东大街金融核心区发展意见(完整版722)最新

1、2008-7-18东大街金融商务大道核心区概念性发展意见 （完整版） 目 录一、战略成都成都战略成都与重庆成都规划金融成都二、可比案例分析与启示新加坡新达城巴黎德方斯日本天王洲再开发项目三、东大街金融商务大道现状分析地块价值业态分布交通组织空间绿化会议中心四、东大街金融商务核心区发展意见金融核心区功能定位与发展理念物业功能规划比例分析业态规划可行性分析 功能规划定位发展与概念性指标意见五、东大街金融商务核心区关键问题交通组织政策扶持目录战略成都战略成都成都战略 中国的经济格局图：东部三大城市圈为中国的综合实力奠定了坚实的基础，犹如一支强劲的长弓；长江流域经济带则如一支利箭，张弓搭箭，确立了中国

2、经济整体均衡发展的格局，但决定这支箭的射程和威力的关键不仅在于弓，更在于是否有强有力的支点。专家的说法战略成都成都战略 中国第四城 新周刊 中国最佳商务城市财 富 十大中国名城榜眼CCTV 十大新天府之首国家地理 西部的人居之心，最有魅力的休闲之心，论坛会展中心，物流集散中心，最适宜的金融中心，时尚中心，创新中心。 成都的城市地位无疑是西部之首。西部之心，魅力之都。战略成都成都战略成都战略 成都具备发展现代服务业的良好基础。对于成都而言，与重庆的城市竞争与其说是GDP的竞争，不如说是软实力的竞争；与其说是工业的竞争，毋宁说是新兴第三产业的竞争。成都与重庆的产业应互相支撑而不是互相抵消。重庆搞工

3、业，成都就应该大力发展现代服务业；重庆做实力，成都就应该做辐射和聚合能力；重庆打造硬实力，成都就应该构筑软实力；重庆开厂，成都开店；重庆强健骨骼和躯干，成都就要做心脏和神经中枢。只有这样，两座城市才能避免出现比拼资源、恶性竞争的局面，也可以达到最终的双赢结果。 在当前中国经济格局中，成都注定必须大力发展第三产业。第三产业的产值总量，决定了办公物业需求的总量；办公物业的总量与聚集度，是形成中央商务区的基础；金融中心的聚集，是中央商务区形成的标志。战略成都成都与重庆成都与重庆战略成都成都与重庆城市成都重庆金融企业数量外资银行数量9家，其中包括7家营业性机构和2家代表处；保险公司36家，但至今没有一

4、家注册于本土的法人保险机构；证券营业部80个，证券从业人员达2764人；成都本土金融业在金融租赁公司、基金公司和未上市股份有限公司股权交易市场等存在“空白点”。外资银行分行7家，外资银行代表处1家，邮政储蓄银行分支机构一家，信托投资法人机构2家；证券类金融机构75家，其中证券法人机构1家，证券营业部63家。期货法人机构5家，期货营业部4家。基金管理公司2家，成为西部唯一拥有基金管理公司的城市；拥有保险机构28家，其中法人机构3家。政策环境关于促进金融业发展的的政策实施比重庆晚，不够完善。2006年1月1日起实施关于促进金融业发展的意见。涉及到金融机构、高级管理人员及其子女等扶持政策。目标打造成

5、为西部首选、全国领先、辐射海外的金融后台服务中心。建设成为长江上游地区金融中心。证券市场上市公司32家。上市公司33家。经济总量GDP重庆市2007年高于成都市787.42亿，地方财政收入重庆2007年比成都高71.76亿。全社会固定资产投资重庆2007年比成都市高766.8亿。金融资源重庆市2007年的贷款余额比成都市高1078.08亿。利用外资重庆2007年实际利用外资比成都少0.55亿美元。重庆产权交易中心和票据市场活跃，20家国企国内外上市。借助直辖有利条件，市委市政府大力扶持，金融业发展占据了先机。成都具有第三产业先天优势，若省市政府加大支持与扶持，利用成都作为西部经济、文化、交通的

6、中心地位，加快金融业的发展，才能赶超重庆占据西部金融中心的地位。数据来源：成都统计信息网2007年成都市国民经济和社会发展统计公报 ； 全国人民代表大会，重庆代表团稿件2008年打造辐射中国西部，具有国际性影响力的区域金融中心。战略成都出发点我们的出发点 ：成都规划 科技商务区：人民路（含天府新城）金融中心：东大街（含攀成钢）休闲商务区：猛追湾游乐园片区商贸中心：骡马市片区文化中心：天府广场陕西街片区文化中心：红星路盐市口片区根据成都“两轴四片” 总体目标：通过35年建设，使中心城区逐步形成以天府广场为中心，东大街、人民南路为中轴 ，红照壁盐市口、天府新城超高层建筑簇群为标志，大慈寺等城市开敞

7、空间为特色，功能齐备、交通便捷、个性鲜明、充满活力，具有国际化城市产业形态、独具魅力的现代城市生活、高品位城市空间的聚集区，把成都建设成为 服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界、独具特色的现代化大都市。 战略成都“两轴四片“ 金 融 商 务 大 道 金融商务大道始于东大街盐市口，止于东大街五福桥，全长5.2公里，地铁2号线贯穿全段。沿线待开发和扩建土地面积 约1100亩左右，呈线状连续分布，便于产业集中。锦江段（金融起步区 ）与五福桥段（金融拓展区）已形成和将形成商务商业聚集区。一环与二环间，特别是一心桥片区，现拥有400余亩待开发和扩建的土地，且呈线状和片状分布，具备打造金融核心区域的基础

8、条件。金融商务核心区金融起步区（样板区）金融商务拓展区战略成都东大街金融成都东大街 成都金融商务大道，将成为辐射成都四川西南西部，具有国际影响力的区域金融中心可比案例分析与启示 可比案例分析与启示 可比案例分析可比案例分析与启示 可比案例分析启示 可比案例分析新加坡新达城 项目基本情况项目名称新家坡新达城综合开发项目竣工时间1997年开 发 商新加坡新达城发展有限公司总占地面积 购物中心占地8.4万m2总建筑面积65万m2实现愿景与CBD商务中心仅一河之隔的新达城，建成后共有700余家公司落户。每月游客数量达200万次，每天有1.5万人在此办公，有5万多车辆进出，有1万余辆车在此停泊。没有堵车

9、问题。立足新加坡，辐射东南亚。项目定位：集会议展览中心、商务办公、商业为一体的综合商业建筑群落。可比案例（1）新加坡新达城 新加坡新达城远景以会展业聚集商务办公、酒店及相关服务业。 拥有世界顶级的新加坡国际会议及展览中心， 由5栋办公大楼（4栋45层、1栋18层）和占地 2万m2会议及展览大楼（6层）构成。以大型购物中心和特色商业形成人流聚集中心。 拥有新加坡最大的购物中心，占地8.4万平方米， 分走廊、热带、娱乐中心和喷泉平台4个主题； 特色业态包括 1 间综合娱乐场，5 家电影院和 一座虚拟实景的主题公园。项目特点分析：可比案例（1）新加坡新达城 新加坡新达城物业规划示意图巴黎德方斯 项目

10、基本情况项目定位:办公、居住和游乐等设施齐全的现代化商务区。项目名称巴黎德方斯规划建设周期1958年至今具体负责机构EPAD（非盈利性公共机构）用地规模共750公顷，先期开发250公顷，其中商务区160公顷，公园区（以住在为主）90公顷，其发展建设是渐进式的。业态发展成果办公楼面积约300万m2，就业岗位15万人，进驻1600家公司，商务空间的十分之一是开放空间；商场面积20万m2，超过250个商店；15000个居住单元，常住居民5万人，其中有欧洲最大的购物中心11万m2；可比案例（2）巴黎德方斯德方斯区位于巴黎城市中轴线上项目特点分析： 多平面交通系统，严格实行人车分流。 全部车行交通系统均

11、在地面上或地下；主轴线中心部有一个巨大的人工广场，成为其最主要的公共步行空间；地下一层、二层均为国家铁路和地铁系统，并配备大量的商业；地下道路几乎将全部地面建筑相联系，地下车位设置高达32000个。市政交通系统成为其50年刚性控制的不变要素。 有效结合各种商业业态。 采用分散与集中相结合的布置方式。9个邻里中心，100多个小商店分设在办公楼和住宅底部；集中的商业中心规模巨大，如欧洲最大的“四季”商业娱乐中心，设有百货商店、超级市场、电影院、饭店和舞蹈学校等，总面积10万多平方米。 及时调整土地限制条件。 根据市场的需求变化，及时调整用地性质、建筑规范。在50年的发展中，根据市场的需要由EPAD

12、进行了四次对土地和建筑大规模的规划变更，成为其市场变化与规划互动的典型代表。可比案例巴黎德方斯可比案例（2）巴黎德方斯巴黎德方斯规划示意图开发定位：创建“城市中的城市”，创造适合全天候充满活力的国际化、信息化“新城市” 。建筑规划：以高新技术办公楼建筑为中心，建设包括城市住宅、商业设施、剧院等复合型设施，同时建设通往羽田机场的 单轨铁路线的新车站。西福特广场占地面积约2.2万m2，总建筑面积约14.8万m2 。开发思路及定位1、西福特广场开发定位：以天王洲（面积约20万m2）为开发对象，面向21世纪，把该地区再早成国际化、信息化“新城市”。建筑规划：以建设写字楼这类业务设施为主，同时进行复合化

13、建设，从而形成复合型城区，并充分利用沿海地区特色进行有水有绿的城市亲水环境建设。最终的建设规模拟达到建筑面积60万70万m2，从业人口2万人口，居住人口3000人左右。2、天王洲地区项目基本情况项目名称天王洲地区项目再开发地理位置及规模东京都品川区，地处东京临海地区；由7个主要建筑群组成开发商拥有土地所有权的3家公司共同开发开发时间1984年1992年总占地面积20万m2总建筑面积60万70万m2 日本东京天王洲再开发项目 可比案例（3）日本天王洲再开发项目西福特广场滨水环境建设图以特定功能都市综合体，带动整个项目的业态功能的延展。 以西福特广场为核心，带动其他6个建筑群的发展。完善道路交通、

14、轨道交通、人流通道的立体交通组合。 地区内有主要干线道路的放射状18号线和环状6号线通过；首都高速1号线和东京单轨道羽田线以高架方式穿过该地区，在开发之前，该项目区域无任何公交车站和立交桥。整个天王洲的7个建筑群落通过全天候的人行通道相连，并由公路和单轨铁路与市中心连通。充分利用特殊水景优势制造公共空间。 在各主要建筑群落相邻航道的边上都铺设了木板人行景观道，成为该区的一大特色。可比案例（3）日本天王洲再开发项目项目特点分析：西福特广场实景可比案例启示对东大街金融商务大道的几点启示可比案例分析与启示 整体特征与价值对接价值取向高可达性：位于城市CBD，副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外

15、界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。高密度、集约性：形成高楼林立的景色，成为城市标志。昼夜人口、工作日与周末人楼依据功能不同而形成互补，避免“死城”现象。功能复合性：自身可实现完整的工作、生活配套运营体系，其拥有城市的多重功能。以东大街为核心区载体，位于市中心CBD及春熙路商务商业“近延展”区域，初步拥有与外界联系的地面干道、地下轨道（地铁2号线）立体交通体系。以东大街为核心区载体，凭借春熙路盐市口商务商业中心区和新鸿基大型商务商业中心为两端，具备一定的潜质；以府河为起点，以天府时代为中心，已开始形成多功能复合体。内部、外部联系完整性：内外部通过完善的立体网络交通有机结合。整体统一性：建筑

16、单体风格统一；建筑群落与外部空间整体环境统一。土地使用均衡性：最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。空间连续性：平面采用整体规划原则；立面保持建筑风格的统一，以及空间轮廓的延续性。以东大街为核心轴，蜀都大道与顺江路为辅轴，一环二环及内部横向微交通为横轴，路网交通具备条件。东大街核心区的大部分地块处于拆迁和待开发状态，地块可整合范围较宽，建筑规划灵活空间较大，物业形态存在多样性选择。区域特质可比案例整体特征启示整体特征启示立体网络交通组织系统（地上、地下、地面空间的合理利用与有效组合）都市复合功能综合体的利用会展会议、规模化商业中心的强大功能聚合作用土地用途及物业功能针对市场需

17、求灵活的调整“功能规划”的几点启示巴黎德方斯新加坡新达城日本天王洲可比案例功能规划启示功能启示东大街金融商务大道现状分析 东大街现状分析表一东大街现状分析地块价值地块现状及分析价值表二东大街现状分析地快价值地块太厚，远离主干道东大街的土地不能最大限度体现其商务、商业价值。次干道少，支路路网不贯通，影响交通组织。公交站点较少，临地铁出入口较远。大部分地块一面临主干道，建筑可视效果不尽理想。地块不规整。根据从道路交通、公交系统、可视度效果、地块规则度等角度所进行的地块价值分析来看，金融核心商务区中除5号、7号地块的地块价值较高外，其余地块的价值都不高。表三东大街现状分析地快价值东大街现状分析业态业

18、态现状及分析配比关系通过对东大街现在主要已建、在建、待建项目的统计分析可知，目前东大街商务拥有量，占总建筑面积的27%商业拥有量，占总建筑面积的16%酒店拥有量，占总建筑面积的 6%住宅拥有量，占总建筑面积的40%当前东大街商务拥有量：小于1/3，商业和酒店拥有量：超过1/5，住宅拥有量：大于1/3。作为金融街而言，商务开发量小于1/3，与总体金融商务大道定位有一定差距，商务体量比例不能满足整体定位及未来市场需求。商务开发具备有较大的发展空间。东大街金融大道目前整体平均容积率约为7.7。东大街现状分析业态业态现状及分析配比关系中环广场东方广场二期天府时代广场商会大厦喜年广场国嘉.新视界春熙文化

19、广场英菲尼项目摩根时代新鸿基项目15号地块天府时代广场和新鸿基项目的商务体量较大，两个项目共拥有31万m2的商务体量，几乎占据目前已知商务总量的一半，将直接提高东大街商务的整体形象。从商务分布现状来看，一心桥区域与二环路口向东区域属于商务真空带。商务空间出现断档空间，一环内与新鸿基地块商务气氛不能产生延续效应。 东大街现状分析业态业态现状及分析商务东大街金融街除了传统的春熙商圈外，未来几年内，东大街及周边还将形成四个具有一定规模和影响力的商圈，分别是万达广场商圈、新鸿基商圈、华润24城商圈、九龙仓天府时代广场商圈。万达广场华润24城天府时代广场新鸿基25万m218万m23.8万m212万m2万

20、达广场商圈新鸿基商圈华润24城商圈九龙仓天府时代广场商圈春熙商圈根据前期为市政府提供的调研报告，东大街一、二环路之间，出现现有商圈辐射的真空地带，此地段具备商业的发展空间，对其它商圈进行补充，以满足金融街的商务人群消费 。 东大街现状分析业态业态现状及分析商业圈东大街商业圈现状分布图（上图）酒店情况1、群光地块（已动工，五星级酒店，凯悦酒店及度假村集团, 世界排名10）2、红星路商业广场（未动工，预计五星级，马可波罗酒店集团 ）3、喜年广场（已动工，预计四、五星级酒店，香港龙宝集团）5、新鸿基地块（未动动，预计五星或白金五星级酒店 万豪国际集团 世界排名3）6、染房街地块（未动工，据了解喜大屋

21、顶级品牌“威斯丁”顶级品牌 世界排名8）预计希尔顿（世界排名5）、洲际（世界排名1） 等国际酒店管理集团也将会入主本区域（排名来自于世界酒店权威杂志HOTELS（2006年 美国）7、东方广场二期1.9万m2酒店8、15号地块拟建部分酒店9、国嘉.新视界9200m2的酒店10、低端商务酒店受盐市口商圈、春熙路商圈以及市中心CBD影响，一环以内，以府河为中心，高档酒店向东大街两处延 伸，并已初具规模。二环路口至五福桥段，以新鸿基的酒店和国嘉地块酒店为代表，开始形成高档酒店业雏形。一环路口与二环之间，以（东恒国际）灯具市场的聚集效应，集中了部分低档酒店和酒店式公寓以东大街整体而言，高档酒店已开始在

22、一环以内、二环口及沿线（新鸿基）聚集，核心区地段的酒店业档次极低，与金融核心区的定位严重不符。由于核心区可开发地块较为丰富和集中，同时又为高档酒店提供了较大的发展空间。678910 东大街现状分析业态业态现状及分析酒店整体来看，核心区周边住宅用地面积明显较大，以块状、片状分布，居住功能处于主导功能。东大街沿线现有地块住宅面积相对较少，金融商务用地占相对优势。通过实地考察，除天府时代广场片区、一心桥以北的蜀都花园以及12号地块以南“晶蓝半岛”片区档次较高以外，其余基本属于低档住宅区。 东大街现状分析业态业态现状及分析住宅天府时代广场片区蜀都花园“晶蓝半岛”片区图片来源：西南建筑设计院业态现状及分

23、析小结 东大街现状分析业态业态比例商务、商业、酒店 住宅比例相对失衡。商务小于1/3，体量相对较少；住宅大于1/3，体量相对较大。在金融核心区中处于真空状态；具备可发展的空间。核心区住宅用地规模较大；高档住宅较少。内部及周边主要交通干道：南北一环、二环； 东西方向为蜀都大道、东大街等。次干路体系不完整，南北向（除海椒市街） 、东西向次干道相对缺少。金融核心区的南北向次干道不贯通，增加了一环路、二环路和海椒市路的交通压力；核心区东西向缺少次干道，连通一、二环路，致使东大街、蜀都大道交通压力大。交通信号灯密集，一、二环路之间1.6公里范围6个红绿灯口，严重影响车流通行能力。支路弧形道路较多，不利于

24、快速通行。蜀都大道、合江亭禁左，造成车流积压至东大街。造成东大街与内环路、一环路相交路口交通压力较大。 东大街现状分析交通组织交通组织现状及分析道路金融商务核心区交通道路现状图盐市口-府河公交系统现状：从图中清楚地看出盐市口到红星路之间的公共交通系统覆盖高，从蓝光.郁金香广场到府河之间的共同交通覆盖较低。核心区公交系统现状：结合现有地面、地下公交系统分析锦江附近、一环路口、海椒市街公交系统覆盖较高；一心桥片区的公交系统密度和覆盖率较低；地铁起了很大的区隔作用。 交通设施水平主要表现在交通设施容量和交通模式两个方面。 交通设施容量受用地等条件限制，扩大设施容量势必要减少相应的建设用地，一则实施难

25、度大，二来也不利于土地效益的发挥； 但先进的交通模式可以显著改善交通条件。 先进的交通模式就是大力发展公共交通。 东大街现状分析交通组织交通组织现状及分析公交系统一心桥片区图片来源：西南建筑设计院 东大街现状分析交通组织交通组织现状及分析小结道 路公交系统主干道承载较大的交通压力；东西南北次干道缺乏；红绿灯路口较多；支路弧度较多。 金融核心区一心桥片区公交系统相对薄弱； 地铁辐射效应较差。 东大街现状分析开放空间与绿化开放空间与绿化现状及分析绿化分布散乱，缺乏整体形态规划。开放空间多集中于新建或在建项目周围，多数建筑贴道路较近，与街道的退让距离缺乏考虑。深圳CBD纽约CBD 街头广场图片来源：

26、西南建筑设计院会展会议市场看好。根据前期市场调查，容量较大的会议室的使用频率最高，尤其是年中和年底，一般需提前半年甚至一年预订，且费用较高。高端的专业会议中心缺乏。各行业高端会议基本选择五星级酒店。大容量的会议建筑对层高有一定的要求。成都中小型会议中心现状及分析 东大街现状分析会议中心通过对成都7座五星级酒店的调查，香格里拉酒店的巴蜀郡是目前成都市内最大的宴会厅，可容纳3200人；其次是世纪城洲际大饭店的水晶厅，可容纳2000人。 东大街现状分析-总结 东大街现状及分析总结土地价值业态分布交通组织空间绿化整合前土地价值相对较低；通过局部整合后，土地价值可得到较大提升。比例失衡，组合相对混乱；由

27、于土地的可整合性，具备发展空间；住宅体量过大。主干道路压力过大，路网不发达；具有大规模可整合土地的一心桥片区公交系统相对欠缺；地铁对一心桥片区的影响力较弱。分布散乱，缺乏整体规划；与街道的退让距离缺乏考虑。东大街金融商务核心区发展意见 金融商务核心区发展意见金融商务核心区功能定位与发展理念金融商务核心区发展意见 金融商务核心区发展意见-金融商务核心区功能定位与发展理念金融商务活动中心定位浅析：以金融产业及相关产业链的商务需求为基础，整合金融贸易、办公商务、会议展览、商业娱乐、行政文化、休闲居住等复合功能，相互作用，互为价值链的高度集约的*第二代CBD。*第二代CBD简析：以商务功能为主，结合传

28、统CBD与泛CBD（商务公园）的优势特点，拥有优越的地理位置和良好的生态环境，借助高级商业、高档酒店等配套延展服务，形成大量金融机构与高档服务产业云集的24小时城市中心活动空间。 以金融商务功能为主，综合化、高级化、国际化为标准，辐射西部，具有国际化影响力的区域金融中心。 金融商务核心区发展意见-功能定位功能定位，依据省、市政府对成都总体规划的建设目标，金融商务核心区规划思路必须是 服务全省、辐射西部、具有国际性影响力的区域金融中心 .该微区域应成为典型的城市建筑，是西部金融中心的标志，是成都的“名片”。围绕金融行业高产值和高收入的特性，注重各种不同物业功能的共容性，通过巧妙的空间组合，使各部

29、分既有独立性又具有资源的共享性，为成都打造一个全新的国际复合商务样板。强调区域建筑整体风格的统一性以及与整个城市的融合性，注重对城市资源的利用以提高区域的城市价值。注重区域业态及各功能的价值互补，避免相互干扰和冲突。核心区建筑文化的核心是金融文化，注重商务、商业建筑的开发性、国际性以及与环境的融合。正确处理商业人流、物流的关系以及主力商场和商业步行街的融合。商务办公为中高档写字楼，鼓励适度的新颖建筑。居住建筑以公寓为主，突出其商务功能。 金融商务核心区发展意见-规划发展理念规划发展理念业态发展定位：以金融商务为核心的“大型都市综合体”。其自身丰富的业态空间组合互为依托，共同分享彼此价值的提升；

30、其聚合的人流、商务流、经济流，带来区域整体价值的提升，是一个自成体系的全新价值平台。高档写字楼高档酒店商业商务居住金融核心区业态综合体会展会议博览交流中心酒店式公寓购物中心超市百货或邻里中心特色商业步行街精品投资型公寓金融行政服务高档主题商场 金融商务核心区发展意见-规划发展理念核心区物业发展方向解析功能价值定位“在高端中寻找高端”。 以金融行业高收入人群为基础，使各个子项功能围绕这一中心，互为配套、互为支持，最大限度地成型资源共享，从而使各项子功能有可能在综合体自身一体化价值的平台上对自身的价值链进行全面超越。各物业功能在整个平台上共同作用，产生聚集效应及叠加效应，构建出全新的内部价值让渡系

31、统，使每一个子项部分的价值都比其单独存在有显著提升。高品质的商业配套高品质的商务人群 金融商务核心区发展意见-规划发展理念核心区物业功能价值支撑体系金融商务核心区发展意见物业功能规划比例分析金融商务核心区物业功能规划比例分析金融商务核心区发展意见 1、理论指导 *墨菲和范斯指数法则2、实际案例 经验数据统计分析*备注：墨菲等人20世纪50年代通过对美国人口10万23万的9个中等城市研究后提出，以街区为统计单位，在一定指数范围内的连续街区可界定为城市中心区。在国际评价中明确指出：墨菲和范斯指数法，充分体现了城市中心区在商务建筑容量方面的特征。核心区物业功能比例分析方法金融商务核心区发展意见物业功

32、能规划比例分析物业功能比例确定途径理论基础中心商务建筑面积与底层建筑面积比值=CBHI中心商务建筑面积与总建筑面积的比值=CHHII根据墨菲指数法界定,CBHI1、CBHII0.5 （1/2）的连续街区，属于城市CBD或重要商务次中心。“指数法则”在金融商务大道核心区的运用因美国城市发展模式和发展现状与国内的情况有很大差异，本项目中只运用CBHII为参考值，并以0.5（1/2）为容量峰值。（备注：没有考虑峰值地价，交通网络等因素）金融商务核心区发展意见物业功能规划比例分析核心区物业功能比例分析方法借鉴“墨菲和范斯指数法则” 国内外七个城市CBD建筑功能比例实际案例注：1、陆家嘴总建筑面积指新建

33、筑面积；2、德方斯指商务区；3、为2005年底根据实际建设情况调整数据。金融商务核心区发展意见物业功能规划比例分析核心区物业功能比例分析方法通过实例经验数据分析比例 根据实例数据显示，7个城市中，4个城市的办公比例在50%左右，1个超过70%，2个在30%以上。从比例数据分析得出，商务办公是金融商务区的核心功能。根据核心区整体功能定位，金融行业是影响核心区商务聚集效应的一个重要因素。因此，建筑功能中， 首先应保证金融商务为主要功能。城市商务中心办公建筑比例应占30%50%以上，办公面积的比重应规定下限，上不封顶。金融商务核心区发展意见物业功能规划比例分析启示与分析商务办公巴黎德方斯日本惠比寿花

34、园根据实例数据分析商业基本比例小于20%。对与以商务为主要功能的区域，商业功能比例应该控制在一定范围内，比例过高，容易形成商业中心，而不再是金融商务中心。根据金融街整体功能定位思路，规划用地范围适量配套商业、酒店、娱乐等设施，为核心区功能中不可或缺，也有利于聚集人气。实例分析中得出初步结论，商业一般不超过20%。但是，具体情况应根据市场变化进行调整。金融商务核心区发展意见物业功能规划比例分析启示与分析商业根据实例数据分析，各城市商务中心对公共设施比例不同，其自身延展性很大。建设总量所占比例，应根据整体功能需求定位和各地实际情况而定。金融商务核心区发展意见物业功能规划比例分析启示与分析公共设施根

35、据实例数据分析住宅比例基本小于30%，上海则低于10%。在保证其他功能使用的前提下，合理安排一定比例的住宅、公寓等建筑用地。既缓解上班班交通的通勤压力，也增加夜间的生活气息。根据居住规模，需要配套学校、医院等设施，也会占用商务区一定量的土地。核心区本身成线状排布，改造前均以居住为主要功能。其住宅建筑除新兴建筑以外，大多属于老式多层建筑物，档次较低，对核心区形象有一定影响。根据核心区承载的整体功能形象，以及改造前区域现状，建议严格控制住宅面积，总体保持在10%以下。如果幅度超过30%的控制量，城市金融活动的功能不再占据主导地位。金融商务核心区发展意见物业功能规划比例分析启示与分析住宅通过理论指导

36、和实际案例的分析，考虑到核心区由商务办公、商业娱乐、公共设施、居住公寓四项功能组成，缺一不可。物业功能比例理论参考值：商务办公 1/3（不设上限）商业娱乐 1/4（根据金融商务大道整体情况 ，及各阶段分析和实际情况进行调整）公共设施根据商务商业功能的实际市场需求和整体形象进行调整住宅公寓 1/5（根据金融商务大道整体情况 ，及各阶段分析和实际情况进行调整，建议比例1/10）物业功能比例发展意见 上述比例由经验数据和前期（金融商务大道业态规划）市场统计信息两者结合的推论。建议：大类物业功能比例根据该理论参考值进行调整，中小类物业功能由市场需求进行调节，给市场预留出弹性空间。金融商务核心区发展意见

37、物业功能规划比例分析核心区物业功能比例分析理论参考值金融商务核心区业态规划可行性分析金融商务核心区发展意见业态规划可行性分析金融商务核心区发展意见 商务供需关系分析土地整合成本分析商务供需体量平均容积率参考值（R ）平均楼面地价平衡关系分析实例结论指数法则可行性分析模型拆迁成本基础设施费用金融商务核心区发展意见业态规划可行性分析东大街金融核心区存量土地一览表金融商务核心区发展意见业态规划可行性分析市场供应理论值：平均容积率：R=7.7商务体量供应范围：69万m2104万m2*说明：根据东大街沿线已建、在建和待建项目建筑面积与建设用地统计分析得出。统计项目基本属于新建或近建项目，具有较长时间的存

38、在性（根据现行建筑规范要求，排除人为或不可以预计等情况发生，保守估计应保存30年以上）。统计项目基本体现了发展商的商业思路，在实际市场条件下具有可操作性。根据国内外成功案例，中央商务区的办公面积不得低于总开发量的1/3，金融核心区可承载约69万m2商务体量。根据“墨菲和范斯指数界定法则”CBHII(美国城市商务中心最低商务密度标准) 城市中心区的商务密度不得低于50%，金融核心区可承载约104万m2商务体量。*根据东大街现状分析，东大街平均容积率约： R=7.7。金融商务核心区发展意见业态规划可行性分析商务供需关系分析市场供应理论值*根据前期市场分析，未来10年成都办公物业有效需求量约为500

39、万m2，其中，东大街未来10年东大街可消化约（120万m2 160万m2 取中间值）140万 m2 万办公物业体量（办公物业在建项目约42万m2 ） ，剩余办公物业可开发量最大值约100万m2 ，最小值约80万m2 。根据实际案例比例值分析容积率：(*80万m2x3)/(403.94亩x666.7m2)=8.9根据“墨菲和范斯指数界定法则”分析平均容积率：(*80万m2x2)/(403.94亩x666.7m2)=5.9市场需求理论值平均容积率：R=7.4商务体量需求范围：80万m2100万m2金融商务核心区发展意见业态规划可行性分析商务供需关系分析市场需求理论值 市场供需关系理论值 平均容积率

40、：R=7.5 商务体量供需范围为：80万 m2100万 m2备注： 此数据完全按照成都第三产业发展趋势为基础进行计算，没有考虑任何其他经济环境变化、人口变化、产业结构和其它不可抗力的因素的影响，该值仅为理论参考值。市场供应理论值平均容积率：R=7.7商务体量供应范围：69万m2104万m2市场需求理论值平均容积率：R=7.4商务体量需求范围：80万m2100万m2金融商务核心区发展意见业态规划可行性分析商务供需关系分析标准理论取值根据城市整体配合度，选用武汉CBD（2006 年）为参考指标，考虑建筑材料、人力、运输等可变成本因素的变化，按参考标志上浮30% 计算：东大街金融大道核心区整体基础设

41、施单方成本约500元/ m2 。 ( 根据时间变化调整)按照平均容积率参照值7.5计算：东大街金融大道核心区整体基础设施投入总成本10.1亿元，单亩成本为250万元。（此数据根据容积率的变化而调整） 北京朝阳区CBD武汉CBD总建筑规模约1,000万m2约1,300万m2整体基础设施建设及相关运营费用投入约160亿元约50亿元单方投入约1600元/ m2约385元/ m2备注：北京朝阳区CBD总建筑面积在800-1000万m2 ，上表取最大值1000万；数据来源：北京晚报。武汉CBD总投入为40-50亿，上表取最大值50亿；数据来源：武汉中央商务区官方网站。金融商务核心区发展意见业态规划可行性

42、分析土地整合成本整体基础设施建设成分析通过调研及分析数据显示：整体基础设施投入单亩成本约250万元/亩；已拆迁地块221.28亩，平均成本约1200万元/亩；未拆迁地块182.66亩，平均成本约2734万元/亩；土地整合实际成本土地整合平均成本分析按照整体土地（403.94亩）承担基费分析,实际土地整合平均成本最大值（max）（403.34 x 250+221.28 x 1200+182.66 x 2734）/403.94 =2143万元/亩按照已拆迁土地（221.28亩）承担基费分析,实际土地整合平均成本最小值（min）（221.28 x 250+ 221.28 x 1200+182.66

43、x 2734）/403.94 =2031万元/亩土地整合实际平均成本中间值2087万/亩（数据来源：管委会）金融商务核心区发展意见业态规划可行性分析以参考值R=7.5Min平均楼面地价为4115.79元/m2以参考值R=7.5Max楼面平均地价为5467.73元/m2整体土地全部按照未拆迁土地平均整合成本计算，整体土地（403.94亩）整合平均成本为2734万元/亩。土地整合成本总额整体土地（403.94亩）x 2734万元/亩1,104,371.96万元整体土地分两部分：已拆迁土地按照东大街出让土地价格1500万元/亩，未拆迁土地平均整合成本2734万元/亩计算，整体土地（403.94亩）整

44、合平均成本为2058万元/亩。土地整合成本总额已拆迁土地（221.28亩）x1500万元/亩+未拆迁土地（182.66亩）x2734万元/亩=831,312.44万元金融商务核心区发展意见业态规划可行性分析土地整合市场成本土地整合平均成本与楼面平均成本最小值（Min）分析（数据来源： 2008年7月8日成都商报土地使用权出让公告。管委会）土地整合市场成本土地整合平均成本与楼面平均成本最大值（Max）分析以保证投入回报为前提土地整合成本市场平均值为：范围值：2058万/亩2734万/亩中间值：2396万/亩（标准值） 土地整合成本实际平均值范围值：2031万元/亩2143万元/亩中间值：2087

45、万元/亩金融商务核心区发展意见业态规划可行性分析 土地整合成本市场平均值范围值：2058万元/亩2734万元/亩中间值：2396万元/亩土地整合成本平均值标准取值楼面成本市场平均值为：范围值：4116元/m25468元/m2中间值：4792元/m2（标准值）简析：假设土地成本成立，以地块整合成本为恒定值（保证政府成本的前提），体现平均容积率、平均楼面成本和商务体量三者之间的变量关系。地块整合成本为恒定值，以平均容积率（R=7.5为参考值，非最终值）的区间增减（变化值0.5)展开。金融商务核心区发展意见业态规划可行性分析变量平衡关系政府、投资商、市场取值意见：金融商务核心区（403.94亩）平均

46、容积率取值范围：89 （非绝对范围值，以保证土地拆迁成本的前提下及市场供需关系进行调整。）金融商务核心区（403.94亩）商务体量取值范围：80万m2100万m2 （非绝对范围值，以保证办公物业不低于1/3比例的前提下，根据市场供需关系进行调整。）前提：保证政府投入成本回报假设成本2396万/亩成立保证投资商发展收益通过前期对东大街整体业态的市场调查分析（成都高档商务办公均价1.2-1.3万），以投资回报价及建筑成本分析，可接受的楼面成本范围:3500元/ m2 -4500元/ m2 保证市场理论需求通过前期调研分析，在第三产业稳定增加基础上，办公物业的市场容量可接受范围:80万m2-100万

47、m2金融商务核心区发展意见业态规划可行性分析变量平衡关系核心区平均容积率与商务体量取值通过商务体量分析，未来从业人数（每人10m2计算）估计达到8万-9万人。根据城市配比性（重庆、武汉）、时间变动和消费基础等综合因素分析，商业（纯商业业态）体量范围理论值为：7万m29万m2(本商业只针对纯商业业态：大中型购物中心、大中型百货等。非绝对范围值，根据市场供需关系、消费特征、服务半径等因素的变化而调整。)国内主要城市北京上海天津重庆深圳广州武汉大连.接近.超过国外（地区）主要城市中等发达国家先进发达国家纽约东京香港巴黎.国内外主要城市人均商业面积（单位：m2人） 简析：人均商业面积的大小，是衡量一个

48、地区商业发展空间的标尺，一般而言，先进发达国家的人均商业面积是1.5.8；中等发达国家人均商业面 积在.左右。在中国，大部分的一、二线城市已达到.的水平，而一个城市的人均商业面积低于.时，表示该城市商业项目的开发将有较大的空间和较小的风险。金融商务核心区发展意见业态规划可行性分析变量平衡关系核心区商业（纯商业业态）体量取值( 数据来源：房地产市场研究模式解构2007版) 截止到年，国内主要城市的人均商业面积，以及个别发达国家或地区主要城市的人均商业面积。金融商务核心区发展意见概念性结论金融商务核心区发展意见业态规划可行性分析业态规划可行性分析总结 *备注： 1、平均容积率：非绝对范围值，以保证

49、土地拆迁成本的前提下及市场供需关系进行调整； 2、商务体量范围：非绝对范围值，以保证不低于1/3比例的前提下，根据市场供需关系进行调整； 3、商业体量（纯商业业态）范围：本商业只针对纯商业业态，例如大中型购物中心、大中型百货等。非绝对范围值，根据市场供 需关系、消费特征、服务半径等因素的变化而调整。可 行 性 过 程 模型分析的可行性：借鉴权威观点、实际数据；结合实际情况考虑市场供需关系；平衡关系的可行性：以政府、投资商、市场三者的“共赢”为标准*可行性指标：平均容积率：8-9商务体量范围：80万m2100万m2商业体量（纯商业业态）范围：7万m2 -9万m2金融商务核心区功能规划定位发展与概

50、念性指标意见金融商务核心区发展意见 金融商务核心区发展意见功能规划定位发展与概念性指标金融商务核心区功能规划定位金融休闲商务区金融行政文化区金融商务交易区金融商务服务综合体金融交流中心金融中心广场金融商务核心区四大功能金融休闲商务区、金融行政文化区、金融商务交易区、金融产业拓展区金融商务交易区三大功能金融商务服务综合体、金融交流中心、金融中心广场金融产业拓展区金融商务核心区发展意见功能规划定位发展与概念性指标代表地块：天府时代中心、水井坊特色商业街发展思路：以大慈寺、水井坊特色商业、锦江“水文化”为代表诠释成都本地休闲文化的本质。借助府河“上游”金融街起步区商业、商务的延展，继续以东方广场、天

51、府时代等地块继续承载商务商业功能。改造效果图金融商务核心区发展意见功能规划定位发展与概念性指标金融休闲商务区功能规划定位发展意见发展思路：以金融行业行政、协会、相关国内际组织等为金融相关行业产业支撑的单位或组织。承接一环路东四段骄子音乐厅的文化气氛和一环路东五段九眼桥的教育娱乐文化氛围，相关产业向一环路口聚集。5号地块以商务、酒店业为主流业态，向北方向承接荣上坊的居住元素，以地铁2号线为载体设置部分商业和高档精品公寓。建议设置一定空间范围，并具有文化气质的公共空间。经过前期分析，本地块综合价值极高，以提高容积率来发挥价值最大化。允许新颖并具有标志性的建筑形态。6号地块以商务、高档精品公寓、酒店

52、为主流业态，具体形式可建议以SOHO等形态出现。7、8号地块以行政办公及相关组织等商务活动功能为主流业态。考虑到未来5、7、8号作为地铁2号与6号的交汇点以及未来地下空间的利用，建议加大地下空间面积。代表地块：5、6、7和8号地块金融商务核心区发展意见功能规划定位发展与概念性指标金融行政文化区功能规划定位发展意见巴黎德方斯（上图）金融商务核心区发展意见功能规划定位发展与概念性指标金融行政文化区概念性技术指标代表地块：9、10、11、12、13、14和15号地块定位思路：可利用地块幅度较大，可组合范围较宽。以大量商务功能聚集为核心特征，形成核心区的核心。地块体量较大，可规划成金融商务服务综合体、

53、金融商务会展中心、金融商务中心广场三大建筑群落，并发挥不同的支撑功能。金融商务核心区发展意见功能规划定位发展与概念性指标金融商务交易区功能规划定位发展意见东京临海副都心开发项目效果图（上图）代表地块：9号地块思路来源：日本天王洲改造项目发展思路：担当核心区行政服务功能的延续，配合一定量的商业、酒店、休闲娱乐、公寓的高档综合服务体。“逼迫”东恒国际等低端商业转型，为未来核心区商业档次形成标杆。以金融商务服务为功能，辐射行政文化中心、金融广场中心、金融交流中心。建议打通“道路”，（车流利用地下空间与一心桥南街连接，地面以人流步行为主），与“晶蓝半岛”、“世纪朝阳”高档社区连通，延续其商业气氛。建议

54、以集中性高档主题百货、娱乐场所等商业业态。局部广场面积不易过大，与“下游”金融广场人流形成互补，形成凹凸的街道轮廓。继续延伸地下空间，承接金融行政文化中心与金融商务交易区的地下连接，形成十字地下空间结构。金融商务核心区发展意见功能规划定位发展与概念性指标金融商务服务综合体功能规划定位发展意见概念性建筑图代表地块：10、11、13、14和15号地块思路来源：新加坡新达城发展思路：区域内围绕交流中心为聚核点，以办公、酒店为主流业态、同时结合现有条件发展部分特色商业服务、高档公寓等物业组合。由于现状地块较厚，建议按照现行道路趋势分割地块，加强微交通循环，注意人车分流的原则。整体出让10、11、13、

55、14、15号地块或进行选择性配合，以便有序连接整体地块地下空间的连续性和建筑布局的整体性。以13号地块临街面修建具有交流功能的特色建筑体。招商对象为具备城市综合体开发背景，并熟悉国内大型城市综合体运营模式的运营商，以减弱投资不足带来的“风险”。例如：中信集团。本区域地块处于金融核心区的核心，承担着商务中心的重要功能，是金融的高潮阶段，建议提高容积率（不设上限），并部分冲抵低层建筑的带来的地价分摊成本。根据整体定位要求，本区域属于核心区重要功能地段，建议加大地下空间面积，贯穿南北及东西地下交通组织的联结。金融商务核心区发展意见功能规划定位发展与概念性指标金融交流中心功能规划定位发展意见新加坡新达

56、城远景（上图）金融会展（会议、博览）中心承载金融会展、会议、培训、博览和俱乐部等的功能，提供金融精英 建立交流平台。以新颖的低层建筑体为标志性建筑物，周边采用半围合的高层建筑簇群空间排布，彰显金融核心区的金融商务文化内涵。围合建筑群群落均采用“骑楼”形态，重点以典型金融行业总部为支撑，形成金融文化支撑体。配合建筑形态，底部以交易展示大厅为主题功能，配合局部精品商业，高层建筑体以高档商务办公、酒店、局部高档公寓为业态支撑。标志性低层建筑必须详细经济技术控制。建议临街面（东大街）规划不小于1500m2的交流广场；建筑单层占地面积不低于3000m2；地面建筑高度不超过15米，鼓励向地下发展，与地下空

57、间连接。金融商务核心区发展意见功能规划定位发展与概念性指标交流中心金融交流中心特色业态与功能巴黎德方斯（上图）特色商业街 结合目前大田坎街、一心桥街、海椒市街的“行树景观”，将大田 坎街、一心桥街、海椒市街沿街面发展为商业步行街，向内拓展一定距离，留出步行通道。商业街将承接“上游”家乐福商业气氛的延展，结合海椒市的历史商业文化，承担部分金融交流中心的商业服务功能。注意14号地块与15地块的商业模式的延续性，建议两块地块整合处理。金融商务核心区发展意见功能规划定位发展与概念性指标高档精品公寓借用周边居住氛围（蜀都花园等）和商业街配套服务的延伸，局部规划高档精品公寓，成为金融商务中心的配套服务拓展

58、区。金融交流中心特色业态与功能一心桥街大田坎街金融商务核心区发展意见功能规划定位发展与概念性指标金融商务服务综合体与金融交流中心概念性技术指标代表地块：12号地块思路来源：深圳福田区CBD规划发展思路：以绿化中心广场为地块中心，形成人流聚集影响，以商务办公、酒店为主流业态，配合部分商业服务、高档精品公寓为辅助业态。通过大面积城市绿地拉伸城市空间，与金融会展会议中心形成呼应，完美诠释金融核心区商务、商业的文化及城市价值。设置连续街面，建筑退后红线必须严格按规定距离建设。为了加强街面城市实际风格，要求沿绿地中心环路、步行街的建筑立面按规定形成连续的街强立面。所有建筑底层沿街墙设置连续的骑楼，以商业

59、服务、商务展示功能为主。根据吸引人气的方法，建议骑楼净宽3m、层高6m。建议塔楼确定塔楼在地块中的位置，使所有办公楼围绕公园布置。让每个塔楼都有开阔的视野，改善景观和通风采光条件。配合未来人流、车流的合理流通、增加地下空间面积。加强微交通循环，建议分割成3个地块，注意人车分流的原则。地块建议整体出让。金融商务核心区发展意见功能规划定位发展与概念性指标金融中心广场功能规划定位发展意见中心广场街区中心广场城市仿真图特色公共空间中心广场可行性分析整体建议：以整体地块20%绿化率中的60%70%规划集中绿地，约10-12亩。提高建筑覆盖率和容积率缓冲空地带来的地价损失。成本分析：以12号地块整体为单一

60、对象，中心光场占地以11亩计算，以土地成本平均中间值2396万/亩计算，地块面积92.68亩，市场投资方可接受楼面成本4000元/m2。实际开发得地面积：81.68亩实际土地出让成本：2719万/亩，其值小于目前土地拆迁成本2734万/亩。容积可接受临界点：10.196容积率建议性控制指标：大于或等于 10.5 （根据区域定位、实际情况等因素设立上限）。金融商务核心区发展意见功能规划定位发展与概念性指标金融中心广场特色公共空间上海太平桥物业规划示意图深圳CBD内部广场规划图金融中心广场概念性技术指标金融商务核心区发展意见功能规划定位发展与概念性指标代表地块：空压机地块、攀成钢1、2号地块发展思