年上半年房地产市场形势分析及未来展望

1、2021年上半年房地产市场情势分析及未来展望中国指数研讨院中国房地产指数系统上半年市场情势分析未来走势展望目录1. 土地市场：上半年住宅用地供应量同比增长100%2021年上半年，全国100个城市合计，下同累计供应住宅用地2亿平方米，同比增长100%。图：2021年上半年住宅用地月度供应量数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun1.土地市场：5-6月成交量继续下行，与同期推出量比值继续下降，流拍率有所上升2021年上半年，全国住宅用地共成交1.44亿平方米，同比增长85%。从单月数据来看，4-6月成交量逐月下降，其中6月成交量为5万平方米，环比下降28%，同比下降37%，是今年以来初

2、次同比下降。3-6月，住宅用地成交面积与同期推出面积的比值由0.9继续下降至0.4。由于土地市场热度明显下降， 6月部分城市出现流拍流标景象。图：2021年上半年住宅用地月度成交量数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun图：2021年上半年100个城市住宅用地成交面积与推出面积比值上半年，全国住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2021年下半年下降9%。今年以来住宅地价较为平稳，6月由于上海、广州、杭州等城市多幅优质地块的成交，楼面地价小幅上升，但依然维持在1600-2000元/平方米之间，低于2021年下半年的程度。图：2021年1月-2021年6月全国住宅用地楼面均价数据来源

3、：CREIS中指数据、fdc.soufun1.土地市场：上半年平均地价较2021年下半年下降9%随着土地市场热度的明显下降，除部分热点地块外，主要城市4-6月的住宅用地平均溢价程度逐渐走低。据统计，2021年上半年的地王普遍出如今4月新政前，如总价前十位地块仅一宗出如今新政后4月27日富力在天津摘得的地块，单价前十位地块除福州四幅综合地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有7块在新政前成交。1.土地市场：重点城市溢价程度普遍走低，高价地难觅踪影排名城市地块名称建筑面积( )成交价(万元)竞得方成交日期1天津咸水沽镇3010900.8705000富力2010-4-282上海苏州河北岸东块1街坊

4、132996.3702000华侨城2010-2-113福州“福临东城”以南地块1271760600000江西正荣2010-2-44北京六圈A居住项目地块348037.9597000中海地产2010-1-215北京亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块391170524000中信新城2010-3-156北京大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地280789.9504000保利地产2010-3-177佛山汾江南路东侧、前进路北侧1662461.8470500新鸿基2010-2-228北京常营大型居住区三期土地一级开发项目A-001A-005地块462928.5454000龙湖地产2010-2-24

5、9北京崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地169537.2408000远洋地产2010-3-1510青岛香港西路南、东海二路东227004404067.1绿城2010-1-22表：2021年上半年全国成交住宅用地总价前十排行榜 数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun表： 2021年上半年重点城市住宅用地溢价率 1月2月3月4月5月6月北京141%126%123%无成交13%35%上海137%55%1%25%94%136%广州无成交无成交1%无成交4%129%深圳无成交无成交0%无成交无成交无成交杭州65%56%90%55%25%37%天津25%31%8%17%7%1%重庆28

6、%9%18%91%6%6%南京112%82%82%62%35%15%武汉0%0%3%20%无成交0%成都32%21%0%81%18%0%大连64%58%29%122%34%26%福州无成交30%57%无成交无成交9%宁波71%0%29%62%6%6%苏州103%0%无成交无成交0%6%厦门无成交0%33%95%无成交7%海口0%无成交无成交0%130%无成交沈阳0%0%0%2%15%0%长沙133%30%125%4%无成交0%太原无成交11%22%无成交无成交2%合肥64%58%29%122%34%26%2. 新房成交：上半年累计成交量普遍低于去年，北京和上海降幅接近50%表：2021年上半年

7、重点城市成交情况城市2010年上半年2009年上半年套数面积同比套数面积(万)09年(万)北京（不含政策性住房）40312483 -43.7%73980859 上海59840620 -49.8%1151541234 广州29562333-22.2%57982428天津42283434 -22.7%53542562 重庆103857984 -12.5%1231661125 深圳14452127 -67.1%40965385 杭州11234132 -63.2%33185359 南京19709217 -50.9%40730441 武汉68437704 10.3%60919639 成都-435 -27

8、.7%69663602 苏州18686191 -52.6%33330404 青岛37991368 9.6%33772336 厦门10295120 -51.6%20631247 福州9536106 -63.7%26125291 2021年上半年，13个城市中，除武汉和青岛分别增长10.3%和9.6%外，其他主要城市住宅成交面积同比皆出现下降：其中深圳、杭州、苏州降幅超越50%，北京、上海降幅接近50%，天津、成都和广州的降幅在20-30%之间，重庆降幅低于20%。2. 新房成交：新政出台后的5-6月，主要城市成交量较3-4月显著下降“新政出台后，重点城市5-6月住宅成交量较3-4月大幅下降。海口

9、、三亚和温州降幅位居前三，均超越70%。共有杭州、苏州等7个城市超越60%。北京、上海、天津等9个城市降幅在40%-60%之间。重点城市中，成交量降幅在15%以内的只需青岛、包头和哈尔滨，跌幅分别为12.9%、7.6%和1.5%。青岛由于5月底购房契税优惠到期，在到期前成交量急剧增长，使得5月成交量维持在较高程度。而哈尔滨由于6月销售量的强势反弹使得降幅仅为1.5%，在30个城市中最小。图：重点城市5-6月成交面积较3-4月降幅数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun2. 新房成交：一线城市降幅超越二线城市从一二线城市住宅市场表现来看，一线城市北上广深5-6月的成交量同比降幅超越70

10、%，二线城市南京、成都等降幅分别为46%和51%，阐明一线城市受新政的影响更大。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun2. 新房成交：房价越高城市，成交量降幅越大图：重点城市6月房价及成交量跌幅数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun对重点城市楼市价钱及成交量价钱进展相关分析，发现主要城市价钱的成交量跌幅和当地价钱亲密相关，即房价越高的城市，受新政的影响越大，成交量下跌幅度越大。价钱超越15000元的城市成交量跌幅均大于40%，而成交量跌幅较小的城市价钱均为5000元左右。房价跌幅较小的城市有包头、哈尔滨、银川、青岛等；跌幅较大的城市有海口、三亚、温州、厦门、苏州等城市。

11、2. 新房成交：高端住宅降幅大于整体市场以北京市为例，2021年以来，随着整体市场快速回暖，北京高端住宅成交比艰苦幅提升，1-4月30000元以上住宅累计成交3725套，同比增幅高达11.7倍。5月以来，受宏观调控政策影响，高端住宅成交明显下滑，30000元以上住宅成交171套，同比减少25.9%，环比下降90.5%，下降幅度明显快于住宅市场同期商品住宅成交套数环比下降58.5% ；而6月全市30000元以上住宅共成交163套，成交量继续下降，占整体比重从4月的超越20%下降到5%。图：2021年至今北京30000元以上住宅成交套数及占比情况数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun3

12、. 二手房成交：上半年多数重点城市成交量同比显著下降，但除上海外降幅皆小于新房6月，主要城市二手房成交量总体照旧呈下降态势。北京、广州、深圳、南京环比下降皆超越30%，其中深圳降幅最大，到达44%。2021年上半年，除广州同比增长38%、北京小幅增长1%外，其他重点城市二手房成交套数皆下降。其中，上海下降57%；南京和杭州下降30%左右；天津下降接近20%；深圳小幅下降4%。从二手房和新房成交对比来看，除上海外，今年上半年其他重点城市二手房降幅皆小于新房。其中，深圳二手房4%的降幅明显小于新房67.1%的降幅。图：2021年至今重点城市二手房成交量套数图：2021年上半年重点城市二手房成交套数

13、同比增幅数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun3. 二手房成交：多数城市二手房占当地住宅市场的比重继续提高，对当地住宅市场的影响继续扩展2021年上半年，深圳、北京、广州、杭州、南京等多个重点城市二手房与新房成交套数的比值较2021年继续上升。其中，深圳的比值高达4.1，较上年上升1.8；北京和上海分别为2.4和1.7，较上年分别提高0.7和0.5；杭州为2.2，较上年提高0.5。天津和武汉二手房与新房成交量之比分别为0.8和0.4，与上年根本持平。图：2007年至今各城市二手房与新房成交套数比值数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun4. 供求对比：新房同意上市量涨跌互

14、现，销供比普遍低于2021年，且多个城市销供比已低于1从同意上市量来看，2021年上半年，8个可比城市中有4个城市上市量高于去年同期，其中武汉交去年增长超越1倍，北京、重庆、成都较去年增长幅度在10%以内；上海、深圳、杭州低于去年，降幅接近30%。从销供比来看，8个城市上半年销供比普遍低于去年，且有上海、武汉、杭州、成都、深圳5个城市低于1，仅北京、重庆略高于1，阐明上半年市场消化速度大幅下降。重点城市2007年以来销供比数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun4. 供求对比：新房可售面积小幅上升，出清周期普遍上升截至6月底，8个重点城市住宅可售面积合计为4832万平方米，较上月小幅

15、减少1%，较2021年年底减少2.8%。分城市来看，重庆可售面积分别较09年年底112万平方米；北京和广州分别减少了43万平方米和31万平方米。而武汉、上海较09年年底分别添加了124万平方米和93万平方米。出清周期方面，武汉和北京都超越10个月；杭州、南京和青岛那么接近10个月。和09年年底相比，重点城市出清周期都有所上升。其中，杭州出清周期大幅上升6个月；北京和南京上升5个月；重庆和南京最少，只上升了1个月。重点城市2007年以来商品住宅可售面积重点城市2007年以来出清周期数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun5. 新房价钱：5-6月各城市销售均价渐趋平稳，部分城市构造性下调

16、表：2006年至今部分城市新房成交均价新政出台前的1-3月，各城市成交均价继续上行。但5-6月，各城市均价渐趋平稳，且由于高端楼盘占比下降或远郊区县工程占比升高等缘由，部分城市成交均价略有下降。如北京、上海、广州、天津、重庆5月的销售均价环比下降10-15%不等，6月又有所上升，整体趋于平稳。数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun5. 新房价钱：5-6月中房指数滞涨，部分城市下跌表：主要城市住宅价钱指数走势4-5月，十大城市住宅价钱指数渐趋平稳，环比涨幅从之前的普遍超越2%下滑到0.5%左右。6月，十大各城市价钱指数涨跌互现，更有北京、上海、深圳等5个城市小幅下跌，新开盘工程低价入

17、市和部分老工程扩展促销力度是主要缘由。数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun5. 二手房价钱：5-6月多数城市价钱高位盘整，环比涨幅继续回落6月，除深圳外，其他9个城市二手房价钱指数依然上涨，但涨幅进一步回落。深圳指数下跌40个点，环比下跌1.35%。在指数上涨的城市中，上海、杭州和武汉的涨幅较小，均在1%以内；北京、广州、天津、重庆、成都和苏州的指数涨幅在2-3%之间。表：主要城市二手房价钱指数变化数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun7. 消费者：张望心情浓重调查数据显示，二季度超越60%的受访者以为房价将下跌，而在一季度不到30%，以为房价将继续上涨的受访者从一季

18、度的34%下降至11%。在二季度，有意加紧购房的受访者比例仅为8.3%，而在一季度为17.5%；另外有意延迟购房者的比例相比一季度有所添加，超越了20%。一、二季度购房者房价走势认知对比数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun6. 开发企业：部分企业自动调整价钱，5-6月销售均价下行新政“实施以来，代表房企先后经过调整产品供应构造和实施优惠价钱等战略促进工程销售，5月商品房销售均价皆出现下降。其中，中海地产销售均价环比下降超越3成，万科、保利、富力销售均价环比也均下降超越10%。进入6月，万科和富力销售均价环比分别下降6%和8%，其中万科是在5月下降超越10%以后的再次下降。绿城和保

19、利由于构造性要素分别上涨29.2%和35.1%房价较高城市工程成交占比上升。图：2021年1-5月代表房企商品房销售价钱变化情况数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun图: 6月代表企业销售均价及其增长率6. 开发企业：除世茂和富力外，万科等代表企业上半年销售额同比增长从2021年上半年企业销售业绩看，多数企业销售额同比坚持增长。详细来看，万科实现销售额368亿元，同比增长19.5%，成为目前独一一家上半年销售额过300亿元的企业。碧桂园、龙湖销售额同比分别增长50%和31%，保利、绿城分别小幅增长3%和4%。世茂和富力分别下降14%和2%。从销售面积来看，万科、世茂、富力分别同比下

20、降8%、31%和22%，保利和碧桂园分别增长6%和26%。值得留意的是，万科6月实现销售额87.7亿元，是企业历史最高单月程度，环比增长71.6%。积极按市场需求定价、加大中小户型比例是万科5-6月跑赢大势的重要缘由。万科5-6月销售均价相比新政出台前下降约15%。5月份万科在14个重点城市市场占有率为6.8%，较09年全年的3.5%大幅提高，6月前三周的市场占有率更是进一步提升至8.2%；2021年上半年，万科90平方米以下和144平方米以下户型占比分别从上年的57%和86%提高到59%和89%。图：2021年上半年代表房企销售额和销售面积及其同比变化6. 开发企业：银行和公开资本市场融资难

21、度加大，企业资金压力日益明显2021年上半年，随着银行信贷支持的减弱和销售回款的放缓，开发企业资金来源增速继续放缓，资金来源发生构造变化，国内贷款占比继续下降，自筹资金占比逐渐上升。今年1-4月，开发企业获得的银行授信额度也大大降低，仅先后有北京金隅、恒盛地产、首创置业、云南城投几家房地产企业获得银行授信，且总金额合计不超越500亿元。 “新政出台后未见有房地产企业公布获得银行大额授信。此外，截止到6月底，仅有中骏置业一家房地产企业于2月胜利在港上市，太古地产宣布搁置原定5月14日进展的200亿港元IPO方案；国内A股本年未有房地产公司获批上市。图：2021年-2021年1-5月企业各类资金来

22、源增速及占比数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun上半年市场情势分析未来走势展望目录1. 下半年：从“量跌价滞到“调价促量先行性目的已有明显下降趋势：地价和二手房价：4-6月北京等热点城市土地市场降温显著，地王踪影难觅；多个城市二手房价出现松动，成交量超越新房，对周边新房将有显著影响。更多龙头企业自动灵敏定价：上半年业绩完成情况不甚理想，富力、世茂、金地销售额分别同比下降2%、14%、37.3%，保利仅增长3%，中海1-5月仅增长8.8%。多数企业上半年的方案完成率缺乏50%，下半年更多企业能够会灵敏定价以获取更高市场份额。抑制性政策短期内不会放松，消费者张望心情不会立刻缓解：“新

23、国十条出台至今缺乏三个月，中央政府正处于政策效果的察看期，放松政策的能够性不大。调查显示，消费者对政府宏观调控的自信心有所加强，对房价下跌的预期较为显著，张望心情浓重。部分城市供求关系发生逆转：上半年部分城市新增上市量同比增长，但成交量普遍大幅同比下降，销供比降至1以下，下半年更多企业将加大推盘力度，新上市量能够上升，但三季度成交量反弹能够性不大多个城市目前成交量已降至历史低位，出清周期上升。货币投放量渐趋平稳，虽然宏观经济的资金富余性仍较高，但差别化信贷政策使得流入房地产业的资金量有限。1. 下半年：从“量跌价滞到“调价促量从历史数据看量价走势：根据2007年-2021年的市场调整途径，在抑

24、制性政策出台后约一到两个季度，销售面积开场显著下降，再过一到两个季度房价开场下跌。但此次新政力度大、措施严，房价过快上涨的势头曾经得到遏制。估计整个下半年特别是第三季度，“新国十条及相关政策仍将继续对购房者有较大影响，东部地域和热点城市的成交量能够继续低迷，由于东部地域的商品房销售面积占全国超越50%，估计2021年全国销售面积将低于去年。1. 下半年-供应：土地推出量继续维持高位，但开发企业投资自信心将遭到显著影响，拿地和开发步伐放缓多重政策叠加影响企业投资自信心，多数企业拿地积极性下降，给龙头企业低价优化土地贮藏提供机遇：除“新国十条外，相关部门也出台了相关措施，如住建部的“完善预售资金监

25、管机制，国土部提出的“土地首付款不得低于50%、“加强闲置土地处置，将加大企业的资金压力，开发企业的投资自信心将遭到显著影响。估计下半年，全国房地产开发投资、拿地、新开工等目的将难以维持在2021年1-5月的高位，增速放缓将是大约率事件，出现绝对程度同比或环比下降的能够性也很大，土地市场的热度将维持在较低程度。对于销售情况较好、资金实力强的龙头企业来讲，这将是低价优化土地贮藏的艰苦机遇。下半年住宅用地供应力度进一步加大上半年全国土地推出量同比增长1倍，但从主要城市来看，方案完成率普遍低于40%，北京、深圳甚至仅为20%左右。历史数听阐明，土地供应往往集中在下半年特别是第四季度，随着18.5万公

26、顷的土地供应方案逐渐落实，下半年住宅用地供应力度将进一步加大。计划供应商品住房用地计划供应（含中小套型商品房用地）上半年实际供应计划完成率北京2500147032022%广州650500326%深圳4071472014%杭州202379823830%南昌2872298738%成都1507124043735%表：重点城市土地供应方案及2021年上半年完成率 2. 中长期展望：保证性住房建立力度继续加大，今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分2021年底，中央政府提出到2021年处理1540万户的住房困难问题2021年底提出的方案是2021-2021年处理747万户，新方案的完成期限延伸了一年

27、，但义务量提高了近一倍。“新国十条要求2021年确保完成建立保证性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的任务义务，而2021年中国商品住房的销售套数和开工套数分别约为850万套和700万套。国土资源部数据显示，2021年全国保证性住房和棚户区改造用地的供应量分别达2.44万公顷和3.66万公顷，合计占总供应量比重达33%。同时，中央政府建立了考核问责机制，把住房保证任务的完成情况与地方政府的考核挂钩，并经过监视检查制度确保中央政策落实到实处。估计未来一段时间内保证性住房建立方案落实的能够性较大但调动开发企业等相关各方积极性的难度也不容忽视，估计保证性住房和棚户区改造住房占到总供应的比重

28、将超越30%假设以套数计算能够接近40%，成为未来住宅供应的重要组成部分。根据“房地产业中长期开展动态模型测算，如保证性住房占市场总体供应的比例超越20%，将对商品住房市场产生比较明显的影响。房地产开发企业应亲密关注住房市场的变化并积极参与保证性住房建立。2.保证性住房建立：多个城市先后公布大规模保证性住房建立方案，北京占比达50%，天津占比超越20%城市 限价房 经济适用房 公共租赁房 廉租房 定向安置用房 合计（各类政策性住房）全国 600万套北京 3万套3.2万套8000套4000套6万套13.4万套天津 2万套6.5万套8.5万套、650万平米上海400万平米1200万平米（含配套商品

29、房约800万平米）深圳5万套重庆200万平米220万平米420万平米南京40万平米（中低价商品房）600万平米1500套（储备）80万平米长沙6000套 200万平米河南350万平米10.7万套浙江1万户300万平米以上山东6万套河北2.5万套300万平米以上江西34.4万平米5.9万套四川12.6万套辽宁5.9万套7.8万套13.7万套注：定向安顿用房，包括重点工程建立拆迁、旧城历史文化维护区人口疏解、棚户区改造、城中村整治拆迁居民等3. 未来十年甚至更长时间，房地产业仍有宽广开展空间从目前中国经济所处的特殊阶段和房地产与宏观经济的亲密关系来看，未来十年房地产业仍有宽广开展空间，其安康开展对未来宏观经济至关重要。未来十年甚至更长的时间，估计每年新增城镇人口在1000万人以上，加之多数城镇家庭目前的人均居住面积较低，中国住房的供应处于绝对短缺。新增城镇人口的根本住房需求和原有人口的改善性需求将为中国房地产市场提供源源不断的需求。另一方面，虽然过去30年中国经济快速开展，但目前仍属开展中国家，资本存量仍大幅低于兴隆国家，未来十年甚至更长的时间，投资仍是中国经济开展的重要推进力。对房地产业而言，一方面，房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分，是过去和未来