房地产行业三季报综述：杠杆优化效率提升与结算毛利率下降

1、目录核心指标：杠杆优化、效率提升与节奏恢复 6资金流向：资金收支略有改善，经营性占比基本稳定 6运营效率：融资收敛回款提速，运营效率边际改善 7资本结构：杠杆质量加速优化，内生增长属性增强 8经营情况：销售竣工节奏恢复，开工进度有所提前 10传统框架：盈利能力下降，控杠杆成为重点 13盈利篇：业绩降幅收窄，关注毛利率下降与少数股东损益占比提升 13债务篇：降杠杆成效明显，未来结转留存将进一步化解债务负担 18现金流：经营现金流净额回正，投资节制筹资边际放缓 22图表目录图 1：2020Q3 末房地产板块“现金流入/现金流出”上升至 1.03 6图 2：2020Q3 末重点房企“现金流入/现金流

2、出”对比 6图 3：2020Q3 末房地产板块经营性现金流入占比与年中基本持平 7图 4：2020Q3 末重点房企经营性现金流入占比情况 7图 5：2020Q3 末房地产板块经营性现金流出占比与年中基本持平 7图 6：2020Q3 末重点房企经营性现金流出占比情况 7图 7：2020Q3 末房地产板块“并表回款/有息负债”回升至 0.84 8图 8：2020Q3 末重点房企“并表回款/有息负债”对比 8图 9：2020Q3 末房地产板块“并表回款/投入资本”上升至 0.49 8图 10：2020Q3 末重点房企“并表回款/投入资本”对比 8图 11：2020Q3 末房地产板块权益杠杆上升至 1

3、.51 9图 12：2020Q3 末重点房企权益杠杆对比 9图 13：2020Q3 末房地产板块有息杠杆下降至 2.42 9图 14：2020Q3 末重点房企有息杠杆对比 9图 15：2020Q3 末房地产板块无息杠杆增加至 2.06 9图 16：2020Q3 末重点房企无息杠杆对比 9图 17：2020Q3 末房地产板块综合杠杆对比 10图 18：2020Q3 末重点房企综合杠杆对比 10图 19：2020Q3 商品房销售额当季同比达 20% 10图 20：2020Q3 重点房企销售金额增速对比 10图 21：2020Q1-3 重点房企并表回款/销售金额均值同比略有下降 11图 22：202

4、0Q1-3 重点房企并表回款/销售金额对比 11图 23：2020Q3 商品竣工面积当季同比为-14% 11图 24：2020Q3 重点房企竣工增速对比 11图 25：2020Q3 末商品房开工面积/销售面积有所下降 11图 26：2020Q1-3 重点房企开工面积/销售面积对比 11图 27：2020Q1-3 重点房企开工进度有所提前 12图 28：2020Q1-3 重点房企竣工进度基本持平 12图 29：2020Q1-3 重点房企营收同比增长 9.8%（亿元） 13图 30：2020Q1-3 房地产板块营收同比增长 6.5%（亿元） 13图 31：2020Q1-3 重点房企销售毛利率降至

5、26.5% 14图 32：2020Q1-3 房地产板块销售毛利率降至 26.9% 14图 33：2020Q1-3 重点房企税金及附加占营收比例为 5.6% 14图 34：2020Q1-3 房地产板块税金及附加占营收比例为 5.5% 14图 35：2020Q1-3 重点房企期间费用率同降 0.5pct 14图 36：2020Q1-3 房地产板块期间费用率同降 0.2pct 14图 37：2020Q1-3 重点房企投资净收益占利润总额比例为 10.9% 15图 38：2020Q1-3 房地产板块投资净收益占利润总额比例为 15.7% 15图 39：2020Q1-3 重点房企公允价值变动净收益占利润

6、总额的 1.8% 15图 40：2020Q1-3 房地产板块公允价值变动净收益占利润总额的 2.0% 15图 41：2020Q1-3 重点房企减值损失占利润总额比例为 2.0% 15图 42：2020Q1-3 房地产板块减值损失占利润总额比例为 1.0% 15图 43：2020Q1-3 重点房企净利润同比下降 5.6% 16图 44：2020Q1-3 房地产板块净利润同比下降 8.7% 16图 45：2020Q1-3 重点房企净利润率同降 1.6pct 至 10.1% 16图 46：2020Q1-3 房地产板块净利润率同降 1.7pct 至 9.8% 16图 47：2020Q1-3 重点房企少

7、数股东权益与损益占比剪刀差边际收窄 16图 48：2020Q1-3 房地产板块少数股东权益与损益占比剪刀差收窄 16图 49：2020Q1-3 重点房企扣非后归母净利润同比下降 7.7% 17图 50：2020Q1-3 房地产板块扣非后归母净利润同比下降 10.3% 17图 51：2020Q1-3 重点房企平均ROE 同降 2.6pct 至 8.8% 17图 52：2020Q1-3 房地产板块平均ROE 同降 1.8pct 至 6.7% 17图 53：2020Q1-3 重点房企归母净利率同降 1.5pct 至 7.4% 17图 54：2020Q1-3 房地产板块归母净利率同降 1.6pct 至

8、 7.5% 17图 55：2020Q1-3 重点房企总资产周转率为 0.13 18图 56：2020Q1-3 房地产板块总资产周转率为 0.13 18图 57：2020Q1-3 重点房企权益乘数为 8.92 18图 58：2020Q1-3 房地产板块权益乘数为 6.98 18图 59：2020Q3 末重点房企有息负债/总权益比值为 1.43 19图 60：2020Q3 末房地产板块有息负债/总权益比值为 1.37 19图 61：2020Q3 末重点房企有息负债/总权益比值同比有所下降 19图 62：2020Q3 末房地产板块有息负债/总权益比值同比有所下降 19图 63：2020Q3 末重点房

9、企短债占比为 33.3% 19图 64：2020Q3 末房地产板块短债占比为 34.5% 19图 65：2020Q3 末重点房企剔除预收的权益乘数为 3.76 20 HYPERLINK l _TOC_250024 图 66：2020Q3 末房地产板块剔除预收的权益乘数为 3.54 20 HYPERLINK l _TOC_250023 图 67：2020Q3 末重点房企剔除预收的权益乘数同比有所下降 20 HYPERLINK l _TOC_250022 图 68：2020Q3 末房地产板块剔除预收的权益乘数同比有所下降 20 HYPERLINK l _TOC_250021 图 69：2020Q3

10、 末重点房企净负债率为 90.8% 20 HYPERLINK l _TOC_250020 图 70：2020Q3 末房地产板块净负债率为 88.8% 20图 71：2020Q3 末重点房企净负债率同比有所下降 21图 72：2020Q3 末房地产板块净负债率同比有所下降 21 HYPERLINK l _TOC_250019 图 73：2020Q3 末重点房企现金/短债为 109.9% 21 HYPERLINK l _TOC_250018 图 74：2020Q3 末房地产板块现金/短债为 101.7% 21 HYPERLINK l _TOC_250017 图 75：2020Q3 末重点房企速动比

11、率为 87.6% 21 HYPERLINK l _TOC_250016 图 76：2020Q3 末房地产板块速动比率为 84.6% 21 HYPERLINK l _TOC_250015 图 77：2020Q3 末重点房企预收/滚动年化营收=1.44X 22 HYPERLINK l _TOC_250014 图 78：2020Q3 末房地产板块预收/滚动年化营收=1.31X 22 HYPERLINK l _TOC_250013 图 79：2020Q1-3 重点房企销售回款同比下降 1.7% 22 HYPERLINK l _TOC_250012 图 80：2020Q1-3 房地产板块销售回款同比下降

12、 0.1% 22 HYPERLINK l _TOC_250011 图 81：2020Q1-3 重点房企经营活动现金流净额已经回正 23 HYPERLINK l _TOC_250010 图 82：2020Q1-3 房地产板块经营活动现金流净额已经回正 23 HYPERLINK l _TOC_250009 图 83：疫情对重点房企经营活动现金流净额影响逐渐消退 23 HYPERLINK l _TOC_250008 图 84：疫情对房地产板块经营活动现金流净额影响逐渐消退 23 HYPERLINK l _TOC_250007 图 85：2020Q1-3 重点房企近年投资活动整体较为节制 23 HYP

13、ERLINK l _TOC_250006 图 86：2020Q1-3 房地产板块近年投资活动整体较为节制 23 HYPERLINK l _TOC_250005 图 87：2020Q1-3 重点房企投资活动现金流净额较节制 24 HYPERLINK l _TOC_250004 图 88：2020Q1-3 房地产板块投资活动现金流净额较节制 24 HYPERLINK l _TOC_250003 图 89：2020Q1-3 重点房企筹资活动现金流净额边际有所改善 24 HYPERLINK l _TOC_250002 图 90：2020Q1-3 房地产板块筹资活动现金流净额边际有所改善 24 HYPE

14、RLINK l _TOC_250001 图 91：2020Q1-3 重点房企筹资活动现金流净额同比有所改善 24 HYPERLINK l _TOC_250000 图 92：2020Q1-3 房地产板块筹资活动现金流净额同比有所改善 24核心指标：杠杆优化、效率提升与节奏恢复为观测行业变化趋势和公司发展情况，我们采用房地产板块和20 家A股重点房企数据，从资金流向、运营效率、资本结构、经营情况等维度构建多个指标进行观测。主要结论包括以下几点：资金收支略有改善，经营性现金流入和流出占比基本保持稳定；积极推货加速回款叠加融资新规影响，单位有负债创造的回款和单位投入资本创造的回款出现边际回升；权益杠杆

15、和无息杠杆有所提升，有息杠杆有所下降，整体而言杠杆质量有所优化，需关注少数股东权益占比快速提升的潜在风险；经营角度，销售竣工节奏明显恢复，开工进度有所提前，而竣工进度基本持平，预计Q4 仍将加快竣工节奏。资金流向：资金收支略有改善，经营性占比基本稳定资金收支边际略有改善，经营性现金流入和流出占比基本保持稳定1。为对冲疫情负面影响，2020Q3 房企经营节奏明显加快，房地产板块现金流入和现金流出同比均大幅增长，且“现金流入/现金流出”上升至 1.03，板块资金链暂未体现压力。和 2020 年中期相比， 2020Q3 末经营性现金流入占比和流出占比边际上保持相对平稳，且 2018 年以来经营性现金

16、流入占比持续高于经营性现金流出占比，行业的内生经营特征愈发明显。在“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的主基调指引下，叠加融资新规的长期影响，房企的“内生”增长属性仍将逐步增强。图 1：2020Q3 末房地产板块“现金流入/现金流出”上升至 1.03图 2：2020Q3 末重点房企“现金流入/现金流出”对比1.151.071.051.041.031.031.011.021.021.011.020.981.081.061.041.021.000.980.961.101.051.000.950.900.85201120122013201420152016201720182019华发

17、股份万科A大悦城世茂股份首开股份金融街 金地集团新城控股蓝光发展中南建设招商蛇口保利地产荣盛发展滨江集团华侨城A金科股份绿地控股阳光城 华夏幸福泰禾集团0.802020H12020Q3房地产(长江)现金流入/现金流出2020Q3末现金流入/现金流出资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&1 注：资金流向部分的相关指标均采用近四个季度滚动值计算（年化处理）图 3：2020Q3 末房地产板块经营性现金流入占比与年中基本持平图 4：2020Q3 末重点房企经营性现金流入占比情况58%56%55%55%55% 55%53%52% 52%50%49%60%58%56%54%52%50%2011201

18、220132014201520162017201820192020H12020Q348%房地产(长江)经营性现金流入占比资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&图 5：2020Q3 末房地产板块经营性现金流出占比与年中基本持平图 6：2020Q3 末重点房企经营性现金流出占比情况58%55%53%53%53%52%52%53%53%51%64%63%80%60%56%52%48%60%40%20%20122013201420152016201720182019金地集团滨江集团绿地控股万科A保利地产金科股份首开股份荣盛发展新城控股蓝光发展阳光城 大悦城 招商蛇口中南建设华侨城A华夏幸福金融街

19、 世茂股份泰禾集团华发股份0%20112020H12020Q3房地产(长江)经营性现金流出占比2020Q3末经营性现金流出占比资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&运营效率：融资收敛回款提速，运营效率边际改善Q3 房企加速回款，有息负债增速有所收敛，驱动运营效率边际改善1。房地产板块单位有息负债创造的回款反映房地比、周转率、回款率等指标的综合变化，周期压力下 2017年下滑至 0.91，此后大体稳定在相对低位，虽然今年上半年在疫情影响下出现明显下滑，但随着Q3 销售明显改善，融资新规下房企有息负债增速也有所收敛，房地产板块“并表回款/有息负债”回升至 0.84，且 Q4 房企推盘力度依然

20、较大，预计全年下滑幅度或将进一步收窄。横向比较角度，新城控股、万科A、滨江集团等排名仍相对靠前。与之类似，2020Q3 末房地产板块单位投入资本（有息负债+所有者权益）创造的回款边际亦有提升；横向比较角度，新城控股、滨江集团、万科A 等公司排名仍相对靠前。1 注：有息负债和投入资本采用近五个季度末均值，销售回款采用近四个季度滚动值（年化处理）图 7：2020Q3 末房地产板块“并表回款/有息负债”回升至 0.84图 8：2020Q3 末重点房企“并表回款/有息负债”对比1.031.001.011.010.910.890.900.870.840.820.781.051.000.950.900.8

21、50.800.752.52.01.51.00.5201120122013201420152016201720182019新城控股万科A滨江集团绿地控股金科股份中南建设荣盛发展招商蛇口保利地产蓝光发展金地集团阳光城 华侨城A世茂股份大悦城 华发股份首开股份华夏幸福金融街 泰禾集团0.02020H12020Q3房地产(长江)并表回款/有息负债2020Q3末并表回款/有息负债资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&图 9：2020Q3 末房地产板块“并表回款/投入资本”上升至 0.49图 10：2020Q3 末重点房企“并表回款/投入资本”对比1.20.600.550.550.560.550.5

22、40.520.480.490.450.650.600.550.500.450.401.00.80.60.40.220122013201420152016201720182019新城控股绿地控股滨江集团中南建设万科A金科股份荣盛发展保利地产蓝光发展阳光城 招商蛇口华侨城A金地集团华发股份大悦城 首开股份华夏幸福世茂股份金融街 泰禾集团0.02020H12020Q3房地产(长江)并表回款/投入资本2020Q3末并表回款/投入资本资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&资本结构：杠杆质量加速优化，内生增长属性增强融资新规下杠杆质量加速优化，房企内生增长属性增强。2020Q3 末房地产板块权益杠杆

23、（总权益/母权益）持续攀升至 1.51，其中隐含的财务风险需要关注，横向对比角度，华发股份、招商蛇口、蓝光发展等公司权益杠杆较高；和 2020 年中期相比，有息杠杆（投入资本/总权益）下降，无息杠杆（总资产/投入资本）上升，前者表明融资新规下房企有息负债增长速度收敛，后者表明房企经营能力有边际改善，横向对比角度，华发股份、泰禾集团、华夏幸福等公司有息杠杆较高，新城控股、万科A、中南建设等公司无息杠杆较高；综合杠杆（总资产/母权益）持续提升至 7.45，主要是由于权益杠杆和无息杠杆有所提升，融资新规下杠杆质量正加速优化，内生增长属性有所增强。图 11：2020Q3 末房地产板块权益杠杆上升至 1

24、.51图 12：2020Q3 末重点房企权益杠杆对比1.481.511.441.341.301.221.211.241.161.171.203.51.61.51.41.31.21.11.03.02.52.01.5201120122013201420152016201720182019华发股份招商蛇口蓝光发展首开股份大悦城 阳光城 金科股份世茂股份泰禾集团华夏幸福新城控股绿地控股保利地产金地集团中南建设滨江集团万科A华侨城A荣盛发展金融街1.02020H12020Q3房地产(长江)权益杠杆2020Q3末权益杠杆资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&图 13：2020Q3 末房地产板块有息杠

25、杆下降至 2.42图 14：2020Q3 末重点房企有息杠杆对比4.02.622.592.50 2.512.462.392.422.332.252.092.122.82.62.42.22.03.53.02.52.01.5201120122013201420152016201720182019华发股份泰禾集团华夏幸福首开股份绿地控股金融街 阳光城 中南建设蓝光发展金科股份大悦城 滨江集团荣盛发展华侨城A保利地产金地集团新城控股万科A招商蛇口世茂股份1.02020H12020Q3房地产(长江)有息杠杆2020Q3末有息杠杆资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&图 15：2020Q3 末房地产

26、板块无息杠杆增加至 2.06图 16：2020Q3 末重点房企无息杠杆对比4.02.062.042.062.001.871.791.75 1.761.691.721.692.22.01.83.53.02.52.01.51.62011201220132014201520162017201820191.02020H12020Q3新城控股万科A中南建设滨江集团绿地控股荣盛发展金科股份阳光城 保利地产金地集团蓝光发展世茂股份泰禾集团招商蛇口华侨城A华发股份华夏幸福首开股份大悦城 金融街房地产(长江)无息杠杆2020Q3末无息杠杆资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&图 17：2020Q3 末房地

27、产板块综合杠杆对比图 18：2020Q3 末重点房企综合杠杆对比7.457.546.937.116.345.555.224.824.744.364.108242071612685402011201220132014201520162017201820192020H12020Q3华发股份阳光城 绿地控股蓝光发展中南建设新城控股首开股份金科股份泰禾集团华夏幸福大悦城 招商蛇口滨江集团万科A保利地产金地集团荣盛发展华侨城A世茂股份金融街4房地产(长江)综合杠杆2020Q3末综合杠杆资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&经营情况：销售竣工节奏恢复，开工进度有所提前Q3 销售竣工节奏恢复，开工进度

28、有所提前。2020Q3 行业销售节奏明显加快，商品房销售额当季同比达 20%，为完成全年销售目标和加速回款，房企积极推货加快去化，大部分重点房企 Q3 销售额金额增速均超过 20%，但 2020Q1-3“并表回款/全口径销售额”均值同比略有下降，销售含金量仍有一定压力；统计局数据显示商品房竣工面积当季同比下滑 14%，但从微观视角来看，重点房企 Q3 竣工同比大幅提升，合同约束下重点房企年初竣工目标仍有望达成，维持竣工趋势向上的判断；整体而言大部分重点公司 2020Q1-3 仍处于补库阶段，但行业角度供给侧边际收敛已出现，2020Q3 末商品房开工面积/销售面积有所下降，预计后续地产投资增速将

29、大概率边际趋缓；为保障销售、加速回款，房企纷纷加大推盘力度，推盘节奏有所前置，2020Q1-3 重点房企开工进度整体有所提前，而竣工进度基本持平，预计Q4 将加快竣工节奏。图 19：2020Q3 商品房销售额当季同比达 20%图 20：2020Q3 重点房企销售金额增速对比20%60%40%20%0%-20%-40%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%世茂股份华发股份保利地产金融街 金科股份招商蛇口绿地控股中南建设万科A金地集团荣盛发展蓝光发展阳光城 新城控股首开股份华夏幸福-80%2015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q4

30、2017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q3商品房销售额:当季同比2020Q3销售金额增速资料来源：国家统计局，&资料来源：公司公告，&图 21：2020Q1-3 重点房企并表回款/销售金额均值同比略有下降图 22：2020Q1-3 重点房企并表回款/销售金额对比80%100%80%60%40%20%0%70%60%50%40%30%20%10%20152016201720182019世茂股份荣盛发展金科股份万科A新城控股招商蛇口保利地产首开股份蓝光发展金融街

31、 中南建设华发股份阳光城金地集团0%2019Q1-32020Q1-3重点房企并表回款/销售金额均值2020Q1-3并表回款/全口径销售金额资料来源：Wind，公司公告，&资料来源：Wind，公司公告，&图 23：2020Q3 商品竣工面积当季同比为-14%图 24：2020Q3 重点房企竣工增速对比-14%40%20%0%-20%-40%700%600%500%400%300%200%100%华发股份世茂股份首开股份绿地控股保利地产金地集团蓝光发展万科A0%2015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q3201

32、7Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q3商品房竣工面积:当季同比2020Q3竣工面积增速资料来源：国家统计局，&资料来源：公司公告，&图 25：2020Q3 末商品房开工面积/销售面积有所下降图 26：2020Q1-3 重点房企开工面积/销售面积对比2.01.81.61.41.22011Q12011Q32012Q12012Q32013Q12013Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q3202

33、0Q12020Q31.03.53.02.52.01.51.00.5世茂股份华发股份首开股份保利地产绿地控股金地集团蓝光发展万科A0.0商品房开工面积(年化)/商品房销售面积(年化)2020Q1-3开工面积/销售面积资料来源：国家统计局，&资料来源：公司公告，&图 27：2020Q1-3 重点房企开工进度1有所提前图 28：2020Q1-3 重点房企竣工进度2基本持平100%80%60%40%20%80%60%40%20%万科A保利地产金地集团蓝光发展首开股份万科A保利地产金地集团蓝光发展首开股份0%0%2019Q1-3开工进度2020Q1-3开工进度2019Q1-3竣工进度2020Q1-3竣工

34、进度资料来源：公司公告，&资料来源：公司公告，&注：蓝光发展 2020 年计划开工面积为公告披露计划值，其他公司 2020 年计划开工面积根据公告披露计划值与 2019 年开工完成度确定，未披露计划开工面积的假设与 2019 年实际开工面积持平注：未披露 2020 年计划竣工面积的假设与 2019 年实际竣工面积持平传统框架：盈利能力下降，控杠杆成为重点为了便于观测头部房企与行业财务指标走势的异同，我们分别选用 20 家重点房企与房地产板块在盈利、债务与现金流三方面进行对比研究。盈利篇：业绩降幅收窄，关注毛利率下降与少数股东损益占比提升疫情影响逐渐消退，房企竣工交付恢复正常节奏，结算收入增幅扩

35、大；历史高价地逐渐 在报表体现，房企结算毛利率明显下降；扩规模时期房企合作拿地比例加大，报表体现 上即为少数股东权益占比持续提升，业绩逐渐结转下房企少数股东损益占比亦持续上行，房企扣非归母净利同比下滑。往后看，四季度通常为房企竣工结算高峰，重点房企营收 仍有望实现稳健增长，且盈利能力进一步下行空间边际趋缓，投资收益仍会有所贡献，预计全年盈利端增速仍将有一定改善。疫情影响逐渐消退，重点房企与板块营收增幅扩大，扣非后归母净利降幅收窄。2020Q1- 3 重点房企/板块营收分别同比增长 9.8%/6.5%（上半年分别同增 5.5%/2.7%），扣非归母净利分别同比下降 7.7%/10.3%（上半年分

36、别同降 17.0%/13.3%），主因开发结算毛利率下滑、少数股东损益占比提升等。2020Q1-3 房企毛利率与净利率均有不同程度下降，反映了此前年份高价项目在“房住不炒”（尤其是限价）背景下对盈利能力的拖累，前三季度重点房企/板块毛利率分别同比下降 4.0/4.3pct 至 26.5%/26.9%，净利润率同比下降 1.6/1.7pct 至 10.1%/9.8%，且节奏上看前三季度相关数据较年中再次下滑。前三季度重点房企/板块期间费用率小幅回落，尽管销售与结算的时间差有所干扰，但仍一定程度反映房企在销管费用管控方面进行的努力，而宏观流动性相对宽松也为融资成本下降提供了可能。此外需注意的是，近

37、年重点房企/板块少数股东权益与少数股东损益持续提升，或与近年房企合作拿地较多有关；三季度末重点房企与板块少数股东权益占比与损益占比之剪刀差较上年末边际收窄，预计未来房企少数股东损益占比仍将提升，一定程度影响归母业绩。杜邦分析显示，归母净利率大幅下滑叠加总资产周转率边际下降，对房企 ROE 形成明显压制，即使三季度末重点房企与板块权益乘数较上年末小幅提升，ROE 仍处于下滑态势。图 29：2020Q1-3 重点房企营收同比增长 9.8%（亿元）53.2%26.7%25.1% 25.7%8.5%9.8%25,00020,00015,00010,0005,0002015201620172018201

38、92020Q1-3060%50%40%30%20%10%0%图 30：2020Q1-3 房地产板块营收同比增长 6.5%（亿元）29.1%20.2%18.3%8.2%6.5%4.4%30,00025,00020,00015,00010,0005,000201520162017201820192020Q1-3035%30%25%20%15%10%5%0%重点房企营收同比资料来源：Wind，&房地产(长江)营收同比资料来源：Wind，&32%31.4%31%30.6%30.5%30%29.1%29%28.1%28%27%26.8%26.5%26%重点房企销售毛利率33%32%31%30%31.8%

39、31.1%31.2%29.4%29%28%27%26%28.1%27.3%26.9%房地产(长江)销售毛利率图 31：2020Q1-3 重点房企销售毛利率降至 26.5%图 32：2020Q1-3 房地产板块销售毛利率降至 26.9%201520162017201820192020Q1-32019Q1-3201520162017201820192020Q1-32019Q1-3资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&9.0%8.5%8.0%7.5%7.0%6.5%6.0%5.5%5.0%8.8%8.2%7.3%7.2%6.9%7.1%5.6%重点房企税金及附加/营收10%9%8%7%6%5%

40、4%3%8.7%8.0%7.0%7.1%7.2%7.1%5.5%房地产(长江)税金及附加/营收图 33：2020Q1-3 重点房企税金及附加占营收比例为 5.6%图 34：2020Q1-3 房地产板块税金及附加占营收比例为 5.5%201520162017201820192020Q1-32019Q1-3201520162017201820192020Q1-32019Q1-3资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&9.5%9.0%9.0%8.5%8.0%8.5%8.2%8.0%7.7%7.5%7.0%6.5%6.0%7.1%6.6%重点房企期间费用率11.0%10.5%10.0%10.5%1

41、0.7%9.9%9.8%9.6%9.5%9.0%8.5%8.0%7.5%9.0%8.3%房地产(长江)期间费用率图 35：2020Q1-3 重点房企期间费用率同降 0.5pct图 36：2020Q1-3 房地产板块期间费用率同降 0.2pct201520162017201820192020Q1-32019Q1-3201520162017201820192020Q1-32019Q1-3资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&图 37：2020Q1-3 重点房企投资净收益占利润总额比例为 10.9%16%图 38：2020Q1-3 房地产板块投资净收益占利润总额比例为 15.7%22%15%1

42、4%13%12%11%10%9%20158%10.9%14.0%14.9%12.014.1%21%20%19%18%17%16%15%201514%18.9%17.7%21.1%资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&6%5.3%5%4%3%2.5%2.1%1.8%2%1.7%1.7%2.2%1%0%重点房企公允价值变动净收益/利润总额6%5%5.1%4%3%2.7%2.8%2%2.3%1.7%2.2%2.0%1%0%房地产(长江)公允价值变动净收益/利润总额图 39：2020Q1-3 重点房企公允价值变动净收益占利润总额的 1.8%图 40：2020Q1-3 房地产板块公允价值变动净收益

43、占利润总额的 2.0%201520162017201820192020Q1-32019Q1-3201520162017201820192020Q1-32019Q1-3资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&7%6%5.8%5%4%3%2%1%0%4.8%5.2%3.1%3.0%2.0% 2.0%重点房企减值损失/利润总额12%9.6%10.2%10%8.4%8%6%4.0%4.6%4%2%1.6%1.0%0%房地产(长江)减值损失/利润总额图 41：2020Q1-3 重点房企减值损失占利润总额比例为 2.0%图 42：2020Q1-3 房地产板块减值损失占利润总额比例为 1.0%20152

44、0162017201820192020Q1-32019Q1-3201520162017201820192020Q1-32019Q1-3资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&图 43：2020Q1-3 重点房企净利润同比下降 5.6%34.5%29.6%30.8%22.0%20.2%-5.6%3,0002,5002,0001,5001,00050020152016201720182019040%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%图 44：2020Q1-3 房地产板块净利润同比下降 8.7%52.7%30.1%19.0%5.6%10.5%-8.7%3,5003,000

45、2,5002,0001,5001,00050020152016201720182019060%50%40%30%20%10%0%-10%-20%2020Q1-32020Q1-3重点房企净利润重点房企净利润同比房地产(长江)净利润房地产(长江)净利润同比资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&14%13.0%13%12.1%12.5%12%11.7%11%10.4%10.0%10.1%10%9%8%重点房企净利润率13%12.1%11.9%12%11.6%11.0%11%10.3%10%9.8%9.3%9%8%房地产(长江)净利润率图 45：2020Q1-3 重点房企净利润率同降 1.6pc

46、t 至 10.1%图 46：2020Q1-3 房地产板块净利润率同降 1.7pct 至 9.8%201520162017201820192020Q1-32019Q1-3201520162017201820192020Q1-32019Q1-3资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&41.1%38.4%33.1%29.7%25.5%23.9%26.4%22.9% 23.7%22.5%19.9%20.0%图 47：2020Q1-3 重点房企少数股东权益与损益占比剪刀差边际收窄图 48：2020Q1-3 房地产板块少数股东权益与损益占比剪刀差收窄45%40%35%30%35%30%25%22.0%

47、30.1%24.8%32.5%24.1%25%20%20%15%17.5%17.4%19.1%15.6%16.4%21.6%21.7%15%201520162017201820192020Q1-3重点房企少数股东权益占比重点房企少数股东损益占比201520162017201820192020Q1-3房地产(长江)少数股东权益占比房地产(长江)少数股东损益占比资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&图 49：2020Q1-3 重点房企扣非后归母净利润同比下降 7.7%图 50：2020Q1-3 房地产板块扣非后归母净利润同比下降 10.3%2,1001,8001,5001,200900600

48、300201520162017201820192020Q1-3040%33.9%32.5%27.8%18.9%14.9%-7.7%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%2,5002,0001,5001,000500080%66.7%30.4%17.2%16.6%-9.1%-10.3%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%20152016201720182019重点房企归母扣非净利润同比资料来源：Wind，&房地产(长江)归母扣非净利润同比2020Q1-3资料来源：Wind，&25%20.1%20%19.4%16.2%17.5%15.7%15%11.4

49、%10%8.8%5%0%重点房企ROE(平均)16%14%12%10%8%6%4%2%0%13.0%13.7%13.4%13.3%10.5%8.5%6.7%房地产(长江)ROE(平均)图 51：2020Q1-3 重点房企平均ROE 同降 2.6pct 至 8.8%图 52：2020Q1-3 房地产板块平均ROE 同降 1.8pct 至 6.7%201520162017201820192020Q1-32019Q1-3201520162017201820192020Q1-32019Q1-3资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&11.0%10.5%10.0%9.5%9.0%8.5%8.0%7.

50、5%7.0%9.7%9.9%9.6%8.9%8.0%8.0%7.4%重点房企归母净利率11.0%10.5%10.0%9.5%9.0%8.5%8.0%7.5%7.0%10.1%9.3%9.1%8.7%8.6%7.7%7.5%房地产(长江)归母净利率图 53：2020Q1-3 重点房企归母净利率同降 1.5pct 至 7.4%图 54：2020Q1-3 房地产板块归母净利率同降 1.6pct 至 7.5%201520162017201820192020Q1-32019Q1-3201520162017201820192020Q1-32019Q1-3资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&图 55

51、：2020Q1-3 重点房企总资产周转率为 0.13图 56：2020Q1-3 房地产板块总资产周转率为 0.13资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&9.59.08.58.928.638.868.07.57.06.56.08.237.246.096.41重点房企权益乘数7.57.06.986.56.696.256.06.275.55.665.225.04.944.5房地产(长江)权益乘数图 57：2020Q1-3 重点房企权益乘数为 8.92图 58：2020Q1-3 房地产板块权益乘数为 6.98201520162017201820192020Q1-32019Q1-320152016

52、2017201820192020Q1-32019Q1-3资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&债务篇：降杠杆成效明显，未来结转留存将进一步化解债务负担降杠杆成效明显，未来结转留存将进一步化解债务负担。重点房企/板块降杠杆成效明显，前三季度“有息负债/总权益”、净负债率、剔除预收的权益乘数等指标均同比出现较大 幅度下降；节奏上看，上半年部分房企在宏观流动性整体较为宽松背景下杠杆水平较上 年末温和提升，但三季度地产融资收紧下房企明显注重资金安全性，杠杆水平较年中有 所回落。债务结构方面，房企多积极调整债务久期，重点房企/板块三季度末短债占比均 较上年末有所回落；尽管现金短债比较上年末略有回落

53、，但重点房企仍可实现百分百覆 盖，相对而言资金安全仍有保障。重点房企“预收/滚动年化营收”达 1.44 倍，随着在 手项目逐渐竣工交付结转，公司盈利留存将带来净资产的持续提升，主流房企杠杆率有 望进一步下降，债务压力有望持续趋缓。图 59：2020Q3 末重点房企有息负债/总权益比值为 1.43图 60：2020Q3 末房地产板块有息负债/总权益比值为 1.371.531.511.461.431.601.551.501.451.401.351.30资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&图 61：2020Q3 末重点房企有息负债/总权益比值同比有所下降1.801.791.621.531.4

54、31.851.751.651.551.451.352016Q32017Q32018Q32019Q32020Q3重点房企有息负债/总权益资料来源：Wind，&图 62：2020Q3 末房地产板块有息负债/总权益比值同比有所下降1.631.591.501.451.371.701.651.601.551.501.451.401.352016Q32017Q32018Q32019Q32020Q3房地产(长江)有息负债/总权益资料来源：Wind，&图 63：2020Q3 末重点房企短债占比为 33.3%34.2%33.3%30.7%29.1%28.2%25.9%35%33%31%29%27%25%图 64

55、：2020Q3 末房地产板块短债占比为 34.5%36.3%34.5%33.7%32.4%30.9%26.6%39%36%33%30%27%23%201520162017201820192020Q3重点房企短债占比24%201520162017201820192020Q3房地产(长江)短债占比资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&图 65：2020Q3 末重点房企剔除预收的权益乘数为 3.764.073.953.753.763.633.524.24.03.83.63.4图 66：2020Q3 末房地产板块剔除预收的权益乘数为 3.543.693.593.563.543.373.383.8

56、3.73.63.53.43.33.2201520162017201820192020Q3重点房企剔除预收的权益乘数3.2201520162017201820192020Q3房地产(长江)剔除预收的权益乘数资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&图 67：2020Q3 末重点房企剔除预收的权益乘数同比有所下降4.043.913.873.763.474.1图 68：2020Q3 末房地产板块剔除预收的权益乘数同比有所下降3.74.03.93.83.73.63.53.63.53.43.33.23.253.523.633.613.543.42016Q32017Q32018Q32019Q32020Q

57、3重点房企剔除预收的权益乘数2016Q32017Q32018Q32019Q32020Q3房地产(长江)剔除预收的权益乘数资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&图 69：2020Q3 末重点房企净负债率为 90.8%100.5%98.7%96.1%90.9%90.8%83.6%104%101%98%95%92%89%86%83%80%201520162017201820192020Q3重点房企净负债率图 70：2020Q3 末房地产板块净负债率为 88.8%97.8%95.5%93.1%88.8%86.8%85.4%101%98%95%92%89%86%83%80%201520162017

58、201820192020Q3房地产(长江)净负债率资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&图 71：2020Q3 末重点房企净负债率同比有所下降图 72：2020Q3 末房地产板块净负债率同比有所下降125%120%115%110%105%100%95%90%85%116.6%117.5%106.6%90.2%90.8%2016Q32017Q32018Q32019Q32020Q3重点房企净负债率110%105%100%95%90%85%86.0%106.9%104.7%101.2%资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&图 73：2020Q3 末重点房企现金/短债为 109.9%152

59、.5%140.9%139.7%118.0%112.6%109.9%160%150%140%130%120%110%100%201520162017201820192020Q3重点房企现金/短债资料来源：Wind，&图 74：2020Q3 末房地产板块现金/短债为 101.7%148.4%122.0%118.7%103.0%101.7%98.1%160%150%140%130%120%110%100%90%80%201520162017201820192020Q3房地产(长江)现金/短债资料来源：Wind，&图 75：2020Q3 末重点房企速动比率为 87.6%100.1%98.4%96.7%

60、87.8%87.6%82.0%105%100%95%图 76：2020Q3 末房地产板块速动比率为 84.6%96.0%93.6%91.5%84.6%82.5%76.4%100%95%90%90%85%80%85%80%75%75%201520162017201820192020Q3重点房企(流资-存货)/(流债-预收)70%201520162017201820192020Q3房地产(长江)(流资-存货)/(流债-预收)资料来源：Wind，&资料来源：Wind，&图 77：2020Q3 末重点房企预收/滚动年化营收=1.44X1.391.341.290.970.911.51.41.31.44图