资产荒与逆周期政策将推升板块配置价值

1、重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)股票简称股票代码货币收盘价报告日期评级（元/股）2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E万科 A000002.SZ人民币29.592019/12/03买入39.603.674.228.267.176.597.4919.9%18.5%保利地产600048.SH人民币16.192020/02/19买入20.902.232.617.276.207.607.8017.5%17.1%招商蛇口001979.SZ人民币17.342019/03/19买入29.802.292

2、.577.586.758.988.3321.0%19.1%新城控股601155.SH人民币32.102020/02/12买入47.875.136.876.254.6710.2011.6028.1%27.4%华夏幸福600340.SH人民币23.592019/10/20买入36.994.936.034.803.928.467.9729.0%26.2%金地集团600383.SH人民币14.302020/02/16买入14.162.222.596.445.523.973.7517.9%17.3%荣盛发展002146.SZ人民币8.562019/10/26买入13.522.252.473.803.47

3、2.741.5222.5%19.8%金科股份000656.SZ人民币7.532019/11/03买入7.971.001.207.566.2713.1111.8719.3%18.8%中南建设000961.SZ人民币8.302019/10/30买入10.781.131.937.374.304.414.1620.3%25.9%阳光城000671.SZ人民币8.012019/10/28买入8.890.991.298.136.199.934.9818.0%20.1%蓝光发展600466.SH人民币6.492019/10/26买入10.041.111.725.753.8211.0011.7822.6%25

4、.8%华发股份600325.SH人民币6.722019/10/29买入10.501.401.904.783.5418.2311.9120.0%21.3%新湖中宝600208.SH人民币3.152019/12/18买入5.200.360.458.646.9333.1332.678.4%9.5%中国国贸600007.SH人民币14.162019/11/19买入19.860.921.0415.3413.688.697.7411.8%11.7%金融街000402.SZ人民币6.942019/08/12买入10.311.291.475.394.7112.8110.6510.9%11.1%碧桂园02007

5、.HK港币10.322019/09/18买入16.031.912.244.854.153.302.8925.6%23.1%融创中国01918.HK港币42.502019/12/06买入55.305.356.657.145.748.354.9827.2%26.5%中国海外发展00688.HK港币26.152019/10/15买入32.904.114.635.715.074.764.3115.0%14.4%旭辉控股集团00884.HK港币5.952019/08/18买入6.160.911.135.984.793.702.8021.6%21.2%万科企业02202.HK港币30.002019/12/

6、03买入38.703.674.227.526.536.597.4919.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。目录索引 HYPERLINK l _TOC_250006 一、地产行业政策及基本面跟踪情况 6 HYPERLINK l _TOC_250005 （一）主要政策回顾 6 HYPERLINK l _TOC_250004

7、 （二）重点城市成交情况 10 HYPERLINK l _TOC_250003 （三）重点城市推盘及库存跟踪 14 HYPERLINK l _TOC_250002 （四）全国土地市场供给成交情况 16二、重点公司跟踪情 18 HYPERLINK l _TOC_250001 三、地产板块投资观点 20 HYPERLINK l _TOC_250000 四、风险提示 20图表索引图 1：本周主要政策一览（2020.02.23-2020.02.28） 9图 2：45 城新房周均及单周成交面积（万方） 11图 3：45 城市分线城市新房周成交环比增速（%） 11图 4：45 城新房月度成交同环比（%）

8、11图 5：45 城分线城市新房月度成交同比（%） 11图 6：45 城新房成交整体年同比（%） 11图 7：45 城新房成交分线城市年同比 11图 8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2020.02.23-2020.02.29） . 12图 9：14 城二手房周均及单周成交面积（万方） 13图 10：14 城分线城市二手房周成交环比增速 13图 11：14 城二手房成交月度同环比 13图 12：14 城分线城市二手房成交月同比 13图 13：14 城市二手房成交整体年同比 14图 14：14 城市分线二手房成交年同比 14图 15：13 城市商品房周度推盘 14图 16：13 城市商

9、品房月度推盘 14图 17：13 城市商品房推盘年同比趋势 15图 18：13 城市商品房月度批售比 15图 19：13 城市商品房库存与去化周期 15图 20：13 城市及分线城市商品房去化周期（周） 15图 21：13 城市商品房周度库存及去化周期 15图 22：11 城市住宅周度库存及去化周期 15图 23：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据 17图 24：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比 17图 25：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比 17图 26：全国 100 大中城市土地出让金年同比 17图 27：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年同比 1

10、7图 28：全国 100 大中城市楼面价和溢价率 18图 29：全国 100 大中城市分线城市溢价率 18图 30：A 股重点地产公司股价周变动幅度（2020.02.24-2020.02.28） 20图 31：H 股重点地产公司股价周变动幅度（2020.02.24-2020.02.28） 20表 1：疫情下的地产放松政策（2020.02.23-2020.02.28） 6表 2：疫情下的地产需求端放松政策（2020.02.23-2020.02.28） 9表 3：45 城市商品房成交面积汇总（2020.02.23-2020.02.29） 10表 4：14 城二手房成交面积汇总（2020.02.23

11、-2020.02.29） 12表 5：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2020.02.21-2020.02.27） 15表 6：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2020.02.21-2020.02.27） . 16表 7：房企每周拿地汇总（2020.02.22-2020.022.29） 18表 8：房企每周融资汇总（2020.02.22-2020.022.29） 18表 9：房企本周重点公司公告（2020.02.22-2020.02.29） 19一、地产行业政策及基本面跟踪情况（一）主要政策回顾2 月 29 日，湖北省新增确诊病例 423 例，大陆其他 30 省市自治区合计新增

12、4例，疫情的发展已经呈现了较为明显的湖北省与全国其他地区的分化。在这种情况下，“稳增长”的压力日益增大，政府开工复工的意愿和支持力度均有所加强。习近平总书记表示，要加大宏观政策调节力度，防止经济运行滑出合理区间。住建部表示，低风险地区要全面推动企业和工程项目开复工，中风险地区要分阶段、错时开复工，对近期拟开复工项目要加大支持力度。央行副行长刘国强表示中国政府拥有充足的政策空间稳定经济增长，未来将继续推进 LPR 改革，引导市场整体利率和贷款利率下行。银保监会首席风险官肖远企强调，地方可以在“房住不炒”大方向下，遵循“一城一策”的原则，根据城市具体情况安排房地产金融政策。地方层面，对房企进行定向

13、支持的省市数量明显增加，值得注意的是，除了常规的供给端政策支持以外，不少地方还出台了需求端的支持政策。厦门放松了人才限购政策，在厦门就业满 1 年、在厦门无房的本科以上人才，签订 3 年劳务合同，可在海沧区、集美区、同安区、翔安区购买一套住房（原需连续缴纳 3 年个税或社保），限购 2 年（与原政策相同）；南宁市重启二套房公积金贷款；驻马店下调首套房公积金首付比至 20%（原 30%）；此外，还有不少提取提供一部分的购房补贴或契税补贴，提高公积金贷款额度，加大人才支持力度等，疫情影响下的地方政策呈现了持续改善的趋势。省市政策类型内容2020/2/24习近平加大宏观政策调节力度，防止经济运行滑出

14、合理区间。2020/2/24财政部部长助理欧文汉要扩大地方政府专项债券发行规模，尽快形成有效的投资。2020/2/24浙商银行据 21 世纪经济报道，浙商银行各分支机构可根据当地监管情况，将非限购城市的首付比例从 30%下调至 20%。2020/2/25银保监会首席风险官肖远企房地产金融政策目前未调整，地方可以在“房住不炒”大方向下，遵循“一城一策”的原则，根据城市具体情况做安排。2020/2/25发改委社会司司长欧晓理湖北省、北京市以外区域，以县为单位，低风险地区全面恢复生产生活秩序。2020/2/26住建部（a）低风险地区要全面推动企业和工程项目开复工，中风险地区要分阶段、错时开复工；（b

15、）对近期拟开复工项目，鼓励实行告知承诺制，允许疫情解除后再补办有关手续；（c）推行工程担保，减少企业资金占用。2020/2/26镇江市市长张叶飞（a）全力支持房地产企业加快复工复产，帮助企业把失去的时间补回来，把失去的效益抢回来；（b）加快研究出台信贷展期续贷、延期缴纳费用、优化土地交易手续等政策措施缓。2020/2/23驻马店（a）降低预售门槛，放松预售资金监管；（b）宅地竞买保证金减至 40%（原 50%）；（c）增量信贷资金对房企适当倾斜；（d）首套房公积金贷款首付比下调至 20%（原 30%），贷款额度提高至 50 万元（原 45 万）；（e）中专以上购房补贴 150 元/平，农民工

16、100 元/平；（f）支持拆迁和棚改项目加快推进。2020/2/23南宁（a）家庭首套房面积 120 平以下，二套房 144 平米以下可申请公积金贷款（原禁止二套房贷款）；（b）二套房或二次公积金贷款首付比例 40%，利率上浮 10%，最高贷款额度为 50 万元。表 1：疫情下的地产放松政策（2020.02.23-2020.02.28）2020/2/23马鞍山首套房补贴延长 1 年（从 2011 年 8 月开始实施），90 平米以下首套房（含二手房）补贴房价 1%，本科以上购买90-144 平米的家庭唯一住房补贴 1.5%。2020/2/23三明（a）商品房项目投资 25%以上且地上形象进度

17、15%可申请预售；（b）有序放开线下销售；（c）允许延期缴纳土地出让金；（d）引导金融机构保持房地产领域信贷合理适度增长，到期还款困难的房企可申请延期。2020/2/23青岛（a）到期还款困难的企业可续贷或展期；（b）投资额达到 25%可申请预售（原按形象进度要求）；（c）提前 1 个节点发放预售重点监管资金；（d）房地产用地按 50%确定竞买保证金，按成交价的 20%缴纳定金，余款可分期缴付。2020/2/23黄山（a）放宽预售申请形象进度要求；（b）预售资金可提前拨付至合同用款单位，额度不高于已完成投资额。2020/2/23山东（a）允许延期或分期缴纳土地款；（b）允许延期开竣工。2020

18、/2/23开封允许延期动竣工。2020/2/23洛阳2 月 23 日后所有房企（含售楼处）可有序复工。2020/2/24宣城（a）降低预售形象进度要求；（b）可跨一个节点申请重点监管资金提前拨付；（c）保持房企信贷合理增长，对困难企业展期续贷，优先支持首套房按揭贷发放；（d）允许延期开竣工；（e）允许延期 3 个月缴纳税款。2020/2/24黑龙江（a）支持房企开发项目复工、售楼处复业；（b）降低 19 年取得土地开发权的楼盘预售标准；（b）监管资金返还额度提高 10%-20%；（c）加快网签备案，鼓励线上售房。2020/2/24江西低疫情风险地区，在 2 月底前实现房企开发项目、售楼部和中介

19、门店全面复工。2020/2/24衡阳（a）对资质二级以上，信用 AAA（且有三个或以上项目）、AAA、AA、A 级的企业已开工项目，预售资金监管比例分别下降为 25%、30%、35%、50%；（b）设立 4 个预售资金拨付节点；（c）金融机构保函可冲抵预售监管资金。2020/2/24石家庄由住建局验收合格后，允许售楼部和中介门店对外营业。2020/2/24平凉积极推动房地产开发项目安全有序复工。2020/2/25九江（a）房企开发项目应复尽复，有序开放售楼现场和门店；（b）降低商品房预售资金监管比例；（c）适当放松限价，引导房企采用促销手段促进商品房销售；（d）允许延期竣工；（e）降低竞买保证

20、金比例，允许延期或分期缴纳出让金；（f）税款可延期 3 个月缴纳，可申请房产税、城镇土地使用税减免；（g）保持房企信贷合理增长，对困难企业展期，有序发放个人住房贷款。2020/2/25海门（a）保持房企信贷合理增长，保障个人商贷有序发放；（b）投资额达到 25%可申请预售（原按形象进度要求）；（c）购买装修成品房按 2000 元/平米的装修标准计算的契税额度给予奖励；（d）可延期 3 个月缴纳税款，困难企业可申请房产税、城镇土地使用税减免；（e）允许延期开竣工；（f）允许延期缴纳土地出让金；（g）大力引导线上售房，帮助房企促成交易。2020/2/25三门峡（a）支持房企开发项目和售楼部全面复工

21、；（b）可延期 3 月缴纳税款，困难企业可申请减免房产税、城镇土地使用税，；（c）竞买保证金减至 20%，余款可分期缴纳；（d）容缺办理建设许可；（e）还款困难的房企可适当展期，个人公积金贷款应贷尽贷；（f）允许延期开竣工、交房。2020/2/25广西（a）有序推动住建行业复工复产；（b）加快商品房预售审批和网签备案，有序开放线下销售，鼓励线上销售。2020/2/25郑州有序恢复售楼部开放。2020/2/25杭州（a）开发企业和经纪机构经申报备案可自行复工；（b）积极推进商品房全流程网上销售。2020/2/25东莞（a）申请人和共同申请人公积金贷款额度可累加；（b）装配式住宅、特色人才、连续

22、5 年未提取公积金，贷款额度提高 20%；（c）贷款期限延长至 30 年（原仅限 90 平米以下一手房）；（d）允许商转公。2020/2/25杭州（a）在本硕博分别给予 1 万、3 万、5 万补贴的基础上，给予最多 6 年 1 万元/年的租房补贴；（b）2021 年底之前新建 5 万套人才专项租赁住房。2020/2/25绍兴（a）高校毕业生可先落户后就业；（b）本科、双一流本科、硕士、博士分别给予 3 万、10 万、15 万、35 万元房票补贴；（c）专科高职、本科、硕士和双一流本科、博士 3 年内分别给予 0.6 万/年、1 万/年、2 万/年、3 万/年安家补贴。2020/2/26钦州（a

23、）3、4、5 月购买新房，分别补贴契税的 100%、80%、50%，7-12 月购买首套新房，补贴 50%；（b）适当放宽新房售价备案范围；（c）预售资金监管额度下调至原标准 10%；（d）投资额达 25%可申请预售（原按形象进度）；（e）土地竞买保证金按 20%，余款可分期缴纳；（f）允许延期开竣工；（g）允许延期纳税，困难企业可申请房产税和城镇土地使用税减免；（h）加大房企信贷支持，对贷款合理延期、减费降息；（i）容缺办理建设许可。2020/2/26山西（a）低风险地区要全面复工复产；（b）投资额达 25%可申请预售；（c）可申请跨节点拨付预售监管资金；（d）允许延期开竣工和交付。2020

24、/2/26平阳（a）允许延期 3 个月缴纳税款，困难企业可申请房产税、城镇土地使用税困难减免；（b）保持房企信贷合理增长，对困难企业展期续贷；（c）提高预售监管资金申用比例；（d）放宽预售和竣工标准；（e）允许延期缴纳土地出让金，允许延期开竣工和交付；（f）有序放开线下“一对一”售房。2020/2/26德州房企开发项目、售楼处、房企中介经报备可复工复产。2020/2/26眉山房企开发项目、售楼处经报备可复工复产。2020/2/27抚州（a）20 年 3-6 月购买新建普通商品住宅补贴 150 元/平，购买商业用房全额补贴契税；（b）20 年 3-6 月公积金贷款额度提高至 60 万元（原 50

25、 万）；（c）房企开发项目应复尽复；（d）土地竞买保证金按 40%，余款可延期缴纳；（e）容缺办理建设许可；（f）放宽预售资金监管；（g）放宽预售标准；（h）允许延期竣工和交付；（i）增加开发项目的信贷额度，加大放款力度，还款困难房企可适当延期。2020/2/27陕西（a）中、低风险地区开发项目全面复工；（b）支持房企和中介有序恢复商品房正常销售；（c）降低预售标准；（d）放宽预售资金监管；（d）适当调整信贷政策，增加信贷渠道和额度，困难企业可展期续贷；（e）协助企业解决缴纳土地出让金的困难；（f）可延迟开竣工。2020/2/27南通（a）放宽预售资金监管；（b）放宽预售许可；（c）允许延期缴

26、纳出让金，允许延期开竣工；（c）允许困难房企延期3 个月缴税、申请减免房产税和城镇土地使用税；（d）加大公积金贷款发放规模，缩短放贷周期。2020/2/27聊城（a）提前 1 个节点发放预售监管资金；（b）有序开放现实“一对一”售房，鼓励线上售房；（c）允许延期开竣工。2020/2/27鹤壁（a）疫情轻微区域房企项目和售楼处尽快复工复产，较重区域有序复工复产；（b）放宽预售标准；（c）提前 1 个节点发放预售监管资金；（d）允许延期开竣工和交房；（e）保持房企信贷合理增长，鼓励下调房企利率，增加中长期贷款和信用贷款，到期还款困难可展期或续贷；（f）允许困难房企延期 3 个月缴税、申请减免房产税

27、、城镇土地使用税和增值税；（g）土地竞买保证金按 20%，余款可分期缴纳。2020/2/27安阳（a）支持房企开发项目、售楼处、中介复工复产；（b）允许困难房企延期 3 个月缴税、申请减免房产税、城镇土地使用税和增值税；（c）土地竞买保证金按 20%，余款可分期缴纳；（d）放宽预售形象进度要求；（e）放宽预售资金监管；（f）允许延期开竣工和交房。2020/2/27聊城（a）房企开发项目、售楼处、中介可有序复工；（b）防控期间禁止群体性活动。2020/2/27北海有序有力推进房企开发项目复工复产，争取 2 月全面复工。2020/2/28厦门在厦门就业满 1 年、在厦门无房的本科以上人才，签订 3

28、 年劳务合同，可在海沧区、集美区、同安区、翔安区购买一套住房（原需连续缴纳 3 年个税或社保），限购 2 年（与原政策相同）。2020/2/28石家庄（a）推进房企开发项目尽快复工，售楼处、中介有序开放“一对一”售房；（b）投资额达 25%可申请预售（原按形象进度要求）；（c）预售重点资金监管比例由 40%下调至 30%，可申请跨一个节点申请提前拨付；（e）合理顺延工期和交房期限。2020/2/28西宁（a）投资额达到 25%可申请预售；（b）可申请提前拨付预售监管资金；（c）允许预办理或分宗办理不动产登记手续；（d）允许延期缴纳土地出让金；（e）容缺办理建设许可；（f）允许延期开竣工和交付。

29、2020/2/28池州（a）允许延期缴纳土地出让金：（b）容缺办理建设许可。2020/2/28大同疫情期间，提前一个节点拨付预售监管资金。2020/2/28桂林房地产开发企业和售楼部于 2 月 29 日前全面复工。2020/2/28黑龙江房企售楼处和中介有序复业，不能搞一刀切、一停了之。2020/2/28衡水积极帮扶房企售楼处恢复销售。数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心表 2：疫情下的地产需求端放松政策（2020.02.23-2020.02.28）省市政策类型内容2020/2/23驻马店（a）首套房公积金贷款首付比下调至 20%（原 30%），贷款额度提高至 50 万元（原 45 万）；

30、（b）中专以上购房补贴 150 元/平，农民工 100 元/平。2020/2/23南宁（a）家庭首套房面积 120 平以下，二套房 144 平米以下可申请公积金贷款（原禁止二套房贷款）；（b）二套房或二次公积金贷款首付比例 40%，利率上浮 10%，最高贷款额度为 50 万元。2020/2/23马鞍山首套房补贴延长 1 年（从 2011 年 8 月开始实施），90 平米以下首套房（含二手房）补贴房价 1%，本科以上购买 90-144 平米的家庭唯一住房补贴 1.5%。2020/2/24浙商银行据 21 世纪经济报道，浙商银行各分支机构可根据当地监管情况，将非限购城市的首付比例从 30%下调至2

31、0%。2020/2/25海门购买装修成品房按 2000 元/平米的装修标准计算的契税额度给予奖励。2020/2/25东莞（a）申请人和共同申请人公积金贷款额度可累加；（b）装配式住宅、特色人才、连续 5 年未提取公积金，贷款额度提高 20%；（c）二手房贷款期限延长至 30 年（原 20 年）；（d）允许商转公。2020/2/25杭州（a）在本硕博分别给予 1 万、3 万、5 万补贴的基础上，给予最多 6 年 1 万元/年的租房补贴；（b）2021 年底之前新建 5 万套人才专项租赁住房。2020/2/25绍兴（a）高校毕业生可先落户后就业；（b）本科、双一流本科、硕士、博士分别给予 3 万、

32、10 万、15 万、35 万元房票补贴；（c）专科高职、本科、硕士和双一流本科、博士 3 年内分别给予 0.6 万/年、1 万/年、2 万/年、3 万/年安家补贴。2020/2/26钦州3、4、5 月购买新房，分别补贴契税的 100%、80%、50%，7-12 月购买首套新房，补贴 50%。2020/2/27抚州（a）20 年 3-6 月购买新建普通商品住宅补贴 150 元/平，购买商业用房全额补贴契税；（b）20 年 3-6 月公积金贷款额度提高至 60 万元（原 50 万）。2020/2/28厦门在厦门就业满 1 年、在厦门无房的本科以上人才，签订 3 年劳务合同，可在海沧区、集美区、同安

33、区、翔安区购买一套住房（原需连续缴纳 3 年个税或社保），限购 2 年（与原政策相同）。数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心02/2302/2302/2402/2402/2502/2502/2602/2802/28中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群：地方债3月或迎来一波发行高峰，预计全年 发行高峰将在上半年，2020年地方债发行 规模可能在3万亿元上下浙商银行:据21世纪经济报道，浙商银行各分支机构可根据当地监管情况，将非限购城市的首付比例从30%下调至20%央行副行长刘国强：中国政府拥有充足政策空间稳定经济增长，未来将继续推进LPR改革，引导市场整体利率和贷款利率下行银保监会首席风险

34、官肖远企：房地产金融政策目前未调整，地方可以在“房住不炒”大方向下，遵循“一城一策”的原则，根据城市具体情况做安排图1：本周主要政策一览（2020.02.23-2020.02.28）央行副行长刘国强：1.中国政府拥有充足的政策空间稳定经济增长；2.房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向 习近平：加大宏观政策调节力度，防止经济运行滑出合理区间 工行绍兴分行：据传，工行绍兴分行首套房最低首付比下调至 20% （ 原 30%），二套房首付比为30% 住建部：1.低风险地区要全面推动企业和工 程项目开复工，中风险地区要分 阶段、错时开复工；2.对近期拟开 复工项目，鼓励实行告知承诺制，允许疫情解除

35、后再补办有关手续； 3.推行工程担保，减少企业资金占 用 厦门市：在厦门就业满1年、在厦门无房的本科以上人才，签订3年劳务合同，可在海沧区、集美区、同安区、翔安区购买一套住房（原需连续缴纳3年个税或社保），限购2年（与原政策相同）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心（二）重点城市成交情况根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为2020年2月29日，下同）：本周，我们监测的45个城市商品房成交面积226.38万方，环比上升75.2%，同比下降58.8%。分线城市来看，四大一线城市本周商品房成交面积46.73万方，环比上升26.2%，同比下降47.1%，其

36、中，北京和上海成交面积环比分别上升120.0%和22.6%。本周，我们跟踪的13个二线样本城市成交面积94.23万方，环比上升47.0%，同比下降 61.0%，其中，杭州和福州成交面积环比分别上升191.8%和221.1%。三四线城市成交方面，我们跟踪的28个三四线样本城市成交面积85.42万方，环比上升204.0%，同比下降61.2%。月度来看，2020年2月45城新房成交环比下降76.2%，同比下降69.8%。分线来看，4大一线城市成交同比下降44.3%，13个二线城市、28个三四线城市成交同比分别下降70.9%、77.2%。全年累计情况来看，2020年全年，45城市整体成交同比下降 38

37、.9%，其中一线城市成交同比下降25.2%，二线城市同比下降43.0%，三四线城市同比下降38.9%。分线城市本周成交（万方）上周成交（万方）周环比周同比月同比20 周均（万方）19 周均（万方）周均同比一线（4 个）北京22.5210.24120.0%42.5%29.4%14.1619.45-27.2%上海9.167.4722.6%-76.8%-73.4%18.1934.53-47.3%广州9.649.363.0%-62.2%-59.7%11.2324.96-55.0%深圳5.409.95-45.7%-27.9%16.1%7.5110.25-26.8%一线合计46.7337.0126.2%-

38、47.1%-44.3%51.0989.19-42.7%二线（13 个）杭州8.803.02191.8%-40.4%-67.2%12.6520.46-38.2%南京9.6718.17-46.8%0.8%31.4%12.6918.32-30.7%苏州16.0510.1058.9%-10.6%-32.5%13.6323.68-42.4%厦门5.313.0375.2%11.5%-6.7%4.625.08-9.0%宁波2.170.11-78.6%-88.8%7.4014.84-50.1%福州9.142.85221.1%19.7%-31.2%4.626.79-32.0%青岛12.979.4537.3%-5

39、4.2%-56.6%15.4133.31-53.7%长春5.523.6451.8%-72.0%-80.4%8.7323.52-62.9%南宁9.350.06-64.9%-89.2%17.3530.10-42.4%温州6.530.60-70.1%-89.1%13.0023.56-44.8%济南7.475.3439.9%-58.9%-72.1%11.4024.59-53.6%长沙0.522.31-77.4%-98.8%-95.7%19.9644.15-54.8%合肥1.865.44-65.8%-89.5%-78.6%7.4215.55-52.3%二线合计94.2364.1047.0%-61.0%-

40、70.9%148.90283.96-47.6%表 3：45 城市商品房成交面积汇总（2020.02.23-2020.02.29）三四线（28 个）三四线合计85.4228.10204.0%-61.2%-77.2%108.84218.08-50.1%45 城合计226.38129.2275.2%-58.8%-69.8%308.82591.23-47.8%数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市图2：45城新房周均及单周成交面积（万方）图3：45城市分线城市新房周成交环比增速（%）80060040020002018201920W1-W920-W6 20

41、-W7 20-W8 20-W9200%103.6%208.09150%100%50%0%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%108.2%14.2%238.6%20-W420-W520-W620-W720-W820-W945城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）一线城市（4城） 二线城市（13城） 三四线城市（28城）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心图4：45城新房月度成交同环比（%）图5：45城分线城市新房月度成交同比（%）40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%-

42、69.8%-76.2%19.0919.1019.1119.1220.0120.02.01-40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%-44.3%-70.9%-77.2%19.0919.1019.1119.1220.0120.02.01-45城新房成交环比45城新房成交同比20.02.29一线城市二线城市三四线城市20.02.29数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心图6：45城新房成交整体年同比（%）图7：45城新房成交分线城市年同比-38.9%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%20

43、15201620172018201920.01.01-40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-25.2%-38.9%-43.0%2015201620172018201920.01.01-45城新房成交年同比20.02.29一线城市（4城）二线城市（13城）20.02.29三四线城市（28城）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心分区域成交看，环渤海（4城）、长三角（11城）和珠三角（7城）成交量分别为45.94、79.81和41.08万方，其中环渤海、长三角和珠三角地区环比上周分别上涨 61%、60%和

44、36%；中西部（3城）、海峡西岸城市群（5城）和沈长地区成交量分别为32.23、21.80和5.52万方，环比上周分别上涨699%、68%和52%。图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2020.02.23-2020.02.29）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的14个样本城市商品房口径的二手房成交面积为53.88万方，环比上升119.9%。分线城市来看，2个一线城市二手房成交面积22.00万方，环比上升64.5%，其中北京和深圳分别环比上升31.0%和135.1%。12个二三线样本城市整体成交面积为31.88万方，环

45、比上升 186.5%，其中苏州和扬州分别环比上升325.0%和516.0%。月度情况来看，2020年2月14城市二手房成交环比下降79.1%，同比下降67.3%。分线来看，一线城市环比下降67.6%，二三线城市环比下降84.4%。全年累计情况来 看，2020年全年，14城市整体成交同比下降30.1%，其中一线城市成交同比下降7.9%，二三线城市同比下降38.1%。分线城市本周成交（万方）上周成交（万方）周环比周同比月同比19 周均（万方）18 周均（万方）周均年同比一线（2 个）北京11.889.0731.0%-50.9%-47.9%14.9426.48-43.6%深圳10.124.31135

46、.1%18.0%-15.8%10.5913.41-21.0%表 4：14 城二手房成交面积汇总（2020.02.23-2020.02.29）一线合计22.0013.3764.5%-32.9%-39.9%25.5339.88-36.0%二线（12 个）杭州2.190.24-76.2%-88.9%4.9310.77-54.2%青岛3.802.4058.3%-43.9%-59.2%5.319.77-45.7%苏州7.851.85325.0%-67.4%-83.8%7.9021.99-64.1%厦门3.981.73129.8%-51.9%-69.0%5.158.86-41.9%无锡1.740.5223

47、4.8%-72.8%-85.1%4.4012.22-64.0%南宁0.000.07-100.0%-100.0%-95.5%2.476.44-61.7%东莞2.180.71206.5%-22.8%-61.4%3.207.07-54.7%扬州0.100.02516.0%-96.2%-98.3%1.123.41-67.2%岳阳0.440.3426.4%-24.0%-67.2%0.641.55-58.9%佛山6.132.34162.4%-38.2%-72.3%8.0515.53-48.2%金华2.150.00-0.9%-58.3%1.913.13-38.9%江门1.330.9146.6%-4.1%-4

48、6.2%0.852.05-58.4%二三线合计31.8811.13186.5%-58.7%-77.3%45.93102.80-55.3%14 城合计53.8824.50119.9%-51.0%-67.3%71.46142.68-49.9%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市图9：14城二手房周均及单周成交面积（万方）图10：14城分线城市二手房周成交环比增速1601401201008060402002018201920W1-14城二手房周均成交面积当周成交环比（%，右）W920-W6 20-W7 20-W8 20-W9180%50.65137.7%16

49、0%140%120%100%80%60%40%20%0%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%59.6%248.8%20-W420-W520-W620-W720-W820-W9一线城市（2城）二三线城市（12城）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心图11：14城二手房成交月度同环比图12：14城分线城市二手房成交月同比40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%19.0919.1019.1119.1220.0120.02.01-60%67.3%-79.1%40%20%0%-20

50、%-40%-60%-80%-100%-39.9%-77.3%19.0919.1019.1119.1220.0120.02.01-14城二手房成交环比14城二手房成交同比20.02.29一线城市二三线城市20.02.29数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心图13：14城市二手房成交整体年同比图14：14城市分线二手房成交年同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%-30.1%2015201620172018201920.01.01-100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-38.1%-7.9%201

51、5201620172018201920.01.01-14城二手房成交年同比20.02.29一线城市（2城）二三线城市（12城）20.02.29数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心（三）重点城市推盘及库存跟踪根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为2月29日，下同）：本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为53.33万方，环比下降28.5%，同比下降53.9%。月度数据来看，2020年2月份13城商品房推盘150.07万方，环比下降 78.8%，同比下降67.8%。全年累计来看，截至2020年2月29日，13

52、城市商品房推盘面积同比下降24.5%，涨幅较2019年全年下跌26.7个百分点。批售比方面，本周全国 13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）下降至1.23。库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量环比上周下降0.5%，其中一线城市商品房库存环比上周下降0.4%，二线城市商品房库存环比上周下降0.5%，三四线城市商品房库存环比上周下降0.4%。去化周期方面，13城市商品房去化周期上升至20.8个月，11个城市住宅去化周期上升至11.5个月。图15：13城市商品房周度推盘图16：13城市商品房月度推盘500400300200100019W49 19W5120W120W320W52

53、0W720W9推盘面积（万方）环比（%，右）300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%2,0001,8001,6001,4001,2001,0008006004002000100%50%0%-50%-100% 19M219M419M619M8 19M10 19M12 20.02.01-推盘面积（万方）环比（%，右）20.02.29 同比（%，右）同比（%，右）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心-24.5%图17：13城市商品房推盘年同比趋势图18：13城市商品房月度批售比30%20%10%0%-10%-20%-3

54、0%2,0001,5001,00050001.501.301.100.900.700.5019M219M519M819M11 20.02.01-2017201820192020.01.01-成交面积（万方）推盘面积（万方）20.02.29推盘面积年度同比2020.02.29批售比（移动平均3个月，右）批售比（单月，右）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图19：13城市商品房库存与去化周期图20：13城市及分线城市商品房去化周期（周）20.80200002518000160002014000120001510000800010600040005200

55、00016W1 16W29 17W5 17W33 18W9 18W37 19W13 19W41库存面积（万方）去化周期（月，右轴）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心28231813814W2815W2616W2317W2118W1919W17全国13城市商品房去化周期4个一线城市商品房去化周期6个二线城市商品房去化周期数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图21：13城市商品房周度库存及去化周期图22：11城市住宅周度库存及去化周期30002000100501200601000800406001000400200北 上 广 深京 海 州 圳南 杭 福 苏京 州 州 州0温 南 泉 莆

56、江州 宁 州 田 阴20000北京 上海 广州 深圳 福州 杭州 南京 宁波 苏州 厦门 莆田一线库存（万方）二线库存（万方）一线库存（万方）二线库存（万方） 三线库存（万方）去化周期（月，右）三线库存（万方）去化周期（月，右） 3个月平均去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心城市库存面积（万方）周度库存面积环比去化周期（月）周度去化周期增减（月）北京2078-0.2%25.89-0.02上海2819-0.2%26.712.40广州1930-1.3%27.452.50深圳6120.1%14.310.79南京

57、2015-0.2%24.711.02表 5：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2020.02.21-2020.02.27）杭州9530.1%11.090.77福州1009-0.1%48.58-3.41苏州1236-1.3%15.690.08温州1054-0.3%15.661.14南宁738-1.6%7.220.52泉州706-0.2%51.795.51莆田584-0.5%82.901.39江阴396-0.4%20.581.73数据来源：Wind，广发证券发展研究中心表 6：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2020.02.21-2020.02.27）城市库存面积（万方）周度库存面积环

58、比去化周期（月）周度去化周期增减（月）北京10840.2%22.400.83上海751-0.6%10.360.91广州742-1.6%15.331.10深圳262-0.6%8.880.29福州419-0.6%27.30-3.05杭州312-1.8%4.540.25南京559-0.7%7.690.25宁波2940.6%6.560.76苏州561-2.7%8.37-0.14厦门317-0.5%28.68-0.14莆田266-1.0%46.48-0.47数据来源：Wind，广发证券发展研究中心（四）全国土地市场供给成交情况由于统计数据的滞后因素，本周我们统计的土地市场供需数据相对商品房成交均滞后一周

59、（数据更新日期为2020年2月23日，下同）。根据Wind统计的全国100大中城市数据，2020年第8周，供给方面，土地供应总建筑面积为553.1万方，环比前周上升39.4%，同比下降70.5%。从全年累计来看，截至2020年第8周供应面积同比下降37.2%。成交方面，2020年第8周全类型土地成交657.4万方，环比下降48.2%，同比下降62.6%。全年累计来看，截至2020年第8周土地成交面积同比下降33.3%。出让金方面，2020年第8周土地成交出让金402.8亿元，环比上升8.2%，同比上升0.3%。分线城市来看，一线城市量升价跌导致出让金环比下降13.3%，二线城市量价齐升导致出让

60、金环比上升243.9%，三线城市价升量跌导致出让金环比下降49.9%。综合供给和成交，上周全类型土地供销比（移动平均 3个月，右）下降至0.84，住宅土地供销比（移动平均3个月，右）下降至0.82。从溢价率的角度来看，2020年第8周全类型土地成交溢价率为10.9%，较前周上升0.2%。分线来看，一线城市、二线城市、三线城市全类型土地成交溢价率分别为 6.1%、11.4%、13.6%，较前周分别上升0.2%、下降0.1%、上升0.8%。宅地方面，2020年第8周宅地成交溢价率为10.4%，较前周上升0.2个百分点。分线来看，一线城市、二线城市、三线城市上周宅地成交溢价率分别为8.3%、10.4