绥化基准地价报告(总局平衡)

1、黑龙江省地产评估中心地址：哈尔滨市南岗区红旗大街263号第 页共88页第一章概况第一节黑龙江省农垦总局绥化分局概况一、地理位臵绥化分局所属的10个农（牧、渔）场分别位于伊春、绥化、大庆3个地区的8个市县。其中：嘉荫农场位于嘉荫县境内，铁力农场位于铁力市境内，海伦农场位于海伦市境内，绥棱农场位于绥棱县境内，红光农场位于海伦市境内，和平牧场位于大庆市大同区境内，安达牧场位于安达市境内，柳河农场位于庆安县境内，肇源农场和茂兴湖渔场位于肇源县境内，绥化分局无独立的局址。二、地形地貌绥化分局各农（牧、渔）场位于小兴安岭北、西、南麓丘陵地带和松嫩平原。海拔高度100-500米；境内山地占17.8%，漫川漫

2、岗地占34.2%、平地占41.4%,洼地占6.7%。三、气侯与水文绥化分局属温带大陆性气候，无霜期110-135天；日照时数2325至2849小时；有效积温2100-2900/年；平均温度-0.9-+3.9;年降水量340-650毫米。境内有黑龙江、嫩江、呼兰河、扎音河、结烈河、乌云河等10条主要江河。四、土地资源绥化分局土地总面积为2161平方公里。其中：耕地面积1168914亩；园地1843.4亩；林地775963.5亩；牧草地2833776亩；建设用地79840.5亩；未利用土地685845亩。五、行政区划及人口绥化分局辖嘉荫、铁力、海伦、绥棱、红光、和平、安达、柳河、肇源、茂兴湖等10

3、个农（牧、渔）场，105个连队。总人口7.19万人；90%以上是汉族，还有鲜族、蒙古族、回族等少数民族。六、国民经济和社会发展状况2007年末，绥化分局GDP实现19.1466亿元，同比增长24%;全口径利润总额实现1.2639万元;人均纯收入9,091元，同比增长15%；粮食总产6.4亿斤，同比增长11.7%。（一）农业绥化分局现有耕地116.8万亩。农业人口4.5万人；农业劳动力2.9万人。种植业产值可达10.1亿元，同比增长27.7%；牧业产值4.3亿元，同比增长37.3%；渔业产值0.13亿元，同比增长58.3%。（二）工业绥化分局现有工业企业60户，资产总额3.9亿元。其中规模以上工

4、业企业30户，总资产2.5亿元。工业增加值2.4亿元，同比增长25.7%；销售收入实现4.7亿元，同比增长10%；税金实现1.4亿元，同比增长5%。（三）交通运输业绥化分局交通便利，各农场有9个客运站。哈伊公路（国道）、伊嘉公路（省道）以及庆柳、海红等十多条县乡道路形成了四通八达的公路网。（四）城市建设绥化分局房屋开发建设总面积达32万平方米。嘉荫、铁力、海伦、绥棱、红光、和平、安达、柳河、肇源、茂兴湖等10个农牧渔场，共有白色路面72.6万平方米，给水管线42公里，排水管线20公里，楼房开发面积32万平方米，现有供热厂10座，集中供热总面积36.7万平方米，绿化面积105万平方米。（五）国内

5、贸易2007年全年社会消费品零售总额5.2亿元。（六）科技、教育、文化和卫生绥化分局拥有中小学校18所；医院10所；文化馆10所。分局文化事业健康发展。全局有线电视用户0.9万户，占总户数的32%。邮政电信设施较完善，中国移动通信、中国联通、中国网通落户农场，程控电话发展到1.65万门。第二节各农（牧、渔）场概况一、铁力农场概况（一）地理位臵铁力农场位于黑龙江省东北部，地处小兴安岭南麓。地处东经1273112851,北纬46514725，;东依伊春林海，西靠松嫩平原，横跨铁力、庆安两市县。南北长55公里，东西宽27公里，总面积为242.55平方公里。（二）人口及行政划分农场总人口9053人；共

6、3743户；其中场部人口4880人；农场现有7个管理区。（三）地形地貌铁力农场位于黑龙江省的东部小兴安岭延伸的残丘漫岗上，属丘陵地形，海拔一般在193-230米之间，最高处位278米。土地坡降朝向河流和水线，大部分土地在阴坡，土质粘重，渗透性差，内涝较重。由于农场、林场、社队三家土地交错，铁力农场场形复杂。（四）气侯及水文铁力农场气候属寒温带大陆性季风气候，年降水量为586.1毫米。年平均气温为无霜期为110-120天左右。铁力农场流域面积在1000平方公里以上的河流有呼兰河、依吉密河、欧根河，均系松花江水系。（五）对外交通状况铁力农场场部对外交通为公路方式。有客运站1处，客运量为1万人次/年

7、。境内通国家级公路哈伊公路（哈尔滨-伊春），通往各农场及地方各乡镇的公路形成了交通路网，对外交通便利。（六）商业状况铁力农场商业网点分布比较集中，南至兴安街，北至“二八九”大街，以农场百货商店为中心，服务范围为整个农场，包括百货、日杂、服装等职能。（七）文教卫生铁力农场现有中小学校各1所;职工医院1所。（八）基础设施状况1、供水铁力农场自来水站供水，供水主管线直径为40厘米,次管线直径为20厘米，支管线直径5厘米，总长度为11.8公里。上水管线在场区内呈网状分布，供水保证率95%以上。2、排水排水为雨污合流制。排水主管线直径为40厘米，次管线直径为20厘米，长度为6.5公里，排水通畅。3、供电

8、供电来源为绥化220千伏电网，铁力农场变电所供电，年变电量为800万度，输入场区的电压为10KV，保证率为98%。4、供热场部内楼房由铁力农场供热中心为中供热，供热中心有1台容量为10吨的锅炉。5、道路状况场部主干道为农场路，路宽12米，兵团街、兴安街、十一街等为次干道，路宽8米，均为水泥路。6、通讯电话总机门数2600门；有线电视入户率70。农场平均开发程度为“五通一平”，中心区域达“六通一平”，边缘区域为“四通一平”。二、嘉荫农场概况（一）地理位臵嘉荫农场位于小兴安岭北麓，黑龙江右岸嘉荫县境内。地处东经12951-13016；北纬4844-4900。北面及东北面邻黑龙江，南面邻小兴安岭余脉

9、，沿江各屯与俄罗斯隔江相望，场区与嘉荫县以大滚子沟为界，西北以乌云河为界，南与汤旺河林业局相邻。土地总面积503平方公里。（二）人口及行政划分农场总人口9900人，总户数3345户。其中场部人口4526人，农场现有8个管理区。（三）地形地貌嘉荫农场地势西南向东北渐倾斜，山区面积大，地形构成西南山岳区、中部漫岗平原地和河谷两岸及沿江低地的三个地形。（四）气候、水文嘉荫农场属于寒温带大陆季风气候区。年平均气温-0.9C;最低年平均气温-2.6C;冬季气候严寒干燥，大地结冻时间长。夏季降水集中，气候温暖湿润。嘉荫农场除北靠黑龙江外，流经场区的还有乌云河、结烈河、安阳河、大滚子沟河、正义河等河流。（五

10、）对外交通状况对外交通以公路为主，设客运站1处。对外公路为伊嘉公路（伊春-嘉荫），路宽9米，水泥路。（六）商业状况嘉荫农场商业网点主要分布在双兴大街南侧，商业街东侧。以农场百货商场为中心，有超市、酒店、美发等商服网点40余家，服务范围为整个农场。（七）文教卫生嘉荫农场现有中小学校2所；职工医院1所。（八）基础设施状况1、供水嘉荫农场学校机电井和老电业区机电井供水，供水主管线直径为20厘米,次管线直径为7.5厘米,支管线直径为4厘米,总长度为3.7公里。上水管线在场部内呈网状分布，供水保证率95%以上。2、排水排水为雨污合流制。排水主管线直径为100厘米，次管线直径为80厘米,支管线直径为20厘

11、米,总长度1800米。排水设施主要分布在场部中心区域,排水通畅。3、供电供电来源于鹤岗电网，嘉荫农场变电所变电，输入场区的电压为10KV,保证率为96%。4、供热场部中心区域楼房为集中供热，供热来源为孟庆文锅炉房、李洪伟锅炉房供热，锅炉容量为11.5吨。5、道路场部内主干道双兴大街,路宽8米，场区次干道路宽6米,均为水泥路。支路宽4米,沙石路。6、通讯电话总门数3199门；有线电视有入户率98%。农场平均开发程度为“五通一平”，中心区域达“六通一平”，边缘区域为“四通一平”。三、海伦农场概况（一）地理位臵海伦农场位于海伦市东北部，距海伦市区36公里。地处北纬4739-4748之间，东经1270

12、4-12724。东邻海伦市辖通肯河林场，南至扎音河，西与海伦市双录乡毗邻，北至通肯河与建设农场以河为界。土地总面积238.67平方公里。（二）人口及行政划分农场总人口11426人，总户数2925户。其中场部人口5000人，现有3个管理区和一个绿源公司。（三）地形地貌海伦农场属小兴安岭西南边缘余脉，是通肯河与扎音河的分水岭丘陵地带。漫岗坡面平缓，由西向东渐倾斜，坡度为1/5-1/6.65，平均海拔高度为212-302米，3度以下区域土地面积占总面积的90%以上，漫岗为主要耕地，漫岗坡底为两河河谷地。总体看东高西低，南高北低，东西长为22公里，南北宽约13公里。（四）、气候海伦农场第四积温带大陆性

13、季风气候。季节变化明显，冬夏差异大，平均气温稳定在10C以上的天数为164天；历年最大降雨量795.5mm;平均日照时数为2226小时；平均无霜期为116天；场区地势较平坦，多风，风速较大，平均风速3.9m/秒。（五）对外交通状况海伦农场有客运站一处，年客运总量为19万人，年货运总量为84万吨。对外交通为海伦农场至海北公路的公路，路宽6米，柏油路和水泥路各长13公里。赵绥路，路宽6米，水泥路。（六）商业状况海伦农场商业网点主要分布在中央大街西侧及学府路两侧，以农场百货商店为中心，共有商场、饭店、美发等商业网点100余家。（七）文教卫生农场现有中小学校2所；职工医院1所。（八）基础设施状况1、供

14、水海伦自来水站供水，主管线直径15厘米，次管线直径10厘米，支管线直径5厘米，总长度50公里；上水管线在场部内呈网状分布，供水保证率95%。2、排水排水为雨污合流制。排水主管线直径为50-60厘米，长度为6公里，排水设施主要分布在场部中心区域主干道两侧，排水通畅。3、供电供电来源于黑河电网，黑河电业局绥垦海伦供电局供电，输入场区内的电压在10000KV,保证率100%。4、供热场部中心区域的楼房为集中供热，供热站点有锅炉1台，容量为10吨。5、道路场部内有主干道学府路、中央大街，路宽14米，次干道兴海路、北环路、兴工路、建设路、西外环路，路宽6米，均为水泥路。6、通讯电话总机门数为1200门；

15、有线电视入户率为30%。农场平均开发程度为“五通一平”，中心区域达“六通一平”，边缘区域为“四通一平”。四、绥棱农场概况（一）地理位臵绥棱农场位于黑龙江省绥化市北，绥棱县和海伦市境内，地处东经12720-47,北纬4724，3T之间。东邻绥棱县四海镇光华村，西邻双岔河镇，南邻绥棱县三吉台林场，北邻红光林场，土地总面积为256.8平方公里。（二）人口及行政划分农场总人口7876人，其中场部人口3296人，现有13个连队。（三）地形地貌绥棱农场座落在小兴安岭西南麓、努敏河畔，为丘陵地带。（四）气侯绥棱农场属寒温带气候，冬季寒冷，夏季温热；年平均气温为0.9T左右；无霜期在110-120天；全年平均

16、日照2100-2300小时；年平均降水量为600毫米。（五）对外交通状况场部内有客运站1处，客运量20万人/年。对外交通为绥建公路和绥四公路，路宽8米，水泥路。（六）商业状况绥棱农场商业网点主要分布在绥棱大街南北两侧。以农场综合商场以商业中心，有超市、餐饮、美发等商业网点。（七）文教卫生农场现有学校1所；职工医院1所。（八）基础设施状况1、供水绥棱农场自来水站供水，主管线直径为30厘米，次管线直径为10厘米，支管道直径为5厘米，总长度为2公里，上水管线在场部内呈网状分布，供水保证率95%。2、排水排水为雨污合流制。排水主管线直径50厘米，长度为2公里。排水设施主要分布在场部中心区域，排水通畅。

17、3、供电绥棱农场变电所供电，年变电量为330万KWH,输入场区的电压为10KV,保证率为98%。4、供热场部中心区域的楼房为集中供热，有4个供热站点，共有锅4台，总容量为12吨。5、道路场部主干道中心路，路宽14米，次干道路宽6米和4.5米，均为水泥路。6、通讯电话交换台的总装机量1500台，已装1095台；有线电视入户率73%。农场平均开发程度为“五通一平”，中心区域达“六通一平”，边缘区域为“四通一平”。五、红光农场概况（一）地理位臵红光农场位于海伦市东北方向25公里处。地处东经127111012736，34，北纬4731304742/15之间；东与绥棱县四海店林场、半截河林场为邻；南与海

18、伦市东林乡、护林林场、绥棱农场相依；西与海伦市第二良种场接壤；北临扎音河与海伦农场和海伦市通肯河林场隔河相望。场区被境内的海伦市陈家店林场分割成4片。（二）人口及行政划分农场总人口11114人，总户数3986户，其中场部人口7482人，农场共有2个管理区。（三）地形地貌红光农场坐落在松嫩平原的东北角，小兴安岭余脉上，为丘陵地势。（四）气侯红光农场气候属寒带冷凉区大陆性季风气候，冬季寒冷，夏季温热。年平均积温为21502300C,保证率在95%以上的活动积温为20002100C。无霜期在118天左右；全年平均日照2209小时；年平均降水量为587毫米。（五）对外交通状况场部内有客运站1处，客运量

19、10万人/年；对外公路为玉绥公路和海红公路，路宽8米，水泥路。（六）商业状况红卫农场商服网点主要集中在红光大街南北，十字街东西。以农场综合商场以商业中心，有超市、饭店、美发店、食杂店等商业网点，农贸市场1个。（七）文教卫生农场现有学校2所；职工医院1所。（八）基础设施状况1、供水红光农场自来水站供水，主管线直径20厘米，次管线直径10厘米，支管线直径3.3厘米，总长度为39公里；上水管线在场区内呈网状分布，供水保证率95%。2、排水排水为雨污合流制。排水主管线直径50厘米，长度8.2公里，排水设施场部中心区域的主要街道两侧，排水通畅。3、供电供电来源于海伦60KV电网，由红光农场变电所供电，输

20、入场区内的电压10KV，保证率98%。4、供热场部中心区域的楼房为集中供热，共有3个供热站点,4台锅炉,总容量为16吨。、道路场部主干道海红公路，路宽7米；红光大街，路宽12米，均为水泥路。次干路和支路为水泥路和柏油路。、通讯电话容量为2000台，已装机1400台；有线电视入户率为55%。农场平均开发程度为“五通一平”，中心区域达“六通一平”，边缘区域为“四通一平”。六、和平牧场概况（一）地理位臵和平牧场位于松嫩平原中部，大庆市大同区境内。地处东经124。13，08-124。35/23，北纬46。08/39-46。16/30之间。东面靠大庆市兴隆泉乡并和新华电厂毗邻；南与双榆乡接壤；西邻他拉哈

21、镇；北邻绿色草原牧场和敖林乡。土地总面积326.51平方公里。（二）人口及行政划分农场总人口10672人，总户数3756户，农场有5个管理区。（三）地形地貌和平牧场地势较为平坦，略有波状起伏，呈东北高西南低的趋势。海拔128.2-163.4米。经过多年开发建设，目前形成了南耕北牧，东林西草的格局。（四）气侯和平牧场属中温带大陆性季风气候。年活动积温3371T;有效积温1701C；全年日照2228.5小时；无霜期137天；降水量272.4mm。（五）对外交通状况场部内有客运站1处，客运量4.1万人/年，货运量4000万吨/年。对外交通公路为和双公路，路宽6米，水泥路。（六）商业状况和平牧场商业网

22、点主要分布在商业街两侧。以正阳街商店为商业中心，有酒店、超市等50余家。（七）文教卫生农场现有学校2所；职工医院1所。（八）基础设施状况、供水和平牧场自来水公司供水，主管线直径20厘米，支管线直径11厘米，总长度为15.5公里，上水管线在场部内呈网状分布，供水保证率90%。、排水排水为雨污合流制。排水主管线直径80厘米，长度0.6公里。排水设施主要分布在场部中心区域主干道两侧，排水通畅。3、供电供电来源于绥化一次变，山红线电网。输入场区内的电压400-220伏，保证率100%。4、供热场部内中心区域的楼房由牧场集中供热，共有6台28吨位锅炉。5、道路场部主干道商业街、政企街、林业路、学府路、邮

23、政路、工业路，路宽均为8米，水泥路；其他道路5-7米，均为土路。6、通讯电话容量为2000门，已安装1232台；有线电视入户率为55%。农场平均开发程度为“四通一平”，中心区域达“六通一平”，边缘区域为“三通一平”。七、柳河农场概况（一）地理位臵柳河农场位于小兴安岭余脉，庆安县境内，地处东经12748-1280，北纬4637T647；东、南、西与双丰林业局相邻，北与庆安县新胜乡相邻。农场现有土地总面积1455.52平方公里。（二）人口及行政划分农场总人口3000人，总户数893户。（三）地形地貌农场总的地势是西低东高，林地多集中东部，属丘陵地势，平均海拔240米，一条主要河流靠山河在东部从南向

24、北穿过，河流两侧较低洼。（四）气侯柳河农场年平均降水量为550毫米，年平均气温为2,年日照时数为2500-2600小时，大于等于10C的有效积温为2350C，无霜期为120天。（五）对外交通状况场部对外公路为柳庆路，路宽6米，水泥路。境内无客运站，但可在公路两侧搭乘过往客车。（六）商业状况柳河农场商业网点主要分布场部中心区域，以农场百货商店为商业中心，共有商店、饭店、美发店、食杂店等商业网点30余家，农贸市场1个。（七）文教卫生农场现有学校1所；农场职工医院1所。（八）基础设施状况1、供水柳河农场自来水站供水，主管线直径为12厘米，次管线直径为7厘米，支管线直径为3.5厘米,总长度为9公里，上

25、水管线在场部内呈网状分布，供水保证率95%。2、排水排水为雨污合流制。排水主管线直径为60厘米，总长度1.2公里，排水设施主要分布在主要街道两侧，排水通畅。3、供电供电来源于绥化电厂，柳河电业管理站供电，输入场区内的电压3万伏，保证率100%。4、供热场部中心区域的楼房为集中供热，农场共有3台锅炉,总容量为30吨。5、道路场部主干道庆柳路、中央大街，西一路、北一街、南环路，路宽均为6米，水泥路。6、通讯电话容量1100门,已装583台。有线电视入户率90%。农场平均开发程度为“四通一平”，中心区域达“六通一平”，边缘区域为“三通一平”。八、肇源农场概况（一）地理位臵肇源农场位于黑龙江省西南部的

26、肇源县境内。地处东经12408z12419z,北纬45374543ZO东南北三面与肇源县新站镇接壤；西靠嫩江与吉林省大安县隔江相望。土地总面积为78平方公里。（二）人口及行政划分农场总人口3929人，总户数1706户，其中场部人口3582人，农场共有1个养殖区。（三）地形地貌农场位于嫩江东岸的盆地上，东南北三面被丘陵漫岗包围，地势低平。海拔高度127米129米之间。总的坡向是西南高、东北低。（四）气侯肇源农场属于寒温带大陆性季风气候。年平均气温为3.54.5；10C以上积温为3.039C;年均降雨量350毫米；全年无霜期为125135天；日照20002900小时。（五）对外交通状况场部内有客运

27、站1处，客运量2.27万人/年，货运量4万吨/年。对外公路为新肇路和渡口路，路宽9米，柏油路。（六）商业状况肇源农场商业网点主要位于创业街南，前进路东,有富华饭店以商业中心，有超市、美发店、食杂店等商业网点80余家；有农贸市场1个。（七）文教卫生农场现有学校1所；职工医院1所。（八）基础设施状况、供水肇源农场自来水站供水，主管线直径为16厘米，次管线直径为11厘米，支管线直径为3.5厘米，总长度为13.22公里。上水管线在场部内呈网状分布，供水保证率97%。、排水排水为雨污合流制。排水主管线直径为60厘米，次管线直径为30厘米，总长度1.7公里，排水设施分布在场部中心区域主要街道两侧，排水通畅

28、。3、供电供电来源于大庆35KV电网，肇源农场供电所变电，输入场区的电压为10KV，保证率为99%。4、供热场部中心区域的楼房为集中供热，农场共有2台锅炉，总容量为8吨。5、道路场部内主干道创业街、前进路，路宽9米，工农路路宽7米，为水泥路和柏油路。次干道为场区路，路宽5米，红砖路面。6、通讯电话总装机量1328台；有线电视入户率95%。农场平均开发程度为“四通一平”，中心区域达“六通一平”，边缘区域为“三通一平”。九、安达畜牧场概况（一）地理位臵安达畜牧场位于黑龙江省的西北部，松嫩平原腹地，安达市境内。地处东经1258/-12520z,北纬4612/-4602zo南与安达市南来乡、升平镇、肇

29、源卫星牧场为邻，西与安达昌德镇、升平镇为邻，北与安达市万宝山镇、南与马场接壤。土地面积为55.8324平方公里。（二）人口及行政划分畜牧场总人口1937人，总户数801户，其中场部人口1230人，农场共有3个农业作业区，2个工商运建服企业。（三）地形地貌安达畜牧场地形平坦，地貌单一，海拔在141152米左右，土壤主要为碳酸盐草甸黑钙土为主。（四）气侯安达畜牧场属温带大陆性季风气候，冬寒夏热。年平均气温2.5T;平均降水量在350一550mm;平均风速为3.8/秒；年日照时数在2850小时；平均无霜期在126136天。（五）对外交通状况场部内有客运站1处，客运量2.5万人/年，货运量15万吨/年

30、。对外公路为牧场路（安兴路），路宽6米，主要为水泥和沥青路；（六）商业状况安达畜牧场商业网点位于主要道路两侧，以百货商店以商业中心，有百货日杂食品店2家，饭店2处。（七）文教卫生牧场现有小学1所；牧场卫生院1所。（八）基础设施状况1、供水牧场水站供水，主管线直径20厘米，长度为16公里，支管线直径为7厘米，总长度为9.8公里,上水管线在场部内呈网状分布，供水保证率95%。2、供电供电来源于大庆电网，输入场区内的电压1KV,保证率100%。3、供热场部中心区域的楼房为集中供热,有1台锅炉,容量为2吨。4、道路场部主干道安兴路，路宽6米，为水泥和沥青路，其它场区路为沙石路。牧场中心区域达“五通一平

31、”，多数区域为“三通一平”。十、茂兴湖渔场概况（一）地理位臵茂兴湖渔场位于黑龙江省西南部，肇源县境内，地处东经124W12440，,北纬4525，4538，;东、北两面与肇源县的茂兴镇、新站镇、民意乡接壤，西隔嫩江与吉林省大安市相望，南越嫩江与吉林省的松原市为邻。土地总面积是146.20平方公里。（二）人口及行政划分渔场总人口1310人,408户,下设6个管理区。（三）地形地貌茂兴湖渔场地形平坦,地貌单一,海拔128130米。（四）气侯渔场属北温带大陆性气侯，四季分明，年平均气温为4;年降雨量在400-420mm；平均无霜期为150天左右；年日照相时数为2750小时。（五）对外交通状况场部对外

32、主要公路为一条2.5公里的水泥路。（六）文教卫生学校1所,渔场卫生所1个。（七）基础设施状况1、供水渔场水站供水,主管线的直径7.5厘米,次管线的直径5厘米,支管线的直径2.5厘米,长16.5公里,上水管线在场部中心区域呈网状分布,供水保证率95%。2、供电由肇源县供电局输入场区的电压为10KV,保证率为98%。、道路场部内的场区路为水泥路。、通讯电话总装机数341台,有线电视入户率为80%。场部内平均开发程度为“三通一平”。第二章土地级别修订及基准地价更新概述第一节土地级别修订及基准地价更新的范围、原则、依据一、本次土地级别修订及基准地价更新的范围黑龙江省农垦总局绥化分局土地级别修订及基准地

33、价更新范围是绥化分局所属10个农（牧、渔）场土地利用总体规划确定的场部建设用地范围内的所有土地。二、土地级别修订及基准地价更新的原则为了客观、公正、科学、合理地修订绥化分局所属各农（牧、渔）场土地级别及更新其基准地价，本次遵循以下分等定级、估价原则：（一）土地分等定级原则1、综合分析原则对影响土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异划分土地等级。2、主导因素原则根据农（牧、渔）场场部内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异重点分析对土地等级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响，评定土地等、级别。3、地域分异原则土地分等定级结果要符合当地的经济特征，充分考虑农（牧、渔）场的

34、宏观区位，与区域经济发展水平保持一致。分析个体区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划分同一土地级。4、土地收益差异原则各农（牧、渔）场划分土地等和级别时要符合区域和内部的土地收益分布规律，土地收益高，土地等别和级别就高，土地收益低，土地等别和级别就低。5、定量与定性结合原则土地定级时尽量把定性的、经验的分析进行量化，以定量计算为主，必要时可对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析，以减少人为任意性，提高土地分等定级精度。6、分局所属各农（牧、渔）场与分局统一定级原则为了便于农垦系统土地资产的管理，在分等、定级和基准地价测算上以分局为单位，统一标准，统一分等定级，统一测算方法，使分

35、局所属的各农（牧、渔）场的土地级别和基准地价。（二）基准地价评估原则1、替代原则具有相同使用价值、有替代可能的地块，使其价格相互牵制而趋于一致。测算农垦系统所属农场基准地价测算时，可以通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估地价，由已知样点或区片的地价估算未知样点或区片的地价。2、最有效使用原则在地价评估时，要以目前社会生产条件下土地最有效使用所能达到的经济效益作为评估的前提，而不能用不适合的土地使用方式下的效益作为评估的依据，使评估结果失去实际意义。3、报酬递增递减原则增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不会再与追加的投资成比例增加。农垦

36、系统基准地价测算工作遵循报酬递增递减原则。4、期日原则土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的样点地价资料修订到估价期日的标准水平，准确合理地确定基准地价。在农垦系统地价测算中，所采用的样点地价，修正到统一的估价期日地价水平。5、科学性和适用性相结合的原则本次基准地价测算，运用马克思主义地租和地价理论。城市规划理论土地区位理论、土地经济理论、土地利用分类理论，遵循中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程，在认真分析农垦系统所属农（牧、渔）场的自然、社会经济等情况对地价产生影响的基

37、础上，进行土地级别修订和基准地价更新。对地价进行充分论证，使土地级别与基准地价既有科学性又具有适用性。为了便于操作，在分析多种地价影响因素的基础上，编制一套基准地价修正体系，为农垦系统评估宗地地价提供参考依据。6、预期收益原则土地价格主要受未来的预期收益所影响，未来收益大，地价相对高；未来收益少，地价也相对低。因此必须对未来的土地收益做出合理的预测才能较准确地测算出地价。7、定价适度原则在综合确定地价水平时，要遵循农垦管局关于社会经济发展总体设想及产业政策。科学的基准地价不仅要体现不同区域，不同产业投资的相对强弱，而且还要体现房地产业发展中各项政策，特别是区域内和区际之间的经济发展，规划建设的

38、相对平衡。在确定基准地价时，尽量防止区域地价过低或过高，正确分析投资环境，充分、合理、公正地考虑国家及群众的利益，并协调好与周边地价的关系，适度定价。本次基准地价更新在遵循上述估价原则基础上，还遵循了以下原则：1、测算时的土地用途以现在实际用途为主。基准地价的市场导向性作用要求测算出的基准地价应以目前实际存在的土地利用现状为主，据此反映现实土地收益高低和支付地租、地价的能力，客观反映土地的综合质量市场价值及其级差关系。2、采取土地使用价值分析和土地收益、地租、地价测算相结合的形式进行。土地的使用价值决定人们对某一类型或地块的需要程度，市场供求关系和经济政策等决定地价水平的高低。在正常和完善的市

39、场条件下，相同使用价值的土地，在同一市场供需圈内，应具有同样的地价标准。当前在我国土地市场不太成熟，土地使用权转移不很规范的情况下，宗地地价多是采用收益法求算的收益价格，土地使用权直接转移形成的地价并不多见。因此，通过土地使用价值相同类型区域中收益价格的比较分析，较好地评估出基准地价。3、“一个统一，一个平衡，四个衔接”的原则“一个统一”坚持全省农垦系统一盘棋的思路，以系统为单位制定技术路线。并根据各农场的具体情况对技术路线进行有针对性的细化,使其既统一又具特色。“一个平衡”即农垦系统内地价平衡。即分局之间及所属农场之间地价平衡。不同分局之间既要体现差异性，又要体现均衡性。“四个衔接”一是测算

40、的新地价与原地价相衔接，体现地价的连续性；二是农垦系统的地价与地方地价水平相衔接，体现地价分布的均衡性；三是工业地价与所在市、县的工业最低限价相衔接，体现政策调控的统一性四是与征地区片价相衔接，避免出现征地倒挂现象。三、土地分等定级估价的依据（一）理论依据1、马克思主义地租地价理论根据马克思的理论，地租是土地所有权在经济上的实现。由于产生的原因和条件不同，地租又有绝对地租和级差地租两种基本形式。此外还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断取得的地租，也可理解租用劣等地必须绝对支付的地租。地产的市场供求状况是决定绝对地租量的主要因素。相对级差地租而言，

41、城市中绝对地租量可能是很小的，但绝对地租是土地价格构成的重要因素，也是衡量地价最低限的主要依据。级差地租与土地等级相联系，在同等投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，因此地租额也不同。级差地租的形成有三种情况：一是对不同肥沃程度土地的占有；二是对不同位臵土地的占有；三是对同块土地连续追加投资。前两种情况所获得的超额利润转化而成的地租称级差地租I,第三种情况所获得的超超利润转化而成的地租称级差地租II。在城市地租中，级差地租一方面取决于自然条件，如有利的地形、地势可以发展商贸集散地、交通枢纽等,从而形成繁华地段,具有优越的位臵条件；另一方面取决于社会劳动的投入量,土地资本积累,如交通设施、

42、市政设施的修建、改善等。我国实行的是社会主义公有制,城市土地属国家所有,土地使用制度的改革,就是在确立坚持土地所有权与使用权相分离的原则下,允许土地使用权的合理流动。国家以土地所有者的身份将一定年期的土地使用权让渡于土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。其实质是土地所有者将土地使用权出租给土地使用者,由使用者支付地租的行为。按照马克思主义的地租理论,地租是土地所有权在经济上的实现,地价是地租资本化。理解了这一点,我们就可以由分析地租入手,评定土地质量测算基准地价。2、现代西方土地收益理论美国经济学家伊利认为：“土地的收益是确定它的价值的基础。”这里的收益是指“经济地租”,即土地总

43、收益扣除总成本的余额。确定土地收益应按照如下原则：正常情况下的土地收益；处于最佳利用方式的土地收益；扣除生产成本及一切赋税后的纯收益。所谓土地价格，就是土地收益的资本化，用公式表示为：V=a/r其中：V土地价格a-土地收益r-土地还原率3、土地区位理论区位是由自然、经济和社会各要素之间相互作用而形成的综合体，是自然、经济和社会各要素之间的相互联系和相互作用及在地域空间上的反映。城市土地区位是城市社会经济等在空间的位臵，这些位臵有经济位臵自然位臵等，但影响土地效益发挥的主要因素是土地的经济位臵。由于土地所处的位臵不同，企业经济报酬亦有差别，即区位报酬。区位报酬来源于两个方面：一种是占据城市中优越

44、位臵的企业，因其接近中心商业区，降低了原材料搜集和产品推销过程的运输费用而获得的经济效益；另一种来自企业外部的集聚效益，即企业在特定区位所获得的因同类数量和功能的集聚而带来的经济效益。因此，认真分析各类物流、人流、财流在土地上的分布和运动，研究已有配臵土地的影响和作用，就可以揭示地租、地价和土地利用类型的分布规律和数量特征。（二）法律、法规、规程、文件依据1、法律中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国城市房地产管理法2、地方法规黑龙江省土地管理条例3、规程中华人民共和国国家质量监督检验检疫局颁布的城镇土地估价规程GB/T18508-2001；中华人民共和国国家质量监督检验检疫局颁布的城镇土地

45、分等定级规程GB/T18507-2001。4、行政规章国务院文件，国发200428号关于深化改革严格土地管理的决定;国土资源部文件，国土资发2006307号关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知；财政部、国家税务总局资发财税2007176号关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知；国家财政部、国家林业局关于森林植被恢复费征收使用管理暂行办法的通知，财综字200273号；根据国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知（价费字1992597号）；黑龙江省国土资源厅、财政厅黑土资发200178号关于开展全省城镇基准地价更新测评和农用地分等定级估价的通知；黑龙江省国

46、土资源厅黑土资发2002104号“关于印发黑龙江省地价管理暂行规定的通知”；黑龙江省国土资源厅、黑龙江省物价局黑土资发2000第36号关于下发各市县土地平均年产值标准的通知；黑龙江省国土资源厅文件，黑国土资发2006143号关于转发国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知的通知；黑龙江省国土资源厅办公室文件，黑国土资办发200749号关于开展城镇基准地价修订测算工作的通知；（11）关于规范调整占征用林地补偿费标准有关问题的通知（黑林联发2007185号）文件；（12）黑龙江省防洪保安费征收使用管理办法（黑政发199926号）。（三）黑龙江省农垦总局绥化分局基准地价报告及图件（四）

47、实地调查搜集的资料第二节土地级别修订及基准地价更新的技术路线一、土地级别修订及基准地价更新的总体指导思想黑龙江省农垦总局绥化分局各农（牧、渔）场场部土地级别修订及基准地价更新严格执行中华人民共和国国家质量监督检验检疫局颁布的城镇土地分等定级规程GB/T18507-2001和城镇土地估价规程GB/T18508-2001规定的技术标准，贯彻国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知307号文件，黑龙江省国土资源厅办公室关于开展城镇基准地价修订测算工作的通知49号文要求，根据绥化分局经济、自然、社会等条件的变化情况，充分考虑绥化各农（牧、渔）场近期城镇建设规划、土地利用总体规划，各农（牧

48、、渔）场所在市县及周边市、县的区域性因素的影响，根据选择的分等因素指标测算各农（牧、渔）场的综合分值，依此调整各农（牧、渔）场土地等别。商业、住宅用地土地级别根据实际情况进行局部修订，工业用地结合国土资发2006307号关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知调整土地等别和土地级别。更新三种用途基准地价的内涵、价位和修正体系。建立一个绥化分局统一的地价体系，对测算结果与原基准地价进行分析比较,再与周边市县基准地价平衡，使土地定级估价成果更科学、合理和实用，为科学管理土地市场奠定基础。二、土地级别修订及基准地价更新技术路线总体技术路线遵循城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程的规定，以土地定

49、级为基础，用市场交易价格等资料进行土地级别修订及基准地价更新。具体技术路线为:由于各农（牧、渔）场座落于不同的市县境内，受不同市县的工业用地出让最低限价标准的限制，因此采用分类定级（商业、住宅用地统一分等定级，工业用地单独分等定级）。商业和住宅用地土地等别是选取分等因素，采用多因素综合评价法计算综合分值，重新划分各农场商业、住宅用地等别。城镇内部土地级别修订是对原有的商业、住宅用地土地级别范围进行适用性分析，在原土地级别的基础上局部调整，用市场交易地价资料全面校核和修订土地级别，更新基准地价。工业用地采用关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知中所规定的各市等别作为工业用地等别。工业用地土

50、地级别是通过对土地区位、对外交通、产业集聚、基础设施及供求关系等因素进行定性分析，并综合考虑工业用地出让最低标准和实际工业用地地价水平对原有的工业用地土地级别进行调整。商业、住宅用地的基准地价测算采用收益还原法和剩余法；工业用地基准地价采用成本逼近法、比例系数法测算，结合国土资源部发布的全国工业用地出让最低价标准307号文件确定，以保证基准地价与国家政策相衔接。第三节土地级别修订及基准地价更新的工作程序一、准备工作成立项目领导小组和项目工作组，编写并上报工作方案，拟定技术方案，收集工作底图及有关资料，确定工作范围，组织培训工作人员，印刷调查表格，配备必要的设备等。各农（牧、渔）场的土地级别修订

51、及基准地价更新的工作底图，是在地籍图或规划图基础上进行现状更新和完善，作为本次的工作底图。二、收集调查资料土地级别修订和基准地价更新工作需要收集、调查的资料主要包括影响地价的区域因素资料和地价样点资料。三、土地分等在对各农（牧、渔）场原等别综合分析的基础上，根据各农（牧、渔）场的区位、对外辐射能力、人口规模、城镇规模、道路状况、供水状况、国民经济生产总值、利润总额等因素的指标值采用位序标准化计算因子分值，采用多因素综合评价法计算综合分值，重新划分各农（牧、渔）场商业、住宅用地土地等别。工业用地以关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知中所规定的各市等别作为各农场工业用地等别。四、初步划分土

52、地级别（确定商业、住宅地价样点调查区片）在原土地级别的基础上，根据近几年来各农（牧、渔）场经济现状及市场发育状况，请专家对现有的土地级别进行适用性分析及地价影响因素变动情况分析，并进行实地踏查。根据各农（牧、渔）场实际情况，局部修订（商业、住宅）的土地级别边界，初步划分土地级别，并确定商业、住宅地价样点调查区片。五、地价样点调查在地价样点调查区片内调查商服、住宅两种用途的地价样点。为了满足样点数据统计分析的需要，每个土地级别每种用途（商业、住宅）样点调查数量不少于50个，样点在区域内均匀分布,在土地级别线附近及有变化地区域加大调查地价样点的密度，以校核、修订土地级别。六、确定基准地价内涵根据实

53、地踏察各级地现状，查阅收集到的资料、调查的地价样点，确定各级地基准地价内涵，设定基础设施开发程度、容积率、土地使用年期、估价基准日。七、选择地价测算方法商业用地和住宅用地采用收益还原法、剩余法；工业用地采用成本逼近法和比例系数法，并结合全国工业用地出让最低标准文件，确定工业用地基准地价。八、商业、住宅用地样点地价的计算和标准化处理商业和住宅用途基准地价测算采用收益还原法、剩余法测算样点地价，并对样点地价作土地使用年期、期日、容积率、土地开发程度等修正，楼房还需进行楼层修正，从而测算出基准地价内涵设定条件下的样点地价。九、土地级别的确定将标准化处理后的样点地价（商业用地、住宅用地）中明显不合理的

54、样点剔除，再标注到工作底图上，分析其地价分布趋势，确定各农（牧、渔）场的商业、住宅用地土地级别边界。工业用地土地级别通过对土地区位、对外交通、产业集聚、基础设施及供求关系等因素进行定性分析，调整原有的工业用地土地级别及边界。通过不同等别间各级地的样点地价及经济状况、基础设施状况的分析比较，确定绥化分局统一的土地级别。十、商业、住宅用地土地级别内部有效样点地价的筛选按级别、分用途统计样点地价数据，采用二倍标准差筛选样点地价，形成最终有效的地价样点。十一、基准地价的确定将有效样点地价按级别分用途采用简单算术平均法计算均值，得到各级别商业、住宅用地基准地价。工业用地基准地价采用成本逼近法和比例系数法

55、，根据国土资发2006307号关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知文件规定确定。将测算结果反馈当地，当地组织专家进行分析论证，通过当地论证后，上报省国土厅利用处，对测算的基准地价价位进行审核，合格后确定各用途各级别的基准地价。十二、宗地地价修正体系的建立由于各种用途的基准地价是各土地级别内各用途宗地的平均价格，无法体现不同宗地之间的差异，为评估出具体地块在一定使用条件下的价格，须建立修正体系。编制的修正体系进行实测样本检验，检验修正体系的合理性。十三、编制土地级别图、基准地价图编制土地级别及基准地价图，根据规程的要求填加图例、着色和图面整饰等。十四、撰写土地级别修订及基准地价更新报告依

56、据两个规程要求及工作方案和技术路线，本着科学、适用的原则，撰写土地级别修订及基准地价更新报告。十五、基准地价听证根据中华人民共和国国土资源部令第22号国土资源听证规定要求拟定或修改基准地价需要由县级以上主管部门组织公开听证，遵循公开、公平、公正和便民的原则，充分听取公民、法人和其他组织的意见。十六、成果整理、检查验收对土地级别修订及基准地价测算成果进行系统的整理，并做必要的自检和互检。然后将相关材料报国土资源厅土地利用管理处申请验收，根据验收意见和建议，对土地级别修订和基准地价更新的成果进行完善。十七、资料归档将与本次工作有关的图件及原始调查资料存档，报告印刷归档。第三章土地分等及土地级别的初

57、步划分城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性的方法对城镇进行分类排序,评定城镇土地等。城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。城镇土地分等定级的目的是全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为政府制定各项政策和调控措施、为土地估价及基准地价测算、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。第一节绥化分局各农场土地分等一、土地分等对象土地分等对象

58、是农垦总局绥化分局各农（牧、渔）场场部规划区的土地。一、土地分等的技术方法由于各农（牧、渔）场座落于不同的市县境内，受不同市县的工业用地出让最低限价标准的限制，因此商业、住宅用地统一分等，工业用地单独分等。商业和住宅用地土地等别是根据各农场的区位、对外辐射能力、人口规模、城镇规模、道路状况、供水状况、国民经济生产总值等因素的指标值运用位序法进行分值计算，采用多因素综合评价法测量分等对象的综合分值，用数轴法重新划分各农场商业、住宅用地土地等别，并经过农垦总局对各分局所属的农场进行宏观平衡后确定土地等别。工业用地以关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知中所规定的各市等别作为各农场工业用地等别

59、。并进行专家咨询和向当地土地主管部门征求意见，确定最终的土地等别。三、土地分等的工作程序（一）商业、住宅用地土地分等：1、确定影响农（牧、渔）场土地质量的因素及其权重按照城镇土地分等定级规程要求，采用特而菲（专家咨询打分）选择了影响各农（牧、渔）场土地质量的区位、对外辐射能力、人口规模城镇规模、道路状况、供水和排水状况、国民经济生产总值、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、金融状况12个因素因子，作为评价土地等别的依据，并根据各因素在评价中影响的重要程度确定它的权重。2、影响农（牧、渔）场土地质量的因素分值计算本次农（牧、渔）场分等土地质量因素分值计算采用位序标准化法，进行各因素分值与综合

60、分值的测算。但对于资料不完善的农场，采用特而菲法进行专家排序。首先，判定各农（牧、渔）场的同一影响因素在分局中的位序；然后，应用城镇土地分等定级规程规定的位序标准化公式测算各农（牧、渔）场各因素的分值；最后，根据各因素的分值与权重，计算出各城镇土地质量的综合分值。位序标准化公式：式中：Y=100 xX/nijijY第i个分等对象的j项因素分值ijX各分等对象按第j项因素指标值大小进行排序，X为排ijij序后第i个分等对象的位序，当指标值与土地利用效益呈正相关时，排序从小到大进行，反之亦反；n参加分等的农场个数。绥化分局土地分等农场区位因素分值计算表编号名称交通区位城镇对外辐射能力城镇区位因素分