物业服务区域维修养护措施方案

1、物业服务区域维修养护措施方案一、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措笊白天由管理处受理报修，夜间由保安室受理报修，维修人员值班 到晚上8： 00 （夏季延长到晚上10： 00）,维修单写明报修内容和维修人员、维修时间、维修情况，维修完毕由住户验收签字确认，小区 公布值班电话。同时，实行“首问责任制”，即第一个被业主问到或 接待的管理人员必须作为责任人负责解答、办理或协调处理、落实业 主要解决的问题。1、凡遇业主、使用人到物业管理处反映需维修项目，应当场填写维修单，并随业主去现场确认需维修项目。2、维修单即时送交工程维修部。屋而维修当天到现场査看，与住户约定时间维修：急修15分钟（夜间1小时）

2、内到现场，不能立 即解决的采取临时措施；采取小修不过夜的原则。3、维修完毕，由业主进行检査，认为合格后签字为准，三日内,管理处派人复查或电话回访，并作出记录，对于程度严重者，派专人 定期上门查询。4、管理处员工都要热情接待来访人员，可以当场解决的问题应当场解块。如确有人手缺少等困难，也要解释清楚，不冷言相对或置 之不理。5、维修过程中，管理处员工不得接受业主的馈赠，保质保量尽快完成报修内容。6、遇有维修任务，公司任何员工一经指派，不得以任何理由推诿，按时赶到现场。7、对于任何违反制度的行为，业主均可向公司进行投诉，公司将对违纪行为严厉查处。二、物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施1、

3、房屋管理与维修养护服务内容1.1房屋管理（1）制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检 制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。（2）每年第四季度制定下一年度维修养护计划。（3）小区主岀入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标， 组团及幢、单元（门）、门户标号标志明显。（4）房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、 无污迹。（5）楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂 缝、无破损、无明显污渍，使用安全。（6）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美 观，无安全隐患或破损。（7）封闭阳台统一有序，色调一致，不超岀外墙面。（8）除建筑设

4、计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、 遮阳蓬等。（9）空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。（10）对违反规划私搭乱建、擅白改变房屋用途的行为及时劝阻, 并报告业主委员会和有关部门。1.2维修养护（1）巡查物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括:每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上级，必要时请 专业单位进行检测评定：每季检查1次墙体、墙面；每季检査1次顶棚：每季检査1次楼梯、扶手；每季检查1次屋面保温隔热层、防水层；每季检査1次天台扶栏、公共防盗网；每季检査1次散水坡、雨檐台、连廊；每季全面检查1次楼板、地面砖；每季度检查1次通风口；每半月巡査1次小区各标

5、识：每周全面检查1次公共门窗；每周巡査1次路面、侧石、井盖等；每周巡查1次围墙：每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；每周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。（2）维修服务在房屋巡査中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属 于物业服务费用中支出的维修项目在24小时内组织修复；需要动用 维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于 24小时内向业主委员会提出书而申请，根据业主大会的决定组织维修。1.2装饰装修管理（1）受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物 业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物 业使用人装修须知和注意事项。（2）装饰装修期间

6、每日巡査1次现场，发现业主或物业使用人 未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共 用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报 告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。（3）装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理 服务协议的当事人按照约定处理。（4）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、 遮盖等措施，应在2日内清运完単。（5）自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运完毕。2、房屋本体管理与维修措施大纲分析本项目物业所在地区的气候，作为本物业房屋建筑日常维护。 为确保本物业正常发挥其使用功能，保

7、持其干净、漂亮、整洁的建筑 形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，我们将坚持以预防为 主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体 及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护 的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、 新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、 防滑的管理。在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程岀现的 质量问题，我们将积极配合政府市政府相关部门进行检査和监督施工 单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。非正常 使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护， 管

8、理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相关部 门批准后实施。在管理期内管理处将通过以下管理措施的实施，实现既定管理目 标，以保障房屋及公用设施的正常使用功能和独特的景观特色。3、房屋日常维修和养护的标准和实施效果我们将通过对物业设施的日常巡视发现问题及时处理和定期的 保养维修，确保房屋本体和公共设施的维修养护达到达到以下标准和 实施效果：（1）维修养护的总效果1）保证房屋的使用功能和安全；2）维护房屋外观完好；3）延长房屋使用寿命，发挥房屋的使用价值，实现物业的保值 增值；4）房屋及配套设施完好率99%以上。5）房屋零修、急修及时率为100%。6）中大修工程质量合格率为100%。

9、7）重大维修工程回访率为100%o（2）房屋本体日常维修的标准1）屋内地面：无开裂，无空鼓，无凹陷；2）吊顶，天花板：无残缺，平整稳固，无污迹；3）门、窗：无损坏，无变形，开顺畅、关严紧，扣把齐全：4）栏杆、围拦：完整牢固无损坏，油漆无脱落；5）道路、车场：路面平整，无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率 99%以上；6）热水器、排气扇等各种小型设备：正常运转，加热正常，无 漏水。7）房屋外墙面：无损坏，无污迹，无渗水，整洁统一；8）房屋内墙面：平整无裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹：9）排水口：无杂物堵塞，护网完好；10）排污井：无堵塞，排放良好。11）照明开关：控制可靠，分合灵活，接线无松动、无超负载

10、发 热现象；12）线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发 热变色现象；13）日光灯：不闪烁，无两头发黑、灯管不亮现象；14）白炽灯：灯口与灯泡结合不松动，应按不同要求合理安装不 同功率的灯泡；15）室外照明：灯具无破损，无漏雨进水现象。4、房屋建筑日常定期维护的实施细则根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建 筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和 季节性査勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等 级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、 暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等 易受直

11、接影响的结构进行全面检查，根据检査结果制订针对性的维护 计划和实施方案。（1）砌体结构的修缮与养护1）砌体结构的修缮主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行, 以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消 除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强 材料修复。2）砌体结构的加固砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时, 管理处将组织专业人员进行鉴定，对己达到危险程度的构件，进行砖 砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。3）砌体结构的养护为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、 楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，

12、防止砌体受潮、腐蚀，并 进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋而隔热 层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复, 减少和稳定温度裂缝发展。（2）钢筋混凝土结构的修缮与养护管理处将依据本物业的特点，制定严格的钢筋混凝土结构维修与 养护的实施方案，包括钢筋混凝土表而损坏的维修、钢筋混凝土深层 损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土 结构的养护，并提醒用户不得随意改变房屋用途和改变房屋结构，禁 止超载使用（3）房屋防水工程的修缮与养护在日常维护工作中，管理处将坚持防排结合，以防为主的原则, 选用环保、新型、高效、高质的维修养护材料，对屋面、墙体

13、、地下 室以及室内的防水工程进行及时的修缮与养护，同时对防水工程建立 技术档案、定期检查、合理施工、及时修复。（4）房屋装饰工程的修缮与养护管理处将制定严密的房屋装饰工程的修缮养护计划：对石质、土 质等块料饰而定期清洗、晶而处理和打蜡，地板、墙而、天花保持定 期清洁，保持无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝；对房屋装饰工程以 养护为主，以维修为手段，定期检查，发现缺陷及时处理。（5）门窗的修缮与养护管理处将定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前 后加强对门窗的检查，做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀, 影响门的使用功能。定期进行油漆；加强对铝合金门窗的保护，使其 免遭侵蚀和撞击，发现

14、问题及时处理。（6）公用设施的维修和养护管理处将加强公共设施的日常巡视检查，及时处理小的损坏和隐 患。5、房屋建筑管理的计划对房屋本体及公用设施的维修养护管理，我们坚持以预防为主的 计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，编制科学性和操 作性强的修缮养护计划。在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的 质量问题，由施工单位负责整改，物业物业服务中心配合物业管理部 门进行检査和监督落实。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房 屋损坏，物业服务中心负责维修养护，大、中修或更新改造由物业服 务中心制订修缮计划。房屋木体及公用设施维修养护计划如下：房屋本体维修养护计划表序号项目时间

15、间隔次数维修养护内容1地基基础半年-检查地基有无超过允许范围的不均 匀沉降。检查基础有无升裂、破损，勒脚有无 破损。每季*1.走访客户，了解其办公室内有无发 现白蚊，检查公共部位有无白蚁，发现 蚊害，及时报进行防治。每年1.检查房屋基础结构性能是否完好以 及地基沉降总量情况。2梁每季1.检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年1.检査整体结构性能是否完好。序号项目时间间隔次数维修养护内容重结向板每季 1.检査有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。1.检查整体结构性能是否完好。柱每季. 1.检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。每年1.检査整体结构性能是否完好。承重墙每季*1.检査有无孔洞、裂缝、腐蚀。每年,1.检查整体结

16、构性能是否完好。备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素 引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修 方案，由专业公司实施处理。3非承重墙每月 -1.检查墙体是否平直、有无裂缝、孔 洞、风化等缺陷。每年- 2.检査墙体结构性能是否完好。4屋面每周清扫、冲洗屋面。检査雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。检查屋而有无积水。检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常即时修复。检査隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏， 发现损坏及时修复。发现涂料防水层破损、老化造成屋面序号项目时间间隔次数维修养护内容渗漏的，及时修复或更换。7.检査避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。3匚1.

17、对不锈钢避雷网上不锈钢油。每季. 1.油漆圆钢避雷网。每年全面修补隔热层板，重新勾缝。检修屋面防水层。检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。4屋面（续）备注每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消 除涂料防水层破损、老化的状况，以及 沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。5楼地面每季检查楼地面是否平整完好，有无空鼓 和破裂。检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、 破损，发现问题及时处理。更换大面积松脱、破损的地面饰面材 料。对花岗石进行抛光、晶而、打蜡处理。每年1.检査楼地而面结构功能的完好性。序号项目时间间隔次数维修养护内容6楼梯每半年-检査扶手、踏步有无损坏，发现异常 随时修复。补换损坏的花岗石地板。修复空鼓的花岗石

18、地板。每年油漆扶手。对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。7公共通道每周-L检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松 脱；发现异常及时修复。2.公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥 落，发现异常随时处理。每半年1-检查扶手、踏步有无损坏，发现异常 随时修复。补换损坏的花岗石地板。修复空鼓的花岗石地板。每年油漆扶手。对空鼓、开裂、损坏的花岗石地板予以修复或换。8内墙涂料、每月*修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。处理内墙而变色现象。序号项目时间间隔次数维修养护内容面石土质块材处理内墙面局部渗漏。更换破损的石土质块材。每季1.处理内墙而大而积渗漏。每年1.雨季对客户窗台进行密封维护检査， 杜绝雨水侵入。备注内墙

19、面每3年翻新一次。9吊顶每周*1.检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损 坏及时修补。每月*2.加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉 变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉 变的部分及时修复。10门窗每月1.检査木门门扇有无松动、下垂、翘曲 变形、霉变和腐朽。2 .门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。3.（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、 生锈。每半年1.更换门窗的易磨损部件。公用建筑维修养护计划表序号项目时间次数维修养护内容1停车场（库）每日L检査路面有无积水。检査停车场地面有无起壳、地鼓、裂 缝。检査车道灯有无损坏。检査行车指示标志是否正常。发现异常即时处理或修复。每月检查停车线、行车指示线是否清晰、 完整。

20、限速牌、指示牌是否齐全、完整。检査挡车器是否正常。2沟渠池井每周*1检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常 及时疏通。2.检查雨水篦有无异常。每季1-检查井底及池底是否有污物沉积，如 有沉积及时清污。检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常 及时修复。检査沟、渠是否完好，如有异常及时 修复。井盖及雨水篦刷漆。检查井盖完好程度，发现损坏及时修 复或更换。3雕塑、建筑小品每周全面清洁。检査有无破损，如有异常及时修复。检查有无乱刻乱划现象，发现问题及 时处理。4公共标 识标牌 等设施每周 保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。检査牢固程度，如有松脱，及时恢复。每半年a1.检查完好程度，加固。5垃

21、圾中转站每周1.检查有无损坏，发现问题及时处理。6管网每日.检査管线接头有无渗漏现象。检查管线固定支架的松紧情况。每周检查管道保温层有无损坏。管网支架完好。每半年管道刷漆。检查或更换管网。发现异常及时修复。定期养护计划表类周 期序 号检查内容房 屋 本 体 共 用 设 施 维 修 养 护年1瓷砖外墙面，清洗一次2室外墙体喷涂、全面喷涂一次二年大理石条砖、瓷面砖墙体、墙面清洗一次年1室内楼道、楼梯墙面修补、粉刷或喷涂一次2顶棚全面保养、粉刷一次3楼梯、扶手全面修补、刷漆一次4雨污水管四年油漆一次年1天而铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次2木门、窗油漆一次3木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗

22、4信报箱每年刷漆一次（不锈钢材料例外）5房屋标识（栋号、单元号、楼层号）重喷写一次（不 锈钢材料例外）备 注1、基础设施在二年内正常情况下不做计划大维修，加强例行巡 查，发现意外情况及时处理2、保养情况填入维修与服务联系单。6、房屋建筑管理的实施物业服务中心根据日常巡视检查的结果，制订房屋建筑的修缮养 护计划。其中，日常维修养护由物业服务中心按时安排组织实施，资 金编制维修预算，上报原阳县龙源街道办事处，获得批准后，由物业 服务中心或聘请专业公司组织实施。维修养护实施细则根据日常巡视检查的结果，由工程部组织专业人员实施房屋建筑 的日常零星维修养护工作。每年对房屋建筑的使用情况作一次全面的 鉴定

23、，据此制订年度修缮养护计划和实施方案。另外，遇台风、暴雨 等恶劣天气，对房屋建筑的基础、外墙、屋而等易受直接影响的结构 进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。重视白蚊防治，确保房屋建筑安全白蚁防治是一项长期的工作，为消除白蚁危害隐患，我们坚持“预 防为主，综合防治”的方针。我们定期进行防治消杀，我们还将定期 检査建筑物各部位，及时走访客户，收集白蚁防治的有关信息，发现 白蚁立即进行防治消杀，确保房屋建筑的安全。搞好房屋查勘工作通过房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完损状况，确定 房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。因此, 我们对房屋进行定期查勘和季节

24、性查勘工作。我们将定期查勘(以13年为宜)，记录各部分完损情况，并输 入电脑，按照一定的标准进行分析，最后评定房屋完损等级。7、公建配套设备、设施及各类管线的管理措施主动协助邮政、电讯电话公司、网通信息港、有线电视、 燃气等相关公建配套、设备设施管理部门的工作，在接线、维修等施 工时，兼顾小区管理有关要求，在开通电话、有线电视时，必须按布 线规范操作，严禁乱拉乱接。如有故障或问题及时通知相关部门解决。对于计算机网络线路、监控设备线路因小区己预埋管线， 主要是防止业主改装时乱拉乱接。个别地方如在原设计时未能考虑周到，需增加或重新布线、 增设设备，必须向管理处申报方案，经同意后方可施工。制止野蛮装

25、修或施工引起管线及设备设施损坏。定期对管线及设备设施进行巡捡，发现问题，及时处理。三、公共设施管理实施措施1、公共设备设施运行、维修、保养服务内容（1）供配电1）总配电室专人值守，每2小时检査1次设备运行状况，对主 要运行参数进行查抄：具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用 电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每周巡查1次。2）高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压 配电设备、绝缘工具进行打压检测。3）配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有 效防止蛇鼠等小动物进入：无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。4）无自身系统故障引起的计划外大面积停电。（2）公共照明

26、1）院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏 的开关、灯口、灯泡。2）保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%：院落照明灯按时开启， 满足使用要求。3）公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制 柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率 100%。（3）电梯1）配备专业管理人员，电梯设备运行情况每天巡查2次。2）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。3）委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年 进行安全检测，并在轿厢内贴年检合格证，并对维保单位保养工 作进行监督，保存相关记录。4）电梯发生故障，物业管理人员应及时通

27、知电梯维保单位，并 督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复 杂维修3日内完成：发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即 通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助 专业维修人员进行救治；物业服务企业保存相关记录。（4）给排水1）生活供水泵房设备运行情况每日检查1次：地下室、管道井等部位明装 管线、阀门巡查每周1次。水泵、阀门全面检査、检测、保养每年1次，保证正常供水; 水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少 1次。水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行 化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。水箱、水池管理具备一箱一

28、 P；上人孔盖板完好并加锁；溢流 管口安装防护网并安好：每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理, 确保供水的安全性。泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。2）雨污水排放公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通。雨水管道、化粪池等部门每季检查1次，视情况进行清通，排 水畅通，无堵塞。污水提升泵检査保养每半年1次，对化粪池进行清挖、清抽, 集水坑定期清理。雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆, 损坏井盖及时更换。（5）供热设施1）自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物 业服务企业负责维护、管

29、理，或由其委托专业供暖公司维护、管理; 采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托 承担小区内供热交换站及二次供热管线的维护和管理。2）每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。3）供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每2小时巡 视机房和设备一次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各 类故障隐患。4）维修人员每日10:00、22:00对小区供采暖阀门进行巡视检查, 对巡视中发现的问题应及时釆取整改措施，暂时不能解决的应及时上 报主管部门。（6）安全防范设施管理1）监控系统设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画 面齐全、清晰；按设备随机使

30、用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进 行检修保养；设备出现故障，能及时修复。2）门禁系统每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机检查保养每季1次：一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。3）电子巡更调试保养每季1次，保证正常运行；保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、査询及打印 功能正常，巡更违规记录提示功能正常。4）周界防范系统主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次：报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障 24小时内修复。5）防雷接地系统每

31、年2次检査避备装置，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国 家规定。6）景观配套附属设施设备每日按时开启：每月检查1次，发现损坏及时修复。重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项 设施运行正常。2、公共设施设备运行和维修养护工作实施纲要（1）按照DB510100/T 054-2010的规定进行维修、更新、改造。（2）有房屋共用部位及共用设施设备的基础档案。（3）共用部位检查中发现的问题，按照责任范围编制修缮计划， 并按计划组织修缮。共用设施设备运行中岀现的故障及检查中发现的 问题，属于急修范围内，应在30分钟内组织到场维修。（4）按合

32、同约定规范使用房屋专项维修资金，有紧急维修情形， 按维修资金紧急使用预案实施维修。（5）每年第4季度制订出下一年度维修养护计划。（6）特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。（7）雷电、强降水、大风等极端天气前后有检査防范措施。（8）设备机房1）每月清洁1次，机房整洁有序，室内无杂物。2）设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3）在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具，确保完好有效。4）设施设备标识、标牌齐全。5）张贴或悬挂相关制度、证书。6）记录齐全、完整。7）运行、检查、维修养护记录应每月归档。3、公共设施设备运行和维修养护工作实施细则项目系统巡查内容计划巡杏周期养护内容计划养护周期

33、维修内容计划维修周期（日期）更新共用 部 位房屋结构柱、梁、板 等结构构件 外观岀现变 形、开裂等 现象1次/季/梁、板、柱等结构构件，外观出 现变形、开 裂等现象。应建议相关 业主中请房 屋安全鉴定， 同时采取必 要的防护措 施。按照鉴定 结果组织修 缮。/5栋单元间 沉降缝装饰 条部分开 裂、沉降缝 屋脊及墙面 开裂、（2013 年4月20日地震所致）需启动维修资金、项目安排/建筑部件外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、1次/季/屋面出现不平整、破裂等，构造层1-2次/年影响使用功能和观感效/项目系统巡查内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新雨罩、空调室外机支撑构件

34、等岀现空鼓 等，交接处 出现不密实 等，屋脊、 檐口岀现不 平直等，影 响使用功能 和观感效果果的、及时计划维修、共用部位的门、窗、玻璃等1次/月调整、紧固、增补丢失附件2次/年影响使用 功能和观感效果的楼栋内通 道防火门面 板部分损坏1-2次/年影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修。/5-4单元至屋面通道门更换成钢筋铁门2月/共用部位的室内地面、 墙而、天棚;室外屋面、1次/季/出现老化、断裂、翘边、封口脱开、严重空鼓1-2次/年严重影响房屋使用功能的、及时计划/项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新散水等等，引起房 屋渗水，严 重影响房屋

35、使用功能维修。汛前和强降 雨后检査屋 而防水和雨 落管等1次/月汛前和强降雨后1次/影响使用功能和观感效果的1-2次/年 影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修。/附属构筑物巡查道路、场地、阶梯 及扶手、侧 石、管井、沟渠等1次/月1-5栋屋 面铁爬梯、.IIHT.ll.梯机房铁梯、除锈刷漆、1次/年影响使用功能和观感效果的1-2次/年 影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修。/地下停车场反光立 柱护角部 分脱落、需打孔固定4-6月10-12 月/项目系统巡查内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新1-5栋单 元外铁护 栏加固、除 锈刷漆4-6月10-1

36、2月/检査雨、污水管井等1次/季/影响使用功能和观感效果的1-2次/年 影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修。/巡査大门、围墙、围栏等1次/月除锈上漆3-12 月影响使用功能和观感效果的1-2次/年 影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修。/巡查休闲 椅、凉亭、 雕塑、景观小品等1 次/月景观水泵1次/月5-4栋间景观水泵烧毁4-6月影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修。更新项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新木座椅紧固、加固、除锈、木条休整更新、刷漆4-6月10-12月影响使用功能和观感效果的1-2次/年 影响使用功 能和观感

37、效 果的、及时计 划维修。1、经维修后达 不到 要求2、维修费用达到重置费 用 50% 及以 上文体设施紧固、加 固、除锈上漆4-9月影响使用功能和观感效果的1-2次/年 影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修。1、经维修后达不到要求2、维项目系统巡查内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新修费用达到重置费用50% 及以 上检测防宙装置1次/年/影响使用功能和观感效果的1-2次/年1、经维修 后达 不到 要求2、维修费 用达 到重 置费 用 50%项目系统巡查内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新及以上共用 设 施 设 备供水系统

38、每半年至少 应对二次供 水设施进行1次清洗消 毒，水质符 合 GB 5749 的要求水箱清洗消毒2次/年岀现管井堵塞、基础沉降等1次/年及时计划维修经维 修后 仍达 不到 要求巡检供水设 施，发现跑 冒滴漏现象 及时解决1次/日缺水控制检查1次/月柜（箱）体锈蚀、变形等电气元器 件烧毁、线 路短路等电机窜轴、温升超限等水泵渗漏、叶轮摩2次/年影响使用功能和观感效 果的、及时计划维修、1、经维修 后仍 达不 到要 求2、维修费 用达 到重 置费项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新擦等5.其它设备（变频器及 其联动装置 等）出现故障用50%及以上巡视水箱

39、间、水泵房, 检査设备运 行状况、水 箱、蓄水池 盖板应保持 完好并加 锁，钥匙由 专人保管；1次/日溢流管口、透气口应 安装金属 防护网并 保持完好1次/月影响使用功能和观感效果的1次/年影响使用功 能的、及时计 划维修、经维修后仍达不到要求维 修费 用达 到重 置费用50%及以水箱浮球及浮球控制阀检查1次/月水箱浮球更换及浮球控制阀检修、 更换配件1次/年连接件除锈上油2次/年各类阀门检修1次/年项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新排水系统上排水设施：对雨、污水 井、屋而雨 水口等设施进行检査，组织清理、疏通1次/月（日常） 1次/汛 期前及 强

40、降雨 后/1.管道及附 件锈蚀、破1次/年影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修。经维修后达不到要求维 修费 用达 到重 置费用50% 及以 上污水泵：巡视检査设备运行状态：1次/日（汛期）1次/月手动启动测试1次/月箕2.管道支、吊架脱落等养护1次/年化粪池：发现异常及时清掏2次/月清掏2次/年影响使用功能影响使用功 能的、及时计 划维修。1.经维修后达 不到 耍求供配电系巡视楼内照明、完好率2次/周影响观感1次/季效果的一般故障修复1日内项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新统及照明应不低于85% o复杂故障修复5日内2.维修费用达到重置费用

41、50% 及以 上巡视楼外照明、完好率应不低于85% o1次/周一般故障修复1日内复杂故障修复1周内调整时间控制器1周内巡视应急照明1次/日发现故障，组织维修。30分钟内巡视低压柜运行状况1次/3日养护内容 包括紧固、 检测、清 扫；1次/年柜（箱） 体锈蚀、变形等仪表经检 测后达不到使用功能各类电气 元件及开关 连杆损裂、1次/年影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修、1、电 器装 置经 维修 后， 有关 部门 巡检 仍达检查电气安全1次/年检査低压配电箱和线路运行状况；1次/月养护内容 包括紧固、 检测、清扫1次/年项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（

42、日期）更新检査控制柜运行状况2次/月触点烧蚀、线路短路等4.操纵机 构、机械闭 锁、电气连 锁等出现故障不到 要求2、维修费用达到重 置费用50% 及以 上巡视发电机充电机和蓄电池1次/周试运行、保证运行正常2次/月活化蓄电池1次/年配电室、楼 层配电间： 有门、孔、 洞、窗等处 的防鼠措施 完备；穿墙 线槽周边封 堵严密；锁 具完好：电2次/年配电室、楼 层配电间: 有门、孔、 洞、窗等处 的防鼠封 堵;穿墙线 槽周边封 堵严密;锁 具修补：电2次/年配电室、楼 层配电间： 有门、孔、 洞、窗等处 的防鼠措施 完备；穿墙 线槽周边封 堵严密；锁 具完好；电2次/年影响使用功 能和观感效 果的

43、、及时计 划维修、/项目系统巡查内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新缆进岀线和 开关标识准 确。缆进岀线和开关标识增补。缆进岀线和开关标识准确。变电站高低 压电缆沟、 电梯底坑无 积水。2次/年外表清洁1次/月每2年组织 对高低压母 线、配电盘、 变压器、电 缆进行1次 例行试验， 根据试验记 录对相关设 备进行维 护。1次/2年/计最读数抄录1次/月每5年检验1次内1次/5 部核算电年 能表。电能表故障影响使用功能的、及时计划维修、经维 修后 达不 到要求电梯专业维保单位按照维保合同1次/15天维护保养、工程部水电工按照维项目系统巡查内容计划巡查周期养护内容计

44、划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新保合同要求配合跟进弱电系统前端设备是否正常1次/月摄像头检查调校1次/2月出现故障，影响使用功 能、技防设 施设备岀现 运行不正常 和损坏等问 题，出现故障，影 响使用功能 的，应立即 进行维修。经维修 后达 不到 要求维 修费 用达 到重 置费用50% 及以上1次/月电锁、闭门 器、出门开 关等调整、紧固1次/月1次/月红外对射 探测器运 行状态测 试、保障设备运行正常2次/月1次/月调整、紧固1次/季1次/月调整、紧固1次/月1次/月调整、紧固1次/月传输系统是否正常：线管（槽）、1次/月影响使用功能和观感效果的1次/季1 .线管（槽）破裂2.支吊

45、架松项目系统巡查内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新支吊架、桥架检査动、脱落、 缺失等3.桥架锈 蚀、变形等,中央处理单 元是否正 常，是否保 障设备运行 正常。1次/周调整、紧固1次/季各系统出 现故障，影 响使用功能不间断供 电电源不能 供电、供电 电压超出规 定供电范围 或供电时间 低于产品标 准经 维修 后达 不到 要求维 修费 用达 到重 置费用50% 及以 上周界报警主项目安排时更新项目系统巡查内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新机损坏间监控UPS电源损坏项目安排时间更新车卡录制移至客户中 心、增加网 线项目安排时间报

46、警控制管 理主机巡 查、保障设 备运行正 常。1次/日调整、紧固1次/季出现故障，影响使用功能、出现故障，影 响使用功能 的，应立即 进行维修。经维修后达不到要求维修费用达到重置费用50%及以项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新上消防系统专业维保单位按照维保合同1次/周维护保养、工程部水电工按照维保合同要求配合跟进防雷系统接闪器是否出现锈蚀、损伤等1次/季除锈上漆1次/季1.3年及以 上进行防腐 处理2.岀现锈 蚀、损伤等1次/年影响使用功 能的，应立 即进行维修。经检测，不符 合GB 5005 7的 规 定， 锈蚀 部位 超过 截而 的1/3或损伤

47、长度达项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新到30%及以上引下线、接 地装置是否 出现锈蚀、 线路断路、 电腐蚀等1次/季除锈上漆1次/季1、3年及以上进行防腐处理2、出现锈蚀、线路断 路、电腐蚀 等1次/年 影响使用功 能的，应立 即进行维修。1.经 检 测， 不符 合GB 5005 7的 规 定， 引下 线和 等电 位连 接线 锈蚀 部位项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新超过截面的1/3或损 伤长 度达 到 30% 及以 上2.测 量接 地电 阻值 达不 到要求项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养

48、护周期维修内容计划维修周期（日期）更新避雷器（如 阀型、管型 等）避雷器 外观是否损 坏1次/季/影响使用功能和观感效果的1次/年 影响使用功 能的，应立 即进行维修。电 导电 流及 检测 串联 组合 原件 的非 线性 系数 差值 达不 到要 求经 测 量， 灭弧 管内 径、项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新内部 间 隙、 外部 染 层、 两端 连 接、 外部 间隙 和排 气、 开口 端的 星形 电极 齿孔 等出 现不项目系统巡查内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新合格电源浪涌保护器、信号 浪涌保护 器、天馈浪 涌保

49、护器外 观是否损坏1次/季/影响使用功能和观感效果的1次/年 影响使用功 能的，应立 即进行维修。经检测，不符 合GB50343的规定4、紧急维修出现以下情况，应依法采取应急措施，及时除险，并实施紧急维 修、30分钟内组织维修人员到场维修：楼体外墙装饰面有脱落危险；屋面、外墙而出现严重渗漏；楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等的各种扶手、 栏杆有脱落危险：专有部分外各类栏杆、围栏、铁门等有脱落危险；景观工程（如石桥、土丘等）出现坍塌；因水泵故障和进水管内水管爆裂造成停水：排水设施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障碍；因线路故障而引起停电和漏电：高压柜、环网柜及变压器等出现功能故障；电梯发

50、生冲顶、蹲底或意外灾害；消防设施设备出现功能故障；其它共用部位及共用设施设备出现安全隐患，必须消除的。四、保障物业管理区域内环境卫生的措施1、保洁服务内容及标准1、保洁时间：每日：7： 30-16:30；2、楼道保洁：多层住宅清扫1次/天，拖洗1次/天；高层住宅 每日清扫1次，门厅每日拖洗1次；公共场所、绿地、道路：清扫1 次/天；沟渠池井、标识牌、信报箱：清洗1次/周；垃圾清运：1次 /天；公共雨水、污水管道每年疏通一次。生活垃圾的收集、清运：1 次/天、3、楼内保洁（1）楼层通道和楼梯台阶，每日清洁1次。地而每周湿拖1次， 干净整洁。（2）楼梯扶手、窗台每周清洁1次，防火门、消防栓、指示牌

51、、栏杆两周清洁1次。（3）天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次，目视无积尘、无蜘蛛网。（4）共用门窗玻璃，每月擦拭1次，玻璃明亮、目视干净。（5）电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁2次，保持干净、整洁。4、外围保洁（1）道路：每日清扫2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路,方便岀行。（2）绿化带：每日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清 洁次数。花坛表面洁净，外观整洁。（3）水景开放期内，每周清洁1次。定期对水体投放药剂或进 行其它处理。水面无漂浮物，水体无异味。（4）休闲娱乐、健身设施：每日擦拭1次，每月刷洗消毒1次， 设施表面干净。（5）3米以下庭院灯、草坪灯：

52、每周清洁1次，目视干净。（6）标识、宣传牌、信报箱、景观小品：每周清洁1次，目视 干净。（7）天台、明沟、上人屋面：每月清洁1次，排水顺畅、无垃 圾堆放。（8）设有公共卫生间的，每日清洁2次，每月2次对公共卫生 间进行消杀。5、车库、车棚（1）地面每日清洁1次，每月冲刷1次。保持空气流通，地面 无垃圾和杂物。（2）天花板、墙面每月清洁1次，目视无积尘、蜘蛛网。（3）门窗、消防箱、防火门、箱柜等公共设施每月清洁1次， 目视无积尘。（4）指示牌、指示灯保持整洁。6、垃圾收集与处理（1）垃圾桶布局合理，楼道内每一层宜设置1个垃圾投掷点， 方便业主使用。（2）垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外

53、溢、无污水、无明显异味。（3）建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，及时外运。（4）垃圾桶、果皮箱每周清洗1次。（5）能正常使用、维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等。7、卫生消杀蚊、蝇、蝉螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况 制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。6、动物管理物业服务企业应协助有关部门做好xx住宅小区内的宠物、家禽、 家畜等动物管理工作，不在小区内饲养家禽、家畜及无许可证的宠物 等。2、保洁作业流程2. 1楼层岗位保洁工作流程2.2楼宇外围岗位保洁工作流程检查着装、工牌,仪容、仪表，上岗巡视外围，淸扫纸屑，衆物，烟头（H检）擦拭娱乐、健身器材（门检）擦拭公共设施，

54、休闲凳椅（自检） 合格F1清扫绿化带内朵物，纸屑，烟头（门检）水景面漂浮物，树叶打捞（自检）周计划（高杆灯除尘，刮玻璃，清理排水沟，下水井等）巡视保洁（白检）2.3停车场岗位保洁工作流程检査着装、工牌，仪容、仪表，上肉* Ate巡视清扫纸屑，杂物，烟头（自检）不tt擦拭公共设施，标志牌.消防管道（门检）清理明沟，暗道，疏通下水（自检）枷拖拭地面车位线，挡车器（自检）祜，口 E M拖拭地面，油渍处理（自检）不合格周计划（管道除尘，地面冲洗，高空标志牌除尘等）（自巡视保洁（自检）枷3、室外公共区域保洁标准作业规程3. 1室外保洁工作要点（1）保洁部主管应根据气候变化.项目的卫生状况等制定出每月清洁

55、计划。（2）保洁员针对不同区域的清洁，领用相应工具。（3）计划应包含以下内容:不同天气情况保洁频率:重点路段的保洁频率;日常清洁程序;定期清洁项目。3. 2建筑物及项目围墙外立面Mm（1）建筑物及项目围墙外立面（3米以下）a）保洁员应随时巡检，随时清理;b）外立面清洁方法具体依照清洁项目标准作业规程操作。（2）建筑物及项目围墙外立面（3米以上）a）每2年清洗1次（外墙涂料每3年粉刷一次）；b）由专业清洗公司进行。（3）建筑物及项目围墙外立面的清洁标准:a）日视无明显污渍.无乱贴乱画;b）外观整齐统一，整体形象良好。3. 3道路的清洁、保洁（1）每天工作1）先用大扫把对责任区内明显的垃圾清扫一遍

56、，倒入垃圾桶。2）再用小扫把责任区的沙土、垃圾进行清扫，倒入垃圾桶，清 洁地面污渍、香口胶等杂物。3）将垃圾桶中的垃圾装上垃圾车，送到垃圾中转站。4）清洗垃圾桶。5）对宣传栏、公告栏、路灯、休息座椅、警示牌、指示牌、健 身器材等地面公共设施用湿毛巾擦拭。6）每隔半小时循环保洁一次责任区清扫出现的垃圾、杂物、清 理乱张贴和污渍。（2）对主干路段及重点路段除定时清扫外，应安排相关人员巡 回保洁。（3）雨、雪天应及时清扫路面，确保路面无积水。（4）发现路而有油污应及时用清洁剂清洁（大理石或彩砖路面）。（5）用铲刀清除粘在地面上的口香糖等杂物。（6）道路的清洁标准：1）目视地面无杂物、积水、无明显污渍

57、、泥沙；2）道路、人行道无污渍、无杂物，每100平方米痰迹、垃圾控 制在1个以内；3）路面垃圾及痰迹滞留时间不能超过1小时；4）每月冲洗一次地面。3. 4广场、花坛的清洁（1）花园、广场应有专人负责循环清洁，保洁。（2）清扫广场及花坛的浮尘、果皮、树叶及纸屑、烟头等垃圾。（3）及时清除地面及花坛大理石面的油污渍、粘附物。（4）每天擦拭1次广场的座椅、花坛、设施等。（5）广场、花坛的保洁标准：1）地面洁净无积尘、无污渍、无垃圾；2）花坛外表洁净无污渍；3）广场、花坛里的垃圾滞留时间不能超过1小时。3. 5绿化带的清洁（1）每天巡视、清洁绿化带4次，秋冬季节或落叶较多时应增 加清洁次数。（2）绿化

58、带的清洁标准：1）目视绿化带无明显垃圾、落叶；2）每100平方米烟头控制在1个以内；3. 6健身设施的清洁（1）健身设施应每天擦1次、消毒1次。a）用抹布擦拭健身娱乐设施表面上灰尘；b）用清洁剂擦拭污渍后用水清洗干净，再用干布擦干：c）清扫健身场内及周围的纸屑、果皮、树叶等垃圾；d）擦拭附近的座椅。（2）保洁时应注意：a）在擦拭健身设施时，发现设备设施脱焊、断裂、脱漆或有安全隐患时，应及时记录在日检表上，汇报给客服中心:b）发现游乐的人特别是小孩未按规定使用游乐设施时，应予以 制止、纠正。（3）娱乐设施清洁标准：a）娱乐设施表面干净光亮，无灰尘污渍、锈迹；b）目视游乐场周围整洁干净、无果皮、纸

59、屑等垃圾。3. 7路灯的保洁（1）路灯的保洁应每周1次（夏天蜘蛛网多应多安排两至三次）.（2）目视路灯无污迹、无油迹、无蜘蛛网。3.8雕塑装饰物、标识、宣传（栏）牌的清洁（1）雕塑装饰物的清洁：1）备长柄扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具；2）有污迹时应用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦拭，然后用水清 洗.（2）宣传牌、标识牌的清洁：1）有广告纸时请先撕下纸后再用湿抹布擦抹，然后用干布擦干 净，如有污迹应用清洁剂进行清洗；2）宣传（栏）牌、标识牌等应每天擦拭1遍。（高于三米的楼栋 牌每月用长竹杠绑鸡毛毯抹灰）（3）清洁时应注意：1）梯子放平稳，人不能爬上装饰物以防摔伤；2）保洁工具不要损伤被清洁物。（4

60、）清洁后检查应无污渍、无积尘。3.9楼顶（露台）的清洁（1）准备好梯子、编织袋、扫把、垃圾铲、铁杆等工具：1）先将楼顶的垃圾清理装入编织袋；2）用铁杆疏通楼顶（露台）上排水口（管）；3）雨季期间楼顶每月清扫1次。（2）清洁时应注意：1）保洁员上下梯时应注意安全，必须有两人同时操作，防止摔 伤；2）杂物、垃圾袋和工具不要往下丢，以免砸伤行人，损坏工具；3）清扫时应避开人员岀入频繁的时间。（3）清洁标准：应达到目视楼顶无垃圾、杂物、无积水、青苔。10垃圾筒、果皮箱的清洁（1）垃圾筒、果皮箱内的垃圾应每天清运2次，桶的表面每天 清洁一次。（2）垃圾筒、果皮箱每周清洗1次，遇特殊情况应增加清洗次 数。