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1、西安二十一世纪置业位于西安市解放路 201-221 号的商服用地土地使用权及地上项目价值评估案例分析田大伟号：20066100193资格号：2007610012第一部分评估项目的背景一、估价目的为委托方拟进行司法处分而评估被执行人西安二十一世纪置业有限公司位于西安市解放路 201-221 号的商服用地土地使用权及地上项目于评估基准日的市场价值参考依据。二、宗地概况（1）宗地位置宗地位于西安市解放路，东临、南临某宗地、西临解放路、北临东六路。估价对象位于西安市解放路商服中心区域，附近有西安民生百货、百货大楼、招商商场、香榭广场等众多大中型商服机构，区域人流量较大，商服繁华程度较高。（2）宗地面积

2、、形状宗地地块平整整齐，呈不规则长方形状态，土地总面积 23.395 亩，（其中代征路 3.461 亩）。（3） 宗地土地利用状况根据委托方提供的市地政字新（95）第 785 号国有土地使用证记载，使用为西安二十一世纪置业，地址为新城区解放路，门牌号 201-221 号，土地面积 15597.45 平方米，折合 23.395 亩，使用用途为商业综合楼。根据委托方提供的西安市房地产管理局市房地字（1995）83 号关于对西安二十一世纪置业在解放路地区建设开发商贸中心用地和（95）107#建设用地规划许3.461 亩，则项目宗地净用地应可证显示，其中包括有代拓宽道路为 19.934 亩，折 132

3、89.40 平方米。（4）宗地基础设施条件宗地所在区域为老城区，区域基础设施较完善，基础设施包括电力、供水、通讯、天然气等。区域供水、排水、电讯、天然气等主要依靠市政管线供给。区域基础设施配套目前已达“七通”（供水、排水、供电、供气、通暖、通讯、通路）条件，配套较完善。三、地价定义根据委托估价方提供的相关资料及估价现场查勘，至估价基准日 2008 年 6 月 27 日，宗地的土地实际开发程度为红线外七通一平以及场地内宗地平整，设定开发程度为七通一平状态下的土地使用权价格。根据本次估价目的的要求，按照最有效利用原则，本次估价价格定义如下：本次评估土地使用权价格是指在估价基准日 2008 年 6

4、月27 日时，宗地在设定条件下，即根据估价对象实际利用情况及土地证的记载，为无他项权利限制时的国有出让商服用地土地使用权价格。其中价格界定为与基准地价相对应的土地开发成本、级差地租和市政配套部分组成。第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案一、估价方法的确定依照城镇土地估价规程，土地估价基本方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本近法和市场比较法等。委估对象的证载用途为工业用地，根据该委估对象的特点及评估收集的资料，在考虑以上估价原则的基础上，拟采用基准地价系数修进行评估，其主要依据：、假设开发法A、估价对象位于西安市解放路，属市区老城区，区域开发程度高，属基准地价一级覆盖范围，2007

5、 年，西安市了新的基准地价体系及配套实施细则，基准地价体系比较成熟，适宜采用该方法进行测算；B、估价对象为出让商服用地，而在西安近年来土地开发程度较高，同类物业操作案例较多，销售及建造成本等公开、明了，因此较适宜采用假设开发法评估。二、基准地价系数修1 基准地价评估依据技术难点及解决方案西安市基准地价评估依据为西安市于 2007 年的西安市城区土地级别图范围及西安市中心市区国有土地基准地价表（2007）（市政告字20073 号）。2 基准地价的确定委估宗地位于西安市解放路，属一级商服用地，根据文件规定，该类用地的基准地价为 6300 元/M2，使用年限 40 年。3 委估宗地各根据实地具体条件

6、。具体条件确定和委托方提供资料，确定委估宗地的地价影响4 委估宗地各修正系数确定根据上述西安市商服用地修正具体条件说明表，确定委估宗地各5 估价期日修正系数的确定条件说明表，结合委估宗地各修正系数。委估宗地的估价期日为 2008 年 6 月 27 日，而本次采用的基准地价的基准期日为 2007 年，上述西安一级商服用地于 2007 年相比有一定幅度的增长，但总体增幅一般，参考西安市的其他类型土地的增长比率，确定估价对象土地增长幅度。6 估价对象土地使用年限修正由于评估对象为商服出让用地，出让用地剩余使用年限为 24.83年，因此需进行年限修正，土地价格40 年商服用地土地价格修正系数 K修正系

7、数：K=1-1/(1+r)n/ 1-1/(1+r)m其中:r-土地还原利率(根据国家的一年期存款利率，并考虑一定的风险率，综合确定土地还原利率为 6)；三、假设开发法技术难点及解决方案假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去续建的开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。公式为：估价对象的价值=完成后的房地产价值-续建开发成本-用-投资利息-销售费用-销售税金-开发利润-估价对象应负担的税费1 估价对象开发完成后的价值根据对区域的综合判断，结合估价对象宗地的可利用程度，未来可建设一幢集商贸、办公、公寓住宅等为一体的综合性建筑，开发总面积 103856 平方米，开发

8、完成后价值按区域同类物业销售情况及估价对象实际可能状况综合确定。2、续建开发成本续建开发成本包括为达到可销售状态所必须支付的勘察设计及前期工程费，房地产开发建设所需交纳的城市配套等项，建筑安装工程费及院落环境绿化工程费以及室外水、电、暖、道路等配套基础设施建设费。可根据西安市建筑市场水平综合确定。3、依据估价对象的性质，结合完成续建需要投资额的大小，取相应的率 3%，计费基础为续建成本。4、投资利息利率及财务费用根据当前利率水平，考虑部分融资费用后按 10%算，计息期为项目建设期及销售期，预计 3 年，费用在期间内进均匀投入，计息基础为续建开发成本和5、销售费用。以估价对象完成后的售价为计算基

9、础，客观销售费率为 3%。6、销售税金包括营业税、城市建设数，综合税率取为 5.5%。 7、开发利润税和教育费附加等，以售价为计算基取类似房地产项目的平均直接投资利润率进算。8、估价对象应交付的税费包括契税等费用。按估价对象的价格为计算基数，系数为 3%。第三部分评估项目的难点解决办法及启示一、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要。基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、房地产平均售价资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。 作为一名合格的估价师，一定要注重业务积累和学习，培养执业修养，关注行业动态。在平时的生活当中，一定要地关注和了

10、解地产价格信息等，对于搜集到的信息更要活学、活用，真正吃透、搞懂。只有广泛的信息搜集，加大知识积累，才能在平时的工作中做到游刃有余，并做出高质量的估价报告。二、评估中遇到的某些无法确定的取值，可以依据市场价经验综合确定。和估基准地价系数修中主要涉及难以确定的取值有：期日修正系数、开发程度修正、还原利率等，对于日期修正，可以广泛搜集近期土地市场价格行情走势，对于区域和个别，更应该准确地找到影响价格形成的关键点和影响程度，还原利率更是关键，一定要结合区域地产行业行情做出判断。假设开发法中涉及的有：未来销售价格、规划建筑规模、建造成本投入等。未来可以根据当前价格行情结合发展趋势做出合理判断，扣减项目的确定一定要结合实际，针对该类型建筑物具体情况，结合区域行业特点做出细化和确定。这些