小区公共设施管理养护方案

1、小区公共设施管理养护方案1、公共设备设施运行、维修、保养服务内容（1）供配电1）总配电室专人值守，每2小时检査1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄：具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用 电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每周巡査1次。2）高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。3）配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入：无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。4）无自身系统故障引起的计划外大面积停电。（2）公共照明1）院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。2）保持公共

2、照明灯具清洁，亮灯率100%；院落照明灯按时开启,满足使用要求。3）公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率100%。（3）电梯1）配备专业管理人员，电梯设备运行情况每天巡查2次。2）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完 好，轿厢内整洁。3）委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年 进行安全检测，并在轿厢内贴年检合格证，并对维保单位保养工 作进行监督，保存相关记录。4）电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并 督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复 杂维修3日内

3、完成：发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即 通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助 专业维修人员进行救治；物业服务企业保存相关记录。（4）给排水1）生活供水泵房设备运行情况每日检查1次：地下室、管道井等部位明装 管线、阀门巡查每周1次。水泵、阀门全面检査、检测、保养每年1次，保证正常供水; 水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少 1次。水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行 化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。水箱、水池管理具备一箱一 P；上人孔盖板完好并加锁；溢流 管口安装防护网并安好：每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理,

4、 确保供水的安全性。泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动 物进入。2）雨污水排放公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通。雨水管道、化粪池等部门每季检查1次，视情况进行清通，排 水畅通，无堵塞。污水提升泵检査保养每半年1次，对化粪池进行清挖、清抽, 集水坑定期清理。雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆, 损坏井盖及时更换。（5）供热设施1）自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物 业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理; 采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部

5、门的委托 承担小区内供热交换站及二次供热管线的维护和管理。2）每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。3）供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每2小时巡 视机房和设备一次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各 类故障隐患。4）维修人员每日10:00、22:00对小区供采暖阀门进行巡视检查, 对巡视中发现的问题应及时釆取整改措施，暂时不能解决的应及时上 报主管部门。（6）安全防范设施管理1）监控系统设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画 面齐全、清晰；按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进 行检修保养；设备出现故障，能及时修复。2）门禁系

6、统每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机检查保养每季1次：一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。3）电子巡更调试保养每季1次，保证正常运行；保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、査询及打印 功能正常，巡更违规记录提示功能正常。4）周界防范系统主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次：报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障 24小时内修复。5）防雷接地系统保完好有效。4）设施设备标识、标牌齐全。5）张贴或悬挂相关制度、证书。6）记录齐全、完整。7）

7、运行、检查、维修养护记录应每月归档。3、公共设施设备运行和维修养护工作实施细则项目系统巡查内容计划巡杏周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新共用 部 位房屋结构柱、梁、板 等结构构件 外观岀现变 形、开裂等 现象1次/季/梁、板、柱等结构构件，外观出 现变形、开 裂等现象。应建议相关 业主中请房 屋安全鉴定， 同时采取必 要的防护措 施。按照鉴定 结果组织修 缮。/5栋单元间 沉降缝装饰 条部分开 裂、沉降缝 屋脊及墙面 开裂、（2013 年4月20日地震所致）需启动维修资金、项目安排/建筑部件外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、1次/季/屋面出现不平整、破裂等，构造层1-2次/年

8、影响使用功能和观感效/项目系统巡查内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新雨罩、空调室外机支撑构件等岀现空鼓 等，交接处 出现不密实 等，屋脊、 檐口岀现不 平直等，影 响使用功能 和观感效果果的、及时计划维修、共用部位的门、窗、玻璃等1次/月调整、紧固、增补丢失附件2次/年影响使用 功能和观感效果的楼栋内通 道防火门面 板部分损坏1-2次/年影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修。/5-4单元至屋面通道门更换成钢筋铁门2月/共用部位的室内地面、 墙而、天棚;室外屋面、1次/季/出现老化、断裂、翘边、封口脱开、严重空鼓1-2次/年严重影响房屋使用功能的、及时计

9、划/项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新散水等等，引起房 屋渗水，严 重影响房屋 使用功能维修。汛前和强降 雨后检査屋 而防水和雨 落管等1次/月汛前和强降雨后1次/影响使用功能和观感效果的1-2次/年 影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修。/附属构筑物巡查道路、场地、阶梯 及扶手、侧 石、管井、沟渠等1次/月1-5栋屋 面铁爬梯、.IIHT.ll.梯机房铁梯、除锈刷漆、1次/年影响使用功能和观感效果的1-2次/年 影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修。/地下停车场反光立 柱护角部 分脱落、需打孔固定4-6月10-12 月/项目系统巡

10、查内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新1-5栋单 元外铁护 栏加固、除 锈刷漆4-6月10-12月/检査雨、污水管井等1次/季/影响使用功能和观感效果的1-2次/年 影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修。/巡査大门、围墙、围栏等1次/月除锈上漆3-12 月影响使用功能和观感效果的1-2次/年 影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修。/巡查休闲 椅、凉亭、 雕塑、景观小品等1 次/月景观水泵1次/月5-4栋间景观水泵烧毁4-6月影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修。更新项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期

11、）更新木座椅紧固、加固、除锈、木条休整更新、刷漆4-6月10-12月影响使用功能和观感效果的1-2次/年 影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修。1、经维修后达 不到 要求2、维修费用达到重置费 用 50% 及以 上文体设施紧固、加 固、除锈上漆4-9月影响使用功能和观感效果的1-2次/年 影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修。1、经维修后达不到要求2、维项目系统巡查内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新修费用达到重置费用50% 及以 上检测防宙装置1次/年/影响使用功能和观感效果的1-2次/年1、经维修 后达 不到 要求2、维修费 用达 到重 置费

12、 用 50%项目系统巡查内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新及以上共用 设 施 设 备供水系统每半年至少 应对二次供 水设施进行1次清洗消 毒，水质符 合 GB 5749 的要求水箱清洗消毒2次/年岀现管井堵塞、基础沉降等1次/年及时计划维修经维 修后 仍达 不到 要求巡检供水设 施，发现跑 冒滴漏现象 及时解决1次/日缺水控制检查1次/月柜（箱）体锈蚀、变形等电气元器 件烧毁、线 路短路等电机窜轴、温升超限等水泵渗漏、叶轮摩2次/年影响使用功能和观感效 果的、及时计划维修、1、经维修 后仍 达不 到要 求2、维修费 用达 到重 置费项目系统巡査内容计划巡查周期

13、养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新擦等5.其它设备（变频器及 其联动装置 等）出现故障用50%及以上巡视水箱间、水泵房, 检査设备运 行状况、水 箱、蓄水池 盖板应保持 完好并加 锁，钥匙由 专人保管；1次/日溢流管口、透气口应 安装金属 防护网并 保持完好1次/月影响使用功能和观感效果的1次/年影响使用功 能的、及时计 划维修、经维修后仍达不到要求维 修费 用达 到重 置费用50%及以水箱浮球及浮球控制阀检查1次/月水箱浮球更换及浮球控制阀检修、 更换配件1次/年连接件除锈上油2次/年各类阀门检修1次/年项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（

14、日期）更新排水系统上排水设施：对雨、污水 井、屋而雨 水口等设施进行检査，组织清理、疏通1次/月（日常） 1次/汛 期前及 强降雨 后/1.管道及附 件锈蚀、破1次/年影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修。经维修后达不到要求维 修费 用达 到重 置费用50% 及以 上污水泵：巡视检査设备运行状态：1次/日（汛期）1次/月手动启动测试1次/月箕2.管道支、吊架脱落等养护1次/年化粪池：发现异常及时清掏2次/月清掏2次/年影响使用功能影响使用功 能的、及时计 划维修。1.经维修后达 不到 耍求供配电系巡视楼内照明、完好率2次/周影响观感1次/季效果的一般故障修复1日内项目系统巡査内容计划巡

15、查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新统及照明应不低于85% o复杂故障修复5日内2.维修费用达到重置费用50% 及以 上巡视楼外照明、完好率应不低于85% o1次/周一般故障修复1日内复杂故障修复1周内调整时间控制器1周内巡视应急照明1次/日发现故障，组织维修。30分钟内巡视低压柜运行状况1次/3日养护内容 包括紧固、 检测、清 扫；1次/年柜（箱） 体锈蚀、变形等仪表经检 测后达不到使用功能各类电气 元件及开关 连杆损裂、1次/年影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修、1、电 器装 置经 维修 后， 有关 部门 巡检 仍达检查电气安全1次/年检査低压配电箱和线路运

16、行状况；1次/月养护内容 包括紧固、 检测、清扫1次/年项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新检査控制柜运行状况2次/月触点烧蚀、线路短路等4.操纵机 构、机械闭 锁、电气连 锁等出现故障不到 要求2、维修费用达到重 置费用50% 及以 上巡视发电机充电机和蓄电池1次/周试运行、保证运行正常2次/月活化蓄电池1次/年配电室、楼 层配电间： 有门、孔、 洞、窗等处 的防鼠措施 完备；穿墙 线槽周边封 堵严密；锁 具完好：电2次/年配电室、楼 层配电间: 有门、孔、 洞、窗等处 的防鼠封 堵;穿墙线 槽周边封 堵严密;锁 具修补：电2次/年配电室、楼 层配

17、电间： 有门、孔、 洞、窗等处 的防鼠措施 完备；穿墙 线槽周边封 堵严密；锁 具完好；电2次/年影响使用功 能和观感效 果的、及时计 划维修、/项目系统巡查内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新缆进岀线和 开关标识准 确。缆进岀线和开关标识增补。缆进岀线和开关标识准确。变电站高低 压电缆沟、 电梯底坑无 积水。2次/年外表清洁1次/月每2年组织 对高低压母 线、配电盘、 变压器、电 缆进行1次 例行试验， 根据试验记 录对相关设 备进行维 护。1次/2年/计最读数抄录1次/月每5年检验1次内1次/5 部核算电年 能表。电能表故障影响使用功能的、及时计划维修、经维

18、 修后 达不 到要求电梯专业维保单位按照维保合同1次/15天维护保养、工程部水电工按照维项目系统巡查内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新保合同要求配合跟进弱电系统前端设备是否正常1次/月摄像头检查调校1次/2月出现故障，影响使用功 能、技防设 施设备岀现 运行不正常 和损坏等问 题，出现故障，影 响使用功能 的，应立即 进行维修。经维修 后达 不到 要求维 修费 用达 到重 置费用50% 及以上1次/月电锁、闭门 器、出门开 关等调整、紧固1次/月1次/月红外对射 探测器运 行状态测 试、保障设备运行正常2次/月1次/月调整、紧固1次/季1次/月调整、紧固1次/

19、月1次/月调整、紧固1次/月传输系统是否正常：线管（槽）、1次/月影响使用功能和观感效果的1次/季1 .线管（槽）破裂2.支吊架松项目系统巡查内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新支吊架、桥架检査动、脱落、 缺失等3.桥架锈 蚀、变形等,中央处理单 元是否正 常，是否保 障设备运行 正常。1次/周调整、紧固1次/季各系统出 现故障，影 响使用功能不间断供 电电源不能 供电、供电 电压超出规 定供电范围 或供电时间 低于产品标 准经 维修 后达 不到 要求维 修费 用达 到重 置费用50% 及以 上周界报警主项目安排时更新项目系统巡查内容计划巡查周期养护内容计划养护

20、周期维修内容计划维修周期（日期）更新机损坏间监控UPS电源损坏项目安排时间更新车卡录制移至客户中 心、增加网 线项目安排时间报警控制管 理主机巡 查、保障设 备运行正 常。1次/日调整、紧固1次/季出现故障，影响使用功能、出现故障，影 响使用功能 的，应立即 进行维修。经维修后达不到要求维修费用达到重置费用50%及以项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新上消防系统专业维保单位按照维保合同1次/周维护保养、工程部水电工按照维保合同要求配合跟进防雷系统接闪器是否出现锈蚀、损伤等1次/季除锈上漆1次/季1.3年及以 上进行防腐 处理2.岀现锈 蚀、损伤等1次

21、/年影响使用功 能的，应立 即进行维修。经检测，不符 合GB 5005 7的 规 定， 锈蚀 部位 超过 截而 的1/3或损伤长度达项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新到30%及以上引下线、接 地装置是否 出现锈蚀、 线路断路、 电腐蚀等1次/季除锈上漆1次/季1、3年及以上进行防腐处理2、出现锈蚀、线路断 路、电腐蚀 等1次/年 影响使用功 能的，应立 即进行维修。1.经 检 测， 不符 合GB 5005 7的 规 定， 引下 线和 等电 位连 接线 锈蚀 部位项目系统巡査内容计划巡查周期养护内容计划养护周期维修内容计划维修周期（日期）更新超过截面的1/3或损 伤长 度达