沈阳酒店市场分析

1、 - 0 -5.0 酒店市场沈阳是传统的重工业城市，旅游业开展起步较晚，酒店的开展也较为缓慢。除了早期兴建的国宾馆辽宁友谊宾馆外，直到1994年，全市才出现真正的挂牌四星级酒店新世界万怡酒店现更名为新世界酒店。随着国家振兴东北经济政策的出台，沈阳市在东北地域以致东北亚经济圈的区域开展战略已日渐明确。沈阳市每年举行的全国、国际性会议相应添加，为酒店业带来了新的开展时机。九十年代末至新世纪初，一批五星级、四星级酒店相继建成或重新改造，并引入了一些国际知名酒店管理集团，如洲际酒店管理集团、万豪酒店管理集团及香格里拉集团等都纷纷进入沈阳酒店市场。沈阳的酒店市场逐渐开展起来。思索到本工程开展酒店物业的能

2、够性，本报告针对沈阳高档酒店市场进展研讨。这里所指的高档酒店为五星包括准五星级酒店和四星级酒店。图5. 2:沈阳市四、五星级酒店客房数对比图5. 1:沈阳市四、五星级酒店个数对比5.1 整体市场 - 1 -项目名称行政区域位置开业时间客房数量(套)5星级酒店皇朝万豪酒店和平区青年大街388号 1999436洲际酒店和平区南京北街208号2001297丽都喜来登饭店和平区青年大街386号2002590黎明国际酒店大东区长安路10号2003245凯宾斯基饭店沈河区青年大街109号2004332沈阳宾馆（准5）皇姑区泰山路2号20051464星级酒店辽宁大厦皇姑区黄河南大街105号1959370友谊

3、宾馆 皇姑区黄河北大街一号1970160凤凰饭店皇姑区黄河南大街109号1984189玫瑰大酒店沈河区中街路201号1989170新世界酒店 和平区南京南街2号1994261凯莱大酒店沈河区北站迎宾街32号1995289商贸饭店和平区中华路68号1996588高登大酒店沈河区青年大街52号1996200金都饭店 和平区太原南街189号1998228格林大饭店沈河区北站路72号1998225沈阳七宝山饭店和平区十一纬路79-81号2000170沈阳假日酒店和平区南京北街204号2000186时代广场酒店沈河区北站路99号2001274辽宁政协会馆皇姑区崇山东路73号2002210清文化主题酒店沈

4、河区大西路287-1号2004134表5. 1：现有四、五星级酒店概略5.0 酒店市场 - 2 -5.0 酒店市场5.1.1 高档酒店现有供应沈阳的高档酒店市场构成较晚，直到1994年才出现第一家挂牌四星级酒店新世界酒店；1999年出现沈阳市第一家五星级酒店皇朝万豪酒店。沈阳市现有四星级酒店15家，60以上的供应都集中在最近的10年间，提供客房总量为3,654间，占全市高档酒店客房数量的64.1%；拥有五星级酒店6家，可提供各类客房2,046间，占全市高档酒店客房数量的35.9%。九十年代初沈阳的高档酒店市场几乎呈现空白，主要缘由是沈阳的经济在方案经济向市场经济过渡的过程中一度开展缓慢，外资企

5、业及国内大型企业落户沈阳的数量较少，导致商务型酒店需求很小；另外沈阳不是传统旅游城市，旅游景点开发不充分，国内外游客数量很少。九十年代中期以后，随着沈阳经济的复苏，以及后来的“振兴东北政策带来的经济快速开展，为高档酒店带来了开展时机。五星级酒店自1999年皇朝万豪酒店开业以来直到2005年根本上以每年一家的速度增长，平均客房数为341间；四星级酒店在九十年代中后期开场在沈阳增大供应，2000开场供应量显著添加，到2004年止平均以每年1-2家的速度增长，平均客房数为244间，2005年直到如今，四星级酒店未出现新的供应。总体来看四星级酒店的供应速度大于五星级酒店，规模小于五星级酒店。图5. 3

6、:沈阳市五星级酒店供应趋势图5. 4:沈阳市四星级酒店供应趋势 - 3 -5.0 酒店市场5.1.2 高档酒店分布沈阳的21家高档酒店主要集中分布在和平、沈河、皇姑三区。区域位置与商务、商业气氛是影响分布的最主要要素。和平区和沈河区是沈阳两大商业集中地且商务活动相对频繁，酒店分布特点与其吻合。高档酒店比例分别到达38%和33%，两个区的酒店供应量占全市总体供应半数以上。沈阳高档酒店分布非常集中，但五星级酒店和四星级酒店在分布上又有各自特点。沈阳市五星级酒店根本分布在市区南部，除黎明国际酒店位于大东区，洲际酒店位于沈阳传统商圈太原街商圈外，其他三家五星级酒店均分布在商务气氛相对浓重的青年大街南部

7、，方圆2公里范围内。此位置间隔国际机场15公里，间隔市中心5公里，接近内环及中环线，交通非常便利。由于四星级酒店的客源比五星级客源广泛，故沈阳市四星级酒店分布范围比之五星级酒店宽广。主要分布在沈阳站和沈阳北站附近以及黄河南大街上。从四、五星级酒店的分布上可以明显看出，四星级酒店集中分布在城市中部和北部，而五星级酒店那么几乎都分布在城市的南部，分布上缺乏互补搭配。图5. 6:沈阳市高档酒店按行政区分布比例：图5. 5:沈阳市高档酒店分布图：1453212345678915.清文化主题酒店14.辽宁政协会馆13.时代广场酒店12.沈阳假日酒店11.七宝山饭店10.格林大饭店9.金都饭店 8.高登大

8、酒店7.商贸饭店6.凯莱大酒店5.新世界酒店 4.玫瑰大酒店3.凤凰饭店2.友谊宾馆 1.辽宁大厦四星级酒店称号5.凯宾斯基6.沈阳宾馆4.黎明国际3.丽都喜来登2.洲际1.皇朝万豪五星级酒店称号1011121314156五星级酒店四星级酒店本工程 - 4 -5.1.3 高档酒店价钱情况表5. 2：五星级酒店客房价钱项目名称管理集团标间协议价（元）备注丽都喜来登饭店美国喜达屋饭店及度假村国际集团568不含早；宽带上网收费50元/天洲际酒店英国洲际酒店管理集团560含单早；宽带上网收费50元/天皇朝万豪酒店美国万豪酒店管理公司（现已撤出）500不含早；宽带上网收费50元/天凯宾斯基饭店德国凯宾斯

9、基酒店管理集团540含双早；宽带上网免费黎明国际酒店香港天伦国际酒店管理集团500不含早；宽带上网免费沈阳宾馆(准5)隶属于沈阳市政府办公室438含双早；宽带上网免费五星级酒店价钱沈阳各五星级酒店规范间协议平均价钱为518元/天，对比东南沿海地域以及华北地域其它主要城市价钱偏低，例如杭州五星级酒店平均房价为620元/天，天津、济南为580元/天。沈阳高档酒店价钱程度从一个侧面反映了一个城市经济的开展程度。沈阳五星级酒店规范间协议价钱差别不大，丽都喜来登酒店和洲际酒店由于位于商务、商业中心区，由国际知名酒店管理公司管理,定位档次较高且装修奢华，价钱相对较高；黎明国际酒店价钱偏低，缘由在于其位于大

10、东区，位置相对较偏且非国际管理集团管理；沈阳宾馆隶属于沈阳市政府办公室，属于按五星级规范兴建的准五星级酒店，价钱最低。定位较高的五星级酒店宽带上网均收取网费50元/天。虽然万豪已撤出皇朝万豪酒店，但对其酒店价钱无太大影响。5.0 酒店市场 - 5 -项目名称开业时间标间协议价（元）备注商贸饭店1996400不含早，上网免费香格里拉管理沈阳假日酒店2000400含双早，上网50元/天洲际管理友谊宾馆 1970380不含早，上网60元/天国宾馆凯莱大酒店1995338含双早，上网30元/天凯莱管理高登大酒店1996330含单早，上网30元/天时代广场酒店2001330含双早，上网免费凤凰饭店198

11、4320含双早，上网免费金都饭店 1998300不含早，上网免费新世界酒店 1994300含单早，上网免费万豪管理辽宁政协会馆2002300含双早，上网免费辽宁大厦1959298含双早，上网免费格林大饭店1998298含双早，上网免费清文化主题酒店2004288含双早，上网免费玫瑰大酒店1989280不含早，上网免费沈阳七宝山饭店2000278含双早，上网免费表5. 3：四星级酒店客房价钱四星级酒店价钱沈阳四星级酒店规范间平均协议价钱为320元/天。价钱最高的商贸酒店、假日酒店，房价均为400元/天，明显高于其他四星级酒店。主要缘由在于这两家酒店从硬件规范上均接近五星级酒店且位于商业中心区太原

12、街商圈内，通达性好，另外均由专业的国际酒店管理集团管理，管理程度及效力质量有保证。其他四星级酒店中，友谊宾馆房价较高，是由于其为国宾馆，设备完善且周边环境优美。新世界酒店和凯莱大酒店虽也由知名酒店管理集团管理，但由于酒店建造时间较早，酒店内硬件设备配备不佳，如房间面积小、部分房型格局不方正等缘由，房价较低。其他非国际知名酒店管理公司管理的地方性四星级酒店，也大都由于不处在中心区或设备设备老久，房价在240-340元之间。 5.0 酒店市场 - 6 -名称2003年2004年2005年2006年皇朝万豪酒店58%52%58%63%沈阳洲际酒店72%74%74%75%丽都喜来登酒店78%75%75

13、%78%黎明国际酒店30%32%35%40%凯宾斯基饭店45%48%55%沈阳宾馆(准5)N/A38%表5. 4：五星级酒店各年年均入住率五星级酒店入住率就沈阳各五星级酒店2006年的年均入住率来看，酒店平均入住率为60%，个体表现差别较大，运营良好的洲际酒店和丽都喜来登酒店入住率均在75以上，而皇朝万豪、黎明国际、凯宾斯基三家酒店的入住率在3565%的范围。从酒店入住率来看，入住率90以上将使酒店超负荷运营，不利于酒店长期运营；80-90为理想形状；60-80阐明运营情况普通；60以下将较能够进入亏损形状；目前沈阳整体五星级酒店市场表现普通。洲际与喜来登酒店硬件设备先进，由知名酒店管理公司进

14、展管理，从开业到目前都坚持了优质的质量。另外从位置上讲，洲际酒店临近甲级写字楼城市广场，喜来登酒店临近甲级写字楼华新国际大厦；这些写字楼有大量的知名外企租户，与其他城市业务往来亲密，又能承当五星级酒店的价钱，因此为酒店带来稳定的客源。皇朝万豪酒店临近喜来登酒店，具有位置优势，但随着美国万豪酒店管理集团的撤出，其管理程度效力质量近年来有所下降，市场表现为入住率相对较低。凯宾斯基饭店开业初期不断做高端道路，客房价钱居高不下，入住率较低；随着其运营战略的灵敏变通，入住率有所提高。黎明国际酒店由于偏离市中心且没有知名管理公司提供的有保证的管理效力，入住率不断偏低。5.0 酒店市场5.1.4 高档酒店需

15、求情况5.1.4.1 高档酒店入住率情况 - 7 -5.0 酒店市场四星级酒店入住率沈阳市四星级酒店的入住率相比五星级酒店低，平均入住率为55%且呈下降趋势，从2000年的70%到2006年的55%，下降了15个百分点。20002004年共新增供应6家，占目前总供应量的40%。供应量增多，但需求的增长相对滞后是呵斥入住率继续下降的主要缘由。同时我们也看到，在四星级酒店中，商贸、假日、凯莱三家酒店，由于地理位置上的优势且采用了国际专业酒店集团管理，入住率高于其它酒店。新世界酒店虽然也为国际酒店管理公司管理，但因其停业装修后于2006年才重新开业且一些客房户型格局上的缺陷无法改动等缘由，入住率较低

16、。图5. 7:沈阳市四星级酒店入住率走势：表5. 5：2006年沈阳四星级酒店年均入住率情况酒店名称客房数年均入住率年均出租客房数凯莱大酒店28965%188 沈阳假日酒店18665%121 商贸饭店58860%353 格林大饭店22559%133 凤凰饭店18959%112 高登大酒店20056%112 新世界酒店 26149%128 时代广场酒店27446%126 金都饭店 22846%105 沈阳七宝山饭店17045%77 辽宁大厦370N/AN/A友谊宾馆 160N/AN/A玫瑰大酒店170N/AN/A辽宁政协会馆210N/AN/A清文化主题酒店134N/AN/A - 8 -对四个国际

17、酒店连锁品牌销售经理进展访谈，进一步了解沈阳的酒店市场并征求业内人士对本工程开展酒店物业的看法和建议。内容如下：5.0 酒店市场5.1.4.2 高档酒店访谈名称目前在沈阳的发展对沈阳酒店市场的看法对本项目酒店物业的建议开业时间位置星级沈阳洲际酒店2001年南京北街5 沈阳属于二线城市，经济发展水平较低，酒店房价一直偏低且一些高档酒店设备老化，不利于酒店市场的发展 沈阳酒店市场基本饱和，目前对高端酒店仍有需求，但未来五星级酒店供应量巨大 以商务、会议需求为主 入住高档酒店的客人比较注重酒店的性价比、知名度、舒适度，硬件设施以及周边环境等 国内、国外客人比例为7：3，外国客人以韩国、日本、美国为住

18、，大部分为商务出差、会议客人，也有一部分长住客人，游客相对较少，其他需求还有比如婚宴等 长住客人偏好标准间，租期半年到一年，可承受的价格在500元/天左右 洲际酒店整体平均房价为520元/天，入住率70%-75%左右，整体来看业主方不挣钱 沈阳真正高档的写字楼几乎都集中在和平区以及北站附近，所以本项目地的酒店市场有一定的发展前景。鉴于本项目位置偏离太原街商业核心，且未来五星级酒店供应量大，不适合建五星级酒店，建议建由知名管理公司管理的高档四星级酒店；建筑面积在20000平方米左右，300间客房，420元/天整体平均价，预计入住率为65%凯宾斯基大饭店2004年青年大街5 沈阳不属于旅游城市且经

19、济发展较慢，主要客源来自商务出差(如在沈阳建厂、设立分公司等)、会议以及大型集会(如世博会)所带来的外地、外国客人 沈阳目前对高档酒店还有需求，但未来规划的五星级酒店众多，未来酒店市场竞争将越来越激烈 五星级酒店国内、国外客人比例为6：4，其中国外客人一半以上来自韩国、日本以及欧美 长租客人60%来自国外，偏好普通标准间，少部分也会选择套房；可承受的价格每天在400-600之间建设经济型酒店或者顶级品牌酒店管理公司管理的高档酒店表5. 6：沈阳高档酒店访谈情况 - 9 -名称目前在沈阳的发展对沈阳酒店市场的看法对本项目酒店物业的建议开业时间位置星级商贸饭店1996年中华路4 沈阳的酒店市场主要

20、靠商务氛围带动，比如外企在沈阳设立办事处，大企业的各种会议(商务会议、年会、答谢会等) 除了房价以及酒店的软硬件设施周边环境外，不同客人的需求不同：会议客人比较注重会场的规模装修设备等，商务客人更注重酒店的通达性 四星级酒店80%为国内客源，国外客源中韩国、日本客人占比最大，韩国人多为投资做生意，日本人一般是在沈阳开设办事处 长租户中国外客人比较多，多为外企在沈阳办事处的管理者，偏好的房型为普通标准间(当然有服务式公寓更好),可承受的价格范围在400-500元/天高品质的四星或者五星级酒店，管理公司一定要是国际品牌，300-400间客房，其中还可含有20间左右服务式公寓新世界酒店1994年南京

21、南街4 近年来沈阳酒店价格明涨实降，竞争激烈，尤其是一般的三、四星级酒店基本已经饱和，对于国际酒店管理公司管理的高挡酒店、价格便宜的经济型酒店和真正的服务式公寓还有一定需求 在四星级酒店客人比例构成中，国内客人占80%，国外客人占20%，其中大部分来自韩国、日本以及欧美(美国、加拿大等) 从长租户的来源看，四星级酒店以国内客人为主，五星级酒店国外客人较多；从可承受的价格来看，四星级酒店范围在300-400元/天，五星级酒店在400-500元/天 或者建性价比高的经济型酒店或者建品牌过硬管理严格服务到位的高档酒店，客房300间左右，10-20间服务式公寓表5. 6：沈阳高档酒店访谈情况续5.0

22、酒店市场 - 10 -5.0 酒店市场表5. 6：沈阳高档酒店访谈情况续名称目前在沈阳的发展对沈阳酒店市场的看法对本项目酒店物业的建议开业时间位置星级万豪酒店管理集团/目前只有南京南街新世界酒店一家四星级酒店/ 万豪与业主方闹翻，所以才会撤出皇朝万豪酒店 沈阳酒店的整体市场不景气，投资回收期长，大概要12年方可收回成本 目前在沈阳只对浑南地区有兴趣，有入驻此地的意向本项目周边环境不太好，虽处在太原街商圈内但位置较偏，人流量小且可视性不好，不适合建五星级酒店；建议建四星级酒店，要有专业的外资酒店管理集团管理，建筑面积24000平方米，300间客房，整体平均价在500元/天上下，预计未来入住率为6

23、5% - 11 -5.0 酒店市场高档酒店访谈小结沈阳不属于旅游城市，且为二线城市经济程度较低，举行大型国际会议展览的时机不多，酒店市场主要由商务气氛带动，如依托中资、外资在沈阳办厂、开设办事处或者投资工程等。沈阳酒店客人中国内、国外客人比例为7：3，国外客人多来自韩国、日本和欧美各国。酒店客人尤其是入住高档酒店的客人，在对酒店的价钱、温馨度、通达性、硬件设备和效力有更高的要求外，更加注重酒店的管理质量及其知名度如能否是国际品牌酒店管理集团管理等。沈阳酒店客人中存在一部分长租户，多为外地或国外大企业的管理者，其有一定的消费力，注重酒店质量和性价比，偏好高档酒店的普通规范间，可接受的房间价钱范围

24、300-500元/天。沈阳酒店市场虽然几乎饱和，但是对国际品牌的高质量酒店仍有需求。鉴于本工程特点，不适宜建五星级酒店，建议为由知名酒店管理公司管理的高档四星级酒店，客房在300间左右，面积在20000平左右，客房价钱在400-500元之间，估计未来入住率为65%。 - 12 -5.0 酒店市场5.1.5 高档酒店的未来供应由于未来酒店工程处于规划中，不排除其中有部分工程调整规划，且酒店规模和档次不明，故未来高档酒店供应存在一定的不确定性。根据目前统计数据，未来3-5年内的高档酒店新增供应约22家，估计提供客房将超越5,000套。未来酒店供应仍主要集中在和平、沈河两大商务、会议会展比较集中的区

25、域。这些未来工程酒店规划均为五星级。未来五星级酒店供应量宏大，未来供应量是目前沈阳市高档酒店房间存量的两倍以上，由此可见未来五星级酒店竞争将相当猛烈。未来五星级酒店的大量供应势必带来更多国际顶级酒店品牌入驻沈阳酒店市场，估计将使得沈阳的酒店市场更为国际化，整体档次将有明显提升。未来沈阳高档酒店的开展方向是：档次提升，国际品牌酒店管理公司管理，设备先进，具有高性价比，接近商务区域和良好的通达性。由目前的统计资料来看，四星级酒店的未来供应空白。在未来3-5年，随着现有四星级酒店在硬件缺陷及设备老久等硬伤愈加明显，未来客人对价钱在300-500元、硬件设备先进完善且为国际知名酒店管理公司管理的四星级

26、规范酒店的需求将增大。图5 .8:沈阳市未来高档酒店酒店分布17201345678910121314151618192112122本工程 - 13 -5.0 酒店市场序号项目名称行政区位置星级标准开业时间客房数量(套)管理公司备注1富丽华大酒店和平区中华路65-1号5(产权式酒店)2007-10450大连富丽华(沈阳)大酒店管理有限公司售价12000元/平米2黄金广场和平区南宁北街5N/AN/AN/A项目目前烂尾3里兹卡尔顿酒店和平区银信国际附近52008N/AN/A建筑面积150004香港恒隆地产斗姆宫项目和平区市府广场南侧52009N/AN/A香港恒隆地产开发大型综合项目5新世界会展中心酒

27、店一和平区浑河桥北头西侧52009N/AN/A新世界集团开发大型综合项目6新世界会展中心酒店二和平区浑河桥北头西侧52009N/AN/A新世界集团开发大型综合项目7新恒基国际大厦沈河区西顺城街5N/AN/AN/A/8沈阳北站富丽华大酒店沈河区敬宾街5号5N/A406 N/A项目目前停工9沈阳德郡豪生国际大酒店沈河区惠工街5(产权式酒店)2007-6212 豪生集团产权式酒店;售价8000元/平米10沈阳财富中心大酒店沈河区北站路52008400 N/A与正锦江和希尔顿集团洽谈表5. 7：沈阳未来高档酒店供应 - 14 -序号项目名称行政区位置星级标准开业时间客房数量(套)管理公司备注11沈阳世

28、纪金城沈河区青年大街52009N/AN/A美国洲际财团投资开发12深圳茂业集团沈阳五里河项目沈河区青年大街52009N/AN/A项目位于五里河体育场的原址13皇城万鑫酒店沈河区青年大街5N/AN/AN/A/14世贸国际大酒店沈河区沈阳北站52009312 N/A新恒基房地产集团开发15东森总部商务广场沈河区市府大道52009N/AN/A/16锦江海韵酒店铁西区 兴工北街52008400 锦江集团/17第一城铁西区建设大路52009N/AN/A新恒基房地产开发大型综合项目18瑞宝五星级酒店浑南新区浑南新区52008N/A香港高瀛酒店管理公司建筑面积20000019香港保利达集团浑南新区项目浑南新

29、区浑南新区52009N/AN/A/20沈阳皇冠假日酒店大东区小什字街52009N/A洲际集团/21万达广场二期酒店和平区太原南街5N/AN/AN/AN/A22沃达广场酒店和平区太原北街5N/AN/AN/A2008年完工28层综合物业商业、酒店和写字楼表5. 7：沈阳未来高档酒店供应续5.0 酒店市场 - 15 -5.2 区域市场5.0 酒店市场根据本工程所处的位置以及市场环境，将酒店区域市场界定为东至和平大街，南至南五马路，西至胜利街，北至市府大路的围合区域。区域内高档酒店所指为五星级酒店、四星级酒店和准四星级酒店。5.2.1 区域高档酒店供应图5. 9:区域高档酒店分布图：区域内现有高档酒店

30、8家，提供客房总量为2,279间，占全市高档酒店客房数量的40.3%，平均每间酒店客房数为285间；洲际酒店是区域内独一一家五星级酒店，可提供各类客房297间，占全市五星级酒店客房数量的14.5%；拥有四星级含准四酒店7家，拥有客房1,982间，占全市四星级酒店客房数量的47.2%。区域内大部分酒店开业时间较早，从2001至今，只需两家准四星级酒店的新供应。大部分酒店设备有待更新。未来3-5年内区域内还方案建有5家高档酒店，虽然对外宣传均为五星级酒店规范，但是由于在这5个未来酒店工程中，一个目前处于烂尾阶段，另四个也正在规划中且不排除有其他的调整规划，故其供应存在一定的不确定性。总体来看四星级

31、酒店的个数大于五星级酒店，但没有任何未来供应，四星级酒店市场有一定的开展空间来供应现有供应45本工程 - 16 -序号项目名称位置星级标准开业时间客房数量(套)标间协议价管理公司1洲际酒店南京北街52001297550英国洲际酒店管理集团2新世界酒店 南京南街41994261300美国万豪酒店管理公司3商贸饭店中华路41996588400香格里拉酒店管理集团4金都饭店 太原南街41998228300/5沈阳七宝山饭店十一纬路42000170278/6沈阳假日酒店南京北街42000186400英国洲际酒店管理集团7三隆中天酒店和平北大街准42004237278/8世纪国

32、际酒店中华路准42006312268/序号项目名称位置星级标准开业时间客房数量(套)管理公司备注1富丽华大酒店中华路5(产权式酒店)2007-10450大连富丽华(沈阳)大酒店管理有限公司售价12000元/平米2里兹卡尔顿酒店民主路52008N/AN/A建筑面积15000平方米3黄金广场南宁北街5N/AN/AN/A项目目前烂尾4万达广场II酒店太原南街5N/AN/AN/AN/A5沃达广场酒店太原北街5N/AN/AN/A2008年完工28层综合物业商业、酒店和写字楼表5. 8：区域现有高档酒店供应表5. 9：区域未来新增高档酒店供应5.0 酒店市场 - 17 -5.2.2价钱与需求5.0 酒店市

33、场目前区域内五星级酒店客房价钱为550元/天，四星级含准四酒店价钱范围在260-400元之间，根本可以代表全市酒店市场的价钱；商贸酒店和沈阳假日酒店客房价钱均为400元/天，缘由在于这两家酒店从硬件规范上均接近五星级规范又为国际知名酒店管理公司管理；其他四星级酒店虽然拥有处在太原街商圈的地理优势，但是或者由于设备老久硬件设备较差或者由于没有国际专业管理团队管理，效力质量等不过硬，价钱偏低。区域内酒店入住情况普通，洲际酒店由于为区域内独一的一家五星级酒店顶级酒店市场暂时竞争不猛烈且采用了知名国际酒店管理集团管理，故入住率相对较高。商贸酒店、沈阳假日酒店在沈阳四星级酒店中口碑很好，酒店软硬件设备都

34、相对更让客人称心，年均入住率在60%以上。新世界酒店开业时间较长，硬件设备有缺陷如部分房型不规整、房间面积较小等，虽然由万豪酒店管理集团管理，入住情况仍不理想。区域酒店的需求主要集中在商务出差、会议带来的客人，也有部分婚庆、寿宴等宴会带来的需求，相对而言，旅游需求较少。在客人构成比例上，70%以上为国内客人，外国客人多来自日本、韩国以及欧美等各国。项目名称位置星级标准间协议价(元)入住率入住客人特征洲际酒店南京北街555076%国内外客人比例为7：3，国外客人多来自韩国、日本、美国；大部分为商务出差、会议,也有一部分为长租户，多为外企的管理者新世界酒店 南京南街430049%商务出差占50%，

35、会议、宴会客人占20%，其他占30%商贸饭店中华路440060%国内外客人比例为8：2，国外客人多来自韩国、日本及欧美等国家；商务会议、商务出差和其他(如婚宴、寿宴等)需求的比例为6：3：1金都饭店 太原南街430046%以商务、会议客人为主沈阳七宝山饭店十一纬路427845%以商务散客为住，少有一部分旅行团沈阳假日酒店南京北街440065%70%为商务、会议客人，也有一部分长租户三隆中天酒店和平北大街准4278N/AN/A世纪国际酒店中华路准4268N/A多为商务散客，也有部分为经停沈阳的游客表5. 10：区域现有高档酒店入住情况 - 18 -5.3 酒店市场结论5.0 酒店市场沈阳高档酒店

36、市场构成较晚，九十年代末开场加速开展，目前共有五星级含准五星级酒店6家，四星级酒店15家。目前沈阳高档酒店主要分布在和平、沈河和皇姑区，四星级集中在城市中部和北部，而五星级那么几乎都集中在城市南部，分布不平衡，缺乏互补搭配。沈阳五星级酒店的平均入住率为60，个体表现差别非常大，由国际酒店管理公司管理且处于商业、商务中心区的酒店占明显优势。虽然沈阳四星级酒店的入住率近年呈下降趋势，但国际专业酒店集团管理的酒店入住率平稳，且明显高于其它酒店。沈阳五星级酒店规范间平均协议价钱为518元/天， 四星级酒店规范间平均协议价钱为320元/天，总体程度与兴隆地域城市相比偏低。酒店未来供应量大，主要集中在和平

37、、沈河两个区。到2021年，沈阳高档酒店客房总数将到达目前历史存量的2倍以上。区域高档酒店目前四级酒店比较集中，只需一家五星级酒店，但是由区域未来高档酒店供应来看，五星级酒店的竞争将越来越猛烈。目前针对沈阳市酒店业开展的现状以及迎合未来展会和奥运的需求，沈阳政府采取三大措施促进酒店业开展：1、鼓励兴建酒店物业；2、对现有未定星级的酒店进展检查定级；3、晋级现有的酒店物业，提升其档次程度。因此在区域内建立高档酒店有一定的开展前景，但一定要注重酒店的品牌质量。 虽然目前沈阳四、五星级酒店有一定的供应量，但是部分酒店非国际知名酒店管理公司管理，影响了酒店档次；那些由国际酒店管理公司管理的酒店又由于开

38、业时间较早，出现各种设备设备老化的景象，所以沈阳市对高档酒店仍有需求。又由于未来供应的高档酒店规划全为五星级且供应量宏大，尤其在本工程附近太原南、北街依然有两家未来五星级酒店的供应，所以可以预知未来五星级酒店的竞争要远远大于四星级酒店。综上，沈阳未来高档酒店中四星级酒店的竞争压力相对小于五星级酒店。 - 19 -附件： 案例分析酒店根本信息 酒 店 名 称：沈阳洲际酒店 酒 店 档 次：挂牌五星级酒店 地 理 位 置：和平区南京街208号 距沈阳仙机场22公里，30分钟车程 所 属 商 圈：太原街 开 业 时 间：2001年4月 管 理 公 司：洲际酒店集团 酒店规模设备: 24楼层 297套

39、客房 标 准 间 价 格: 报价 720元/天加15%效力费，含双早， 宽带上网50元/天 协议价-550元/天含双早，宽带上网50元/天 年 均 入 住 率：70% 入住客人特征：国内客人占70%，国外客人中以韩国、日本和欧美 客人为主沈阳洲际酒店根据以上对沈阳高档酒店整体以及区域市场的研讨，目前还未出现与本工程业态组合类似的综合工程作为本工程的直接竞争对手。在市场表现中，沈阳洲际酒店和商贸饭店分别是目前区域内甚至是沈阳市内五星、四星级酒店中入住率表现最好的工程，且在高档酒店中口碑很好。因此我们将对它们进展详细的分析，以到达给本工程自创的意义。 - 20 -酒店客房情况 客 房 类 型： 高

40、 级 间 ：面积:31平方米，楼层:4-19层，大床， 协议价: 560元/天，含单早，上网50元/天 豪 华 间 ：面积:43平方米，楼层:4-19层，双床/大床， 协议价: 620元/天，含单早，上网50元/天 行 政 间 ：面积:43平方米，楼层:20-24层，双床/大床， 协议价: 720元/天，含单早，上网50元/天 高级套房：面积:56-75平方米，楼层:4-19层，双床/大床， 协议价： 1100元/天，含单早，上网及市内通话免费 行政套房：面积:56-75平方米，楼层:20-24层，双床/大床， 协议价： 1100元/天，含单早，上网及市内通话免费 公寓套房：一室一厅 面积:5

41、6-75平方米，楼层:11-12层，双床/大床， 协议价： 1100元/天，含单早，上网及市内通话免费 两室一厅 面积:100-180平方米，楼层:11-12层，双床/大床， 协议价： 1400元/天，含双早，上网及市内通话免费 其 他 配 套： 餐厅：5个洲际咖啡厅、明日酒吧、麟德西餐厅、隆巴迪西餐厅、 日本京桥铁板烧餐厅 宴会及会议厅：6个 象牙厅最多可包容350人，净高3.6m 钻石厅最多可包容50人，净高2.4m 多功能厅最多可包容120人，净高2.4m 红、蓝、黄宝石厅最多共可包容90人，净高2.4m 停车位：150个 商务中心、哈特比健身俱乐部、高尔夫练习场、桑拿浴室、室内游 泳池

42、、美容美发室等休闲文娱场所 - 21 - - 22 -优势： 洲际集团是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团，拥有55年国际酒店管理阅历。其知名度高，效力质量有保 证，易得到大、中型企业以及外国客人认可。 酒店位于沈阳市中心南京街上，间隔机场30分钟车程，通达性好，可视性强。 奢华为酒店装修的整体风格。 与同一家管理公司管理的四星级酒店沈阳假日酒店比邻，不但酒店部分配套设备可以共用，更可使不同的住店客人根据 不同价位接受才干选择分别入住两酒店，选择性大灵敏性强。 20套公寓有两室一厅、一室一厅两种不同房型，内设厨房，选择性大，满足各种长租客户的不同需求。 公寓套房设在酒店的11-12层

43、，客户每人一张电梯卡，可直达公寓楼层，且长租客户相对固定，提高了住店客人的平安性。 是沈阳市五星级酒店中独一拥有室内网球场的酒店。优势： 酒店规范间高级间无双人间，一方面添加了部分客户的出差或出游本钱另一方面也减少了部分客户的选择范围。 酒店客房规范间高级间面积31，奢华间面积43，客房面积较小，室内摆设略显局促。 宴会厅和会议室普遍存在着层高较低的缺陷，易呵斥压制感。 宴会、会议厅数量少面积小，最大的象牙厅面积仅为275平方米最多包容人数仅为350人。酒店优优势分析 - 23 -商贸酒店酒店根本信息 酒 店 名 称：商贸酒店 酒 店 档 次：挂牌四星级酒店 地 理 位 置：和平区中华路68号 距沈阳仙机场22