X户型资产评估报告书

1、PAGE PAGE 13其他资产评评估案例55.1资产评估报报告案例S公司改制制为股份有限公公司项目的的资产评估估报告书摘 要K整评报字字（01）第XXXX号以下内容摘摘自资产评评估报告书书，欲了解解本评估项项目的全面面情况，应应认真阅读读资产评估估报告书全全文。K评估公司司接受S公司司的委托，根根据国家有有关资产评评估的规定定，本着客客观、独立立、公正、科学的原原则，按照照公认的资资产评估方方法，对SS公司改制制为股份有有限公司所所涉及的整整体资产进进行了评估估。本公司司评估人员员按照必要要的评估程程序对委估估企业的经经营状况、财务状况况、投资环环境、整体体资产的使使用效果、获利能力力和企业

2、的的发展进行行了客观、全面、科科学的预测测、核算，对对该整体资资产截至22001年年8月31日所表现现的市场价价值作出了了公允反映映。现将资资产评估情情况及评估估结果报告告如下：本次资产评评估范围系系截止20001年88月31日S公司司所拥有的的整体资产产。评估基准日日：20001年8月月31日评估目的：改制为股股份有限公公司评估方法：收益现值值法评估结果：S公司账账面资产总总额为6557,565,495.668元，账面负债总总额为3553,263,253.82元，账账面净值3304,302,241.86元，经经评估S公公司整体资资产价值为为495,630,000.00元（大大写：肆亿亿玖仟伍

3、佰佰陆拾叁万万元整），增增值1911,327,758.14元，增增值率为662.877%。本报告提出出日期为22001年年10月116日，评评估结果的的有效使用用日期至22002年年8月300日止。本报告仅供供委托方为为本报告所所列明的评评估目的服服务和送交交财产评估估主管部门门审查使用用，本评估估报告的使使用权归委委托方所有有。除按规规定报送有有关政府管管理部门或或依据法律律需公开的的情形外，未未经委托方方许可，评评估机构不不得将报告告的全部或或部分内容容发表于任任何公开的的媒体上。K评估公司司 法定代表表人： 总总评估师： 项项目负责人人： 注注册评估师师： 中国 上海海 二一年十十月十六

4、日日S公司改制制为股份有限公公司项目的的资产评估估报告书K整评报字字(01)第XXX号号K评估公司司接受S公司司的委托，根根据国家有有关资产评评估的规定定，本着客客观、独立立、公正、科学的原原则，按照照公认的资资产评估方方法，对SS公司改制制为股份有有限公司所所涉及的整整体资产进进行了评估估。本公司司评估人员员按照必要要的评估程程序对委估估企业的经经营状况、财务状况况、投资环环境、整体体资产的使使用效果、获利能力力和企业的的发展进行行了客观、全面、科科学的预测测、核算，对对该整体资资产截至22001年年8月31日所表现现的市场价价值作出了了公允反映映。现将资资产评估情情况及评估估结果报告告如下

5、：一、委托方方及资产占占有方概况况 委委托方、资资产占有方方：S公司司注册地址：K市经济济开发区法定代表人人：XXXX注册资本：美元贰仟仟捌佰伍拾拾万元整企业类型：外商独资资经营经营范围：开发、生生产、销售售电子等高高科技产品品；生产销销售陶瓷制制品、美术术陶瓷、精精密陶瓷。S公司成立立于19994年100月，投资资总额30000万美美元，注册册资本22200万美美元，后增增资至28850万美美元。19998年55月产品正正式开始量量产。公司司经营范围围为生产销销售陶瓷制制品、美术术陶瓷、精精密陶瓷。现行业务务范围以生生产及销售售各种内外外墙砖及通通体砖为主主，产品包包括：外墙墙砖、通体体外墙

6、砖、地砖、壁壁砖、广场场砖、渗花花通体砖、多管布料料通体砖等等。公司先先后通过IISO-99001和和ISO-140001认证，并并被有关评评估公司评评定为AAAA级企业业。长期以来，SS公司秉持持公司一贯贯的经营方方针及经营营理念，积积极深入和和开发中国国大陆市场场。公司成成立以来，公公司经营规规模、资产产规模逐年年增大，盈盈利总额也也逐年增加加，保持资资产利润双双增长的局局面。20001年公公司被授予予 “20000年度K市市最佳外商商投资企业业”荣誉称号号。二、评估目目的根据S公司司董事会决决议，拟改改制为股份份有限公司司。本次评估目目的即为SS公司改制制为股份有有限公司所所涉及的整整体

7、资产提提供价值参参考依据，不不用于企业业调账等其他用用途。三、评估范范围和对象象本次资产评评估范围系系截止20001年88月31日S公司司所拥有的的该公司整整体资产，其其中包括流流动资产332,720.63万元元、固定资资产28,040.51万元元、无形资资产3,931.87万元元、其他资资产1,063.54万元元、总资产产共计655,756.55万元元，流动负负债34,126.33万元元、长期负负债1,200.00万元元、负债总总计35,326.33万元元，净资产产30,4430.222万元。以上均为为经营性资资产，评估估对象为企企业的整体体资产。 纳纳入评估范范围的资产产与委托评评估时申报

8、报的资产范范围一致。四、评估基基准日本次评估基基准日为22001年年8月311日。确定评估基基准日的理理由为：1、月末会会计报表完完整准确2、尽可能能接近评估估目的的实实现日期评估基准日日的价格是是本次评估估中一切取取价的唯一一有效的价价格标准。五、评估原原则根据国家国国有资产管管理及评估估的有关法法规，我们们遵循的工工作原则是是独立性原原则、科学学性原则、客观性原原则、专业业性原则。评估适用用的经济原原则是贡献献原则、替替代原则、预期原则则以及持续续经营原则则、最佳使使用原则。六、评估依依据（一）法规规依据1、中华人人民共和国国国务院11991年年第91号令发发布的国国有资产评评估管理办办法

9、；2、原国家家国资局制制定的国国有资产评评估管理办办法施行细细则；3、财政部部财评字1999991号号文资产产评估报告告基本内容容与格式的的暂行规定定；4、原国家家国资局转转发的资资产评估操操作规范意意见；5、财政部部外商投投资企业会会计制度；6、上海市市国有资产产管理办公公室颁布的的收益法法适用性判判断规则（试行）；7、其他有有关法规和和规定。（二）经济济行为依据据S公司董董事会决议议。（三）产权权依据1、外观设设计专利证证书34件件；2、外观设设计专利申申请受理通通知书699件；3、商标注注册证6件件；4、注册商商标许可使使用合同66件；5、房权证证5件；6、国有土土地使用证证1件。（四）

10、评估估预测参数数及选取依依据1、S公司司1998-20000年度度财务报表表；2、S公司司评估基准准日财务报报表；3、S公司司历史经营营状况分析析资料；4、S公司司提供的营营运计划书书；5、 HYPERLINK http:/ 中国陶陶瓷在线、 HYPERLINK 陶瓷世界界、 HYPERLINK 全球陶陶瓷信息网网、 HYPERLINK .COM中国国建材网等等网站所载载相关资料料；6、S公司司提供的其其他相关资资料；7、评估人人员收集的的各类与评评估相关的的佐证资料料。七、评估方方法本次评估采采用收益现现值法。（一）评估估技术思路路和程序的的理论基础础收益现值法法是指通过过估算被评评估资产的

11、的未来预期期收益并折折算成现值值，借以确确定被评估估资产价格格的一种资资产评估方方法。所谓谓收益现值值，是指企企业在未来来特定时期期内的预期期收益按适适当的折现现率折算成成当前价值值（简称折折现）的总总金额。采用收益法法评估出的的价值是企企业整体资资产获利能能力的量化化和现值化化，而企业业存在的根根本目的就就是为了盈盈利，因此此运用收益益法评估能能够真实地地反映企业业整体资产产的价值，更更能为市场场所接受。收益法能能弥补成本本法仅从各各单项资产产价值加和和的角度进进行评估，未未能充分考考虑企业整整体资产所所产生的整整体获利能能力的缺陷陷，避免了了成本法对对效益好或或有良好发发展前景的的企业价值

12、值低估、对对效益差或或企业发展展前景较差差的企业价价值高估的的不足。 其中：P评估值（折折现值）； r所选取的的折现率； t收益年限限（收益期期）； Fii未来第i个收益期期的预期收收益额； F未来等额额预期收益益额； 本次评估估使用该公公式，是基基于企业正正常持续经经营条件下下，通过对对企业未来来收益的折折现来确定定评估值，其其特点是资资产经营期期间每年的的收益额不不等且收益益期较长，在在对企业未未来五年的的产品销售售收入、各各类成本、费用等进进行预测的的基础上，自自第六年起起以后各年年的收益额额水平假定定保持在第第五年（即即20066年）的水水平上。（二）适用用性判断1、总体情情况判断 S

13、S公司主要要开发、生生产、销售售中高档建建筑陶瓷制制品。截止止20000年度，公公司在建筑筑陶瓷市场场占有率位位居前列，销销售网络辐辐射江、浙浙、沪、东东北、华北北、华南、西南和中中南等地区区。本次采用收收益现值法法的原因分分析如下：（1）本公公司接受委委托后对SS公司资产产进行清查查核实，至至20011年8月331日公司司拥有的各各类资产基基本为经营营性资产，为为持续经营营提供了必必备的条件件。（2）S公公司进入中中国大陆市市场已近88年，积累累了丰富的的经营经验验，建立起起了可观的的企业规模模和市场网网络，进入入了高速发发展的时期期，未来收收益可以量量化预测，未未来风险也也可以加以以衡量，

14、基基本具备了了采用收益益现值法评评估的前提提条件。2、评估目目的判断本次评估的的目的是为为S公司改改制为股份份有限公司司所涉及的的整体资产产提供价值值依据，重重置成本法法仅能反映映资产本身身的重置价价值，不能能全面、科科学地体现现企业的市市场价值。本次评估估委托方要要求我公司司在评估时时，对S公公司的市场场公允价值值予以客观观、真实的的反映，不不仅仅是对对各单项资资产价值予予以简单加加总，而是是要综合体体现企业各各单项资产产的价值以以及企业经经营规模、行业地位位、成熟的的管理模式式所蕴含的的整体价值值，即把企企业的各单单项资产作作为一个有有机整体，以以整体资产产的获利能能力来评估估企业整体体资

15、产价值值。3、企业会会计报表判判断根据S公司司提供的会会计报表，公公司前几年年的营业收收入、净利利润等均为为正值，平平稳增长且且波动幅度度不大，表表明公司的的经营活动动比较稳定定，企业整整体资产的的获利能力力从前3年年的实际运运行来看是是可以合理理预期的。八、评估过过程 我我们根据资资产评估的的有关原则则和规定，对对评估范围围内的资产产进行了评评估和权利利鉴定，具具体步骤如如下：（一）20001年99月22日日接受S公司司的委托对对其整体资资产进行评评估，业务务约定书编编号为：XXXXXXXXX。（二）听取取关联方及及资产占有有方有关人人员对委估估对象历史史和现状的的介绍；根根据评估目目的和评

16、估估对象及范范围，选定定评估基准准日，拟定定评估方案案。（三）评估估人员在对对企业填报报的资产评评估申报内内容进行征征询、鉴别别，并与企企业有关财财务记录数数据进行核核对的基础础上，对资资产进行了了清查核实实，并收集集了各类与与未来年期期收益预测测相关的资资料以及企企业产权证证明文件，确确定企业收收益有效年年限；（四）深入入了解企业业的生产、管理和经经营情况，如如：人力配配备、物料料资源供应应情况、管管理体制和和管理方针针、财务计计划和经营营计划等；（五）对企企业前几年年的财务资资料进行分分析，并对对经营状况况及发展计计划进行分分析。（六）对由由该企业整整体资产可可带来的未未来收益进进行预测；

17、（七）对与与该未来收收益有关的的各项成本本费用进行行预测；（八）根据据各类风险险预测，选选定合理的的风险报酬酬率，进而而确定折现现率；（九）对未未来年期的的收益按选选定折现率率进行折现现，得出整整体资产的的现值。（十）根据据评估工作作情况，得得出初步结结果，听取取专家意见见，确认无无重评、漏漏评事项，分分析意见，修修改完善。（十一）起起草资产评评估报告书书，经本公公司三级复复核完成报报告书，向向委托方提提交正式资资产评估报报告书。九、评估结结论S公司账面面资产总额额为6577,565,495.668元，账面负债总总额为3553,263,253.82元，账账面净值3304,302,241.86元

18、，经经评估S公公司整体资资产价值为为495,630,000.00元（大大写：肆亿亿玖仟伍佰佰陆拾叁伍伍万元整），增增值1911,327,758.14元，增增值率为662.877%。评估结果汇汇总表 金额单单位：万元元资产项目账面值调整后账面面值评估值增值额增减率%流动资产32,7220.63332,7220.633固定资产28,0440.51128,0440.511无形资产3,9311.873,9311.87其他资产1,0633.541,0633.54总资产65,7556.55565,7556.555流动负债34,1226.33334,1226.333长期负债1,2000.001,2000.0

19、0负债总计35,3226.33335,3226.333净资产30,4330.22230,4330.22249,5663.00019,1332.78862.877%十、特别事事项说明（一）由于于地方城市市规划的需需要，公司司生产经营营场所在未未来1年内内极大可能能面临搬迁迁，这将对对公司的生生产经营活活动产生一一定的不利利影响。本本次评估中中对此事项项已进行了了审慎的考考虑，并假假定公司搬搬迁产生的的损失可由由地方政府府予以补贴贴。（二）对企企业存在的的可能影响响资产评估估值的瑕疵疵事项，在在企业委托托时未作特特殊说明而而评估人员员根据专业业经验一般般不能获悉悉的情况下下，评估机机构及评估估人员

20、不承承担相关责责任。（三）本公公司不对委委托方提供供的有关经经济行为批批文、营业业执照、权权证、会计计凭证等证证据资料的的真实性负负责。（四）本公公司声明现现在及将来来与贵公司司委托评估估的资产或或其评估价价值概无利利益关系。（五）本公公司对所采采用的信息息资料来源源的真实性性，可靠性性负责。十一、评估估报告基准准日后重大大事项（一）评估估基准日后后至出具评评估报告日日，S公司司一切经营营活动正常常，不存在在需披露而而未披露的的重大事项项。（二）评估估基准日后后至报告有有效期内，资资产数量和和作价标准准发生明显显变化时，或或委托方发发生期后事事项并对委委估价值产产生显著影影响时，不不能直接使使用本评估估结论。十二、评估估报告的法法律效力（一）评估估报告成立立的前提条条件和假设设条件： 11、本报告告所称“评估价值值”，是指所所评估的资资产在现有有用途不变变并继续经经营以及在在评估基准准日的外部部经济环境境前提下，根根据公开市市场原则确确定的现行行公允价，没没有考虑将将来可能承承担的抵押押担保事宜宜，以及特特殊的交易易方式可能能追加付出出的价格等等对评估价价值的影响响； 22、国家宏宏观经济、政治政策策变化对企企业预期情情况的影响响，除已经经出台尚未未实施政策策除外，假假定其将不不会对企业业预期