宝马4S店建设项目可行性研究报告

1、宝马4s店建设项目可行性研究报告I第13章投资估算与资金筹措13.1编制依据(1)本报告各专*提供的建设方案和程量投资项目可行性研究指南成用版”建设项目经济评价方法与黎敷f第二版3(4当地投资估期概算定额和类似工程造价指标： 设瞽购置及安装费的市场价格和厂家询价数据;(6)项目建设单位提供的相关资料及基础数据上13.2投资估算根据现行建设项目可行性研究阶双投贯他并仃关规定，本预目总投 祥山在港埠嗡胤清田得益阂曲.经汁芹，本估算总投资为7017万元，其中建设投资为3560力元、流动资金投资为3457万元,其估算过程如下：IX 2.1建设投资估算根据建设方案和各章节I程量计目.本项目估算建设投资为

2、35制力元，其中；C1)建筑工程费:本顼口主体工程主要为 栋3层4S店综合楼， 配合实施场恒旭路使化、绿化缉军外工程.本地口建筑匚程用他算去饕以相关定班标准为4碗，根据当地类似工程造价指标参考贽似工程造价指标并根据近期价格信息进行相应的调IEU浩行币宝宝马汽车4s店工段项“可行性研究出%整,采用单位面积估算指标法估算.经计算,本项目估算建筑工程费为 2130万元，占建设投资的60. 39%。(2)设备及工器具购置费:本项目设备及匚器具主要包括店面设备 及工器具、维修检测等设备及工器具和电梯、供配电、给排水、空网及 厨房设备等设备及工器具，其购置费主要根据一当地巾场价格和供应商报 价相结合的方式

3、估算。经计算,本项目估算设备及工器具购置费为726 万元，占建设投资的20.39%。(3)安装工程费：本项II按照工程主要涉及到设备安装费11吸空外 管线安装工程费,根据不同设备类型和安装费比例计算,本项目估算安 装工程为61万元，占建设投资的1.72%。(4)工程建设其他费用:本项目工程建设其他费用中，根据项目单 位提供的土地租赁协议，本项目建设用地采用租赁形式取得土地使用权. 并按年支付土地租金且建设期免交租金，因此本项目未计算建设用地费 用，其租金计入当年经营成本,工程建设其他费用按现行有关建设项目其他费用取费标准和市场收究情况分别计并，式估算费用为299力元； 以上令计.本项II工程建

4、设其他费用为299万元，占建设投资的8.41%.(5)预备费：根据可行性研究有关规定和淀目实际,本项目基本预 备费按匕述费用的10%计提为324万元，占建设投资的9. 09%.以上合计，本项目估算建设投资为3560万元，按总建筑面积平持， I 其单位建筑面积投资为4281. 42元/nA其构成比例为：工程费用2937万元，占建设投资的82.50%：工程建设其他费299万元，占8. 41%；预备费324力元，占9. 09%.本项II建设投资估算数据，详见“附表1建设投资估算表”2流动资金估算根据项目营业收入和经营成本数据，本项目流动资金采用分项详细 估算法测算,达到设计运营能力时需要流动资金为3

5、457万元，详见“附 表2流动资金仙W表:3总投资估算根据上述各项估算费用，本项目总投资估算为7017万元，其中建设 投资为3560万元、流动资金投资为3457万元，详见“附表I建设投资 估算表”.I融资方案根据建设单位投资意向和融资计划，本项目建设资金和流动资金拟 全部由建设单位自筹解决。资金投资投入计划根据建设进度安排和建设单位经营计划，本项目建设期为1仟，投 产明2年，其中投产第一年运营负荷达到设计生产能力的60%、第二年达 到生产能力的80%,运营第三年达到设计运营能力。囚此，项目建设投资在建设期内全部投入，流动费金按生产负荷逐 年投入.详见“附表3项H总投资使用计划与资金筹措表:投资

6、估算表I本项11总投资估算表、流动资金估算表等投资估算表，详见附表1、3f E洽杆巾： tx与汽。4SV.tt设或日可行性嗝允JR?r第14章财务评价财务评价基础数据与参数选取财务价格本项目财务价格采用固定价格，即项II运营期内不考虑价他II对变 动和通货膨胀影响的不变价格，升按不含税价格计并e计算期与运营负荷计尊期按11年计算，其中建设期1年，运营期10年。本项目运营负荷第一年按60%、第二年按80%,第三年达到满负荷 运营计-算。财务基准收益率的选择根据建设项目经济评价方法与参数中财务框准收益率参数，本日所采用的财务基准收益率为12%。14.1.4其他计算弁散(1)折旧参数:建筑物取20年

7、,设备取10年,残值率均取5%,采用直线法折IH;摊箱参数：无形资产与其他资产揶植年限按10年计算,但)税费计算：增值税率17%,营业税率5%,城市维护建设税率7%,校育费附加费率3%,地方教育费附加费率1%所利税按照应纳税所得额的25%计算，不考虑当地有关优患政策.(3)本项目无银行借款和进II设备，不考虑利率和M率水平。营业收入估算本项H营业收入主要由整年销售收入和零配件及维修收入构成. 按设计运营能力计算，本项目达到设汁运营能力年价，年年计划整年销 售量为490辆；根据项目拟经营品牌产品战和市场推广计件 本项目拟 经营汽车分为中低、中档、中高档和高档等四个价位等级,根据相应档 次汽车计划

8、他售量和价位，预计实现整年例督收入36950万元：另外各 配件销售及日常维修保养收入按整年销代收入的5%计算，其销售收入 为1848万元,具体如下表所示:营业收入估算表产品类别平均销作单价预计销售数量销代收入 中低价位汽车35万元/辆130辆4550中档价位汽车55万元/辆70辆3850中高档价位汽车70万元/辆H0辆9800高档价位汽车125万元/辆150辆18750零部件第售及维修收入按上述收入的5%计算1848合计490辆38798以上合计,本项目达到设计运营年份,可实现营业收入38798万元，缴纳件业税金及附加150万元、增值税520万元，成本费用估算外购原材料费估算本项目外购原材料主

9、要为整年和零配件的采购，达到设计运包规模年份外购原材料费估算额为34929万元.外购燃料和动力费估算本项目外购原材料主要为整车和零配件的采购,达到设计运营规模 年份外购原材料费估算额为34929万元。外购燃料和动力费估算根据项目产品燃料动力消耗定额和预测价格计务本项H达到设计 生产能力年份外购燃料和动力货为163万元。工资及福利费估算本项目达到设计生产能工年份需要70名I作人员，根据当地同行 业工资水平和福利标准，本项目正常运营年份工资及福利费为268万 元。其他费用估算其他费用主要由管理费用和销竹费用及土地和贤费构成，其中管理 费按工资及福利费的15%计提为40万元，箱仰费用按销售收入的2%

10、计 提为776万元,土地租赁费根据土地租赁协议每年为35万元,合计, 本项II正常运营年份其他费用为851万元。5修理费估算本项目年均按工程费用的资计提计提修理费，年修理费为59万元.折旧费与摊销费估算本项目房屋建筑物折旧率为4. 75%、机设备折旧率为9.5%,年均 折旧费为189万元;项目无形资产和其他资产摊侑率为10%,年均摊梢 工费用为37万元。 14.3.7利息支出估算本项H无债务资金，不产生利息支出我用。总成本费用根据以上成本费用计算，本项Hii到设计运西能力年份总成木费用 为36496万元，其中经昔成本为36270万元。本项目总成本费用数据,详见“附表5总成本费用估算表”及其辅助

11、报表.4财务分析与评价I盈利能力分析(I)项目财务内部收益率按11年计算期计算,通过编制项目投资现金流量表，本项目财务 内部收益率为：税前33.26%、税后25.37%,均高于财务基准收益率 12%),表明具有较强的厢利性。(2)资本金收益率I以建设单位自筹资金作为资本金测算，本项目税后资本金收益率为 25%,高于财务基准收益率，表明资本收益性良好。(3)财务净现值按12%的财务基准收益率测算，本项II财务净现值为：税前9890 万元、税后6453力元，均高于税,具有投资可行性。(4)投资回收期木顼“投资回收朝(建设期按I年)为税前4.69年、税后5. 53 年，小于行业平均水平，表明投资回报

12、可观.(5)投资收益率本项口估算总投资8846万元，按10年运营期计算，项目年息税 前利润为1976力元，年均税后冲利润为82万元，则项目总投资收益 率为28. 16%、资本金净利润率为21. 1利均高于财务基准收益率,盈利能力较强。偿债能力分析因本项目无债务资金,不进行偿债能力分析.14.5不确定性分析本项目不确定分析主要进行盈亏平衡和敏感性分析,以分析比较项 目抗风险能力.盈亏平衡分析项目生产能力利用率测算:BI-P(%)=年固定总成本子(年营业收入一年可变成本 一年营业税金及附加)X 100% =39%本项目盈亏平衡点为39%,表明项目运件规模运到设计运管能力的 39%即可实现盆亏平衡，

13、具力较强的抗风险地力。本项H盈亏平衡分析另建卜页“劭亏平褪分析图”所示:盈亏平衡分析图5. 2敏感性分析本项II的敏感性分析以建设投资、产品价格、采购价格作为不确定 因素采取单因素敏感件分析7/法,对上述不确定因素分别按5%的变化 范围观察财务净现值、财务内部收益率和投资回收期三个评价指标的变 动情况，如卜.表所示：1敏感性分析表不确定因安财务净现值 00)内部收益率 012%)投费回收期8年)基本方案3868万元25. 37%5, 53 年建设投资5%3737万元24. 55%5.63 年外笆价格-5%-1554万元6. 42%12.51 年票峋价格*5%T799万元5. 59%13.60

14、年根据.上述敏感性分析数据计算，本项目敏感度系数计算数据如卜表所示：不确定因素变化率 (1)内部 收益率敏感度系*临界点(%)基本方案25. 37%建设投资+5%24.55%-1.620-32.51%济售价格-5%6. 42%37. 318-1. 11%京购价格-5%5. 59%-38. 981+1.35%根据I.述敏感性分析表和分析图，本项目敏感性因素按敏感度大小 村列为采购价格、销售价格和建设投资，敏感度系数绝对值均远大于 I. 表明项目时价格因素的单方面变动较为敏感，其中尤以精华价格和采购 价格的单因素变动对项目效益影响邪常大。然而在风稀运营中，作为汽 车产品的品牌营销网点,其销售价格与

15、采购价格具有联动性,既产品精售价格是的者采购价格变化而变化，以保持采购马销仰价差在合理范用 之内，一般不会时项目运营产生重大影响。因此，本报告建议项目单位应努力提高巾场供需信息和价格变化趋 势的分析把握能力，同时加强与供应商之间的关系，掌握好产品价格的 浮动范附和时机,根据采购成本费川和市场供需状况确定合理的价格体 系，以避免因价格因素的变得对经营效益产生重大影响。14.6财务评价结论根据上述财务分析和评价指标的测算数据和建设项目经济评价方 法与参数有关评价参数和行业平均指标对比,本项目财务内部收益率 高于财务基准:收益率，财务净现值大于零，总投资收益率和资木金净利 润率均高正行业平均水平，项

16、目投资回收期小于行业平均期限，表明项 目运件具有较强的盈利能力。根据不确定性分析数据，项目例亏平衡分析表明本项目你亏平衡点 为39%,表明具有较理的抗运营风险能力；敏感性分析表明，项“竹价 格因素的单内素变动非常敏感，应加强时采购价格与俏售价格的把控能 力，确保价差在合理范用内，降低经营风险.综上所述，从财务分析用度考虑，本项目的投资建设是可行的。第15章研究结论与建议15.1研究结论我公司接受呼和浩特市顺农行宝马汽车销网鼓务有限公司的委托， 根据项目提出理由和建设意图,从市场预测、建设条件、建设规模、规 划设计方窠等进行了认真的调查研究和评估论证,并对项目建设和运营 所涉及的环境影响、节能减

17、排、安全卫生消防以及人力资源、实施进度 I安抖等方肃进行r分析评价，根据项目建设内容对投资规模和资金筹措 方案进行了分析预测,并进行了项目运营效益财务分析与评价。通过上述各章节的分析和论证，本报告认为该项目的建设，具有广 阔的市场空间和良好的政策环境，各项建设条件能够完全满足项11建设 和运营否要C项目经营模式和产品方案符合当地市场需求和消费结构. 工程建设方案安全可算，环保、节能给配套措施达到现行政策规定。项 II投资规模适度合理，经济效益显著、社会效益良好c练.上所述，本项目的建设和运营将具有投资可行性，建议建设单位 做好项目建设力关工作，及早建成投入运营e45.2提出建议通过敏感性分析观

18、察到本项H对于价格因素非常敏感,价格的浮动 将直接影响本项目的运营效益，因此本报告建议项目单位应与生产企业 建立长期稳定的战略合作伙伴关系，努力提高市场供需信息的分析预测 和把握能力，并根据市场供求变化灭活制定价格策略，保持合理的价格 空间，以降低经湃风险,保持正常的运营效益。另外,针对项口建设工作,本报告特别建议:（I）加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。（2）落实好项目资金的筹措和安钟，确保I.程建设顺利进行.（3）加强工程设计、招投标等工作，确保质量、工期、投资控制 目标的完成.（4）项目建设和竣工验收中,严格执行国家有关环保、消防、安 全、卫生等各力面的检杳验收规范和标准，以

19、确保工程项目的完整、安 全。吁加洛腌巾)TtH马汽，小店il&Kl 口可行性研汽报告建设投资估算表附表1单位：万元序号T工程或费用名将建筑工程费设普购置费安装工程费其他费用合计比例(%)1第一部分工程费用21S072661293782.50%1.1主体工程20797265428591.2空外配套工程717782第二部分工程建设其他费用2992998.41%2.1建设用地费002.2建设管理费67672.2.1建设单位管理班38382.2.3工程监理费29292.3可行性研究赛662.4勘察设计费1171172.4.1工程勘察费15152.4.2工程设计费1021022.5环境影响评价费332.

20、6劳动安全卫生评价费112.7场地准备及临时设旗班3232119似浩朴市颐宝宝马汽孕小店It &项目可行tl研充双？i2.8 nr工程保险费662.9 I生产运营准备及开办费49492.9.1生产运营准着费28282.9.2办公及生活家具购置费21212.10招标代理服务费1818第一、第二部分费用合计21507266129932373预备费3243249.09%3.1基本预部费(10%)3243243.2涨价殊备优建设投资合计21M726616233560100%比例(%)60.39%20.39%1.72%17.50%100%附表1-1单位，力无序号名M单价元）估算额1主体建效m283162

21、5002079.002困培m40018010.203道路及场地硬化m2190025047.501场区绿化工程m224005()12.005室外综合管线工程m1206007.206化关池nP50300L5O合计2157设备及工密具购置费及其安装工程费估算表附表1-2单位：万元序号名孙购置费安收费1店面设环及工器具60. 002维修及检测工器n1J0.00I3维修及冷测设备2 17. 0013.004日历及给排水设备33. 002.005供配电设符10. 005.006空调设解216. 0024.007电梯50.0010.00合计726.0054.00流动资金估算表流动资金当期 增加/208968

22、468400序号9 日餐低周转周转tt JR123410运昔负荷60%80%100%100%100%1K动费产4487596574427442744211应收*款4092587344943114311431112存货183424363038303 X303812.1整车30121686224928112811281112.2零配件60612016020020020012.3燃料及动力60627272727271.3现金3012678093939314预付赅款2流动负债239831923985398539s521应付账款4092398319239853985398522储收账款3流动费金2089

23、2773345734573457附去2 兀项目总投入使用计划与资金筹措表附我3项目合计建设期投产期达产期11231总投量701735602089684684LI建设投资356035601.2建设期利息001.3流动供金345720896846K42青金筹措7017356020896846S42.1事目费本金7017356020896846842.1.1用于建设投资35603560000批设单位356035602.1.2用于建设期利息00000建设单位002.13用于流动资金345702089684684珑设单位345720896846842.2债务贵金000002.2.1用于建设投资00000

24、银行贷款2.2.2用于建设期利息00000银行贷款2.2.3用于流动资金00000银行贷款营业收入，营业税金及附加和增值税估算表序号项 目运期12345678910运营负荷1%100%100%100%IN%1M%100%1W%100%1营业收入232793103838798387983879838798387983879838798387981.1整车俏售收入221702956056950369503695036950369503695036950369501.1.1中低价位汽车2730364045504550455045504550455045504550单价（山辆）353535353535

25、35353535数量（辆）78lM1301301301301301301301301.1.2中档价位汽车2310308038503850385038503850385038503850单价（元阳）55555555555555555555数量（辆）42567070707070 T7070701.1.3中高档价位汽车58807840980098009MM)98009血980098009800单价（兀做）70707070707070707070数量（辆）84112140140140140140140140140附表4单位，万元1.1.4高档价位汽车11250150001875018750187501

26、875018750187501875018750单价（元/辆）125125125125125125125125125125数量（辆）901201501501501501501501501501.2零部件俏售及维修收入11091478184818481848184818481848184818482营业税金与附加89119150150150150也150150ISO2.1营业收入557492929292929292922.2城市维护建 设税212936363636363636362.3教有费附加91216161616161616162.4地方教育费 附加3455555553增值税30141152

27、0520520520520520520520；1精项税额37695025628262826282628262826282628262823.2进项税额3468461557615761576157615761576157615761序 号项 目运营期12345678910运营负奇60%80%100%100%100%100%100%100%100%100%1外购原材料费209572794334929349293492934929349293492934929349292外购燃料及动力仪1621631631631631631631631631633工资及福利优26826826826826826826

28、82682682684修理费595959595959595959595其他费用5416968518518518518518518518515.1管理我用404040404040404040405.2脩售费用46662177677677677677677677677653用地租赁班353535353535353535356经营成本219872912936270362703627036270362703627036270362707折旧费1891891891891891891891891891898摊值费373737373737373737379利息支出00010总成本费用合计、422132935

29、53649636496364963649636496364963649636496其中：可变成本21120281063509235092350923509235092350923509235092固定成本1094124914041404140414041404140414041404附表5单位：万元外购原材料费估算表序 号9 目运营期12345678910运f%.荷60%80%100%100%100%100%100%100%100%100%1整车果购费用20237269823372B337283372833728337283372833728337281.1中低价位汽车245732704095

30、4095409540954095409540954095单价（万兀囹32323232323232323232数量（辆）781041301301301301301301301301.2中档价位汽车2079277234653465346534653465346534653465单价（万元懦）50505050505050505050数量（辆,425670707070707070701.3中高档价位汽车5351713489188918891889188918891889188918单价（万元/辆）646464M646464646464数量（辆）84112140140140140140140140140

31、附表S1单位：万元L4高档价位汽车10350138001725017250172501725017250172501725017250单价（万元/辆）115115115115115115115115115115数量（辆）9()12015015015015015015()1501502原辅材料采购费721961120112011201120112011201120112012.1隹乍零配件3334435545545545545545545545542.3维修材料及配件3885176476476476476476476476473外购原材料费合计20957279433492934929349293

32、49293浜3492934929349294外购原材料进项税旗3440.264587.015733.765733.765733.765733.765733.765733.765733.765733.76外购燃料和动力费估算表序号9 目运营期123456789101燃料及动力1.1燃气1.621.621.621.621.621.621.621.621.621.62单价(7L/Nm3)1.801.801.801.801.801.801.801.801.80L80数量 (Nm3)900090009(X)0900090009(X)090009000第0090001.2水0.691.031.29L291

33、.291.29).291.291.291.29单价(元/吨)5.805.805.805.805.805.805.805.805.805.80ftfi (吨)118817762220222022202220222022202220222013电135.00135.00135.00135.00135.00135.00135135.00135.00135.00单价九/kwb)0.750.750.750.750.750.750.750.750.750.75数笈 万kwh)180180180180W)18()1801018018()1.4采瞪热力24.9524.9524.9524.9524.9524.9

34、524.9524.9524.9524.95单价(元/m2)30.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.00数量(n?)83168316831683168316831683168316831683162外购燃料及动力费合计162.26162.60162.86162.86162.86162.86162.86162.86162.86162.863外购爆料及动力 进项税项27.5827.6427.6927.6927.6927.6927.6927.6927.69阳友 5-2单位：万元工资及福利费估算表序号 目运营期123456789101雉管技术人员人

35、数40404040404040404040人均年工资3.003.003.003.003.003.003.003.()03.003.()0工资额120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.002铜售人员人数20202020202020202020人均年工资3.603.603.603.603.603.603.603.603.603.60工资额72.0072.0072.0072.0072.0072.0072.0072.0072.0072.003曾建人员人数10101010101010101010人均年工资4.324.324.32

36、4.324.324.324.324.324.324.32工资额43.2043.2043.2043.2043.2043.2043.2043.2043.2043.204工资总235.20235.20235.20235.20235.20235.20235.20235.20235.20235.205福利费(14%)32.9332.9332.9332.9332.9332.9332.9332.9332.9332.93合计(4+5)268.132就为268.1326&13268.1326&1326&1326&1320.1326&13附表53单位：力元固定资产折旧费估算表阳衣5-2序 号项 目计 算 期123

37、456789It111房屋、建筑物原值24012401228721732058194418301716160214881374当期折旧费114114114114114114114114114114净值24012287217320581刈1830171616021488137412602机器设法原值787787712638563488413338264189114当期折旧费75757575757575757575净值7877126385634884132641911439Ml3合计原值31883188299928102621243322442055186616771488当期折旧费1891891

38、8918918918918918918918931882999281026212433224420551866167714881300无形资产和其他资产摊销估算表附 & 5-3序号 目计 算 期_A_2345678910111无形费产原（H00000000000当期摊销镌0000000000净值000000000002其他觉产原值3733733352982612241861491127537当期摊箱费37373737373737373737净伯37333529261224186149112753703合计原值3733733352982612241861491127537当期摊铜费0373737

39、37373737373737“值37333529826122418614911275370利润与利润分配表序 号X 目运营期123456789101营业收入232793103838798387983879838798387983879838798387982营业税金及附加891191501501501501501501501503总成本费用222132935536496364963M9636496364963649636496364965利涧急欲9771564215221522152215221522152215221526弥补以前年度号损7应纳税所得勤97715642152215221522

40、15221522152215221528所得税2443915385385385385385385385389净利润73211731614161416141614161416141614161410期初未分配利涧06231526266936414467516957656272670411可供分配的利润73217963141428352556081678373797887831812提取法定盈余公积金11026947)643788912101711071183124813可供分配的利润62315262669364144675169576562726704707014各投资方利涧分解：15未分配利润

41、62315262669364144675169576562726704707016息税前利洞97715642152215221522152215221522152215217息税折旧掩迷前利涧O179023782378237823782378237823782378附我6单位:万元总投资收益率 28.16%资本金净利润率21.12%财务计划现金流量表雨&7序号9 目建设 期运营期1123456789101经营活动净现金 施量09591399184018401840184018401840184018401.1现金流入023279310383879838798387983879838798387983879838798LLI营业收入232793103838798387983879838798387983879838798387981.2现金流出0223202963936957369573695736957369573695736957369571.2.1