地区住宅大盘开发市场定位主要包括以下内容：1)泛城郊地区住宅大盘的市场价格定位；2泛城郊地区住宅大盘的目的客户定位；3)泛城郊地区住宅大盘的经营属性定位；4)泛城郊地区住宅大盘的规划设计定位；5)住宅大盘的建筑构造设计定位；6)住宅大盘的建立方案设计定位.3.2开发形式影响因素泛城郊地区住宅大盘开发工程是一种大规模、

6、多功能、规划性的综合性房地产工程开发，它打破了传统意义上的单纯的房地产开发形式。根据已有的泛城郊地区住宅大盘开发经历分析，泛城郊地区住宅大盘开发运作形式可分为两种形式，即开发商单独进展开发形式和多个开发商结合开发形式.开发商单独开发运作形式的典型代表为广州市的祈福新村工程。在这种形式中，开发商可以在工程中掌握更多的话语权。但由于开发商独立承担泛城郊地区住宅大盘工程开发建立也加剧了自身的负担，开发商将大量人力、物力投入到一个工程中，也减少了其它工程上获利的可能性。就目前的房地产行业市场开展状况而言，几乎很少有开发商愿意采用这种开发形式.在泛城郊地区住宅大盘工程开发过程中，由于工程的开发规模宏大，

7、使很多的中型房地产开发商无法参与，一些大型房地产开发商也面临实力缺乏的问题，这就使得房地产开发商实行结合开发变为可能，也为中小型房地产开发商结合介入郊区住宅大盘工程开发提供了机遇。采用结合开合运作形式的典型代表是广州市番禺区的“华南板块。但这种开发运作形式在实际应用过程中开发商往往会从自身利益出发，各自为政。不利于泛城郊地区住宅大盘的整体开发建立.3.3相关政策影响因素泛城郊地区住宅大盘开发政策因素主要包括：产业政策、土地政策、城市规划以及金融政策等方面。产业政策是国家和地方政府为了实现一定的经济和社会目的而对产业的形成和开展进展干预的各种政策的总和。产业政策直接影响房地产行业的开展方向。土地

8、政策是指国家和地方政府出台的相关城市土地决定、规定、意见、通知等。土地政策成为影响房地产开发最直接的风险因素。详细来讲，土地政策对城市郊区住宅大盘开发风险影响主要表如今：土地利用规划、土地获得方式和年度土地利用指标等三个方面。城市规划是为实现一定时期内城市开展的目的和各项建立而预先进展的综合部署和详细安排的行动步骤，并不断付诸施行的过程泛城郊地区住宅大盘开发过程中，一方面政府在制定和调整城市规划的时候就要全面考虑，使城市规划表达出其宏观性、整体性、长期性和灵敏性；另一方面，房地产开发商也要及早预测当地城市的规划目的，选择到增值潜力较大的区位。金融政策是指中央银行为实现宏观经济调控目的而采用各种

9、方式调节货币、利率和汇率程度，进而影响宏观经济的各种方针和措施的总称.一般说来，一个国家的宏观金融政策主要包括：货币政策、利率政策、汇率政策等三大政策.3.4区位选定影响因素泛城郊地区住宅大盘开发区位影响因素主要包括：经济因子、设施因子和位置因子三个因素.泛城郊地区住宅大盘开发区位影响因素中的经济因子主要包括：区域经济开展程度、国家和地区房地产行业开展程度、区域经济居民的收入程度、区域经济居民的消费程度等。不同区域的经济开展程度决定了房地产区位价值的不同，因为在经济开展程度较高的区域内居民可以享受到更高的个人收入、更好的个人开展空间、更高的生活质量.泛城郊地区住宅大盘开发区位选择的独特之处是非

10、常注重社会性根底设施的配套建立和其完好性。详细是指泛城郊地区住宅大盘工程周围的根底设施、生活设施、商业设施、教育设施、娱乐设施、医疗设施以及交通设施等.泛城郊地区住宅大盘开发工程如何选址将直接影响到开发商的利润和居住着的经济效益或生活满意程度。其中，位置因子是影响泛城郊地区住宅大盘区位选取的关键因素，主要反映在工程选址地的开展状况，交通便利状况，工程选址地的自然环境和人文环境等.3.5经营管理影响因素经营管理是郊区住宅大盘开发的最后一个阶段，也是最重要的一个环节。在地产工程开发的全过程中，开发商面临的主要任务就是尽快的将所建房屋出售出去，并回收资金获得投资利润。在这个过程中，房地产开发商将面临

11、着许多风险因素，如房地产市场的供求风险、财务风险、时间管理风险、沟通管理风险、经济风险和内部决策与管理风险等。其中最重要的还是营销筹划影响因素、物业管理影响因素以及其他因素.4.泛城郊地区住宅大盘开发的详细措施4.1准确确实定工程市场定位市场定位对泛城郊地区住宅大盘的营销具有关键作用，开发商要做好住宅大盘开发的市场定位工作。对于市场价格定位，要制定出合理的租售价格，一方面要维持开发商既有的利润程度；同时，也要为购房者所承受。开发商必须明确住宅大盘建成后的市场目的客户，只有判断好目的客户，才能获得预期目的。为此，开发商要认真分析该区域人口构成比例，合理预测市场需求分析，开发相应的建筑市常对于住宅

12、大盘的方案设计方面，一方面要符合建筑设计及城市规划要求，保证建筑设计及构造设计的质量；同时优化建立方案，做好住宅大盘工程开发的详细施行建立；此外，还要根据预测的目的客户类型制定相应的设计方案.4.2选择适当的开发运作形式选择适当的开发运作形式也是房地产开发商进展风险躲避的重要手段之一。这主要取决于房地产开发商的实力和郊区住宅大盘工程的建立规模。在郊区住宅大盘开发过程中，假设住宅大盘的工程并不是超级巨盘，而且房地产开发商具备足够的实力对工程进展单独的开发建立，那么开样的降低了开发商的开发本钱，缩短了开发周期，加快了郊区住区的配套设施完善和建立。此外，开发商对住宅大盘工程的选址离城市不宜过远，或者选择开展不成熟的区域，防止开发的住宅大盘工程防止成为一座“孤岛，而需要与城市形成一个自然的连绵带.4.5制定有效的经营管理方案房地产营销一直就在房地产的开展过程中担负非常重要的角色，它可以以独特的主题筹划为中心，综合利用各种营销手段，在消费者和开发商之间建立亲密的联络，使产品可以快速、准确地直达消费者.现阶段，只要房地产企业认清形势，房地产筹划能有效地整合房地产工程资源，充分发挥它的特长，增强工程的竞争才能，以赢得自己的主动权.参考文献：1余凯，?我国房地产开发形式研究j.沈阳建筑大学学