我国地产融资的发展现状

1、中国地产融资问题研究（上）2004-10-27 10:33:22 作者：中国人民银行上海分行课题组 摘要：随着房地产金融的进展壮大，地产融资作为一种独立房地产融资品种，其重要性日益显现。重点对我国地产融资的进展现状、思路、监管等问题进行探讨，并提出了一些针对性建议。地产融资属于房地产融资的总范畴。随着我国房地产市场的日趋成熟和金融体制改革的不断深入，房地产金融也不断进展壮大。随着我国土地产权制度的改革，地产成本占整个房地产成本的比例越来越高，土地使用权流转所产生的融资需求明显上升，地产融资作为一种独立的房地产融资品种，其重要性日益突出.因而，研究我国地产融资的进展现状、思路、监管等问题，关于政

2、策部门制定合理的地产融资政策有着重要的指导意义。1、地产融资问题的提出随着我国土地产权制度由打算经济时期的土地划拨和非流通制度转变为土地有偿使用制度后，尤其是近年来土地使用权转让实行市场化招标拍卖以及政府储备土地的建立，企业和土地储备部门对地产融资的需求日益增加。地产融资是指为进行土地流通而进行的资金筹集、融通的信用活动。地产融资需求的产生，往往是基于投资者购买土地所有权(或使用权，视一国土地制度的不同而定)或整理土地而产生的。在土地能够市场化流转的情况下，购买土地使用权必定需要大量的资金，企业购买土地使用权的过程中也就相应的产生了融资需求，与之相伴，金融机构涉及地产的业务也逐渐增加。目前，我

3、国经济主体对地产流通的资金需求要紧包括三部分：(1)非房地产企业基建用地产生的资金需求，目前这类融资要紧体现在基建贷款、项目融资方面，专门难准确可能其地产融资金额。(2)房地产开发企业、开发区土地开发的地产融资需求。当前，土地使用权投资占有房地产开发项目投资相当高的比重，有些都市甚至达到40%-50%，在房地产市场日趋活跃的情况下，这类融资已成为地产融资的主体。(3)土地储备部门的土地融资需求。近年来土地收购、储备、转让机制已在全国，特不是大中都市逐步建立，土地储备部门为调控土地市场而购买土地使用权的融资需求不断增加，作为政府的调控机构，土地储备部门的自有资金一般可不能太多，其购买储备土地也要

4、紧依靠外部融资。近年来，金融机构已对土地储备部门发放了一定数量的土地储备贷款，但由于缺乏相应的治理方法和政策，土地储备融资存在一些令人担忧的问题。因而，探究研究制定符合国情的土地金融介入方法，借鉴目前国际上“土地银行”的成功经验，拓宽融资、筹资的渠道，使土地储备机构真正成为土地的调控器已势在必行。土地使用权的流转需要有充足的资金支持，但由于土地供给量在一定时期内是相对稳定的，过度的资金推动又容易诱发地产泡沫，而过高的地产泡沫往往会最终导致金融危机。典型的案例如90年代初期北欧国家房地产泡沫破灭引起的北欧三国银行危机、日本泡沫经济破灭后地价暴跌导致的巨额不良贷款、以及东南亚金融危机等。而我国19

5、92、1993年期间出现的“房地产热”，在个不地区和都市，也出现了典型的地产泡沫现象，导致地产价格暴涨暴跌、商品房大量积压、土地闲置严峻，最终反映为银行资金大量沉淀在房地产项目上。面对地产融资的现实需求及其蕴含的潜在风险，我们必须制定合理的地产融资政策，做到既要支持地产流转和房地产开发、土地储备的合理资金需求，又要防止地产泡沫。目前，我国还没有专门系统的地产融资治理方法和政策，零星的治理规定和政策要紧体现于房地产金融政策之中，而由于地产的专门性，地产融资的风险显然要高于房产融资的风险，随着地产融资需求的增长，研究并制定专门的地产融资政策已是现实需要。2、我国地产融资现状伴随着我国土地供应方式的

6、改变、都市区划调整和都市建设步伐的加快，土地作为一种稀缺的资源和生产要素，在国民经济进展过程中的重要性日趋上升。我国自80年代以来，经济已进入起飞时期，这一时期是经济进展速度快、产业扩展迅速、对土地需求量大的时期，也是地价和土地融资需求快速上升的时期。近年来，我国地产融资取得了较大进展。2.1 我国地产融资的要紧形式从融资需求主体上看，我国的地产融资可分为政府地产融资、企业地产融资和个人地产融资。所谓政府地产融资，指相关机构受政府托付或指派，从事土地收购、开发、出让过程中产生的融资需求。这种融资要紧表现为政府土地储备机构的融资和各类园区建设过程中的土地融资需求。企业地产融资指房地产企业在从事房

7、地产开发中购置土地使用权时产生的融资需求和非房地产企业创办过程中购买生产建设区的土地使用权时产生的融资需求。由于非房地产企业地产融资一般体现在企业差不多建设过程中产生的融资需求中，因此本文中不具体涉及此类融资。个人地产融资，指个人在购买房地产时用于购买土地使用权的融资需求。个人地产融资的产生，要紧是基于房产与地产的不可分性，它要紧包括在个人房地产贷款中，本文也不再过多涉及。因此本课题分析的要紧对象包括政府土地储备融资、园区地产融资和房地产商地产融资。从融资方式上，地产融资可分为直接融资和间接融资。直接融资要紧表现为房地产公司通过上市进行融资。据统计，目前在我国约有27000多家房地产企业，其中

8、只有50多家企业实现了在证券市场上市融资，与一千多家上市企业相比，比例不算高；据不完全统计，房地产上市公司从1993年-2001年在股票市场筹集的资金(包括新发、增发、配股等)金额分不为35亿元、16亿元、13亿元、9亿元、57亿元、18亿元、11亿元、13亿元和21亿元，9年来共筹资193亿元，相关于1万多亿元的房地产贷款，房地产企业从股票市场筹集的资金相当少。地产融资的方式要紧是通过金融机构进行间接融资，下文对地产融资现状的分析侧重点是我国地产贷款问题。2.2 我国地产融资的进展状况1.地产贷款总量增长较快。据不完全统计，2002年6月末，我国各类地产贷款余额为572.01亿元，比2001

9、年末增长59.3%，大大高于同期人民币贷款的增长率。地产贷款占商业银行房地产贷款的比例随之增长，从2001年末的3.0%上升到2002年6月末的4.2%。保守可能，2003年末全国地产贷款余额在1000亿元以上。在我国部分地区，地产贷款增加速度更快，如东部沿海某市1999年至2001年期间，地产贷款年均增幅达到216%，地产贷款占房地产贷款的比例从1999年的2.9%逐步上升到2000年的5.4%、2001年的7.8%。近年来地产贷款更是显出快速增长态势。2.地产贷款结构状况。从目前地产贷款的发放对象看，全国土地储备机构贷款、园区地产贷款、房地产商地产贷款差不多上三分天下，2002年6月末，上

10、述三项贷款余额分不为235.1亿元、150.8亿元和186.2亿元，分不较2001年底增长57.0%、36.6%和57.3%。期限上，地产贷款以短期为主，2002年6月末的各项地产贷款余额中，1年以内的短期贷款占69.2%；但园区地产贷款中中长期贷款占比较高，2001年末和2002年6月末的园区地产贷款余额中，1年以上的贷款分不占46.1%和49.8%。贷款方式上，地产贷款以担保为主，但信用贷款也占到了相当的比例，2002年6月末，全国地产贷款余额中信用贷款的比例达15.1%。3.地产贷款资产质量状况。2002年6月末，全国各类地产贷款余额中，不良贷款余额为21.4亿元，不良贷款率为3.8%，

11、较2001年6月末下降了3.7个百分点。各项地产贷款中，政府土地储备贷款、园区地产贷款的资产质量较好；房地产企业地产贷款的质量相对较差，2001年末和2002年6月末房地产企业地产贷款不良率分不达22.0%和11.2%。总体上，我国地产贷款的资产质量较好，但这与我国当前的房地产市场环境有专门大关系，目前，全国土地和房地产价格总体趋向上涨，房地产市场火爆及地产贷款急剧扩大致使当前不良地产贷款率趋向下降；同时，还应看到全国地产贷款应收未收利息有上升的趋势，2002年6月末各项地产贷款应收未收利息8.5亿元，较2001年底增加了0.6亿元。4.地产贷款的政策规定。目前，我国在金融政策的制定过程中，总

12、体上对地产融资依旧采取了相对慎重的态度。首先表现在贷款范围上，贷款通则规定，商业银行只同意对有资质的房地产开发企业发放房地产贷款，并不得发放贷款给房地产企业用于投机房地产；其次表现在贷款程序上，中国人民银行颁布的关于规范房地产金融业务的通知(银发2001195号)中，规定金融机构只能对四证(国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证)齐全的房地产项目发放房地产贷款，且房地产项目的自有资金需达30%以上；而在中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知(银发2003121号)第一次专门对地产贷款作出了规定：“对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超

13、过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年”，同时，“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金的贷款”。整体上，我国对地产融资的操纵是比较严格的。2.3 地产融资迅速进展的缘故1.政府主导型土地储备制度的建立。为发挥政府对土地的调控作用，提高资源配置效率，以1996年上海建立土地进展中心为标志，我国政府土地储备制度逐步建立起来。2001年4月，国务院办公厅下发了国务院关于加强国有土地资产治理的通知，要求有条件的地点政府要对建设用地试行收购储备制度，进一步明确了政府土地储备制度在我国土地市场治理中的地位和作用。政府土地储备机构的要紧职责是代表政府统一收购需要盘活的土地，成为土地

14、一级市场上供应土地的唯一渠道和机构。筹集购地资金是征购土地的关键所在，垄断土地收购需要巨额资金投入，政府土地储备机构资金来源渠道单一，自有资金少，要紧依靠银行贷款，导致政府土地储备贷款增长迅速。2.地价持续上涨。与建立政府土地收购储备制度相对应的是国有土地特不是经营性国有土地使用权的出让实行招标拍卖，以充分发挥市场配置土地资源的基础性作用。目前全国开展土地招标拍卖活动的市县差不多达到1500个以上。从1999年至2001年，全国招标拍卖挂牌出让国有土地使用权价款分不达到114亿元、246亿元、492亿元。2002年上半年，全国31个省、自治区、直辖市都开展了国有土地招标拍卖挂牌活动，出让的土地

15、价款超过300亿元。经营性土地必须通过招标拍卖方式出让，使得地价差不多在完全竟价的情况下产生，相应促进了土地价格的上涨。2002年二季度，全国土地交易价格接着保持较高的上涨幅度，与上年同季相比上涨5.4%，土地成本占商品房售价的比例明显增加，部分都市已高达40%-45%之重。由于土地成本高昂，房地产商最大资金需求是在核发土地使用证前，为及时支付项目土地款以取得土地使用证，房地产商不可幸免地通过各种渠道寻求银行信贷资金的支持。3.园区建设的持续升和气房地产市场的持续火爆。近年来各级政府均想通过兴建工业园、科技园、教育园等各类园区，实现产业的集中。在兴建园区过程中，统征土地、基础设施建设存在大量信

16、贷需求。至2002年6月末，各级商业银行对各级园区的地产贷款余额达150.8亿元，其中要紧是保证贷款，达68.8亿元。同时，住房制度改革和扩大内需政策的实施，刺激了房地产市场的持续火爆，房地产企业的购地资金需求大量增加。3、地产融资进展中存在的要紧问题3.1 地产融资结构单一，资金来源过度依靠银行贷款当前，我国地产融资渠道较为狭窄，表现在：一是政府地产融资结构单一。发达国家的土地储备融资体系一般比较健全，除依靠财政支持、土地出售收人、银行贷款等融资方式外，还能够依靠完善的地点政府举债制度和债券市场，发行公债等方式筹集资金。而我国预算法明确规定不同意地点政府举债，同时国内债券市场、投资基金市场也

17、不发达，狭窄的融资渠道使得贷款成为收购储备土地的要紧资金来源。二是房地产商融资结构单一。由于我国房地产企业上市融资能力较弱，房地产投资基金等融资方式还没有进展起来，房地产商融资渠道也较为单一，我国房地产业投资资金要紧来源于银行贷款(含个人住房按揭贷款转化而来的预收款)，一般要占70%以上，远超过40%的国际通行标准。这表明我国房地产业对银行依靠度过高，容易出现“一荣俱荣、一损俱损”的局面，不利于防范金融风险。3.2 房地产企业地产贷款风险较大尽管人民银行规定商业银行不得为房地产商购买土地发放地产贷款，但实际上商业银行在执行此规定时存在一定偏差。商业银行通过发放流淌资金贷款或项目贷款等方式为房地

18、产商购买土地提供资金支持，在对房地产商发放地产贷款时存在放松条件的现象和治理上的漏洞，没有坚持择优扶持、淘汰落后的信贷原则或房地产企业通过其他途径变相将贷款填补购买土地资金缺口；同时，房地产企业普遍存在规模小、资质低、实力弱的状况，缺乏抗风险能力，导致我国房地产企业地产贷款的风险较大，2001年底和2002年6月末其不良贷款率分不达22.0%和11，2%。3.3 对政府土地储备机构的信贷治理难度较大土地储备机构具有较强的政府背景，其地块收购决策、土地收益分配政策均由地点政府统一决定；国家对土地储备中心缺乏相应的治理方法，机构运营的透明度较低，使金融机构对其整体运营情况及风险较难把握。借贷双方的

19、权利义务不对等，加之土地储备机构所提供的资料有限，因而银行难以准确掌握和了解土地储备机构整体资金需求状况、现金流量、资金去向和收益状况，较难把握地点政府财政收入情况和财政支出状况，银行信贷监督较为薄弱。 3.4 政府土地储备机构的资本金不足，抗风险能力较差政府土地储备机构大量借用贷款用于收购、处置土地，与此同时政府获得充沛的预算外财政收入和土地储备机构获得相当的现金收益，但政府对该类机构的资本金拨付量却明显不足，资本金拨补制度不健全。以东南沿海某市为例，2001年末该市8家政府土地储备机构的资本金总额只有1.2亿元，而对应的金融机构贷款余额却高达22.7亿元，资本金与贷款的比率仅为1：18。2

20、001年扣除土地储备机构上缴财政的土地出让金后(见表1)，其自身的收益水平在1.6亿元左右(当年累计收回资金当年累计投入收购资金当年累计上缴财政资金)，而这些储备机构的资本金仅比2000年增加了1975万元，占当年收益的12%。同时，相当部分土地储备贷款以信用方式发放，当房地产市场疲软时贷款存在潜在风险。据统计，2002年6月末，全国各金融机构对土地储备机构发放的信用贷款余额达52.8亿元，占全部土地储备贷款的27.4%。对政府土地储备机构大量发放信用贷款，究其主因一是土地储备机构具有政府背景，二是办理土地抵押过程中存在抵押费用和抵押间隔期间的问题。土地商品的专门性决定了土地金融是具有担保的金

21、融，“抵押权实为不动产金融之基础”。由于全国各地经济进展程度不一，地点政府财力状况参差不齐，大量对政府土地储备机构发放信用贷款，长期看此类贷款的潜在风险较大。3.5 对园区地产贷款的发放不规范园区地产贷款的还款资金要紧来源于招商后的土地出让金收入、园区内企业上缴税收返还等，因而园区地产贷款的还款能否得到保证关键在于开发区的吸引力，整体上其风险较大。同时，在实践操作中，开发区管委会不能作为借款主体，往往采取成立一家开发公司作为借款主体的变通方式向银行筹集资金，贷款虽以担保方式为主，但依照对商业银行的调查，不管是借款企业依旧担保企业，自有资金往往较少，担保企业不具备真正的担保能力，专门大程度上依旧

22、以政府信用为保证。4、我国地产融资进展思路及需要配套解决的问题我国土地流转制度的深化改革使得相关经济主体购买土地使用权的资金需求显著增加，相应刺激了我国地产融资的快速进展，但总体上，我国地产融资的结构过于单一，缺乏专门的治理政策，地产融资的进展欠规范。因而，为使我国地产融资规范稳健进展，国家必须制定专门的地产融资政策，将地产融资纳入规范治理轨道，进展多种融资方式，促进融资方式多样化；同时，国家要加强对土地储备中心的治理和地产融资的监管，达到既支持房地产市场进展又要防范房地产市场泡沫和地产贷款的风险的双重目标。4.1 地产融资进展的总体原则1.依法支持原则。国务院关于加强国有土地资产治理的通知国

23、发(2001)15号文中提出“为加强政府对土地市场的调控能力，有条件的地点政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持.”该文从政策上明确了金融机构能够对土地储备机构给予信贷支持。房地产企业在取得“四证”之前购买土地使用权以及土地储备中心储备土地所产生的融资需求均有一定的合理性，进展地产融资是深化土地使用制度改革和进展房地产业的客观要求。因而，今后金融业可依照国家政策和人民银行出台的有关治理方法，对地产流通的合理资金需求给予直接或间接融资支持。2.风险操纵原则。房地产业是一个高风险的行业，未被开发的地产作为一种稀缺性资源和生产要素，

24、往往是房地产市场泡沫的根源，而资金推动往往是诱发泡沫的直接缘故。因而，在进展地产融资的过程中，必须始终注意操纵其风险，金融对地产流通的资金支持必须适度，防止地产融资的过度对形成房地产市场泡沫起推波助澜的负面作用。4.2 我国地户融资进展思路1.完善地产融资政策，将地产融资纳入规范治理轨道。目前，我国尚无专门的地产融资政策，作为地产要紧融资形式的地产贷款，其政策要紧体现在整体的房地产贷款政策中，因此当务之急是尽快出台专门的地产融资政策，将地产融资尤其是地产贷款纳入规范化治理轨道。地产市场是容易出现泡沫的一个市场，因而制定地产融资政策的关键是在积极支持与防范泡沫之间取得平衡。为防止地产泡沫，地产融

25、资的支持重点应是土地一级市场而非二级市场，以抑制土地的炒买炒卖。2.健全地产融资体系，促进地产融资形式多样化。当前地产融资渠道单一、以银行贷款为主的地产融资体系容易导致地产市场风险向银行过度集中，从长期来看，不利于金融的稳健进展。我国在进展地产融资的进程中，能够借鉴其他国家的经验，推进地产融资形式的多样化，满足不同主体因土地流转所产生的资金需求。除银行贷款外，针对不同资金需求主体的不同特点，还能够采纳其他的融资形式。(1)以增强土地储备中心自有资金实力为基础，丰富土地储备融资形式。关于土地储备机构的融资，由于其和地点政府的紧密关系，必定要求其地点政府提供一定的资本金，同时，可从每年的土地转让收

26、入中提取一定比例成立专门的土地储备基金用于土地的专门开发；关于土地从“生地”向“熟地”的开发过程中的资金需求，能够吸引民间资本投入；远期来看，可借鉴国外经验，同意地点政府发行地点债，使土地储备的融资需求要紧通过政府发行地点政府债券的形式解决。(2)吸引民间资本投入。一是进展风险投资如房地产投资基金。园区建设和地产开发都属于高风险、高投资、高收益的行业，因而比较适合风险投资的运作方式。房地产投资基金(REITS，RealEstateInvestmentTrusts)是产业投资基金的一种，以美国的进展最为典型，目前美国的房地产投资基金大约有3400亿美元的资产规模。2002年10月初，我国首创集团

27、与荷兰国际集团(1NGGROUP)共同合资成立了“中国房地产开发基金”，首家合资房地产基金的成立标志着我国房地产金融创新又迈出了重要的一步，引入房地产投资基金关于拓宽房地产业的融资渠道无疑有重要意义。二是规范进展集合资金信托业务、多方托付贷款等业务，利用民间资本满足房地产开发企业的地产融资需求。(3)鼓舞优质房地产企业接着通过上市筹集资金。上市是一些国家房地产企业筹资的重要渠道，如美国截至2002年10月底，纽约证券交易所上市的房地产类上市公司多达358家。而我国曾在1999年、2000年差不多停止了对房地产企业的上市审批工作，导致我国房地产上市企业数量较少，从股票市场的筹资能力偏小，这与房地

28、产企业在国民经济中的地位不太相称，在我国住房市场化改革后，可能房地产市场产值占整个国民生产总值的比例会接着上升。为支持房地产市场的集约化经营，今后对房地产企业的上市政策应予适度支持。鉴于房地产企业的高风险特征，房地产企业上市除对其信息披露有专门要求(体现在证监会2001年公布的公开发行证券公司信息披露编报准则第10、11号中)外，还应制定一些专门的上市条件，如最低资本金、开发企业的资质条件、资产负债率水平等。3.尽快出台土地储备贷款治理方法，强化土地储备贷款的治理。近期，我国土地储备融资必定是以银行信贷为主，规范治理土地储备贷款对地产市场平稳进展有着重要阻碍。因而，建议尽快出台土地储备贷款治理

29、方法，为商业银行开办该项业务提供具体的政策依据。严格限定土地储备贷款的范围、对象和条件，恰当处理土地储备机构与地点政府的关系，幸免风险过度集中于金融机构；抑制土地炒买炒卖，通过信贷政策导向，引导土地收购储备制度向规范化、市场化的方向进展。土地储备贷款治理方法应对一些差不多的原则性问题予以明确：(1)申请地产贷款的差不多条件。在制订信贷政策和商业银行实际经营中不能忽视政府土地储备机构的专门性质，商业银行向土地储备机构提供信贷支持，不但要考虑土地储备机构本身的实力如资本金、资产负债率、留存收益等情况，还要考虑地点政府的财政情况、经济进展情况以及与土地储备有关的地点政策和部门法规，针对地点政府的不同

30、情况，规定不同的贷款条件。商业银行还必须要求储备机构与地点政府一定程度上划清界限，幸免出现财政融资现象。(2)贷款成数操纵和贷款方式。贷款成数是人民银行和监管部门宏观调控信贷市场、商业银行操纵贷款风险的要紧手段。对土地储备贷款的贷款成数可适当高于对房地产企业的贷款成数，但要低于个人住房贷款的成数。贷款方式上，考虑政府土地储备机构的专门性，一般应采纳担保贷款的方式，但假如能在合同中约定贷款所购土地出让后所得资金优先偿还银行贷款，能够对地市级以上都市的政府土地储备机构适当发放信用贷款。(3)贷款用途和期限。由于土地储备中心的要紧职责是调控土地市场，任务单一，相应的贷款用途也是确定的，因而土地储备贷

31、款应坚持专款专用，封闭运行，防止信贷资金被地点政府占用或挪作它用。参考国外经验，银行对类似土地经营机构的贷款一般是短期的。我国实际情况是，土地储备周期存在经营周期和调控周期，地产贷款期限既要考虑到土地储备的周期，特不是经营周期，同时也不宜使期限过长，给企业留出炒卖土地的空间，因此土地储备贷款的期限应以短期为主。4.调整对房地产开发企业、开发区的贷款政策，制定单独的地产贷款政策。当前，对房地产企业的贷款要求房地产企业必须“四证”齐全，但事实上，房地产企业在购买土地时专门难达到“四证”齐全，为解决房地产企业的合理资金需求与现行政策之间的矛盾，建议调整我国现行的房地产贷款政策：(1)对房地产企业、开

32、发区的贷款实行地产贷款、房产贷款区不治理的政策，对房地产企业建设房产、项目的贷款差不多坚持现行的贷款政策，即要求“四证”齐全，但同时适当调低贷款成数，并在适当时机取消能够对期房发放抵押贷款的住房贷款政策。(2)对房地产企业、开发区的地产融资需求“开正门”。鉴于房地产开发企业贷款风险较大，因而对房地产企业、开发区的地产贷款应要求较为严格的条件，同时坚持区不对待、扶优限劣的原则支持房地产市场适当提高集中程度，淘汰一批规模小、信誉差的房地产企业。在贷款条件上，如要求对房地产企业、开发区的地产贷款实行担保贷款方式；或要求商业银行各类地产贷款(包括土地储备贷款)余额不能超过其资本金、贷款余额、房地产贷款

33、余额的一定比例等，以幸免资产过度集中于房地产业带来风险及地产贷款过多引起房地产市场泡沫。5.加强对地产融资的监管。地产金融的风险较大，要紧表现为政策性风险(要紧包括土地产权制度、土地使用政策、税收政策、价格政策和利率政策的变化对地产金融所带来的风险)、市场风险、信用风险、经营风险等，为防范地产金融的各种风险，必须加强金融监管。(1)紧密关注宏观经济形势和政策的变化。宏观经济形势和政策背景的改变，对地产的阻碍是巨大而深远的。主导产业(例如石油工业)、土地产权制度、税收制度、通货膨胀率、利率政策、价格政策，差不多上地产运行的基础环境，它们的改变，往往会引起其他因素的连锁反映，因此单一的应对措施往往

34、是无能为力的。政府对这些因素进行全方位的监控，制定合适的政策，并保证政策的连续和稳定，是防止地产泡沫的首要措施。(2)加强对银行的监管。推动地产泡沫产生的资金，绝大部分差不多上从银行流出的。因此监管部门必须加强对银行的监管，包括银行的资本充足率、资产流淌性、风险治理和操纵能力等，通过加强监管抑制投机，从源头上操纵投机资本。(3)建立地产预警指标体系。应尽快建立起一套科学、合理的地产预警指标体系，为政府、企业、金融机构监测和预防地产泡沫提供依据，依照预测情况及时调整地产融资政策如改变贷款成数等。指标体系设计应遵循全面性、简捷性、可操作性和重要性，可分为预示指标、指示指标和滞后指标。预示指标是通过分析连续时刻段内指标的变化情况，据以预测地价走势及产生地产泡沫可能性的指标，比如地产贷款增长率贷款总额增长率、货币供应量、股价指数等。指示指标是针对地价发生明显波动的时期，通过对相关数