房地产企业涉税政策专题讲座

1、房地产企业涉税政策专题讲座房地产税收政策与疑难问题解析财税法律法规查询软件：880元/套房地产税收政策深度解析：50元/册最新企业所得税政策与实务解析：78元/册联系 ：QQ：450053378内容第一讲 纳税自查需要了解的问题第二讲 了解税务稽查流程第三讲 房地产企业最新所得税政策第四讲 房地产常见问题解析第五讲 房地产营业税政策解析第六讲 房地产企业土地增值税政策解析第七讲 房地产企业个人所得税的税收政策解析第八讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析。第一讲 纳税自查需要了解的问题一、 2013年国家税务总局稽查的行业及重点领域。二、企业为什么被税务稽查（一）税务机关通过纳税评估发现

2、疑点，经税务约谈后，仍旧存疑的，应当移交税务稽查。（二）按税务稽查计划安排的专项检查。（三）税务机关根据举报、上级税务机关的安排及配合其他税务机关协查的，应当立案检查。第一讲 纳税自查需要了解的问题二、如何正确应对税务稽查（一）税务稽查各环节应对1、基层税务机关的日常检查查出的问题，应当及时予以补缴，不要通过协调关系来解决问题。2、基层税务机关检查后对企业的承诺，应当尽可能要求其出具书面的资料或保留录音证据，否则，以后年度的税务稽查仍旧存在涉税风险。第一讲 纳税自查需要了解的问题（二）正确行使陈述申辩权 甲企业2009年度接受虚开发票，多列支成本费用100万元。税务机关检查发现这一情况后，认定

3、企业多列支出，造成少缴企业所得税25万元，属于偷税行为。除追缴税款、加收滞纳金外，作出如下处罚：（1）按偷税处以一倍罚款；（2）按未按规定取得发票处以罚款1万元；问题：税务机关处理正确吗？ 第一讲 纳税自查需要了解的问题三、怎样接待税务稽查人员？（一）对于事先通知的税务稽查的接待1.安排专人负责配合税务部门的稽查，如果企业时间上与税务稽查时间冲突，应当及时与税务机关协商，变更稽查时间。但不要频繁变更，否则，会引起税务稽查人员的怀疑。第一讲 纳税自查需要了解的问题2.及时与税务代理机构或税务顾问进行沟通，对企业存在的重大事项进行事先的处理。可以通过补签合同解决的问题，应当及时补签。最好在税务稽查

4、时，税务顾问能够在现场。3. 税务稽查中，应当及时与税务稽查人员沟通。对税务稽查人员询问的问题，应当及时予以回答，但自己不清楚的地方不要随意答复，应当找有关人员核实后再作解释。第一讲 纳税自查需要了解的问题4.要尊重税务稽查人员.第一，有利于建立互信互谅，使税务稽查顺利进行第二，有利于充分利用税务稽查人员的自由裁量权，降低因税务违法行为带来的巨额罚款。（二）突击检查的税务稽查应对1.神态上不要紧张，要冷静对待。2.有理有节地对待稽查人员，避免与稽查人员冲突。（三）如何接待不同的税务稽查人员？第一讲 纳税自查需要了解的问题第一讲 纳税自查需要了解的问题（四）对税务稽查结果的处理纳税人权益1.对税

5、务稽查作出的税务稽查结论，应当认真核实。有异议的，应当及时找到相关政策向税务稽查人员解释。但态度要谦和。2.如果税务稽查人员提出错误的稽查意见，且已经送达税务处理决定书和税务行政处罚通知书的，应当按规定进行税务行政复议或提起税务行政诉讼，依法维护自身的合法权益。第二讲 了解税务稽查流程选案（纳税评估）实施审理执行一、选案环节的突破口（一）通过分析财务报表进行突破：资产负债表、损益表。（二）通过分析纳税申报情况：申报表及附表。（三）通过结合工商、银行等传送资料的进行突破。（四）通过分析稽查历史资料进行突破。第二讲 了解税务稽查流程二、实际调账取证和现场调查环节的突破口（一）通过凭证进行突破1.检

6、查凭证的合法性。2.检查凭证的完整性。3.检查凭证的合理性。 （二）通过审阅合同、制度证据进行突破。第三讲 房地产企业最新所得税政策一筹建期间业务招待费和广告宣传费的扣除问题。二关于以前年度发生应扣未扣支出的税务处理问题。三关于税前扣除规定与企业实际会计处理之间的协调问题。四搬迁补偿收入。五股权激励成本费用扣除政策。六棚户区改造取得的改造基金所得税政策。第三讲 房地产企业最新所得税政策七、关于季节工、临时工等费用税前扣除问题。八、房屋建筑物的改扩建问题。九、用于企业在建工程的贷款，因工程暂停施工，所支付的贷款利息，是否可以计入当期财务费用扣除？十、支付给境外企业的设计费是否需要代扣代缴营业税、

7、城建税和教育费附加及企业所得税？十一、房地产开发企业注销前有关企业所得税的处理。第三讲 房地产企业最新所得税政策十二、房地产开发企业未签订预售合同收取的定金是否征税？ 十三、企业向信托公司支付借款利息，是否需要取得发票？十四、建筑公司分支机构0.2%所得税问题。十五、为投资者缴纳的企业年金是否可以税前扣除。十六、预租收入问题。第四讲 房地产常见问题解析第一部分：收入类实务解析一、盈余公积增加注册资本是否缴纳所得税？二、不征税收入存在的两个实务问题。三、租金收入的衍生问题。四、没有收到的利息收入纳税义务发生时间 。五、撤资问题。第四讲 房地产常见问题解析第二部分：成本费用类实务解析一、企业发生的

8、质量赔款是否可以作为资产损失扣除。二、企业借用资质支付的管理费用，所得税汇算清缴时纳税义务人如何认定？三、人身意外伤害保险。四、地税局加收的保险滞纳金。五、补充保险问题。第四讲 房地产常见问题解析六、刷卡手续费扣除问题。七、从事股权投资业务的企业业务招待费如何计算？八、从小额贷款公司贷款支付的利息是否可以据实扣除？九、一次性入网费 。十、通讯补贴及报销的通讯费如何处理？十一、集团公司派遣到下属企业工作工资扣除问题。第四讲 房地产常见问题解析十二、董事会成员领取工资是否可在税前扣除？十三、项目投资税务处理。十四、共用水电表费用扣除凭证问题。第四讲 房地产常见问题解析第三类：资产类实务解析一、企业

9、以土地使用权投资，但没有履行过户手续，被投资方是否可以摊销费用税前扣除？二、固定资产的确认问题。第四讲 房地产常见问题解析第四类：征收管理实务解析一、主动补缴少缴的税款，是否属于偷税行为？第五讲 房地产营业税政策解析一、计税营业额价外费用（一）价外费用的界定 营业税细则第13条：价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。第五讲 房地产营业税政策解析（二）什么样的价外费用不需要缴纳营业税同时符合以下条件代收的政府性基金或行政事业性收费：（1）国务院、财政部或省级政府批准收取；（2）开具

10、省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全部上交给财政。（三）价外费用如何可以不缴纳营业税？第五讲 房地产营业税政策解析二、混合销售行为难点疑点处理。三、融资性售后租回业务。四、促销赠送业务【思考】甲房地产企业承诺，购买一套100平米的住房，可以赠送两部空调。问：赠送的空调是否缴纳增值税和企业所得税？第五讲 房地产营业税政策解析五、拆一还一思考：甲房地产企业与某拆迁户李某达成拆迁补偿费协议，约定如下：1.以相同面积60平米与被拆迁户进行房屋调换。2.由于房地产企业提供的房屋位置因素，等面积的部分，每平米李某按协议支付给房地产企业200元的差价。第五讲 房地产营业税政策解析3.超过的面积7

11、5平米-60平米=15平米，按如下规定处理：（1）10平米内的部分按5500元/平米结算（2）5平米部分按6000元/平米结算。4.房地产企业换出房屋的不含地价款的成本价2000元/平米，含地价款的成本价为3000元/平米。 。第五讲 房地产营业税政策解析六、从被拆迁人角度分析拆迁补偿费涉及到的主要税收政策（一）营业税：对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照土地管理法规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。国税函【2008】277号、国税函发【1993】149号、国税函2007969号第五讲 房地产营业税政策解析（二）个

12、人所得税财税200545号：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。【综上所述】被拆迁人因政府收回土地使用权取得的补偿费，不需要缴纳营业税和个人所得税，因此，房地产企业支付的补偿费不需要依据发票扣除，而应当根据政府收回土地的文件、当事人出具的收款收据、协议等直接计入开发成本。第五讲 房地产营业税政策解析（三）契税财税201282号：市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定

13、征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。第五讲 房地产营业税政策解析七、受托平整土地业务 【思考】甲房地产企业受当地政府委托，拆除乙企业的地上建筑物并代为支付乙企业拆迁补偿费1000万元。共从当地政府取得收入为4000万元，其中，拆除业务收入1500万元。计算该房地产企业应当缴纳的营业税。第五讲 房地产营业税政策解析八、对外投资业务【思考】甲房地产企业将外购一处房产（十九层）以投资方式投资给乙企业，外购成本8000万元。占乙企业30%股份。该房产投资时的公允价值12000万元。股权持有

14、时间满6个月后，又将该股权按8000万元转让给关联方丙企业。转让时，乙企业的未分配利润和累计盈余公积合计达到60000万元。第五讲 房地产营业税政策解析问1：上述投资行为和股权转让行为是否应当缴纳营业税？如果缴纳，计税依据=？问2：上述投资行为和股权转让行为是否应当缴纳土地增值税？问3：上述投资行为和股权转让合同是否缴纳印花税？问4：上述投资行为和股权转让行为，涉及到不动产产权转移，是否缴纳契税？问5：上述股权转让行为，税务机关是否有权进行特别纳税调整？第五讲 房地产营业税政策解析十四、工程总包与分包业务案例北京甲公司发包一项工程，总造价5000万元，沈阳一房地产公司乙竞标成功，乙又将工程造价

15、中的3000万元工程转包给济南的丙公司，签订分包合同。？第五讲 房地产营业税政策解析九、先购后销业务？十、地下车位使用权转让业务 【思考】 房地产开发公司销售地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取，需要缴纳什么税？该地下车位的建造成本已经分摊到开发产品成本中。？十一、甲供材料。第五讲 房地产营业税政策解析十二、委托代建业务【思考】甲企业与乙企业签订委托代建合同，合同约定，由乙企业代建甲企业的办公楼，预算总造价9000万元，预算总成本8500万元。1、甲企业将9000万元的工程款打到乙企业的帐上：借：预付帐款工程款 9000 贷：银行存款 9000第五讲 房地产营业

16、税政策解析2、乙企业收到：借：银行存款 9000 贷：预收帐款工程款 90003、乙企业发生支出，按照施工方提供的发票：借：在建工程 8500 贷：银行存款 85004、完工后，乙企业：借：预收帐款工程款 9000贷：在建工程 8500 其他业务收入代建收入500并按500万元缴纳了5%营业税。第五讲 房地产营业税政策解析5、甲企业收到转来的办公楼：借：固定资产 9000 贷：预付帐款工程款 90006、税务稽查中要求乙企业补缴：营业税及城建税和附加=9000（1+20%）5%（1+7%+3%）= 594（万元）同时要求补缴土地增值税和企业所得税等。问：税务机关的处理是否准确？第五讲 房地产营

17、业税政策解析十三、企业重组【思考】甲房地产企业2011年7月将一个分公司的全部资产，包括房屋、土地、存货等所有的资产、负债、人员等都出售给乙企业，并办理过户手续。如何进行税务处理？十四、转让在建项目【思考】甲房地产企业因资金链断裂，将正在开发尚未完工的栋商品房转让给乙房地产企业。涉及到哪些税收问题？第五讲 房地产营业税政策解析十五、小产权房。 十六、合作建房。十七、租赁前期免租金营业税处理。第六讲 土地增值税政策解析一、土地增值税收入总额的确定。二、扣除项目金额组成内容（一）地价款。（二）开发成本。（三）开发费用。（四）开发税金。（五）加计扣除费用。第六讲 土地增值税政策解析三、土地增值税清算

18、（一）土地增值税的清算单位。（二）土地增值税的清算条件 。（三）清算时未转让房地产的处理。第六讲 土地增值税政策解析四、土地增值税的优惠政策（一）普通住宅优惠政策。（二）规划搬迁优惠政策。（三）无偿赠送优惠政策。（四）公租房房源。第六讲 土地增值税政策解析五、土地增值税的常规筹划方法（一）临界点法。（二）化整为零法。 第七讲 个人所得税政策一、工资薪金所得（一）哪些补贴项目免征个人所得税？（二）工资薪金所得缴纳个人所得税的一些特殊规定1.营业员提成。2.董事费。3.从两处或两处以上取得工资薪金收入。4.实物奖励。第七讲 个人所得税政策5.职工低价购房。6.职工住房。7.旅游 。（三）工资薪金中

19、“五险一金”个人所得税规定1、企业按规定为职工缴纳的住房公积金、基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险，免征个人所得税。（财税字【1997】144号、国税发【2000】83号、财税【2006】10号、财税【2012】40号）第七讲 个人所得税政策2、但以现金方式发给职工的补充养老保险、补充养老保险、企业年金，一律并入职工的当期工资薪金，缴纳个人所得税。（财税字【1997】144号、国税函【1999】615号）第七讲 个人所得税政策（四）其他个人所得税问题1、单位支付并由个人消费的商业保险、“”午餐等征税。2、外籍个人以非现金形式或实报实销方式取得的合理的搬迁费、洗衣费、住房补贴、境内外

20、差旅费、语言补习费、子女教育费、举报违法行为获得的奖金等免税。财税199420号：第七讲 个人所得税政策3、自2008年3月1日起，个人出租住房取得的所得减按10%税率征收个人所得税。财税【2008】24号第七讲 个人所得税政策二、单位在新疆承担一个项目，项目所在地要求在当地完税，我公司已开“外出经营证明”在当地税缴纳流转税，然后税务机关查我公司的原始票据，查出该项目我公司转包给他人的安装费，据此要求我公司再多1%的个税，请问当地税务是否合理，我公司是否应交1%个税？文件规定是什么？三、个人投资者收购企业股权后将原盈余积累转增股本个人所得税问题。第八讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析

21、一、房产税（一）单位盖的自行车棚等是否缴纳房产税？（二）企业发生的房屋的装修费用是否作为房地产的计税依据？（三）出租房产约定由承租方负担税金的涉税风险问题？（四）房产评估增值是否缴纳房产税？第八讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析（五）免租金期间房产税缴纳问题。（六）房产原值是否应包括地价问题。（七）提供给职工居住的房产是否缴纳房产税？（八）转租房产的房产税问题。第八讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析二、土地使用税【思考】房地产企业开发商品房所占用的土地，什么时间停止征收土地使用税？答：财税2006186号第二条：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付

22、土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。第八讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析青地税函（2009）128号：外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。财税【2008】152号：因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。第八讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析（二）没有取得产权的土地是否缴纳土地使用税？1、财税200656号: 自2006年5月1日起,在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但

23、未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。2、财税2008152号：自2009年1月1日起，房地产企业在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。第八讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析【思考】房地产企业征用土地后，迟迟没有动迁完毕，是否需要缴纳土地使用税？ （三）开发小区内的绿地是否缴纳土地使用税？ 第八讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析三、印花税（一）委托代理合同【思考】房地产企业委托代理销售商品房的合同是否需要缴纳印花税？国税发1991155号：在代理业

24、务中，代理单位与委托单位之间签订的委托代理合同，凡仅明确代理事项、权限和责任的，不属于应税凭证，不贴印花。第八讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析（二）民间借贷合同【思考】房地产企业向非金融企业或个人借款的合同，是否缴纳印花税？（1）借款合同印花税仅限于工商企业与金融机构签订的合同。（2）（1988）国税地字第30号：融资租赁借款合同应当按“借款合同”缴纳印花税。第八讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析（三）房地产企业涉及到的其他印花税政策1、房地产企业开发的经济适用房、廉租房，能够提供政府部门出具的相关资料的，免征印花税。财税【2008】24号2、借款展期合同免税。 (国税发

25、1991155号）3、无息、贴息贷款合同；条例4、房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。按件贴花五元 。5、“实收资本+资本公积”增加金额缴纳印花税。第八讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析（四）物业管理服务合同需要缴印花税吗？（五）房地产企业与购房者签订的购房合同不兑现或不按期兑现的合同，是否贴花？ （六）某些合同履行后，实际结算金额与合同所载金额不一致的，应否补贴印花？第八讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析四、契税（一）改组改制企业公司制改造、股权转让、合并、分立、出售（符合条件，与原企业30%以上职工签订不少于3年劳动合同，减半征收契税；与全部职工签订3年以上劳动合同，免征）、企业注销、破产（符合条件，与原企业30%以上职工签订不少于3年劳动合同，减半征收契税；与全部职工签订3年以上劳动合同，免征），免征契税。财税【20