养老院可行性实施方案

1、.wd.wd.wd.“千禧乐园养老服务机构工程可行性研究报告北京华经纵横咨询二一三年七月目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc361042432一、工程总论 PAGEREF _Toc361042432 h 1HYPERLINK l _Toc3610424331.1 工程 基本情况 PAGEREF _Toc361042433 h 1HYPERLINK l _Toc3610424341.2 工程承建单位 PAGEREF _Toc361042434 h 3HYPERLINK l _Toc3610424351.3 工程可行性研究报告编写单位 PAGEREF _Toc3

2、61042435 h 3HYPERLINK l _Toc3610424361.4 工程可行性研究报告编制依据 PAGEREF _Toc361042436 h 3HYPERLINK l _Toc3610424371.5 工程建设内容与规模 PAGEREF _Toc361042437 h 3HYPERLINK l _Toc3610424381.6 工程总投资及来源 PAGEREF _Toc361042438 h 4HYPERLINK l _Toc3610424391.7 工程经济及社会效益 PAGEREF _Toc361042439 h 4HYPERLINK l _Toc3610424401.8

3、工程结论与建议 PAGEREF _Toc361042440 h 5HYPERLINK l _Toc3610424411.8.1 工程主要技术经济指标 PAGEREF _Toc361042441 h 5HYPERLINK l _Toc3610424421.8.2 工程主要问题及解决建议 PAGEREF _Toc361042442 h 6HYPERLINK l _Toc361042443二、工程建设背景、必要性与可行性 PAGEREF _Toc361042443 h 7HYPERLINK l _Toc3610424442.1 工程建设背景 PAGEREF _Toc361042444 h 7HYPE

4、RLINK l _Toc3610424452.1.1 我国社会老龄化进程进一步加快 PAGEREF _Toc361042445 h 7HYPERLINK l _Toc3610424462.1.2 我国社会保障体系进一步完善 PAGEREF _Toc361042446 h 8HYPERLINK l _Toc3610424472.1.3 我国养老服务行业开展潜力巨大 PAGEREF _Toc361042447 h 10HYPERLINK l _Toc3610424482.1.4 山东省大力推动老龄事业进一步开展 PAGEREF _Toc361042448 h 11HYPERLINK l _Toc3

5、610424492.2 工程建设必要性 PAGEREF _Toc361042449 h 12HYPERLINK l _Toc3610424502.2.1 工程建设是顺应我国养老事业开展方向的需要 PAGEREF _Toc361042450 h 12HYPERLINK l _Toc3610424512.2.2 工程建设将进一步满足日益增长的养老需求 PAGEREF _Toc361042451 h 13HYPERLINK l _Toc3610424522.2.3 工程建设是进一步提高居民生活质量的需要 PAGEREF _Toc361042452 h 13HYPERLINK l _Toc361042

6、4532.2.4 工程建设是进一步提升区域养老服务水平的需要 PAGEREF _Toc361042453 h 14HYPERLINK l _Toc3610424542.3 工程建设可行性 PAGEREF _Toc361042454 h 14HYPERLINK l _Toc3610424552.3.1 工程所处背景环境利好支撑工程可行 PAGEREF _Toc361042455 h 14HYPERLINK l _Toc3610424562.3.2 工程开展策略合理保障工程可行 PAGEREF _Toc361042456 h 17HYPERLINK l _Toc3610424572.3.3 工程管

7、理运营模式合理支撑工程可行 PAGEREF _Toc361042457 h 18HYPERLINK l _Toc3610424582.3.4 工程效益可观保障工程可行 PAGEREF _Toc361042458 h 21HYPERLINK l _Toc361042459三、工程整体规划 PAGEREF _Toc361042459 h 23HYPERLINK l _Toc3610424603.1 工程整体规划 PAGEREF _Toc361042460 h 23HYPERLINK l _Toc3610424613.2 工程服务内容简介 PAGEREF _Toc361042461 h 24HYPE

8、RLINK l _Toc3610424623.3 工程年营业额估算 PAGEREF _Toc361042462 h 27HYPERLINK l _Toc3610424633.4 工程核心设备列表 PAGEREF _Toc361042463 h 28HYPERLINK l _Toc361042464四、工程环境分析 PAGEREF _Toc361042464 h 30HYPERLINK l _Toc3610424654.1 市场环境分析 PAGEREF _Toc361042465 h 30HYPERLINK l _Toc3610424664.1.1 中国人口老龄化的开展 PAGEREF _Toc

9、361042466 h 30HYPERLINK l _Toc3610424674.1.2 观念的变化 PAGEREF _Toc361042467 h 31HYPERLINK l _Toc3610424684.1.3 社会上的“空巢家庭逐渐增多 PAGEREF _Toc361042468 h 31HYPERLINK l _Toc3610424694.1.4 现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化 PAGEREF _Toc361042469 h 31HYPERLINK l _Toc3610424704.1.5 老年公寓的开展空间 PAGEREF _Toc361042470 h 31H

10、YPERLINK l _Toc3610424714.2 政策环境分析 PAGEREF _Toc361042471 h 32HYPERLINK l _Toc3610424724.2.1 行业政策 PAGEREF _Toc361042472 h 32HYPERLINK l _Toc3610424734.2.2 行业规划 PAGEREF _Toc361042473 h 34HYPERLINK l _Toc3610424744.3 社会环境分析 PAGEREF _Toc361042474 h 35HYPERLINK l _Toc3610424754.4 行业案例分析 PAGEREF _Toc36104

11、2475 h 35HYPERLINK l _Toc3610424764.4.1 杭州金色年华 PAGEREF _Toc361042476 h 35HYPERLINK l _Toc3610424774.4.2 浙江天目山九思湖畔度假式养老公寓 PAGEREF _Toc361042477 h 36HYPERLINK l _Toc3610424784.4.3 上海绿地21城-孝贤坊 PAGEREF _Toc361042478 h 36HYPERLINK l _Toc361042479五、工程燃料供应、利用 PAGEREF _Toc361042479 h 38HYPERLINK l _Toc36104

12、2480六、工程厂址选择 PAGEREF _Toc361042480 h 39HYPERLINK l _Toc3610424816.1 厂址现状 PAGEREF _Toc361042481 h 39HYPERLINK l _Toc3610424826.1.1 地点与地理位置 PAGEREF _Toc361042482 h 39HYPERLINK l _Toc3610424836.1.2 工程占地面积 PAGEREF _Toc361042483 h 39HYPERLINK l _Toc3610424846.1.3 改、扩建工程现有场址利用情况 PAGEREF _Toc361042484 h 39

13、HYPERLINK l _Toc3610424856.2 厂址条件 PAGEREF _Toc361042485 h 40HYPERLINK l _Toc3610424866.2.1 地形、地貌条件 PAGEREF _Toc361042486 h 40HYPERLINK l _Toc3610424876.2.2 地理位置 PAGEREF _Toc361042487 h 40HYPERLINK l _Toc3610424886.2.3 气候环境条件 PAGEREF _Toc361042488 h 40HYPERLINK l _Toc3610424896.2.4 交通运输环境 PAGEREF _To

14、c361042489 h 40HYPERLINK l _Toc3610424906.2.5 社会环境条件 PAGEREF _Toc361042490 h 41HYPERLINK l _Toc3610424916.2.6 法律支持条件 PAGEREF _Toc361042491 h 41HYPERLINK l _Toc3610424926.2.7 公共设施条件 PAGEREF _Toc361042492 h 42HYPERLINK l _Toc3610424936.2.8 征地拆迁条件 PAGEREF _Toc361042493 h 42HYPERLINK l _Toc3610424946.2.

15、9 施工条件 PAGEREF _Toc361042494 h 42HYPERLINK l _Toc361042495七、建筑工程方案 PAGEREF _Toc361042495 h 43HYPERLINK l _Toc3610424967.1 建筑设计指导思想与原那么 PAGEREF _Toc361042496 h 43HYPERLINK l _Toc3610424977.2 基本原那么 PAGEREF _Toc361042497 h 43HYPERLINK l _Toc3610424987.3 工程总体规划方案 PAGEREF _Toc361042498 h 43HYPERLINK l _T

16、oc3610424997.3.1 工程规划依据 PAGEREF _Toc361042499 h 43HYPERLINK l _Toc3610425007.3.2 规划设计方案描述 PAGEREF _Toc361042500 h 45HYPERLINK l _Toc3610425017.4 建筑方案 PAGEREF _Toc361042501 h 46HYPERLINK l _Toc3610425027.4.1 主体工程 PAGEREF _Toc361042502 h 46HYPERLINK l _Toc3610425037.4.2室内装修设计 PAGEREF _Toc361042503 h 4

17、8HYPERLINK l _Toc3610425047.4.3 配套设施 PAGEREF _Toc361042504 h 52HYPERLINK l _Toc3610425057.5 工程招标 PAGEREF _Toc361042505 h 53HYPERLINK l _Toc3610425067.5.1 工程招标依据 PAGEREF _Toc361042506 h 53HYPERLINK l _Toc3610425077.5.2 招标范围 PAGEREF _Toc361042507 h 53HYPERLINK l _Toc3610425087.5.3 本工程采用邀请招标的方式 PAGEREF

18、 _Toc361042508 h 53HYPERLINK l _Toc3610425097.5.4 招标组织形式 PAGEREF _Toc361042509 h 53HYPERLINK l _Toc361042510八、智能化、信息系统建设 PAGEREF _Toc361042510 h 55HYPERLINK l _Toc3610425118.1 智能化系统概况 PAGEREF _Toc361042511 h 55HYPERLINK l _Toc3610425128.1.1 概述 PAGEREF _Toc361042512 h 55HYPERLINK l _Toc3610425138.1.2

19、 设计原那么 PAGEREF _Toc361042513 h 55HYPERLINK l _Toc3610425148.2 综合安保管理系统 PAGEREF _Toc361042514 h 57HYPERLINK l _Toc3610425158.2.1 系统描述 PAGEREF _Toc361042515 h 57HYPERLINK l _Toc3610425168.2.2 闭路电视监控系统 PAGEREF _Toc361042516 h 57HYPERLINK l _Toc3610425178.2.3 入侵报警系统 PAGEREF _Toc361042517 h 57HYPERLINK l

20、 _Toc3610425188.2.4 出入口控制系统 PAGEREF _Toc361042518 h 57HYPERLINK l _Toc3610425198.3 护理办公专有系统 PAGEREF _Toc361042519 h 58HYPERLINK l _Toc3610425208.3.1 系统描述 PAGEREF _Toc361042520 h 58HYPERLINK l _Toc3610425218.3.2 床位呼叫系统 PAGEREF _Toc361042521 h 58HYPERLINK l _Toc3610425228.3.3 智能一卡通系统 PAGEREF _Toc36104

21、2522 h 58HYPERLINK l _Toc3610425238.3.4 护理示教系统 PAGEREF _Toc361042523 h 59HYPERLINK l _Toc3610425248.3.5 数字会议系统 PAGEREF _Toc361042524 h 59HYPERLINK l _Toc3610425258.3.6 办公自动化系统 PAGEREF _Toc361042525 h 59HYPERLINK l _Toc3610425268.4 综合布线系统 PAGEREF _Toc361042526 h 59HYPERLINK l _Toc3610425278.4.1 系统描述

22、PAGEREF _Toc361042527 h 59HYPERLINK l _Toc3610425288.4.2 布点原那么 PAGEREF _Toc361042528 h 59HYPERLINK l _Toc3610425298.4.3 系统设计 PAGEREF _Toc361042529 h 60HYPERLINK l _Toc3610425308.5 计算机网络系统 PAGEREF _Toc361042530 h 60HYPERLINK l _Toc3610425318.6 公共播送系统(含背景音乐及紧急播送) PAGEREF _Toc361042531 h 60HYPERLINK l

23、_Toc3610425328.6.1 系统描述 PAGEREF _Toc361042532 h 60HYPERLINK l _Toc3610425338.6.2 系统设计 PAGEREF _Toc361042533 h 61HYPERLINK l _Toc3610425348.7 信息发布及查询系统 PAGEREF _Toc361042534 h 61HYPERLINK l _Toc3610425358.7.1 大屏幕显示系统 PAGEREF _Toc361042535 h 61HYPERLINK l _Toc3610425368.7.2 信息查询系统 PAGEREF _Toc36104253

24、6 h 61HYPERLINK l _Toc3610425378.8 建筑设备监控系统 PAGEREF _Toc361042537 h 61HYPERLINK l _Toc3610425388.9 卫星及有线电视系统 PAGEREF _Toc361042538 h 62HYPERLINK l _Toc3610425398.9.1 系统描述 PAGEREF _Toc361042539 h 62HYPERLINK l _Toc3610425408.9.2 设计原那么 PAGEREF _Toc361042540 h 62HYPERLINK l _Toc3610425418.9.3 需求分析 PAGE

25、REF _Toc361042541 h 62HYPERLINK l _Toc3610425428.9.4 系统组成 PAGEREF _Toc361042542 h 62HYPERLINK l _Toc3610425438.10 火灾自动报警系统 PAGEREF _Toc361042543 h 62HYPERLINK l _Toc3610425448.11 电源与接地系统 PAGEREF _Toc361042544 h 63HYPERLINK l _Toc3610425458.12 智能照明控制系统 PAGEREF _Toc361042545 h 63HYPERLINK l _Toc361042

26、5468.13 智能化系统集成 PAGEREF _Toc361042546 h 63HYPERLINK l _Toc361042547九、节水节能措施 PAGEREF _Toc361042547 h 64HYPERLINK l _Toc3610425489.1 能耗分析 PAGEREF _Toc361042548 h 64HYPERLINK l _Toc3610425499.1.1 水耗总量 PAGEREF _Toc361042549 h 64HYPERLINK l _Toc3610425509.1.2 建筑照明耗电 PAGEREF _Toc361042550 h 64HYPERLINK l

27、_Toc3610425519.1.3 生产办公及其他设备耗电量 PAGEREF _Toc361042551 h 65HYPERLINK l _Toc3610425529.1.4 耗电总量 PAGEREF _Toc361042552 h 66HYPERLINK l _Toc3610425539.1.5 煤炭分析 PAGEREF _Toc361042553 h 66HYPERLINK l _Toc3610425549.2 节能设计 PAGEREF _Toc361042554 h 66HYPERLINK l _Toc3610425559.2.1 设计依据 PAGEREF _Toc361042555

28、h 66HYPERLINK l _Toc3610425569.2.2 节能措施 PAGEREF _Toc361042556 h 67HYPERLINK l _Toc3610425579.2.3 建筑节能 PAGEREF _Toc361042557 h 68HYPERLINK l _Toc3610425589.2.4 空调节能 PAGEREF _Toc361042558 h 69HYPERLINK l _Toc3610425599.2.5 电气节能 PAGEREF _Toc361042559 h 69HYPERLINK l _Toc3610425609.2.6 给排水节能 PAGEREF _To

29、c361042560 h 69HYPERLINK l _Toc3610425619.2.7 节能管理制度 PAGEREF _Toc361042561 h 70HYPERLINK l _Toc361042562十、环境影响评价 PAGEREF _Toc361042562 h 71HYPERLINK l _Toc36104256310.1 工程厂址环境现状 PAGEREF _Toc361042563 h 71HYPERLINK l _Toc36104256410.2 工程建设期环境影响 PAGEREF _Toc361042564 h 71HYPERLINK l _Toc36104256510.2.

30、1 施工期废水影响分析 PAGEREF _Toc361042565 h 71HYPERLINK l _Toc36104256610.2.2 施工对周围环境空气的影响 PAGEREF _Toc361042566 h 71HYPERLINK l _Toc36104256710.2.3 施工期噪声影响分析 PAGEREF _Toc361042567 h 72HYPERLINK l _Toc36104256810.2.4 施工期固废的影响 PAGEREF _Toc361042568 h 72HYPERLINK l _Toc36104256910.2.5 营运期环境影响分析 PAGEREF _Toc36

31、1042569 h 72HYPERLINK l _Toc36104257010.2.6 水土流失来源及防治措施 PAGEREF _Toc361042570 h 74HYPERLINK l _Toc36104257110.3 环境影响评价结论 PAGEREF _Toc361042571 h 74HYPERLINK l _Toc36104257210.4 建设工程对环境要素影响性质识别 PAGEREF _Toc361042572 h 77HYPERLINK l _Toc36104257310.5 生态环境保护措施 PAGEREF _Toc361042573 h 78HYPERLINK l _Toc

32、36104257410.5.1 施工期间环境保护措施 PAGEREF _Toc361042574 h 78HYPERLINK l _Toc36104257510.5.2 运营期间环境保护措施 PAGEREF _Toc361042575 h 80HYPERLINK l _Toc36104257610.5.3 环境管理措施 PAGEREF _Toc361042576 h 83HYPERLINK l _Toc36104257710.6 地质灾害影响分析 PAGEREF _Toc361042577 h 83HYPERLINK l _Toc36104257810.7 特殊环境影响 PAGEREF _To

33、c361042578 h 84HYPERLINK l _Toc361042579十一、职业安全卫生消防 PAGEREF _Toc361042579 h 85HYPERLINK l _Toc36104258011.1 职业安全卫生 PAGEREF _Toc361042580 h 85HYPERLINK l _Toc36104258111.1.1 设计依据 PAGEREF _Toc361042581 h 85HYPERLINK l _Toc36104258211.1.2 主要危害因素与危害程度 PAGEREF _Toc361042582 h 85HYPERLINK l _Toc3610425831

34、1.1.3 安全措施方案 PAGEREF _Toc361042583 h 86HYPERLINK l _Toc36104258411.2 消防 PAGEREF _Toc361042584 h 87HYPERLINK l _Toc36104258511.2.1 设计依据 PAGEREF _Toc361042585 h 87HYPERLINK l _Toc36104258611.2.2 消防措施 PAGEREF _Toc361042586 h 87HYPERLINK l _Toc36104258711.2.3 火灾报警系统 PAGEREF _Toc361042587 h 87HYPERLINK l

35、 _Toc36104258811.2.4 灭火系统 PAGEREF _Toc361042588 h 88HYPERLINK l _Toc36104258911.2.5 消防知识教育 PAGEREF _Toc361042589 h 88HYPERLINK l _Toc361042590十二、工程组织机构与人力资源配置、工程管理 PAGEREF _Toc361042590 h 89HYPERLINK l _Toc36104259112.1 组织机构 PAGEREF _Toc361042591 h 89HYPERLINK l _Toc36104259212.2 人力资源配置 PAGEREF _Toc

36、361042592 h 89HYPERLINK l _Toc36104259312.3 人员招聘 PAGEREF _Toc361042593 h 89HYPERLINK l _Toc36104259412.4 人员培训 PAGEREF _Toc361042594 h 90HYPERLINK l _Toc36104259512.4.1 领导干部培训 PAGEREF _Toc361042595 h 90HYPERLINK l _Toc36104259612.4.2 技术人员培训 PAGEREF _Toc361042596 h 90HYPERLINK l _Toc36104259712.5 工程管理

37、 PAGEREF _Toc361042597 h 92HYPERLINK l _Toc36104259812.5.1 工程管理 PAGEREF _Toc361042598 h 92HYPERLINK l _Toc36104259912.5.2 资金管理 PAGEREF _Toc361042599 h 92HYPERLINK l _Toc361042600十三、工程实施进度 PAGEREF _Toc361042600 h 93HYPERLINK l _Toc36104260113.1 建设工期 PAGEREF _Toc361042601 h 93HYPERLINK l _Toc361042602

38、13.2 工程实施进度安排 PAGEREF _Toc361042602 h 93HYPERLINK l _Toc36104260313.3 工程实施进度表 PAGEREF _Toc361042603 h 93HYPERLINK l _Toc361042604十四、投资估算与资金筹措 PAGEREF _Toc361042604 h 95HYPERLINK l _Toc36104260514.1 工程总投资估算 PAGEREF _Toc361042605 h 95HYPERLINK l _Toc36104260614.1.1 投资估算依据 PAGEREF _Toc361042606 h 95HYP

39、ERLINK l _Toc36104260714.1.2 建设投资估算 PAGEREF _Toc361042607 h 95HYPERLINK l _Toc36104260814.1.3 流动资金估算 PAGEREF _Toc361042608 h 96HYPERLINK l _Toc36104260914.1.4 工程总投资 PAGEREF _Toc361042609 h 98HYPERLINK l _Toc36104261014.2 资金筹措及投资方案 PAGEREF _Toc361042610 h 99HYPERLINK l _Toc361042611十五、财务评价 PAGEREF _T

40、oc361042611 h 101HYPERLINK l _Toc36104261215.1 计算依据及相关说明 PAGEREF _Toc361042612 h 101HYPERLINK l _Toc36104261315.1.1 工程测算参考依据 PAGEREF _Toc361042613 h 101HYPERLINK l _Toc36104261415.1.2 工程测算 基本设定 PAGEREF _Toc361042614 h 101HYPERLINK l _Toc36104261515.2 总成本费用估算 PAGEREF _Toc361042615 h 102HYPERLINK l _T

41、oc36104261615.2.1 直接成本 PAGEREF _Toc361042616 h 102HYPERLINK l _Toc36104261715.2.2 工资及福利费用 PAGEREF _Toc361042617 h 103HYPERLINK l _Toc36104261815.2.3 折旧及摊销 PAGEREF _Toc361042618 h 103HYPERLINK l _Toc36104261915.2.4 修理费 PAGEREF _Toc361042619 h 106HYPERLINK l _Toc36104262015.2.5 财务费用 PAGEREF _Toc361042

42、620 h 106HYPERLINK l _Toc36104262115.2.6 其他费用 PAGEREF _Toc361042621 h 106HYPERLINK l _Toc36104262215.2.7 总成本费用 PAGEREF _Toc361042622 h 106HYPERLINK l _Toc36104262315.3 销售收入、销售税金及附加和增值税估算 PAGEREF _Toc361042623 h 109HYPERLINK l _Toc36104262415.3.1 营业收入 PAGEREF _Toc361042624 h 109HYPERLINK l _Toc361042

43、62515.3.2 销售税金及附加费用 PAGEREF _Toc361042625 h 109HYPERLINK l _Toc36104262615.4 损益及利润及分配 PAGEREF _Toc361042626 h 110HYPERLINK l _Toc36104262715.5 盈利能力分析 PAGEREF _Toc361042627 h 112HYPERLINK l _Toc36104262815.5.1 投资利润率与投资利税率 PAGEREF _Toc361042628 h 112HYPERLINK l _Toc36104262915.5.2 财务内部收益率、财务净现值和投资回收期

44、PAGEREF _Toc361042629 h 112HYPERLINK l _Toc36104263015.5.3 工程现金流量表 PAGEREF _Toc361042630 h 113HYPERLINK l _Toc36104263115.6 盈亏平衡分析 PAGEREF _Toc361042631 h 116HYPERLINK l _Toc36104263215.7 敏感性分析 PAGEREF _Toc361042632 h 117HYPERLINK l _Toc361042633十六、经济效益及社会效益分析 PAGEREF _Toc361042633 h 118HYPERLINK l

45、_Toc36104263416.1 经济效益 PAGEREF _Toc361042634 h 118HYPERLINK l _Toc36104263516.2 社会效益 PAGEREF _Toc361042635 h 118HYPERLINK l _Toc361042636十七、工程风险分析及应对措施 PAGEREF _Toc361042636 h 120HYPERLINK l _Toc36104263717.1 工程风险构成 PAGEREF _Toc361042637 h 120HYPERLINK l _Toc36104263817.1.1 市场风险 PAGEREF _Toc36104263

46、8 h 120HYPERLINK l _Toc36104263917.1.2 技术风险 PAGEREF _Toc361042639 h 120HYPERLINK l _Toc36104264017.1.3 工程风险 PAGEREF _Toc361042640 h 120HYPERLINK l _Toc36104264117.1.4 资金风险 PAGEREF _Toc361042641 h 120HYPERLINK l _Toc36104264217.1.5 外部协作条件风险 PAGEREF _Toc361042642 h 120HYPERLINK l _Toc36104264317.1.6 社

47、会风险 PAGEREF _Toc361042643 h 120HYPERLINK l _Toc36104264417.1.7 其他风险 PAGEREF _Toc361042644 h 121HYPERLINK l _Toc36104264517.2 工程风险应对措施 PAGEREF _Toc361042645 h 121HYPERLINK l _Toc36104264617.2.1 风险回避 PAGEREF _Toc361042646 h 121HYPERLINK l _Toc36104264717.2.2 风险控制 PAGEREF _Toc361042647 h 121HYPERLINK l

48、 _Toc36104264817.2.3 风险转移 PAGEREF _Toc361042648 h 121HYPERLINK l _Toc36104264917.2.4 后备措施 PAGEREF _Toc361042649 h 121HYPERLINK l _Toc361042650十八、工程综合结合及建议 PAGEREF _Toc361042650 h 123HYPERLINK l _Toc36104265118.1 工程综合研究结论 PAGEREF _Toc361042651 h 123HYPERLINK l _Toc36104265218.2 工程建议 PAGEREF _Toc36104

49、2652 h 123HYPERLINK l _Toc361042653十九、附录 PAGEREF _Toc361042653 h 125一、工程总论1.1 工程 基本情况工程名称：千禧乐园工程可行性研究报告；工程性质：新建；建设地址：；经营期限：本工程经营期限不设上限；所属行业：老年护理服务； 基本情况：千禧乐园工程建设地址为xxxx，总投资30017.68万元，工程整体规划300亩，整体占地面积200001，建筑面积218768.40，为专业养老护理机构，建成后将开放7000张养老床位，实现460名孤儿领养抚育，共有员工1512人，其中，专业护理人员总数1450人。“千禧乐园苑名中，千禧10

50、00中的1代表自己的安康身心，后边的3个笑脸分别代表金钱、地位、荣誉，也代表一切幸福生活的源泉。本苑主要服务对象为淄博市周边县市，服务半径为200公里。未来，随着工程整体运营的不断优化，品牌建设的不断强化，千禧乐园的服务半径将扩大到山东省内的各市县，建设专业康复护理医院，并按照本工程运营模式，应地适宜，在全国各地区全面开展“千禧乐园连锁养老机构。图1-1 工程服务示意图“千禧乐园养老苑的特色为绿色无公害食品、矿物质水、负离子空气、中药养生、24小时全方位智能监护与护理、家庭式心理互动与辅导以及临终关心服务，并通过设置光氧动力健身房、室内外健身器材、棋牌室、台球室等活动场地，开展老年书画养生、太

51、极拳、瑜伽禅修等可以老人休闲娱乐健身服务，配置老年养生茶饮套餐等各项辅助设施及服务，真正实现为老年人的幸福万年保驾护航的工作目标。图1-2 工程宣传图1建成后，千禧乐园将具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装 和紧急呼救装置，同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照顾生活起居，进展特殊服务，身体较好的老人可

52、以经常进展安康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。工程方案从2013年10月开场实施，到2016年9月完毕，建设期36个月。工程建设所需的工程申报、土建工程等前期筹备工作从2013年8月开场实施，待资金到位后开场正式建设。工程土木建设及设备投资约为27710.29万元，根据山东省?关于加快社会养老服务体系建设的意见?规定，中部民办养老机构新建床位每张补助5500元，本工程可获得3850万元的一次性建设资金补助。1.2 工程承建单位1.3 工程可行性研究报告编写单位北京华经纵横咨询。1.4 工程可行性研究报告编制依据本工程可行性研究报告编制依据如下：1?建设工程经济评价方法与参数第

53、三版?，国家开展与改革委员会2006年审核批准施行；2?投资工程可行性研究指南?，国家开展与改革委员会2002年；3.?中华人民共和国国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要?，2011年；4.?中国老龄事业开展“十二五规划?；5.?社会养老服务体系建设规划20112015年?；6.?山东省国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要?；7.?中共山东省委、山东省人民政府关于进一步加快老龄事业开展的意见?；8.?山东省老龄事业开展“十二五规划?；9.?淄博市国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要?。1.5 工程建设内容与规模本工程位于淄博市淄川区泰和西路，地块南北宽约316.46米，东西长约632.0

54、0米，总占地面积200001平方米，约合300亩地。其中，公司其中拥有36亩地的产权，土地性质为工业用地，为工程的整体建设与运营，公司将在未来对该地块的土地性质变更为住宅用地，并且办理剩余264亩住宅用地的土地流转手续，全部土地费用约为3060.02万元。本工程现已建成4000养老公寓，开放养老床位100张，本次投资中，将把此公寓进展重新装修与改建，建成能容纳460名孤儿生活、学习的“千禧孤儿抚养中心，为这些儿童营造充满关爱、和谐、温馨的成长环境，为国家下一代安康成长奉献自己的力量。本工程新建及改建的主体工程与辅助工程主要为养老公寓1、2、3、4号楼、独栋养老公寓、孤儿抚养中心、康复活动中心、

55、养生会所、多功能厅、健身房、公共活动区、阅览室、禅堂、无水温泉、永和茶室、中草药博物馆、会客室、老年用品超市、有机食品超市以及综合服务楼等组成。车流主要从南侧出入口进出，北侧为物流出入口，场地周边形成环形消防和交通通道，建筑物四周均可供消防车通行，设置停车位100个以及自行车棚两个。乐园内周边规划地面景观、乔灌木、种植草坪，用地四边临红线为5m宽绿化带，四周设置绿化，种植耐寒耐旱灌木。工程总体容积率1.09，建筑系数0.44，绿地率41.87%，绿地面积83750平方米。1.6 工程总投资及来源工程总投资30017.68万元，其中，建设投资27720.84万元，建设期利息851.50万元，流动

56、资金1445.34万元。工程资金企业自筹22005.94万元建设资金20720.84万元，铺底流动资金433.60万元，其中，建设资金可申请3850万元省政府相关补贴，申请银行贷款8011.74万元建设期贷款7000.00万元，流动资金贷款1011.74万元，税后投资回收期8.03年含3年建设期。1.7 工程经济及社会效益经过慎重财务测算，工程达产后，年营业收入14747.91万元，年总成本费用11154.54万元，年经营成本9877.87万元，年利润总额3472.39万元，所得税868.10万元，年税后利润2604.29万元，投资利润率11.57%，投资利税率11.57%，营业利润率23.7

57、4%，税后财务内部收益率全部投资12.30%，税前财务内部收益率全部投资16.14%，税后财务净现值FNPVI=5%7617.06万元，税前财务净现值FNPVI=5%12727.03万元，税后投资回收期8.03年含建设期3年，税前投资回收期7.02年含建设期3年，盈亏平衡点营业规模到达率55.15%。以上数据说明，本工程经济效益较好，在为企业创造利润的同时，还可为国家上缴可观的税收，并且具有较好的盈利能力和抗风险能力。同时，本工程建成后，将引进国内外先进护理技术、方案以及设备设施，辐射淄博市及周边县、市、区、洲，能极大地减轻政府养老床位缺乏的压力，缓解山东省日益紧张的养老机构资源需求。综合而言

58、，工程经济社会效益明显，符合我国产业政策及走可持续开展道路的理念，将对山东省老龄事业开展、提高居民生活质量和水平、提高社会公共养老服务体系做出重大奉献，对于山东省的经济社会开展具有重要意义。1.8 工程结论与建议1.8.1工程主要技术经济指标经测算，工程的技术经济指标如下：表1-1工程技术经济指标序号名称单位数值备注1工程投入总资金万元30017.68 1.1建设投资万元27720.84 1.2建设期利息万元851.50 1.3流动资金万元1445.34 2年营业收入(含税)万元14747.91 正常年份值3年总成本费用万元11154.54 正常年份值4年经营成本万元9877.87 正常年份值

59、5年增值税万元30.10 正常年份值6年销售税金及附加万元0.00 正常年份值7年利润总额万元3472.39 正常年份值8所得税万元868.10 正常年份值9年税后利润万元2604.29 正常年份值10投资利润率11.57%11投资利税率11.57%12营业利润率23.74%13税后财务内部收益率全部投资12.30%大于基准收益率，工程可行14税前财务内部收益率全部投资16.14%大于基准收益率，工程可行15税后财务净现值FNPVI=5%万元7617.06 大于零，工程可行16税前财务净现值FNPVI=5%万元12727.03 大于零，工程可行17税后投资回收期年8.03 含建设期36个月18

60、税前投资回收期年7.02 含建设期36个月19盈亏平衡点营业规模到达率55.15%1.8.2 工程主要问题及解决建议1工程总投资来源及投入问题工程总投资主要来自XXXXX自筹资金及银行贷款，按照方案在2013年9月份前完成工程申报审批工作。预计工程总投资资金到位时间在2013年10月。整个工程建设期内，公司主要完成工程的可研报告编制、工程备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。同时，公司拟设立专项资金账户用于工程建设资金的管理工作。2工程原辅料供应及使用问题工程日常运营所需护理耗材、食用原料以及相关有关老年人用品等原辅料目前在市场上供应充足，可以实现就近