易居-房地产商品房价格的构成

1、商 品 房 价 格 的 构 成.目 录二、影响商品房价钱的主要要素一、商品房价钱根本构成开发企业可测算的量化价钱不可测算或量化的价钱要素挪动硬盘版！谋划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83598 :69031789.一、商品房价钱的根本构成商品房价钱构成挪动硬盘版！谋划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83598 :69031789.商品房价钱构成商品房价钱构成根本要件商品房价钱房地产开发本钱企业预期利润+=价钱本钱利润=+土地本钱建安本钱配套费用期间费用.土地本钱1、土地运用权购买价钱 2、土地开发费用 1、建筑物安装工程费用建安费用

2、2、前期工程费用建筑本钱配套费用1、住宅配套2、公共设备配套期间费用3、销售费用1、筹资费用2、管理费用建筑用地本钱土地契税及手续费带征用地土地本钱七通一平或五通一平费用根底设备费用可行性研讨费用勘查设计费用地下车库不可售配套设备商业建安工程独栋别墅/联排别墅小高层/高层多层电梯/不带电梯商品房价钱构成房地产开发本钱13、智能化工程多高层12、雨污水管工程多高层、联排别墅、独立别墅11、景观、绿化多高层、联排别墅、独立别墅10、河道处置9、车库独立8、道路、围墙多高层、联排别墅、独立别墅7、电视6、环卫多高层、联排别墅、独立别墅5、环保多高层、联排别墅、独立别墅4、多层、高层、别墅3、供气多高

3、层、联排别墅、独立别墅2、供电多层、高层、别墅1、供水1、居委会，非机动车车棚，2、工程内部营业性公共配套银行3、幼儿园，托儿所、中小学，文化站，医院等 .房地产开发建立本钱基准地价确实定 用途级别商业办公住宅工业基准地价（元/平方米）设定容积率基准地价（元/平方米）设定容积率基准地价（元/平方米）设定容积率基准地价（元/平方米）设定容积率1122603.582003.529920620062002.5375003.045503.0455042002.045280330033002.02100539602.324002.324001.811001.562175150015001.55301.0

4、712691.29401.29401.0295891070070025096001.05101.05100.81951037037037015011滩涂待定上海市基准地价表 基准日2003年6月30日 上海房地资源管理局 /tdgl/1-5级土地基准价为 “七通一平条件的熟地价钱6-11级土地基准价为 “五通一平条件的熟地价钱.一级区域二级区域三级区域四级区域五级区域房地产开发建立本钱基准地价确实定5级.房地产开发建立本钱生地与熟地的区别土地征用及动迁完成煤气排污水供水道路通讯供电排雨水动迁土地平整五通一平七通一平.商品房价钱构成大配套和小配套大配套：工程外涉及供水、供电、煤

5、气、排污等管网设备等小配套：工程内涉及供水、供电、煤气、排污等管网设备等以用地红线为界进展区隔.商品房价钱构成其他本钱费用维修基金前期费用+建安本钱+根底设备配套工程3%-5%不可预见费带电梯总价4%收取，不带电梯住宅按总价3%收取税金土地运用税1.5-30元/平方米营业税及附加总收入5.5%营业税、城市维护建立税和教育费 所得税毛利润的33%.从工程开发的角度来看商品房价钱构成小 结项目 比例投入增加1%土地45%-50%销售价格增加6%-7%土建30%-35%前期规划设计5%配套5%-10% 利息5%-6%管理费2%-3%营销2.5%-3%.二、影响商品房价钱的主要要素商品房价钱构成.影响

6、价钱的主要要素商品房价钱政策市场产品配套品牌营销土地价钱原资料市场.后续供应罗店板块6217顾村板块7029上大板块8180A30A20板块菊太路A地块菊太路B地块菊太路C地块地块面积(万平方米)14.7114.8411.27容积率1.351.351.35建筑面积(万平方米)19.8520.0315.21中标价格（万元）12500010400095000中标楼板价（元/平方米）6291518762442007年7月保利集团获得的菊太路三块地，中标楼面地价曾经到达了6200元/平方米，接近目前区域销售均价，预估其工程推出单价将到达10000元/平方米。案例一：顾村保利地块土地条件对商品房价钱的影

7、响共富板块10369板块7月均价共富板块10369西城板块7648上大板块8180月浦板块6209顾村板块7029罗店板块62172007年7月竞品成交累计均价统计西城板块76482007年7月保利菊太路6200月浦板块6209.案例二：松江客运总站 交通条件要素对价钱的影响松江老城松江新城.案例二：松江客运总站 交通条件要素对价钱的影响三湘四季花城保利西子湾御上海上海松江交通枢纽 .案例二：松江客运总站 交通条件要素对价钱的影响日期松江新城板块三湘四季花城保利西子湾御上海2008年4月76268447821785082008年3月77019144869681702008年2月66458063

8、933881632008年1月68338491914582642007年12月73778011853482062007年11月6804699083842007年10月6740741180912007年9月649787702007年8月574172322007年7月544463202007年6月554763792007年5月560362922007年4月549865672007年3月530261782007年2月525862452007年1月50186318轨道9号线2007年12月26日开通.案例三：嘉城商业条件对商品房价钱的影响沃尔玛2007年8月开场营业嘉城.案例三：嘉城商业条件对商品房价

9、钱的影响建筑面积897600容积率1.02总户数6000户车位比1：0.34物业类型混合社区开盘时间2004.7单套面积公寓 50-175双拼160-200 在售情况一期尾盘，二期尾盘，三期在售未来供应公寓 嘉城占地1320亩，几乎占到江桥镇1/3的面积，从体量来看，是江桥板块的标杆性工程； 工程分四期开发，其中一期幸福港、桃花岛、爱琴海、香滨河畔二期新航城根本售磬，当前在售主要是三期雅颂湾，四期尚未开盘。. 嘉城3期雅颂湾07年10月25日至今累计推出890套，总去化率为80%； 户型配比以86-93平米2房为主，另有60平米1房、100-平米3房； 各户型去化较平均，均在80%左右工程07

10、年9月以前成交较为平淡，而9月份成交忽然发力，当月成交近300套，08年2月份推出新房源，再度热销，价钱也呈稳步上扬态势，截至08年3月份，成交价较07年初上升约4000元/平米，幅度近68%；。案例三：嘉城商业条件对商品房价钱的影响.中心城区罗店高桥安亭朱家角枫泾松江新城陈家镇浦江新城奉城临港新城2001年一城九镇规划案例四：罗店新镇配套缺乏对商品房价钱的影响.中心城区罗店高桥嘉定新城 朱家角枫泾松江新城陈家镇浦江奉城临港新城2005年1966规划宝山新城 闵行新城 青浦新城 南桥新城 金山新城 崇明新城原南门板块 1个中心城9个新城60个新市镇重点开展7个案例四：罗店新镇配套缺乏对商品房价

11、钱的影响.123457891014131/2美兰湖高尔夫俱乐部（南湖泊、北森林各18洞球场）3美兰湖高尔夫俱乐部会所4推杆练习场5美兰湖皇冠假日大酒店6美兰湖7美兰湖国际会议中心8市民广场9文化广场10美兰湖艺术博物馆11北欧风情街12美兰湖建设俱乐部（健身/旱冰馆/餐厅）13美兰湖网球馆14论坛馆15科普放映厅16北欧度假馆17航模展馆18诺贝尔科技公园1215161761118案例四：罗店新镇配套缺乏对商品房价钱的影响已建工程已建商业工程顺驰美兰湖美兰金邸美兰湖别墅金兰雅墅美兰湖颐景园.案例四：罗店新镇配套缺乏对商品房价钱的影响.俱乐部会所案例四：罗店新镇配套缺乏对商品房价钱的影响.月罗公路罗店新镇案例四：罗店新镇配套缺乏对商品房价钱的影响轨道交通：规划中公交系统：3-4条如彭罗线道路交通：沪太路.案例四：罗店新镇配套缺乏对商品房价钱的影响民生类商业配套严重缺乏；教育资源空白；医疗资源空白；.案例四：罗店新镇配套缺乏对商品房价钱的影响.练 习1、论述他以为对商品房价钱构成主要由哪几部份所构成的？