二手房买卖论文：浅论二手房买卖合同的解释方法

1、 二手房买卖卖合同论文文有关二手手房论文：浅论二手房房买卖合同同的解释方方法摘要：随着着房地产市市场的发展展，二手房房买卖也成成为社会和和民众关注注的焦点。然而，无无论有无房房地产中介介的介入，二二手房买卖卖合同的纠纠纷显现出出明显的上上升趋势。本文从二二手房买卖卖合同的解解释方法的的角度，首首先分析合合同解释的的一般规则则在二手房房买卖合同同解释中的的适用，其其次从法经经济学的视视角论述二二手房买卖卖合同之特特殊性，最最好以案例例分析的形形式阐述笔笔者的观点点及建议。关键词：二二手房买卖卖；合同解释释方法；法律经济济学居者有其屋屋是指：凡凡是需要定定居（居住住）的人都都应当获得得住所（房房屋

2、）。这这一观点可可以追溯到到孟子在梁惠王章章句上谈谈到，“居者有其其屋!病者者有其医!勤者有其其业!劳者者有其得!”现实中，高高房价让许许多民众望望房兴叹，而而一些竭其其所有购买买二手小户户型商品房房，用于自自住的民众众，又常因因买到不合合意、甚至至疑似被欺欺诈的房屋屋而陷入被被动，下文文尝试从二二手房买卖卖合同解释释方法的角角度，解读读现实中存存在的二手手房买卖合合同纠纷并并给出建议议。一、合同解解释的一般般规则在二二手房买卖卖合同解释释中的适用用合同解释的的一般规则则，可以适适用二手房房买卖合同同。我国合同法第1255条第1款款规定：“当事人对对合同条款款的理解有有争议的，应应当按照合合同

3、所使用用的词句、合同的条条款、合同同的目的、交易习惯惯以及诚实实信用原则则，确定该该条款的真真实意思。”该条规定定的合同解解释规则包包括了文义义解释、整整体解释、目的解释释、习惯解解释以及诚诚信解释。（一）文义义解释文义解释又又称语法解解释、文理理解释等，是是指按照法法律条文的的文字、语语法去理解解法律规范范的内容和和意义的解解释的方法法。在二手手房买卖合合同中，文文义解释就就是按照二二手房买卖卖合同条款款中特定语语句的使用用，准确理理解二手房房买卖条款款含义。然而，判断断二手房买买卖合同使使用的语言言是否有争争议，应采采取普通读读者标准。从一个正正常的，在在法律方面面或者二手手房买卖业业方面

4、没有有受过专业业训练的人人的立场加加以考虑。（二）整体体解释整体解释又又称体系解解释，是指指把全部合合同条款和和构成部分分作为一个个整体，从从各个合同同条款及构构成部分的的总体联系系来确定各各个合同条条款在整个个合同中的的正确含义义。在实际际应用之时时应特别注注意：二手手房买卖合合同中的特特约条款的的效力优于于基本条款款。因为私私法自治是是近代私法法的三大原原则之一，而而契约自由由则是私法法自治的核核心。按照照意思自治治理论，人人的意志可可以依其自自身的法则则去创设自自身的权利利义务，当当事人的意意志不仅是是权利义务务的渊源，而而且是其发发生的根据据。特约条条款是由二二手房买卖卖当事人协协商订

5、立，它它比基本条条款更能体体现当事人人意思自治治的原则精精神。（三）目的的解释所谓合同的的目的，是是指合同文文字可以做做两种以上上解释之时时，应采取取最适合合合同目的的的解释。合合同目的是是当事人真真实意思的的核心，二二手房买卖卖合同的用用语与合同同目的相悖悖时，应通通过解释加加以更正。若二手房房买卖合同同内容不明明确或相互互矛盾时，应应当在确认认每一合同同条款和用用语都有效效用的前提提下，尽可可能通过解解释使其协协调一致，符符合合同目目的。（四）习惯惯解释二手房交易易行业在其其长期发展展历程中都都形成了自自己的某些些习惯和约约定俗成的的惯例，联合国国国际货物销销售合同公公约第99条第1款款规

6、定：“双方当事事人业已同同意的任何何惯例和他他们之间确确立的任何何习惯做法法，对双方方均有拘束束力”，可见，根根据习惯和和惯例解释释合同，已已得到国际际上普遍认认可。（五）诚信信原则解释释解释合同应应遵循诚实实信用的原原则。诚实实信用作为为民法的一一项基本原原则，已为为现代世界界立法所公公认。我国国民法通通则对之之亦作了肯肯定，要求求一切民事事活动都必必须予以遵遵循。用诚诚实信用原原则解释合合同，符合合当事人的的本意和法法律的基本本要求。在在二手房买买卖合同解解释原则中中，适用该该原则把握握二手房买买卖合同当当事人意图图时，弹性性较大，对对法官要求求较高。（六）其他他解释方法利益衡衡量原则，利

7、利益衡量原原则要求在在解释二手手房买卖合合同时不但但考量当事事人的利益益，还要考考虑社会利利益。实际际上许多本本来可以履履行的合同同被人为地地消灭了，而而由此造成成的包括订订约成本、履约成本本、纠纷解解决成本的的浪费。结结果是社会会交易成本本上涨，市市场运行效效率下降。法国民法法典第11157条规规定：“如果一项项条款可能能有两种意意思时，宁宁可以该法法条款可能能产生某种种效果的意意思理解该该条款，而而不以该条条款不能产产生任何效效果的意思思理解该条条款”。梁慧星教授授认为，各各种解释方方法之间应应大致有位位阶关系，即即：对法条条的解释，首首先应采用用语义解释释方法，如如解释的结结果可能为为复

8、数，则则继之以论论理解释方方法；作论论理解释时时，应先运运用体系解解释和法意意解释以探探求法律意意旨，进而而运用扩充充解释或限限缩解释或或当然解释释以判明法法律的意义义内容，如如仍不能澄澄清法律语语义的疑义义，则进一一步作目的的解释以探探求理发目目的，或者者在依上述述方法初步步确定法律律意义内容容后，以目目的解释进进行核实。这种逐逐层的体系系化判断模模式是值得得推崇的。二、二手房房买卖合同同之特殊性性法律经经济学的分分析路径（一）法律律经济学的的应用笔者一直尝尝试着用法法律经济学学的方法论论去分析法法律现象、规则、成成因以及趋趋势等。下下文以法律律经济学为为路径，分分析二手房房买卖合同同的特殊

9、性性。波斯纳纳的法律律的经济分分析问世世后，大量量学者用经经济学的方方法论来解解决法律问问题。当然然，由于学学科的区别别，法学与与经济学无无法完全等等同。例如如在成本收收益的计量量经济分析析时，许多多数据和公公式是有一一定的假设设前提（如如经济人的的假设、完完全竞争市市场的假设设等），而而这无法为为法律学家家接受，因因为法律学学家追求的的是绝对公公正。经济济学家强调调的是“理性之人人”，是需求求自身利益益最大化之之人，对于于他人之福福利，仅给给予有限之之关心。而而法学家常常引用“合理之人人”（也称为为善良管理理之人），强强调以合理理勤勉方式式行为之人人，在行为为之际，也也要考虑别别人之福利利。

10、经济分分析法学派派自诞生伊伊始，就不不断受到来来自各方学学者的抨击击，认为其其以效率取取代正义，是是不符合道道德的。即即使是波斯斯纳本人，在在德沃金等等学者以道道德哲学和和法哲学理理论进行的的强烈批判判下，也承承认并修正正着自己理理论中的某某些错误。诚然，法法学与经济济学无法完完全等同，但但这并不表表示二者完完全排斥。“一个人要要是合理的的，必须是是理性的，这这是一个十十分有力的的论断”。（二）信息息不对称理理论经济学家乔乔治阿克尔罗罗夫以一篇篇关于“柠檬市场场”的论文摘摘取了20001年的的诺贝尔经经济学奖，并并与其他两两位经济学学家一起奠奠定了“非对称信信息学”的基础。该论文曾曾经因为被被

11、认为“肤浅”，先后遭遭到三家权权威的经济济学刊物拒拒绝。几经经周折，该该论文在哈哈佛大学的的经济学学季刊上上发表，立立刻引起强强烈反响。“柠檬市场场”指的是二二手车交易易市场，而而二手房交交易市场与与其有相似似之处，例例如普通民民众对房屋屋或汽车的的专业知识识都十分有有限。信息息不对称理理论是指在在市场经济济活动中，各各类人员对对有关信息息的了解是是有差异的的；掌握信信息比较充充分的人员员，往往处处于比较有有利的地位位（例如二二手房交易易中的卖方方），而信信息贫乏的的人员，则则处于比较较不利的地地位（例如如二手房交交易中的买买方）。该该理论认为为：市场中中卖方比买买方更了解解有关商品品的各种信

12、信息；掌握握更多信息息的一方可可以通过向向信息贫乏乏的一方传传递可靠信信息而在市市场中获益益；买卖双双方中拥有有信息较少少的一方会会努力从另另一方获取取信息；市市场信号显显示在一定定程度上可可以弥补信信息不对称称的问题；信息不对对称是市场场经济的弊弊病，要想想减少信息息不对称对对经济产生生的危害，政政府应在市市场体系中中发挥强有有力的作用用。这一理理论为被广广泛应用到到从传统的的农产品市市场到现代代金融市场场等各个领领域。在一一般的契约约中，也存存在着信息息不对称，如如讨价还价价时，不知知对方的底底价。不对对称信息是是指：缔约约当事人一一方知道而而另一方不不知道的，尤尤其是他方方无法验证证的信

13、息。此处的无无法验证，包包括验证的的成本昂贵贵而使验证证在经济上上不现实或或不合算的的情况。如如果在验证证上轻而易易举，当事事人就可以以获得私人人信息，也也就不存在在不对称信信息了。而而二手房买买卖合同契契约中的标标的物风险险状况、对对专业性合合同条款的的理解，都都属于不对对称信息。不对称信信息，从发发生的时间间来看，可可能发生在在当事人签签约之前，也也可能发生生在签约之之后。研究究前者的模模型称为“逆选择模模型”，研究后后者的模型型称为“道德风险险模型”。研究前前者，主要要涉及如何何降低信息息成本问题题，研究后后者，主要要涉及降低低激励成本本问题。在现实实中，二手手房买卖合合同的买方方对关于

14、二二手房买卖卖合同标的的风险的事事前信息不不了解，而而买方对专专业性的二二手房买卖卖合同条款款也是模棱棱两可，这这就形成逆逆选择。三、现实中中的困惑与与若干建议议原告张丽诉诉被告杨海海、重庆地地鼎房地产产经纪有限限公司（以以下简称地地鼎公司）案案件（发生生在20008年3月月10日，重重庆南岸区区），是典典型的合同同当事人对对二手房买买卖合同的的具体条款款产生歧义义，法院如如何解释之之？本案当当事人签订订合同后，原原告发现该该房屋的户户型原来是是一室一厅厅，系被告告杨海擅自自将厨房改改为一卧室室，此改动动存在严重重的安全隐隐患，二被被告故意隐隐瞒了重要要事实，使使原告在违违背真实意意愿的情况况

15、下签订合合同，故原原告起诉要要求撤销原原告与二被被告签订的的房屋买买卖（居间间）合同，并由被被告杨海返返还定金及及中介费等等。被告杨杨海辩称：被告杨海海向原告如如实告知了了房屋的真真实情况，并并提供了房房屋所有权权证，原、被告在自自愿的情况况下签订了了房屋买买卖（居间间）合同，应当继继续履行该该合同，驳驳回原告的的诉讼请求求。被告地地鼎公司辩辩称：我公公司多次带带原告现场场看房屋，并并如实告知知房屋的基基本情况及及天然气的的安装位置置。原告在在了解房屋屋的现状后后与被告自自愿签订合合同，合同同依法成立立，不得擅擅自解除或或者变更，故故应当驳回回原告的诉诉讼请求。本案争议议焦点是：原、被告告三方

16、签订订房屋买买卖（居间间）合同中约定房房屋的户型型是二室一一厅，房屋屋原户型是是一室一厅厅、被告杨杨海在装修修时将原厨厨房私自改改装成卧室室的情况，改改装的卧室室内放有天天然气表及及其主管道道，存在安安全隐患。而被告认认为，原告告在购房时时多次到现现场看房屋屋的具体情情况，并且且被告告知知了原告房房屋户型的的改变情况况。被告杨杨海对以上上陈述未举举示证据。关于二室室一厅和一一室一厅的的区别应该该是明确的的，但是类类似的案件件中，合同同约定的户户型是指经经过改装后后的房屋结结构还是房房屋原有结结构，在双双方约定不不明时，就就涉及二手手房买卖合合同的解释释。进过上文分分析，笔者者建议：其一，对于于此类不对对称信息，卖卖方经常处处于有利地地位，理应应将法律责责任与举证证责任更多多得归于卖卖方。其二，房地地产中介机机构属于专专业机构，其其专业知识识也明显优优于买方。因此，应应在法律制制度角度进进一步明确确房地产中中介机构的的责任。其三，二手手房买卖合合同属于合合同法调整整的范畴，同同时由于其其标的的特特殊性，涉涉及民众的的居住权，因因此同时适适应消费者者权益保护护法等经济济法，以保保护弱势