2010-11房地产行业税收政策解析与稽查风险防范

1、 2010-11 房地产开发行业税收政策解析与稽查风险防范房地产开发业务涉及的主要税种；房地产开发业务的核算要求；土地增值税清算；企业所得税处理办法。第一讲 房地产开发业务涉及的主要税种房地产开发业务涉及的主要税种，包括：契税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税和房产税，以及企业所得税等，主要分布在土地使用权受让和房地产开发、转让、保有等各个环节。一、契税契税，是以在境内转移土地使用权、房屋产权为征税对象征收的一种税。契税由土地、房屋权属的承受人缴纳。（一）计税依据房地产开发企业在计算缴纳契税时，应当注意以下问题：1受让国有土地使用权、购买房屋，以成交价格为

2、计税依据。成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括：承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益；购买的已装修房屋的装修费用；行政事业性收费等。（1）以协议方式受让土地使用权的，成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。（2）以竞价方式受让土地使用权的，计税价格为竞价的成交价格，包括土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用。2受赠土地使用权或房屋的，由征收机关参照受让土地使用权、购买房屋的市场价格核定计税价格。3.土地使用权交换、房屋交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换

3、，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款；交换价格相等的，免征契税。4.以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税；计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。5没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关依次按下列两种方式确定计税价格：（1）评估价格，即由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格；（2）土地基准地价，即由县以上人民政府公示的土地基准地价。（二）适用税率契税的适用税率是3%5%的幅度税率，具体税率标准由省级人民

4、政府确定。（三）契税的缴纳开发企业契税纳税义务发生时间为：与出让方或销售方签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。开发企业自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。企业受让土地使用权缴纳的契税计入土地使用权的成本。二、印花税印花税是对在经济活动和经济交往中书立、使用、领受的具有法律效力的凭证征收的一种税。各种应税凭证包括5大类：合同或具有合同

5、性质的凭证、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。（一）基本规定房地产开发业务涉及的印花税，主要包括以下方面：1土地使用权取得环节开发企业取得土地使用权，或者购买旧房及建筑物，与出让方或出售方签订的合同或契约，属于“产权转移书据”，按照书据上所记载的金额和万分之五的税率计算缴纳印花税。开发企业从政府部门领取的土地使用证、房屋产权证，采取定额贴花，每件5元。2房地产开发环节开发企业从金融机构借款，与金融机构签订的借款合同，依照借款金额和万分之零点五的税率计算缴纳印花税。开发企业采购设备或材料物资，与供应方签订的购销合同，依照购销金额和万分之三的税率计算缴纳印花税。开发

6、企业与勘察设计单位签订的建设工程勘察设计合同，依照勘察设计费金额和万分之五的税率计算缴纳印花税。开发企业将建筑工程出包给施工单位，与施工单位签订的建筑安装工程承包合同，依照承包费金额和万分之三的税率计算缴纳印花税。3房地产转让环节开发企业与购买方签订的房地产销售合同，按照“产权转移书据”，依据合同中记载的房地产销售金额和万分之五的税率，计算缴纳印花税。开发企业销售旧房及建筑物，与购买方签订的销售合同，也按产权转移书据计算纳税。4房地产使用环节开发企业将开发产品用作固定资产等，要办理房屋产权证，采取定额贴花，每件5元。开发企业将开发产品出租给其他单位或个人所签订的租赁合同，依照租赁费金额和1的税

7、率，计算缴纳印花税。（二）税收优惠开发企业将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据，免纳印花税。社会福利单位，是指抚养孤老伤残的社会福利单位。自2007年8月1日起，开发企业在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如果能够提供政府部门出具的相关材料，可以按照廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征开发商应缴纳的印花税 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn1 o 1。三、城镇土地使用税城镇土地使用税，是以城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和

8、集体所有的土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。土地使用税采取从量定额征收，计税依据是纳税人实际占用的土地面积（平方米）。（一）基本规定开发企业开发土地、建造商品房屋的用地，应当按照规定缴纳城镇土地使用税。1土地取得环节以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn2 o 2。新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用

9、税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。2.土地保有环节自2009年12月1日起，在城镇土地使用税征收范围内，单独建造的地下建筑用地，按规定缴纳城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应纳税款；未取得地下土地使用权证，或者地下土地使用权证上未标明土地面积的，按照地下建筑垂直投影面积计算应纳税款。对上述地下建筑用地，暂按应纳税款的50%缴纳 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn3 o 3。自2009年1月1日起，因土地的权利发生变化而依法终止城镇土地使用税的

10、纳税义务的，应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn4 o 4。（二）税收优惠1经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5至10年。开山填海整治的土地和改造的废弃土地，以土地管理机关出具的证明文件为依据确定；具体免税期限由各省、自治区、直辖市税务局在规定的期限内自行确定。享受免缴土地使用税5至10年的填海整治的土地，是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地 HYPER

11、LINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn5 o 5。2自2007年8月1日起，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如果能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn6 o 6。四、房产税房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区内的房产为征税对象，依据房产价格或房产租金向房产所

12、有人或经营人征收的一种税。（一）基本规定开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但售出前，已使用或出租、出借的商品房，应当按规定缴纳房产税 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn7 o 7。纳税义务发生时间为房屋使用或交付之次月 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn8 o 8。因房产实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，应纳税款的计算应截止到房产实物或权利状态发生变化的当月末 HYPERLINK /i

13、nc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn9 o 9。1自用房产，以房产余值为房产税的计税依据，税率为1.2%。应纳税额=房产原值1-扣除比例（10%至30%）1.2%2出租房产，以取得的租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。应纳税额=房产租金收入12%3出借房产，可以视为无租房产，由使用人依照房产余值代为缴纳房产税 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn10 o 10。承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，由产权所有人依照租金计算缴纳房产

14、税 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn11 o 11。4居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计算，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值。将房产出租的，依照租金收入计算房产税 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn12 o 12。（二）税收优惠

15、1在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定缴纳房产税 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn13 o 13。2自2008年3月1日起，企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率计算缴纳房产税 HYPERLINK

16、/inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn14 o 14。五、营业税（一）基本规定开发企业销售已开发房地产，应按税收规定计算缴纳营业税。实际执行中，应当注意下列问题：1销售开发产品（1）开发企业将开发的建设性场地对外出售，按照“转让土地使用权”项目，依照销售额和5%的税率计算缴纳营业税。（2）开发企业将开发建造的商品房屋对外销售，按照“销售不动产”税目，依照销售额和5%的税率计算缴纳营业税。（3）开发企业自己拥有施工力量，采取自己建造、自行开发销售商品房的，在转让环节应缴纳两道营业税。自建行为，按照“建筑业”税目，依照3%的税率计

17、算缴纳营业税。计税价格可以按照下列办法确定：计税价格=工程成本（1+成本利润率）（1-营业税税率3%）销售行为，按照“销售不动产”税目，依照5%的计算缴纳营业税。计税价格是商品房的销售价格。（4）开发企业将开发产品对外捐赠，应视同发生应税行为，计算缴纳营业税。计税价格按照下列顺序核定：按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；按公式核定：计税价格=开发成本（1成本利润率）（1-营业税税率5%）开发企业销售房地产，营业税计税依据为向购买方收取的全部价款和价外费用。对因购买方违约而从购买方收取的赔偿金收入，应当并入销售额计算缴纳营业税。开发

18、企业销售开发产品，营业税纳税义务发生时间如下：（1）销售开发产品（土地使用权或销售不动产），采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（2）在开发过程中或完成后收取销售款项的，纳税义务发生时间为收取销售款项的当天。（3）与购买方签订销售（预售）合同的，纳税义务发生时间为合同确定的付款日期的当天；未签订合同或者合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。（4）将不动产或土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。2出租开发产品开发企业出租开发产品，按照“服务业”税目，依照租金收入和5%的税率计算缴纳营业税。纳税义务发生时间如下：（1）出

19、租开发产品，采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（2）在出租过程或完成后收取租金的，纳税义务发生时间为收取租金的当天。（3）与承租方签订租赁合同的，纳税义务发生时间为合同确定的付款日期的当天；未签订合同或者合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。（二）税收优惠1以土地使用权和不动产对外投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税；从2003年1月1日起，对股权转让也不征收营业税 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn15 o 15；2房地产主管部门或其指定机

20、构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收营业税 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn16 o 16。住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。六、城市维护建设税和教育费附加房地产开发企业，应当按实际缴纳的营业税额和增值税（如销售材料物资、设备等），依照规定的税率和附征率计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。从2010年12月1日起，外商投资企业、外国企业和外籍个人，也适用城建税和教育费附加的相关规

21、定，缴纳城建税和教育费附加。七、土地增值税具体内容见“第三讲 土地增值税清算”。八、企业所得税具体内容见“第四讲 企业所得税处理办法”。第二讲 房地产开发业务的核算要求 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn17 o 17一、成本对象的确定成本对象，是指为归集和分配开发产品在开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定，应当遵循以下六项原则： （一）可否销售原则开发产品能够对外经营销售的，应当作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可以先作为过渡性成本对象进行归集，然后

22、再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 （二）分类归集原则对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。 （三）功能区分原则开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 （四）定价差异原则开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应当分别作为成本对象进行核算。 （五）成本差异原则开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 （六）权益区分原则开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应当结合上述原则，分别划分成本对象进行核算。

23、成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如果确实需要改变成本对象的，应当征得主管税务机关同意。 二、开发产品计税成本的构成 开发产品计税成本，包括以下六项内容： （一）土地征用费及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 （二）前期工程费前期工程费，是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、

24、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 （三）建筑安装工程费建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 （四）基础设施建设费基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 （五）公共配套设施费公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 （六）开发间接费开发间接费，是指企业为直接组织和管理开发

25、项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。三、开发产品计税成本核算（一）计税成本核算的一般程序1归集成本费用，划分开发成本和期间费用对于当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时，还应按规定对有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。 2划分、分配直接成本、间接成本和共同成本对于应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等，合理地划分为直接成本、间

26、接成本和共同成本, 并按照规定，将其合理地归集、分配到已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。3分配已完工成本对象的成本对于期前已完工成本对象应当负担的成本费用，按照已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配。其中：应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除；未销开发产品应负担的成本费用，待其实际销售时再予扣除。4已销开发产品、未销开发产品和固定资产的成本计量对于本期已完工成本对象，分类为开发产品和固定资产，并对其计税成本进行结算。其中：属于开发产品的，按照可售面积计算其单位工程成本，再据此计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣

27、除；未销开发产品计税成本，待其实际销售时再予扣除。5未完工和尚未建造成本对象的核算对于本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。 （二）开发产品的成本计量与核算企业开发、建造的开发产品，应当按照制造成本法进行计量与核算。其中：应当计入开发产品成本中的费用，属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应当按照受益原则和配比原则，分配到各成本对象。1相关成本费用的分配（1）土地成本，一般按“占地面积法”进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。 “占地面积法”，是指按已动工

28、开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。某一成本对象分摊的土地成本=土地总成本该成本对象占地面积全部成本对象占地总面积分期开发的，首先，按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配；然后，再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积，系期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 本期全部成本对象分摊的土地成本=土地总成本本期全部成本对象占地面积开发用地总面积某一成本对象的土地成本=本期全部成本对象分摊的土地成本该成本对象占

29、地面积期内全部成本对象占地总面积土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地、分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后，可以先按土地整体预算成本进行分配；待土地整体开发完毕再行调整。 （2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应当按照“建筑面积法”进行分配。“建筑面积法”，是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。某一成本对象分摊的公共配套设施开发成本=公共配套设施开发成本该成本对象建筑面积全部成本对象建筑面积分期开发的，首先，按期内成本对象建筑面积占开发用地计划

30、建筑面积的比例进行分配；然后，再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。期内成本对象分摊的公共配套设施成本=公共配套设施成本期内成本对象建筑面积开发用地计划计划建筑面积某一成本对象分摊的公共配套设施成本=期内成本对象分摊的公共配套设施成本该成本对象建筑面积期内成本对象总建筑面积（3）借款费用，属于不同成本对象共同负担的，按照“直接成本法”或者“预算造价法”进行分配。“直接成本法”，是指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 “预算造价法”，是指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 （4）其他成本项目，

31、分配方法由企业自行确定。2以非货币交易方式取得土地使用权的成本确定 （1）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资于开发企业的，开发企业按下列规定进行处理：开发企业分出的开发产品，如果是该项土地开发、建造的，在接受土地使用权时，暂不确认其成本；待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费，计算确认该项土地使用权的成本；如果涉及补价,还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 开发企业分出的开发产品，如果是其他土地开发、建造的，在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关

32、税费，计算确认该项土地使用权的成本。如果涉及补价,还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 （2）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资于开发企业的，开发企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费，计算确认该项土地使用权的取得成本。如果涉及补价,还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 3其他规定（1）除规定的几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本（见第四讲）。（2）企业单独建造的停车场所，应当作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。（3）开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得

33、税汇算清缴前，选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本（辽宁省地税局规定，按应结转营业收入的85%，确定或核定其计税成本 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn18 o 18），据此进行纳税调整，并按税收征管法的有关规定进行处理。第三讲 土地增值税清算 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn19 o 19一、征收范围的界定土地增值税是对转

34、让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，即转让房地产的单位和个人，就其取得的增值额征收的一种税。（一）征收范围的界定标准土地增值税征收范围的界定标准有三条。1所转让的土地使用权是国家所有的土地的使用权宪法和土地管理法规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家所有的土地，其土地使用权转让属于土地增值税的征收范围。而农村集体所有的土地，是不得自行转让的，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。2发生房地产权属转让行为国有土地使用权的转让，是指土地使用者取得土地使用权后，将其再转让的行为，包括出售、交换和赠与。至

35、于国有土地使用权出让，不属于土地增值税的征收范围。土地使用权、房产产权未转让，不属于土地增值税的征收范围。3取得收入房地产权属虽转让，但未取得收入的行为，如房地产的继承，不属于土地增值税的征收范围。（二）征免范围的具体判定1以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，属于土地增值税的征收范围。2以继承、赠与方式转让房地产，不纳入土地增值税的征收范围。不纳入征收范围的“赠与”仅指以下情况 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn20 o 20：（1）将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人

36、的；（2）将房屋产权、土地使用权通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。3房地产的出租，不属于土地增值税的征收范围。4房地产的抵押，在抵押期间，不属于土地增值税征收范围。抵押期满后，以房地产抵债而发生房地产权属转让的，纳入土地增值税征收范围。5房地产的交换，属于土地增值税征收范围。但个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn21 o 21。6以房地产进行投资、联营，属于土地增值税征收范围，但暂免征收土

37、地增值税。投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn22 o 22。自2006年3月2日起，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn23 o 23。7一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用

38、的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn24 o 24。8在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn25 o 25。9房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，不属于土地增值税征收范围。10房地产的重新评估发生增值，不属于土地增值税征收范围。11建造普通标准住宅出售，增

39、值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额征收土地增值税。既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn26 o 26。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标推住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。自2006年3月2日起，“普通标准住

40、宅”和“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（ HYPERLINK /fg/gbf05-26.htm 国办发200526号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn27 o 27。12自2007年8月1日起，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 HYPERLINK /inc/editor

41、/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn28 o 28。自2010年9月27日起，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn29 o 29。13因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。14因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行

42、转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。因城市实施规划而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因国家建设的需要而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn30 o 30。（三）应当关注的问题土地使用者转让、抵押或置换国有土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地

43、过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn31 o 31。二、土地增值税清算单位和清算条件 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn32 o 32土地增值税清算，是指纳

44、税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。（一）清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（二）清算条件及时间要求1纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使

45、用权的。纳税人应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。2符合以下条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或者该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（该情形应在办理注销登记前进行土地增值税清算）；（4）省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关规定的其他情况。税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算。对于确定需

46、要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。（三）清算时应提供资料纳税人清算土地增值税时，应当提供以下清算资料:1土地增值税清算表及其附表2房地产开发项目清算说明主要内容：开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况，以及主管税务机关需要了解的其他情况。3与房地产转让收入、成本和费用有关的证明资料包括：项目竣工决算报表；取得土地使用权所支付的地价款凭证；国有土地使用权出让合同；银行贷款利息结算通知单；项目工程合同结算单；商品房购销合同统计表；销售明细表；预售许可证等。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记

47、账凭证复印件。4土地增值税清算税款鉴证报告纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。三、土地增值税的计算与审核 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn33 o 33土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）税款所属时间： 年月日 填表日期：年月日纳税人编码： 金额单位：人民币元 面积单位：平方米纳税人名称项目名称项目地址业别经济性质纳税人地址邮政编码开户银行银行账号主管部门电话项目行次金 额一、转让房地产收入总额（1=2+3）1其中货币收入2实物收入

48、及其他收入3二、扣除项目金额合计（4=5+6+13+16+20）4 1取得土地使用权所支付的金额5 2房地产开发成本（6=7+8+9+10+11+12）6其中土地征用及拆迁补偿费7前期工程费8建筑安装工程费9基础设施费10公共配套设施费11开发间接费用12 3.房地产开发费用（13=14+15）13其中利息支出 14其他房地产开发费用15 4.与转让房地产有关的税金等（16=17+18+19）16其中营业税17城市维护建设税18教育费附加19 5.财政部规定的其他扣除项目20三、增值额（21=1-4）21四、增值额与扣除项目金额之比（）（22=214）22五、适用税率（）23六、速算扣除系数（

49、）24七、应缴土地增值税税额（25=2123-424）25八、已缴土地增值税税额26九、应补（退）土地增值税税额（27=25-26）27授权代理人（如果你已委托代理申报人，请填写下列资料）为代理一切税务事宜，现授权_（地址）_为本纳税人的代理申报人，任何与本报表有关的来往文件都可寄与此人。授权人签字：_声明我声明：此纳税申报表是根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则的规定填报的。我确信它是真实的、可靠的、完整的。声明人签字：_纳税人签章法人代表签章经办人员（代理申报人）签章备注（以下部分由主管税务机关负责填写）主管税务机关收到日期接收人审核日期税务审核人员签章主管税务机关盖章审核记录

50、（一）与收入相关的面积附表一： 与收入相关的面积明细申报表项 目行行次普通住宅非普通住宅商铺车库办公楼会 所学校等公共配套设施其他合计9=1+2+3+4+5+6+7+812345678使用土地面积1总建筑面积2可售建筑面积3已售建筑面积4未售建筑面积5自用建筑面积6（二）房地产转让收入房地产转让收入，包括转让房地产所取得的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测

51、量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn34 o 34。1复核直接销售收入根据“主营业务收入”账户，结合销售合同（包括房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、销售发票、房产销售明细表及其他有关资料，核实房地产销售面积、单价、销售额，看有无少计收入或者价格明显偏低的情况。对销售合同所载面积与有关部门实测面积不一致而发生补、退房款的，应当进一步核实收入调整情况。2复核视同销售收入开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分

52、配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，在其所有权发生转移时，应当视同销售房地产，按照下列顺序和方法确认收入：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不缴纳土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。根据复核结果，填列“转让房地产收入明细申报表”。附表二： 转让房地产收入明细申报表项 目金 额备 注转让收入形式货币形式取得的收入非货币性收入视同销售收入合 计 转让收入类别销售货币金额换取非货币

53、性资产作价金额分配股东作价金额分配投资人作价金额用于职工福利作价金额用于职工奖励作价金额用于赞助作价金额对外投资金额抵偿债务金额取得其他收益金额合 计（三）扣除项目金额开发企业销售开发产品，在计算增值额时准予从收入额中扣除的项目，包括以下五项：1取得土地使用权所支付的金额；2房地产开发成本；3房地产开发费用；4转让房地产有关的税金；5其他扣除项目。在确定扣除项目金额时，应当注意以下问题1扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是实际发生的，是转让项目开发中直接发生或者应当分摊的成本和费用；2各个扣除项目之间不能混淆；3实际发生的支出中应当取得但未取得合法凭据的，不得在计算增值额时扣除。4房地产

54、开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn35 o 35。填列“扣除项目及成本结转明细表”。附表三： 扣除项目及成本结转明细申报表项 目总成本费用可售建筑(土地)面积单位造价累计已售建筑(土地)面积已售面积占总可售面积(已售土地面积占总土地面积)%销售成本账面已结成本差异数123=1/2456=1*578=6-7一、取得土地使用权所支付的金额二、房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用三、房地产开发费用利息支出其他

55、房地产开发费用合 计1取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额，是指企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所缴纳的契税。复核时，可以通过“开发成本”（或者生产成本）账户、支付地价款和相关费用时取得的合法单据、发票、完税凭证等，进行审查核实。应当关注的重点问题（1）是否取得合法有效凭证；（2）同一宗土地有多个开发项目的，是否予以分摊；分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。（3）有无将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额的情形。填列“取得土地使用权所支付的金额明细申报表”第一部分“支付土地价款情况”。该部分金额最终将计入“开

56、发成本”。附表四： 取得土地使用权所支付的金额明细申报表项 目 名 称有效凭证金额本次扣除金额本次未扣除金额备 注支付土地价款情况支付的土地出让金支付地价款金额交纳的有关税费其中：合 计支付土地征用费用情况土地征用费用耕地占用税劳动力安置费安置动迁用房支出拆迁补偿款合 计2开发土地和新建房及配套设施的成本开发土地和新建房及配套设施的成本,简称“房地产开发成本”，但实际上，与企业会计准则所规范的“开发成本”口径不同。开发土地和新建房及配套设施的成本，是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。复核时，应当以“开

57、发成本”账户为中心，结合拆迁（回迁）合同、勘察设计合同、工程施工合同、工程结算报告、工程决算报告、审计报告、发票、费用分摊表等相关资料，进行审查核实。（1）土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。复核时，重点关注以下问题：计入开发成本的费用支出是否真实，有无合法有效凭证；同一宗土地有多个开发项目的，分摊金额的计算是否正确；有无将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额的情形；拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收名册或签收凭证是否一一对应。填列“取得土地使

58、用权所支付的金额明细申报表”第二部分“支付土地征用费用情况”。值得注意的问题之一：拆迁安置费 HYPERLINK /inc/editor/editor.htm?id=content&ReadCookie=0 l _ftn36 o 36开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照国税发2006187号第三条第（一）款的规定确认收入；同时，将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。【例3-1】某开发企业用本次清算的商品房安置回迁户，按照同类商品房的销售价格计算，安置用房

59、价值2000万元，收到回迁户的补差价款500万元。分析：第一，安置用房的价款2000万元，应当作为视同销售收入，计入本清算项目的收入。另外，该项收入应当计算缴纳营业税。第二，计入本清算项目的拆迁补偿费金额为：2000-500=1500（万元）。第三，在会计处理上，编制如下会计分录：借：开发成本（或生产成本）拆迁补偿费1 500万元 银行存款 500万元 贷：主营业务收入 2 000万元开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入清算本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。【例3

60、-2】某开发企业采取异地安置方式安置拆迁户，安置用房是该企业在异地自行开发建造的，按照同类商品房的销售价格计算，安置用房价值1800万元，收到回迁户的补差价款400万元。分析：第一，安置用房价值1800万元，计入异地房屋销售收入总额，计算缴纳营业税和土地增值税。但是，但不计入本清算项目的收入。第二，计入本清算项目的拆迁补偿费金额为：1800-400=1400（万元）。第三，会计处理同上，只是应当分清核算对象。【例3-3】某开发企业采取异地安置方式安置拆迁户，安置用房是该企业在异地购买的，购买支出1500万元。分析：开发企业在异地购买住房用于安置拆迁户，在购买时，一般不办理过户手续，只是在该开发