房地产投资分析（第四版）第07章房地产投资项目风险分析

1、第七章 房地产投资项目风险分析房地产投资项目风险概述房地产投资风险的种类与控制方法房地产投资风险分析小结第一节 房地产投资项目风险概述一、风险的含义 风险有几种解释： 1、风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。 2、风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。 3.风险是指未来发生不利事件的概率或可能性。 所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）之差。 但投资人对意外损失的关切，要比对意外收益强烈得多，因此，人们研究风险时，侧重减少损失，主要从不利的方面考察风险，经常把风险看成是未来发生不利事

2、件的可能性。第一节 房地产投资项目风险概述 二、风险与不确定性的区别 决策情形可分为三种情形：确定性、风险和不确定性 。 在确定性情况下，只可能有一种结果，所作的决策仅依据于决策者对各种确定的选择项的偏好。 在不确定性情况下，各种可能结果的数目是不可知的，所有可能结果的概率是不可测的，有关其发生可能性的信息也不多。 从表面上看，风险与不确定性相似，但风险虽然也具有不确定性，却有一个特点，即它指的是各种可能结果发生的概率是已知的或可测的情形；换句话说，风险是“可测定的不确定性” 风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。第

3、一节 房地产投资项目风险概述 三、房地产投资风险 房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。 房地产投资对于投资者来讲具有一种诱惑力，风险利益会使人作出某种风险选择，并导致风险行为的发生; 在存在风险利益的同时又存在着风险损害，使之对投资者具有约束作用。 这两种力量的同时存在，必然要求投资者在决策过程中寻求一个平衡点，通过决策者的经验、知识、判断和选择来实现。 风险的大小往往与拟投资项目的规模、类型和复杂程度直接相关。 第一节 房地产投资项目风险概述 四、风险与回报 投资回报是指因承担某种风险进行投资而获得的收益。承担风险可以

4、获得回报，但风险与回报之间并不存在某种必然的、固定的关系，而是受很多不确定因素的制约，具有很大的随机性。 根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。 第一节 房地产投资项目风险概述 大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理性的投资，其特点是： 1）在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报； 2）而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险； 3）在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。 以上三种类型投资主体对风险回报之间关系的态度，也可用图示的方法进行说明（如图72所示）。 回报风险避险型普通型冒险型图7-2 不同类型投资者的风险曲

5、线第一节 房地产投资项目风险概述五、房地产投资风险的特征 1客观性：房地产投资的风险是客观存在的，它不 以个人意志为转移。 2多样性：纵向上，房地产投资是一项繁杂的系统工程；横向上，房地产投资涉及面广，风险表现多种多样。 3补偿性：由于房地产投资的风险较高，投资者一般会要求在收益中对所承担的风险进行补偿，也称为风险溢价或风险回报 。 4可测性：风险具有一定的不确定性，但这种不确定性并不是指对客观事物的全然无知。通过概率分析方法对可能发生的风险是可以主观预测和衡量的。 第二节房地产投资风险的种类与控制方法一、房地产投资风险的主要类型（一）自然风险与意外风险 自然风险是指由于人们对自然力失去控制或

6、自然本身发生异常所造成的损失。（二）财务风险 财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。（三）经营风险 经营风险是指由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。第二节房地产投资风险的种类与控制方法（四）市场风险 市场风险是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。包括购买力风险、变现风险。（五）政策风险 政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。（六）政治风险与社会风险 政治风险与社会风险是指由于政治、

7、经济因素变动，社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等方面原因造成的投资风险。第二节房地产投资风险的种类与控制方法二、房地产投资风险的规避和控制 风险规避和控制的主要方法有：（一）风险回避 本方法的要点是：在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目。 （二）风险预控 市场研究是风险预控的积极办法之一。对市场信息的研究越细致，对开发过程和经营成果的估计越准确，从而使风险在事先就得到很好的控制。 第二节房地产投资风险的种类与控制方法（三）风险组合 风险组合意味着通过多项目投资来分散风险。这种组合有不同项目类型的组合、不同地区项目的组合和不同时间项目的组合。（四）风险转移 风险转移是指

8、房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。 某些风险可以被转嫁掉，或者通过精明的投资管理降低到最小的程度，但风险的避免是有代价的，许多投资者有意地承担一些风险，因为这样做带来的预期收益可能会超过潜在的成本。 第三节 房地产投资风险分析一、风险分析的含义与作用 风险分析是根据各种变量的概率分布，来推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小。因此，风险分析有时也被称为概率分析。二、风险分析要解决的问题 1预期的收益率是多少？出现的可能性有多大？ 2相对于目标收益可融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能有多大？ 3相对于预期收益来说，收益的变动性和离散性如何？第三节 房地产投资风

9、险分析三、风险分析的步骤 1选择风险分析使用的投资项目的经济评价指标。 2列出需要进行风险分析的不确定性因素，此因素 应是所有因素中最为不确定的，同时将其余因素假设为是确定因素。 3分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值，且对每一个值确定其概率，列出概率分布表。 4根据概率分布，计算上述条件下该经济评价指标的期望值、标准方差、置信区间和置信概率等，由此来分析某一投资项目的风险大小和盈利的把握程度。第三节 房地产投资风险分析四、风险的测量与分析 （一）概率论基本知识回顾 1、概率 概率就是用来表示随机事件发生可能性大小的数值。概率分为主观概率和客观概率。 2

10、、概率分布 由各个随机变量与其相应的概率组成的数列称为概率分布；或者所有可能结果以及它们相关概率的排列，称为概率分布。 第三节 房地产投资风险分析 3、离散型分布和连续型分布 如果随机变量（例如投资收益率）只取有限个值，并且对应于这些值有确定的概率，则称随机变量是离散型分布，如果对每一种情况都赋予一个概率，并分别测定其收益率，则成为连续型分布。4、期望值 随机变量的各个取值，以相应的概率为权数的加权平均数，叫随机变量的预期值，也称数学期望或均值。第三节 房地产投资风险分析5、离散度测定 （1）方差 方差是各种可能结果同预期结果差的平方和的加权平均值，用代数式表示为： 第三节 房地产投资风险分析 （2）标准偏差 标准偏差也称标准差、均方差，是方差的平方根，它反映了随机变量与预期值的偏离程度，可用来表示投资风险的大小。 标准差越小，说明随机变量取值偏离其期望值的离散程度越小，项目风险就越小，反之则相反。 第三节 房地产投资风险分析 6、变异系数 它是标准偏差除以期望值得到的商，有时也叫标准差系数或风险度。 变异系数越大，表示风险程度越