新世界价格专案

1、新世界南市工程 价钱论证.市场供应分析竞争板块分布泰达城板块小伙巷板块老城厢板块和平区市场分析南开区市场分析价钱走势分析市场价钱情况分析和平区价钱市内重要区域价钱重点工程价钱走势本案价钱预测土地市场分析.北部板块老城厢板块南市和平路板块区域市场格局黄河道板块.A1R1R2R3R4R5市场格局分析北部中心区名称开发商规模万m2价格 物业类型金领国际泰达广洋置业187500高层万通上游国际泰达万通28预计8000高层/别墅国泰恒生地块国泰恒生投资集团27未上市金领国际万通上游国际国泰恒生泰达城工程位于三岔河口，地块被子牙河南运河环抱,是海河的起点。四至范围：东至子牙河，南至南运河，西至赵家场大街，

2、北至西青道快速路。占地面积85.1公顷，建筑面积150万平米。公建约40万平米，住宅110万平米公司大高端住宅板块.易买得超市.市场格局分析小伙巷地域北邻海河，其范围东起北门外大街，西至大丰路，南起南运河南路，北至北马路；占地约42公顷；规划总建筑面积约80万平方米；其中63%以上为公建立施，整个区域分为中心商务区、地铁商业区、生活休闲区、高档居住区和教育效力区，将建立大型写字楼、商贸餐饮、高档公寓等。沿河和周边区域将建宽10米到25米的绿化带，滨河建亲程度台，区域中央将建线性绿化带和休憩公园。 小伙巷地块.市场格局分析老城厢区域 名称开发商 规模万成交均价元/物业类型天津壹街区静安21850

3、0高层富力城富力地产729800高层后现代城中新108000高层堂中堂中新7.118000别墅11号公馆中新517000别墅中央恋城中新16.68000高层城上城中新10预计10000高层金盛广场金润集团17未售高层富力城11号公馆后现代城天津壹街区堂中堂城上城中央恋城金盛广场.壹街区富力城.诚基中心犀地和平门天津中心君隆广场岳阳书苑赛顿金茂现场阁莱美同方瞰和平吉利经典津门津塔市场格局分析和平区名称开发商规模万价格物业类型诚基中心泰瑞2011000住宅天津中心复地集团15.1918000写字楼+酒店+酒店式公寓君隆广场御道津旅1812000写字楼+酒店式公寓和平门和平房地产58200住宅吉利经

4、典天房集团1.712000住宅同方瞰和平世茂置业188200住宅阁莱美远泰房地产5.358500住宅金茂现场世茂投资178000住宅赛顿中心万顺地产169500写字楼+住宅犀地天创置业219800住宅岳阳舒苑金阁置业17600住宅津门津塔金融街30写字楼+酒店式公寓.犀地同方瞰和平阁莱美吉利经典.城南新世家邻水阳光津河壹号雅川家园风格春天亿城山水颐园英郡万科金色家园晴川家园雅润家园宝龙湾仁恒广场湘秀丽舍市场格局分析 名称开发商规模万成交均价元/物业类型金色家园万科10.58500小高层+高层雅川家园长城房地产46100多层雅润家园鑫宇房地产5.66500多层晴川家园天房英郡弘泽5.86800小

5、高层+高层津河壹号弘泽136200高层邻水阳光桦栋实业600006500小高层+高层山水颐园亿城集团106800小高层+高层宝龙湾南开房地产227300高层格调春天泰达建设507500高层城南新世家天房327200小高层+高层南开区.金色家园.周边区域土地供应情况分析工程所处区域土地供应总量约为3274205平方米建筑面积，其中和平区6块土地总建筑面积约为676463.12平方米建筑面积，但其规划用途多为商业金融用地，可见，在寸土寸金的市中心区域内，住宅工程的供应将是越来越为紧俏。土地市场供应情况.未来市场供应情况ID四至范围土地面积容积率总建筑面积规划用途成交价格（万元）成交楼面价（元/）成

6、交日期受让单位1南开水阁大街以南950002.6247000公建、高级公寓82800-2003-12-30新加坡仁恒集团2北马路北侧、大丰路东侧3148812.44767982公建、居住15110019672004-3-5上海陆家嘴3红桥区 子牙河与南运河交汇之处8510001.761497760居住、商业、商务、休闲、娱乐-泰达地产4东至民族路、南至海河东路、西至北安道、北至博爱道。103408.2285000商业、酒店、写字楼163911928.352006-1-8泰瑞地产5东至滨江道南至和平路西至哈密道北至规划兴路4427703.00132831商业、酒店、餐饮、娱乐788305934.

7、612005-2-24恒隆地产6东至规划兴安路南至规划兴安路西至规划兴安路北至海河310004.84150000商业、酒店、公寓738604924.002005-8-5金融街7东至西康路、南至天津市规局、西至吴家窑二路、北至沙市道。270871.2634129.62居住及商业220486460.082005-11-10招商地产8东至贵阳路、南至兰州道、西至昆明路、北至西宁道。14752.29.2135000商业、公寓、居住589644367.702006-5-31金康地产9兴安路北安桥南北两侧206528.6223769写字楼、商业、住宅-合生创展10贵州路东侧，东至现状围墙，南至吉安别墅，西

8、至贵州路，北至华益律师事务所703.60.9600商业金融业（商业性办公）13410000223502007-01-08君杰物业发展有限公司11滨江道与河北路交口，东至现状住宅，南至富士商厦，西至滨江道，北至河北路2366.7511833.5商业金融业起挂65180000起挂5508.09起挂2007-07-27.周边市场未来供应分析项目名称总体规模住宅规模08-09年预计供应中央恋城161510.6吉利花园3.633天津中心15.1966鞍山道地铁上盖（麦收2）4.562.722.72金盛广场1766富力城三期72.4505上城豪苑上西区与三期403020新加坡国浩地产项目21.41510上

9、投老城厢别墅用地444中粮南门西住宅部分7.867.867.86仁恒地产综合项目3827.313新世界南市地块项目2016.28泰达城15010020伊顿玫瑰公寓555宝利长江道地块121212合生创展北安桥地块22.375.735.73合计449.38305.81138.91.经过以上土地市场及商品房市场情况分析工程所属区域市场特点如下 ：1.由于区域整体定位，目前和平区整体的住宅市场供应量相对较小，且由于其土地稀缺性严重，工程也多为体量较小、容积率较大的高层产品，在未来两年住宅供应也将继续下降。2.由于工程所属的和平区为天津市高端工程，其销售价钱也相对较高。.和平区商品房价钱走势分析单位：

10、元/平方米.和平区与市内六区商品房价钱走势分析和平区均价程度一直处于六区的前列，尤其从2006年开场其势头更加猛烈，远远超出其他五区的价钱程度。而经过城市中心部分价钱涨幅变化我们也可以看出，该区域的商品房价钱虽然在全市都处于较高的程度，但是从价钱的走势来看，依然存在升值空间。.富力城精装周边市场价钱分析数据来源天津市房地产综合信息网.周边市场价钱分析犀地数据来源天津市房地产综合信息网.壹街区金领国际周边市场价钱分析数据来源天津市房地产综合信息网.瞰和平华门名筑周边市场价钱分析.23市场价钱分析区域别墅工程价钱为1600018000元/，目前仅有两个工程在售堂中堂、11号公馆。区域其他工程价钱均

11、已突破8500元/，部分工程万元以上的价钱触手可及。富力城工程和即将开盘的上城豪苑工程及仁恒广场工程为精装修，其他均为毛坯交房。.24以同期楼盘的市场销售价钱为参考，本工程目前的比准价钱工程均价10800元/平方米本案价钱预期项目名称本案富力城瞰和平壹街区仁恒广场犀地比较因素权重15%15%15%28%27%区位20%10.20.210.20.20.2内部配套10%10.1050.090.080.090.1外部配套15%10.150.210.1650.210.1725规划10%10.10.090.090.10.09户型20%10.190.180.180.180.17入市时间10%10.090.

12、070.070.10.05自然环境园林10%10.10.10.090.090.1开发商5%10.0450.0450.0450.0450.045权重合计100%100.980.9950.921 0.9275销售价格980095008800130009800比准均价10000.00 9547.74 9565.22 12807.88 10566.04 .25根据长期趋势法来推算：2007年天津市商品房平均价钱约为5495元/平方米，相比2006年的涨幅在10.1%左右。 2004年、2005年天津商品房价钱同比分别上涨19.75%和27.9%，坚持了较高的增长态势，2006年房价增速有所回落，增幅降

13、为18.57%。在2005年以前，价钱增幅不断坚持加速变化的态势，而在2006年出现了价钱增幅大幅回落的景象，2007年的预测的10-15%的增幅完全符合这一变化趋势。本案价钱预期.26本工程目前的比准价钱工程均价10800元/平方米 根据市场数据的反响，和平区在05-06年这一较为特殊的市场周期里，年均涨幅到达30.6%，思索到未来政策调控、市场成交量趋缓、区域工程竞争猛烈的变化情况，我司预测未来两年的年均涨幅在10-15%左右：以同期楼盘的市场销售价钱为参考工程2021年开盘均价14000元/本案价钱预期.27本案价钱预期老城厢及本案周边工程均于2021年-2021年完成入住，因此区域内与本案工程及销售进度较为临近的工程较少，根据区域规划情况仁恒集团的海河广场工程为本案的最大竞争对手：其预期销售均价为12000-15000元/平方米，为全精装产品本案估计入市均价为14000元/平方米，为毛坯产品.28均价约为：15900元/各阶段价钱走势