8203估价师协会网站cms案例分析

1、营口市化工设备土地使用权抵押的价格评估案例分析评估对象位于辽宁省营口市西市区民兴河四街 6 甲号，属于营口市规划区内四级工业用地，本案例分析就营口市化工设备土地使用权抵押的价格评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。第一部分评估项目的背景一、估价目的本次评估的目的是为抵押人及抵押权人提供客观、公正、科学、合理的土地使用权抵押价格依据。二、宗地概况经评估现场勘察和委托方提供的资料， 宗地外已开发并达到“ 五通”即通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地内平整， 宗地上无建筑物。属国有出让方式取得的土地使用权, 为工业用地

2、，剩余使用年期为 49.33 年。现状下土地为空地， 土地的利用率较低。三、地价定义在估价基准日 2007 年 8 月 21 日， 估价对象作为工业用地， 宗地红线外“ 五通”， 宗地红线内场地平整， 土地剩余使用权年期为 49.33 年的国有出让土地使用权抵押价格。第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案一、估价方法的确定根据城镇土地估价规程（GB/T18408-2001），一般而言，土地估价方法主要有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本近法和基准地价系数修等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。由于

3、评估对象所在区域内，近几年建设开发力度加大,各项开发费用有据可依,运用成本近法比较适宜。其次评估对象位于营口市城区基准地价覆盖区域内,可以参照营口市区基准地价四级地价系数修进行评估， 故本次评估采用假设开发法和基准地价系数修。二、成本近法技术难点及解决方案1、土地取得费用存在相关问题。按照规程要求，土地取得费用据委估土地区域内的平均土地片地取得费用成本和动迁补偿成本来确定。该宗地用途为工业用地，周边土地一般为水面养殖用地，近几年，营口市先后成立了工业园区，土地得以有效利用，可参照相应征地补偿等费用标准求取土地取得费用。土地取得费的求取不能简单地考虑该宗地以往征地时发生的实际费用，而应采用评估期

4、日时征用土地的平均重置费用。土地取得费用包括征地补偿费、安置费、地上附着物及青苗补偿费、征地、耕地占用税、耕地开垦费等费用标准。2、土地开发费用的相关问题。土地开发费用包括宗地外的开发配套费用和宗地内的开发配套费用。其开发费用应体现委估宗地所在区域内的平均开发程度的开发费用。本次评估设定的开发程度为宗地外“五通”，宗地内场地平整的开况。其开发费用据评估所设定的开发程度，采用估价期日时平均开发费用水平加以计算。3、利息、利润中的利率、利润率的取值没有具体的规定。本次评估的土地开发周期为一年，参考了同期利率作为相应的土地开发费用的利息率，一般土地投资情况，取得费在取得土地时一次支付，开发费为定期均

5、匀投入。本案例在确定利润率时，参考了同类土地的投资回报率作为该项目的土地开发利润率,并考虑土地的收益还原率,综合以上,来确定其利润率4、土地增值收益率的取值与国家相关规定不一致根据营口市同区域同类土地增值收益率一般达到 25 30%左右，而国家规定的土地增值收益（土地出让金）比例不少于 40%，现实地价与国家规定的出让金比例有一定的差异。二、基准地价系数修技术难点及解决方案基准地价存在一定滞后性。 基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。由于基准地价不能随时进行动态调整，这就与估价业务随时发生而产生。本次评估采用的

6、营口市城区土地基准地价表和营口市城区工业用地定级图是 2005 年确定的基准地价，因此基准地价始终存在一定的滞后性，必须进行修正。为解决这个问题，本次估价在期日修正时，适当采用了的利率来确定修正系数，从一定角度上了该宗地的测算结果，经对周边地区详细的房地产市场和综合分析，通过技术处理后的价格能更好地反映区域价值的表现。第三部分评估项目的难点解决办法及启示一、评估中遇到的某些无法确定的取值，可以依据市场和估价经验宗合确定。成本近法中涉及的有土地取得费用、土地开发费用、利息、利润、土地增值收益等，基准地价系数修中主要涉及难以确定的取值有期日修正系数、还原利率、开发程度修正等。这些都要求估价师在及时关注相关的同时，应有意识地培养和积累估价经验，以便在一些技术处理过程中能保证地价的真实性和准确性。二、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要。基础资料主要包括历史地价资料、土地取得成本费用、土地开发费用等资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。三、密切关注国家有关土地评