2022年无锡市物业服务收费管理规定

1、第PAGE30页共NUMPAGES30页2022年无锡市物业服务收费管理规定第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法、江苏省物业管理条例、江苏省物业服务收费管理办法等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。第二条本实施办法适用于市区范围内物业服务收费行为。第三条本实施办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费等。其中物业公

2、共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。第四条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定市区物业服务收费政策，负责区属权限以外的住宅前期物业公共服务费的审定，检查规范物业服务收费行为。各区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，负责本辖区内的，且注册在该区的物业服务企业管理的拆迁安置房物业公共服务费的审定，负责辖区内物业服务收费政策的贯彻执行和监督检查。第五条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以及服务质量和收费标准相符的原则确定，并分别实行政府指导价和市场调节价。普

3、通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的车辆停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。非普通住宅物业服务收费实行市场调节价。非普通住宅的认定，由其住宅建设单位在选聘物业服务企业前，报物业管理行政主管部门会相关部门认定，并报价格主管部门备案。非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业依据实际成本费用制定。与业主、物业使用人在物业服务合同中约定。实行

4、政府指导价的住宅前期物业公共服务收费，实行等级服务、等级收费。等级服务标准由市物业管理行政主管部门制定;等级收费标准由市价格主管部门制定。市区普通住宅前期物业等级服务标准、等级收费标准按七级设置，具体标准详见附件一、附件二。第六条价格主管部门会同物业管理行政主管部门每三年内对市区物业等级服务标准以及相应的等级收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整。前期物业服务期间，变换物业服务企业的，物业公共服务收费应按规定程序重新备案或审批。改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。第七条在业主、业主大会选聘物业服务企业前，实行政府指导价的住宅物业建设单位应当在价格主管部

5、门公布的等级服务收费标准范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，实行政府指导价的住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府制定的等级服务收费标准调整的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积过半数以

6、上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府等级服务收费标准范围内实施调整并约定执行。实行政府指导价的住宅前期物业服务收费，由开发建设单位采取协议方式选聘物业服务的，物业公共服务费标准由被选聘的物业服务企业在房屋预销售四十五个工作日前，根据物业特点、服务要求、服务内容，拟定物业服务等级和相应的物业服务收费标准，报价格主管部门审批。实行政府指导价的住宅前期物业服务收费由开发建设单位通过招投标方式确定物业服务的，开发建设单位应参照市场同类物业公共服务标准，在政府等级服务收费标准范围内进行招投标。中标的物业服务企业，应在中标后、房屋预销售二十个工作日前，将中标的物业服务等级和相应的

7、物业服务收费标准报价格主管部门备案。物业服务企业报备报批实行政府指导价的住宅前期物业服务收费标准，应向价格主管部门提供以下书面材料：(一)、前期物业服务收费备案或审批申请;(二)、物业服务企业营业执照、资质证书、组织机构代码证书;(三)、前期物业服务合同、住宅区规划许可证及附件、公建配套文件;(四)、住宅区前期物业服务成本费用测算材料;(五)、住宅区前期物业服务收费报备报批登记表(详见附件三);(六)、中标通知书、投标书原件或物业管理行政主管部门证明等有关资料。第八条物业管理区域内的物业公共服务费用由下列因素构成：(一)、管理服务人员工资、社会保险金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;(二

8、)、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;(三)、清洁卫生费用;(四)、绿化养护费用;(五)、秩序维护费用;(六)、办公费用;(七)、物业服务企业的固定资产折旧;(八)、物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;(九)、管理费分摊;(十)、经业主大会同意的其他费用;(十一)、法定税费;(十二)、合理利润。物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出和物业服务成本。第九条住宅区内的用水、用电、用气价格按省物价局规定标准执行。物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、水泵、消防设施、监控安防设施、公益性文体设施、公共照

9、明、道路、绿地、楼道、物业用房、设备用房等。第十条物业公共服务收费按照房屋所有权登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的，按房屋买卖(租赁)合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。第十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付日期的次月_日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的房屋，物业公共服务费用由建设单位按规定或约定标准支付。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务

10、费用，但预收的期限最长不得超过一年。合同另有约定的，从其约定。因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的_%交纳物业公共服务费，减免期限最长为_个月。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。第十二条车辆停放收费管理汽车停放费是指包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。租金是指车位所有人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。(一)、业主专有室内车库，免收汽车停放费;(二)、业主专有室内车位，物业服务企业可收取每月每车位_元的汽车停放费;(三

11、)、建设单位专有室内车位，委托物业服务企业管理的，建设单位可收取每月每车位_元的车位租金，物业服务企业可收取每月每车位_元的汽车停放费;(四)、人防工程室内车位，由物业服务企业按每月每车位_元收取车位租金。用于该人防工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。省有另行规定的，按省规定执行;(五)、业主共有室内车位，物业服务企业可按每月每车位_元收取汽车停放费;(六)、业主共有室外车位，由物业服务企业按每月每车位_元收取汽车停放费;(七)、住宅区室内机械式车位汽车停放费和租金标准，按相应汽车停放收费(租金)标准减半收取。物业服务企业可另外向车位使用人收取每月每车位_元的机械设备日常维修、保养、检测、

12、使用等运行维护费，业主大会成立后，运行维护费标准由物业服务企业和业主根据实际运行维护费用共同确定。(八)、与物业管理区域相关的汽车进入物业管理区域临时停放，在征得物业服务企业许可的情况下，按以下标准收取汽车停放费：以_小时为计费周期，_小时内免收;超过_小时部分按每小时(不足_小时按_小时)_元收取，最高不超过_元;超过_小时按上述标准重新计收。对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。占用业主在共有道路或者其他场地停放车辆的，应符合消防要求，确保住宅区道路畅通和不影响业

13、主正常活动的情况下，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当由业主大会授权的业主委员会依法决定车辆能否停放。同一物业管理区域内设有地面地下停车位的，应首先满足地下车位停放，物业服务企业根据本物业管理区域内汽车停放实际，拟调整室内、室外汽车停放收费(租金)标准的，在保证收费总额不变的前提下，可在业主大会成立后与业主委员会共同商定。住宅区车辆实行门禁卡管理的，物业服务企业应为业主车辆免费提供每车一张的门禁卡。业主大会成立前，业主共有场地汽车停放所得的收益，_%用于贴补物业服务费，_%纳入物业专项维修资金。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员决定、合同

14、约定使用。物业管理区域内对集中停放看管的摩托车及非机动车，停放服务收费标准为：自行车_元/辆、月;摩托车、电动车及其他类型的非机动车_元/辆、月。为方便车主，物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施，其设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊约定收取。第十三条特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取的费用。特约服务收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。第十四条代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。代办服务收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。第十五条电梯运行维护费，是指电梯使用过程中日常维

15、护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用。电梯运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。电梯到达起始层的住户，电梯运行维护费可以减免。单列电梯运行维护费的，其电梯运行过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用不得重复计入物业公共服务费和公共能耗费。第十六条公共能耗费，是指物业管理区域内，共用的水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。公共能耗费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。第十七条科技系统运行维护费，是指为住宅提供自动调节

16、室内温度、湿度、空气，模拟自然环境所产生的专用设备运行维护费用。科技系统运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。第十八条装修垃圾清运处置费，是指业主或使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后，由物业服务企业或专业清运单位，将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。装修垃圾清运处置费标准按装修房屋面积每平方米_元收取;在法律法规许可的范围内，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积另外加收建筑垃圾清运处置费，具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主约定收取。业主对普通住宅二次及以上装修，装修建筑垃圾清运处

17、置费按上述标准收取。非住宅、非普通住宅装修建筑垃圾清运费，由物业服务企业与业主协商确定。第十九条业主在装修时，物业服务企业向装修单位和装修业主收取的押金、保证金应符合规定，严禁以押金、保证金等形式变相收费。业主装修时，需使用电梯运送装修材料的，物业服务企业可向装修的业主一次性收取装修房屋面积每平方米_元的电梯使用费(装载层住户免收)。业主装修时，物业服务企业应积极配合，提供便捷的服务。住宅区内，装修材料的运送、搬运等服务由业主自行选择，物业服务企业不得强制指定、垄断服务。其费用由业主与提供服务者双方商定。装修人员进入住宅区装修，应办理装修人员出入证，出入证管理工本费每证_元。第二十条住宅区实行

18、门禁卡管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置每户_张门禁卡，门禁卡保质期为三年。因业主、物业使用人要求另需增加或因丢失、损坏等需补卡，可收取工本费。第二十一条物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取。第二十二条物业服务企业应加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。第二十三条物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容

19、、服务等级、服务标准、收费标准、收费依据、“12358”价格监督举报电话和物业服务受理电话等。接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。第二十四条机械车位运行维护费、电梯运行维护费、科技系统运行维护费、公共能耗费、车辆停放费，物业服务企业应单独列帐，独立核算，专款使用。按服务合同约定，每半年向业主或物业使用人公示收支情况，并向业主大会报告，接受业主委员会、业主、使用人、街道办事处(乡镇人民政府)、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。第二十五条物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理，增收节支。同一物业服务企业同时服务于多个物业区域的，服务成本

20、和收支应按物业服务项目分别核算。物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用承担，应在物业服务合同中约定。第二十六条业主、物业使用人未按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，依法追缴。物业所有权发生财产转移时，业主或者物业使用人应当与物业服务企业及时结清物业服务费用。第二十七条物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务、强制收费或只收费不服务。第二十八条价格主管部门应当对实行政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制

21、度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业行为的监管。物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对物业招投标价格行为及履行合同的监督和管理。第二十九条价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据中华人民共和国价格法、价格违法行为行政处罚规定、江苏省物业管理条例、江苏省物业服务收费管理办法等规定予以处罚：(一)、超出政府指导价收费标准的;(二)、不按照规定提供服务而收取费用的;(三)、采取分解收费项目、重复

22、收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;(四)、强制或变相强制服务并收费的;(五)、接受专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;(六)、不按规定实行明码标价的;(七)、不按法定公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;(八)、不按规定将各类物业费用分项建帐、核算、分摊、使用的;(九)、其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。第三十条价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照中华人民共和国价格法、江苏省物业管理条例、江苏省物业服务收费管理办法和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门、物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责

23、任。第三十一条其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。第三十二条江阴市、宜兴市可根据当地实际，参照本办法制定实施细则，并报无锡市物价局、无锡市住保和房产管理局备案。第三十三条本办法由无锡市物价局、无锡市住保和房产管理局在各自职责范围内负责解释。第三十四条本办法自_年_月_日起施行。此前规定与本办法不符的，以本办法为准。本办法未规定或未明确的，以上级规定为准。2022年无锡市物业服务收费管理规定（二）第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法、_物业管理条例、江苏省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际

24、，制定本条例。第二条本条例适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条市、县级市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，制定落实扶持政策，建立物业管理目标责任机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。街道办事处(镇人民政府)应当明确负责物业管理的部门和人员;对本辖区内物业管理工作进行指导、协助和监督;协调物业管理与社区管理、社区服务,建设单位与前期物业服务企业,业主与物业服务企业等关

25、系;落实本辖区内旧住宅小区、拆迁安置房小区长效管理工作。社区居(村)民委员会应当协助、配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理相关工作。第四条市、县级市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。物业管理行政主管部门所属的物业管理机构应当根据职责，负责本辖区内物业管理活动的日常管理工作。市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，共同做好物业管理活动的有关监督管理工作。第五条市、县级市、区人民政府应当建立物业管理协调机制，协调解决物业管理重大问题。街道办事处(镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参与的联席会议制度，协调

26、处理物业管理重大事宜。第六条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，培训从业人员，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。第七条对在物业管理活动中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的单位和个人，市、县级市、区人民政府应当给予表彰、奖励。第二章业主大会、业主委员会和物业管理委员会第八条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域内建筑总面积百分之五十以上的;(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。第九条符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政

27、府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备组由业主、街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。筹备组中的业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生，推荐方式和办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并事先告知全体业主。第十条筹备组成员应当符合下列条件：(一)具有完全民事行为能力;(二)本人及其直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业报酬的行为;(四)无泄露或者非法使用业主资料

28、的行为。除前款规定条件外，筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约，交纳物业服务费用，个人信用记录良好，无犯罪记录。第十一条召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导。业主代表参加业主大会的，应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。第十二条业主大会决定以下事项：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;(五)选聘和解聘物业服务企业;(六)筹集和使用专项维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分

29、的用途;(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;(十)法律法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的事项。业主大会决定前款第(六)项和第(七)规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款规定的其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十三条业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后，应当按照业主大会确定

30、的规则予以更换或者罢免：(一)本人、配偶及其直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;(二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;(三)未按照规定交纳物业服务费或者专项维修资金且未改正的;(四)违法出租房屋且未改正的;(五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;(六)有严重不良信用记录或者犯罪行为的;(七)业主大会议事规则约定的不得担任业主委员会委员的其他情形。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。第十四条街道办事处(镇人民政府)物业管理工作人员、首次业主大会筹备组成员、业主委员会

31、委员应当接受物业管理行政主管部门的培训，提高物业管理水平。第十五条业主委员会履行以下职责：(一)执行业主大会决定和决议;(二)召集业主大会会议、报告物业管理实施情况;(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(五)监督管理规约的实施;(六)督促业主交纳物业服务费以及其他相关费用;(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(九)业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会换届选举，应当在届满前三个月告知社区居(村)民委员会。街道办事处(镇人民政府)、社区

32、居(村)民委员会应当对换届改选工作进行指导。第十七条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(镇人民政府)协助移交，或者向人民法院提起诉讼。第十八条业主委员会可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行核查，也可以委托第三方进行审计;核查结果或者审计报告应当在物业管理区域内显著位置公示。第十九条有下列情形之一的住宅小区，可以成立物业管理委员会代

33、行业主大会或者业主委员会职责：(一)不具备成立业主大会条件的;(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能成立的;(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。第二十条物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立，成员可以由街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位、业主代表等组成。物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数，其中业

34、主成员应当不少于物业管理委员会人数的百分之五十，由街道办事处(镇人民政府)在业主代表中推荐产生。物业管理委员会的成员资格参照本条例第十三条执行。物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内显著位置公示。第二十一条物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见;决定作出后，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。物业管理委员会代行业主委员会职责的，应当按照规定履行职责。对于符合成立业主大会条件的，应当指导筹备工作，成立业主大会。能够选举产生业主委员会的，应当选举产生业主委员会。第二十二条物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级市、区物业管理行

35、政主管部门。县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对本辖区内物业管理委员会的指导和监督。第三章前期物业管理第二十三条建设单位在申请建设工程规划许可证前，应当征求物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。第二十四条新建物业项目明显分割成多个自然小区，并且配套设施设备、物业服务用房等各自独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域。已经投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求业主意见后确定物业管理区域，并予以公告。第二十五条新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企

36、业之前，前期物业管理由建设单位负责。第二十六条新建物业建设单位与依法选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，应当按照物业服务费用或者建筑物管理维护费用年度总额的一定比例，分别向物业管理行政主管部门缴存首期物业服务保证金，用于物业服务企业或者建设单位经督促后仍未履行前期物业管理职责，而影响业主正常生活的应急处置。前期物业服务保证金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管、及时返回的原则。前期物业服务保证金的具体管理办法由市物业管理行政主管部门制定。第二十七条新建物业在办理商品房预(销)售许可证前，建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门办理物业管理区域划分、前期物业服务合同、临时管理规约等

37、备案手续。物业管理区域划分方案经备案后不得擅自变更。第二十八条建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。第二十九条物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明，并在办理商品房预(销)售许可证之前予以确定。新建住宅物业管理区域内的物业服务用房，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置;新建用于销售的物业管理区域内物业均为非住宅的，建设单位应当按照地上地下总建筑面积千分之三的比例配置。物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。新建用于销售的物业管理区域内物业有住宅和非住宅的，住宅建筑面积占总建筑面积比例高于百分之五十

38、的，按照新建住宅的标准配置物业服务用房;住宅建筑面积比例低于百分之五十的，按照非住宅物业的标准配置物业服务用房。第三十条建设单位在办理商品房预(销)售许可证时，市、县级市物业管理行政主管部门应当对物业管理区域内的物业服务用房进行核查。建设单位在组织竣工验收时，应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。物业服务用房的用途不得擅自变更。第三十一条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备按照规定程序进行查验，查验后应当与建设单位签订承接查验协议，办理物业交接手续。物业服务企业应当在办理承接查验备案手续后，将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。物业承接查验的费用由建设单位和物业

39、服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的，由建设单位承担。第四章物业服务第三十二条从事物业服务的企业应当具有法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质等级范围内承接物业项目。物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的，应当持企业法人营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业行政主管部门备案。第三十三条物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理后应当按照规定报物业所在地的物业管理机构备案、建档。物业项目经理、管理专业人员、专业技术人员应当按照规定取得相应的职业资格证书或者技术职称证书。第三十四条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公

40、示并及时更新：(一)物业服务企业的资质证书，项目经理的基本情况、联系方式，物业服务投诉电话;(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;(三)电梯运行维护费、公共能耗费等分摊情况;(四)其他应当公示的信息。第三十五条物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务，遵守有关技术标准、专业技术规范，及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务。第三十六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则。普通住宅前

41、期物业服务收费实行政府指导价，非普通住宅和非住宅实行市场调节价。未经业主大会同意，物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整;前期物业合同约定的服务标准和收费标准未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，不得擅自调整。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准由双方另行约定。第三十七条业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉或者申请仲裁。业主转让或者出租

42、物业时，应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时，转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用;受让人应当在办理权属登记后三十日内，将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。第三十八条物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入，去除成本后，收益归全体业主所有。经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物

43、业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设经营性收益账户。经营性收益的管理应当接受业主委员会、社区居(村)民委员会的监督。经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务结束时，物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。第三十九条物业服务企业、业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定，建立健全规范的专项财务制度。第四十条物业服务企业退出物业管理区域，与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内

44、消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。第四十一条市、县级市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，制定物业服务企业和项目经理信用管理办法，对物业服务企业、项目经理实行动态管理，对物业服务情况进行定期检查。市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业、项目经理诚信信息收集、核查与汇总，建立行业诚信信息系统，并对物业服务公众满意度进行测评。街道办事处(镇人民政府)应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。第

45、四十二条物业服务企业有下列严重失信行为之一的，应当录入物业服务企业诚信信息系统，不得申报各类物业服务示范项目，不得在本市范围内承接物业服务项目，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：(一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;(二)出租、出借、转让资质证书的;(三)拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按照规定办理交接手续，造成物业管理状况混乱的。第四十三条物业项目经理有下列严重失信行为之一的,应当录入项目经理诚信信息系统，列为不合格项目经理，所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统：(一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施

46、设备用途的;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;(四)擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的;(五)因管理失职，造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;(六)损害业主或者公共利益，情节严重的;(七)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且又不整改的。第四十四条物业服务企业未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的，应当录入物业服务企业诚信信息系统。第四十五条业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为，经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

47、第四十六条物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查，并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。第五章物业的使用和维护第四十七条建设单位应当对所售物业承担质量保修责任，对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务，并依法承担相应的赔偿责任。第四十八条物业管理区域内的公建配套设施交付使用后，由接收单位进行维护保养。物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。第四十九条建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承

48、租车位、车库的，建设单位不得只售不租，不得单方面设定三年以上的租赁期限，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行，期满后可以优先续租。车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照比例划出可供租售的车位、车库，并在物业管理区域内显著位置公示;小区整体交付前，只能向每户业主出售一个车位、车库;小区整体交付后，在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下，剩余车位、车库可以按照规定出售。第五十条物业管理区域内禁止下列行为：(一)擅自改变物业规划用途;(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，将无防水要求的房间或者

49、阳台改为卫生间、厨房;(三)违反有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋;(四)违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观;(五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、转移共用设施设备;(六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;(七)制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风;(八)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;(九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;(十)擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆;(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;(十二)法律法规和管理规约禁止的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务企业、业

50、主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门处理;业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第五十一条市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督检查工作，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内下列相关违法行为。城市管理行政执法部门负责违法搭建、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等监督检查。建设行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任等监督检查。公安部门负责治安、消防、技防、养犬、车辆停

51、放、室内居民噪声等监督检查。市政公用行政主管部门负责供水、排水、功能照明、燃气等监督检查。特种设备安全监督管理部门负责电梯安全运行等监督检查。价格行政主管部门负责物业服务收费的监督检查。工商行政主管部门负责无照经营的监督检查。第五十二条建设单位在办理房屋所有权初始登记之前，应当先行将首期物业专项维修资金一次性交存至物业所在地的物业管理机构。公有住房售房单位在出售公有住房时，应当将首期物业专项维修资金一次性交存至物业所在地的物业管理机构。受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有，

52、纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。第五十三条物业专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用外，剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账，用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。第五十四条物业专项维修资金专项用于国家规定的保修

53、期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。下列费用不得从专项维修资金中列支:(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用;(二)依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用;(三)因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;(四)根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修养护费用;(五)新增、新建配套设施、设备所需的费用;(六)依法不得列支的其他费用。第五十五条物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示;使用资金超过一定金额的，应当接受具有相应资质的中介机构组织审价，审价结果应当公示。物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。第五十六条发生危及房屋安全情形需要动用专项维修资金，相关业主不能形成法定多数意见的，可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会或者相关业主中一方提出申请，经所在地的街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门、相关专业单位确认，物业管理机构初步查验，报市、县级市物业管理行政主管部门审核。申请人应当做好使