房地产开发企业会计（第三版）第08章无形资产和其他非流动资产

1、第八章 无形资产和其他非流动资产导入案例 恒大地产集团有限公司简称恒大地产，在香港联合交易所上市，股票代码（3333.HK）。1996年创立于广东省广州市，凭借规模优势、强大的品牌优势，以及具前瞻视野的领导团队，得以成为首屈一指且规模最大的住宅物业开发商。自2004年起，集团连续六年位列中国房地产企业十强。作为一家房地产企业其主要的资产和存货为房屋及土地，不过其也持有相当数量的商标权、专利权等无形资产，且无形资产占总资产的比例在逐年增大。2011年末恒大地产无形资产项目金额为27 551.70 万元，较2010年增加了640.28%，占当年资产总额的0.15%。 2012年末无形资产项目金额4

2、4 698.90 万元，较上年增长62.24%，占总资产的比例增加到0.19%。根据该公司2011年年报综合财务报表附注中对无形资产的披露，恒大地产营运若干俱乐部，涉及取得运动员登记或延长其合约的成本（包括代理费）会进行资本化，并按各合约期限根据直线法进行摊销。 虽然恒大地产无形资产占比相对较小，但考虑到其金额仍是亿元级别，因此其会计处理仍因引起企业重视。那么企业的无形资产如何界定？无形资产初始确认应遵循哪些原则？无形资产摊销期限如何确定？以及无形资产后续计量又该如何处理？本章内容第一节 无形资产的核算第二节 其他非流动资产的核算1.1 无形资产的特征和分类1.2 无形资产的计量 1.3 无形

3、资产核算应设置的账户及会计处理第一节 无形资产的核算 定义：无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产 。 无形资产的存在形式： 专利权 商标权 著作权 土地使用权 非专利技术 特许权 无形资产具有以下特征: (一)无形资产不具有实物形态 (二)无形资产具有可辨认性 (三)无形资产属于非货币性资产无形资产的分类分类按来源分：外部取得内部自创所有权是否可以转让：可转让无形资产不可转让无形资产按有效期分：有期限无形资产无期限无形资产二、无形资产的计量1 无形资产的确认 无形资产应当在符合定义的前提下，同时符合以下两个确认条件： 与该资产相关的经济利益很可能流入企业该无形资产的成本

4、能够可靠计量2 初始计量 无形资产通常是按实际成本计量，即取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出作为无形资产的成本。 不同来源的无形资产的成本构成：外购非货币性资产交换实际支付的价款作为实际成本：购买价款、相关税费、以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。投资合同或协议约定的价值确定初始成本。约定价值不公允，应按无形资产的公允价值作为无形资产的初始成本具有商业实质且公允价值能够可靠计量：支付补价方的确认收到补价放的确认投资者投入不同来源的无形资产的成本构成：债务重组企业合并以公允价值入账重组债权的账面余额与无形资产的公允价值之间的差额，计入营业外支出。以公允价值入账公允价

5、值不能可靠取得的，应按照名义金额入账。同一控制下：1、吸收合并：按被合并方账面价值确认初始成本。2、控股合并：被合并方账面价值作为合并成本。非同一控制：按购买日的公允价值计量政府补贴不同来源的无形资产的成本构成：土地使用权的处理： 一般企业取得土地使用权：无形资产。 房地产开发企业取得用于建造对外出售的房屋建筑物的土地使用权：计入所建造的房屋建筑物成本。3.内部研究开发费用的确认和计量阶段划分：研究阶段开发阶段是指为获取新的技术和知识等进行的有计划的调查。研究阶段的特点具有计划性和探索性。该阶段的支出于发生时计入当期损益。 是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计

6、，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。开发阶段的特点具有针对性，形成成果的可能性较大。 开发阶段有关支出资本化的条件: 开发阶段，资本化支出计入无形资产的成本，必须同时满足下列条件： 1、完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性； 2、具有完成该无形资产并使用或出售的意图； 3、无形资产产生经济利益的方式； 4、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产； 5、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠计量。内部开发形成无形资产的计量： 1、研究阶段的支出全部费用化，计入当期损益 2、开发阶段的支出符合条件的才能资本化，不符

7、合资本化条件的计入当期损益（首先在研究开发支出中归集，期末结转管理费用）。 3、企业自行开发无形资产发生的研发支出，未满足资本化条件的，借记“研发支出费用化支出”科目，满足资本化条件的，借记“研发支出资本化支出”科目，贷记“原材料”、“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目。 4、研究开发项目达到预定用途形成无形资产的，应按“研发支出资本化支出”科目的余额，借记“无形资产”科目，贷记“研发支出资本化支出”科目。4、无形资产的后续计量使用寿命的确定 使用寿命有限：进行恰当估计； 无法预见无形资产为企业带来未来经济利益期限：视为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命的复核 至少应当于每年年度终了时，对无形

8、资产的使用寿命及摊销方法进行复核。 无形资产的摊销摊销期：自其可供使用时起至终止确认时止。摊销方法：反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式，并一致地运用于不同会计期间。应摊销的金额：成本扣除预计残值后的金额已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。无形资产的减值房地产开发企业应当定期或者至少于每年年度终了时检查各项无形资产预计给企业带来未来经济利益的能力。存在下列一项或若干项情况时，应当计提无形资产减值准备： 某项无形资产已被其他新技术等替代，使其为企业创造经济利益的能力受到重大不利影响； 某项无形资产的市价在当期大幅下跌，在剩余摊销年限内预期不会恢复； 某项

9、无形资产已超过法律保护期，但仍然具有部分使用价值； 其他足以证明某项无形资产实质上已经发生了减值的情形。三、无形资产核算应设置的账户及会计处理账户无形资产研发支出无形资产减值准备累计摊销会计处理：（1）从外部取得无形资产的会计处理购买 借：无形资产 贷：银行存款（库存现金） 借：无形资产 贷：实收资本（股本）接受投资 借：无形资产 贷：其他资产非货币性资产交换5、无形资产的处置出售放弃无形资产的所有权。实际取得的价款与账面价值的差额直接计入当期损益。出租拥有所有权，转让使用权。属于日常活动收入范围确认相关的收入及成本。报废无形资产预期不能为企业带来未来经济利益，不再符合无形资产的定义，应将其转

10、销。（1）从外部取得无形资产的会计处理债务重组借：无形资产、营业外支出等 贷：应收账款等借：无形资产 分摊时：借：递延收益 贷：递延收益 贷：营业外收入 政府补助同一控制吸收合并 非同一控制：借：无形资产 借：无形资产（借差为营业外支出） 贷：银行存款 贷：有关科目 （贷差为营业外收入）企业合并借：无形资产 贷：营业外收入接受捐赠【例】外购无形资产 企业购买一新产品的专利权，价款30 000元，同时发生业务洽谈、考察等费用3 600元，价款已由银行存款支付。企业作如下会计分录： 借：无形资产专利权 33 600 贷：银行存款 33 600【例】投资者投入无形资产 企业接受某投资者的专利权投资，

11、双方确定的价值为900 000元；该投资者所占公司注册资本的份额为750 000元。现已办妥相关手续，企业作如下会计分录： 借：无形资产专利权 900 000 贷：实收资本 750 000 资本公积资本溢价 150 000（2）内部开发取得无形资产的会计处理 不满足资本化条件的： 借记“研发支出费用化支出”科目 满足资本化条件的： 借记“研发支出资本化支出”科目， 贷记“原材料”、“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目。 达到预定用途形成无形资产的： 借记“无形资产”科目， 贷记“研发支出资本化支出”科目。（3）处置无形资产的会计处理 出售时： 借：银行存款 累计摊销 无形资产减值准备 营业外支

12、出处置非流动资产损失（借差） 贷：应交税费 无形资产 营业外收入处置非流动资产利得（贷差）【例】无形资产出售 企业于2013年2月份将拥有的一项商标权出售，取得收入900 000元。该商标权账面原价810 000元，累计摊销60 000元。企业作如下会计分录： 应纳营业税：900 0005%=45 000（元） 应纳城市维护建设税：45 0007%=3 150（元） 应交教育费附加：45 0003%=1 350（元）该公司的会计处理： 借：银行存款 900 000 累计摊销 60 000 贷：无形资产商标权 810 000 应交税费应交营业税 45 000 应交城市维护建设税 3 150 应交

13、教育费附加 1 350 营业外收入处置非流动资产利得 100 500（3）处置无形资产的会计处理 出租时： 借：银行存款 贷：其他业务收入 摊销成本以及发生的与转让有关的各种费用支出 时： 借：其他业务成本 贷：累计摊销 银行存款等【例】无形资产出租 企业将一项专利技术出租给另一企业使用。该专利技术账面余额为18 000 000元，摊销期限为10年；出租合同规定，每年使用费600万元。企业作如下会计分录： 企业收到使用费时: 借：银行存款 6 000 000 贷：其他业务收入 6 000 000 计提摊销时： 借：其他业务成本 1 800 000 贷：累计摊销 1 800 000（3）处置无形

14、资产的会计处理 报废时： 借：累计摊销 无形资产减值准备 营业外支出（差额） 贷：无形资产 【例】无形资产报废 企业拥有的某项专利技术，账面余额为15 000 000元，摊销期限为10年，采用直线法进行摊销，已摊销了5年。假定该项专利权的残值为0，计提的减值准备为1 800 000元，今年用其生产的产品没有市场，应予以转销。企业作如下会计分录： 借：累计摊销 7 500 000 无形资产减值准备 1 800 000 营业外支出处置无形资产损失 5 700 000 贷：无形资产专利权 15 000 000第二节 其他非流动资产的核算 一、商誉的核算 二、长期待摊费用的核算1、商誉概述定义：是指企

15、业由于所处地理位置优越，或由于信誉卓著而获得了客户的信任，或由于组织得当、生产经营效益高，或由于历史悠久，积累了丰富的从事本行业的经验，或由于技术先进、掌握了生产的诀窍等原因而形成的无形价值。分类：外购商誉和自创商誉。只有外购的商誉才能入账，自创商誉不能入账。2、商誉的计量确认： 理论上：只要企业有获得超额收益的能力，即可确认商誉的存在。 实务中：一般只对外购商誉即合并商誉加以确认入账，自行创造的商誉不予入账。2、商誉的计量初始计量： 合并成本减去合并中取得被购买方可辨认净资产公允价值份额。 非同一控制下的控股合并：长期股权投资的成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值的差额，体现为合

16、并财务报表中的商誉。 非同一控制下的吸收合并：企业合并成本与所取得的被购买方可辨认净资产公允价值之间的差额，视情况分别确认为商誉或是计入企业合并当期的损益。 2、商誉的计量后续计量： 商誉确认后，持有期间不再摊销；企业如果拥有因企业合并所形成的商誉的，至少应当在每年年度终了进行减值测试。 商誉减值的确定应分两步进行： 第一步，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。 第二步，对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，应当就其差额确认减值损失。3、商誉核算应设置的账户及其会计处理账户：商誉、商誉减值准备【例】商誉的确认及摊销 甲房地产开发企业收购乙企业，经评估，乙企业净资产的公允价值为600万元，甲企业的购买价格为750万元，其差额规定在10年内摊销。企业作如下会计分录： （1）购入时： 借：各项资产 6 000 000 商誉 1 500 000 贷：银行存款 7 500 000（2）摊销时： 借：管理费用 150 000 贷：商誉 150 000二、长期待摊费用的核算定义：是指企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1 年以上的各项费用。特征： 属于非流动资产