取得土地使用权所支付的金额举例审核

1、土地成本分摊，分配方法应用案例举例审核与详解：【案情简介】某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其 取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块 土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积(包括周围的道路及绿 地等)4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面 积(包括周围的道路及绿地等)6000平方米，建筑面积16000平方 米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑 面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓 已出售90%，写字楼尚未转让。土地成本包括哪些项目？政府摊派费用是否计入土地成本？获取土地

2、发生的贷款利息能否进入土地成本？开发商土地来源的渠道有哪些？不同渠道来源的土地，其土地成 本构成有何不同？3税法规定的土地成本分摊方法有哪些？任选一种计算上述案例。4.税法规定的成本分配方法中的其他方法有哪些？【解析】土地成本是指房地产企业直接储备土地方式下征用土地所发生 的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、拆迁补偿费、土地批租 费等；房地产企业按“招、拍、挂”程序向土地交易中心投标后，中 标取得土地所支付的基础设施配套费等各项规费。(1)因政府摊派费用不属于国家统一规定缴纳的有关费用，所以不 能计入土地成本。(2)国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处 理办法的通知(国税发2

3、00931号)第三条规定，企业房地 产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其 他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。第二十一条规定，企业的 利息支出按以下规定进行处理,企业为建造开发产品借入资金而发生 的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分 配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。企业所得税法实施条例第三十七条规定，企业在生产经营活动 中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、 建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可 销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理 的借款费用，应当作为

4、资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条 例的规定扣除。企业会计十准则第17号一借款费用第四条规定，企业发生的 借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的， 应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时 根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产， 是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用 或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。第五条规定，借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：资产支出已经发生，资产支出包括为构建或者生产符合资本化 条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发 生的支出；借款费

5、用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。才艮据上述规定,企业购入土地发生的借款利息同时满足上述三个条 件的，可资本化计入开发产品（土地）的成本中。即在开发项目中为 获取土地而产生的借款利息在土地增值税清算时不计入为获取土地 使用权而支付的金额项目，而计入“开发产品成本一土地开发成本”， 计算扣除项目。开发商土地来源主要有以下几种渠道：无偿划拨的土地成本的确认；转让方式获得土地成本的确认；以土地投资入股方式获得土地成本的确认；参加拍卖获得土地成本的确认；以股权方式获得土地成本的确认；以地换房获得土地成本的确认。不同渠道来源的土地，其构成成本有差异，以下附

6、相关流程图以及 结合案例对差异进行解析:净地出让土地来源及对应成本构成相关税费契税、印花税/ 土地出让金处理）土地款返还J I市政配套公租房、廉租房J I-拆迁补偿相关税费成本归集契税计税依据购买方案相关税费合营企业开发非合营企业开发融资开发土地置换无偿划拨某国有房地产开发企业于1996年初无偿划拨获得某块地,1998年 初进行评估为1000万元，并按1000万元入账，2006年初对该土地 进行评估，评估值为10000万元。请问开发后清算时如何确认土地成 本？解析：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格 包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿 费、拆迁补偿费

7、、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无 形资产及其他经济利益。(2) 土地投资入股A为自然人，2005年10月将其名下的土地投资到 B房地产公司，拥有70%的股份。该土地购买原价为1000万元，评 估价为2000万元，股东确认价为2000万元，B房地产公司以2000 万元作为土地成本入账。2007年B房地产公司开发的房地产销售完 毕，进行土地增值税清算。解析：以土地作价入股进行投资或作为联营条件，后又将房地产再 转让的，在土地增值税清算时，应以其原投资、联营者为取得土地使 用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用作为扣除项 目中取得土地使用权所支付的金额。参加拍卖某房地产开发公司通过拍卖公司获得某破产企业委托拍卖的一块 土地，支付土地款600万元，支付给拍卖公司费用50万元，土地成 本如何确定？解析：会计处理上其土地成本构成为支付的土地款，佣金应作为期 间费用，根据土地增值税暂行条例实施细则第七条第一款规定：“取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支 付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。”佣金是支付给中介 而不是支付给土地出让方或转让