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1、案例分析作者：号：20065300093工作：云南优化不动产评估：650224案例分析一某商业用途土地使用权出让价值的评估【项目背景】石林彝族自治县人民驻昆办事处依法办理土地使用权出让手续，我公司受托对其抵押所涉及的土地使用权价值进行评估，为委托估价方依法进行办理出让手续提供土地使用权价格依据。估价对象位于官渡关上中心区，处于市土地级别及基准地价图上的商业四级范围内。该宗地东邻云南志远房地产开发、南临关上北路、西临路、北临二环南路。土地用途为商业用地， 用地面积 3034.5平方米（4.5518 亩），形状规则。所在区域较繁华，环境质量整体较优，交通条件良好，规划条件良好，总体来看，宗地自身条

2、件良好，对其价值有增值影响。根据委托估价方提供的资料及估价现场踏勘，估价对象建有建筑物，建筑面积 6069 平方米。该建筑物的耐用年限 60 年，已使用年限 7 年，框架结构，建筑容积率 2.0。根据估价对象国有土地使用证，委托估价划拔方式取得土地使用权，估价对象所属于国家，使用权属于石林彝族自治县人民驻昆办事处。至估价基准日，估价对象未设置抵押、担保等他项权利限制。【难点】1、出让价值的评估在适用法律规定、考虑、相关参数选择等方面与其他估价目的的估价不同。2、商业用地项目类型繁多，分析侧重点也不同。3、估价方法的选择上有难度，商业用地本应将收益还原法作为估价方法之一，但实际工作中，土地收益在

3、实际估价中很难从其房屋和土地共同产生的的收益中剥离。4、市场法交易案例的选择，的修正。5、基准地价期日修正系数的确定。6、估价结果的确定。【解决方法】1、除了委托方提供的相关资料外，评估必须多方面收集、核实资料的准确性，分析收集到的资料，确定该宗地用地性质、权属、出让方式，是否涉及抵押、租赁、司法纠纷等情况。2、分析影响商业用地的一般。在进行一般分析时，一是要重点分析城镇地理位置及与经济发展的关系；二是要重点分析数量与家庭规模、城市发展与公共设施建设、居民生活方式等；三是要重点分析城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通系统、物价水平、就业与居民收入、产业结构与商业服

4、务业的发展前景、此类市场状况等；四是要重点分析土地利用规划与、建筑规划与、房地产与政策等。通过对一般的分析，判断土地价格的涨跌发展趋势。在进行区域分析时，要重点分析区域在城的位置、交通条件、基础设施与公共服务设施状况、商业繁华程度等。在进行个别分析时应重点分析宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、土地权利状况及使用年限等。3、估价对象设定用途为商业用地，土地收益（贡献）在实际估价中很难从其所属的生产经营性企业总收益中准确剥离。并且在现实经济中，企业收益包

5、括土地收益可能很不稳定，其正常收益难以确定，因此收益还原法可操作性差，故不予采用。4、估价对象属于已建成并持续使用的商业用地，不属于具有开发潜力用地，不符合剩余法的使用范围，不宜采用剩余法。5、估价对象区域内有一些类似交易案例，因此，选用市场比较法进行评估。6、由于部门建立了较为完善的基准地价体系，估价对象在城区土地定级估价范围内，因此，可采用基准地价系数修进行评估。7、在基准地价系数修中，除了对区位条件、年期、期日、容积率等进行修正外，还应对土地开发程度、土地权利状况的差异进行修正。8、市场法收集到的为一年内的交易案例，但有的案例交易价格过于悬殊，只能凭估价师经验选取比较接近市场价格的案例，

6、同时案例和估价对象还是有一定差异，行业内修正幅度没有一个标准，均为估价师经验值。估通过实地勘察、认真分析收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合评估的评估目的，决定采用基准地价系数修和市场比较法评估估价对象的价格。经过试算，结果比较接近，均具有较高的准确性，根据评估方法的适宜性、程度、可操作性、参考估价对象所在区域地价水平，并结合估价师经验，决定采用市场比较法和基准地价系数修结果的算术平均值作为估价对象的最终估价结果。【启示】1、土地估价机构和土地估价处于中介的位置，必须遵循独立、客观、公正、合法的原则，评估出一个对双方来讲都比较公平客观的价格。2、实地踏勘一定要细致认真，资料收集尽量详实，以免到撰写的时候材料不全。3、在进行商业用地评估时，要结合商业用地的特点，重点分析与商业用地密切相关的的影响，然后依据影响的大小、强弱进行评估。充分说明相关参数的取值依据，并提供相关数据来源。4、在学习中，市场比较法是几种估价方法中较为简易的法，从理论是也是最有说服力的法。而在实际估价过程中，由于土地交易实例资源