安徽滨城投资公司创业园项目定位及营销推广报告-74

1、安徽滨城投资公司创业园定位及营销推行报告谨 呈：安徽滨城投资公司前 言 我司工程组成员接到义务后，第一时间组织市场人员和谋划人员深化工程现场进展实地调研调查。 目前创业园内10栋厂房曾经全部建成，仅有两家入园企业，一家为家具制造工厂，另外一家为某医药公司的仓库。 针对这样建筑曾经成形的工业园区，怎样样在尽量不做大的改动情况下如何实现销售和招商，这是我们思索的主要课题：工程的客户群在哪里？采取何种营销推行战略可以最大程度吸引的目的客户群？如何快速有效积累目的客户，实现销售/招商目的？现房阶段，销售/招商节拍如何控制？问题一：如何在工业用地属性的根底上做好其它快速回现的商用物业： 目前合肥市工业用

2、地做商用物业的案例品类繁多，但问题是在最大化保证工业用地的根底上，用好目的里的配套比率，为甲方带来预期的经济效益。针对特定的目的群体，将工业用地属性“住宅化、商业化，是本案所要着重处理的问题。对于本工程的思索工业用地VS商业用地？需求关注的问题二：对现有物业进展合理的改造以顺应市场需务虚现顺利租售！ 在厂房的根底上能改造出哪些商业物业？市面上无非，只需普通住宅、公寓、办公、商铺等主力物业类型。对于在包河工业区工厂林立的区域，我司以为，更应该做满足区域特定市场需求的定向产品，例如满足产业园内人员需求的公寓、办公孵化器、生活休闲效力配套设备等。 有哪些前车之鉴供自创？从公寓方面，位于新站区的馥邦美

3、寓是典型的工业用地做公寓的案例；从写字楼方面，高新区的富邻广场、TOP企业大道等都是典型的工业用地做写字楼工程；对于本工程的思索报告思绪市场调研及本身研判工程定位整体战略销售/招商推行方案目录工程资源优化合肥市典型性在售工业物业调查项目名称馥邦商务广场地址新站区铜陵北路、淮海路口 平均价格3700元/平米（2009年11月28日），2007年10月20日开盘,销售已结束。二期预计在4月份开盘（2010年3月9日建筑规模规划用地14.5公顷,总建筑面积26.54万平方米基本信息集中建设3栋大型商场、2栋高层综合办公写字楼、3栋小高层公寓楼及停车场等配套设施。户型情况45-129平米其它位于新站综

4、合开发试验区内，东临铜陵北路，西至龙门岭路，南临物流大道，北至高压走廊，开发商是合肥现代物流园区投资发展有限公司是经合肥新站综合开发试脸区管委会批准，于 2004年 7 月成立的中外合资企业，注册资金为500的万美元。全面承担物流园区基础设施的融资、建设和物流园区的市场化开发任务。车位近1000个馥邦商务广场-根底数据 项目组成部分：规划用地14.5公顷,总建筑面积26.54万平方米。集中建设3栋大型商场、2栋高层综合办公写字楼、3栋小高层公寓楼及停车场等配套设施。产品形式及单位面积一期3栋小高层公寓楼45-129平米，1-2层为商铺，3层开始为公寓。3梯20户，楼间距离约为39米。二期2栋高

5、层综合办公写字楼未建二期3栋大型商场未建配套设施：停车场/位，绿化景观。楼号图实景图馥邦商务广场根底数据续 馥邦商务广场图 78平米德华2021国际根底数据项目名称德华2008国际地址香樟大道与习友路交汇处平均价格3200元/平米（2009年11月28日）建筑规模占地面积:36000平方米总建筑面积:113278.40平方米基本信息项目规划集购物、娱乐休闲、商务办公、居住为一体,别具匠心的园林景观和空中花园的设计让精英生活倍感舒适，极具潜力的投资价值和发展空间让项目未来发展空间无限。户型情况60-200其它大蜀山下享受生活，生活更加生动；别具匠心的园林景观和空中花园的设计让精英生活倍感舒适，极

6、具潜力的投资价值和发展空间让项目未来发展空间无限。车位地下车库共计500个现暂停销售，产权性质在变卦中。前期推出的工程均当住宅在售。项目组成部分：占地面积:36000平方米，容积率：2.95，总建筑面积:113278.40平方米。项目规划集购物、娱乐休闲、商务办公、居住为一体。产品形式及单位面积2栋国际大厦1、2层商铺，上面办公2栋公寓楼-3栋创业中心（住宅）面积为40-113平米中小户型，层高3.3米，全框架结构，使用空间可根据客户需求自由组合，灵动空间，自住、投资、商务办公皆宜。配套设施：风情商业街,空中休闲茶吧,高尔夫推杆练习场,空中网球场、水景规划图此工程暂停销售，产品类型时辰都在变化

7、中，产权性质在变卦中。德华2021国际根底数据续德华2021国际图项目名称富邻广场地址高新区科学大道与红枫路交汇处平均价格5100元/(纯写字楼)产权已变更为商业用地建筑规模占地21亩，建设面积8万平方米基本信息由两栋10层研发楼和两栋16层科研楼组成，总投资1.2亿元。项目采用现代简约建设风格，外墙采用国内一流铝塑板幕墙，电梯采用高速日立品牌，400平方米豪华装饰公用大厅 户型情况B座60-1000平米自由组合，C座45-185平米科研1号、2号楼，面积80-1200其它项目建成后将有400家企业进驻园区。公司承诺为入园企业免费提供工商注册、法律及财务咨询、项目分析及融资等全面服务，公司将努

8、力打造一流的综合“孵化器”，为合肥市的招商引资及经济发展做出自己应有的贡献。车位4000平米前广场,159个停车位富邻广场根底数据项目组成部分：占地21亩，建设面积8万平方米，两栋10层研发楼和两栋16层科研楼组成产品形式及单位面积2栋10层研发楼面积段从45-185平米不等，满足不同商务需求；得房率达到83%，近100平米精装星级豪华大堂，为企业完美提升商务形象，内部敞开式空间可随业主心意分割，灵活掌控。两栋16层科研楼外墙采用国内一流铝塑板幕墙，电梯采用高速日立品牌。59.5-105.27自由组合，分割，南北全透，自然采光，优良通风，结构化的塔楼创造人性化商务办公的享受。配套设施：停车位/

9、场、绿化景观、独特的物管服务富邻广场根底数据续研发楼规范层平面图科研楼规范层平面图富邻广场图蜀山一号原铭磐慧谷根底数据项目名称蜀山一号（原铭磐慧谷）地址金桂路与海棠路交汇处平均价格4680元/（2009年11月28日）别墅办公楼已全部售完（2010年3月9日）建筑规模占地面积:13590平方米总建筑面积:33840平方米基本信息7幢花园洋房式建筑,全框架结构,完美打造40余户新锐个性空间,为重事业,懂生活,智慧与创意相集的动漫,IT,软件,设计等行业精英度身定做。户型情况200-1600不等，一层3.6米大堂级层高。其它铭磐慧谷,坐落于大蜀山南麓,政务区为邻,高新区为伴,交通便捷,商务齐全.车

10、位车位共计2000个项目组成部分：占地面积:13590平方米，总建筑面积:33840平方米，由7幢花园洋房式建筑构成的办公物业高档社区。社区配套设施着重突出智能化、便捷化、多功能化，整个别墅体现出现代化办公、绿色生态化办公、健康休闲化办公的主基调。产品形式及单位面积7幢花园洋房每户均可独立冠名，面积从200到1600平米不等，纯框架结构，人性化的特大面宽和极短的进深设计。建筑采用：青石板构架、天然黄色面砖、蘑菇石的基座，铁艺护栏等。配套设施：中央景观、停车位/库、健身娱乐设施楼号图实景图蜀山一号原铭磐慧谷根底数据续实景图一层平面二层平面三层平面蜀山一号原铭磐慧谷图隆平高科广场根底数据项目名称隆

11、平高科广场地址望江西路与香樟大道交叉口平均价格3200元/（具体一房一价）建筑规模用地面积15032,总建筑面积为79826基本信息工程分为两部分，一部分为两栋多层科研楼，一部分为两栋高层科研楼，其中地上68873，地下10953，地上主要满足办公、科研、会务等，地下为一层，主要为地下双层机械式停车位和一些设备用房。户型情况为框架结构,可以自由分割其它项位于合肥市高新区内，望江西路与香樟大道交叉口（西南角）。用地面积15032，用地呈梯形，地理位置重要，交通十分便捷，用地现状基本平整。车位地上车位共计2000个据调研，该工程曾经暂停出卖，土地性质已于2021年11月27日变卦为住宅用地。项目组

12、成部分：用地面积15032,总建筑面积为79826，其中地上68873，地下10953，地上主要满足办公、科研、会务等，地下为一层，主要为地下双层机械式停车位和一些设备用房。产品形式及单位面积两栋多层研发楼120平米-500多平米不等。两栋高层科研楼户型为116-1800平米自由组合空间配套设施：双层机械式停车位/场、绿化景观效果图隆平高科广场根底数据续隆平高科广场图项目名称深港数字化产业园地址香樟大道与习友路（纬五路）的交汇处平均价格3200元/平米（2009年11月28日）还剩一套（2010年3月9日）建筑规模占地面积：60000，总建筑面积144379基本信息园区由独栋式研发楼，高层研发

13、楼、高层公寓综合服务楼组成，区别于传统园区规划，紧扣“Business Park”设计理念，坚持将“深港数字化产业园”打造成一个低密度、高绿地、数字化的3G标准的生态人文商务花园。同时，园区内拥有会展、会议、金融、餐饮、休闲等完善的商务配套设施。户型情况140-4000其它Mbox深港数字化产业园，位处高新区香樟大道与习友路（纬五路）的交汇处，东接政务文化新区，西连科学城，南近柏堰科技园，四区接壤，距离合肥市政府政务新区仅1公里、大蜀山仅4公里，区域交通便利，占据比CBD更快捷的商务配套资源。车位800左右深港数字化产业园根底数据项目组成部分：占地面积：60000，总建筑面积144379。园区

14、由独栋式研发楼，高层研发楼、高层公寓综合服务楼组成，区别于传统园区规划，紧扣“Business Park”设计理念，坚持将“深港数字化产业园”打造成一个低密度、高绿地、数字化的3G标准的生态人文商务花园产品形式及单位面积四层、六层独栋研发楼底层5.67米挑高，单位最小单元面积约560平米，最大面积可达到4000平米左右。平层面积140平米、200平米，四层布局，独立楼梯，四层空间纵向联合且各自独立，漏洞空间连同，可单层销售。高层研发楼未建高层公寓未建配套设施：安防系统、停车场/位，绿化景观。深港数字化产业园根底数据续 位置图平层面积图深港数字化产业园图 项目名称金谷A区地址合肥市包河工业区花园

15、大道1号 平均价格现在已经售罄了，以前的均价在4600-4700元/平米建筑规模占地面积：1000亩，建筑面积：100万平方米基本信息金谷产业公园集办公、研发设计、商务交流、会议会展、服务外包、酒店、酒店式公寓为一体的智能化、高效益、生态型企业总部基地。户型情况449平米-1830平米其它金谷产业公园，以低密度、低容积率、低楼层和高绿化率理念，打造合肥首席独立生态办公企业群落，为企业营造一个澄澈的轻松办公氛围，成就企业别墅的世界样板。它紧邻五大淡水湖之一的巢湖，创新设计多重立体绿化：绿色天廊、阳光露台、屋顶花园等精光亮点。构成企业生态的创智空间。车位独栋里面带车位的部分由地下停车位金谷A区根底

16、数据项目组成部分：占地面积：1000亩，建筑面积：100万平方米。集办公、研发设计、商务交流、会议会展、服务外包、酒店、酒店式公寓为一体的智能化、高效益、生态型企业总部基地。产品形式及单位面积小独栋商务生态办公单套面积350450，在造型上采用不同的材质分离体块，优化了立面的高宽比例，立面上运用材质的大胆对比，体现富有个性的企业形象 。大独栋商务生态办公单套面积1200-2000平米配套设施：五星级酒店、总部公寓、会议中心、购物中心、商务会所等金谷A区根底数据续外立面效果图一楼立面图二楼立面图三楼立面图金谷A区图项目名称华亿科学园地址合肥市高新区天达路71号平均价格2900元/平米（2010年

17、3月9日）建筑规模占地面积：120亩，建筑面积：16.8万平米基本信息一期8栋多层孵化器厂房以及二期2栋12层孵化器主楼和三期6栋多层孵化器厂房已全面交付使用，三期2栋18层科研产业楼正在加快建设中。一、二景观、绿化和配套均已成型。2009年5月，已吸引50余家企业入驻。户型情况200-900其它合肥华亿科学园位于高新区天达路上，是由安徽华亿集团联合合肥高新产业技术开发去科技实业发展公司、合肥高新创业园管理有限公司两家企业，共同打造的品牌产业地产项目，是专为高新技术产业和中小科技企业打造的孵化器。车位近1000个华亿科学园根底数据项目组成部分：占地面积：120亩，建筑面积：16.8万平米。一期

18、8栋多层孵化器厂房以及二期2栋12层孵化器主楼和三期6栋多层孵化器厂房已全面交付使用，三期2栋18层科研产业楼正在加快建设中。产品形式及单位面积一期8栋多层孵化器厂房31.09-1025.07平米不等，可自由分割二期2栋12层孵化器主楼整层为918平米三期6栋8层孵化楼厂房和2栋18层科研产业楼三期孵化楼面积段在500-900平米，可整层或整栋出售18层科研楼面积段大小未具体划分。配套设施：停车位,绿化景观实景图实景图华亿科学园根底数据续华亿科学园图鲲鹏国际广场根底数据项目名称鲲鹏国际广场地址合肥市高新开发区望江西路与金桂路交汇处平均价格现房均价3138，销售70%。现房09年年底开盘的均价4

19、500（2010年3月9日）建筑规模占地面积:3万平米,总建筑面积:80000平方米基本信息在售250-527平米不等。全框架，短进深、全明通透、大开间结构，完全不受现有户型限制，可任意组合，四户双电梯及每套两卫.户型情况200-600其它位于国家级高新技术开发区的核心地段，雄踞大蜀山脚下，依山傍水并毗邻佛教灵地开福寺，区内拥有完善的基础设施、健全的服务体系，人车分流的交通体系、时尚先进的网络智能系统，是集研发、产业、办公、公寓、商务及配套为一体的生态园林式高科技企业社区。车位地下车库共计1000个项目组成部分：占地面积近3万平米，总建筑面积8万余平米。区内拥有完善的基础设施、健全的服务体系，

20、人车分流的交通体系、时尚先进的网络智能系统，是集研发、产业、办公、公寓、商务及配套为一体的生态园林式高科技企业社区。产品形式及单位面积5栋科研楼总高6层，249平米-530平米不等，可自由分割。框架，短进深、全明通透、大开间结构。1栋综合楼总高5层，一层商铺，每层面积755平米，已分割成5间，可任意组合，目前2-3层已售做网吧，4-5层为宾馆。2栋科研楼总高7层，在建中。配套设施：停车位。绿化景观。外围环境图鲲鹏国际广场根底数据续鲲鹏国际广场图本案本身研判本案位置本案本案位于包河区工业园主干道花园路以北，天津路以西。本案一期规模本案一期目前曾经建成的多层厂房、办公楼10栋及其配套设备，总面积合

21、计79400。本案一期主要技术经济目的 建筑密度：33.3% 绿化率：45.7%总用地面积：64200总建筑面积：79400办公面积：每栋厂房有部分办公或自行分割所需面积停车位：85个厂房柱距：8米厂房承重：400KG/层高： 一层4.5米，二六层3.8米电梯：有电力：1000KV消防系统：合格本案一期现房展现本案一期目前均为现房，这是本案销售的一大亮点。本案一期现房内部展现本案一期厂房内部均为通铺设计。本案周边环境本案一期厂房内部均为通铺设计。本案位置较孤立，周边几无配套。报告思绪市场调研及本身研判工程定位整体战略销售/招商推行方案目录工程资源优化工程创新亮点根据定向分析，我们很容易发现，本

22、案是优缺陷共存；在工业园竞争的白热化时代，要想超越对手，新颖入市、制造高度，迅速被市场认可，我司以为有创新产品的亮点，使之吸引目的客户群的留意，显得尤为必要，主要有两种渠道：一、优化现有的资源卖点，绽放异彩，人有我优；二、创新或引入新亮点，到达人无我有。工程资源优化1对现有物业进展部分改造将接近南大门的9#、11#的6层厂房改呵斥孵化器型办公楼，需求添加垂直电梯和对规范层进展分割划小。将接近西大门的12#厂房2-4层改呵斥商务公寓，1层部分作为甲方自持商业，作为整个园区的商业效力配套。添加组团景观和节点景观曾经景观小品，现有的建筑较为单一，这就需求景观来点缀改动，建议在组团绿地之间进展景观节点

23、和小品的规划，以提升园区的温馨度和景观价值。建议：现有物业为厂房，为实现市场的销售，在尽能够控制本钱的情况下应将部分厂房改呵斥其他类物业形状，以躲避产品单一的风险。工程资源优化2引入科研院所+市场企业成果转化制建议：针对本案建议与全国知名的科研院所构成科技成果展现、引荐的双方互动机制，让科研院所及时在园区内发布、引荐最新的研讨成果，与其构成互动，互补优缺； 作为创业园区，入园企业多为生长开展型企业，他们需求开展就需求有中心科技成果，他们将科技成果进展产业化以实现企业的开展，如何寻觅科技成果，这是入园企业，也就是我们的客户所关怀的，创业园经过搭建科技成果的转化平台，实现了我们的客户所迫切需求的科

24、技成果，客户自然纷至沓来。工程资源优化3建立示范区，产业基地，获得支持建议：与国家、省部有关部门协商，建立产业示范区、产业基地，一方面，高规范建立园区；另一方面，经过示范园区的建立，获得政策的关注支持，以及相关贷款、税收等方面的优惠。 为客户提供附加值效力，客户只需来这里就享用这个附加值，这种附加值不仅表达在效力办事效能，更在政策倾斜上。目前本案开发商曾经为入园企业争取了一些优惠政策，但经过建立示范区，产业基地，获得国家相关的特殊的优惠政策，曾经对入园企业的一种荣誉归属感，将更加鼓励企业入园。工程资源优化4招徕行业龙头公司落户每个行业都有每个行业的领军企业，这些企业除了发明更多的经济效益外，更

25、引领着整个行业的开展，是行业开展的风向标，其他企业那么经过龙头企业的开展方向来判别本人的开展方向，经过招徕行业领军企业入园，以实现“羊群效应，刺激更多企业选择落户。建议：前期招商阶段，以较低的租金或优惠政策，招徕2-3家行业有知名度的龙头级主力企业来园区，直接促进园区的产业链迅速构成，构成中心聚集效应。并且扩展在媒体的曝光度，放大炒作，吸引投资者及企业的目光。报告思绪市场调研及本身研判工程定位整体战略销售/招商推行方案目录工程资源优化工程定位本案目的客群定位1随着本工程知名度、佳誉度的提升，本工程的影响力，将吸引全国、全球产业市场的青睐。目的客户地域定位根底性园区生长性园区发明性园区来自工程地

26、合肥及周边的本地域域市场，如巢湖、六安、淮南、滁州等工程周边区域，范围可最大化到省会经济圈。随着“皖江城市带承接产业转移示范区确实立，将逐渐辐射到长三角范围内市场及全国产业集群地域工程重点开辟区域根据未来产业客户的来源、需求价值点和需求物业类型，将工程标客群分类如下中心客户重要客户偶得客户来源：合肥中小型加工制造企业需求价值点：较低的商务本钱。适宜企业的定制区，集消费、会议、办公、研发等功能于一体。需求物业类型：厂房，办公楼来源：省内其他城市谋求开展的外迁企业。需求价值点：交通的便利性；产业集聚效应；潜在的市场时机；高质量的办公居住环境；廉价的物业价钱或租金；需求物业类型：厂房和办公楼，根本商

27、业配套来源：长三角及外围地域的企业转移需求价值点：产业根底雄厚，接近行业龙头企业的集聚区域、交通便利，产业集聚效应强，各类本钱相对低廉，政策上的优惠；需求物业类型：集约化消费和办公消费型客户工程定位本案功能定位2科研消费办公展现居住配套商业配套示范级，产业复合基地工程功能定位功能定位-产业复合带来企业开展产业复合了解最新工业产品了解最新国际变化了解客户多种需求了解行业开展动态预知行业开展趋势企业不断调整开展的方向企业消费客户需求的产品企业消费不断推出新产品企业有更多的开展时机企业有更多的开展空间企业竞争力不断加强工程定位本案笼统定位3产品主题安徽首席复合产业基地 传播主题起步就与世界同步，财富

28、传奇显赫中国 以“产品价值-商业价值为发端，确定最适宜本案商业笼统之传播主题，从而奠定全案推行基调及支点。笼统定位案名建议释义：滨投：是以公司品牌为前缀，为后续工程的开发，奠基品牌根底，打响本人的品牌。产业园：是对本案原有案名“创业园的晋级，不仅仅停留在创业阶段，而是涵盖了整个开展的周期，是一种产业的基地，拉高了工程调性，吸引更多高端客户入驻。滨投产业园备选案名滨投产业公园将生硬的工业以公园化，给人以公园型的工业园区，产生对本案的想象空间。报告思绪市场调研及本身研判工程定位整体战略销售/招商推行方案目录工程资源优化本案可售物业的推售次序及相关要求滨投产业园 首推2期3期4期商务公寓办公孵化器厂

29、 房商业配套商务公寓总价低，具有一定的投资价值，是快速回笼资金的产品。商务公寓销售70%以上时，开场办公孵化器的推售，由于货量大，本周期较长。厂房采用先租后售的战略，因此招商应贯穿营销的全程，招商任务目前曾经启动，应继续加强招商。商业部分作为园区的配套，不作为“现金牛产品，作为持有物业和先租后售类产品，在工程最后租售。本案价钱定位建议 本报告中涉及的价钱为本案的整体平均价钱，未对涉及到的不同物业形状进展细分，详细的细分价钱，需根据调整后的产品和详细的市场调研进展制定。 由于本案在同区域内可参考工程较少，在定价上采取市场比较法和导入法两种相结合的价钱制定方法制定工程平均价钱。项目包河汽车用品大市

30、场华亿科学园馥邦商务广场深港数字化产业园区域包河工业区（本案西）高新区天达路新站区铜陵路高新区香樟大道价格3900元/2900元/3700元/3200元/可比度30%30%10%30%加权价3200元/ 经过市场的比较法得知本案的平均价钱为3400元/，但结合市场情况以及工程本身的实践情况，从市场导入的角度结合我司的实践操盘阅历来修正经过比较法获得的价钱。我司建议最终的静态价钱为2900元/，不包括未来动态的收益。销售方式采取直接销售片区 孵化器办公楼 商务公寓 以上片区不存在一致管理的问题，宜采用直接销售方式到达资金回笼目的。采取先租后售片区 厂房 部分商业配套 直接销售和先租后售相结合厂房

31、面积过大，对于企业来说，本钱太高，可以先期租用，一定年限后购买，且先期支付的租金可以冲抵购房款，以此来减轻企业压力，同时几年后园区成熟，对客户将更有自信心。销售方式 在完全竞争的市场环境下，靠广告拉动的坐堂销售凸显弊端。 坐堂销售和扁平化销售相结合像卖保险一样卖房子，扁平化销售方式，无论推行工程还是促进销售都具有神奇之效。扁平化销售坐堂销售销售控制战略之一 本工程假设资金运营允许，建议自留至少35%物业。 理由：1、销控是实现工程利润最大化的捷径。 2、表达实力和自信心，利于销售和招商说辞。一个工程开盘即一抢而空不是一件好事，只能阐明定价偏低，开发商没有得到最大的销售收入。所以要控制好销售节拍

32、，安排合理的供应比例，每个期间内供应的销售量在面积、位置、价钱坚持一定大小、好坏、高低的比例，实现平衡销售。销售控制战略之二 销售控制之“低开高走价钱制定战略 理由：本工程的体量和特性，适宜采用“低开高走的 价钱战略，分时间段制定出不断上升的价钱走势。价钱控制的原那么为“逐渐走高，并留有升值空间，这样既能吸引投资，又能吸引消费。 价钱的“低开并不意味着公司经济利益受损，这只是一种战略，目的是为了以后的“高走，销售控制、价钱控制、时间控制三者严密结合，相互协调，有序实现利益最大化。 针对本案典型的投资特性，特设定 “广域炒作、锁定小众、分众推进的三阶段推行战略。 针对本案目的客户特性，特制定 “空军媒体做势、陆