绿城国际开盘前营销推广执行

1、绿城国际开盘前营销推行执行方案 第一章：市场背景第二章：工程房源梳理第三章：销售战略及周期排布第四章：推行时间及节点第五章：整体VI品鉴第六章：销售中心软包建议目录第一章：市场背景临颍开展规划临颍是食品加工、医药化工、机械制造基地，许漯地域生态休闲旅游度假之都，中原明珠，生态宜居城市。 城市开展方向为：以老城区为中心，向北开展为辅，向南限制开展，向西整合产业，向东以开展生态维护休闲旅游用地为主。概括为：“北进，南限，东保、西整。行政新区产业集聚区红色旅游区老城区本案楼盘分布新城区粼水立方锦绣江南维也纳花园四季花都颍和御苑颍郡尚城老城区南街村产业区天成逸家建业桂园尚正一品本案建业桂园楼盘分析项目

2、名称建业桂园项目地址临颍县繁昌路与新城路交汇处占地面积75亩投资/开发商建业住宅集团【中国】有限公司/临颍建业城市建设有限公司建筑面积12万总套数798户容积率2.28价格区间成交均价3280左右（住宅）商业规模2万均价9900元/（商业）绿化园林绿化率36.25%建筑类型多层、高层、商业建筑风格新中式主力面积88-150项目卖点建业品牌、物业、品质客户群体行政单位高管、高收入者、外来人口。二次置业项目名称粼水立方项目地址文化路与四环路交叉口电8666099投资/开发商河南红澄置业有限公司物业管理绿城物业全程代理郑州润城顾问机构容积率1.7规模150亩，建筑面积24

3、万商业规模/均价成交均价3200元/绿化园林水系景观，引入滴翠湖水建筑类型多层洋房、小高层、高层建筑风格简欧规划/销售分期3期，一期为多层洋房和小高层定位/推广绿色低碳 国际品质 生态大盘38万国际岛居生活新版图户型面积小三房100.73，大三房122.67、128.6，四房143.6社区配套小区外：商业、医院、学校、交通、公园、银行/小区内：会所 幼儿园 超市交房标准毛坯停车地下停车场项目点评优势：紧靠梅园，环境好。新区环境寂静，没有噪音。劣势：地势低。周边配套不齐全，生活不方便。粼水立方楼盘分析项目名称锦绣江南项目地址颍川大道与建设路交汇处电8115555投资/

4、开发商临颍县源通置业有限公司容积率2.2规模占地100亩，18栋楼，建筑面积14万商业规模沿街底商住宅均价成交均价3200元/绿化园林江南园林建筑类型多层洋房、小高层建筑风格现代风格规划/销售分期三期定位/推广锦绣人生 江南逸居户型面积81-209，两房81-95、三房104-139、四房139、复式146-209社区配套沿街底商、游泳池交房标准毛坯物业金牌物业项目点评项目位于新区，周边资源丰富、环境优越、具有较大的升值潜力；规模相对较大，规划产品品质较高；户型设计合理，配比全面；锦绣江南楼盘分析项目名称锦绣江南项目地址107国道与二环路交汇处电8156789投资/

5、开发商天成集团/博鑫置业容积率3.12规模一期50亩，二期68亩；建筑面积：4万多方商业规模沿街底商均价成交均价3100元/绿化园林/建筑类型小高层、多层建筑风格法式住宅规划/销售分期/定位/推广家在城中，园在景中户型面积87-117，两房87.45，小三房92.28，95.19，102.34，105，106.58116.8117.61117.99社区配套沿街底商、会所、幼儿园、超市交房标准毛坯物业金牌物业项目点评优势：1、在新城和老城交界处，地理位置好；2、小区就四栋楼，前面两栋是小高层【两栋楼都是两个单元，一个单元6层，一个单元10层】。后面两栋是高层【18层】；3、沿街商业配套齐全，外立

6、面采用地中海风格，看起来上档次！劣势：1、大型商业配套不齐全；2、离主城繁华区距离远；3、没有小学、幼儿园；4、紧挨107，噪音大。天成逸家楼盘分析名称规模容积率建筑形态价格（元/）颍和御苑80亩、5万平米1.6多层电梯洋房、小高层均价3200建业桂园12万2.28多层、高层、商业均价3300粼水立方150亩，建筑面积24万1.7多层洋房、小高层、高层均价3200尚正一品占地 60亩共13万2.8多层、高层均价3200四季花都占地200亩，建筑面积21万1.6多层、小高层均价3200锦绣江南占地100亩，18栋楼，建筑面积14万2.1多层电梯洋房、小高层均价3200天成逸家占地面积一期50亩，

7、二期68亩，建筑面积4万3.12小高层均价3100楼市分析临颍县房地产未来的开展将以多层电梯洋房、小高层住宅为主，在售工程集中在新区，规划质量较高，价位领先。结论：老城中心区受土地限制工程较少，新区主要为多层电梯洋房、小高层、高层，电梯房是客户购买的热点和客户接受度最高的产品。项目名称水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施各种球场游泳池休闲设施社区标志备注颍和御苑粼水立方鑫城四季花都建业桂圆天成逸家锦绣江南尚正一品楼市分析结论：工程可基于客群接受度，社区内部配套设备较完善质量较高。楼市分析房型面积范围颍和御苑粼水立方四季花都天成逸家建业桂圆尚正一品一房50-70两房70以下70-8080-

8、9088888890-10095100-120三房100以下92-95100-110100.7104102-106110-120115117115120-140135-140122-129120、125133140-160160以上四房150以下143.7130150-160155-15815988-置业需求较高，140以上的大户型较少。小结： 如上所述临颍楼盘主要集中在北区，市场主流户型为88-133，产品设计趋向品牌化，个性化，人性化；价钱区间3100-3200元/，老城区由于土地限制，根本没有可与本案相竞争的楼盘，但是根据多方了解老城区旧城改造工程将逐渐启动，未来将出现数个竞争楼盘。再来

9、看看，工程本身工程区位汽车站实验小学购物中心超市农信社樱桃郭小学镇中心医院中医院实验中学购物中心景区外国语学校公路局工程位于老城区中心位置，周边配套完善。医院、学校、商业等环绕左右。工程毗邻临颍汽车站、 紧邻迎宾大道与人民路两条城市主干道交统统达性良好。工程临近南街村风景区，自然景观优美。宜居、宜住、易开展。工程总占地约100亩，总建筑面积266864，产品由高层、小高层组成，地理位置杰出；内部配套幼儿园、篮球场、老年活动中心、3.7万平大型综合商业，完善的内部设备可满足业主的各种需求。工程总体可包容1132户，住宅户型面积91-143不等，户型配比全面，偏大于市场置业主流需求，建筑设计采用2

10、T3、2T2，整体陈列错开设计，充分保证了每户的采光以及通风。工程价值分析Strength(优势解析)weakness (劣势解析）迎宾大道与人民路交汇处，交通通达性好紧临老城区配套完善社区独特的规划与设计临颍首席综合体项目、紧邻红色旅游区内、外部配套完善未来升值潜力紧临迎宾大道，受到噪音干扰入市时间较晚，在市场无知名度安置区与商品房在同一社区内，对楼盘形象有一定的影响 opportunity（机会解析） threat（威胁解析）中央政策调控，银行贷款政策调整阶段老城区完善的配套，目前区域内无可比性竞品楼盘市场大环境不好，整体置业观望情绪浓厚城市较小，配套资源可以共享，北新区楼盘繁多客户容易分

11、流项目所处区域为旧城改造区域存在潜在威胁市场同质化产品供应大量，抢夺客户，迫在眉睫第二章：工程房源梳理1#2#4#5#6#3#7#工程如今建共七栋楼。如下图1-7#楼。其中：1#:51套2#:102套3#:152套4#:72套5#:78套6#:101套7#:78套1#2#及3#部分为安顿房。现一期可售房源为4-7#合计329套房源。楼栋面积套数面积套数面积套数总面积总套数1125.9917套91.5317套130.7617套5920.6251套2130.7934套91.5634套126.0234套11844.3102套3127.4433套92.8134套125.5634套18064.2152套

12、127.0334套124.3917套/4143.1634套143.8436套142.052套10329.0172套5128.3026套127.8326套128.6126套10003.278套6131.0417套91.7317套126.2617套11677.81101套126.1717套93.32/54.4616/1套128.1516套7127.5426套127.0826套127.8526套9944.1978套合计：77783.33634套小结： 工程在建合计7栋楼。房源总计：634套，主力面积由91-143不等。其中1#、2#和3#的部分房源为安顿区，一期可售房源为4-7#楼合计329套，户型

13、面积为91-143不等。 临颍市场目前主流销售户型为88-133户型，同时2021年接近尾声，采用“高打平入的战略。先翻开临颍市场，获得知名度为后期的开发与销售奠定根底。第三章：销售战略及周期排布营销环境市场上升期，供应量增大;品牌时代到来，外域市场压力与内部市场压力并存。未来愿景缔造临颍主城区地标性建筑；树立城市标杆，奠定临颍资深位置；控制风险，速度优先。 营销中心目的：高打平入，速度为王销售战略4-7#共计329套房源4#共计72套，面积142左右5#共计78套，面积127左右6#共计101套，面积91-1287#共计78套，面积127 如下图工程目前可售房源为4-7#楼合计329套。推售

14、层略上根据临颍市场情况建议分二批进展。首批房源建议推出4#楼东单元、5#、6#楼合计215套房源。推售方案2021年销售周期/节点2021.10.12021.1月2021.1月底2021.12月 工程开场组织筹备12月20日开盘工程二批贮藏期10月18日开放及认筹2021.10.18二批加推继续销售时间轴事件轴战略轴第一阶段：导入期第二阶段：蓄势期第二阶段：开盘强销期2021.102021.112021.12 媒体洽谈、销售再培训 充分利用媒体资源，整合推行，进一步深化临颍市场利用政府、行业领袖的公信度充分展现细节魅力完善销售体验区布置，整合媒体资源，高调入市前景造势细节解读事件营销第三阶段：

15、房源促销期2021.1充分利用口碑效应，扩展工程影响力深耕已成交客户、发掘潜在客群，进展二批房源的推售客户耕耘元旦、腊八节日系列暖场活动组织实施产品引荐会、首期开盘、大型活动全城推行、公关活动阶段义务：为工程入市的预备阶段，主要任务以现场接待中心布置方案，道旗、户外资源洽谈，销售物料完善为主。任务重点包括：物料设计制造、媒体选择。第一阶段 筹备期(2021.10.12021.10.18一、战略方面：1、确定工程推售方案、推行战略及媒体方案等；2、道旗、户外、报纸、网络等媒体资源洽谈、确定。二、销售部方面：1、根据工程确立的调性，完成售房部布置任务；2、销售相关培训任务。三、销售物料预备方面：完

16、善工程销售物料：包括1、户型单页、宣传折页、楼书、DM单的设计、制造；2、销售资料夹的完善；3、看房礼品设计制造。阶段义务： 经过前期的筹备任务，曾经具备了对外开放的条件，10、11月份是工程入市宣传的重要时期，建议工程高调入市，经过户外、夹报、网络等媒体，释放“工程入市信息，为下阶段开盘充分蓄势。第二阶段 笼统导入期(2021.102021.11一、宣传媒体方面：以户外、夹报、道旗、网络等群众媒体为主，DM单页、短信等小众媒体为补充，对工程入市信息进展全方位，多维度宣传为下阶段开盘充分蓄势。报纸类：以日报、夹报为主，10月开场陆续释放网络类：房产信息网、自建工程门户网站户外类：以户外大牌、道

17、旗、路牌为主分众类：DM、短信为主。外展类：酒店、商场、资料架及社区海报二、推行战略层面 前期以认筹启动为契机，经过大型热点活动，迅速切入市场，快速树立工程高端物业笼统，同时以公关活动渗入各个企、事业单位，发掘集团性消费的能够性。认筹启动活动约请相关指点、知名人士启动“水晶球、“私人飞机展，配合礼品赠送，籍此工程笼统面向社会，吸纳人气。认筹启动活动认筹启动活动认筹期间开展不定时抓现金活动，认筹客户可在现场参与活动，所获得奖金可在购房时直接冲抵房款。第三阶段 开盘期 (2021.11月底/12月阶段义务：经过开盘的公关活动，营造炽热的认购气氛，配合相关促销活动，礼品赠送，使意向客户真正转化为购房

18、客户，为开发商快速回收资金。关键词：强势开盘，活动刺激，业绩炒作开盘思绪方面：把销售中心作为工程开盘现场，并约请相关电视媒体进展全程跟踪。选房方式：产品引荐会+开盘约请政府指点、设计院对区域规划前景、产品细节设计进展讲解，利用权威，促进成交。优惠措施：定房客户当日可享用开盘优惠，并可获赠相应礼品。产品引荐会第四阶段 强销期(2021年12月阶段义务：经过工程开盘期的热销引爆，工程笼统曾经浸透全城，在本阶段主要平实的诉求方式围绕实践卖点诉求展开宣传，并推出少量特价房源以较低价钱吸引市场，短时间聚集人气。同时加大对未成交的意向客户邀约，保证工程的继续热销。活动目的：经过业主答谢酒会活动维系老客户关

19、系，扩展工程影响力，促进老带新成交；活动方式：约请已签约业主，意向较强客户至活动现场参与活动。业主答谢酒会活动部署：大小特征活动搭配，坚持市场热点女士风格沙龙针对业主的配偶，家人举行的一席关于“女性美颜艺术的沙龙。女士美容，养颜，护肤，保健等知识辅导，交流为主题书画鉴赏沙龙针对业主及子女，家人举行的一席关于书画鉴赏，学术交流，拍卖等内容的沙龙。书画鉴赏，名家挥毫，家庭聚会等主题阶段义务：艰苦节日集中，购房进入返乡置业旺季，以活动营销及相关优惠促销活动来带动蓄客和销售，针对返乡置业客群进展工程二批推售。第五阶段 房源促销期(2021年1月一、节日气氛营造本阶段节日较多，有元旦、腊八等，建议以节日

20、为噱头，对售楼处进展点缀，现场预备台历、对联、音乐卡等小型精巧礼品，制造“元旦高兴、新年高兴等问候标牌，表达现场销售任务的细致、以人为本。二其它系列暖场特征活动： 原生态陶艺体验纯品咖啡品鉴马克杯DIY活动 第四章：推行时间及节点产品推行战略： 综合市场竞争环境及工程本身卖点的分析，产品的突出优势和竞争重点在于产品地段价值、产品的差别化。工程为综合体工程，内部配套设备完善。同区域内根本无可比性竞品工程。 因此产品推行上将以产品本身为主力诉求点，以产品的综合价值奠基荣鑫绿城国际的品牌影响力。思绪解析：1、围绕工程中心价值，多角度、全方位传播工程产品的特性及其带给客户的利益点；2、根据客户需求的特

21、点、价值观、购买力等组织有针对性的整合推行；3、媒膂力量集中造势，短期内构成市场热点；4、推行过程中强调对媒体资源的整合力和执行力；笼统定位：“奢 适 品以奢适品作为本工程的推行主题，强调工程特性的“奢与目的客群生活的形状“适的有机衔接与交融。奢适品有效的结合了产品的特性与目的客户群对工程未来的预期，搭建工程与客户群沟通的桥梁。以奢适品为主线，差别于竞争工程的诉求，可保证传播效果脱颖而出与工程笼统的独一化。中心诉求点及支撑点: 奢适地段、奢适配套、奢适物业 奢适建筑、奢适园林、奢适幼儿园 从工程的建筑、园林、物业、幼儿园、区位、配套等六大奢适品规范建立工程“奢适产品的支撑点，以生动细节支撑起客

22、户对工程的“奢适未来预期，达成沟通的胜利。推行时间节点 笼统导入期：2021年10月18日-月底 市场蓄势期：2021年11月-开盘前 开盘强销期：2021年12月 战略修正阶段：2021年1月 第二批强销阶段：2021年1月底 笼统导入期1、时间节点：2021年10月18日-月底2、推行目的：1发明市场的高姿态亮相，保证更多人群的信息认知； 2后期强势推行筹备；3、推行战略：经过大规模推行，快速传播工程信息，拉高工程基调；4、媒体选择： 1户外：迎宾大道、人民路； 2工地围挡：工地围墙沿线 3道旗：迎宾大道：颍松路至颖川大道段 4DM单页：闹市区、人群聚集地每天不延续派发 5报广：整版5、时

23、间安排：10月15日 笼统推行主题 奢适品 2021 临颍从此奢适 10月18日，1000抵10000VIP会员全城招募中！ 市场蓄势阶段1、时间节点：2021年11月-开盘前2、推行目的：1配植工程产品价值，集中造势； 2树立市场工程位置，奠定市场根底； 3提高工程来访量，为开盘奠定根底；3、推行战略：以“奢适区位、奢适建筑、奢适园林、奢适物业、奢适幼儿园、奢适配套奢适社区的六大规范演绎荣鑫绿城国际工程的高质量笼统，树立工程市场的位置；4、媒体选择： 1户外：迎宾大道、人民路； 2短信：每周1、3、5上午10点之前不延续发送 3道旗：迎宾大道：颍松路至颖川大道段 4DM单页：闹市区、人群聚集

24、地每天不延续派发11月份每天 5外展：金地购物广场、城区老社区11月份案场每周两次安排人员5、时间安排：11月1日6、公关活动：奢适建筑品鉴会 开盘前一周 市场蓄势阶段推行主题临颍奢适时代降临 荣鑫绿城国际奢适品开盘强销期1、时间节点：2021年12月2、推行目的：1树立工程高端市场位置，奠定市场笼统根底； 2树立工程高端社区概念，以温馨、温馨、简约而不简单的笼统参与临颍豪宅阵营，区别于市场其他工程； 3为工程开盘造势，构成短期市场热点；3、推行战略：以奢适品开盘为主要诉求点，经过各类媒体宣传楼盘销售火爆的信息，奠定良好的市场根底；4、媒体选择： 1户外：迎宾大道、人民路； 2短信：每周1、3、5上午10点之前不延续发送 3报广：整版 4DM单页：闹市区、人群聚集地每天不延续派发 5工地围挡：工地围墙沿线5、时间安排：开盘前三天6、公关活动：老业主答谢酒会 开盘后签约完成开盘强销期推行主题 临颍奢适人居时代降临 绿城国际 12月20 浩大开盘