大学城建设项目可行性分析报告

1、大学城建设项目可行性研究报告大学城建设项目可行性研究报告目录 HYPERLINK l _TOC_250096 第一章总论6 HYPERLINK l _TOC_250095 一、项目概况 .6 HYPERLINK l _TOC_250094 1、项目名称 .6 HYPERLINK l _TOC_250093 2、项目建设单位.63、项目建设地点.7 HYPERLINK l _TOC_250092 4、项目建设背景.7 HYPERLINK l _TOC_250091 二、项目投资可行性研究报告编制依据.8三、项目投资可行性研究报告研究范围及内容.9 HYPERLINK l _TOC_250090

2、四、项目主要结论及经济技术指标.10 HYPERLINK l _TOC_250089 1、项目主要结论.10 HYPERLINK l _TOC_250088 2、项目建议 .10 HYPERLINK l _TOC_250087 第二章项目建设背景及必要性11 HYPERLINK l _TOC_250086 一、项目建设背景 .11 HYPERLINK l _TOC_250085 二、项目建设必要性.12 HYPERLINK l _TOC_250084 1、项目建设是某某市城市经济的重要组成部分.12 HYPERLINK l _TOC_250083 2、项目建设将对区域经济的可持续发展起到重要作

3、用.13 HYPERLINK l _TOC_250082 3、项目建设将对区域经济的发展起到重要的推动作用.13 HYPERLINK l _TOC_250081 4、项目建设将为“大学经济区”的战略设想打下坚实的基础，加快 “大学经济区”发展步伐.13 HYPERLINK l _TOC_250080 5、项目建设将取得良好的社会和经济效益.14 HYPERLINK l _TOC_250079 第三章市场分析15 HYPERLINK l _TOC_250078 一、某某省经济发展背景.15 HYPERLINK l _TOC_250077 1、概述 .15 HYPERLINK l _TOC_250

4、076 2、某某省经济发展状况.15 HYPERLINK l _TOC_250075 3、某某省旅游资源.17 HYPERLINK l _TOC_250074 4、某某旅游发展现状、规划及前景.21 HYPERLINK l _TOC_250073 二、某某市经济发展背景.22 HYPERLINK l _TOC_250072 1、概述 .22 HYPERLINK l _TOC_250071 2、某某市经济发展状况.23 HYPERLINK l _TOC_250070 3、某某市经济发展规划.25 HYPERLINK l _TOC_250069 4、某某市旅游资源.25 HYPERLINK l _

5、TOC_250068 5、某某市旅游发展规划、现状及前景.29 HYPERLINK l _TOC_250067 三、某某市房地产市场 .30 HYPERLINK l _TOC_250066 1、某某市房地产市场特点.30 HYPERLINK l _TOC_250065 2、某某房地产现状.30 HYPERLINK l _TOC_250064 3、近年某某房地产市场情况.32 HYPERLINK l _TOC_250063 4、某某旅游房地产.33 HYPERLINK l _TOC_250062 5、某某房地产走势预测.34 HYPERLINK l _TOC_250061 四、某某大学城项目 .

6、36 HYPERLINK l _TOC_250060 1、概述 .36 HYPERLINK l _TOC_250059 2、某某大学城区域的优劣势.36 HYPERLINK l _TOC_250058 3、区域发展的机遇.39 HYPERLINK l _TOC_250057 五、项目市场定位及价格预测.40 HYPERLINK l _TOC_250056 1、项目产品定位.40 HYPERLINK l _TOC_250055 2、客户定位 .40 HYPERLINK l _TOC_250054 3、项目价格定位.41第四章项目建设用地分析44一、项目规划简介 .44 HYPERLINK l _

7、TOC_250053 1、概述 .44 HYPERLINK l _TOC_250052 2、规划空间结构.45 HYPERLINK l _TOC_250051 3、功能定位 .45 HYPERLINK l _TOC_250050 二、项目规划用地现状.47 HYPERLINK l _TOC_250049 三、规划区土地利用规划.47 HYPERLINK l _TOC_250048 第五章项目建设地址及建设条件48 HYPERLINK l _TOC_250047 一、项目建设地址 .48 HYPERLINK l _TOC_250046 二、项目建设条件 .48 HYPERLINK l _TOC_

8、250045 1、项目区位 .48 HYPERLINK l _TOC_250044 2、自然条件 .48 HYPERLINK l _TOC_250043 3、资源概况 .49 HYPERLINK l _TOC_250042 4、社会经济概况.49 HYPERLINK l _TOC_250041 5、规划用地条件.51 HYPERLINK l _TOC_250040 6、市政配套条件.51 HYPERLINK l _TOC_250039 第六章建设内容及建设规模53 HYPERLINK l _TOC_250038 一、建设依据 .53 HYPERLINK l _TOC_250037 二、建设内容

9、 .53 HYPERLINK l _TOC_250036 三、建设规模 .54 HYPERLINK l _TOC_250035 1、用地规模 .54 HYPERLINK l _TOC_250034 2、公用设施工程建设规模.54 HYPERLINK l _TOC_250033 3、拆迁安置规模.55 HYPERLINK l _TOC_250032 第七章工程技术方案56 HYPERLINK l _TOC_250031 一、方案依据 .56 HYPERLINK l _TOC_250030 二、方案原则 .58 HYPERLINK l _TOC_250029 三、方案编制范围 .58 HYPERL

10、INK l _TOC_250028 1、配套基础设施工程.58 HYPERLINK l _TOC_250027 2、公共事业工程.60 HYPERLINK l _TOC_250026 四、方案编制规划 .60 HYPERLINK l _TOC_250025 1、内部交通系统规划.61 HYPERLINK l _TOC_250024 2、桥涵工程 .61 HYPERLINK l _TOC_250023 3、给水工程规划.61 HYPERLINK l _TOC_250022 4、排水工程规划.61 HYPERLINK l _TOC_250021 5、电力规划工程.61 HYPERLINK l _T

11、OC_250020 6、电信工程规划.62 HYPERLINK l _TOC_250019 7、燃气工程规划.62 HYPERLINK l _TOC_250018 8、环境卫生工程规划.62 HYPERLINK l _TOC_250017 第八章资源和能源消耗63 HYPERLINK l _TOC_250016 一、节能 .63 HYPERLINK l _TOC_250015 二、节水 .64 HYPERLINK l _TOC_250014 三、节约土地 .64 HYPERLINK l _TOC_250013 第九章环境保护65 HYPERLINK l _TOC_250012 一、环境质量控制

12、标准.65 HYPERLINK l _TOC_250011 二、污染防治措施 .66 HYPERLINK l _TOC_250010 三、生态保护措施 .66 HYPERLINK l _TOC_250009 四、施工期污染防治措施.67 HYPERLINK l _TOC_250008 第十章消防与劳动安全卫生68 HYPERLINK l _TOC_250007 一、建筑消防及人防.68 HYPERLINK l _TOC_250006 1、消防及人防控制标准.68 HYPERLINK l _TOC_250005 2、消防工程规划.68 HYPERLINK l _TOC_250004 3、人防工程

13、规划.69 HYPERLINK l _TOC_250003 二、劳动安全卫生 .69第十一章项目开发进度计划72一、项目工期 .72 HYPERLINK l _TOC_250002 二、项目施工进度安排.72 HYPERLINK l _TOC_250001 第十二章投资估算与资金筹措73 HYPERLINK l _TOC_250000 一、投资估算 .731、估算范围.732、编制依据.733、编制说明.74二、第十三章资金筹措 .项目经济评价7675一、项目基础数据与参数选取.76二、销售收益测算 .76三、敏感性分析 .77四、项目经济评价结论.77第十四章项目投资风险分析78一、市场风险

14、 .78二、技术风险和工程风险.78三、项目管理方面的风险.79四、第十五章外部环境风险 .社会效益分析8179一、项目建设将有效利用区域资源，促进区域经济发展.81二、项目有利于促进某某高等教育的发展.81三、项目有利于城市发展和城市化进程的推进.81四、项目建设有利于增加社会就业机会，提高人民物质生活水平.82第一章总论一、 项目概况1、项目名称项目名称 : 某某大学城建设项目。2、项目建设单位某某市某某区政府某某区位于黔中腹地， 是某某市的一个县级区， 距市中心 17 公里。全区地貌以山地和丘陵为主，土地总面积 957.6 平方公里。 全区总人口 32.41万人，少数民族人口115924

15、 人，占 34.38 ，有汉、苗、布依等 38 个民族。某某区辖贵筑街道办事处、清溪街道办事处、溪北街道办事处、 青岩镇、石板镇、久安乡、麦坪乡、燕楼乡、党武乡、高坡苗族乡、湖潮苗族布依族乡、孟关苗族布依族乡、黔陶布依族苗族乡、马铃布依族苗族乡共14 个乡镇、街道办事处。某某集团某某集团有限公司成立于2003 年，是一家着力培育基础设施投资建设、房地产投资开发和资源投资开发三大产业的多元化、跨地区的大型民营企业集团。集团立足福建，辐射全国，放眼全球，拥有全 资、控股和参股企业近10 家，现有建设项目分布在福建、北京、安徽、甘肃、山西、云南、某某、内蒙古等地。大学城建设项目可行性研究报告3、项目

16、建设地点某某市某某大学城位于某某市中心城区南面， 距某某市中心城区约 18 公里，规划总用地面积约8.3 平方公里，规划范围属于某某市某某区范围内。4、项目建设背景我国实施西部大开发战略和新阶段扶贫开发以来，某某基础设 施、生态环境明显得到改善，交通、能源建设加速发展，产业结构进一步优化，经济社会发展迅速。某某市作为特大城市和全省的政治、经济、文化中心， 其城市规模、综合经济实力和产业聚集能力逐步增强，已成为辐射全省和带动周边区域经济发展的核心城市。目前某某省属高等学校大多数建设在某某市城市中心地段， 由于城市建设的发展， 这些学校的校园面积大都呈现不断缩小的境地。 囿于校园土地的制约， 难以

17、给师生提供优良的教学科研环境， 不利于学校发展。2008 年，全国高等教育毛入学率已经达到 23.3%，可是某某省仅为 11.8%。只有全国平均水平的 50%。某某市新出台关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见 ，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤 ”的问题。意见明确提到， 为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，某某市将用 5 年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的某某高等教育聚集区， 今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、 鼓励的优惠政策。

18、 老城区高校在异地建设新校后，原校区的土地出让收入，除应上缴和按政策规定提取的相关费用外，原则上用于支持高校新校区基础设施建设。2015 年 5 月 14 日，某某市城乡规划建设委员会召开第九次全体会议。某某省委常委、某某市委书记、市规委主任李某出席会议并讲 话。会议原则通过 某某高校聚集区控制性详细规划等7 个项目规划。 2015 年 10 月 08 日某某高校聚集区总体布局规划方案征集评选会在某某迎宾馆举行， 来自全国的 15 名专家对三个方案进行了评审， 最终评出方案 3“绿荫环溪 书香溢园 ”为最佳方案。目前大学城区域的控制性详细规划已经通过了相关部门审批。二、 项目投资可行性研究报告

19、编制依据1、某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（ 2006 2015 年）2、某某市某某城市组团控制性详细规划3、关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见4、某某高校聚集区控制性详细规划5、某某市基准地价6、投资项目可行性研究指南( 试用版) 7、建设项目经济评价方法与参数( 第三版)8、房地产开发项目经济评价方法 ，建设部建标 2000205号三、 项目投资可行性研究报告研究范围及内容本研究报告对某某市某某大学城项目进行可行性研究，某某大学城项目规划范围见下图：本报告主要研究范围：1、市场分析2、建设内容及规模3、建设条件大学城建设项目可行性研究报告4、工程技术方案5、投资估算与资金筹

20、措6、经济评价四、 项目主要结论及经济技术指标1、项目主要结论某某大学城位于某某市中心城区南面，距某某市中心城区约18公里，规划总用地面积约8.3平方公里， 规划范围属于某某市某某区范围内。经测算， 项目建设将取得良好的经济效益和社会效益，本项目经济效益较好，税后投资收益为13.93 亿元，投资回报率为350.92%， 年投资回报率为70.18%。从经济评价上，本项目是可行的。2、项目建议作为土地一级开发项目， 需要有国资参与， 可与政府组建合资公司，建议项目收益企业占 70%，政府占 30%。随着本项目的开发推动和时间的延续， 同时考虑某某房地产市场现状， 建议部分核心地块采取一、二级联动开

21、发的模式进行。 ，获取更高的投资回报。依据国际、 国内市场上相关项目招商运作的经验模式， 鉴于某某大学城项目所拥有的较大升值潜力， 如有合作伙伴加入共同开发， 建议公司采取溢价转让或溢价增资扩股的方式转让股份。第二章 项目建设背景及必要性一、 项目建设背景我国实施西部大开发战略和新阶段扶贫开发以来，某某基础设 施、生态环境明显得到改善，交通、能源建设加速发展，产业结构进一步优化，经济社会发展迅速。某某市作为特大城市和全省的政治、经济、文化中心， 其城市规模、综合经济实力和产业聚集能力逐步增强，已成为辐射全省和带动周边区域经济发展的核心城市。目前某某省属高等学校大多数建设在某某市城市中心地段，由

22、于城市建设的发展， 这些学校的校园面积大都呈现不断缩小的境地。 囿于校园土地的制约， 难以给师生提供优良的教学科研环境， 不利于学校发展。2008 年，全国高等教育毛入学率已经达到 23.3%，可是某某省仅为 11.8%。只有全国平均水平的 50%。某某市新出台关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见 ，以解决驻筑省属高校在中心城区 “布局过挤 ”的问题。意见明确提到， 为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，某某市将用 5 年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的某某高等教育聚集区， 今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划

23、。对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、 鼓励的优惠政策。 老城区高校在异地建设新校后，原校区的土地出让收入，除应上缴和按政策规定提取的相关费用外，原则上用于支持高校新校区基础设施建设。2015 年 5 月 14 日，某某市城乡规划建设委员会召开第九次全体会议。某某省委常委、某某市委书记、市规委主任李军出席会议并讲 话。会议原则通过 某某高校聚集区控制性详细规划等7 个项目规划。 2015 年 10 月 08 日某某高校聚集区总体布局规划方案征集评选会在某某迎宾馆举行， 来自全国的 15 名专家对三个方案进行了评审， 最终评出方案 3“绿荫环溪 书香溢园 ”为

24、最佳方案。目前大学城区域的控制性详细规划已经通过了相关部门审批。某某省政府、 某某市政府提出区域发展要求，思雅大学城各高校3 年内建成并进驻。为充分发挥大学城的辐射作用，着力打造大学经济区， 某某市某某区政府提出建设思雅大学新城的概念，项目区域的控制性详细规划近期已经通过审批。二、 项目建设必要性1、项目建设是某某市城市经济的重要组成部分某某高校聚集区控制性详细规划 、某某市某某城市组团控制性详细规划近期已审批通过，规划将某某打造成为集教育文化、休 闲度假、生态居住为一体的生态型、园林型、智能型、文化型特色的 城市新区， 某某大学新城位于区域规划的核心区域，是区域发展的重要组成部分。项目的建设

25、将有助于区域规划建设的整体实施。2、项目建设将对区域经济的可持续发展起到重要作用某某大学新城的建设，初步预计土地一级开发投资50 亿元，同时带动房地产投资超过900 亿元以上，聚集常驻人口超过15 万人。同时项目建设还将对房地产相关产业起到积极的带动作用，此外，项目建设将改善地区生态环境、居住环境、交通状况、增加就业，进一 步优化区域的产业结构，对区域经济的可持续发展起到重要的作用。3、项目建设将对区域经济的发展起到重要的推动作用某某大学新城位于“大学经济区”的核心位置，项目的开发建设是某某市某某大学经济区的重要环节，对于合理配置和集聚高等教育资源，促进高等教育事业发展，强化某某文化旅游功能，

26、优化产业结构，推动某某生态文明城市建设，具有十分积极的推动作用。4、项目建设将为 “大学经济区” 的战略设想打下坚实的基础，加快“大学经济区”发展步伐某某市新出台关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤 ”的问题。意见明确提到，为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，某某市将用5 年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的某某高等教育聚集区， 今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校， 在政策和法律许可的范围内， 积极落实扶持、鼓励的优惠政策。 “大学经济区

27、”将依托高校聚集区、环城铁路、城市轻轨、环城高速公路等重大基础设施和项目的建设作为突破口，依托自身及周边的优势条件，发展大学城经济。某某大学新城项目作为某某大学经济区的核心组成部分， 其建设将为构建某某大学经济区的战略设想打下坚实的基础， 极大加快“大学经济区”发展的步伐。5、 项目建设将取得良好的社会和经济效益某某大学城依托自身及周边的优势条件，充分发挥大学城的辐射作用，带动周边经济的可持续发展。项目建成后，将形成支撑区域经 济的重要增长极，这一“增长极”的建成，不仅因其区域内部产业的 集中所产生的内在规模经济效益，还将由于基础设施的建设，金融、 信息、电信等服务设施的完善， 使整个区域经济

28、和有关区域共同受益， 进而产生外在规模经济效益，同时可增加就业。由此可见，项目建设将取得良好的社会效益和经济效益。第三章市场分析一、 某某省经济发展背景1、概述某某省简称黔或贵， 位于中国的西南部， 靠近东南沿海和长江中游地区，属于浅内陆位置。全省北与四川、重庆相连，东连湖南，南 接广西，西邻云南，是西南的交通枢纽和通向东南沿海最近的通道， 土地总面积 17.6万平方公里，气候温暖湿润，属亚热带湿润季风气候区。，气温变化小，冬暖夏凉，气候宜人。2007年末某某省常住总人口（常住一年及一年以上常住不少于一年）达到 3975.48万人，其中少数民族占38.9%。全省共有 49 个民族，其中人口超过

29、10 万的民族有汉族、苗族、布依族、侗族、土家族、彝族、仡佬族、水族、回族、白族。下辖4 个地级市， 2 个地区， 3 个自治州， 9 个市辖区， 9 个县级市， 56 个县， 11 个自治县， 2 个特区。2、某某省经济发展状况某某省的经济支柱产业是电力、煤及煤化工、有色金属、旅游、 铝及铝加工、烟、酒、民族制药等。2008 年全省生产总值为3333.4 亿元，较上年同比增长10.2 ；财政总收入和一般预算收入分别达到 674.56 亿元和 349.53 亿元，较上年同比增长21.1%和 22.6%；社大学城建设项目可行性研究报告会固定资产投资完成1858.32亿元，较上年同比增长24.8

30、，社会消费品零售总额为1015 亿元，较上年同比增长23.5 ；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到11740 元和 2780 元左右， 比上年分别提高1062 元和 406 元，扣除物价因素后实际分别增长2% 左右和 8%以上. 。进出口总额达到 34.5亿美元，增长 52%，引进省外到位资金 500 亿元，较上年同比增长24.7%。30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%20012002200320042005200620072008生产总值增长率固定资产投资增长率城镇居民人均可支配收入增长率在 2008 年发展基础上， 2009 年全省国

31、民经济和社会发展的主要预期目标是：（1）生产总值增长8%左右；（ 2）全社会固定资产投资增长 16%以上；（ 3）社会消费品零售总额增长13%；（ 4）一般预算收入增长 10%；（ 5）城镇居民人均可支配收入实际增长7%，农民人均纯收入实际增长 6%；（ 6）城镇新增就业18 万人，城镇登记失业率控制在 4.5%以内；（ 7）人口自然增长率控制在7以内； (8) 单位生产总值能耗降低4.3%，化学需氧量和二氧化硫排放量分别下降1.3%和4.8%。“十一五”时期某某省经济社会发展的主要目标是: 到 2015 年，大学城建设项目可行性研究报告全省生产总值比2000 年增加两倍、人均超过800 美元

32、，人民生活总体上实现由温饱到小康的历史性跨越，取得全面建设小康社会的重要阶段性进展。“十一五”时期某某全省经济社会发展的主要预期调控指标是：生产总值年均增长10%以上；地方财政收入增长速度略高于经济增长速度；全社会固定资产投资年均增长15%左右；城镇新增就业 80 万人以上，城镇登记失业率控制在5%以内；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别实际增长7%和 5%以上。3、某某省旅游资源某某省是中国旅游资源极为丰富的省份之一，目前集观光、 度假和深度文化体验为一体的新型和谐旅游胜地正在悄然形成。正如世界旅游组织所称赞的某某是“生态之州、文化之州、歌舞之州、美酒之 州”。旅游资源特点某某省

33、是一个旅游资源高富集省份。 其具有资源分布广、 类型多、品位高、保护好。概括起来讲，有等五大特点：由特殊地质地貌构建的自然景观的奇特性某某省位于中国大陆的西南部，东西相距595 公里，南北相距500 公里，地势东高西低，地貌属中国西部高原山地的一部分。山地和丘陵占总面积的92.5%，其中岩溶面积约10.9万平方公里，占61.9%，是世界上喀斯特地貌发育最典型的地区之一。某某的岩溶面 积由于岩溶发育三维空间的不断扩展，导致地形演进过程的变化十分复杂，发育于地表的石芽、漏斗落水洞、竖井、洼地、峰林、峰丛、 天生桥、岩溶湖、瀑布、跌水，与发育于地下的溶洞、暗河、暗湖、 伏流等纵横迭置，形成了一个极富

34、地域特色的自然“岩溶博物馆”。漫长而奇妙的地质结构过程，孕育了全省千姿百态的奇山秀水、飞瀑异洞，形成了无数地上、地下贯通，动态、静态结合的自然奇观。著 名的黄果树大瀑布、龙宫、织金洞、小七孔等，就是这个喀斯特王国 的典型代表。 2007 年，荔波还被列为“中国南方喀斯特”世界自然遗产地。多民族构建的文化原生性某某省多种族群和不同地域的文化因子经反复对撞和相互涵化， 逐渐积淀在某某文化的各个层面中，各民族的建筑、服饰、饮食、婚 俗、祭祀、节庆、艺术等等，无不富含着异彩纷呈的人文底蕴。正所谓“三里不同风、十里不同俗” ，“大节三六九、小节天天有” 。走进民族村寨，人们会发现，汉晋遗风，唐代发型、宋

35、代服饰、明清建筑 等古老的文化模式， 在这里仍被原汁原味地保存着，成为中华民族珍贵的一笔文化遗产。历史文化的厚重性人类可能起源于中国的云贵高原，在这里人类完成了由猿到人的演变。在距今 4 亿 2.3亿年前的古生代，这一带曾几经海浸。在某某发现的大量古生代的鱼、恐龙化石表明，陆地脊椎生物的祖先，很可能最早就出现在这里。此外，某某还发现有旧时器时代中期的“桐梓人”、中晚期的“水城人”和晚期的“兴义人”文化遗址。某某不仅是古生物的发源地之一，也是古人类的发源地之一。春秋时期， 牂牁国是某某这块土地上的大国之一，春秋后期夜郎国取代牂牁，日渐强大，今天，在某某仍不难寻觅到夜郎文化的遗踪。明太祖朱元璋从南

36、京等地调集30 万大军到某某屯田驻军，“开一线以通云南”，使江南文化与高原山地文化相互交融，形成了内涵丰富的 屯堡文化。被称为“中国儒学最后一个高峰” 和“近代启蒙思想先导” 的王阳明，在“王学圣地”某某修文龙场“悟道”，开一代学风，推动了中国古代思想界的变革；发生在某某的“遵义会议”和“四渡赤 水”，则是中国现代史和军事史上最具浓重色彩的一笔，是“长征文化”的经典。以茅台酒为代表的酒文化的显赫性 “酒”和“游”，自古以来就结下了不解之缘，某某酒文化对某某旅游的影响尤为深刻。在某某各种文化品牌中，酒文化叫得最响。茅台酒被誉为文化酒、外交酒、健康酒。在少数民族村寨饮酒，人们所领略到的酒文化则别有

37、一番情致，其敬酒、劝酒、饮酒的方式林林总总，酒伴着舞，酒和着歌，无酒不成席，无酒不会客。从浓浓的酒香中，可以品味出各民族的风土人情，感悟到酒文化的真谛。天然避暑型气候的独特性某某是中国的“天然公园” ，是中国十大避暑胜地之一，其避暑型气候资源已成为越来越稀缺和珍贵的生态环境资源。某某地势西部高，向北部、东部和南部逐渐降低，平均海拔1100 米。某某属亚热带高原季风气候，温暖湿润，冬无严寒，夏无酷暑，大部分地区的年平均气温在 15左右。降水较丰富，年降水量在1300 毫米左右。日照比较充足，年日照时数在1300小时左右。全省森林覆盖率达到40，且以每年超过一个百分点的速度增长。夏季平均温度23.

38、1 , 有天然空调省的美誉。 这种气候条件 , 适宜常年旅游 , 既是珠三角、 长三角、重庆等西南地区夏季避暑之地，又适合开发针对北方冬季的避寒旅游产品。主要旅游线路和旅游产品经过 2030 多年的持续发展，某某现有“中国南方喀斯特”世界自然遗产 1 个，国家 5A 级旅游区 2 个，国家 4A 级旅游区 3 个，黄果树等 13 个国家级风景名胜区，梵净山等8 个国家级自然保护区，百里杜鹃等 21 个国家森林公园，织金洞等6 个国家地质公园，六枝梭戛等 4 个国际性民族生态博物馆，青龙洞等39 个全国重点文物保护单位，侗族大歌等31 项 54 个国家级非物质文化遗产，56 个省级风景名胜区和

39、1.8万个民族文化旅游村寨。目前，某某已经形成某某、安顺、荔波、凯里镇远、黎平从 江榕江、兴义安龙、梵净山、遵义、赤水习水- 仁怀、织金 黔西、威宁- 六盘水、乌江峡谷等综合旅游区和特色旅游区；，正逐步推出高原喀斯特生态、丹霞桫椤生态、苗侗文化生态和民族文化、屯 堡文化、长征文化、国酒文化、阳明文化、洞穴文化、夜郎文化等特 色文化品牌；，以民俗体验为特色的乡村旅游，已成为某某旅游新的 亮点。在产品空间分布上， 现已形成以某某为中心向东南西北延伸的跨省精品旅游线： 沿某某至黄果树高速公路与云南联接的，以观赏喀斯特景观和体验多民族文化为特色的西线黄金旅游线；向东沿伸至广西、湖南的黔东南苗侗体验原生

40、态民族文化及自然生态的特色旅游线；向南沿伸至广西的荔波绿色喀斯特和布依、水、瑶民族文化旅游线；向北沿伸至重庆、长江三峡的长征文化、酒文化和丹霞风光旅游线。4、某某旅游发展现状、规划及前景据统计 2008 年 1 月至 10 月，某某全省实现旅游总收入527.27 亿元，同比增长31.18%，接待海内外游客8143.13万人次，同比增长 37.59%。在省委、省政府的领导和国家旅游局的大力支持下，采取各种措施，打造出一批以赏花游、避暑游、自驾车游、温泉游为特 色的旅游产品，。加大力度拓展市场，取得了显著成效。某某省针对不同层次、 不同客源市场， 推出了一系列特色旅游产品和节庆活动， 有效推动了国

41、内外客源市场的增长。某某省和各地党政主要领导亲自率旅游部门、旅游企业组成促销团， 到海内外宣传推介“多彩某某”旅游形象。 ，多次邀请海内外著名新闻媒体、旅游客户、航空公司负责人到某某考察、踩线，并积极组织旅游专列、旅游 包机、自驾车团队等到某某旅游。某某省“十一五”规划中指出，要加快以旅游业为龙头的服务业发展，着力提高服务业对经济增长的贡献率。坚持实施重点带动战略和旅游精品战略，集中力量支持安顺、荔波、黎从榕等优先发展的重 点旅游区率先突破黎平等优先发展的重点旅游区率先突破；大力推进旅游产品结构调整， 在提高观光旅游水平的基础上，大力发展生态旅游、红色旅游、 民族旅游和休闲旅游，把某某省建设成

42、多民族特色文化和喀斯特高原生态旅游的重要目的地。以“中国? 某某黄果树瀑布节”等活动为载体，加大旅游整体宣传促销力度，进一步扩大国内外 客源市场。，大力加强特色旅游商品开发。 ，力争“十一五”时期旅游总收入年均增长25%以上。随着贵广高速铁路、 高速公路开工建设， 某某龙洞堡机场升级为4E 级国际机场，航线、航班的进一步丰富以及省内支线机场、高等级公路的建设，制约某某旅游业发展的交通瓶颈将会得到极大的缓解，预计来某某旅游的游客将出现大幅的增长，旅游业作为某某省国民经济支柱地位将进一步得到加强。二、某某市经济发展背景1、概述某某简称 “筑”，是某某省省会，全省政治、经济、科技、教育、 文化中心，

43、 我国西南地区重要交通枢纽， 是一座新兴的具有一定现代化水平的综合型工业城市。 境内山峦重叠， 峡谷深幽，地势起伏较大， 山地丘陵占总面积的89.7%，市中心平均海拔为1000 米左右。某某属亚热带湿润温和型气候，兼有高原性和季风性气候特点。2007年全市的人口为 360 万人。某某是个多民族聚居的城市，境地内居住着汉、苗、布依、土家、侗、彝、回、壮、满、仡佬、白、水等38 个民族。少数民族人口45 万人，占总人口的14%，以世居本地的苗族、布依族为主，至今仍保留着各自的传统文化、风俗习惯和节日活动。 某某于 1941 年设市，现辖清镇市、开阳县、息烽县、修文县、云岩区、南明区、某某区、乌当区

44、、白云区、小河区，县( 市) 区以下设53 个乡( 其中少数民族自治乡19 个) 、30 个镇、 34 个街道办事处。2、某某市经济发展状况某某市立足于“环境立市、工业强市、科教兴市”，按照“十一五”规划目标， 坚持以经济结构调整为主线，以改革开放和科技发展为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，与时俱进，开拓创新， 努力克服国内外经济发展的不利环境因素，实现全市国民经济持续、 快速、健康发展，各项社会事业全面进步。自 1992 年某某市被批准为内陆开放城市并设立开发区16 年来，某某市已建成以电子与信息、光机电一体化、 新材料和中药现代化四大优势产业为特色的国家高新技术产业开发区，以机械、电

45、子、航天 为主的某某经济技术开发区，和铝以铝及铝加工业、建材、食品、磨 料磨具、水泥、医药、钎具、新材料等为特色的省级白云经济开发区。三个开发区发展至今， 以其政策及服务便捷等优势，初步发挥了某某市对外开放的窗口示范作用。2008 年，某某市实现生产总值811.1 亿元，同比增长13.1%，；城市居民人均可支配收入达13816.8 元，同比增长 8.1%；农民人均纯收入达 4817.8 元，同比增长 17.8%。；居民消费价格指数同比上涨7 个百分点。大学城建设项目可行性研究报告10008006002001-2008年贵阳市生产总值2015400200010502001 2002 2003 2

46、004 2005 2006 2007 2008生产总值 ( 亿元)增长率 (%)2001-2008年贵阳市城市居民人均可支配收入160002000014.012.010.08.06.04.02.00.020012002200320042005200620072008人均可支配收入 ( 元)增长率(%)1400012000100008000600040002009年某某城市经济社会发展的主要预期目标包括：全市生产总值增长 12%。，城市居民人均可支配收入增长8%。，农民人均纯收入增长 10%。，城镇登记失业率控制在4.5%以内。，居民消费价格指数控制在 4.5%以内；同时，某某市将千方百计促进固

47、定资产投资大幅增长，抢抓中央扩大内需增加投资的机遇，坚持“建设一批、 申报一批、储备一批”的项目工作思路，按照国家投资方向，及时组织申报一批大学城建设项目可行性研究报告前期工作扎实的项目，确保具备条件的“十一五”期间拟实施的重点项目全部在年内实施。“十一五” 期间某某市经济社会发展主要预期目标为：生产总值年均增长 13%以上，人均生产总值年均增长12%左右；全社会固定资产投资年均增长16%左右，累计比“十五”期间翻一番以上；地方财政收入年均增长13%左右；社会消费品零售总额年均增长14%左右。3、某某市经济发展规划在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，2015年全市生产总值将突破 1000

48、亿元，人均生产总值突破3000 美元； 资源利用和生态环境得到明显改善； 形成具有较强竞争力的优势产业、特色经济体系；市场化水平显著提高， 开放型经济达到新水平；建立起较为发达的交通运输体系和较为完备的城乡公共服务体系；科技、教育、文化、卫生等社会事业全面发展； 城镇就业不断增加， 社会保障体系不断健全；城乡居民生活质量和水平明显提高，全面解决绝对贫困人口温饱 问题；全面实现金阳新区第一期开发目标，大力推进金阳新区第二期 开发建设，磷铝工业基地、宜居市和生态经济市建设取得明显成效。4、某某市旅游资源某某市旅游资源十分丰富，自然景观、人文古迹、民族风情等各 类旅游资源兼具。某某旅游业定位于“森林

49、之城、休闲胜地 ”的发展目标，构建以森林旅游、 喀斯特生态旅游和民族文化旅游为主体的旅游产品体系，重点建设一批旅游精品，以此突出展现某某的旅游特色。“林城”的旅游特色某某市森林资源丰富。 ，全市国土面积 8034 平方公里， 林业用地3241 平方公里，占全市国土面积的40%；。目前，全市森林面积314万亩，灌木林面积105.1万亩，森林覆盖率为34.76%。市区四周群山环抱，环绕城市中心区的第一环城森林绿带宽1 至 7 公里，绵延70 公里，总面积达13.6万亩，森林茂密、蓊郁苍翠、景观优美，将某某簇拥在怀，为全国省会城市所罕见。距市中心区仅1 2 公里多的黔灵公园、森林公园，前者为国内少有

50、的城区大型公园，后者森林 面积达 620 公顷，为全国最大的城市森林公园，两公园内幽林密布， 四季飘绿，被誉为某某的 “城市之肺 ”。位于市区西北的长坡岭国家级森林公园，森林景观优美，密林、草地与湖泊、池塘相互辉映，是开 展森林旅游的绝佳之地。为进一步突出 “森林之城 ”的城市形象， 某某市正着力做好三个方面的工作， 一是继续抓好现有的第一环城林带的保护和建设，二是下大力气搞好城市中心区的绿化，三是加快总面积为30.6万亩，以梅、竹、桂、兰、杏、樱花六大主题公园为主体的第二环城林带的建设。相信不久的将来， 随着某某市城区绿化条件的不断改善和第二环城林带的逐步建成，某某 “林城”之称一定会更加名

51、符其实。“喀斯特生态旅游 ”的特色某某属喀斯特发育典型地区，喀斯特地貌占全市面积的85%，绿水绕青山，奇峰藏异洞，激流飞瀑星罗棋布，对崇尚自然和生态的旅游者极具吸引力。市域内有如国家级风景名胜区、国家4A 级旅游区红枫湖，水域面积达57 平方公里，烟波浩淼，大小岛屿星罗棋布， 山、水、洞、林齐全，为喀斯特地貌独有之景观；又如开阳县的南江峡谷、香火岩、紫江景区， 为典型的喀斯特峡谷地貌， 集奇峰、异洞、危岩、急流、飞瀑于一体，是天然的喀斯特自然生态博物馆，汇聚了某某喀斯特的大部分特色景观， 具有成为国家级、世界级景区的潜力；再如某某天河潭景区，河流弯曲蜿蜒，山岩嶙峋，瀑布成群，水洞旱 洞纵横交错

52、，令人不得不叹服喀斯特岩溶作用的鬼斧神工。由上可以看出由此， 某某市拥有丰富的喀斯特旅游资源，具备建设一流的喀斯特生态旅游产品的条件。 目前，某某市在继续抓好红枫湖、 百花湖、息烽温泉等老景区的设施改造完善的同时，按照打造精品的要求， 正集中力量进行开阳峡谷、 六广河峡谷、香火岩景区等旅游项目的开发， 逐步构建一个由红枫湖、开阳峡谷公园、六广河等景区组成的，能体 现某某市地理地貌特点的喀斯特自然生态旅游产品体系。民族风情、地域文化的旅游特色某某是一个多民族聚居的城市，苗、布依、土家族等37 个少数民族的人口占全市人口的15%。镇山、李村、杜寨、黑土等一批苗、布依少数民族村寨，至今仍保留着许多传

53、统的少数民族建筑、服饰、 风俗、节庆活动等，民风古朴浓郁，风情丰富多彩，可进一步开发建 设成为向海内外游客展示某某市少数民族风情的游览点。“三月三 ”、“四月八 ”、“六月六 ”等民族节日，场面宏大，热烈壮观，其间开展的芦笙舞、地戏、对歌、斗牛等活动，极富地方民族特色，深受游人喜爱。某某修文阳明洞，是中外驰名的“王学”胜地，明代哲学家、教育 家王阳明先生曾在此读书、悟道，创建了“知行合一 ”的学说。 “王学” 文化博大精深， 其影响力不仅在国内经久不衰，而且波及亚洲仍至欧 美的一些国家， 以阳明洞为主体的 “阳明文化旅游 ”也因此而吸引了众多中外学者、游客前往访古寻幽、观光旅游；。青岩古镇，为

54、某某省 四大历史名镇之一，留存有众多的城墙、城楼、古牌坊、庙宇祠堂和名人故居，寓历史文化、民俗文化和宗教文化于一镇，完全有条件建设成为某某市文物古迹众多、民族文化特色浓郁的文化旅游名镇；乌当香纸沟，林木茂盛，迄今保存有数十座古老而原始的造纸作坊，乡 民们仍沿用西汉蔡伦古造纸术制造香纸，造纸作坊一个接一个绵延数里，形成了一道别开生面的历史人文风景，被誉为 “古造纸术博物馆 ”。得天独厚的气候优势某某位于某某省的中部， 属黔中亚热带湿润温和气候区，夏无酷暑，冬无严寒，另外，某某雨量充沛，空气湿润，四季无风沙。从气 温、降水、风、光照等气候要素来综合考察，某某气候确实宜人生活， 宜万物滋生发育，有得

55、天独厚的优势，堪为旅游度假、消暑避寒的好 地方。近年来， 随着某某市改革开放力度的加大和旅游事业的快速发展，愈来愈多的中外游客到某某来亲身体验到“上有天堂， 下有苏杭， 气候宜人数某某 ”。某某的旅游线路主要有某某现有旅游线路主要为：主题为休闲旅游、生态旅游和某某历史文化旅游的市域旅游线路；以某某市为中心辐射全省的旅游线路和国际旅游线路。5、某某市旅游发展规划、现状及前景据统计， 2008 年虽然受到极端恶劣天气等多种不利因素影响， 但随着 “爽爽的某某 中国避暑之都 ”品牌影响力的进一步扩大， 在避暑季系列活动以及某某市拉动内需积极措施的引导配合下，1至10 月，某某市旅游业呈现出快速增长态

56、势，共接待海内外游客2353万余人次，实现旅游总收入167.67亿元，旅游总收入同比增长52.15%，旅游业发展迅速。某某市的“十一五”规划指出：要大力发展旅游业，充分发挥某 某林城生态优势、 气候资源优势和省会中心城市的区位优势，挖掘历史、民族文化资源，突出红色旅游、阳明文化、民族风情和喀斯特生 态等特色，重点发展生态文化旅游、红色旅游、休闲度假旅游和观光 旅游，重点支持息烽乌江峡红色旅游区、乌当温泉度假旅游中心区、 某某生态旅游区、 开阳南江峡谷喀斯特生态旅游区、南明河城市风光旅游带以及青岩古镇历史文化旅游区的建设。进一步提升和强化全省旅游服务中心和全国重要旅游目的地城市的地位和作用。“

57、，“十一五”期间实现旅游总收入年均增长20%以上，把旅游业培育成后续支柱产 业。从某某市的根据某某市的 “十一五” 规划及其经济发展战略可以看出，未来某某市将把旅游业放在优先发展的支柱产业的高度，某某市的旅游业预计将会出现蓬勃发展的景象景象。三、 某某市房地产市场1、某某市房地产市场特点多年来，某某市一直以建设生态经济市为目标，大力推进生态型、节能型住宅建设，并呈现下列特点：建设生态园林型城市， 吸引外来住房消费， 2015 年全市森林覆盖率将达 40%以上，中心区绿化率达43%以上，大气环境质量、水环境质量达到或优于国家标准，建成国家园林城市、 国家环保模范城市，初步建成一定水平的生态园林型

58、城市；城镇居民住房呈梯次消费需求，人们对住房的需求正在从满 足基本生活的居住型住房向康居舒适型住房转变，居住环境也逐渐向功能设施齐全、配套完善、 环境优美、户型结构科学合理的现代型康居住宅转变；城市发展空间扩大，近年来随着房地产市场快速发展，商品房开发已由城市中心区向周边城区拓展，周边城区房地产市场逐渐活跃，城市发展空间不断扩大。2、某某房地产现状某某市房地产市场虽然起步较晚，但近年来随着居民改善生活的需求日益强烈，房地产开发市场开始活跃房地产开发市场较为活跃。某某市房地产供给方面：从2003 年起，房地产峻工面积相对较稳定，新开工面积和施工面积稳中有升，房地产开发投资逐年增加，大学城建设项目

59、可行性研究报告2008 年前三季度，房地产开发投资占固定资产投资的比重突破30%。2003-2008年(1-11 月) 贵阳市房地产供应情况3000200010000200320042005200620072008竣工面积 ( 万平方米)施工面积 ( 万平方米) 新开工面积 ( 万平方米)60040020002003-2008年贵阳市房地产开发投资情况分析季度固定资产投资 ( 亿元)241.87293.15343.97413.36500.38402.35房地产开发投资 ( 亿元) 53.6961.0991.12107.69135.41122.86房地产开发投资比例 (%) 22.220.826

60、.526.127.130.5030405060708前三35.030.025.020.015.010.05.00.02003-2008年贵阳市商品房均价及走势图500040003000200010000200320042005200620072008均价( 元/ 平方米)增长率2520151050-5-103、近年某某房地产市场情况2008 年，某某商品房销售套数为25128 套，其中成交量最大的区域为金阳新区，全年合计为9327 套、其次是南明区 5781 套、云岩区 4617 套；。同时，某某市商品房价格持续攀升，新增商品房销售均价为 3859 元/ ，同比增长13.77%，由于受房地产市