房地产行业经济环境及政策分析

1、房地产行业经济环境及政策分析不同寻常的2020经济目标： “六稳”“六保”成为关键词受疫情影响，两会并未设置 全年经济增速目标，而是优先稳就 业保民生，引导各方面集中精力抓 好“六稳”“六保”，坚决打赢脱 贫攻坚战， 努力实现全面建成小康 社会目标任务。数据来源：58安居客房产研究院综合整理GDP增速目标新增就业目标城镇登记失业率CPI增速目标2020年未设置900万5.5%3.5%2019年6-6.5%1100万4.5%3.0%2018年6.5%1100万4.5%3.0%2017年6.5%1100万4.5%3.0%2016年6.5-7%1000万4.5%3.0%2015年7.0%1000万4

2、.5%3.0%经济表现：经济运行稳步回升 GDP同比增速上涨近年来国内经济一直保持平稳发展，2020 年一季度受疫情影响，GDP增速出现负增 长；随着复产复工的有序进行，二季度经 济运行稳步回升，同比增长实现了由负转 正。截止11月份， 国内经济运行延续恢复 态势，生产和需求继续回升，就业保持总 体稳定，市场发展活力增强，民生保障得 到加强。8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%050 00010 000015 000020 000025 000030 00002016年1季度2016年3季度2017年1季度2017年3季度2018年1季度2018年3

3、季度2019年1季度2019年3季度2020年1季度2020年3季度GDP(亿元）比上年同期增长（%）国内GDP及同比（亿元）数据来源：国家统计局 58安居客房产研究院综合整理经济表现：经济复苏 带动进出口量恢复常态-20-15-10-5051015050 0000 0010 0000 00015 0000 00020 0000 00025 0000 00030 0000 0002020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月102020 年 月进出口差额当期值(千美元)出口总值当期值(千美元) 出口总值同比增长(%)进口总值当期

4、值(千美元) 进口总值同比增长(%)进出口同比增长了 1.1%，11月份进出口同比增长7.8%， 增速比上个月加快3.2个百分点，其 中出口增长了14.9%，保持了较快的 增长。随着中国的复工复产，经济运 行逐步改善，生产保持稳定是中国面 对外部需求变化的重要支撑点。进出口变化情况数据来源：国家统计局 58安居客房产研究院综合整理经济表现：社会消费品零售总额加快增长 消费市场稳定恢复-25-20-15-10-50510050 00010 000015 000020 000030 000025 000040 000035 00002020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年

5、6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月社会消费品零售总额当期值(亿元)社会消费品零售总额累计值(亿元)限上单位消费品零售额当期值(亿元)社会消费品零售总额同比增长(%)社会消费品零售总额累计增长(%)国民经济持续稳定恢复 在促进消费政策的引导下，居民 消费需求释放，11月份，社会消 费品零售总额39514亿元，同比 增长5.0%，增速比10月份加快0.7个百分点，市场销售已连续四个月同比正增长。扣除价格因 素，社会消费品零售总额实际增长6.1%，增速比10月份加快1.5 个百分点。社会消费品零售总额情况数据来源：国家统计局 58安居客房产研究院综合整理经

6、济表现： M1增速持续回升 经济活跃度上扬024681012050 000010 0000015 0000020 0000025 000002020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月货币和准货币(M2)供应量期末值(亿元)货币和准货币(M2)供应量同比增长(%)货币(M1)供应量期末值(亿元)货币(M1)供应量同比增长(%)流通中现金(M0)供应量期末值(亿元)流通中现金(M0)供应量同比增长(%)广义货币M2 同比增长10.5%，保持在两位 数以上。狭义货币M1同比增了 9.1%，连续四个月回

7、升。M1 增速持续回升也体现出经济的 活跃度在上升。货币供应量变动情况数据来源：国家统计局 58安居客房产研究院综合整理PART B政策背景4政策导向：房住不炒依然是今年楼市主基调今年房地产市场虽受到疫情影响， 但总体楼市基调不变，两会上重 申“房住不炒”；年底中央经济 工作会议上也提及房住不炒、因 地制宜、多策并举，促进房地产 市场平稳健康发展，并指出明年 要解决好大城市住房突出问题。时间会议/部门房地产相关内容2020年3月人民银行会同财政 部、银保监会坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作 为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续 性、一致性、稳定性。2020年

8、4月中共中央政治局要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市 场平稳健康发展。2020年5月全国两会政府工作 报告深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用， 培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的 定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民 设施，让城市更宜业宜居。2020年12月中央经济工作会议明年要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多 策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性 租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享 受公共服务上具有同等权利，规范发展长租

9、房市场。土地供 应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利 用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房， 国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负 担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合 理调控。数据来源：58安居客房产研究院综合整理金融政策：财政政策积极有为 货币政策灵活适度在今年国内经济下行的压力下， 房地产金融政策在保持连续一 致稳定的条件下灵活适度、积 极有为，央行三次降准释放流 动性，上半年中央下调了1 年 期和 5 年期以上 LPR，5 月份 以后利率保持不变。时间会议/部门房地产相关内容2020年1月央行工作会议保持稳健的货币政策灵活适

10、度，坚决打赢防范化解重大金融风险攻坚战。以 缓解小微企业融资难融资贵问题为重点，加大金融支持供给侧结构性改革力 度。2020年3月人民银行会同财政部、 银保监会“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，保持房地产金融政策的连续性、 一致性、稳定性。2020年5月中央政治局 会议积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，就业优 先政策要全面 强化。要加大宏观政策实施力度，着力稳企业保就业。2020年5月全国两会政府工作报告积极的财政政策要更加积极有为。今年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤 字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债。稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运

11、用 告 降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融 资规模增速明显高于去年。2020年7月房地产工作座谈会要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。2020年7月中央政治局会议财政政策：更加积极有为、注重实效。要保障重大项目建设资金，注重质量 和效益。货币政策：更加灵活适度、精准导向。要保持货币供应量和社会融资规模合理增长，推动综合融资成本明显下降。要确保新增融资重点流向制造业、中 小微企业。宏观经济政策要加强协调配合，促进财政、货币政策同就业、产 业、区域等政策形成集成效应。2020年8月住房城乡建设部、人民 银行联合召开重点房地 产企业座谈会对

12、房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，根据房企的“踩线”情 况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。数据来源：58安居客房产研究院综合整理调控政策：因城施策更有针对性 下半场调控升级多地出台政策保障 房地产市场平稳发展，但部分城市调 控政策不符合“房住不炒”的基本政策，发布不久即被撤回。进入下半年， 多地收紧房地产调控政策，调整限购、 限售、首付比例等，使调控政策更有 针对性。上半年“放松”主要政策代表城市政策放松一日游驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州、宁阳 县、无为等下半年“收紧”主要政策代表城市限购深圳、南京、东莞、海南、深汕特别合作区、无锡

13、、杭州等限售杭州、东莞、常州调整首付比例沈阳数据来源：58安居客房产研究院综合整理租赁政策： “大力发展住房租赁市场”仍为政策主导思想关于住房租赁市场的政策 中依强调了“大力发展住房租赁 市场”；针对具体的租房行为， 国家也出台了住房租赁条例(征 求意见稿)，从居住空间、租金 涨幅、租赁企业行为等多方面提 出相关规范，保障住房租赁市场 平稳健康发展。时间部门文件会议主要内容3月住建部住建部党组书记、部长王蒙徽发表推动住房和城乡建设事业高质量 发展加快推动住房保障体系与住房市场体系相衔 接，大力发展政策性租赁住房5月发改委国务院举办新闻发布会，国家发展 改革委副主任宁吉喆介绍扎实做好 “六稳”“六保”工作。大力发展住房租赁市场，加