北理工项目可行性研究报告

1、 TOC o 1-5 h z .项目情况简介2.合作条件 4.项目经济分析 5一期分析 5二期分析 12三期分析 184、结论21附件 21一.项目情况简介项目地理位置及区域交通状况北京理工大学科技园地处北京市市区北部、北京理工大学南校区，总用地面积51946平方米，园区东临新街口外大街，西至文慧园北路，南通文慧园路，北依学院南路，交通便捷，出入方便，地理位置十分优越。园区位于北京海淀高科技产业开发区中关村科技园区腹地，高等院校、科研机构密集，周边有北京师范大学、 北京邮电大学、北方交通大学，以及中国政法大学、中央财政金融大学等著名高校。有中、高级技术职称人员数万人，人才技术优势十分明显，有良

2、好的文化科技氛围。园区基础设施发达，科技、教育、文化、体育、金融、旅游等现代化城市功能完备，其良好的社区环境，对科技人员有强大的吸引力。项 目规划项 目 占地面积为 51964 平方米 ，规 划总建筑面积为 20.212 万平米 ，其 中地上建筑面积 15.584 万平米 ：其中 ： 办公楼 20370 平米实验楼 5028 平米公寓式办公 46150 平米交流展示用房 9416 平米孵化大厦 40398 平米专家大厦 32154 平米展览中心 1260 平米附属用房 325 平米保留建筑 734 平米地下建筑面积 4.63 万平米 ：其中 ： 设备用房 9226 平米办公辅助 5021 平米

3、 车库 （含人防） 32038 平米总停车位 1250 辆其中 ： 地上停车位 73 辆地下停车位 1177 辆，地上建筑层数为2 18 层地下建筑层数为1 3层建筑高度为 12.50-60.00米绿 化率 35%容积率 3.0项目分三期开发：一期为：孵化大厦经济技术指标如下：总建筑面积 ： 54260 平米地上建筑面积 ： 40398 平米地下建筑面积 ： 13862 平米 总停车位 ： 323 辆 ， 地下 298 辆、 地上 25 辆地上建筑层数： 2 15 层地下建筑层数： 3层建筑高度 ： 12.5 60.0 米二期、三期如下图所示：目前已取得各项立项批复和设计图纸，近期可完成拆迁任

4、务。二. 合作条件目前北京理工大学已与北京京师鹏飞房地产开发有限公司签署合 作开发协议，协议主要内容为：一期：北京理工大学提供土地，负责一期孵化大厦的拆迁工作，达到场地三 通一平的条件 ，由 北京京师鹏飞房地产 开发有限公司 负 责开发建设 ，项 目 建成后双方按 4： 6 分配建筑面积 （北理工 占 4）。 土地出让金各自 交纳所 分得的面积。二期有两种模式：、 理 工 负 责 拆迁 ， 项 目 建 成 后 双 方 按 4 ： 6 分 配 建 筑 面 积（ 北 理 工 占 4） 。 土地出让金各自交纳所分得的面积。、 理 工 只 提 供 土 地 ， 不 负 责 拆 迁 ， 项 目 建 成 后

5、 双 方 按 2： 8 分 配 建 筑 面积 （北理工占 2）。 土地出让金各自交纳所分得的面积。北京京师鹏飞房地产开发公司与我公司的合作条件是 ： 以 3000 万元人 民币 整体转让北京京师鹏飞房地产 开发公司（ 该公司只有本项 目 ，没 有其他的债权 债务关系）。付款方式为 ：在项 目符合公司的要求后支付 1500 万元人民币 ， 另外的 1500 万元付款时间待项 目 回款后支付。三.项目经济分析项目一期投资估算开发成本估算土地成本项 目 转让费共 1500 万元 ，项 目 土地出让金暂估为 1000 元/ 平米 ，地 下 部分 出让金为地上 的 1/3 ， 项 目 征地费用 总额为人

6、 民币 4201.12 万元 。单位可 销售面积成本为 4201.12/2.42（ 地上面积 ） =1736 元/ 平米 。前期工程费用包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用， 共计约 724.53 万元。单位可 销售面积成本为 724.53/2.42（ 地上面积 ） =298.91 元/ 平米 。基础设施及配套设施建设费包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施， 其建设费用估计为 1091.62 万元。单位可 销售面积成本为 1091.62/2.42地上面积） =450.36 元/平米建安费用建安费用包括中央空调、 电梯等费用 。 按建筑面积 2300

7、元/平米计算 共 12479.8 万 元 。单位可 销售面积成本为 12479.8/2.42（ 地上面积 ） =5148.69 元/平米 。不可预见费取以上 四 项费用 总和的 1%， 共为 169.97 万元单位可 销售面积成本为 169.97/2.42（ 地上面积 ） =70.12 元/ 平米 。、开发费用估算管 理 费 用管理费用 取直接费 的 1%计算 ， 管理费用 为 169.97 万元 。单位可 销售面积成本为 169.97/2.42（ 地上面积 ） =70.12 元/ 平米 。销 售 费 用销售费用取销售收入的 1.5%， 销售费用为 26176.8*0.015=392.65 万

8、元。单位可 销售面积成本为 356.29/2.42（ 地上面积 ） =161.99 元/ 平米 。财务 费 用项 目 财务费用为贷款利息 ， 贷款 5000 万元， 贷款期限为一年， 利 息 为 350 万 元 。单位可销售面积成本为350/2.42 （地上面积）=144.4元/平米项目开发总成本项目开发总成本估计为19829.26万元，单位成本为 19829.26/2.42=8180.79 元/ itf。项目投资成本估算汇总表月 号,名称成本总额（万元）备注1土地费用4201.12含土地出让金2701.12万元，项目转让费1500万元2前期工程费724.533基础设施及 配套设施建设费109

9、1.62市政建设4建安工程费12479.85不口预见费169.97占1 5项费用合计的1%6物业管理基 金计提249.6建安成本的2%7财务费用350贷款5200万元，贷款期 限一年，利率为7%8管理费用169.97占1 5项费用合计的1%9销售费用392.65销售收入（约2.6亿元）的 1.5%10成本合计19829.26项目销售收入预算1销售单价的确定根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销售均价为：写字楼：10000元/平米；地下车位：10万元/个2销售总收入的确定销售总收入预测表物业类型可售面积销售单价销售总收入（万元）写字楼2.424 万 m210000 元24238

10、.8/ m2地下车位19410万元/个1938合计26176.83经济分析项目损益表（单位：万元）销售收入及投资分析表一销售收入26176.8总计24238.81938可售面积（万m2）写字楼2.424车位194出售率100%出售率100%销售单价（元/10000.销售单价10m2)00（元/个）0000二投资成本合计19829.26面积（万M ）5.43单位面积成本（元 / m2）8180.79利润6347.54三营业税及附加1439.72营业税税后利 四润4907.82税后成本收益五率24.75%六所得税1619.58所得税税后利 七润3288.24税后成本收益 八率16.58%税前投资收

11、益 九率98.16%税后投资收益 九率63.24%4、工程进度安排A 号时间进度安排12004年4月双方达成开发协议22004年5月成立开发公司32004年6月开工42004 年 78 月完成地下结构施工52004 年 9-12主体结构封顶月62005年1月开始销售，室内初装修、 外墙装修72005年2月销售、外墙装修完成82005年3月室内装修及小巾政建设92005年4月室内装修及小巾政建设102005年5月室内装修及小巾政建设， 交房5、费用支付及资金筹措资金使用进度表号序时间(1)费用支付资金筹措账面余额2004年15月重组公司、支付 40%勺土地出让金1080.45万元、前期工程费的5

12、0%h 362万元、管理费用13万元，转让费1500万元，共2955.79万元项目融资5000万元2044.2122164004年2.726月支付前期费用362万元、管理费用13.04万元，共402.07万元。项目开梢，土方施工完成80%7支付管理费用共13万元，地下一层月完成。8支付管理费用共13万元，地下室结月构完成。2004年9支付管理费用13万元，项目主体施月工至三层-303.251支付管理费用13万元，项目主体施0月工至七层半1支付管理费用13万元，项目主体施1月工至十二层12月支付剩余的60%勺土地出让金1620.67万元、管理费用13万元，项目主体施工封顶2005年41月支付管理

13、费用共13万，项目开始销售，销售回款5235.36万元。归还贷款本金4000万元。销售回笼5235.36 万元1192.042005年支付基础设施费273万、主体建安费销售52月4883.4力兀、不口预见费 42力兀、管理 费13万元，共5211.87万，销售回款5235.36万元，归还贷款本金1000万元回笼5235.36 万元215.532005年支付基础设施费273万、装修费2532销售63月万兀、不可预见费42万兀、管埋费13万元，销售费用131万元，共2991.49万，销售回款5235.36万元，回笼5235.36 万元2459.472支付基础设施费273万、装修费2532销售470

14、005年万兀、不可预见费42万兀、管埋费13回笼3.27万元，销售费用131万元，共2991.495235.36 万4万，销售回款5235.36万元元月2006年85月支付税金及其他费用共6650.38万元销售回笼5235.36 万元3288.25项目二期投资估算开发成本估算土地成本项目转让费共1500万元，项目土地出让金暂估为1000元/平米，地下 部分出让金为地上的1/3 ,项目征地费用总额为人民币6159.21万元。单位可销售面积成本为6159.21/4.25 （地上面积）=1448.46元/平米。前期工程费用包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用， 共计约1183.

15、17万元。单位可销售面积成本为1183.17/4.25（地上面积）=278.25元/平米基础设施及配套设施建设费包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施， 其建设费用估计为 2762.37 万元。单位可 销售面积成本为 2762.37/4.25（ 地上面积 ） =649.62 元/ 平米 。建安费用建安费用包括中央空调、 电梯等费用 。 按建筑面积 2000 元/平米 （含 地下室建安成本的平均数） 计算共 18258.8 万元。单位可 销售面积成本为 18258.8/4.25（ 地上面积 ） =4293.9 元/ 平米 。不可预见费取以上 四 项费用 总和的 1%， 共为

16、283.64 万元单位可 销售面积成本为 283.64/4.25（ 地上面积 ） =66.7 元/ 平米 。、开发费用估算管 理 费 用管理费用 取直接费 的 1%计算 ， 管理费用 为 283.64 万元 。单位可 销售面积成本为 283.64/4.25（ 地上面积 ） =66.7 元/ 平米 。销 售 费 用销售费用取销售收入的 1.5%， 销售费用为 43848.08*0.015=657.72 万元。单位可销售面积成本为657.72/4.25（地上面积）=154.68元/平米财务费用项目财务费用为贷款利息，贷款8000万元，贷款期限为一年，利 息为560万元。单位可销售面积成本为560/

17、4.25 （地上面积）=131.69元/平米。项目开发总成本项目开发总成本估计为30513.72万元，单位成本为 30513.72/4.25=7175.88 元/ itf。项目投资成本估算汇总表月 号,名称成本总额（万元）备注1土地费用6159.21含土地出让金4659.21万元，项目转让费1500万元2前期工程费1183.173基础设施及 配套设施建设费2762.37市政建设4建安工程费18258.85不口预见费283.64占1 5项费用合计的1%6物业管理基 金计提365.18建安成本的2%7财务费用560贷款5200万元，贷款期 限一年，利率为7%8管理费用283.64占1 5项费用合计

18、的1%9销售费用565.32销售收入（约4.38亿元）的1.5%10成本合计30421.32项目销售收入预算1销售单价的确定根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销售均价为：公寓：8000元/平米；地下车位：10万元/个2销售总收入的确定销售总收入预测表物业类可售面积销售单销售总收型价入（万元）公寓4.252 万 m28000 元/m234018.08地下车位36710万元/个3670合计376883经济分析项目损益表（单位：万元）销售收入及投资分析表一 销售收入37688.08总计34018.083670可售面积（万m2）么寓V-4.252车位367出售率100%出售率100

19、%销售单价（元/m2）8000.00销售单价（元/个）100000二投资成本合计30421.32面积（万次）9.13销售成本（兀/m2）7154.15利润7266.76三营业税及附加2072.84营业税税后利四润5193.92税后成本收益 五率17.07%六所得税1713.99所得税税后利 七润3479.93税后成本收益 八率11.44%税前投资收益 九率64.92%税后投资收益 十率43.50%4、工程进度安排A 号时间进度安排12004年4月双方达成开发协议22004 年 5-8 月拆迁32004 年 9-12 月开工，地下施工完成42004 年 78 月完成地下结构施工52004 年 9

20、-12 月主体结构封顶62005年6月开始销售，室内初装修、 外墙装修72005年7月销售、外墙装修完成82005年8月室内装修及小巾政建设92005年9月室内装修及小巾政建设102005年10月室内装修及小巾政建设， 交房5、费用支付及资金筹措资金使用进度表号序时间(1)费用支付资金筹措账面余额2004年重组公司、拆迁、支付前期工程费的项目融494150% 交纳40%勺土地出让金，共计 3055资8000万55万元元-8月2004年2支付前期费用592力兀、不口预见费81万元、管理费用81万元，共754万元。项目地下室施工。41919-12月2交纳60%勺土地出让金3696万元、不005年5

21、1可预见费101万兀、管理费用101万兀，禾（J息280万元，共4178万元，项目主体13施工至封顶-5月2005年66月支付管埋费用共20万，不可预见费20万元、主体建安成本8216万元、项目开始销售，销售回款7538万元，累计8257万元销售回笼7538万元-7062支付基础设施费691万、装修建安费销售回005年2511力兀、不口预见费 20力兀、管理费720万元，销售费用141万元、销售回款笼7538万44977538万元，累计3383万元，归还贷款本元月金3000万元2005年88月支付基础设施费691万、装修建安费 2511万兀、不口预见费20万兀、管理费20万元，销售费用141万

22、元、销售回款 7538万元，累计3383万元，归还贷款本金4000万元销售回笼7538万元6042支付基础设施费691万、装修建安费销售回笼7538万005年92511力兀、不口预见费 20力兀、管理费20万元，销售费用141万元、销售回款375997538万元，累计3383万元，归还贷款本元月金1000万元2支付基础设施费691万、装修建安费销售回笼7538万元0006年112511力兀、不口预见费 20力兀、管理费20万元，销售费用141万元、物业基金365万元、税金3787万元、利息280万元、34820月销售回款7538万元，累计7815万元三期BT投资三期总建筑面积为5.66万平米，

23、项目投资估算如下:项目投资估算明细表（三期产业化用房，采用BT方式）占地面约 28000 m2总建5.6万积：筑积：566m2J号予 项目名称取费标准计算基数（万m2）成本总额（万元）建筑成本（元/ m2）程费14182511可行性研究费免02工程地质勘测费建安工程造价的3%。169705193建筑工程保险建安工程概算总额的2%。169703464地籍测绘及购图费按1元/ M6615）建筑工建筑面积80645380程设计费元/ m26工程招i投标及标底编制费中标价格的0.6 %。169701027建设工程许可证执照费建安工程概算的1%0169701738工程建1设监理费建安工程造价的3%169

24、70509909建设工）程质量管理监督费建安工程造价的2.5 %。16970428i0实心粘土砖限制使用费按14元/ itf ,不用退90%681i1散装水泥使用费按3元/ M617312市政技术方案咨询费按8元/ M6458i3市政工程设计费按40元/ m2622640用地性i4质调整、环境及交通影响免0评估费i5教育配套费免0基础设：:施及配套设施费1991352i供电工程建筑面积30元/ m2617030N供水工程建筑面积30元/ m26170303供热系统建筑面积65元/ m26368654中水系统建筑面积30元/ m26170305排污及)雨水工程建筑面积40元/ m26226406小区道)路及照明工程按20元/ m26113207小区安7防及弱电系统按20元/ m26113208天然气系统按22元/ m26124229绿化、广，场、景观、围墙按40元/ m2622640i0运动设施建设费按30元/ m2617030i1小区配套附属设施建设费按25元/ m2614125一 建